قانون الإيجارات الجديد رقم/ 6 / للعام /2001 ‏

[المحامي محمد صخر بعث]

قانون الإيجارات الجديد رقم/ 6 / للعام /2001 ‏

رئيس الجمهورية‏

بناء على احكام الدستور‏

وعلى مااقره مجلس الشعب في جلسته المنعقدة بتاريخ 12/ 11/ 1421 هـ و /5/ 2 /2001 م 0‏

يصدر مايلي:‏

مادة 1 - أ : يخضع تأجير العقارات المعدة للسكن او الاصطياف او السياحة او الاستجمام او المأجورة من احزاب الجبهة الوطنية التقدمية او من الدوائر الرسمية او المنظمات الشعبية او النقابات على مختلف مستوياتها او الجمعيات او الوحدات الادارية او البلديات او مؤسسات القطاع العام والمشترك او المؤسسات التعليمية والمدارس لارادة المتعاقدين اعتبارا من تاريخ نفاذ هذا القانون 0‏

ب - اما العقارات المؤجرة في ظل احكام المرسوم التشريعي رقم 111 لعام / 1952 وتعديلاته او التي يجري تأجيرها بعد نفاذ هذا القانون لاعمال تجارية او صناعية او حرفية او مهنة حرة او علمية منظمة قانونا فتخضع لاحكام التمديد الحكمي وتحديد بدل الايجار.‏

ج- تحدد اجور العقارات المعينة بالفقرة ب من هذه المادة وفقا للنسب الاتية من قيمة العقار المأجور بتاريخ الدعوى وذلك عن سنة ميلادية .‏

1ـ5 بالمئة من قيمة العقارات المأجورة للسكن مضيفا اليها 20 بالمئة من قيمة الاثاث الداخل في عقد الايجار.‏

2ـ6 بالمئة من قيمة العقارات المأجورة من احزاب الجبهة الوطنية التقدمية او من الدوائر الرسمية او الوحدات الادارية او البلديات او المنظمات الشعبية او النقابات على مختلف مستوياتها او الجمعيات او المأجورة لمزاولة مهنة حرة او علمية منظمة قانونا.‏

3ـ7 بالمئة من قيمة العقارات المأجورة للدوائر الرسمية لاستعمالها محاكم او المأجورة للاستثمار التجاري او الصناعي او لمهنة حرفية .‏

4ـ8 بالمئة من قيمة العقارات المأجورة لاستعمالها مدارس‏

د ـ خلافا لاي اتفاق لايحوز تقاضي بدل الايجار مسبقا عن مدة تزيد عن ثلاثة اشهر .‏

مادة 2 ـ أ ـ تزاد بدلات ايجار العقارات المؤجرة للسكن اولغيره المحددة وفق احكام المرسوم التشريعي رقم 187 تاريخ 7/9/1970 الى خمسة امثالها على الاتقل عن الاجر الحالي ولايحق لطرفي العقد الادعاء بالغبن الا بعد مرور خمس سنوات اعتبارا من تاريخ نفاذ هذا القانون.‏

ب - اضافة الى احكام المادتين 8 و 10 من هذا القانون يحق للمالك في العقارات المؤجرة للسكن فيما عدا العقارات المملوكة للجهات العامة او المؤجرة لها طلب انهاء العلاقة الايجارية واسترداد العقار المأجور للسكن المشمول باحكام التمديد القانوني مقابل التعويض على المستأجر بمبلغ يعادل نسبة 40 بالمئة من قيمة البناء المأجور شاغرا وبوضعه الراهن بتاريخ الكشف والخبرة على المأجور من قبل المحكمة وذلك بعد ثلاث سنوات من تاريخ نفاذ هذا القانون.‏

مادة 3 - تسجل عقود الايجار لدى الوحدات الادارية: محافظة دمشق، المدن ، البلدات، القرى والبلديات على ان تتضمن هذه العقود هوية المتعاقدين وعنوانهما وتوقيعهما او من يمثلهما قانونا ومدة الايجار وبدله واوصاف المأجور والغاية من التأجير وجميع الشروط المتفق عليها ويستوفى من المؤجر عند التسجيل رسم مقداره واحد بالمئة من بدل الايجار الشهري على الا يزيد هذا الرسم عن مدة سنة واحدة مهماكانت مدة العقد اضافة الى الرسوم المقررة 0‏

ويصدر وزير الادارة المحلية التعليمات الناظمة لهذا التسجيل 0‏

مادة 4 - أ يعتبر عقد الايجار المشمول باحكام الفقرة أ من المادة الاولى المسجل وفق المادة 3 سندا تنفيذيا من الاسناد المنصوص عليها في المادة 273 من قانون اصول المحاكمات المدنية الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 84 لعام 1953 وتعديلاته ويحق للمؤجر استرداد عقاره عند انتهاء المدة المحددة في عقد الايجار عن طريق دائرة التنفيذ .‏

ب - اما العقود المبرمة في ظل احكام هذا القانون غير المسجلة فتخضع في اثباتها للقواعد القانونية النافذة وتسري عليها احكام الفقرة أ او الفقرة ب من المادة الاولى من هذا القانون‏

مادة 5 - أ ـ يفصل قضاة الصلح بالدرجة الاخيرة في دعاوى اجور العقارات وتقديرها وتخلية المأجور وفسخ عقد الايجار وبطلانه وانهائه والتعويض عنه وفي كل الخلافات الايجارية مهما بلغت اجرة العقار او المبلغ المدعى به 0‏

ب - تفصل محكمة النقض على وجه الاستعجال في دعاوى الايجار‏

ج - الطعن بالنقض في قضايا التخلية يوقف التنفيذ 0‏

مادة 6/ أ - اذا ادعى المؤجر او المستأجر الغبن في بدل الايجار عين القاضي الصلحي خبيرا او ثلاثة خبراء لتقدير قيمة العقار موضوع الخلاف 0‏

ب - للخصوم ان يتفقوا على اختيار الخبير او الخبراء الثلاثة وفي هذه الحال يثبت القاضي اتفاقهم في محضر الجلسة ويقرر تعيين الخبراء الذين وقع الاختيار عليهم 0‏

واذا لم يتفق الخصوم على اختيار الخبير او الخبراء الثلاثة فعلى كل فريق منهم تسمية خبير من جدول الخبراء المعلن بقرار من وزير العدل ويعين القاضي الخبير الثالث من هذا الجدول على انه يجوز للخصوم الاتفاق على تعيينه دون التقيد بالجدول المذكور 0‏

واذا تمنع احد الخصوم عن تسمية خبيره عاد امر اختياره واختيار الخبير الثالث الى القاضي واما في المحاكمات الغيابية فيعود للقاضي حق اختيار الخبير او الخبراء الثلاثة.‏

ج- في العقارات المشتركة يسري الحكم بتحديد الاجرة الصادر في مواجهة بعض الشركاء المؤجرين او المستأجرين الذين يملكون اغلبية الحصص على الباقين مالم يثبت ان الحكم مبني على غش او حيلة 0‏

د - تحكم المحكمة بالزام المدعى عليه بجميع المصاريف مالم يظهر لها ان الغبن ليس بجسيم او يثبت لها ان المحكوم له تسبب في انفاق مصاريف لافائدة منها وفي هذه الحالة يحق للمحكمة ان توزع المصاريف بين الطرفين بالنسبة التي تراها عادلة 0‏

مادة 7 - طلب المؤجر او المستأجر تقدير اجر العقار لايعفي المستأجر من دفع بدل الايجار المستحق بمقتضي الاحكام القانونية على ان يجري الحساب بعد صدور حكم قطعي ووضعه موضع التنفيذ بالاجرة المقدرة التي تسري من تاريخ الادعاء 0‏

مادة 8 مع الاحتفاظ باحكام الفقرة أ من المادة الاولى والفقرة ب من المادة الثانية واحكام المادة الرابعة من هذا القانون لايحكم بالتخلية على مستأجر عقار من العقارات المبينة في هذا القانون الخاضعة للتمديد الحكمي الا في الحالات التالية 0‏

أ - 1- اذا لم يدفع المستأجر الاجرة المستحقة قانونا او المقدرة حكما خلال ثلاثين يوما من اليوم الذي يلي تبليغه المطالبة بها ببطاقة مكشوفة او بانذار بوساطة الكاتب بالعدل ولاتكون المطالبة معتبرة الا اذا ذكر فيها المبلغ المطلوب والمدة المتعلقة بها اما الاجور المتراكمة عن سنين الايجار السابقة فتعتبر دينا عاديا لايستوجب عدم دفعه التخلية وتعتبر المطالبة البريدية قانونية اذا جرت ببطاقة بريدية مكشوفة تبلغ الى المخاطب بالذات او الى احد اقاربه المقيمين معه في اماكن السكن او احد شركائه او العاملين لديه في الاماكن المأجورة لغير السكن عند عدم وجود المخاطب على ان يكون المبلّغ قد اتم الثامنة عشرة من عمره واذا تعذر ذلك او رفض احد المشار اليهم التبليغ فيلصق الموظف المختص البطاقة على باب محل اقامة المستأجر المعين فيها وتذكر كيفية التبليغ على اشعار الاستلام من قبل الموظف المختص ويشهد على ذلك شاهدان او مختار المحلة او احد افراد الشرطة اثناء ادائه وظيفته .‏

ان محل المخاطب يعينه مرسل الكتاب بصورة واضحة مستنبطة مما صرح به الطرفان في صك الايجار ويجوز اعتبار العقار المأجور محلا لاقامة المستأجر في حال عدم تعيين محل المخاطب وعلى مرسل البطاقة ان يبين عنوانه في بطاقة المطالبة واذا صادف اخر الميعاد المحدد للاداء او الايداع عطلة رسمية امتد الى اول يوم عمل بعدها 0‏

اما الشخصيات الاعتبارية فيتم تبليغها وفق قانون اصول المحاكمات المدنية وبصورة عامة لايجوز اجراء اي تبليغ قبل الساعة السابعة صباحا ولابعد السادسة مساء ولافي ايام العطل الرسمية 0‏

2 - يحق للمستأجر ولمرة واحدة فقط ان يتفادى الحكم بالاخلاء اذا قام خلال ثلاثين يوما من تبلغه اقامة الدعوى باداء الاجرة وفوائدها بواقع 5 بالمئة من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد وعلى المحكمة عند ذلك ان تحكم على المستأجر بالنفقات والرسوم 0‏

ب - اذا اساء المستأجر استعمال المأجور بان احدث فيه تخريبا غير ناشىء عن الاستعمال العادي او استعمله او سمح باستعماله بطريقة تتنافى مع شروط العقد 0‏

ج- اذا أجر او تنازل المستأجر عن المأجور كلا او بعضا الى الغير دون اذن خطي من المؤجر ويستثنى من ذلك العقار المنشأ به مصنع او متجر او صيدلية او مهنة حرة او علمية منظمة قانونا او حرفة وباعه المستأجر او ورثته بكامله الى الغير ففي هذه الحالة يعتبر المشتري خلفا للمستأجر البائع او ورثته فيما يتعلق بجميع شروط العقد على انه يحق للمالك طلب تخمين المأجور فورا .‏

كما يستثنى من الحق بالتخلية ايضا العقار المؤجر قبل نفاذ هذا القانون لاحدى الوزارات والادارات والهيئات العامة والوحدات الادارية والبلديات والمؤسسات والشركات والمنشآت العامة وجميع جهات القطاع العام والمشترك والمصالح العامة واداراتها سواء كان طابعها اداريا او اقتصاديا اذا تنازلت هذه الجهة عن المأجور كلا او بعضا الى احدى الجهات المشار اليها بموجب قرار من رئيس مجلس الوزراء وتعتبر الجهة المتنازل لها خلفا للجهة المستأجرة فيما جرى التنازل لها عنه في ما يتعلق بجميع شروط العقد ويحق للمؤجر في هذه الحالة طلب تخمين المأجور المتنازل عنه فورا ويشترط في هذا التنازل استعمال المأجور مماثلا لما حدد في عقد الايجار والا تقل الاجور المخمنه للعقار عن النسبة المحددة لها قبل التنازل.‏

د ـ يعتبر الشريك الشاغل للعقار المشترك بحكم المستأجر في حال تقدير الاجرة وفقا للاحكام المذكور انفا ويحكم عليه بتخليه العقار في حال مطالبته بالاجرة المقدرة بالحكم وعدم دفعه لها خلال المدة المنصوص عليها في الفقرة الاولى من هذه المادة.‏

اماالشريك الذي يقطن عقارا له فيه حصة وبيع هذا العقار نتيجة حكم قضائي بازالة الشيوع فلايعتبر بحكم المستأجر ولايحق له البقاء في العقار دون ارادة المالك الجديد ما لم مستأجرا حصص شركائه الاخرين بعقد ثابت التاريخ قبل الادعاء بازالة الشيوع.‏

5ـ اذا طلب المالك المستقل السكنى بعقاره المأجور للسكن شرط توافر مايلي :‏

1ـ ان يكون العقار المطلوب تخليته مؤلف من شقة واحدة والايكون طالب ا لتخلية الذي اجرها او جرى تأجيرها خلال فترة تملكه مالكا لسواها قبل نفاذ هذا القانون.‏

2ـ ان يكون قد مضى على تملكه وانحصار ملكيته للعقار المطلوب تخليته مدة سنتين على الاقل ويعتبر بحكم المالك المستقل الاقارب الآتي ذكرهم الذين يملكون مشتركين تمام العقار‏

1ـ الزوجان‏

2ـ الزوجان واولادهما‏

3ـ الاصول والفروع‏

4ـ الاخوة والاخوات واولادهم‏

ويدخل في ذلك من كان تحت ولاية احد ممن ذكر او وصايته‏

كما يعتبر الورثة بحكم المالك المستقل الذي اجر العقار المطلوب تخليته‏

و ـ اذا اراد مالك العقار المبني اقامة بناء جديد كامل بدل البناء القديم عدا العقارات المأجرة للجهات العامة الا في حالتي الهلاك الكلي او الجزئي للمأجور.‏

اذا اصبحت العرصة في حالة لاتصلح معها للانتفاع الذي اجرت من اجله أواذا نقص هذا الانتفاع نقصا كبيرا.‏

ز ـ اذا اراد مالك العَرَصة المأجورة او مالك جزء منها اقامة بناء جديد كامل فيما يملكه ويشترط للحكم بالتخلية في الاحوال الموصوفة بهذه الفقرة والفقرة/ و/ السابقة ان يثبت المالك انه حصل مسبقا على رخصة باقامة البناء الجديد.‏

ح- اذا كان المستأجر مالكا مستقلا لدار صالحة لسكناه خالية او‏

يستطيع بمقتضى القوانين النافذة اخلاءها 0‏

ط - اذا تملك المستأجر على وجه الاستقلال او بني بعد الاستئجار دارا خالية صالحة لسكناه واجرها الى الغير او لم يؤجرها او باعها او تصرف بها 0‏

ي ـ اذا ترك المستأجر المأجور للسكن بلا مسوغ لمدة سنة كاملة دون انقطاع يدل دلالة قاطعة على استغنائه عنه نهائيا .‏

مادة 9 - للمستأجر المحكوم عليه بالتخلية استنادا الى الفقرتين و - ز من المادة الثامنة الحق بان يشغل البناء الجديد او جزءا منه يشابه العقار الذي اخلاه اذا امكن الانتفاع منه على الوجه الذي كان ينتفع به قبل الاخلاء وتجديد البناء على ان يخضع المأجور الجديد لقاعدة تحديد الاجور بطريقة التخمين.‏

وفي حال عدم امكان المستأجر المحكوم عليه بالتخلية من الانتفاع بالعقار الجديد فيلزم المؤجر ان يدفع له تعويضا يعادل 40 بالمئة من قيمة العقار المأجور للسكن الذي كان يشغله.‏

اما بالنسبة للعقارات الاخرى فعلى المحكمة عند تحديد هذا التعويض ان تلاحظ جميع عوامل الخسارة وفوات الربح التي تصيب المستأجر فتأخذ خاصة بعين الاعتبار نوع العمل الذي تعاطاه وكثرة اقبال الزبائن او قلته وقيمة المؤسسة وامكان المستأجر من استئجار عقار في الجهات المجاورة القريبة يشابه العقار الذي اخلاه ونفقات الانتقال الى العقار الجديد وتجهيز 000 الخ.‏

واذا ثبت في اي وقت عدم امكان المستأجر من الانتفاع بالعقار الجديد فله ان يطالب بالتعويض بدعوى مستقلة.‏

مادة 10 - لايحكم بالتخلية للسبب المبين في الفقرة هـ من المادة الثامنة اذا كان المستأجر او زوجه فقط موظفا او مستخدما او عاملا خاضعا لقانون العاملين الاساسي او من العسكريين او عاملا في القطاع العام او في القطاع المشترك او ايا ممن تنتهي خدمته من المذكورين بصورة قانونية لاي سبب كان غير الوفاة اذا خصص بمعاش او معاش عجز او شيخوخة الا اذا كان المالك عاملا او موظفا او مستخدما او عسكريا وعاد الى البلدة التي فيها المأجور منقولا او محالا على التقاعد او مسرحا لاي سبب كان او عادت اليها اسرته بعد وفاته على انه اذا كان المالك هو الذي اجر عقاره لمستأجر تتوافر فيه او في زوجه اسباب الحماية المشار اليها انفا جاز له او لورثته ايضا ان يخلي المستأجر شرط ان ينذره بطلب التخلية بوساطة الكاتب بالعدل قبل ثلاثة اشهر من اقامة الدعوى بالتخلية.‏

ولايحكم بالتخلية للسبب المبين في الفقرة هـ من المادة الثامنة اذا كان مستأجر العقار قد استشهد او فقد اثناء العمليات الحربية او اسر واستمرت اسرته في اشغال المأجور دون ان تحصل على سكن من الدولة ويقصد بالاسرة في هذه الحالة الزوجة واولاد مجتمعين او منفردين طيلة استحقاقهم او استحقاق احدهم للمعاش التقاعدي وكذلك من كان يعيلهم المستأجر من ابوين واخوة واخوات مجتمعين او منفردين اذا كانوا مقيمين معه في المأجور ويثبت الاستشهاد او الفقدان بوثيقة تصدر عن وزارة الدفاع .‏

مادة 11ـ اذا اراد المالك اخلاء عقاره المأجور من احزاب الجبهة الوطنية التقدمية او من الدوائر الرسمية او المنظمات الشعبية او النقابات على مختلف مستوياتها او الجمعيات او الوحدات الادارية او البلديات او مؤسسات القطاع العام والمشترك او المؤسسات التعليمية والمدارس لاحد الاسباب المنصوص عليها في الفقرات /هـ / و/ /ز/ من المادة الثامنة من هذا القانون فلا تسمع دعوى التخلية منه الا بعد سنة من ابلاغ المستأجر طلب الاخلاء بوساطة الكاتب بالعدل.‏

مادة 12 ـ لاتسمع دعوى تحديد الاجرة الا مرة واحدة في كل ثلاث سنوات وتبدأ هذه المدة من تاريخ التعاقد او من تاريخ الادعاء السابق‏

ب ـ عندما يحكم بالاخلاء يمنح شاغل العقار مهلة لاخلائه لاتقل عن ثلاثة اشهر ولاتتجاوز ستة اشهر اعتبارا من تاريخ اكتساب الحكم درجة القطعية‏

مادة 13 ـ يستثنى من احكام هذا القانون‏

أ ـ عقود ايجار الاراضي الزراعية او اماكن تربية الحيوانات والمباني التابعة لها‏

ب/ العقود التي بموجبها يقدم ارباب العمل اماكن لسكن عمالهم مجانا او ببدل 0‏

ج/ عقود اشغال المساكن المؤجرة وفق احكام القانون 43 لعام 1982 0‏

د / عقود اشغال الاملاك العامة 0‏

هـ/ عقود استثمار العقارات المملوكة للدولة او الوحدات الادارية او المؤسسات العامة الخاضعة لاحكام العقد الاداري التي انشئت وخصصت اصلا لتقوم بخدمة لها صفة النفع العام 0‏

و / عقود استثمار المنشآت الاقتصادية والمحلات التجارية والصناعية والمنشآت السياحية والخدمية 0‏

ز/ عقارات الخط الحديدي الحجازي المشمولة باحكام المرسوم التشريعي رقم 20 الصادر بتاريخ 6 / 8 /1964 0‏

مادة 14- يعاقب بالحبس من شهر الى سنة وبالغرامة من 100 الى 1000 ليرة سورية 0‏

أ / كل من اخلى عقارا استنادا لاحكام الفقرات هـ / و/ ز / من المادة الثامنة ولم يشغل العقار او يباشر البناء فيه خلال مدة ثلاثة اشهر من تاريخ الاخلاء او لم ينته من بنائه خلال مدة خمس سنوات من تاريخ الاخلاء او لم يستمر شاغلا له مدة سنتين على الاقل.‏

ويضمن المالك للمستأجر تعويضا عن العطل و الضرر من قيمة العقار المأجور وفق احكام المادة التاسعة من هذا القانون‏

ب ـ كل مؤجر قام بعمل يقصد به ازعاج المستأجر والضغط عليه لاخلاء العقار او زيادة اجرته القانونية وللمستأجر ان يصلح ما افسده بالذات او بالوساطة ويحسم نفقات ذلك من بدل الايجار.‏

لاتلاحق الجرائم المنصوص عليها في هذه المادة الابناء على شكوى المتضرر‏

مادة 15ـ يعد سببا مشروعا ما استوفي ومايستوفي من بدل فروغ او هبات ومايماثلها من التبرع من العقارات المؤجرة التي تملكها الجهات العامة والمؤسسات والجمعيات الخيرية ذات النفع العام والمنظمات الشعبية والنقابات وخزانات التقاعد وصناديق التكافل الاجتماعية ومايماثلها.‏

مادة 16 ان الاحكام القضائية التي صدرت قبل نشر هذا القانون واكتسبت درجة القطعية تنفذ كما هي .‏

اما الدعاوى التي لم تزل قيد النظر لدى محاكم الصلح او الاستئناف والاحكام التي لم تكتسب درجة القطعية فيبت فيها لجهة الاختصاص وفقا لاحكام هذا القانون ولاحكام قانون اصول المحاكمات المدنية 0‏

مادة /17 - أ - تلغى احكام القانون 464 لعام 1949 واحكام المرسوم التشريعي رقم 111 لعام /1952 وتعديلاته كما تلغى احكام المرسوم التشريعي رقم /3 / لعام 1987 وتعتبر عقود الايجار المعقودة في ظل نفاذها مشمولة باحكام هذا القانون 0‏

ب/ تطبق احكام القانون المدني وقانون اصول المحاكمات في كل مالم يرد عليه نص في هذا القانون 0‏

ج/ يلغى كل نص تشريعي يخالف هذا القانون او لايأتلف مع احكامه 0‏

مادة/ 18 / ينشر هذا القانون ويعمل به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية .‏

دمشق في 22 / 11/ 1421 هـ 0‏

15 /2 / 2001 م 0‏

رئيس الجمهورية‏

بشار الاسد‏