جرأة قضائية محمودة تعليق على اجتهاد حول إقامة الدعوى خلال السنتين في قضايا التحديد والتحرير

[المحامي: محمد المطر]

بسم الله الرحمن الرحيم

أرسى اجتهاد الهيئة العامة – مخاصمة رقم /332/ أساس/1100/ حسم 23/7/2007 واجتهاد الهيئة العامة – مخاصمة رقم /147/ أساس (269)حسم :/25/ 4/2006مبدأ قانونيا مفاده أنه :
(إذا كان عقد البيع أبرم قبل انتهاء مدة الثلاثين يوما من تاريخ إلصاق محضرضبط إعلان ختام أعمال التحديد والتحرير بالعقار المنصوص عنها في المادة /20/ من القرار /186/ ل0ر لعام 1926 فان المشتري يخضع لأحكام القرار /186/ل0ر لعام 1926 أي انه يحق له إقامة الدعوى خلال مدة السنتين المنصوص عنها في المادة /31/ من القرار /186/فإذا انتهت مدة السنتين المذكورة دون أن يتقدم بأي ادعاء فان حقه قد سقط لان مدة السنتين هي مهلة سقوط وليست تقادم أما إذا كان تاريخ عقد البيع هو بعد انتهاء مدة الثلاثين يوما من تاريخ الصاق محضر ضبط إعلان ختام أعمال التحديد والتحرير بالعقار فانه لايخضع المشتري لأحكام القرار /186/ ل0ر أي لمدة السنتين فيبقى حقه بإقامة الدعوى قائما حتى ولو انتهت مدة السنتين المذكورةالى إن تسقط دعواه بالتقادم الطويل المنصوص عنها في القانون المدني أي يخضع للقواعد العامة)
وحيث أن الاجتهادين المذكورين قد فتحا طريقا يكسر حاجز السنتين اتجاه شريحة واسعة من الناس أغلقت مدة السنتين بوجوههم جميع الأبواب لإرجاع حقوقهم العينية المسجلة بأسماء غيرهم متكئين سندا للاجتهادين المذكورين على التقادم الطويل المنصوص عنه في القانون العام بالمادة /372/ مدني ومدته /15/ خمسة عشر عاما الا أن الاجتهادين المذكورين قد يصطدمان بالنصوص القانونية التالية:
1- نصت المادة /20/ من القرار /186/ ل0ر لعام 1926 بما يلي:
(في أثناء مدة الثلاثين يوما ابتداء من تاريخ الصاق محضر ضبط الختام لعمليات التحديد والتحرير المؤقت في المنطقة العقارية يمكن لكل شخص لم يتدخل في الأمر سابقا أن يتدخل بطريقة الاعتراض000 وبطريقة طلب القيد000 )
2- نصت المادة /21/ من القرار /186/ ل0ر لعام 1926 بما يلي:
(0000 لايقبل أي اعتراض كان او طلب قيد كان بعد انتهاء مدة الثلاثين يوما المعينة في المادة العشرين0 وعدا ذلك يرقن حكما الاعترض أو طلب القيد اذا لم يبرز المتدخل في الامرأثناء المدة نفسها السندات أوالوثائق أو الوسائل التي ذكرها لدعم ادعاءاته 0 وله إن يراجع المحاكم العادية وفقا للمادة 31 )0
3-ونصت المادة /31/من القرار 186 ل0ر لعام 1926 (بعد ختام عمليات التحديد والتحريريبقى للمعترضين والمدعين بحق ما الذين لم يصدر بشأن اعتراضهم أو ادعائهم حكم مبرم سواء من قبل القضاة العقاريين أو من محاكم الاستنئناف(في حال استئناف قرارات القضاة العقاريين) حق اقامة أية دعوى كانت أمام المحاكم العادية ويجب أن يستعمل هذا الحق خلال السنتين اللتين تليا التاريخ الذي يصبح فيه كل من قرار القاضي العقاري وقرار محكمة الاستئناف مبرما)0
4-ونص الرأي الفقهي للمادة /21/ من القرار /186/: (000 على أنه اذا انقضت مهلة الثلاثين يوما الممنوحة دون أن يقدم أي اعتراض فلا يتعرض صاحب العلاقة لخسارة حقه انما يتوجب عليه في هذه الحالة أن يقيم دعواه أمام القضاء العادي وفقا للأصول العادية ضمن مهلة السنتين المنصوص عنها في المادة 31 من القرار /186 )0
5-ونص الرأي الفقهي للمادة/31/ من القرار/186/ :
((فالأشخاص الذين يحق لهم الادعاء اذا هم الأشخاص الذين لم يقدموا أي اعتراض ولم يطلبوا تسجيل أي حق عيني وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ إلصاق محاضر اختتام عمليات التحديد والتحرير (المادة20 من القرار186))
من ملا حظتنا لنص المادة /21/ المعطوفة على المادة /31/ والرأي الفقهي حولهما التي أوردناها آنفانجد:
أولا: المادة /21/رفضت قبول أي اعتراض أوأي طلب كان يتعلق بالحق العيني بعد انتهاء مهلة الثلاثين يوما من تاريخ الصاق ضبط محضراعلان ختام عمليات التحديد والتحرير وأعطت الحق لهؤلاء المعترضين والمدعين بحقوق عينيةبعد مدة الثلاثين يوما اللجوءالى المحاكم العاديةوفقا للمادة /31/ أي أنهاأخضعتهم للقرار /186/ ولمدةالسنتين وذلك خلافا لما ذهب اليه اجتهادا الهيئة العامة المذكوران من عدم إخضاع مثل هؤلاء لا للقرار /186/ ولا لمدة السنتين المنصوص عنها في المادة /31/ منه وإنما أخضعاهم للتقادم المنصوص عنه وفق القواعد العامةأي للتقادم الطويل0
ثانيا: المادة /17/ من القرار/188/ ل0ر لعام 1926 نصت بمايلي:
(لايمكن وقوع خلاف في الحقوق العينية المقيدة في السجل العقاري وفقا لمنطوق التحديد والتحرير فان القيود المتعلقة بهذه الحقوق تعتبر وحدها مصدرا لهذه الحقوق وتكتسب قوة ثبوتية مطلقة ولا يمكن أن تكون عرضة "لأية دعوى كانت بعد انقضاء سنتين ابتداء من التاريخ الذي يصبح فيه قرار المصادقة وقرارات القاضي الفرد العقاري وفي حال الاستئناف قرار محكمة الاستئناف الصادر وفقا لأحكام القرار 186 الصادر في 15آذار سنة 1926 قابلة للتنفيذ واذا لم يدون خلال هذه المدة أي اعتراض أو أية دعوى كانت في صحيفة العقار الأساسية أواذا ردت هذه الاعتراضات أو الدعاوي000 )0
من ملاحظتنا نص المادة المذكورة نجد: أنها منعت جميع الأشخاص مدعي الحقوق والمعترضين والمشترين سواء ادعوا أو اعترضوا أو كان تاريخ شرائهم قبل أو بعد مدة الثلاثين يوما من تاريخ الصاق محضرضبط ختام عمليات التحديد والتحرير الجارية بمنطقة العقار المحددة بنص المادة /20/ من القرار /186/ ل0ر لعام 1926 من إقامة أية دعوى كانت للمطالبة بحقوقهم العينية المسجلة بأسماء أشخاص آخرين وفق القرار /186/ بعد انتهاء مدة السنتين المحددة في المادة /31/منه خلافا لماقرره اجتهادا الهيئة العامة المذكوران اللذان أخضعا المعترضين ومدعي الحقوق والمشترين للمطالبة بحقوقهم العينية المسجلة بأسماء غيرهم وفق منطوق التحديد والتحرير سندا للقرار /186/ للقواعد العامة الواردة في القانون المدني أي للتقادم الطويل (إذا تم ادعائهم او اعتراضهم او شرائهم بعد انتهاء مدة الثلاثين يوما من تاريخ الصاق محضر ضبط اعلان ختام عمليات التحديد والتحرير الجارية بمنطقة العقار ) أي انه لم يخضع هؤلاء لاللقرار /186/ ولا لمدة السنتين المنصوص عنها في المادة/31/ منه فقدمنحا مشتري عقار بعقد بيع بعد مدة الثلاثين يوما المحددة في المادة /20/من القرار /186/ الحق بإقامة الدعوى لاسترداد العقار بيد أي كان سجل باسمه العقار حتى ولو كانت مدة السنتين المنصوص عنها في المادة /31/ قد انتهت فحقه بالادعاء يبقىقائمامالم يسقط بالتقادم الطويل 0
ثالثا:- اجتهادا الهيئة العامة المذكوران أعطيا لمشتري العقار حقوقا تفوق حق البائع نفسه فالبائع المعترض خلال مدة الثلاثين يوما يخضع لنص المادة /31/ من القرار /186/ أي لمدة السنتين في حالات محددة(اذا رقن اعتراضه وفق المادة /24/ للغياب أولم يبرز مستنداته خلال مهلة الثلاثين يوما وفق المادة /21/ او لم يبت باعتراضه )
أما في بقية الحالات الأخرى أي في حال تم قبول اعتراضه شكلا ورده موضوعا من قبل القاضي العقاري فيبقى حقه فقط باستئناف قرار القاضي العقاري فإذا صدقت محكمة الاستئناف قرار القاضي العقاري فان مدة السنتين لإقامة الدعوى للمطالبة بحقوقه لاتشمله أي أنه يغلق أمامه باب اللجوء الى المحاكم العادية خلال مدة السنتين سندا للمادة /31/ كونه صدر باعتراضه حكم مبرم فقد تضيع عليه عقارات أخرى ادعى بملكيتها لم يبعها و سجلت بأسماء أشخاص آخرين بموجب قرار القاضي العقاري أو محكمة الاستئناف أما بالنسبة لمن اشترى منه العقار بعقد بيع بعد انتهاء مهلة الثلاثين يومامن تاريخ إلصاق محضر ضبط إعلان ختام أعمال التحديد والتحرير فانه وفق اجتهادا الهيئة العامة المذكوران يبقى حقه بإقامة الدعوى للمطالبة بمن سجل باسمه العقارالمبيع قائما الا إن يسقط حق ادعاؤه بالتقادم الطويل وفق القواعد العامة حتى ولو كانت مدة السنتين المنصوص عنها في المادة /31/ من القرار /186/قد انتهت0
ختاما: فإن اجتهادي محكمة النقض المذكوران فتحا طريقا جديدا لشريحة واسعة من الناس ضاعت حقوقهم العينية بحاجز السنتين ومنحهم أملا جديدا في التداعي أمام القضاء مجددا لاسترداد ها ولعل هذا أول الغيث ويمثل جرأة محمودة من قضائنا فعسى أكون قد وفقت والله ولي الجميع 0