الاستملاك و التعويض العادل للاستاذ نصرت منلا حيدر أرفقت بها باجتهادات قضائية

الاستملاك و التعويض العادل
بقلم نصرت منلا حيدر
رئيس المحكمة الدستورية العليا
المنشورة في مجلة المحامون الاعداد 1 - 2 - 3 لعام 1991 صفحة 5

أساس هذا المقال , قرار كان قد صدر عن محكمة النقض ( الغرفة المدنية الثانية ) في 26/4/1982 و رقم / 832 / في الطعن أساس / 468 / ذهبت فيه المحكمة إلى فسخ تسجيل عقار كان قد سجل باسم بلدية حلب و إعادة قيده على اسم مالكه السابق , مع بقاء إشارة الاستملاك مدونة على صحيفة العقار نزولا عند حكم المادة / 57 / من قانون تنظيم و عمران المدن رقم / 9 / الصادر في 27/1/1974 لأن البلدية لم تقم بتنفيذ حكم محكمة القضاء الإداري الذي قضى بإعادة تخمين العقار محل الاستملاك مما يسم عملها بمخالفة القانون , و هذا الموقف السلبيي من قبل الإدارة , دفع صاحب العقار إلى مخاصمة البلدية امام محكمة البداية , طالبا فسخ التسجيل , فقضت به المحكمة المذكورة , و أيدتها محكمة الاستئناف فيما خلصت إليه , كما أن محكمة النقض أثبتت هذا الموقف في قرارها موضوع التعليق , و أرست ما انتهت إليه , على النص التشريعي الذي جعل نقل ملكية العقار المستملك , و تسجيله باسم الدائرة المستملكة , رهين بدفع بدل الاستملاك , أو إيداعه أحد المصارف , باسم صاحب حق الملكية , وهو البدل الذي شرط الدستور أن يكون عادلا , و إذا لزم إعادة التخمين ولم تتوله الدائرة , كان البدل المودع , غير عادل فلا يصح بالتالي اعتبار الملكية منقولة . مما يتحتم بفسخ التسجيل , و إعادة العقار إلى صاحبه .
إلا أنني آثرت التريث في نشر ما كتبت , بسبب الرغبة التي كانت قائمة لدى السلطة بإحلال تشريع جديد للاستملاك , بدلا من التشريع الذي كان نافذا بتاريخ صدور القرار , و بالفعل صدر التشريع المرتقب و رغم أن القرار المتقدم , صدر في ظل قانون الاستملاك السابق رقم / 20 / تاريخ 20/4/1974 الذي كان يأخذ بمبدأ إعادى التخمين العقار الجاري عليه الاستملاك , إذا لم تقم الجهة المستملكة بدفع القيمة , أو إيداع البدل أحد المصارف , في مهلة خمس سنوات تلي صدور قرار الاستملاك , إلا أن المبادئ التي ضمنتها المقال تطبق أيضا على قانون الاستملاك الحالي الصادر بالمرسوم التشريعي رقم / 20 / تاريخ 24/8/1983 , رغم أنه ألغى مبدأ إعادة التخمين و لم يأخذ به , و قضى بأن تسري فائدة سنوية بسيطة على بدل الاستملاك , تبدأ بعد انقضاء خمس سنوات تلي تاريخ مرسوم الاستملاك , إذا لم يصار خلال هذه المهلة إلى دفع بدل الاستملاك أو إيداعه أحد المصارف .
هذا و سنعرض في مقالنا النصوص القانونية المتعلقة بإجراءات الاستملاك لجهة تقدير التعويض و الأساس الدستوري لمبدأ عدالة التعويض حتى يكون عادلا .
خلاصة النصوص القانونية المتعلقة بإجراءات الاستملاك لجهة تقدير التعويض :
من الرجوع إلى قواعد الاستملاك التي تضمنها المرسوم التشريعي رقم / 20 / لعام 1983 نجد انها نصت على :
- المادة /12/ الفقرة / أ / (( تشكل الجهة المستملكة بقرار مبرم لجنة بدائية لتقدير قيمة العقارات المستملكة من ثلاثة اعضاء يكون احدهم مهندسا.))
- و في المادة /13/ منه تنص على أنه يجب أن هذا التقدير يكون على أساس قيمتها قبل تاريخ مرسوم الاستملاك مباشرة , (( على اللجنة ان تقدرقيمة العقارات على اساس قيمتها قبل تاريخ مرسوم الاستملاك مباشرة وان تسقط من الحساب كل ارتفاع طرأ على الاسعار بنتيجة مشروع الاستملاك او المضاربات التجارية، اذا كان هذا الارتفاع بالقيمة لايبرره ارتفاع مماثل في المنطقة المجاورة.))
- و في المادة الرابعة عشر الفقرة الأولى نصت على أسس تقدير قيمة العقار المستملك .
(( يجري تقدير قيمة العقار المستملك على اساس قيمة الارض والبناء والانشاءات الاخرى ويتم تقدير قيمة الارض وفق الاسس الواردة في القانون رقم (3) لعام 1976 وتعديلاته.))
- و إن من حق المالك بعد تبليغه قرار اللجنة بالقيمة المقدرة للعقار الاعتراض على التقدير البدائي .

المادة السابعة عشر :
1- تقوم الجهة المستملكة بتبليغ المالكين واصحاب الاستحقاق القيم المقدرة لعقاراتهم وحقوقهم المستملكة بما في ذلك تعويضات الاشجار وتعلن في نفس الوقت في - بهو الجهة المستملكة وفي المنطقة التي يجري فيها الاستملاك وفي صحيفة محلية ان وجدت وفي حال عدم وجودها ففي احدى صحف العاصمة - انتهاء اعمال التقدير البدائي ودعوة عامة لجميع المالكين واصحاب الاستحقاق للحضور الى المكان الذي تحدده الجهة المستملكة للاطلاع على الاضبارة والمخطط وضبط التقدير، وتعرض هذه الاعمال خلال خمسة عشر يوما ويقوم هذا الاعلان مقام التبليغ لمن تعذر تبليغهم، كل شخص مجهول محل الاقامة من مختار محل الاستملاك، او مقيم خارج حدود المدينة التي يجري فيها الاستملاك، او احد ورثة صاحب عقار متوف لم يقم باجراء حصر الارث القانوني ومعاملة الانتقال في الدوائر العقارية.
2- يحق لجميع الاشخاص الوارد ذكرهم في الفقرة السابقة ان يقدموا خلال ثلاثين يوما من اليوم الذي يلي تاريخ نشر الاعلان او التبليغ المشار اليهما في الفقرة المذكورة.
آ- اعتراضهم على التقدير البدائي مع تعيين الموطن المختار ضمن حدود الجهة الادارية، وتعتبر القيم المقدرة غير المعترض عليها خلال المهلة المحددة في هذه الفترة مبرمة، ويعتبر اعتراض احد الشركاء في العقار بمثابة اعتراض بقية الشركاء.
ب- ادعاءهم بالملكية او بأية حقوق اخرى مدعى بها على عقار او اكثر من عقارات منطقة الاستملاك بطلب مستقل يودع اضبارة لجنة حل الخلافات المشكلة بموجب المادة ( 18 )
أي أنه بموجب المادة / 17/ تشكل بنتيجة الاعتراض لجنة تحكيمية برئاسة قاض تقوم بالبت بقرار مبرم في الاعتراض على هذا التقدير البدائي وفق الأسس المتبعة في هذا التقدير و من ثم يجري تسديد القيم لأصحاب العلاقة , أو ايداعها المصرف باسمائهم , خلال خمس سنوات من تاريخ مرسوم الاستملاك (( المادة الرابعة و العشرون الفقرة الثانية و المادة الخامسة و العشرون الفقرة الثامنة )) .
(( أما بالنسبة للإدعاءات بالملكية أو بالمنازعات العينية على العقارات الداخلة في المناطق الاستملاكية فتقدم إلى لجنة ذات اختصاص قضائي يرأسها قاض تبت فيها بقرارات قابلة للطعن فيها امام محكمة الاستئناف التي تصدر احكامها بصورة مبرمة المواد (( 18- 19 – 21 )) و ننبه على أن اجتهاد مجلس الدولة استقر على ان القرار الذي تصدره اللجنة التحكيمية يعتبر من القرارات الصادرة عن جهة إدارية ذات اختصاص قضائي , حدد قانون الاستملاك لها الأصول الواجب اتباعها للوصول إلى قرارها , و إن مخالفة هذه الاجراءات يشكل عيبا جوهريا يجعل قرارها باطلا و بالتالي قابلا للطعن فيه و من الاحكام الصادرة في هذا الشأن حكم المحكمة الادارية العليا الصادر في 19/7/1982 رقم 266/82 في القضية رقم / 132 / لعام 1982 المحامون العدد الأول صفحة / 72 / )) .
هذا ويمكن للجهة المستملكة أن تضع يدها على العقارات المستملكة بعد أن يصبح تقدير قيمتها مبرما لا يقبل طريقا من طرق الطعن أو المراجعة (( المادة الخاميسة و العشرون الفقرة الثانية )) .
و انه يجري تسديد القيم لأصحاب الاستحقاق أو إيداعها لمصلحتهم , في المصرف خلال خمسة سنوات من تاريخ مرسوم الاستملاك (( المادة 25/1 )) و انه و بعد دفع بدل الاستملاك أو إيداعه في المصرف أمانة بأسماء ذوي العلاقة , تقوم الدائة المستملكة بإبلاغ رئيس المكتب العقاري المعاون المختص ليقوم بتسجيل العقار , أو جزء العقار بإسم الجهة المستملكة , أو الأملاك العامة (( المادة الثانية و الثلانون الفقرة / أ / )) .
هذا كله في حالة الاستملاك الذي يتم بالصورة العادية أما في حالة الاستملاك الذي يتصف بطابع الاستعجال و هو استملاك نص في المرسوم الصادر به على الاستعجال (( و لا يكون ذلك إلا في الحالات التي جاءت على ذكرها المادة الثامنة و العشرون من التشريع الخاص بالاستملاك )) تنص المادة الثامنة و العشرون على أنه (( يجوز أن يتم الاستملاك بالصفة المستعجلة شريطة النص على صفة الاستعجال في المرسوم الصادر بالاستملاك , و يكون ذلك في الحالات التالية :
أ – حدوث كوارث موجبة لسرعة مباشرة الاشغال .
ب – توسيع أو تكميل مشروع قائم .
جـ - إنشاء الملاجئ و الختادق و المنافذ و المشاريع التي تقتضيها متطلبات الأمن و الدفاع .
د – إنشاء المساكن الشعبية و إيجاد المقاسم الصالحة للبناء لهذا الغرض .
هـ . إنشاء أبنية التعليم و تأمين العقارات الصالحة لهذا الغرض .
و – إقامة السدود و شبكات الري و الطرق بما فيها السكك الحديدية .
و بالتالي فإنه يجوز وضع اليد على العقارات غير المبنية , فور نشر مرسوم الاستملاك و قبل تقدير القيمة , أما في العقارات المبنية , فلا يجوز وضع اليد إلا بعد تقدير قيمة العقار (( المادة التاسعة و العشرون )) .

قصارى القول أن المشرع أبطأ في نقل ملكية العقار محل الاستملاك في السجل العقاري , حتى تسدد القيمة إلى المالك أو تودع باسمه في أحد المصارف (( تبقى الملكية , في حالة الاستملاك المتصف بالاستعجال باسم صاحبها حتى دفع تمام الثمن و تسجيل العقار باسم الدائرة المستملكة في السجل العقاري , و يبقى من حقه أن يطالب الدائرة حتى ذلك التاريخ بأجر المثل ( قرار محكمة النقض الغرفة المدنية الثالثة تاريخ 27/11/1978 المحامون لعام 1978 العدد الثاني عشر صفحة 524 ) و نشير إلى أن المادة ( 30/ب ) نصت على أنه : (( تطبق أحكام المادة /25/ من هذا المرسوم التشريعي عدا الفقرة /2/ منها على الاستملاك في الحالات المستعجلة , و الفقرة الثانية تبحث كما سبق بيانه , جواز وضع اليد بعد أن يصبح تقدير القيمة نهائيا )) .
علما بأن القانون السابق للاستملاك اشترط عدم انصرام خمس سنوات على تاريخ مرسوم الاستملاك , و إلا صير إلى إعادة تقدير القيمة , كل ذلك بهدف ترجيح كفة العدالة في التعويض , فيأتي متصفا بالنصف , و ذلك انقيادا لحكم المادة الخامسة عشر من الدستور .
و ما إعادة تقدير القيمة في حال انقضاء خمس سنوات على تاريخ مرسوم الاستملاك , إلا توكيدا لهذا الأمر و تحقيقا له .
الدساتير السورية و مبدأ عدالة التعويض :
إن مبدأ (( عدالة التعويض )) أقرته الدساتير السورية المختلفة ففي الدستور الذي وضعته الجهة التأسيسية عام 1928 , و نشره المفوض السامي الفرنسي عام 1930 جاء في مادته الثالثة عشر :
(( حق الملكية في حمى القانون , فلا يجوز أن ينزع من أحد ملكه إلا للمصلحة العامة , و في الأحوال المنصوص عليها في القانون , بعد تعويضه عنه تعويضا عادلا )) .
و في الدستور الصادر عام 1950 نصت المادة الحادية و العشرون فقرتها السادسة :
(( يجوز الاستملاك بقصد النفع العام و يتم بالاستناد إلى قانون يتضمن إعطاء تعويض عادل ))
و في الدستور الصادر عام 1953 نصت المادة الرابعة و الثلاثون منه الفقرة السادسة :
(( يجوز الاستملاك بقصد النفع العام و يتم بالاستناد إلى قانون يتضمن إعطاء تعويض عادل ))
و في الدستور المؤقت للجمهورية العربية المتحدة الصادر عام 1958 ذخبت المادة الخامسة منه إلى أن :
(( الملكية الخاصة مضمونة و ينظم القانون أداء وظيفتها الاجتماعية , و لا تنزع الملكية إلا للمنفعة العامة و مقابل تعويض عادل وفقا للقانون )) .
و في دستور عام 1962 الذي أعاد العمل بدستور عام 1950 فإن نص المادة ( 21/6) يحكم الموضوع و ينظمه .
و في دستور 1964 تبنت المادة السادسة و العشرون نص المادة الخامسة من دستورها 1958 حرفيا .
و في الدستور المؤقت لعام 1969 نصت المادة الثالثة عشر فقرتها الثالثة الباحثة في الملكية الفردية :
(( لا تنزع هذه الملكية إلا للمنفعة العامة , و مقابل تعويض عادل وفقا للقانون )) .
و في الدستور الصادر عام 1973 نصت المادة الخامسة عشر فقرتها الأولى :
(( لا تنزع الملكية الفردية إلا للمنفعة العامة , و مقابل تعويض عادل وفقا للقانون )) .
و جاء في الفقرة الرابعة من المادة إياها :
(( تجوز المصادرة الخاصة بقانون لقاء تعويض عادل )) .
و مبدأ التعويض العادل , أشار إليه ضمنا إعلان حقوق الإنسان الذي أقرته الجمعية العامة للأمم المتحدة في كانون الأول 1948 , عندما نص في مادته السابعة عشر على أن (( لا يحرم أحد من ملكه تعسفا )) ( الفقرة الثانية ) , و معنى ذلك أنه لم يستبعد إمكانية التملك في سبيل مرفق عام شرط أن يعوض صاحب الملك بصورة عادلة , لأن التملك على هذه الصورة يستبعد فكرة التعسف في الحرمان .

موقف القضاء من اجراءات الاستملاك و ضرورة احترامها :
أحاط المشرع الملكية العقارية بسياج من الحماية , و نص في قانون الاستملاك على إجراءات عديدة بهدف تحقيق هذه الحماية , أوجب على الدائرة المستملكة تقفي هذه الإجراءات , و ترسم خطاها و إلا كان الاستملاك غير مشروع و كان من حق المالك بالتالي أن يحاكم الإدارة أمام القضاء العادي الذي يتحلل من الأقياد التي وضعها المشرع في تقدير قيمة العقار المستملك .
هذا و قد أفاض القضاء في بحث هذه الأمور إنطلاقا من مبدأ احترام حق الملكية , و توفير التعويض العادل لصاحبه في حال حرمانه منه , و ضرورة أن يكون هذا الحرمان وفقا للقواعد و الإجراءات التي نصتها التشريعات المتعلقة بنزع الملكية , و من جملة أقضيته الصادرة في هذا الشأن :
قضاء الغرفة المدنية الثانية في محكمة النقض الصادر في 11/3/1972 برقم /205 / و أساس / 663 / و قد تضمن أنه إذا قامت الإدارة بوضع يدها على العقار قبل القيام بما هو منصوص عليه في قانون الاستملاك من إجراءات , كان عملها موصوما بالبطلان , و يعتبر من قبيل التعدي , و يقع على عاتق القضاء العادي , دفع غائلة الاعتداء و إزالة آثاره , و التعويض عن الضرر الناجم عنه .
(( المحامون لعام 1972 العددان 3 , 4 الصفحة 8 ))
- قضاء الغرفة المدنية الأولى في محكمة النقض في 17/3/1975 برقم / 206 / و أساس / 779 / و قد جاء فيه أنه لا يجوز للإدارة أن تعود بمرسوم الاستملاك القهقرى إلى تاريخ وضع اليد , لأن ما تم من أفعال في هذه الفترة , يبقى متصفا بطابع الاعتداء المادي .
(( المحامون 1975 العدد الرابع الصفحة 318 ))
- قضاء الغرفة المدنية الثالثة في محكمة النقض في 8/12/1974 برقم / 426 / و أساس / 469 / , و قد ذهب إلى أنه لا يجوز في الإيداع أن يكون مشروطا , و إذا وجد مثل هذا الشرط , كان الشرط باطلا لا ينتج أي أثر , و لا يحول بين المالك و قبضه أي حائل .
(( المحامون 1975 العدد الأول الصفحة 49 ))
و في رأينا أن الشرط قد يحول بين المالك و قبضه المبلغ , لذا نعتقد ببطلان الإيداع برمته , و عدم اقتصاره على الشرط وحده .
هذا و قد قصد القضاء المقارن قصد القضاء السوري , و نحا نحوه , فاعتبر كل استملاك لا تضع فيه الإدارة قواعد القانون نصب عينيها , بحكم الاستيلاء و أوكل إلى القضاء العادي اختصاص البت في تعويض الأضرار الناتجة عنه , ما لم يرد نص صريح في القانون , يعطي اختصاص البت فيه للقضاء الإداري .
(( محكمة النقض اللبنانية في 19 / 5 / 1967 مجموعة باز 15 الصفحة / 165 / و في 8/12/1967 مجموعة حاتم 80 الصفحة / 57 / و في 9/4/1968 مجموعة باز 16 الصفحة 293 , و في 17/6/1970 مجموعة باز 18 الصفحة 240 ))
و كذلك إذا وضعت الإدارة يدها على عقار استنادا إلى مرسوم استملاك تقرر بطلانه بعد ذلك لسبب من الأسباب و قد اعتبر الاجتهاد الإدارة في الاستملاك غير المباشر و كأنها قد تنكرت لهدفها و ضلت سواء السبيل , و وضعت نفسها في مصاف الأفراد العاديين مما يجعلها مسؤولة عن أعمالها وفقا لمبادئ المسؤولية التقصيرية و يكون موجب التعويض شاملا جميع الأضرار .
(( محكمة النقض اللبنانية في 21/11/1961 النشرة القضائية اللبنانية 1961 الصفحة 859 استئناف بيروت في 3/6/1966 النشرة 1966 الصفحة 848 ))
هذا و لا يشمل التعويض الأضرار المتوقعة أو المحتملة أو غير المؤكدة أما بالنسبة للأضرار المقبلة ( المستقبلة ) فإن التعويض يشملها إذا كانت مؤكدة .
(( استئناف باريس في 12/4/1948 دالوز الاسبوعي 1948 ص 399 ))
و في قرار لمحكمة بداية بيروت صادر في 18/4/1962 (( إذا كانت قيمة العقار قد هبطت بين تاريخ الاحتلال و تاريخ الحكم فيجب أخذ القيمة الجارية يوم الاحتلال بعين الاعتبار , أما إذا ارتفعت قيمة العقار فيجب أخذ القيمة الجارية يوم الحكم بعين الاعتبار , لأن الحكم بأقل منها لا يعوض المالك عن كامل الضرر اللاحق به .
(( النشرة 1962 الصفحة 369 ))
و بتعبير أوفى أن التعويض يشمل الأضرار المتأتية من الحرمان من الانتفاع بالعقار أو التدني في ثمنه و قيمته التأجيرية , و كذلك الناتجة عن التخريب و السرقات الحاصلة فيه , و كذلك الأضرار الناجمه عن أضطرار المالك إلى الانتقال من ملكه بعد اقتساره على اخلائه , و ما اقتضاه ذلك من نفقات لإيجاد مسكن جديد و نقل أثاثه إليه و ما رافقه من اضطراب في صحته و انزعاج في نفسيته و أعمال مهنته و أحوال معاشه .
(( قرار محكمة النقض اللبنانية في 17/6/1970 و قرارها في 8/12/1967 و قد سبقت الإشارة
إليهما , مجلس الدولة الفرنسي في 25/6/1954 مجموعة ليبون الصفحة / 388 / ))

شروط عدالة التعويض :
و حتى يأتي التعويض عادلا وفقا لما استهدفه الدستور لا بد من ملاحظة ما يلي :
1- عدم حد التعويض في التشريع , و خاصة إذا كان الحد لا يشاكل القيمة الرائجة للعقار المستملك حسب سعر السوق ( 1 ) , بصرف النظر عما إذا كان السقف الذي وضعه المشرع للتعويض يناسب هذا السعر بتاريخ صدور التشريع , لأن العبرة في دستورية القوانين ليس وفقها للدستور بتاريخ أقرارها و إصدارها فحسب , و إنما وفقها له بتاريخ الواقعة مدار الشكوى أيضا , فمثلا , أوجب المشرع في قانون الاستملاك السابق إعادة تخمين العقار كل خمس سنوات نظرا للتطور المتلاحق الذي يصيب قيم العقارات . قإذا نهض البرهان , على أن سعر العقار الفعلي قد فارق بشكل جسيم السعر الذي وضعته لجنة التخمين , و لم تكن قد ولت خمس سنوات على التخمين , كانت إعادة التخمين واجبة حتى يأتي التعويض عادلا , و القول بغير ذلك يؤدي إلى مجافاة التعويض للعدالة و ابتعاده عنها و بالتالي عدم دستورية النص الذي رهن إعادة تخمين العقار بخمس سنوات , و جعلها سجينة هذه المدة .
( 1 ) انتقد الاستاذ خليل جريح في كتابه ( الرقابة القضائية على التشريع ) قانون الاستملاك اللبناني إذ قيد حرية التقدير في حدود معينة لا يجوز تخطيها , فقد منع لجان الاستملاك الاستئنافية من أن تزيد مقدار التعويض على نصف المبلغ المحدد في التقدير البدائي ( طبعة 1971 بإشراف معهد الإبحاث و الدراسات التابع لجامعة الدول العربية , الصفحة 223 ) .
لذلك نرى أن النصوص التي اشتمل عليها القانون رقم / 3 / الصادر في 25/2/1976 قد افتأتت على الدستور , إذ أوجبت على مالكي الأراضي المنصوص عليها في الفقرة / آ / من المادة الخامسة من القانون المذكور , بيعها إلى الدولة أو جهات القطاع العام , و كذلك قيمة ما يستملك من الأراضي سواء أكانت واقعة داخل حدود البلديات أم خارجها بما لا يتجاوز نسبة قدرها / 15 % / من تكاليف بناء المساحة الطابقية المسموح ببنائها وفقا لأحكام نظام البناء , جاهزة للسكن أو للاستعمال فيما أعدت له / المادة 6 / أ / و بتحديد ثمن أو قيمة بقية الأراضي بما لا يجوز عشرة أمثال قيمة انتاجها السنوي , و تعتبر هذه الأراضي في معرض تطبيق هذه الفقرة زراعية سواء أكانت مستثمرة للزراعة بصورة فعلية أم لم تكن كذلك ( الفقرة ب ) .
و نرى أن وضع منتهى للتعويض أو القيمة ينافر التعويض العادل الذي نصه الدستور
ب – عدم اعتماد أسس في التقدير غير كافية لتحقيق مبدأ عدالة التعويض :
ينبغي أن تؤول الأسس التي اعتمدها القانون في تقدير التعويض إلى عدالة هذا التعويض , لأنها إذا لم تكن على هذا الهجاء , يعتبر القانون قد تنكر لهدف الدستور من النص فيه على عدالة التعويض .
و من الرجوع إلى المادة الرابعة عشر , الفقرة الأولى من قانون الاستملاك , نجد أنها نصت على أن تقدير العقار المستملك يجري على أساس قيمة الأرض و البناء و الإنشاءات الأخرى و يتم تقدير قيمة الأرض وفق الأسس الواردة في القانون رقم / 3 / لعام 1976 و تعديلاته (13) (( بحسب المادة السادسة من القانون رقم / 3 / لعام 1976 و تعديلاته تحدد قيمة الأراضي المستملكة سواء أكانت واقعة داخل حدود البلديات أم خارجها وفقا لما يلي :
أ – يحدد ثمن أو قيمة أي من العرصات المعرفة بأحكام المادة الثانية من القانون رقم / 14 / لعام 1974 بما لا يتجاوز نسبة قدرها 15% من تكاليف بناء المساحة الطابقية المسموح ببنائها وفقا لأحكام نظام البناء جاهزة للسكن أو للاستعمال فيما اعدت له .
ب – يحدد ثمن أو قيمة بقية الأراضي بما لا يتجاوز عشرة أمثال قيمة انتاجها السنوي و تعتبر هذه الأراضي في معرض تطبيق هذه الفقرة , زراعية سواء أكانت مستثمرة للزراعة بصورة فعلية , أم لم تكن كذلك .)) .
و إذا كانت الأرض مشجرة فيجري التقدير على أساس قيمة الأرض و الأشجار ( 15/1) أما الزروع و ثمار الأشجار فتقدر قيمتها بتاريخ اتلافها من قبل لجنة خاصة تشكل لهذا الغرض ( 15/2 ) و أن التقدير التحكيمي يتم وفق الأسس المتبعة في التقدير البدائي ( 25/1 ) .
و الصعوبة هي في تحديد قيمة الأرض و البناء و الانشاءات الأخرى إذا كان محل الاستملاك بناء , و هل هذه القيمة تقتصر على الأموال المادية التي تدخل عادة البناء و الإنشاءات , أم تبسط سيطرتها على الأموال المعنوية كالفروغ و بدلات الإيجار الذي كثيرا ما يفوق قيمة الأموال المادية , لأنه إذا كان التفسير القانوني لا يحيط بهذه الأموال أو يستغرقها كان القانون في رأينا , غير دستوري لما ينطوي هذا التفسير من تباعد عن العدالة , و نعتقد بأن المشرع اللبناني كان أكثر توفيقا من المشرع السوري عندما نص في المادة الثالثة عشر من قانون استملاكه فقرتها الثانية : (( يتخذ أساسا لإجراء التخمين , دخل العقار الصافي المصرح عنه لدى الدوائر المالية أو الذي تقدره اللجنة غذا لم يكن من تصريح , و القيمة البيعية و عقود الإيجار و القيمة التأجيرية و باقي العناصر التي يعتمد عليها في التقدير ))
(( المرسوم الاشتراعي رقم / 4 / الصادر في 30/11/1954 المعدل ))

و من الأحكام القضائية الأجنبية المنتهية إلى توكيد مبدأ عدالة التعويض , حكم المحكمة العليا الهندية في 16/10/1964 , و حكمها في 5/9/1966 فقد قضت بعدم دستورية القانون الذي يحدد طرق التعويض بحيث يجعله وهميا أو مخالفا للحقيقة و الواقع و يغدو في النتيجة غير كاف , و قد صدر الحكم الأول بصدد التعديل الحاصل عام 1955 على نص المادة ( 31/2) من الدستور , و بمقتضى هذا التعديل : (( لا يمكن مصادرة مال أو الاستيلاء عليه أو المصادرة , و يجب ان يتضمن التشريع اسس التعويض و الطرق التي يبنى عليها , و لا تجوز المنازعة امام المحكمة في عدم كفاية أسس التعويض التي نصها القانون إلا أن المحكمة العليا ذهبت في حكمها : (( إذا تبين أن مبلغ التعويض وهمي , و يتباعد كثيرا عن القيمة الحقيقية للمال محل الاستيلاء أو المصادرة و فإنه يمكن القول بدون تردد , أن السلطة التشريعية قد ارتكبت انحرافا في استعمال حقها بسن القوانين و بالتالي يعتبر القانون غير دستوري , لأنه يخالف روح التعديل الدستوري الذي تناول المادة ( 31 ) من الدستور عندما نص على عدام جواز الطعن في عدم كفاية أسس التعويض (14) .
(( مجلة اللجنة الدولية للفقهاء عام 1967 العدد الأول الصفحتان 126 و 127 ))
و في الحكم المؤرخ في 5 / 9 / 1966 وكدت المحكمة المبادئ التي جاءت في حكمها الأول و وقد جاء في حكمها الأخير : (( غن دستور الهند يمنع الدولة من ان تحوز أموالا خلافا لإرادة أصحابها إلا بعد دفع تعويض عادل و كل قانون يصدر من السلطة المشرعة , و يسمح فيه للإدارة بأن تستولي على اموال الغير , ينبعي أن يتضمن مبدأ التعويض على صاحبها بشكل عادل و و أن يأتي على ذكر المبادئ التي بمقتضاها يصار إلى حساب هذا التعويض , فإذا كان ليس من شأن هذه المبادئ أن تؤدي إلى اعتبار التعويض عادلا , كان القانون الصادر في هذا الشأن غير دستوري )) (15) .
(( المرجع السابق الصفحة 128 )) .
جـ - ضرورة إعادة التخمين غذا نسلت مدة زمنية كافية على التخمين الأول جعلته غير عادل :
كان المشرع قد أخذ في قانون الاستملاك السابق بمبدأ إعادة التخمين إذا ولت خمس سنوات على تاريخ مرسوم الاستملاك , و كانت الإدارة لم تودع القيمة أحد المصارف او تسلمها إلى صاحب العقار المستملك خلال المدة المذكورة , و هذا المبدا أي مبدأ إعادة التخمين أخذ القضاء الإداري بناصره قبل إقراره بتشريع الاستملاك السابق , لأن مبدأ العدالة يلحف على ضرورة تبنيه , و إن كان قد جعل هذه المدة ثلاث سنوات قياسا على مبدأ غعادة التخمين المقرر في قانون الإيجار .
و من القرارات الصادرة في هذا الشأن قرار المحكمة الإدارية العليا الرقيم 378 الصادر في 10/11/1975 في الطعن رقم / 502 / و قد جاء في مبدئه القانوني :
(( يحق لمالك العقار المستملك طلب إعادة تخمين عقاره , حسب القيمة الجديدة حتى لو تم نقل ملكيته لأسم الإدارة المستملكة قبل رفع الدعوى . ( 16 )
(( المحامون 1976 العددان 2 و 3 الصفحة 178 و و في 24/11/1975 برقم 393 و طعن 517 المحامون 1976 المرجع ذاته الصفحة 178 أيضا و و في 12/5/1975 برقم 142 و طعن 331 المحامون 1975 العدد 6 الصفحة 573 )) .
حتى أنها ارتحلت إلى أبعد من ذلك , و أوجبت حتى ينتج الإيداع آثاره القانونية ضرورة تبليغ المالك بهذا الإيداع حتى يتسنى له قبض القيمة و ا لإفادة منها و إلا جاز له طلب إعادة التخمين إذا طرا ارتفاع في الأسعار ( 17 ) .
(( قرار رقم 311 طعن 48 صادر في 13/10/1975 المحامون 1976 العددان 2 , 3 الصفحة 179 ))
كما لا يهم سبب التأخر في إيداع المبلغ أو دفعه خلال السنوات الخمس حتى لو كان هذا السبب قانونيا استدعته إجراءات الاستملاك أو عمليات التنظيم إذا كان في المنطقة ثمة تنظيم , لأنه لم يرد في القانون حكم يحط على كاهل الإدارة مساءلتها لإعادة التخمين إذا كان التنظيم جاريا على مراحل طالما أنها لم تؤد البدلات , و ما دام الدستور ملزما إياها بأن يكون استملاكها للعقارات , و التصرف بها توزيعا , مقابل تعويض عادل (18) .
(( قرار رقم 64 طعن 290 في 14/4/1975 المحامون 1975 العدد 4 الصفحة 398 قرار دائرة فحص الطعون في 10/5/1982 رقم 171 في القضية رقم /271 / لعام 1982 المحامون 1983 العدد الول الصفحة 88 )) .

و مبدأ إعادة التخمين بسبب تغير الأسعار و تقلبها أخذ به الاجتهاد في لبنان أيضا بدون نص تشريعي ففي قرار لمحكمة استئناف بيروت ( الغرفة المدنية الولى ) رقم 1040 صادر في 16/8/1956 : (( أنه و إن كانت الأسعار الواجب اعتمادها مبدئيا هي الأسعار المتداولة بتاريخ تقرير لجنة التخمين , إلا أنه يشذ على ذلك , إذا كان قد مر بين تاريخ التخمين المذكور و تاريخ إيداع الثمن وقت طويل يقدر معه , إنه قد طرأ خلاله تبدل جدي في الأسعار , إذ يجب في هذه الحالة , تقدير التعويض بتاريخ الإيداع , لأن العقار يبقى حتى ذلك الحين على ملكية صاحبه , و بتصرف شاغله )) (19) .
(( النشرة القضائية 1956 ص 688 مجموعة حاتم جزء 28 ص 12 و في 14/8/1958 الصفحة 742 و في 28/7/1960 النشرة 1961 الصفحة 658 )) .
و في قرار لمحكمة النقض رقم / 42 / صادر في 28/5/1960 :
(( إذا مر بين تاريخ الضم الفعلي و تاريخ الإيداع مثلا وقت طويل حصل خلاله تبدل في الأسعار فمن حق المالك أن يطلب بأن يدفع له التعويض بنسبة الضرر عملا بالمادة / 260 / من قانون الموجبات و العقود التي تحتوي على تقرير مبدأ عام )) (20)
(( النشرة القضائية 1960 ص 535 مجموعة حاتم جزء 42 ص 12 تنص المادة ( 260 ) من قانون الموجبات و العقود : (( يجب أن يكون بدل للعطل و الضرر معادلا تماما للضرر الواقع أو الربح الفائت )) .
حتى أن المحكمة المذكورة اعتبرت أن التأخر في إيداع بدل الاستملاك مدة طويلة من شأنه أن يجعل الاستملاك , استيلاء يتيح للقضاء العادي التدخل , و الحكم بالقيمة المساوية للضرر الحقيقي و ذلك تحقيقا لمبدأ العدالة (21) .
(( 17/6/1970 النشرة القضائية 1971 ص 561 كما أنه يترتب على هذا المبلغ فائدة التأخير ( مجلس الشورى اللبناني في 27/1/1969 النشرة 1969 ص 193 ) .
إلا أن قانون الاستملاك الحالي ألغى مبدأ إعادة التخمين , و استعاض عنه بنظام الفائدة السنوية فنص في المادة ( 25/3 ) :
(( إذا تأخر الدفع أو الإيداع في المصرف عن المدة المحددة في الفقرة / 1 / من هذه المادة لا يعاد تقدير القيمة و إنما يدفع لصاحب الاستحقاق فائدة قانونية بسيطة بمعدل 6 % من القيمة سنويا عن مدة التأخير و تسري هذه الفائدة من تاريخ انقضاء خمس سنوات على صدور مرسوم الاستملاك أو من تاريخ وضع اليد على العقار أيهما أسبق و تزداد هذه الفائدة إلى 8 % سنويا بالنسبة للعقارات التي وضعت عليها اليد بعد خمس سنوات من تاريخ وضع اليد )) .
أي ان المشرع استيعد في التشريع الحالي للاستملاك مبدأ إعادة التخمين مهما كان عليه تقلب الأسعار و احل بدلا منه الفائدة التي لا تبدأ بالسريان إلا بعد إنقضاء خمس سنوات على صدور مرسوم الاستملاك او وضع اليد أيهما أسبق .

و التساؤل الذي يثار في هذا الصدد هل يقبل مبدأ إعادة التخمين و التقدير ؟
للإجابة عن ذلك , لا بد من بحث مدى دستورية نص المادة / 25 / الفقرة الثالثة ؟ و قبل الإجابة عن التساؤل , يلاحظ أن النص المذكور لم يحدد المدة التي تبقى فيها الفائدة سارية المفعول ما دام بدل الاستملاك لم يدفع إلى صاحبه , أو يودع بإسمه لدى أحد المصارف , الأمر الذي يحرم صاحب العقار المستملك من التمتع بقيمة عقاره المتمثلة في بدل الاستملاك , ما دام المشرع لم يضع أي حد معقول للمهلة التي تبقى فيها الفائدة سارية , و بالتالي الزمن الذي ينبغي أن يدفع فيه البدل بعد انقضاء مهلة السنوات الخمس .
و في رأينا , أن النص السابق غير دستوري , لمنافاته قواعد الدستور و المبادئ المتعلقة بعدالة التعويض لما يلي من الأسباب :
- على المشرع أن يحدد المهلة التي ينبغي أن تبقى فيها الفائدة سارية , و ان تكون هذه المهلة معقولة .
- إن عدم الأخذ بمبدأ إعادة التخمين إذا انقضت خمس سنوات على تاريخ صدور قرار الاستملاك يتباعد و مبدأ عدالة التعويض , لأن التطورات المتلاحقة و السريعة في قيم العقارات تقضي بإعادة التخمين , حتى يأتي البدل موافقا لمبدأ عدالة التعويض .
- إن مبلغ الفائدة المقرر ليس كافيا لإحقاق عدالة التعويض , لأن المبلغ لا يتناسب على الاطلاق مع التغييرات التي تطرأ على قيم العقارات .
لذلك نرى , و ذلك في ضوء عدم دستورية النص السابق أن مبدأ إعادة التخمين , هو الذي ينبغي على القضاء أن يأخذ به دون نص , ما دام الاجتهاد القضائي المستمر لمحكمة النقض قد أخذ بجواز إثارة الدستورية بطريق الدفع , و بالتالي استبعد تطبيق النص التشريعي المخالف للدستور , علما بأن القضاء غير مقيد بانقضاء مدة محددة معينة بين اريخ التقدير التحكيمي و تاريخ إعادة التقدير , سوى أن تكون هذه المدة كافية لحدوث تقلبات في أسعار العقارات و قيمتها , مما يجعل التقدير البدائي غير عادل و بالتالي غير دستوري .
و لكن ما هو الموقف الذي ينبغي اتخاذه إذا رفضت الإدارة إعادة التخمين ؟
مما لا شك فيه أن رفض إعادة التخمين من قبل الإدارة يؤلف قرارا إداريا يقبل الطعن فيه أمام القضاء الإداري , لأنه لا يعتبر طعنا بمرسوم النفع العام أو طعنا بقرار الجهة التحكيمية , بل يعد طعنا بقرار إداري يدخل النظر فيه باختصاص مجلس الدولة بهيئة قضاء إداري (22 ).
(22) محكمة القضاء الإداري في 27/11/1975 قرار ر قم 419 القضية رقم / 758 / المحامون 1976 العددان 2 و 3 الصفحة 188 و آخر في19/4/1972قرار رقم 84 القضية رقم /19 / المحامون 1973 العددان 5 و 6 الصفحة 206
ففي قرار صادر من محكمة القضاء الإداري في 31/12/1981 في ظل قانون الاستملاك السابق جاء : (( إن قرار الإدارة الضمني برفض إعادة تخمين العقار المستملك , يعتبر من القرارات الإدارية السلبية التي يتجدد ميعاد الطعن فيها طالما أن الإدارة بقيت على موقفها دون ان تقوم بما ألزمها به القانون في المبادرة إلى إعادة التخمين عند إنقضاء خمس سنوات على مرسوم الاستملاك , و لم تدفع قيمة العقار المستملك خلال تلك المدة )) ( 23) .
( 23 ) قرار رقم / 566 / في القضية 1816 المحامون 1982 العدد الثالث الصفحتان 332 333
و إذا تكرر رفض الإدارة لإعادة التخمين بعد صدور حكم مجلس الدولة بإلزامها بإعادته , فإن اجتهاد القضاء الإداري عندنا كان قد ذهب إلى عدم اختصاصه بالنظر في طلب اعتبار هذا الموقف السلبي أيضا بمثابة قرار إداري يجوز الطعن فيه امام القضاء المذكور , و اكتفى باعتبار تنفيذ هذه الأحكام بمثابة التزام يقع على عاتق الإدارة بقوة القانون , و لا يمكن تكييف تقاعسها عن التنفيذ على انه قرار إداري بالرفض يدخل النزاع فيه باختصاص مجلس الدولة بهيئة قضاء إداري (24) .
( 24 ) قرار رقم /391 / في القضية 306 في 26/10/1981 المحامون 1982 العدد الثالث الصفحة 327 هذا و قد اعتبر المجلس كل قرار تصدره الإدارة للحيلولة دون تنفيذ حكم قضائي صادر بحقها معدوما لأنه يتعارض مع حجية ما قضى به ( محكمة القضاء الإداري في 22/4/1982 رقم 201 قضية 31 لعام 1981 المحامون 1982 العدد 9 الصفحة 1026 ) .
هذا و إن ما ذهب إليه مجلس الدولة يخالف ما انتهى غليه مجلس الدولة في فرنسا الذي جنح إلى القول بأن رفض التنفيذ يعتبر قرارا أفصح عن رأي الإدارة في أحد الموضوعات الإدارية , وتعد مخالفة القضية المقضية معادلة لمخالفة القانون في قبول المراجعة أمام المجلس (25) .
(25) 28/12/1949 مجموعة احكام المجلس 1950 الصفحة 383 و في 14/11/1952 المجموعة ذاتها 1953 الصفحة 58 .
و أن الرفض المستمر من جانب الإدارة في تنفيذ الأحكام الصادرة في دعاوى الإلغاء المتالية يعد بمثابة الخطأ الجسيم ( 26 ) .
(26) 9/6/1961 مجلة الحقوق العامة 1962 الصفحة 129
و يشمل التعويض الأضرار الناجمة حتى تاريخ آخر مراجعة للمجلس (27) .
(27) 23/11/1955 مجموعة احكام المجلس 1955 الصفحة 607 .
و إذا استمر الرفض لتنفيذ الأحكام الصادرة على الدولة فمن حق المحكوم له مراجعة السلطة التشريعية بشكوى تقدم إليها (28 ) .
(28) الانسكلوبيدي دالوز , القسم الإداري , كلمة تنفيذ الأحكام و الأسناد بند 42 .
مقال ( دائرة التنفيذ و الاستعانة بالقوة العامة , المحامون 1970 الصفحات 23 – 26 و خاصة الصفحة 26 ) .
و في رأينا أن المراجعة أمام القضاء الإداري مقبولة لأن القرار الضمني أو الصريح برفض إعادة التخمين و تنفيذ حكم المجلس بالإعادة يعتبر قرارا سلبيا أفصح عن موقف الإدارة في موضوع معين فتكون المراجعة بطلب إلغاء هذا القرار مقبولة , كما يبقى من حق المحكوم له مراجعة القضاء العادي بطلب تقييم العقار المستملك بما يعادل قيمته الفعلية بتاريخ الحكم الذي سيصدر عنه , نابذا جانبا جميع نصوص قانون الاستملاك التي لا تطبق إلا على الاستملاك الذي تمت إجراءاته بشكل أصولي , ففي قرار لمحكمة النقض الغرفة المدنية الثانية , صادر في 9/12/1981 ذهبت إلى عدم رضوخ الإدارة للاحكام الصادرة عن القضاء الإداري , و رفض التقيد بها , يجعل القضاء العادي مختصا بالنظر في مساءلتها , و في تنفيذ الآثار القانونية للاحكام الصادرة عن القضاء الإداري دون التقيد بالإجراءات الأصولية المنصوص عليها في القوانين الخاصة بتحديد القيم (29) .
( قرار رقم 1956 و طعن أساس /1915 / لسنة 1980 المحامون 1982 العدد الرابع ص 383 , قرار آخر رقمه 249 طعن أساس 607 في 26/3/1974 و قرار آخر رقم 1123 طعن أساس 1685 في 26/8/1978 مشار إليهما في القرار المتقدم ) .

و فضلا عن مراجعة القضاء العادي المدني بطلب تحديد القيمة الفعلية للعقار المستملك مع الفوائد و سائر الأضرار الأخرى , تبقى مراجعة القضاء الجزائي مفتوحة على مصراعيها أيضا لاستقبال الشاكين , لأن عدم تنفيذ حكم قضائي يشكل جرم إساءة استعمال السلطة المعاقب عليه بالمادة (361 ) من قانون العقوبات فقرتها الأولى .
و يمكن للمحكمة الناظرة في دعوى الحق العام أن تحكم , فضلا عن عقوبات المادة / 361 / (30 ) بمنع الموظف الممتنع , من ممارسة الحقوق المدنية ( المادة 368 ) ,و هذه الحقوق تشمل الحق في تولي الوظائف و الخدمات العامة و بالتالي عزله من الوظيفة ( المادة /65/ ) و العزل هنا ليس من العقوبات التأديبية , بل يعتبر عقوبة فرعية توقعها المحكمة الجزائية في الحالات التي سمح قانون العقوبات بفرضها , و من هذه الحالات جرائم إساءة استعمال السلطة و غذا كان الممتنع عن التنفيذ يشغل منصبا وزاريا أمكن مساءلته أمام مجلس الشعب , و بالتالي طلب حجب الثقة عنه تمهيدا لإقالته , لأن الفعل يؤلف تمردا على السلطة القضائية و مخالفة للدستور .
( 30 ) نصت المادة 361 من قانون العقوبات : 1- كل موظف يستعمل سلطته أو نفوذه مباشرة أو غير مباشرة ليعوق أو يؤخر تطبيق القوانين أو الأنظمة و جباية الرسوم أو الضرائب أو تنفيذ قرار قضائي أو مذكرة قضائية أو أي أمر صادر عن السلطة ذات الصلاحية يعاقب بالحبس من ثلاثة أشهر إلى سنتين .
2- إذا لم يكن الشخص الذي استعمل سلطته أو نفوذه موظفا عاما فلا تتجاوز العقوبة السنة )
هذا و لا نرى ضرورة لتثبيت امتناع الدائرة المستملكة عن إعادة التخمين بدعوى تقدم إلى مجلس الدولة , و الحصول منه على قرار بإلزام الدائرة بإعادة التخمين , تمهيدا لإقامة دعوى أمام القضاء العادي بطلب التعويض الكامل عن قيمة العقار , بدون التقيد بما يكون قانون الاستملاك قد نصه من قواعد و إجراءات لأنه بمجرد إنقضاء مهلة السنوات الخمس , و عدم إيداع المبلغ , أو إيداعه خاج المهلة , يصبح الاستملاك من قبيل الاستيلاء و يكون بالتالي من اختصاص القضاء العادي البت فيه , لأنه القضاء المختص أصلا في حماية حق الملكية .
4 – ضرورة أن يكون التعويض نقدا :
و هذا واضح و مستنتج من نص المادة / 25 / من قانون الاستملاك , الفقرة 1 إذ جاء فيه : (( و يجري تسديد القيم لأصحاب الاستحقاق , أو إيداعها لمصلحته في المصرف , خلال خمس سنوات من تاريخ مرسوم الاستملاك )) , و تسديد القيم أو إيداعها لا يكون بالطبع إلا إذا كان التعويض مبلغا من النقود .
لذلك لا يجوز , تحت طائلة البطلان , أن يكون التعويض , من غير النقود , إلا إذا وافق المالك على أن يتقاضى , عوضا عن النقد , أية تقدمه أخرى (31).
( 31 ) دالوز العملي (( نزع الملكية العام )) بند 791 و قد حوى العديد من قرارات محكمة النقض الفرنسية )
و ينبغي أن يؤدي التعويض دفعة واحدة , إلا أنه لا يوجد ما يحول دون أن ينص في القانون على تقسيط التعويض على فترة زمنية معقولة و إذا كانت الفترة ليست كذلك , كان التعويض عديم الفائدة بالنسبة للمالك , و بالتالي كان التشريع الذي نص على التقسيط غير دستوري .
النتيجة :
لا يجوز المساس بحق الملكية إلا وفقا للإجراءات و القواعد التي نصها القانون , و في مقابل تعويض نقدي عادل يدفع إلى صاحبه , و على الإدارة ألا تتراخى في إجراءات الاستملاك أو تنحرف عن قواعده و إلا أخذت بجريرة فعلتها , إذا تكون بذلك قد فارقت القانون , و لا جناح على القضاء العادي , بل من واجبه أن يحكم باعتبار الفعل من قبيل التعدي أو الاستيلاء و يعاض صاحب حق الملكية من حقه و سائر الأضرار الأخرى التي نزلت به بصورة كاملة , و لا يقدح في ذلك أن يأتي النص التشريعي معتبرا أن تقدير التعويض مبرم لا يخضع إلى أية رقابة أو مراجعة , لأن مثل هذا النص في حال وجوده , غير دستوري لسببين : أولهما حجبه حق التقاضي , و ثانيهما عدم عدالة التعويض المقرر , و كلا الموضوعين دستوري المنشأ و الجذور .
نصرت منلا حيدر
نقله للمنتدى المحامي منير صافي

[المحامي منير صافي]

و أضفت لهذه المقالة بعضا من الاجتهادات القضائية:
القاعدة 18: استملاك قبلل صدور المرسوم
- إن وضع اليد على العقار قبل نشر مرسوم الاستملاك يتصف بعدم المشروعية طالما ان الشرط الأساسي لجواز وضع اليد هو نشر المرسوم المذكور
- استقر الاجتهاد القضائي على إبقاء الاستملاك الفعلي بمقابل تعويض عادل يقدره القضاء .
- إن وزارة الدفاع من الجهات العامة المنصوص عنها في قانون الاستملاك رقم 20 وتاريخ 24/8/1983 التي لها الحق في أن تستملك العقارات المبنية و غير المبنية لتنفيذ مشاريعها ذات النفع العام , المنصوص عنها في القانون المذكور وفق إجراءات مبينة في المادة 7 و ما يليها منه , إلا أنه من المفروض اتباع الإجراءات القانونية المنصوص عنها في القانون لاستملاك العقار و لا يجوز أن يحرم احد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وبالطريقة التي يرسمها في مقابل تعويض عادل (المادة 771 من القانون المدني ) و أن وزارة الدفاع وضعت يدها و أقامت منشآت عسكرية ثابتة و دائمة مما يحول دون إعادتها لصاحبها الأمر الذي يجعل وضع اليد بحكم الاستملاك الفعلي . و الاجتهاد القضائي مستقر على ابقاء الاستملاك الفعلي في مقابل تعويض عادل يقرره القضاء .((نقض مدني قرار 204 تاريخ 30/4/1962 موضوع القاعدة 7643 من المدونة القضائية لأنس كيلاني والقرار 85 لعام 1984 ص 650 من مجلة القانون لعام 1984))
((هـ ع قرار /27/ أساس /31 / تاريخ 10 /4 / 1990))
((القرار المخاصم الصادر عن الغرفة المدنية الرابعة برقم /1873/ وأساس /275 / تاريخ 20 /2 /1988 المنشور في مجموعة القواعد القانونية التي أقرتها الهيئة العامة لمحكمة النقض الجزء الأول الباب الثاني للاستاذ الألوسي ))

القاعدة 19: عقار – استملاك – مصور استملاك .
- ان العبرة في تحديد ما إذا كان العقار مستملكا ام لا هو للمصور الاستملاكي المرفق بصك الاستملاك , وإن عدم ورود رقم العقار في صك الاستملاك لا يجعله غير مستملك ما دام المصور الاستملاكي قد شمل موقع العقار ضمن العقارات المستملكة .
- و العدول عن كل اجتهاد مخالف .
((هـ ع قرار /183/ أساس /1203 / تاريخ 5 /12 /1994 المنشور في مجموعة القواعد القانونية التي أقرتها الهيئة العامة لمحكمة النقض الجزء الأول الباب الثاني للاستاذ الألوسي )) ((القرار المخاصم الصادر عن الغرفة الثالثة برقم /102 / وأساس /1202 / تاريخ 14 /3 /1994 ))
القاعدة 20 :الاستملاك المجاني – نص المادة 31 من قانون الاستملاك
- إن المنازعة في احقية المؤسسات العامة باقتطاع الربع المجاني من العقار الذي تستملكه يدخل في ولاية القضاء العادي .
- إن الفقرة الأولى من المادة 31 من قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1983 قد أعطت الجهات الإدارية والوحدات الإدارية المحلية والبلديات و سائر دوائر الدولة و المؤسسات العامة للخطوط الحديدية و المديرية العامة للطيران والمديرية العامة للموانئ الحق في الاقتطاع مجانا ولمرة واحدة بما يعادل ربع مساحة العقار المستهلك , ونص هذه المادة وإن لم يكن قد أشار إلى مؤسسة الشرب و الصرف الصحي إلا أن مشاريع هذه المؤسسة لها صفة النفع العام لذلك من حق هذه المؤسسة في حال الاستملاك الجزئي من اجل مشاريع الشرب والصرف الصحي ان تقتطع مجانا ولمرة واحدة ما يعادل ربع مساحة كامل العقار .
و العدول عن الاجتهاد الصادر عن الغرفة المدنية الثالثة لدى محكمة النقض أساس 1195 قرار 2090 تاريخ 22/8/1993
((هـ ع قرار /92/ أساس /85 / تاريخ 5 /4 /1999 المنشور في مجموعة القواعد القانونية التي أقرتها الهيئة العامة لمحكمة النقض الجزء الأول الباب الثاني للاستاذ الألوسي ))

القاعدة 21: صدور مرسوم الاستملاك – تراخي الإدارة عن تقدير البدل – صلاحية القضاء العادي بتقدير التعويض

- إن القضاء العادي ذي الولاية الشاملة هو صاحب الاختصاص في إلزام الدائرة المستملكة في حال قعودها وتقاعسها عن تشكيل هذه اللجان وفي حال الامتناع يكون من حق القضاء العادي ذو الولاية العامة القيام بتحديد قيم العقارات المستملكة على ضوء أحكام قانون الاستملاك والقرارات والتعليمات النافذة .
((هـ ع قرار /95/ أساس / 158/ تاريخ 5 /4 / 1999 المنشور في مجموعة القواعد القانونية التي أقرتها الهيئة العامة لمحكمة النقض الجزء الأول الباب الثاني للاستاذ الألوسي))

القاعدة 23: حساب الفائدة القانونية عن العقار المستملك .

- تحسب الفائدة المقررة في المادة 25 من المرسوم رقم 20 لعام 1983 إذا توافرت الشروط المنصوص عنها بالمادة المذكورة على أساس القيمة المقدرة من قبل لجان الاستملاك و ليس على أساس القيمة المقدرة بناء على طلب إعادة التقدير في ظل أحكام قانون الاستملاك السابق وتلزم الدائرة المستملكة في حال تاخرها عن دفع القيمة المقدرة من قبل لجان الاستملاك بواقع 6% من هذه القيمة او 8% منها أيهما يستحق لأصحاب العقارات المستملكة .
((هـ ع قرار /109/ أساس /124 / تاريخ 14 /5 /2001 المنشور في مجموعة القواعد القانونية التي أقرتها الهيئة العامة لمحكمة النقض الجزء الأول الباب الثاني للاستاذ الألوسي))

القاعدة 22:
- إن كل اقتطاع مجاني من العقارات التي يملكها الأفراد لمصلحة البلديات أو المحافظات لا يكون حاصلا نتيجة تطبيق النصوص و الإجراءات والصكوك المنصوص عنها في قانون الاستملاك أو قانون تقسيم و تنظيم عمران المدن ليس من شأنه أن يعتبر اقتطاعا قانونيا أو مشروعا إنما يعتبر فعلا ضارا لأن حق الملكية الخاصة قد كفله الدستور ولا يجوز نزع الملكية إلا بموجب نص قانوني أو لقاء تعويض عادل .
- إن الإكراه ماديا كان أم معنويا فإنه يشل الإدارة لذلك يعتد به و يحق للمالك المطالبة بقيمة الجزء المقتطع من عقاره بالإكراه .
((هـ ع قرار /162/ أساس /113 / تاريخ 17 / 6/ 2001 المنشور في مجموعة القواعد القانونية التي أقرتها الهيئة العامة لمحكمة النقض الجزء الأول الباب الثاني للاستاذ الألوسي))

القاعدة 52- وزارة الدفاع – جهة عامة – اعتداء على حق الملكية – تعويض عادل – بقاء الاستملاك .
لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقر رها القانون وبالطريقة التي يرسمها في مقابل تعويض عادل ((م771مدني))
وزارة الدفاع هي من الجهات العامة التي أعطاها القانون حق استملاك العقارات لتنفيذ مشاريعها ذات النفع العام (م 7 وما يليها من قانون الاستملاك ))
استيلاء وزارة الدفاع على العقار واستملاكه علياً دون استكمال الإجراءات المنصوص عنها في قانون الاستملاك يعتبر عملاً غير مشروع يلزمها بالتعويض .
استقر الاجتهاد القضائي على إبقاء الاستملاك الفعلي مقابل تعويض عادل يقرره القضاء .
(نقض هـ-ع قرار 14 أساس 67 تاريخ 26/2/1990 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي ))
القاعدة 53 – وضع يد غير مشروع - اعتداء على حق الملكية – استملاك فعلي – تعويض
لا يجوز ان يحرم أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون وبالطريقة التي يرسمها وقبل تقدير القيمة يتصف بعدم المشروعية طالما أن الشرط الأساسي لجواز وضع اليد هو نشر مرسوم الاستملاك – استقر اجتهاد القضاء على الإبقاء على الاستملاك الفعلي في مقابل تعويض عادل يقدره القضاء .
(نقض هـ-ع قرار 27أساس 31 تاريخ 10/4/1990 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 54
.إذا ثبت الكشف الجاري على العقار إشغال العقر بصورة كاملة من قبل وزارة الدفاع حيث أقامت المنشآت ووصف الآليات وإحاطتها بساتر ترابي فإن ذلك قرينة على أن الأشغال قصد منه الاستمرار والديمومة بشكل حرم المالك من استثمار حصته بالعقار والتصرف بها الأمر الذي يستحق معه طلب قيمة الحصة التي يملكها من العقار وأجر المثل عن حصته عن المدة المطالب بها .
إذا كان المدعي يملك حصة شائعة في العقار فليس فيالقانون ما يمنعه من إقامة الدعوى بطلب قيمة الحصة بما يعادلالسهام التي يملكها
.
(نقض قرار 199 أساس 243 تاريخ 4/2/2002 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)

القاعدة 41
إن تدوين عبارة ((إن هذا العقار ملحوظ استملاكه لصالح سد الفرات )) على صحيفة العقار في السجل العقاري لا يعني أن العقار مستملك لعدم النص على استملاكه صراحة وخلو صحيفته من ذكر رقم وتاريخ مرسوم الاستملاك , فلا تثريب على محكمة الموضوع أن هي لم تعتبره مستملكاً .
(نقض قرار 2329 أساس 1258 تاريخ 29/11/1989 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 42 – تعويض عن عقار – استملاك لاحق – بدل – مشروعية .
صدور قرار الاستملاك أثناء رؤية دعوى التعويض يسبغ المشروعية على الأعمال السابقة لصدوره وبدل الاستملاك تحدده اللجان الاستملاكية
.
(نقض قرار 198 أساس 241 تاريخ 25/2/1992 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 43- عقار – وضع يد دون حق – مرسوم الاستملاك – خبير .
إن إعداد مشروع باستملاك العقار لا يحجب عن القضاء العادي صاحب الولاية العامة رؤية الدعوى ما دام الصك القانوني بالاستملاك لم يصدر بعد
.-العبرة في وقوع الاستملاك لصدور الصك القانوني وليس لقول الخبير الذي لم يبين مستنده في وقوع الاستملاك.
(نقض قرار 462 أساس 4143 تاريخ 10/3/1992 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 44
.أصول – اختصاص – غصب عقار – استملاك بالفعل أو توقع الاستملاك .
غصب العقار وإلحاقه نهائياً بالأملاك العامة يشكل نزاعاً على عين العقار وحق الملكية , ويتسم هذا النزاع بالاستمرار والديمومة مما يجعل الدعوى محكومة بقواعد الاختصاص القيمي – العبرة لصدور مرسوم الاستملاك فعلاً , وليس لتوقع صدوره .
(نقض قرار 459 أساس 678 تاريخ 10/3/1992 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 45
– وضع إشارة استملاك على صحيفة العقار أو صدور قرار بالاستملاك لا يحول دون تثبيت الحقوق والاتفاقات القائمة بين الأطراف .
(نقض قرار 1749 أساس 1798 تاريخ 28/11/1999 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 46 .
يجوز للجهة الإدارية أن تستملك لحساب الجهات العامة الأخرى التي لها حق الاستملاك وكذلك مؤسسات حزب البعث العربي الاشتراكي والمنظمات الشعبية أو أن تتابع عنها عمليات الاستملاك ويتم كل ذلك بناء على طلبها الخطي وتستوفي الجهة الإدارية بدلات الاستملاك وجميع ما تنفقه في هذا السبيل من الجهة التي تم الاستملاك لصالحها .
(نقض قرار 2280 أساس 2732 تاريخ 23/12/2001 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 47
– إذا تم إلغاء مرسوم الاستملاك فإن وضع يد الإدارة على العقارات المستملكة وبيعها إلى الغير يكون غير مبرر ولا يستند على أصل في القانون والاجتهاد ويعتبر عملاً غير مشروع ويشكل اعتداء على حق الملكية فيجيز لمالك العقارات المداعاة وطلب القيمة ويجري تقدير هذه القيمة والتعويض عن حق الملكية وفق قواعد المسؤولية المنصوص عليها بأحكام القانون المدني .
(نقض قرار 2339 أساس 3323 تاريخ 24 /12/2001 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 48 .
في حال وقوع الاستملاك على كامل العقارات لشق الطرقات فإن ملكية الفضلات المتولدة عن الاستملاك تؤول للجهة المستملكة .
(نقض قرار 124أساس 1654 تاريخ 17/2/2002 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 49 .
عدم شمول العقار بمرسوم الاستملاك يجيز المطالبة بقيمة الجزء المكتسح منه .
(نقض قرار 773 أساس 396 تاريخ 18/2/2002 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 50
العبرة في تحديد العقارات المستملكة هو لتاريخ صدور قرار باستملاكها صراحة ولا عبرة لتاريخ الاستملاك للعقارات الناتجة عنها قبل إجراء عمليات التجميل وإزالة الشيوع لعدم وجود لهذه العقارات قبل عمليات التجميل وإزالة الشيوع .
(نقض قرار 1768 أساس 1674 تاريخ 12/5/2002 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 51 .
صدور قرار باستملاك الجزء من العقار المطالب بقيمته يؤدي إلى رد الدعوى عملاً بالمادة 44 من قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1983 .
(نقض قرار 1967 أساس 1784تاريخ /26/5/2002 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)

القاعدة 99 – بدل استملاك – علاقة مزارعة – حق الفلاح محدد ب 30% من قيمة الاستملاك – بدء الاستملاك .
لا يجوز اعتبار الاستملاك تاماً بصورة نهائية إلا بعد دفع الثمن من قبل الدائرة المستملكة وتمكين أصحاب العلاقة من قبض هذا الثمن دون أي عائق قانوني .- حق الفلاح من بدل الاستملاك محدد ب30%من قيمة الاستملاك – ف3- مادة 5 من القانون 20/لعام 1983 . (نقض قرار 154 أساس 2595 تاريخ 21/11/1988 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)

القاعدة 55 – إدارة – استملاك – تعويض – اقتطاع الربع المجاني – شروطه .
إذا كانت الجهة المستفيدة من الاسنملاك هي إحدى دوائر الدولة فإن القضاء العادي غير مختص بطلب التعويض وتقديره يعود إلى اللجان المنصوص عنها في القانون الاستملاك .
ليصار إلى اقتطاع الربع المجاني من العقار المستملك يجب توفر الشروط التالية .
1- الجهة المستملكة من البلديات أو سائر دوائر الجولة -2 –أن يكون الاستملاك للنفع العام .
3- أن تختص الأجزاء المقتطعة للأملاك العامة ,
(نقض قرار 1564 أساس 443 تاريخ 30/7/1990 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 56 – عقار – استملاك – ربع مجاني لمرة واحدة – قانون الاستملاك 20 لعام 1983 .
لا يعتد بالاجتهادات الصادرة قبل المرسوم التشريعي رقم 20 لعام 1983 .- المرسوم المذكور تطبق أحكامه على العقارات المستملكة قبل صدوره ما لم يكتسب تقدير قيمتها الدرجة القطعية وكذلك تطبق أحكامه على جميع الدعاوى القائمة عند صدور ه ولذا فالاختصاص ينعقد للجان الاستملاكية .
المادة 31 من القانون المذكور أجازت للجهة المستملكة اقتطاع ربع مساحة العقار مجاناً لمرة واحدة ولو تناول الاستملاك الجزئي للعقار أكثر من مرة .
(نقض قرار 134 أساس 224 تارخ 13/2/1992 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 57 – عقار – اقتطاع مجاني .
العقارات التي لم يصدر مرسوم باستملاكها كلياً أو جزئياً أو التي لم يصدر قرار المكتب التنفيذي في المحافظة بالموافقة على طلب المالك بتقسيمها . أو التي لم يصدر مرسوم بالإذن بتطبيق التنظيم الإجباري عليها , لا تخضع لأي اقتطاع مجاني منها ولو كانت العقارات المذكورة داخلة ضمن المخطط التنظيمي وعليه اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض .
(نقض قرار 92 أساس 425 تاريخ 25/1/1994 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 58
إذا كانت منطقة العقار المستولى عليه ليست خاضعة لأحكام القانون 3 لعام 1973 فلا وجه معه للاقتطاع المجاني مادام الفعل يتسم بعدم المشروعية مما يعتبر اعتداء على حق الملكية .
(نقض قرار 244 أساس 578 تاريخ 19/2/1995 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 59 – عقار – غير مستملك – غير منظم – اقتطاع مجاني - .
العقارات التي لم يصدر مرسوم باستملاكها كلياً أو جزئياً والتي لم يصدر قرار من المكتب التنفيذي في المحافظة بالموافقة على طلب المالك بتقسيمها أو لم يصدر مرسوم بالإذن بتطبيق التنظيم الإجباري عليها فإنها لا تخضع لأي اقتطاع مجاني ولو كانت العقارات المذكورة داخلة ضمن المخطط التنظيمي للمدينة والمفهوم المخالف يعني حق البلدية في الاقتطاع مجاناً
(نقض قرار19 أساس 35 تاريخ 19/2/1995 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 60
أن المؤسسة العامة لمياه الشرب والصرف الصحي مشمولة بنص الماد\ة 31 من المرسوم التشريعي رقم 20 لعام 1983 لذلك فأن من حقها في حال الاستملاك الجزئي من أجل مشاريع الشرب والصرف الصحي أن تنقطع مجاناً ولمرة واحدة ما يعادل ربع مساحة كامل العقار .
(نقض قرار 2295 أساس 905 لعام 1999 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)

القاعدة 61 – الاستملاك المجاني – نص المادة 31 من قانون الاستملاك
-إن المنازعة في أحقية المؤسسات العامة باقتطاع الربع المجاني من العقار الذي تستملكه دخل في ولاية القضاء العادي .
أن الفقرة الأولى من المادة 31 من قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1983 قد أعطت الجهات الإدارية المحلية والبلديات وسائر دوائر الدولة والمؤسسات العامة للخطوط الحديدية والمديرية العامة للطيران والمديرية العامة للموانئ الحق في الاقتطاع مجاناً ولمرة واحدة بما يعادل ربع مساحة العقار المستهلك .ونص هذه المادة وإن يكن قد أشار إلى مؤسسة الشرب والصرف الصحي إلا أن مشاريع هذه المؤسسة لها صفة النفع العام لذلك من حق هذه المؤسسة في حال الاستملاك الجزئي من أجل مشاريع الشرب والصرف الصحي أن تقتطع مجاناُ ولمرة واحدة ما يعادل ربع مساحة كامل العقار .
(نقض هـ-ع قرار 92 أساس 85 تاريخ 5/4/1999 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 62 – عقار استملاك – اقتطاع مجاني .
عن العقارات التي لم يصدر مرسوم باستملاكها كلياً أو جزئياً أو التي لم يصدر قرار من المكتب التنفيذي في المحافظة بالموافقة على طلب المالك تقسيمها أو التي لم يصدر مرسوم بتطبيق التنظيم الإجباري عليها . إن هذه العقارات لا تخضع لأي اقتطاع مجاني منها حتى ولو كانت العقارات المذكورة واقعة ضمن المخطط التنظيمي للمدينة .
(نقض قرار 4358 أساس 5269 تاريخ 29/12/1999 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 63 .
إن العقارات التي لم يصدر مرسوم باستمكلاكها كلياً أو جزئياً لا تخضع لأي اقتطاع مجاني حتى ولو تلك العقارات ضمن المخطط التنظيمي للمدينة .
(نقض قرار 2162 أساس 3658 تاريخ 18/11/2001 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 64
الاقتطاع المجاني وفقاً لأحكام القانون رقم 9 لعام 1974 أو القانون 3 لعام 1076 لايستلزم بالضرورة صدورمرسوم استملاك وإنما تقد\ير القيم المقتطعة يجب أن يحتسب وفقاً لأحكام قانون الاستملاك .
(نقض قرار 2372 أساس 3196 تاريخ 23/12/2001 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 65
استقر ا جتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض على أن كل اقتطاع مجاني من العقارات المملوكة للأفراد لمصلحة البلديات أو المحافظات لا يكون حاصلاً نتيجة تطبيق النصوص والإجراءات والصكوك المنصوص في القانون تقسيم وتنظيم عمران المدن أو قانون الاستملاك ليس من شأنه أن يعتبر اقتطاعاً قانونياً أو مشروعاً وإنما يعتبر فعلاً ضاراً لأن حق الملكية الخاصة قد كلفه الدستور ولا يجوز نزع الملكية إلا بموجب نص قانوني أو تعويض عادل .
(نقض قرار 1223 أساس 1135 تاريخ 18/3/2002 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 66.
القانون رقم 20 لعام 1983 قد نص في المادة 31 منه على أحقية الإدارة با لاقتطاع لمرة واحدة مجاناً ما يعادل ربع مساحة أرض كامل العقار الذي يستملك جزئياً لشق ا لطرق والساحات والحدائق العامة والأسواق .
(نقض قرار 2299 أساس 2000 تاريخ 26/5/2002 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 67- عقار – اقتطاع جزء منه للأملاك العامة – الفرق بالتعويض بين الاستملاك والاستيلاء .
إلحاق جزء من العقار بالطريق العام معناه الاستيلاء الأبدي وحرمان مالكه منه مما يجعل طلب التعويض متمثلاً بقيمة الجزء المقتطع وبما فات المدعي من كسب وما لحق به من خسارة عن الفترة التي حرم بها من استثمار ذلك الجزء .
التعويض عند الاستملاك رسم أسسه قانون الاستملاك , وهو يختلف عن التعويض عند الاستيلاء على عقار الغير أو على أجزاء منه بحيث يقدر وفق المسؤولية التقصيرية المنصوص عليها في القانون المدني . ولا وجه للمقارنة بين القيمة الاستملاكية والتعويض عن العمل غير المشروع .
تسمية الخصم باسم رئيس مجلس بلدية كذا أو رئيس البلدية كذا مسألة يخالطها واقع ولا تغير من صحة الخصومة مادامت البلدية هي القصودة - مادامت الجهة المقتطعة ملزمة بالتعويض عن الاستيلاء , فلا بد من إغلحاق الجزءالمستولى عليه بالأملاك العامة .
(نقض قرار 198 أساس 710 تاريخ 3/2/1994 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 68- عقار – منشآت عسكرية على أرض الغير – طلب القيمة – خبرة - .
إقامة منشآت عسكرية على رقبة العقار وتسويره بشكل يحجب عن مالكه حق استثماره , ويجعل وضع اليد متسماً بالاستمرار والأبدية ويخول المالك المطالبة بقيمة عقاره .
الخبرة الفنية لا تنتقض إلا بخبرة مثلها , ولا يجوز للقاضي أن يحكم دون خبرة مستوجبة أي بعلمه الشخصي .
(نقض قرار 196 أساس 706 تاريخ 3/2/1994 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 69 – أشغال دون وجه حق – المطالبة بالقيمة وأجر المثل .-وارث .
إذا ثبت بالكشف والتحقيق أن الأرض التي اقتطعتها الإدارة من عقارات الأفراد مستولى عليها دون وجه حق ومشغلة من قبلها بصورة دائمة كان الحكم بقيمتها وأجر مثلها في محله الصحيح .
تمليك الأرض للإدارة بعد دفع قيمتها أمر طبيعي طالما أنها كانت قد استولت عليها واستخدمتها لأغراضها – ليس ما يمنع صاحب الأرض المستولى عليها من الجمع بين المطالبة بقيمة أرضه وأجر مثلها من تاريخ إ شغالها حتى إقامة الدعوى .
للوارث الحق بالمطالبة بكل ما لمؤرثه من حقوق مهما امتد الزمن طالما ان الحق لم يشمله مرور الزمن ((التقادم))
(نقض قرار 147أساس 713 تاريخ 29/1/2001 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 70 .
إن الورثة يصبحون مالكين للعقار منذ تاريخ وفاة المؤرث صاحب العقار وإذا كان نقل الملكية لا يتم إلا بالتسجيل في السجل العقاري إلا أن ذلك لا يمنع الورثة من المطالبة بقيمة العقار المغتصب قبل التسجيل أو المطالبة بأجر مثله .- يجوز الجمع في دعوى واحدة بين قيمة العقار المغتصب وأجر مثله ..
(نقض قرار 2187 أساس 2247 تاريخ 2/12/2001 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 71 .
إذا كانت الدعوى تقوم على طلب قيمة المساحة المستولى عليها بدةن وجهة حق مع أجر المثل فإن أمر الفصل في مثل هذا النوع من المنازعات يعود إلى الغرفة المدنية الثالثة بمحكمة النقض حسب توزيع العمل .
(نقض قرار 2308 أساس 664 تاريخ 23/12/2001 المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي)
القاعدة 72 .
استيلاء وزارة الدفاع على العقار الغير وإقامة ثكنات عسكرية عليه هو فعل يتسم بعدم المشروعية ويشكل اعتداء على حق الملكية ويجيز طلب التعويض الذي يقد روفقا ًلقواعد المسؤولية التقصيرية المنصوص عنها في القانون المدني .
(نقض قرار 633 أساس 411 تاريخ 17 /2/ المنشور في مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية الباب الأول الاستملاك للاستاذ الألوسي 2002)