قراءة في قوانين البلديات...الاستملاك .......والطريق لحل أزمة السكن

المحامي عبد الكريم الراشد
كثيرة هي قوانين الاستملاك إلا أن أكثرها تطبيقاً هي : المرسوم التشريعي رقم /20/ لعام 1983 والقانون رقم /60/ لعام 1979 والقانون /26/ لعام 2000 ، وقد وجدت البلديات في القانون /26/‏ مجالها الأوسع في التطبيق لأنه يعطيها وإلى حد كبير حرية التصرف بالعقارات المستملكة إضافة إلى أنه يوفر لها مساحات واسعة من الأراضي بأسعار رمزية كما سبق لنا قوله في مقال سابق ،وقد نصت المادة الرابعة من هذا القانون على تقسيم المقاسم الناتجة عن العقارات المستملكة إلى عدة فئات الأولى منها المخصصة للسكن : جزء منها ونسبته 40% من القيمة التخمينية تباع إلى أصحاب العقارات المستملكة ، وفي التطبيق العملي لهذه النسبة تبين أن مايستفيده صاحب العقار المستملك هو بحدود 15% من مساحة عقاره وتستوفي منه البلدية قيمتها بما يقارب المئة ضعف عن المبلغ الذي دفعته له للمتر المربع الواحد أما الجزء المتبقي فهو يباع إلى القطاع العام لغاية السكن وللجمعيات التعاونية السكنية ، وفي هذا المجال نستطيع القول وباختصار شديد إن معظم المستفيدين من المقاسم هم من تجار البناء أو من أصحاب الدخل غير المحدود ونكتفي بالقول أن القسط الشهري لبعض المنتسبين للجمعيات الذين تم تخصيصهم يزيد عن الثلاثين ألف ليرة سورية للشقة ونتساءل أي صاحب دخل محدود يستطيع دفع مثل هذه الأقساط ، وإذا كان الأمر كذلك فإننا مع المواطن نطالب بتدخل السلطات المختصة لإنصاف المواطنين أصحاب العقارات المستملكة ووضع حد للإثراء على حسابهم ، ويمكنني في هذا المجال وبخبرتي المتواضعة التي قاربت الخمسين عاماً أن أقدم الآراء والمقترحات التالية:‏
1ـ إلغاء كل من القانون /60/ والقانون /26/ المذكورين .‏
2ـ إعادة النظر في المرسوم التشريعي رقم /20/ لعام 1983 من جوانبه المختلفة بهدف إنصاف المواطن صاحب العقار المستملك وأن يكون توزيع المقاسم الناتجة عن الاستملاك إلى مستحقيها قولاً وعملاً .‏
3ـ تفعيل العمل بالقانون رقم /9/ لعام 1974 المتعلق بتقسيم وتنظيم العقارات لأن هذا القانون يضمن وإلى حد كبير حقوق أصحاب العقارات بحصولهم على مقاسم للبناء عليها كما يضمن بالوقت نفسه تأمين المساحات والمقاسم اللازمة للمرافق والمشيدات العامة ، على أننا نرى إجراء بعض التعديلات على هذا القانون وكما يلي :‏
أ‌- إضافة مادة جديدة تقتضي بتبليغ أصحاب العقارات الواقعة ضمن المخطط التنظيمي التفصيلي النافذ حالياً أو الذي سيصدر مستقبلاً لضرورة إفراز وتقسيم عقاراتهم وفقاً للباب الأول منه وذلك خلال مدة أقصاها ثلاث سنوات من تاريخ تبلغهم تصديق المخطط التفصيلي وعلى أن يكون التبليغ لمرتين الأولى في الصحف المحلية ولكل بقعة من بقع المخطط على حدة والثانية بعد شهر من الأولى عن طريق مختار المحلة وذلك لضمان وصول العلم إليهم نظراً لأهمية الإجراء المتعلق بعقاراتهم وفي حال عدم استجابتهم يصبح من حق البلدية المختصة إصدار قرار باستملاك عقاراتهم أو تطبيق الباب الثاني من القانون /9/ عليها وعلى أن يكون للمواطن مالك العقار الحق في استئناف هذا القرار أمام محكمة الاستئناف خلال مدة شهر من صدوره .‏
ب‌- إضافة مادة في التعديل المطلوب تقتضي استثناء العقارات التي تم تقسيمها أو تنظيمها من رسم مقابل التحسين وذلك تعديلاً للمادة الثالثة من المرسوم التشريعي الخاص لرسم مقابل التحسين رقم /98/ لعام 1965 .‏
ج- وضع آلية جديدة لإجراءات التنظيم بهدف تسريعها والوصول إلى التوزيع الإجباري على أصحاب الحقوق .‏
4ـ من الملاحظ وجود تأخير كبير في إعداد وتصديق المخططات التنظيمية لأسباب أبرزها الإجراءات الطويلة لعملية إعداد وتصديق المخططات وعدم وجود رقابة ومتابعة فعلية لهذه الأعمال الأمر الذي أدى ويؤدي إلى تزايد مخالفات البناء وارتفاع أسعار المساكن مما يقتضي إعطاء هذا الموضوع أهمية استثنائية وعلى أعلى المستويات لدراسته من جوانبه المختلفة من قبل لجنة أو لجان مختصة تتمتع بخبرة وكفاءة عالية فنية وقانونية لوضع آلية تؤدي إلى إنجاز وتصديق المخططات التنظيمية .‏
وإذا كنا نرى أن الأفكار والتعديلات المطلوبة تحقق إلى حد كبير التوازن بين مصالح الإدارات العامة ومصالح المواطنين وتساهم في حل أزمة السكن فإن السرعة في إعداد وتوسيع وتصديق المخططات التنظيمية هي نقطة البداية لحل أزمة السكن لأن تلك المخططات هي الأرضية الأولى التي تبنى عليها المشاريع العمرانية العامة والخاصة .‏