دعوى تسليم عقار

[عاشق الحرية]

تسليم العقار لا تسمع إلا بعد تسجيل العقد أو تنفيذ القرار القضائي في السجل وانتقال الملكية لطالب التسجيل
( قرار 534/2008 أساس 430/2008 تاريخ 30/4/2008)
لقد كان منذ زمن بعيد تعتبر دعوى تسليم العقار من اختصاص القضاء المستعجل وكان أساتذتنا الكبار يطلبون هذا الإجراء في دعوى تثبيت الملكية باعتباره إجراء مؤقت الغاية منه الحفاظ على الحق من الضياع وتفادي حدوث الضرر الذي سوف يلحق بصاحب الحق الظاهر ولا سيما إن اختصاص القضاء المستعجل لم يحدد بصفة حصرية بنص القانون وترك ذلك للسلطة التقديرية للقاضي لتقدير كل حالة أو واقعة على حدا ولجانب ذلك حددت بعض الحالات المستعجلة بنص القانون وذلك طبقا" لنص المادة / 87/ من قانون الأصول وليس نقطة التعليق هو الاختصاص بل استناد القضاء في طلب التسليم على تسجيل العقار في السجل العقاري وعدم قبول طلب التسليم (ولو لشخص ثالث) كإجراء مؤقت المعتمد على حكم قضائي مبرم أو وكالة غير قابل للعزل أو حتى عقد عادي .....وكم هو معلوم لدينا إن ما هو مطبق على العقارات يطبق على المركبات وبالتالي عدم التسليم أيضا" في المركبات ما لم تكن مسجلة في المواصلات ويدري الجميع إن الطامة هنا أكبر بكثير عما هو في العقارات وذلك لعدة عوامل منها إنها منقول وسرعة تلفها مع ما يرافق من بطء في إجراءات المحاكم وسهولة بيعها والبساطة في تغير قطعها وتدني الفائق في قيمتها بعد سنوات التقاضي الطويلة ما يطرح مشكلة وضرر فادح بصاحب الحق الغير ثابت في سجل المركبات . وان مؤيدين هذا الاجتهاد يبررون ذلك بان الملكية في العقارات تكسب بواسطة التسجيل حصرا"وان حق الملكية صانه الدستور والحيازة القانونية تعود لصاحب حق التسجيل وان البعض يعتبر التسليم أثر من أثار العقد وطالما أنه لم يثبت صحة العقد نهائيا فان من السابق لأوانه القضاء بالتسليم وهذا في حالة كان طالب التسليم يستند إلى عقد وطبعا" إلى جانب ذلك يوجد رأي يقول إن طلب التسليم مؤقت الغاية منه الحفاظ على الحق من الضياع وتفادي حدوث ضرر وانه يمكن إلغاءه في أي حالة تكون عليها الدعوى وكما إن هنالك الكفالة التي يعود لقاضي الحكم بتقديرها فانه يمكن من خلالها تفادي حدوث ضرر لصاحب الحق المسجل وكما ألم يعتبر القضاء الوكالة غير القابلة للعزل بمثابة البيع المنجز وان الأحكام القضائية المكتسبة الدرجة القطعية تعتبر حجة على أصحابها وأليس من الطبيعي للمحكمة من أن تتعرف على طبيعة العلاقة القانونية القائمة بين الطرفين وتتعرض بشكل ظاهر للمستندات والد فوع المقدمة بين الطرفين ويظهر لها صاحب الحق صاحب الأفضلية بالترجيح على الأخر وكما ألا يجب أن يكون هنالك توازن بين الضرر الأحق بطالب التسليم طوال فترة التقاضي من الانتفاع بعقاره أو مركبته وصاحب الحق المسجل الذي يحاول الاستفادة من حماية القانونية الغير مبررة وابتزاز الطرف الأخر.
و لقد حاولت أن أرجع إلى الاجتهاد الأصلي وأحصل على التعليل المدرج فيه ولكن فشلت ولا سيما إن الاجتهادات المتعاقبة تأتي مبتسرة وغير معللة بشكل كافي وان المطبق لدى المحاكم الدنيا هو العرف لديها وإنها تعتبر دعوى التسليم من الدعاوى العادية رغم إن القضاء المستعجل مبني على شرطين مكتملين في هذه الدعوى ألا وهي العجلة وتفادي حدوث ضرر وفي النهاية لا يسعني إلا أن أضع هذا الموضوع للمناقشة والمداولة لعلنا نستفيد من خبراتكم وتعليقاتكم وأرجو من يمتلك الاجتهاد الأصلي أن يوافينا به .

[المحامي عارف الشعَّال]

زميلنا الكريم :

راجع كتاب قاضي الأمور المستعجلة - الأستاذ خالد المالكي - الصفحة 338 و الصفحة 375 .

[عاشق الحرية]

الاستاذ الشعال شكرا" على المشاركة واني راجعت كتاب القاضي خالد المالكي ولكن المعمول به والاجتهاد القضائي المستقر يخالف ما جاء بمضمون هذا الكتاب ويوجد بعض الاحكام القضائية كأمثلة طرحها الاستاذ خالد المالكي على ذلك ولكن نقطة النقاش هي استناد الاجتهاد القضائي على تسجيل العقار أو المركبة في السجل المختص في طلب التسليم وما هي مبررات هذا الاجتهاد وما هو المستند القانوني في ذلك .

[المحامي عارف الشعَّال]

زميلنا الكريم :

مسألة تفسير الاجتهاد و معرفة مبرراته تقتضي الرجوع للقرار نفسه الذي استخلصت منه القاعدة الاجتهادية ، و قد يقتضي الأمر الرجوع لكافة وثائق الدعوى و وثائقها .

[عاشق الحرية]

استاذ الشعًال ما رأيك الشخصي بهذا الاجتهاد علما" انه اجتهاد مستقر ولا أدري اذا كان هنالك اجتهاد صادر عن الهيئة العامة وشكرا" على المشاركة

[المحامي عارف الشعَّال]

زميلنا الكريم حبذا لو شرحت لنا الحالة التي تواجهك و جعلتك تبحث بالاجتهاد المذكور و الذي أراه منطقياً للوهلة الأولى .

[عاشق الحرية]

الاستاذ الشعال المحترم لا يوجد حالة معينة وإنما سبب بحثي في هذا الاجتهاد هو اني أرى ليس من العدالة ان يكون طالب التسليم مسجل حقه في السجل العقاري فمن غير المقبول ان يكون شخص مشتري بعقد رسمي ويحرم من الانتفاع من ملكه طوال عشرة سنوات مثلا"ولا سيما ان المحتالين كثر ويعرفون هذا الامور فيجب ان يقف الاجتهاد مع الحالة المعروضة ولا سيما ان نظام القضاء المستعجل اخترع لهذه الغاية .والفكرة هي ان جميع الاجتهادات والاحكام تأتي مبتسرة ومختصرة وكأنها عاملة رجيم وليس يوجد فيها مناقشة ومحاكاة مع ما هو مقدم من دفوع وطلبات .

[المحامي عبدالرحمن عبدالله]

لعل الاجتهاد التالي يجيب على جزء من التساؤلات

وإن كان موضوعه طلب التخلية ولكن يتكلم عن وجوب التسجيل في السجل العقاري إلا في حالة وجود قوة قاهرة

اخلاء ـ علة السكنى ـ تسجيل عقاري ـ قوة قاهرة ـ حكم قضائي:
لا يحق لطالب التخلية أن يطلبها ما لم تكن ملكيته مسجلة في السجل العقاري إلا في حال وجود قوة قاهرة تمنع التسجيل فيعتبر الحكم القضائي أو الانتظار للبت في مشروع الإفراز فيعتبر الحكم القضائي ومنها منع التسجيل في المنطقة لخضوعها لأعمال الإفراز والتجميع لذلك.
(نقض سوري رقم 518 أساس 494 تاريخ 21 / 4 / 1973 مجلة المحامون ص 147 لعام 1973)


وإليك اجتهاد اخرى في التسليم ومنع المعارضة


(ان الدعوى منع المعارضة أو التسليم انما هي دعوى تتصل باصل الحق مما يعني ان اصل الحق يجب ان يكون ثابتاَ العبرة في القيود العقارية التي لا يجوز الركون الى غيرها في مثل هذه الدعاوي , اذا اسس المدعي دعواه منذ اقامتها على طلب منع المعارضة استناداَ الى حقه في الملكية الثابتة بحكم قضائي فان النزاع تتصل بالتقدير القيمي للاختصاص )
القاعدة /695/ ص 991 من مجموعة احكام النقض في القضايا العقارية ـ القسم الثاني للمحامي عبد القادر جارالله الالوسي ( نقض قرار /47/اساس /230/تاريخ 4/2/2002.)


( دعوى منع المعارضة من الدعاوي العينية التي لا تسمع الا من المالكي القيود السجل العقاري ) .
نقض سوري اساس /993/ قرار/ 1124/ تاريخ 14/5/2007 مجلة المحامون عدد 9-10 لعام 2008 ص 1333.


دعوى تسليم العقار لا تسمع الا بعد تسجيل العقد او تنفيذ القرار القضائي في السجل العفاري و انتقال ملكية العقار لطالب التسجيل .
نقض سوري اساس /1368/ قرار/ 1631/ تاريخ 7/5/2005 مجلة المحامون عدد5-6لعام 2006 ص 99.




القضية : 844 أساس لعام 2009

قرار : 729 لعام 2009

تاريخ 20/4/2009

محكمة النقض – الغرفة المدنية الثانية

السادة : حكمت الصدي ، فريد شعبو كردي ، أحمد سعود .

المبدأ : عقار – تسليم – للمالك في السجل العقاري .

تسليم العقار يكون لمالكه في السجل العقاري إذا لم يستطع شاغله إثبات مشروعية إشغاله .

في أسباب الطعن :

1 – الإنذار الموجود في إضبارة الدعوى يؤكد صورية الحكم ويعتبر ورقة ضد لمصلحة الطاعن .

2 – لم ترد المحكمة على طلب إدخال أصحاب الإشارات المدونة على صحيفة العقار المراد تسليمه .

3 – أوصاف العقار في السجل العقاري عبارة عن غرفة للغسيل وهو مختلف كلياً على الواقع .

في القضاء :
حيث إن دعوى المدعي تهدف إلى إلزام المدعى عليه بتسليم العقار الموصوف بالمحضر رقم 2030/16 من المنطقة العقارية الثانية بحلب خالياً من الشواغل والشاغلين .
وحيث إن محكمة الدرجة الأولى قضت بإلزام المدعى عليه بتسليم العقار .. وإنّ محكمة الاستئناف أيّدت الحكم البدائي وقد طعن المدعى عليه بالقرار الاستئنافي للأسباب المثارة في لائحة الطعن حيث تبيّن أن الجهة المدعية تملك قيدا العقار موضوع الدعوى في السجل العقاري .
وحيث إنّ دعوى التسليم هي في الواقع دعوى بمنع المعارضة وتستند إلى أصل الحقّ والدفاع عن العقار .

وحيث إنّ لمالك الشيء وحده في حدود القانون حقّ استعماله واستغلاله والتصرُّف فيه وليس للغير إشغاله بدون سبب قانوني مشروع .

وحيث إنّ تسليم العقار يكون لمالك بالسجل العقاري إذا لم يستطع شاغله إثبات مشروعية إشغاله الأمر الذي يجعل القرار المطعون فيه سليماً فيما انتهى إليه .

لذلك تقرر بالاتفاق :

- رفض الطعن موضوعاً ومصادرة بدل التأمين .

♦