نموذج قضية بين محافظة دمشق و أحد المستأجرين حول أجرة محل تجاري

[المحامي عارف الشعَّال]

نموذج قضية بين محافظة دمشق و أحد المستأجرين حول أجرة محل تجاري

الوقائع :

شخص استأجر من محافظة دمشق محل لتصليح السيارات في مجمع القدم الصناعي بأجرة سنوية تبلغ ستة آلاف ليرة سورية .

بعد عدة سنوات اتخذ المكتب التنفيذي قرار بزيادة أجرة كافة المحلات المؤجرة في المجمع و من ضمنهم هذا الشخص ، و كانت الزيادة أكثر من ضعف الأجرة السنوية .

قامت المحافظة بتوجيه إنذار للمستأجرين بدفع الأجرة الجديدة تحت طائلة الحجز وفق المادة 9/1 من قانون جباية الأموال العامة .

-----------------------------------------------------------------------

المطلوب :

في حال قبلت الوكالة عن هذا المستأجر ماذا تفعل ؟ .

-----------------------------------------------------------------------

عندما يتصدى المحامي لمثل هذه الحالة يكون أمامه سلوك أحد طريقين :

1 - رفع دعوى إلغاء قرار إداري أمام محكمة القضاء الإداري .

2 - رفع دعوى منع معارضة أمام محكمة الصلح المدني سنداً لعقد الإيجار و قانون الإيجارات .

ترى أيهما أكثر صحة ؟

[المحامي حازم زهور عدي]

هل العقار من أملاك الدولة الخاصة أم العامة ؟.

[المحامي عارف الشعَّال]

العقار المؤجر يعتبر من أملاك الدولة الخاصة .

و بالمناسبة مجمع القدم الصناعي بدمشق عبارة بناء كبير يضم محلات تم تأجيرها لأصحاب الحرف الذين يعملون بتصليح السيارات ( ميكانيك - حدادة - دهان - كهرباء - اشطمانات ) تعويضاً لهم عن المحلات التي يملكونها ضمن مدينة دمشق و التي ألزمتهم محافظة دمشق بوجوب تغيير مهنتهم التي يعملون بها و نقلها لمثل هذا المجمع .

[المحامي حازم زهور عدي]

القاعدة أن الدولة عندما تدير أملاكها الخاصة فإنها تخضع في إدارتها للقانون الخاص ولا مجال لتطبيق الاحكام الخاصة بأملاك الدولة العامة كون ادراة هذه الاملاك لا تستهدف تسير مرفق عام.
وعليه فإن المحكمة المختصة بنظر دعوى الاعتراض على قرار رفع الاجور هي محكمة الصلح المدني باعتبار النزاع يدخل ضمن المنازعات الايجارية.
أما بالنسبة للنظر في وقف قرار تحصيل المبالغ المطلوبة وفق قانون جباية الاموال العامة - فالظن لا اليقين لدي - أن محكمة الصلح ايضاً هي المختصة بنظر طلب وقف تنفيذه تبعاً للموضوع فهو ليس بقرار إداري كونه لا يهدف الى تسير مرفق عام ولم تصدره الادارة بصفتها صاحبة السلطة بل أصدرته بصفتها مؤجراً للعقار وهو يدخل ضمن المنازعات الايجارية كما أنه لا يمكن نظره منفرداً أمام محكمة البداية المدنية كونه متعلق بمنازعة ايجارية ويمكن البحث بطلب وقف تنفيذه أمام قاضي الامور المستعجلة إن توفرت شروط الاستعجال.

[المحامي عارف الشعَّال]

أشكر الأستاذ حازم لهذا الرد المحكم ، و أرى أن قاضي الصلح مختص بطلب وقف تنفيذ قرار المكتب التنفيذي بوصفه قاضياً للأمور المستعجلة بالتبعية أسوة باختصاصه بإلقاء الحجز الاحتياطي ، أو وصف الحالة الراهنة .

و حيث أن الدعوى أصبحت واضحة إلى حد كبير ، ننتظر تطوع أحد الزملاء الكرام بتزودينا بنموذج لاستدعاء الدعوى ، أو للطلبات فيها على الأقل .

[المحامي منير صافي]

[align=justify]السلام عليكم اساتذتي الأفاضل
بما أن العلاقة بين الطرفين تخضع لقانون الإيجار رقم /6/ و بالتالي فإنه لا يجوز زيادة الأجرة أو تعديلها إلا باتفاق الطرفين إما رضاء أو قضاء وفقا للإجراءات التي نص عليها القانون و ما عدا ذلك يعتبر مخالفة لأحكام القانون و إن محكمة الصلح المدنية هي المختصة بطلب إلغاء مفعول إنذار و وقف تنفيذ و منع معارضة بزيادة الأجور إذ أن مجلس الدولة بهيئة قضاء إداري غير مختص للنظر بهذه الدعوى كما ان محكمة تنازع الاختصاص أصدرت قرارا لها ضابطا يقوم على لزوم أن يكون العقار منشأ للنفع العام و أن يصدر قرار من الوزير المختص باعتباره كذلك لكي يمكن إخراجه من طائلة قانون الإيجار و جعل الاختصاص عندئذ للقضاء الإداري (( حكم محكمة التنازع رقم 504/792 لعام 1955 و المنشور بمجلة المحامون لعام 1965 ص 452 )) فالعقار غير منشأ للنفع العام و يحكمه العقد المبرم فيما بين طرفيه سيما و أن القانون حدد طريقة لتعديل البدل السنوي للمأجور إما قضائيا أو رضائيا .
استاذي الفاضل لقد صدرت عدة قرارات عن نفس الغرفة المدنية الإيجارية لمحكمة النقض اعتبرت أن الاختصاص بوقف التنفيذ و منع أية زيادة هو للقضاء العادي و ليس القضاء الإداري كما أن قانون الايجار اعتبر أن محاكم الصلح المدني هي المختصة حصرا بقضايا الإيجارات كما جاء في المادة / 63 / من قانون أصول المحاكمات المدنية ما يلي :
أ – صحة عقد الإيجار و فسخه و تسليم المأجور و تخليته و جميع المنازعات التي تقع على تنفيذه و على بدله مهما بلغ مقداره و في دعاوى أجر مثل العقار مهما بلغ المقدار المدعى به .
و الاجتهاد القضائي المؤيد لنصوص القانون الواضحة و الصريحة استقر على أن علاقة إدارة من إدارات الدولة بأحد الأفراد إذا كانت إيجارية فهي تخضع للقضاء العادي لا الإداري ما دامت في نطاق تنفيذ العقد .
(( قرار نقض رقم 492 / 2787 تاريخ 22/3/1966 القاعدة /506 / من الاجتهاد القضائي لضاحي و بدر ))
و إن تفسير عقود الإيجار يعود للقضاء العادي أيضا و ليس للقضاء الإداري و إن اختصاص القضاء الإداري منحصر في دعاوى إبطال القرارات و المراسيم الإدارية فقط فإذا أصدرت البلدية مثلا قرارا إداريا بهدم عقار بسبب التداعي فإن القضاء الإداري يكون هو المختص في النزاع حول صحة هذا القرار و قابليته للتنفيذ , لذلك فإن الاختصاص بهذه الدعوى للقضاء العادي و ليس الإداري .
و لجهة الإنذار الصادر عن جهة إدارية فإنه كما ذكرنا فإنه يتعلق و مرتبط بالعلاقة الإيجارية فيما بين طرفي عقد الإيجار و هي بالتالي خاضعة لقانون الإيجار رقم / 6 / لعام 2001 و الإنذار الصادر عن جهة إدراية هو كالبطاقة البريدية أو كالإنذار الموجه عن طريق الكاتب بالعدل و ذلك للمطالبة بتسديد الأجور كما ان محكمة النقض الموقرة لها الكثير من الاجتهادات في هذا الشأن و كانت تفسر دوما على أن كل ما يتعلق بعقد الإيجار هو من مشتملات اختصاص محكمة الصلح تبعا للنص الشامل الوارد في الفقرة /أ / من المادة / 63 / من قانون أصول المحاكمات المدنية الأمر الذي يجعل مجلس الدولة غير مختص للنظر في الدعوى .
[/align]

[المحامي: محمد المطر]

بسم الله الرحمن الرحيم

الأستاذ عارف تحية لك ولجميع الزملاء لوعرضت علي هذه القضية لما توكلت عنه و لجعلته يدفع ال /12000/ ل0س سنويا الأجرة الجديدة التي حددتهاالمحافظة له لأنها لاتعني شيئا لمحل تصليح سيارات بمنطقة القدم بدمشق وكفى الله المؤمنين القتال لأنه مابين التوكيل ومصاريف الدعوى واتعاب المحامي اضعاف مضاعفة هذا المبلغ ناهيك عن مبلغ فرق زيادة الأجرة عند تخمين المحل اذا تم تخمينه بدعوى لأنني اعتقد والله اعلم أنه سيخمن بأجرة سنوية اضعاف المبلغ الذي حددته المحافظة وتحياتي للجميع%

[المحامي: محمد المطر]

بسم الله الرحمن الرحيم
واستطرادا اما بالنسبة للدعوى التي ستقام في حال اقامتها هي دعوى :
(تخمين مأجور وعدم تعرض لأجور مخمنة ووقف تنفيذ حجز ) تقام امام محكمة الصلح المدني
وصيغة الدعوى هي:

الى محكمة الصلح المدني بدمشق

المدعي: 000000 يمثله المحامي :
المدعى عليه: السيد محافظ دمشق اضافة لوظيفته 00000
الدعوى : تخمين مأجور وعدم تعرض لأجور مخمنةووقف تنفيذ حجز0
الموضوع: الموكل مستأجر من الجهة المدعى عليهامحل بدمشق يشغله لتصليح السيارات يقع بمجمع القدم الصناعي بأجرة سنوية مقدارها /6000/ ل0س تدفع بنهاية كل سنة ميلادية وبتاريخ:/ / / أقدمت الجهة المدعى عليها على رفع أجرة المحل من تلقاء نفسها بحيث أصبحت /12000/ ل0س وقامت بتوجيه إنذار للموكل بوجوب الدفع الأجرة التي حددتها له او الحجز على موجودات المحل وفق المادة 9/1 من قانون جباية الأموال العامة / طيا صورة عن الانذار/ .
وحيث ان الجهة المدعى عليهاحددت ز يادة بالأجرة بشكل جزافي من تلقاء نفسها دون موافقةالموكل وهي ساعية دون مسوغ قانوني لايقاع الحجز على المحل اذا لم يتم دفع الأجرة التي حددتها له خلال مدة الانذار سيما وان الموكل يدفع لها الأجرة المتفق عليها فيما بينهم ومقدارها/6000/ ل0س سنويابانتظام 0
وحيث ان العلاقة بين الطرفين يحكمها قانون الايجار رقم /6/ لعام 2001 و القانون المعدل له رقم /10/لعام 2006 0
وحيث ان تحديد الاجور يجري اتفاقا أو قضاء 0
ولكون الأجرة التي تطلبها الجهة المدعى عليها اعتباطية وباهضة دون ضوابط تحكمها وقد يصيب الموكل غبنا شديداعند تنفيذها جبرا بحقه الأمر الذي يستوجب تخمين العقار
ونظرا للعجلة الزائدةوخشية من فوات الوقت واقدام الجهة المدعى عليها على حجز ومصادرة محتويات المحل عند انتهاء مدة الانذار الذي حددته للموكل للدفع الأمر الذي يلحق الضرر الفادح به ممايستوجب وقف تنفيذ اجراءات الحجز بموجودات محل الموكل0
وحيث ان الحجز على موجودات المأجور تتم وفق قانون الايجار الناظم للعلاقة بين الطرفين بقرار يصدر من المحكمة المختصة ولايجوز الحجز وفق القانون 9/1 من قانون جباية الأموال العامة كون الاجور ينظمها قانون الايجار وليس قانون جباية الاموال العامة0
وحيث ان من حق السلطة الادارية التقيد بأحكام قانون الايجار الناظم للعلاقة بينها وبين الموكل وان لاتتخذ اجراءات مخالفة لهذا القانون 0
وحيث ان التدابير التي تتخذها السلطة الادارية خلافا لقانون الايجار لاتسري على المستأجر ومن حق القضاء العادي وقف تنفيذها لمخالفتها قانون الايجار الذي هو من النظام العام 0
وحيث ان أي اجراء او حجز بكل مايتعلق بعقد الايجاريتخذ بقرار من القضاء العادي وليس من السلطة الادارية كونها في معرض تطبيق قانون الايجارتعامل معاملة الافراد فليس لها الحق باصدار قرارات حجز على العقارات المستأجرة منها وان اصدرتها فمن حق القضاء العادي وقف تنفيذها وهذا لايعتبر مساس بحقوق السلطة الادارية 0
وحيث أن من حق محكمة الموضوع ان تقضي بالأمور المستعجلة بطريق التبعية سندا للفقرة /3/ من المادة /78/ اصول محاكمات 0
ونظرا لوجود حالة الضرورة مما يستوجب سندا للمادة :/101/ أصول محاكمات قصر المواعيد والاجراءات الى حدها الأدنى بحيث تصبح /24/ ساعة كميعاد للحضور والتبلغ والتبليغ%
وحيث أن الاختصاص معقود لمحكمتكم الموقرة سندا للفقرة / أ/ من المادة /63/ أصول مدنية وقانون الايجار رقم /6/ لعام 2001 و القانون المعدل له رقم /10/لعام 2006 لذا تقدمت ملتمسا:
1- اتخاذ القرار بغرفة المذاكرة قبل دعوة الخصوم بالزام الجهة المدعى عليها بوقف تنفيذ اجراءات الحجز الصادرة من قبلها بحق الموكل على موجودات المأجور موضوع الدعوى واعطاء القرار الصادر بذلك صفة النفاذ المعجل وتنفيذه عن طريق دائرة تنفيذ دمشق 0
2- قصر المواعيد والاجراءات الى حدها الأدنى بحيث تصبح /24/ ساعة لوجود حالة الضرورة0
2-قيد الدعوى وتبليغ الأطراف الموعد أصولا0
3- اجراء الكشف والخبرة على المحل المأجور وتقدير أجرته السنوية بتاريخ الادعاء 0
4-اعتبار الأجرة السنوية للمحل موضوع الدعوى المخمنة وفق تقرير الخبرة والمحددة بموجب قرار الحكم الصادر بهذه الدعوى هي الأجرة المعتبرة بين الموكل والمدعى عليه للمحل المأجور 0
5- إلزام الجهة المدعى عليها بقبض الأجرة السنويةالمحددة بموجب قرار الحكم الصادر بهذه الدعوى 0
6- إلزام الجهة المدعى عليها بعدم التعرض للموكل بأية أجورتصدر عنها خلافا للأجرة المحددة بموجب هذه الدعوى0
7- تضمين الجهة المدعى عليها الرسوم والمصاريف والأتعاب0
حررفي مشق :/ / / – وبكل تقدير واحترام- المحامي الوكيل

[المحامي عارف الشعَّال]

اقتباس: المشاركة الأصلية كتبت بواسطة المحامي: محمد المطر     بسم الله الرحمن الرحيم

اقتباس: المشاركة الأصلية كتبت بواسطة المحامي: محمد المطر     الأستاذ عارف تحية لك ولجميع الزملاء لوعرضت علي هذه القضية لما توكلت عنه و لجعلته يدفع ال /12000/ ل0س سنويا الأجرة الجديدة التي حددتهاالمحافظة له لأنها لاتعني شيئا لمحل تصليح سيارات بمنطقة القدم بدمشق وكفى الله المؤمنين القتال لأنه مابين التوكيل ومصاريف الدعوى واتعاب المحامي اضعاف مضاعفة هذا المبلغ ناهيك عن مبلغ فرق زيادة الأجرة عند تخمين المحل اذا تم تخمينه بدعوى لأنني اعتقد والله اعلم أنه سيخمن بأجرة سنوية اضعاف المبلغ الذي حددته المحافظة وتحياتي للجميع%

أشكرك جزيل الشكر أخي الأستاذ محمد و أشكر لك نموذج دعوى التخمين المحكم ، و بعد :

في الحقيقة أنا شخصياً لقد قبلت الوكالة عن هذا الشخص لأنني كثيراً ما كنت أستعين به بإصلاح السيارة

و من جهة أخرى لدينا هنا حالة اعتداء واضح من قبل المكتب التنفيذي لمحافظة دمشق على قانون الإيجار ، فهم يؤجرون المحل و يأخذون بدل فروغ ، و يقومون برفع الأجرة على هواهم و بشكل كيفي و مزاجي .

و حيث أن الأطراف متساوية أمام القانون و القضاء ، فلا أستطيع أن أقف مكتوف الأيدي عندما أرى طرف يقف كالنمر الهصور فارضاً إرادته و مشيئته على الطرف الآخر الحمل الوديع ، ضارباً بعرض الحائط كافة القوانين و الأنظمة التي تحكم هذه الحالة .

هنا لا مفر أمام المحامي أن يمتشق حسامه للدفاع عن الطرف المعتدى عليه .


في الواقع أستاذ محمد عدد من الزملاء هنا في دمشق في حالات مماثلة قامو بإقامة دعوى تخمين على غرار الدعوى التي اقترحتها حضرتك ، و لكن لي تحفظ على هذه الدعوى بسبب ما يلي :

1 - إن الموكل لا يشعر بالغبن جراء تدني الأجرة حتى يرفع دعوى التخمين .

2 - إن إقامة دعوى التخمين سيمهد الطريق أمام الجهة المدعى عليها للادعاء بالتقابل بالتخمين أيضاً ، و أنا لست مضطراً لتقديم مثل هذه الخدمة المجانية لها .

لذلك :

قمت في الحقيقة برفع دعوى منع معارضة و وقف تنفيذ أمام محكمة الصلح المدني ، طلبت فيها من المحكمة بعد سرد الوقائع الحكم بالتالي :

1. وقف تنفيذ الإنذار رقم ....... تاريخ / / 2003 .
2. إلغاء مفعول الإنذار المذكور .
3. منع الجهة المدعى عليها من مطالبة الموكل بأي زيادة إلاَّ عن طريق القضاء .
4. تضمين المدعى عليها الرسوم و المصاريف و الأتعاب .

بكل تحفظ و تقدير

دمشق / / 2003



مع كامل الاحترام و التقدير لكافة الزملاء الذين شاركوا بالموضوع سواء برأي أو بقراءة .

للحديث صلة ..

[المحامي: محمد المطر]

بسم الله الرحمن الرحيم
الاستاذ عارف شكرا جزيلا لك ولردك انا ذكرت بالدعوى الغبن بالزيادة التي تطلبها المحافظة بالانذار ولم اذكر الغبن بالاجرة المتفق عليها وأن القصد من رفع دعوى التخمين تحديدالأجرة نهائيا من قبل القضاء بين موكلك والمحافظة كي لايبقى أي عذر للمحافظة كل ما خطر لها بال تنذره بزيادة الأجرة سيما وان الخلاف بينها وبين موكلك على الأجرة وما يدريك ان المحافظة قد تدعي اتجاه دعواك بالتقابل بالتخمين فلو كنت أنت البادىء بالتخمين لكان افضل 0
دعوتك التي رفعتها جيدة وفقك الله وسدد خطاك وتحياتي لك ولجميع الزملاء %

[المحامي منير صافي]

تحياتي للاستاذ عارف و لباقي الزملاء لدى بحثي وجدت 3 قرارات لمحكمة الصلح المدنية تتعلق بنموذج قضية مماثلة لهذه القضية و قد استحصل المدعي على قرار بوقف تنفيذ الانذار و منع المحافظة من زيادة أية أجرة إلى عن طريق القضاء نرجو الفائدة
و تقبلوا تحياتي

[بشارعبدالسلام]

نشكر الاساتذة على هذه الاراء والمداخلات القيمة والمفيدة
واضيف: لماذا لا نطالب بإلغاء القرار الاداري الصادر امام محكمة القضاء الاداري؟
اتمنى الرد باسرع وقت مع الايضاحات وان كان هناك اجتهادات اونصوص موادقانونية

[المحامي: محمد المطر]

بسم الله الرحمن الرحيم
الاستاذ منير شكراجزيلا لك هذا النوع من الملفات لايفتح بجهازي ارجو ان كان بالامكان باستبدالها بملفات وورد وأنا أكون لك من الشاكرين %

[المحامي: محمد المطر]

بسم الله الرحمن الرحيم
شكرا جزيلا لك استاذ منير على ماأرسلته لي لك مني كل الاحترام والتقدير %