قوانين الاستملاك المعمول بها في سوريا أكثر تخلفاً من القوانين العصملية

قوانين الاستملاك المعمول بها في سوريا أكثر تخلفاً من القوانين العصملية
02/01/2010

الباحث في التخطيط الإقليمي والعمراني المهندس مهيدي الجراد:

التطورات والتعديلات التي جرت على قوانين الاستملاك أهدرت حقوق المواطن

كثيرة هي القوانين والمراسيم التي تم تطويرها وتحديثها بموجب تعديلات نافعة ومفيدة تلبي احتياجات المجتمع والدولة، ولكن بالمقابل هناك الكثير التشريعات جرى تطويرها بالاتجاه غير الصحيح، ومنها مثلاً قوانين الاستملاك التي نفخت بها التوجهات الاشتراكية منذ نهاية الخمسينيات من القرن الماضي إلى الحد الذي جعلها تأكل نفسها أحياناً عبر ابتلاعها حقوق المواطن، الذي هو، وفق الدستور، مصدر هذه التشريعات والقوانين.


وعليه تساءل البعض: لماذا لم تجر عملية تطوير قوانين الاستملاك في سوريا بالاتجاه الصحيح؟

الإجابة عن هذا السؤال يمكن رصدها من خلال هذا الحوار مع المهندس المعماري الاستشاري مهيدي الجراد، الباحث في التخطيط العمراني والإقليمي، وأحد الذين اشتغلوا في هذا المجال..

- في أكثر من مناسبة أعلنت أن قوانين الاستملاك في سوريا تسير في الاتجاه الخاطئ، ما الذي يدفعك إلى قول هذا؟

--المدخل إلى الجواب بسيط جداً وهو سؤال أنفسنا أولاً: هل خدمت التشريعات والقوانين والمراسيم التي صدرت منذ الاستقلال حتى اليوم المواطن السوري أم لا؟

بكلام آخر، فقد صدرت في سورية منذ عام 1946 ولغاية تاريخه، آلاف البلاغات والقرارات والمراسيم والقوانين الاقتصادية والاجتماعية والقضائية والعمرانية المتعلقة بالاستملاك، غرضها تنظيم وحماية حقوق المواطن ومؤسسات الدولة والمجتمع وتحديد العلاقة والحقوق والواجبات، وهذا أمر طبيعي، فتطوير القوانين وتحديثها ضرورة تمليها التطورات الاجتماعية والاقتصادية والعمرانية والبيئية التي تشهدها البلاد، لكن الذي حصل أن ثغرات قديمة ما زالت تعطل من روحانية هذه القوانين ومصداقيتها، كما تتسبب في إلحاق الأذى والجور بالمواطن..

باختصار، بعض هذه القوانين جاء معاكساً لحقوق المواطنين، بل هي أكثر تخلفاً من القوانين العصملية التي كان معمولاً بها قبل الاستقلال.

- هل يمكنك أن تحدثنا بإيجاز عن أهم ثغرات هذه القوانين؟

--كما قلنا منذ قليل، فقد صدرت في سوريا مجموعة من القوانين والمراسيم المتعلقة بالاستملاك, وقد تم تعديلها وتطويرها في مناسبات عديدة، وقد جاء في الأسباب الموجبة لهذا التعديل ما يلي:

- تحقيق مبدأ تسهيل الأعمال وحفظ حقوق الأهالي والدوائر الحكومية .

- استكمال الحالات التي لم ينصص عنها بالقوانين السابقة.

- تسهيل أعمال اللجان المشكلة لتنفيذ أنظمة الاستملاك.

- اختصار بعض الإجراءات المتبعة في معاملات الاستملاك دون أي تأثير على الحقوق المشروعة لأصحاب العقارات المستملكة.

والسؤال : هل كانت اللجان المختصة التي عدلت وطورت قوانين الاستملاك موفقة في الوصول إلى الأهداف التي يريدها المشرّع من تطبيق هذه القوانين والمتمثلة بتحقيق العدالة، أم أن هذه اللجان فشلت في الوصول إلى الأهداف العادلة والقانونية المتوازنة التي تضمن حقوق جميع الأطراف والتي يحرص المشرع على تحقيقها؟

تتوضح الإجابة عن هذا السؤال من خلال متابعة ورصد التعديلات التي جرت على أحكام القوانين الاستملاكية، ولكثرة مواد قانون الاستملاك، حيث لا يتسع المجال هنا لمتابعة تعديل كل مادة من أحكامه البالغة 45 مادة، سنكتفي بمتابعة ورصد التعديلات التي لحقت بمادتين من أحكامه والإشارة بشكل عابر إلى مادة ثالثة.

فالتعديلات التي طرأت على المواد المتعلقة بتشكيل اللجنة التحكيمية التي تنظر باعتراضات المواطنين على القيم المقدرة (التقدير البدائي لاستملاك عقاراتهم وهي المادة 23من المرسوم التشريعي رقم 20 لعام 1983)، كانت غير منصفة قياساً إلى القوانين السابقة، فالقوانين السابقة التي كانت مطبقة في سوريا قبل تاريخ 24/8/1983، شرعت بأن اللجنة التحكيمية يجب أن تؤلف من خمسة أشخاص يرأسهم قاضٍ يسميه وزير العدل وعضوين يمثلان الجهة المستملكة (الدولة) وعضوين يمثلان أصحاب الحقوق (المواطن)، وبهذا كانت تهدف إلى إيجاد توازن عادل يضمن حقوق المواطنين وحقوق مؤسسات الدولة، إذ إن هناك تكافؤاً بين الفريقين وهناك قاضٍ عادل يرجح الرأي (إذا لزم الأمر)، فالمشرع أراد أن يعطي الطرفين (الأهلين ومؤسسات الدولة) فرصاً وأدوات متكافئة ليدافع كل طرف عن حقوقه التي كفلها له دستور البلاد.

أما التعديل الذي انتهى بالمادة (23- 1) من المرسوم التشريعي رقم 20 لعام 1983 والذي قضى بتشكيل اللجنة التحكيمية من :

- قاضٍ يسميه وزير العدل رئيساً للجنة.

- ثلاثة أعضاء يمثلون الدولة : أعضاء .

- عضواً واحداً يمثل الأهلين: عضواً .

وتتخذ قرارات اللجنة بالإجماع أو الأكثرية لذا فإن النتيجة غالباً ستكون واضحة ومحسومة عندما يتم التصويت (3 أعضاء) مقابل (عضو + الرئيس)، وقرارات اللجنة هذه مبرمة لا تقبل طريقاً من طرق الطعن أو المراجعة وفقاً لأحكام القانون، وقد أدى هذا إلى الإخلال بالتوازن العادل بين الطرفين الذي تضمنته القوانين والمراسيم السابقة وبالتالي فإن هذا التعديل لم يكن بأي حال من الأحوال بالاتجاه الصحيح.

كذلك سنأخذ مثالاً آخر خاصاً بالتعديلات التي طرأت على المواد المتعلقة بعائدية ملكية العقارات التي تستملك للنفع العام، فقد كان تسلسل التعديلات على الشكل التالي:

1- نصت المادة الحادية والعشرون من قانون الاستملاك رقم (272) لعام 1946على الآتي: (إذا عدلت الدائرة المستملكة عن القيام بالأعمال التي استملكت لأجلها العقارات أو الأراضي فيحق للمالكين استرداد عقاراتهم لقاء إعادة بدل الاستملاك)، وهذا الإجراء عادل لأنه يتماشى وروح العدالة والحق وحقوق المواطن ودستور البلاد وقوانينها التي أكدت على الحق المقدس للملكية العقارية الفردية للمواطنين, فمادامت أن الدولة ممثلة بالجهة المستملكة قد صرفت النظر عن مشروعها أياً كان (مدرسة أو حديقة أو طريق أو تحديث مركز مدينة أو مستشفى أو مبنى إداري أو غيره..) فهي إذن لم تعد بحاجة إلى هذه العقارات التي استملكتها بعد أن زالت صفة النفع العام، فكان من العدل والحق أن تعود ملكية هذه العقارات والأراضي لمالكيها من المواطنين.

ولكن لنر ماذا حصل لهذا الحق عند تطوير قانون الاستملاك ؟

2- بموجب القرار بالقانون الاستملاكي رقم 108لعام 1958 ألغيت كلياً المادة السابقة (المادة الحادية والعشرون) الواردة في القانون رقم 272 لعام 1946، تاركاً للقضاء أمر البت باسترداد المواطنين لعقاراتهم المستملكة إذا زالت عنها صفة النفع العام وعدلت الدائرة المستملكة عن القيام بالأعمال التي استملكت هذه العقارات لأجلها.

3- صدر الحكم القضائي رقم (513) المؤرخ 23/6/1960 حول هذا الموضوع وجاء فيه:

(إذا عدلت الدائرة المستملكة عن القيام بالأعمال التي من أجلها تم الاستملاك يحق لمالك العقار المستملك استرداده لقاء إعادة بدل الاستملاك الذي قبضه ولا يجوز للدائرة أن تبيع الفضلة التي تخلفت من الاستملاك إلى المالك بثمن يزيد عن البدل الذي دفعته).

4- التعديل الجذري والأكثر أهمية والذي يختلف كلياً عما جاء في المادة (21) من قانون الاستملاك رقم 272 لعام 1946 ، وهو التعديل الذي يدعو إلى التعجب والاستغراب، فد تم عام 1974 عند تطوير قانون الاستملاك، إذ جاء في المادة 35 من الفصل التاسع من قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1974 النص الحرفي التالي: (إذا استملكت عقارات للنفع العام وخصصت في الواقع لذلك ثم زالت صفة النفع العام عن العقارات المستملكة، فتعتبر تلك العقارات من الأملاك الخاصة للدولة، ويجري تسجيلها في قيود السجل العقاري باسم الجهة العامة المستملكة بناء على قرار من الجهة التي كانت قد استملكت العقار أو العقارات للنفع العام، ويحق لهذه الجهة التصرف بهذه العقارات بكل وجوه التصرف)..؟

5- التعديل الذي جرى لقانون الاستملاك عام 1983، وبموجب أحكامه ألغي قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1974وتعديلاته، هذا التعديل الذي لم يغير شيئاً بالنسبة لهذه المسألة حيث جاء النص القانوني مطابقاً لما كان عليه في سابقه: ((وفقاً لأحكام قانون الاستملاك رقم 20 لعام 1974 والمرسوم التشريعي رقم 20 لعام 1983 أن الجهات العامة في الدولة إذا استملكت مجموعة عقارات للنفع العام بهدف إنشاء مدرسة أو حديقة عامة أو طريق أو مستوصف أو غيره، ثم عدلت الدائرة المستملكة عن القيام بالأعمال التي من أجلها تم الاستملاك ( أي ألغت فكرة تنفيذ المدرسة أو الحديقة أو الطريق أو غيره لأي سبب كان) فإن المواطن مالك العقار لا يحق له استرداد عقاره حتى بعد زوال صفة النفع العام عنه، لأن هذه العقارات المستملكة أصبحت وفقاً لأحكام القانون من الأملاك الخاصة للدولة ويجري تسجيلها في قيود السجل العقاري باسم الجهة العامة المستملكة ، ويحق لهذه الجهة التصرف بهذه العقارات بكل وجوه التصرف (البيع – التأجير ... إلخ)..))

المواطن السوري البسيط المعطاء يستطيع أن يفهم ويتقبل ويوافق على قيام الجهات العامة أو البلديات باستملاك عقاره أو بيته أو محله التجاري لتنفيذ مدرسة أو حديقة أو توسيع طريق أو تحديث مركز مدينة، لأن جميع هذه المشاريع للنفع العام، ولكن الشيء الذي سيجد المواطن صعوبة في استيعابه أو فهمه هو أن تستملك الجهة العامة عقاره أو بيته أو دكانه لتؤجره إياه, باعتبار أن الجهة العامة أصبحت المالك البديل عنه بحكم قانون الاستملاك، إنني أعتقد بأن هذه المسألة يصعب فهمها أو استيعابها من قبل المواطن مهما بلغت وطنيته أو ثقافته.

كذلك لا بد من الإشارة ولو باختصار إلى أحكام المادة (14- 1) من الفصل الثالث من المرسوم التشريعي للاستملاك رقم 20 لعام 1983 التي نصت على أن يتم تقدير قيمة الأرض المستملكة وفق الأسس الواردة في القانون رقم /3/ لعام 1976 وتعديلاته.

وبتطبيق هذه الأحكام والأسس في احتساب قيمة المتر المربع الواحد من العقارات الواقعة خارج المخطط التنظيمي وضمن مناطق التوسع العمراني لمدن مراكز المحافظات السورية يكون بدل الاستملاك للمتر المربع الواحد في عام 2009 يساوي (2.2) ل.س، فقط ليرتان وعشرون قرشاً سورية للمتر المربع الواحد من العقارات المستملكة تدفع للمواطن مالك العقار المستملك، مع العلم بأن السعر الرائج لهذه الأرض ذاتها لا يقل عن 300 ل.س ثلاثمائة ليرة سورية للمتر المربع الواحد وفق أسعار عام 2009.

هذه بعض الأمثلة التي تبين بما لا يدع مجالاً للشك أن تطور القوانين الاستملاكية كان غير منصف ولم يكن ملبياً لحاجات التطور العمراني والحقوقي التي تشهدها سوريا.

- ولكن لماذا أخذت التعديلات هذا المنحى الخاطئ؟

-- باعتقادي أن هناك أسباباً عديدة لما حصل، منها:

- نقص الخبرة والكفاءة لدى بعض أعضاء اللجان المختصة التي كلفت بوضع هذه التعديلات.

- طابع السرعة والاستعجال في صياغة هذه التعديلات.

- اعتقاد بعض أعضاء هذه اللجان بأن هناك تناقضاً ونزاعاً بين مصلحة المواطن مالك العقارات المستملكة ومصلحة الجهة العامة المستملكة لهذه العقارات.

- ضعف ثقافة العدالة لدى بعض أعضاء اللجان.

- اعتقاد بعض أعضاء اللجان بأن تعزيز حقوق الجهات العامة في القوانين النافذة على حساب حقوق المواطن سيعزز ميزانية الحكومة لفائدة المصلحة العامة, وغاب عن تفكيره أن سوريا بلد غني بثرواته البشرية والاقتصادية وهي لن تزداد غنى على حساب حقوق مواطنيها.

- وماذا تقترح؟

-- ربما سيثير اقتراحي دهشة البعض.. أقترح إلغاء جميع القوانين الاستملاكية المعمول بها حالياً والعودة إلى قانون الاستملاك رقم 272 لعام 1946 مع بعض التعديلات التي لا تمس أو تنتقص من حقوق المواطنين التي نص عليها القانون المذكور, وخاصة منها ما يتعلق بهيكلية تشكيل اللجنة التحكيمية التي تنظر بالاعتراضات على التقدير البدائي وحق المواطن في استرداد عقاره إذا زالت صفة النفع العام عنه وعدلت الجهة المستملكة عن تنفيذ المشروع الذي استملكت العقار من أجله وأن يكون بدل الاستملاك وفق الأسعار الرائجة وأن لا يشمل الربع المجاني المشاريع العمرانية والاقتصادية وإنما ينحصر بالمشاريع الخدمية (المدارس – الطرق – الحدائق – المشافي العامة والمستوصفات – المباني الإدارية والثقافية) وغير ذلك من الحقوق التي منحها القانون لأصحاب العقارات المستملكة.

يجب أن نعي أن الحكومات مثلها مثل الأفراد تصيب أحياناً عند إصدارها أو تعديلها لبعض التشريعات وتخطئ في أحيان أخرى, وهذا أمر طبيعي فالتجربة على أرض الواقع هي التي تحدد مدى صواب أو خطأ القرار أو المرسوم أو القانون, ومن الطبيعي أن نقوم بتعديل هذا التشريع بما يتوافق مع نتائج التجربة ومقتضيات العدالة واحتياجات الناس والمجتمع، ومن هنا جاءت الحاجة المستمرة إلى عملية المراجعة والتطوير والتعديل للقوانين والأنظمة.

من المعيب أننا نعمل ونطبق في سوريا في عام 2009 قانوناً للاستملاك أثبتت التجربة التطبيقية أنه أكثر تخلفاً وأقل عدلاً من قانون كنا نعمل به ونطبقه في بلدنا عام 1946 أي قبل 63 عاماً.. هذه حقيقة وعلينا أن نواجهها بكل شجاعة!.






بشير عاني – الخبر
نقله للمنتدى المحامي حازم زهور عدي