نموذج قضية بيع عقار تبين أنه مستملك

[المحامي عارف الشعَّال]

نموذج قضية لتدريب الزملاء حديثي العهد بالمهنة

لما كان من حق الزملاء المتمرنين و الحديثي العهد بالمهنة علينا أن نأخذ بسواعدهم الطرية و نمد لهم يد العون بكل ما نستطيع .
فقد ابتغينا في هذا القسم مساعدتهم و إرشادهم بكيفية تأسيس الدعوى ، و السير بها من الباب للمحراب ، فأرجو من كافة الزملاء التفاعل مع الموضوع و إبداء آرائهم و ملاحظاتهم كافة لإغناء هذا الموضوع و الإحاطة به من كافة جوانبه .
كما أرجو المشاركة من الزملاء المتمرنين كونهم المستهدفين الرئيسيين من هذا الموضوع بدون أن يستحوا أو يهابوا الوقوع بالخطأ فمازلنا جميعاً نتعلم حتى الآن ، و أنا عن نفسي أقر بأنني عندما كنت متمرناً كان لي أخطاء ما أنزل الله بها من سلطان .

------------------------------------------------------

الدعوى التالية في طريقها الآن لمحكمة النقض ، و في الحقيقة هذه الدعوى سارت باتجاه مخالف لتوقعاتي و لم أكن أحسب له حساباً .

جاءني موكل و قدم لي عقد بيع اشترى بموجبه قطعة أرض منذ سنوات طويلة ، و البائع يتلكأ بفراغها لاسمه حتى الآن ، و هذا العقد منظم من قبل محامي و مطبوع على الآلة الكاتبة و هذا نصه :

------------------------------------------------

عقد بيع قطعي

فريق أول : ( البائع )
فريق ثاني : ( الشاري )

مقدمة العقد :
يملك الفريق الأول كامل العقار الموصوف بالمحضر ........ معضمية الشام و الذي هو عبارة عن أرض بعل سليخ تزرع حبوب مساحتها 14143م2 أربعة عشر ألف و مائة و ثلاث و أربعون متراً مربعاً .
و يرغب الفريق الأول ببيع العقار المذكور إلى الفريق الثاني وفقاً للأسس التالية :
أولاً : تعتبر مقدمة .......
ثانياً : باع الفريق الأول للفريق الثاني كامل العقار الموصوف بالمحضر ......... معضمية الشام ، بيعاً باتاً قطعياً لا رجوع و لا نكول فيه وذلك بثمن متفق عليه بين الفريقين .
ثالثاً : قبل الفريق الثاني شراء العقار المذكور من الفريق الأول و بالبدل المتفق عليه بين الفريقين و حسب الشروط الخاصة في هذا العقد .
رابعاً : قبض الفريق الأول كامل الثمن المتفق عليه ، , يبرئ ذمة الفريق الثاني إبراء عاما شاملا مسقطا لكل حق أو مطلب .
خامساً : لقد قام الفريق الأول بتسليم العقار موضوع عقد البيع للفريق الثاني خالياً من الشواغل ، و استلمه الفريق الثاني فعلاً ،
هنا عبارة مضافة بخط اليد و تم التوقيع بجانبها تقول : ( إن العقار موضوع عقد البيع مستملك للمؤسسة العامة للإسكان )
سادساً : يتعهد الفريق الأول بالإقرار أمام محكمة بداية ريف دمشق بتثبيت عقد البيع للعقار المذكور موضوع هذا العقد .
سابعاً : يتعهد الفريق الأول بتسجيل هذا العقار لاسم الفريق الثاني عندما تسمح القوانين و الأنظمة بذلك .
ثامناً : جميع الضرائب على الفريق الأول ...
تاسعاً : الموطن المختار المدون بمقدمة العقد .
عاشراً : تم تنظيم العقد على نسختين ......
دمشق في 17/6/1993

----------------------------------------------------

بعض الوقائع الهامة :
تاريخ مراجعة الموكل في شهر حزيران 2007 .
بالاستفسار منه عن المادة الخامسة من العقد التي تشير أن العقار مستملك ، قال الموكل أن الأمل معقود على رفع الاستملاك ، و إذا لم يتم رفعه فيقبض هو بدل الاستملاك .

-------------------------------------------------

بعد الحصول على قيد عقاري للعقار ، كانت محتوياته كما يلي :
المالك : المؤسسة العامة للإسكان .
الأوصاف : أرض بعل سليخ تزرع حبوب .
المساحة : 4653 م2 .
لا يوجد إشارات .

---------------------------------------------------

بعدما تبين أن العقار منقول لاسم المؤسسة العامة للإسكان استحصلنا على عقد نقل الملكية و تبين منه التالي :
تم نقل الملكية بتاريخ 20/4/1981 بناء على كتاب المدير العام للمؤسسة العامة للإسكان و مرفق طي الكتاب صورة عن إشعار وضع بدل الاستملاك لصالح مالك العقار بالبنك المركزي بتاريخ 22/12/1980 .

-------------------------------------------

السؤال الآن :
ما هي الدعوى التي يجب رفعها و ما هي طلباتنا بها ، مع الرجاء بتدقيق الوقائع جيداً .

[المحامي فادي كردوس]

يبدو أن أحداً لم يعلم ما هو الجواب .. فرجاءً الإفادة أستاذ عارف ... شكراً

معلومات مطلوبة: سبب الاستملاك ووضع العقار خلال الفترة بين تاريخ الاستملاك 1980 وتاريخ رفع الدعوى؟

[أحمد الزرابيلي]

أستاذ عارف

طالما أنك حددت الزملاء الذين ترغب بالاجابة على دعواك بالمتمرنين و حديثي العهد

يرجى وضع فترة زمنية لهم للانتقال الى المحامين الذين أمضوا عشر سنوات بالمهنة كي يتسنى لنا الاجابة

علماً أن السؤال ليس من الأسئلة التي يعرفها الكثيرين من قديمي العهد و ليس حديثه

و هذا ليس انتقاصاً ما عاذ الله من الزملاء و لكنه بالفعل حالة قانونية قد لا يعرفها البعض لأنه لم يمارسها فلم يتعرض لها

[المحامي عارف الشعَّال]

بداية كل الاحترام و التقدير لكافة الزملاء الأكارم و بالأخص الزميلين فادي و أحمد

كدت أفقد الأمل من الاهتمام بالموضوع ، و عزوت سبب العزوف عن المشاركة به لصعوبة إيجاد الطريق الأمثل لمعالجة هذه المشكلة ، و قدرت في نفسي أنني قد أكون تسرعت بعرض حالة صعبة إلى حد ما .

و لكن كان القصد هو عرض حالات واقعية قد يتعرض لها أي محامي بغض النظر عن درجة صعوبتها ، و الابتعاد قدر الإمكان عن الدعاوى العادية التي يعرفها الجميع مثل التخمين و تثبيت البيع و النفقة و غيرها .

و لا أدري قد أكون مخطئاً في نظرتي هذه ، و مع ذلك ، و فور أن يسمح الوقت سأقوم في المقبل من الأيام إن شاء الله بعرض نماذج أخرى لحالات واقعية بغض النظر عن درجة صعوبتها ، فالمهم هو تعميم الفائدة بدعاوى واقعية .

و بكل الأحوال طالما فضل الزملاء المستهدفين بالموضوع الاكتفاء بدور القارئ فأرجو من الزملاء كافة إبداء آرائهم القيمة حول الدعوى المتوجب إقامتها في هذه الحالة .

أستاذ فادي :

الحقيقة لا أعلم سبب الاستملاك ، و لم أهتم به لأنه ليس لدينا صفة للتصدي له .

و الأرض مازالت على حالها جرداء قاحلة .

[أحمد الزرابيلي]

أستاذ عارف استمهل للجواب لتنظيم أفكاري و لصعوبة السؤال ، فللوهلة الأولى نحن أمام عدة احتمالات و هي :

1- ( بيع ملك الغير ) فالبائع حينما باع العقار للمشتري بتاريخ 17/6/1993 بينما العقار مسجل باسم الجهة التي استملكت العقار بتاريخ

اقتباس: تم نقل الملكية بتاريخ 20/4/1981 بناء على كتاب المدير العام للمؤسسة العامة للإسكان و مرفق طي الكتاب صورة عن إشعار وضع بدل الاستملاك لصالح مالك العقار بالبنك المركزي بتاريخ 22/12/1980 .

و ايداع البدل منذ ذلك التاريخ يجعل الاستملاك منفذاً حكماً

و نكون أمام بطلان العقد و تطبيق آثار ذلك البطلان

2- ( تقادم عقد البيع ) كدفع يقدمه البائع

3- حجية القيود العقارية

على كل حال نستمهل أستاذ عارف اذا بتسمحلنا

[المحامي عارف الشعَّال]

خذ وقتك أستاذ أحمد مع التنويه أن المهل بالمنتدى أقصر من المهل التي تمنحها المحاكم عادة .

أود الإشارة إلى الخطأ الجسيم الذي ارتكبه المحامي الذي نظم العقد ، فقد استفسرت من الموكل عنه فأكد لي أنه هو من اختاره و ليس البائع ، و عندما ذهبا إليه قام فوراً بتنظيم العقد حسب ما سمعه من الطرفين بدون أن يتريث و يطلب أوراق العقار ، أو على الأقل القيد العقاري ، و هذا ما سبب الكارثة التي حلت بالموكل .

و في الحقيقة نتعلم من هذه الحالة أن مهمة المحامي حين تنظيم العقد تتجاوز تدوين ما اتفق عليه الطرفين ، لتصل للتثبت من كافة الضمانات التي تكفل حقوقهما ، و كان يمكن تجنب هذه المشكلة لو تريث المحامي لليوم التالي و طلب منهما استخراج قيد عقاري حديث للعقار موضوع البيع للتثبت من صحة المبيع .

برأيي هذا التصرف من المحامي يعتبر رعونة و استهتار .

[أحمد الزرابيلي]

نصت المادة /434/ من القانون المدني على أنه


1- إذا باع شخص شيئاً معيناً بالذات وهو لايملكه جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع


كما جاءت المادة رقم /133/ و نصها ( إذا كان محل الالتزام مستحيلاً في ذاته كان العقد باطلاً )


وأتبعها بالمادة /436/ التي تقول
إذا حكم للمشتري بإبطال البيع وكان يجهل أن المبيع غير مملوك للبائع فله أن يطالب بتعويض ولو كان البائع حسن النية .


وقد رسخ اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض ذلك بالقرار رقم 230 لعام 2006 أساس 1039 والمنشور في مجلة المحامون لعام 2007 رقم 441 بقوله


( من حق المشتري الذي حكم له بإبطال المبيع التعويض متى كان حسن النية ومناط حسن النية جهل المشتري بأن المبيع غير مملوك للبائع )

وجاءت المادة /143/ من القانون المدني لتنص على أنه


1- في حالتي إبطال العقد وبطلانه يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد ، فإذا كان هذا مستحيلاً جاز الحكم بتعويض عادل


كما أن اجتهاد محكمة النقض قد نص عل أنه في معرض دعوى بيع ملك الغير فإن المشتري هو الذي يجوز له طلب إبطال البيع حتى قبل أن يتعرض له المالك الحقيقي وحتى لو كان يعرف وقت البيع أن العقار مقيد على اسم غير اسم البائع أو أن البائع لا يملك المبيع .. )

( قرار رقم 110 لعام 1984 تطبيقات استانبولي الجزء الثالث )

وعليه ولما كان البائع لا يملك المبيع وقت البيع فإن الدعوى التي ستقام هي بطلان عقد وإعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد .

[المحامي عارف الشعَّال]

قريباً لما تفضل به الأستاذ أحمد أقمت الدعوى و إن كنت أرى أننا أمام حالة فسخ عقد كما ورد بالاجتهاد المذكور في سياق الدعوى .


بالإضافة لذلك هناك فرق بالمساحة المبيعة بين ما هو مذكور بالعقد و ما هو وارد بالقيد العقاري .


و بناء على ذلك أقمت الدعوى بالاستدعاء التالي مع بعض التصرف

[gdwl] [/gdwl][gdwl][/gdwl]

[gdwl][/gdwl]

[gdwl][/gdwl][gdwl][/gdwl][gdwl]

تتلخص وقائع هذه الدعوى أنه بتاريخ 17 / 6 / 1993 قام المدعى عليه ببيع الموكل كامل العقار ........ منطقة معضمية الشام و الذي تبلغ مساحته 14143 م2 بمبلغ متفق عليه قبضه المدعى عليه كاملاً كما هو واضح من العقد المحفوظ أصله بصندوق المحكمة .

و قد زعم المدعى عليه حينها أنه يملك كامل هذا العقار ولكنه مثقل بإشارة استملاك للمؤسسة
العامة للإسكان , كما هو واضح من العقد المذكور .
و بعد أن دفع الموكل كامل الثمن للمدعى عليه تبين له أن العقار قد خرج من ملكية المدعى , و أصبح بملكية المؤسسة العامة للإسكان منذ تاريخ 20/4/1981 أي قبل إبرام العقد المذكور بأكثر من اثني عشر عاماً ، كما هو ثابت من محضر العقد العقاري رقم / ...... / تاريخ 20/4/1981 المبرز بملف الدعوى و الذي تم بموجبه نقل ملكية هذا العقار من اسم المدعى عليه للمؤسسة العامة للإسكان منذ ذلك التاريخ في 20/4/1981 .

كما تبين للموكل من ناحية أخرى أن المدعى عليه باعه هذا العقار على أساس أن مساحته
14143 م2 كما هو مذكور بالعقد المبرم بينهما , في حين أن مساحة العقار الفعلية هي 4653 م2 , كما هو واضح من القيد العقاري المرفق للعقار 6355 معضمية , أي أن المدعى عليه باع الموكل مساحة تزيد عن مساحة للعقار بـ 9490 م2 , أي أكثر من ضعفي مساحة العقار الفعلية ، كما هو ثابت بالقيد العقاري للعقار ......... معضمية المبرز بالملف و المذكور فيه المساحة الحقيقية للعقار و التي تقل بكثير عن المساحة التي باعها المدعى عليه للموكل .

و حيث أن الموكل المدعي أبرز في ملف الدعوى من الوثائق و الأدلة القاطعة التي تثبت دعواه ضد المدعى عليه و التي تتجلى بما يلي :

آ – عقد بيع قطعي موقع من الموكل و المدعى عليه يدل أنه بتاريخ 17 / 6 / 1993 قام المدعى عليه ببيع الموكل كامل العقار ......... منطقة معضمية الشام و الذي تبلغ مساحته 14143 م2 بمبلغ متفق عليه قبضه المدعى عليه كاملاً .
ب - محضر العقد العقاري رقم / ...... / تاريخ 20 / 4 / 1981 المبرز بملف الدعوى و الذي تم بموجبه نقل ملكية هذا العقار من اسم المدعى عليه للمؤسسة العامة للإسكان منذ ذلك التاريخ في 20 / 4/1981 .
جـ - قيد عقاري للعقار .......... معضمية المبرز بالملف و المذكور فيه المساحة الحقيقية للعقار و التي تقل بكثير عن المساحة التي باعها المدعى عليه للموكل .

و بالتالي
يتضح لمقامكم أنه ثابت من الوثائق المبرزة بالدعوى أن المدعى عليه خدع الموكل و غَشَهُ في مسألتين :

الأولى : أن المدعى عليه باع الموكل عقاراً لا يملكه عند إبرام العقد لأنه قد خرج من ملكيته
بالإستملاك منذ أكثر من اثني عشر عاماً قبل التوقيع على العقد وقبض كامل الثمن .
الثانية : أن المدعى عليه باع الموكلثلاثة أضعاف المساحة الفعلية للعقار وقبض ثمنها كامل
ثمنها .

- و بالنسبة للمسألة الأولى ، التي خدع المدعى عليه الموكل بها ، حيث قام ببيعه عقاراً خرج من ملكيته استملاكاً و تم تنفيذ هذا الاستملاك فإن الاجتهاد القضائي في مثل هذه الحالات استقر على ما يلي :

{{إن مالك العقار يفقد حرية التصرف بعقاره منذ نقل ملكيته إلى الدولة بمرسوم نزع الملكية ، ولو لم تتم الإجراءات من قِبَل رئيس المكتب العقاري بنقل العقار إلى اسم الجهة المستملِكة }}

نقض – أساس 2373 – تاريخ 31 / 8 / 1954
المدونة القضائية – أنس كيلاني – جـ 13- قاعدة 7418 – ص 90

و بالتالي يتضح من هذا الاجتهاد أن الموكل محق بدعواه بالرجوع على المدعى عليه بطلب التعويض كون المدعى عليه تصرف بعقاره و باعه للموكل بعد أن خرج من ملكيته و أضحى بملكية المؤسسة العامة للإسكان إستملاكاً .
هذا و إن العديد من الاجتهادات تؤكد حق الموكل بهذه الدعوى منها :

{{ عقود البيع العادية لا تنفذ بين المتعاقدين إلا من تاريخ التسجيل ، فإذا لم تسجل ، وكان العقار مُستملكاً ، ينفسخ العقد و لا ينتقل الحق إلا بدل الاستملاك }}

نقض – قرار/ 1 / أساس / 15 / - تاريخ 19 / 1 / 1967
المرجع السابق – قاعدة 7439 – ص 116

و حيث أنه لا يمكن تسجيل العقار الذي اشتراه الموكل من المدعى عليه في السجل العقاري كونه جارياً بملك مؤسسة الإسكان ، كما أنه لا يمكن أن ينتقل حق الموكل إلى بدل الإستملاك كون المدعى عليه قبضه سابقاً ، مما يقتضي فسخ العقد كما نص عليه هذا الاجتهاد ، و إلزام المدعى بالتعويض .

{{ إن من مستلزمات بيع العقار نقل ملكية المبيع إلى المشتري ، و نقل الحيازتين المادية و القانونية إليه ، فإن أخل البائع بذلك ، كان من حق المشتري أن يختار بين الفسخ أو التنفيذ ،
إذا استحال تنفيذ عقد البيع عيناً فإن من حق المشتري المطالبة بالفسخ مع التعويض .}}

نقض – قرار 338 – أساس 750 – تاريخ 14/3/1999
موسوعة القضاء المدني – أديب حسيني – جـ 3 – قاعدة 4401

و حيث أنه يتضح من وثائق الدعوى أنه يستحيل نقل ملكية المبيع للموكل ، و يستحيل نقل الحيازتين المادية و القانونية للعقار ........... معضمية إليه بسبب انتقال ملكيته للمؤسسة العامة للإسكان قبل عقد البيع المبرم بين الموكل و المدعى عليه بأكثر من اثني عشر عاماً .
الأمر الذي يثبت وجود حق للموكل بذمة المدعى عليه كما هو ثابت من خلال الأوراق المبرزة بالدعوى .

{{ إن مجرد بيع العقار و هو عائد للغير يؤلف خطأً عقدياً يوجب المساءلة و يعطي الطرف الآخر الحق في المطالبة بالفسخ و التعويض .}}

نقض – قرار 3 - أساس 6 –تاريخ 19 / 2 / 1995
المحامون لعام 1995 – العددان 5-6 – ص 487

و حيث أنه من الثابت من خلال الوثائق المبرزة بملف الدعوى ، أن المدعى عليه باع الموكل عقاراً عائداً للمؤسسة العامة للإسكان ، و بالتالي يكون قد ارتكب خطأً عقدياً يوجب مساءلته و إلزامه بفسخ العقد مع التعويض ، كما نص عليه الاجتهاد السابق .

و بالنسبة للمسألة الثانية ، التي خدع المدعى عليه الموكل بها ، حيث قام ببيعه عقاراً مساحته 14143 م2 كما هو مذكور بالعقد المبرم بينهما , في حين أن مساحة العقار الفعلية هي 4653 م2 , كما هو واضح من القيد العقاري المرفق للعقار 6355 معضمية , فإن الاجتهاد القضائي في مثل هذه الحالات استقر على ما يلي :

{{ إذا كان بيع العقار على أساس المتر المربع ، فإن أي نقص في المساحة المبيعة يوجب تطبيق نص المادة / 401 / مدني }}

نقض – قرار 12 – أساس 63 – تاريخ 19/2/1995
المحامون لعام 1995 – العددان 11-12 - ص 1076

و حيث أن المادة 401 مدني تنص على مسؤولية البائع عن النقص في مقدار المبيع المذكور بالعقد .
و حيث أن هذا النقص في المساحة الفعلية للعقار من الجسامة بمكان مما يخرج عن أحكام الخطأ العقدي و يمكن إدخاله تحت أحكام الاحتيال .

وحيث أنه ثابت من الوثائق المبرزة من الموكل بالدعوى ، أنه دفع مبلغ من المال ثمن لعقار لا يملكه البائع ، أي أنه هناك استحالة تنفيذ ، وأن البائع يستحيل عليه أن يسجل هذا العقار على أسم الموكل ، وأن يمكنه من حيازة هذا العقار مادياً و قانونياً ، و مؤدى ذلك أن الموكل دائن للمدعى عليه بدين مستحق الأداء ، يتمثل بالمبلغ الذي دفعه ، و بالتعويض عن هذا الخطأ .

لـــــذلك

فإننا نتقدم لمقامكم بدعوانا هذه , التي نقدرها من أجل حساب الرسم بمبلغ أحد عشر ألف ليرة سورية , ملتمسين قيدها أصولاً و اتخاذ القرار بغرفة المذاكرة و قبل دعوة المدعى عليه بـ
- إلقاء الحجز الاحتياطي على العقار ............. شركسية الذي يملكه المدعى عليه ,
و ذلك ضماناً لحقوق الموكل في هذه الدعوى .
و من ثم دعوة المدعى عليه لأقرب جلسة ممكنة و إجراء الخبرة الفنية لحساب ثمن 14143 م2 بتاريخ رفع الدعوى في المنطقة التي يقع فيها العقار .......... معضمية , و
الحكم من حيث النتيجة بـ :

1 – إلزام المدعى عليه بدفع التعويض الذي تقدره محكمتكم بناء على الخبرة الفنية التي
طلبناها أعلاه .
2 - إلزام المدعى عليه بدفع فائدة قانونية تقدر بـ 4% على المبلغ المحكوم به تسري اعتباراً
من تاريخ صلاحية الحكم للتنفيذ و حتى الوفاء التام .
3 – قلب الحجز الاحتياطي على العقار ........... شركسية إلى تنفيذي .
4 – تضمين المدعى عليه الرسوم و المصاريف و الأتعاب .

[/gdwl]

بانتظار التعليقات إن وجدت و لسير الدعوى تتمة

[المحامي حازم زهور عدي]

لم افهم المغزى من ذكر ان المساحة المبيعة مختلفة عن المساحة الموجودة فعلاً في القيد؟ فطالما أن البيع انصب على بيع ملك الغير فما أهمية ان تكون اوصاف المبيع مطابقة للعقد ام لا؟
ان الاجتهاد القضائي استقر على ان الاستملاك لا يصبح نهائياً والملكية لا تنتقل الا اعتباراً من تاريخ ايداع البدل وتسجيل العقار على اسم الجهة المستملكة.

[المحامي عارف الشعَّال]

الحقيقة أستاذ حازم ورد بالمادة الخامسة من العقد المبرم بينهما إشارة واضحة لكون العقار مستملك ، و خشية أن تقوم المحكمة بتفسير المادة بأن المبيع ينصرف لبدل الاستملاك في هذه الحالة لأن الموكل يعلم سلفاً أن العقار مستملك ، فكان لابد من ذكر أن البائع استوفى ثمن ثلاثة أضعاف المساحة الفعلية ، و بالتالي إن تم اعتبار أن البيع ينصرف لبدل الاستملاك ، فيبقى من حقنا استرجاع ثمن فرق المساحة الزائدة .

إضافة لذلك لابد من ذكر ذلك لتقتنع المحكمة بأحقيتنا بإلقاء الحجز على العقار العائد للمدعى عليه و هو منزل يقع في أغلى المناطق في دمشق ( أبو رمانة ) و يقدر ثمنه بعشرات الملايين ، و قدرت أننا إذا تمكنا من حجزه فقد يفاوضنا المدعى عليه لإنهاء القضية بعيداً عن المحاكم .

و مع ذلك فالمفاجآت آتية على الطريق .......

[أحمد الزرابيلي]

ان البطلان يرجع الى تخلف ركن من أركان العقد أو اخلاله

بينما الفسخ هو حل للرابطة العقدية التي نشأت صحيحة بسبب عدم تنفيذ أحد المتعاقدين لالتزامه

و أعتقد أن الأستاذ عارف ركز على الخلل في المساحة على اعتباره أقام الدعوى فسخ عقد


و انني أرى ان دعوى البطلان أجدى ، على اعتبار أن الحالة المطروحة تنسجم مع ما أقره القانون أن أي تخلف لأي ركن من هذه الأركان يعني بطلان العقد.


فالبطلان يعني إبطال العقد أو انعدامه وجاء ذلك على أنه جزاء للمتعاقد المتسبب بالبطلان لتخلف ركن من الأركان المذكورة.


و قد عرفه بعض الفقهاء " انه الجزاء الذي يوقعه القانون لعدم توافر أركان العقد و شروط صحتها ".

كما أن هناك من عرف البطلان على أنه " يعني انعدام الأثر القانوني للعقد الذي لم تحترم فيه القواعد التي أوجبها المشرع في العقد " .


بالإضافة إلى هذا التعريف هناك تعاريف أخرى : " هو وصف يلحق تصرفا قانونيا معينا لنشاته مخالفا لقاعدة قانونية يؤدي إلى عدم نفاذه " و السبب في استبدال كلمة جزاء بكلمة وصف هو دقة المعنى ، فكلمة الجزاء تفيد فكرة العقاب و هذه الفكرة مستبعدة تماما في القانون المدني ، و استبعاد فكرة العقاب فهذا لا يعني إن المشرع لا يقيم لها وزنا على الإطلاق فبطلان العقد كون سببه أو محله غير مشروع هو فعلا عقاب للمتعاقدين ، على عكس إبطال العقد بسبب التدليس الذي يرمي قبل كل شيء إلى حماية رضا المدلس عليه من دون أن نتجاهل سلوك المدلس الذي يعاقب عن طريق إبطال العقد هذا من جهة ، ومن جهة أخرى إن كلمة الجزاء لا تعني حتما ردعا و العقاب المسلط على الفرد ، بل يقصد به النتائج القانونية المترتبة على التعريفات إذا تمت مخالفة للقانون .

و يترتب على بطلان العقد أو فسخه زوال كل أثاره وهذا هو وجه الشبه بينهما ، فالبطلان مثل الفسخ يؤدي إلى انعدام الرابطة القانونية .

أما بالنسبة لوجه الاختلاف فيتمثل في الأسباب التي أصابت العقد ، فالانعدام بسبب البطلان يعود إلى عيب أصاب العقد في احد أركانه ، و اما الفسخ فيرجع إلى عدم تنفيذ احد المتعاقدين لالتزامه في العقد الملزم للجانبين و يزول العقد اي ينقضي و ذلك عن طريق الانحلال و يجمع بين الانحلال و البطلان انه يترتب عليهما زوال العقد لكن الانحلال يرد على عقد نشا صحيحا و قد ينحل العقد باتفاق الطرفين.
و قد ينحل عن طريق الرجوع إلى الإرادة المنفردة لأحد المتعاقدين .

[المحامي عارف الشعَّال]

كما هو واضح من استدعاء الدعوىلم أدخل بتفاصيل الفسخ أو البطلان فقد طلبت التعويض فقط ، و لتعتبر المحكمة مسوغها لذلك ما تريد سواء الفسخ أو البطلان .

و قد تطرقت في سياق الدعوى لفسخ العقد تماشياً مع الاجتهادات التي اعتمدتها و التي تؤيد وجهة نظر الموكل و هي :

(( إن مجرد بيع العقار و هو عائد للغير يؤلف خطأً عقدياً يوجب المساءلة و يعطي الطرف الآخر الحق في المطالبة بالفسخ و التعويض))

نقض – قرار 3 - أساس 6 –تاريخ 19 / 2 / 1995
المحامون لعام 1995 – العددان 5-6 – ص 487


(( إن من مستلزمات بيع العقار نقل ملكية المبيع إلى المشتري، و نقل الحيازتين المادية و القانونية إليه ، فإن أخل البائع بذلك ، كان من حق المشتري أن يختار بين الفسخ أو التنفيذ ،
إذا استحال تنفيذ عقد البيع عيناً فإن من حق المشتري المطالبة بالفسخ مع التعويض ))

نقض – قرار 338 – أساس 750 – تاريخ 14/3/1999
موسوعة القضاء المدني – أديب حسيني – جـ 3 – قاعدة 4401


(( عقود البيع العادية لا تنفذ بين المتعاقدين إلا من تاريخ التسجيل ، فإذا لم تسجل ، وكان العقار مُستملكاً ، ينفسخ العقد و لا ينتقل الحق إلى بدل الاستملاك ))

نقض – قرار/ 1 / أساس / 15 / - تاريخ 19 / 1 / 1967
المدونة القضائية – أنس كيلاني – جـ13– قاعدة 7439 – ص 116


و الحقيقة ركزت على فرق المساحة لأنني كنت أخشى من نقطة الضعف التي لدينا و هي علم الموكل بأن العقار مستملك .

[المحامي حازم زهور عدي]

إن علم المدعي بأن العقار مستملك دون علمه بأن العقار قد خرج من ملكية البائع لا يشكل نقطة ضعف في الدعوى لكون الاجتهاد استقر على ان مجرد صدور مرسوم الاستملاك ليس له اثر ناقل للملكية ما لم يقترن بإيداع الثمن والتسجيل وعليه فما دام البند المذكور في العقد يشير صراحة الى ان العقار مستملك فهو يفسر على أن المشتري يعلم ان العقار واقع تحت الاستملاك ولكن اجراءات الاستملاك لم تتم بعد والقول بغير ذلك يفرغ العقد من ركنه ويجعله بدون مبيع فلا يمكن ان يفسر هذا الشرط على ان المشتري يعلم بان العقار جار في ملكية الاسكان استملاكاً والبيع ينصرف الى البدل النقدي المودع في المصرف طالماً أن الفريقين صرحا في مقدمة العقد على ان العقد يبنصب على بيع العقار.
تثور في ذهني كيف قام المدعى عليه ببيع العقار الم يكن يعلم بان العقار قد تم تسجيله وهل يمكن الطعن بإجراءات التبيلغ التي اجرتها الادارة المستملكة ؟.

[أحمد الزرابيلي]

أستاذ عارف

هل لنا أن نعرف ماذا كان جواب المدعى عليه على صحيفة الدعوى تمهيداً لتقدير قرار المحكمة البدائي

الا اذا كنت ترغب منا الاجابة من أجل أن نتوسع بالموضوع

[المحامية علا خدام الجامع]

شكرا للأستاذ عارف على جهده المشكور في إفادة المتمرنين و نرجو منه الاستمرار في عرض هذه النماذج لمساعدة المتمرنين وغيرهم في الاستفادة من هذه الخبرات حتى ولو لم يجد تفاعلا واضحا فلقد كتبت مشاركتي عندما قرأت حيثيات الدعوى حين عرضها لكن لمشكلة ما في النت لم يتم تحميلها للمنتدى و تفضلوا بقبول فائق الاحترام

[المحامي عارف الشعَّال]

شكراً للأساتذة الكرام للأهتمام بالموضوع ، و الحقيقة أنني بصدد تتمته و لكن المسألة تقتضي تلخيص مجريات الدعوى و الدفوع المتبادلة بدون إطالة و إخلال ، و سأكملها بأقرب وقت إن شاء الله ، حتى تصل الدعوى لرفع الأوراق للتدقيق و سأطلب حينها من الزملاء توقع قرار المحكمة .

أستاذة علا :

شخصياً أعتقد أن هذا القسم من أهم أقسام المنتدى كونه يحتوي نماذج عملية حقيقية لدعاوى تمت معالجتها ، و أعتقد أن الزميل المتمرن إذا تابعها معنا خطوة خطوة ، و تفاعل مع سير الدعوى بتوقع ماذا سيجيب هذا الطرف أو ذاك أو ماذا ستقرر المحكمة في هذه الناحية أو تلك ، سيساعده ذلك كثيراً في فهم آلية سير الدعوى و معالجتها ، و قد يعوض ذلك بعض النقص الذي يشعر به بعض الزملاء المتمرنين في المكاتب التي يتمرنون بها ، و يتعلمون من تجارب و أخطاء زملائهم الذين سبقوهم بالمهنة .

و أقوم حالياً بالتحضير لعدة نماذج لمثل هذه الدعاوى التي أعتقد أن فيها فائدة للغاية التي نتوخاها ، و لكن الأمر ليس بهذه السهولة ، لأن تلخيص الدعوى و عرض مجرياتها بالتدريج ، و مناقشة آراء الزملاء التي سيبدونها يحتاج لبعض الوقت ، فضلاً عن الغوص في الذاكرة لانتقاء الدعاوى التي يكون فيها فائدة ، ناهيك عن البحث عن ملفها بين الملفات القديمة المتراكمة و إعادة ترتيب أوراقه و وثائقه من جديد تمهيداً لعرض الوقائع حسب التسلسل الزمني لها .

و أريد أن أستغل هذه الفرصة لأوجه رجاء للزملاء الذين لديهم دعاوى قد تفيدنا في ما نصبو إليه أن يعرضوها في هذا القسم لكي نستفيد منها جميعاً ، و أرجو أن تكون الدعوى التي يرغب الزميل بعرضها قد قطعت شوطاً متقدماً كأن تكون انتهت من مرحلة الاستئناف .

مع فائق التقدير و الاحترام

[فارسة دمشق]

بداية جزاك الله كل خير استاذنا الفاضل على هذا القسم الذي يعتبر بحق من الاقسام البالغة الاهمية والذي اسعدني ان كنت ممن طالبو به منذ فترة
ثانيا بالنسبة لموضوع التفاعل انا بالنسبة لي اعتبر مثل هكذا كتابات تلخص وقائع واحداث دعوى ما من طور التاسيس لطور النهاية مقدسة لانها فضلا عن الفائدة القانونية فهي تتضمن فائدة في الاجراءات والامور الاجرائية المتبعة
وهذا امر مهم بالنسبة لنا كمتمرنين
ولكن غيابي كان لخلل فني في عضويتي بالمنتدى والحمد لله وبفضل جهودكم منذ فترة بسيطة استطعت تجاوز هذا الخلل وان شاء الله ساكون من المواظبين على هذا القسم فهو مدرسة بحق

اما بالنسبة للموضوع المطروح للنقاش استوقفتني نقطة احببت الاشارة اليها

اقتباس: خامساً : لقد قام الفريق الأول بتسليم العقار موضوع عقد البيع للفريق الثاني خالياً من الشواغل ، و استلمه الفريق الثاني فعلاً ،

عبارة واستلمه الفريق الثاني فعلا الا تدين المشتري الا تعتبر خطا من المحامي الذي نظم العقد وادرج مثل هذه العبارة دون التاكد من الشاري فيما اذا كان قد اشترى فعلا
طبعا هذه مشاركة بسيطة بهذا الخصوص كونه اليوم اول يوم ادخل المنتدى بعد فترة غياب ولي عودة بشكل دائم ومنتظم باذن الله

[المحامي عارف الشعَّال]

اقتباس: المشاركة الأصلية كتبت بواسطة فارسة دمشق     اما بالنسبة للموضوع المطروح للنقاش استوقفتني نقطة احببت الاشارة اليها عبارة واستلمه الفريق الثاني فعلا الا تدين المشتري الا تعتبر خطأ من المحامي الذي نظم العقد وادرج مثل هذه العبارة دون التاكد من الشاري فيما اذا كان قد اشترى فعلا

أستاذة ابتسام تحياتي مجدداً :

في الحقيقة لك فضل فكرة إنشاء هذا القسم الهام و الذي نأمل أن يستفيد منه كافة الزملاء الذين هم في بداية الطريق ، و هذه الاستفادة التي لا يمكن أن تكتمل إلاّ بمشاركتهم هم و كافة الزملاء الذين قطعوا شوطاً في مهنتنا .

هذه الناحية القانونية التي قمت بإثارتها هامة للغاية فعلاً و سيكون لها تداعيات في الدعوى مستقبلاً ، و لكن حقيقة الأمر أن الموكل لم يستلم الأرض فعلاً ، و أن المحامي الذي نظم العقد تسرع في وضع هذا البند كما تسرع بتنظيمه بدون الاطلاع على القيد العقاري للتثبت من الملكية و المساحة .

[المحامي عارف الشعَّال]

- قامت محكمة البداية برد طلب الحجز لأن (( ظاهر الأوراق لا يشير لوجود حق للجهة المدعية )) هذا فقط ما ورد بحيثيات القرار حرفياً .

- قمنا باستئناف القرار فصدقت المحكمة القرار بسبب المادة الخامسة من العقد التي تشير لكون العقار مستملك.

- قمنا بالطعن بقرار محكمة الاستئناف ، فقامت محكمة النقض بنقض القرار كون المساحة التي باعها المدعى عليه تزيد عن المساحة الفعلية للعقار .

- بعد إلقاء الحجز تم التبليغ و بعد الشروع أجاب وكيل المدعى عليه بما ملخصه :

أقر بأن مساحة العقار كانت 14143 متر مربع و بأن وزارة المواصلات استملكت 9490 متر عام 1974 و بأنه قبض حينها 110 قرش عن المتر الواحد و بأم مؤسسة الاسكان استملكت الجزء الباقي عام 1981 و لكنه لم يقبض ثمن هذا الجزء .
و قال بأن المدعي قبل شراء العقار على الوضع الراهن و بأنه باع المدعي العقار بمبلغ 75000 ل س و بأنه قبض مبلغ 50000 ل س فقط و لم يقبض الباقي ، و بأنه يجب على المدعي مراجعة الإسكان لقبض بدل الاستملاك .
و بأنه على فرض بطلان العقد و استحالة تنفيذه فهو مستعدلرد مبلغ الخمسين ألف ليرة .

- قامت المحكمة بتكليفنا بيان مقدار الثمن الذي استوفاه المدعي على اعتبار أن العقد ذكر الثمن بمبلغ متفق عليه .

- قمنا بالجواب على القرار الإعدادي بأن الموكل يتاجر بالعقارات و قد اشترى و باع الكثير من العقارات و هو لم يعد يذكر الثمن نظراً لمضي حوالي 17 سنة على البيع ، و طلبنا إجراء الخبرة الفنية على العقار لتقدير ثمنه .

فأجاب المدعى عليه بالتالي :

- حيث أننا قلنا بأن البيع مضى عليه 17 سنة فإن الدعوى سقطت بالتقادم .
و عارض بإثبات الثمن بالخبرة الفنية و طلب دعوة الشهود لإثبات الثمن .

- مع العلم أن التواريخ بدقة كانت كما يلي :

تاريخ التوقيع على العقد 17/6/1993 .
تاريخ إقامة الدعوى 4/6/2007 .
تاريخ المذكرة التي قلنا فيها أنه مضى على البيع حوالي 17 سنة 27/4/2009 .

--------------------------------------------------------------------------

ماذا يتوقع الزملاء من المحكمة أن تقرر بعد رفع الأوراق للتدقيق ؟؟

[فارسة دمشق]

بسم الله الرحمن الرحيم
استاذنا الفاضل عارف بداية جزيل الشكر لجهودك الكبيرة
ثانيا في معرض السؤال حول رد المحكمة على دفع المدعى عليه بسقوط الحق المدعى به بالتقادم
احببت بداية ان اقدم شرحا مبسطا عن موضوع التقادم قبل الاجابة عسى ان يستفيد منها شخصا ما



التقادم في القانون السوري مدده تاريخ سريانها الاحكام الناظمة له


بداية اود ان اشير الى ان القانون السوري قرر نوعين من التقادم كما قرر لكل منهما احكاما تختلف عن الاخرى

قرر القانون المدني نوعين من التقادم هما التقادم المكسب للحقوقوالتقادم المسقط أما في القانون الجزائي فكل تقادم فيه هو تقادم مسقط.
والحقوق التي تسقط بالتقادم الجزائي هي الحق في رفع الدعوى العامة الذي ينشأ عن وقوع الجريمة والحق في تنفيذ العقوبة الذي ينشأ عن الحكم القطعي الصادر والتقادم الجزائي هو سبب من أسباب سقوط الدعوى العامة وسقوط الحق في تنفيذ العقوبة.
التقادم المكسب للحقوق أو المسقط لها في المواد المدنية يقوم على قرينة إهمال صاحب الحق بمطالبة خصمه مع تمكنه من هذه المطالبة وعلى قرينة تنازله عن حقه بعكس التقادم المسقط في المواد الجزائية الذي يقوم على ما جرى عليه المشرع من اعتبار المآل فيجلب المفاسد فإذا اعتبر ارتكاب الجريمة سببا رتب عليه الحكم بتوقيع العقاب على الفاعل وذلك لتحقيق مصلحة عامة هي مصلحة المجتمع في زجر وردع المجرم تحقيقاً للأمن والنظام فقد اعتبر كذلك أن مرور الزمن المناسب على ارتكاب الجريمة أو الحكم بالعقوبة ينسيها فجعله مانعاً من العقاب وذلك لانتفاء المصلحة من العقاب على الجريمة المنسية وقرينة النسيان هنا هي قرينة قاطعة لا يجوز نفيها لأن المشرع وضعها للمصلحة العامة كما وأن التقادم من النظام العام ويجوز الدفع به في أية مرحلة كانت عليها الدعوى في المواد الجزائية ولو لأول مرة أمام محكمة النقض بالنسبة أما سقوط الدعوى المدنية فلا يعتبر من النظام لعام ويجوز التنازل عنه عقب ثبوت الحق فيه ويتطلب أن يتمسك به صاحب الحق والمصلحة وتتلخص المواد الناظمة للتقادم ومدده في التشريع السوري المدني والجزائي بالنقاط التالية:
أولا : مدد التقادم:
التقادم المسقط
- تسقط بالتقادم بانقضاء (3 سنوات)
1- دعوى التعويض الناشئة عن الضرر غير المشروع: وذلك من اليوم الذي علم في المضرور بحدوث الضرر وبالشخص المسئول عنه أما إذا كانت الدعوى ناشئة عن جريمة وكانت الدعوى الجزائية لم تسقط بمرور الموعد أعلاه فإن دعوى التعويض لا تسقط إلا بسقوط الدعوى الجزائية. (م173 قانون مدني)

2- دعوى عدم نفاذ التصرف وذلك من اليوم الذي يعلم فيه الدائن بسبب عدم نفاذ التصرف- وتسقط في جميع الأحوال بانقضاء( خمسة عشر عااما/ 15/ من الوقت الذي صدر فيه التصرف المطعون فيه. (م 244 قانون مدني)

- يتقادم الالتزام بانقضاء (15 سنة) فيما عدا الحالات التي ورد فيها نص خاص في القانون وفيما عدا الاستثناءات التالية:
ا- تسقط بالتقادم بانقضاء (5 سنوات) كل حق دوري متجدد ولو أقر به المدين كأجرة المباني والأراضي الزراعية وبدل الحكر وكالفوائد والإيرادات المرتبة والرواتب والأجور والمعاشات - ولا يسقط الريع المستحق في ذمة الحائز سيء النية ولا الريع الواجب على ناظر الوقف أداؤه للمستحقين إلا بانقضاء خمس عشرة سنة. م373 مدني.
ب - تسقط بالتقادم بانقضاء (5 سنوات) حقوق الأطباء والصيادلة والمحامين والمهندسين والخبراء ووكلاء التفليسة والسماسرة والأساتذة والمعلمين على أن تكون هذه الحقوق واجبة لهم جزاء عما أدوه من عمل من أعمال مهنتهم وما تكبدوه من مصروفات.

- يبدأ سريان التقادم في الحقوق من الوقت الذي يتم فيه الدائنون تقدماتهم ولو استمروا يؤدون تقدمات أخرى - - وإذا حرر سند بحق من هذه الحقوق فلا يتقادم الحق إلا بانقضاء (15 سنة) .

ج- تسقط بالتقادم بانقضاء (سنة واحدة) الحقوق الآتية:
* حقوق التجار والصناع عن أشياء وردوها لأشخاص لا يتجرون في هذه الأشياء وحقوق أصحاب الفنادق والمطاعم عن أجر الإقامة وثمن الطعام وكل ما صرفوه لحساب عملائهم.
* حقوق العمال والخدم والأجراء من أجور يومية وغير يومية ومن ثمن ما قاموا به من توريدات.
- ويجب على من يتمسك بأن الحق قد تقادم بسنة أن يحلف اليمين على انه أدى الدين فعلا وهذه اليمين يوجهها القاضي من تلقاء نفسه وتوجه على ورثة المدين أو أوصيائهم أن كانوا قصراً بأنهم لا يعلمون بوجود الدين أو يعلمون بحصول الوفاء.(م 375 قانون مدني) و يبدأ سريان التقادم في الحقوق من الوقت الذي يتم فيه الدائنون تقدماتهم ولو استمروا يؤدون تقدمات أخرى وإذا حرر سند بحق من هذه الحقوق فلا يتقادم الحق إلا بانقضاء (15 سنة).

- تسقط بالتقادم بانقضاء (3 سنوات) دعوى تكملة الثمن بسبب الغبن وذلك من وقت توافر الأهلية أو من اليوم الذي يموت فيه صاحب العقار المبيع – على أن هذه الدعوى لا تلحق ضررا بالغير حسن النية إذا كسب حقا عينيا على العقار المبيع. (م394 قانون مدني)

- يسقط بالتقادم بانقضاء (سنة واحدة) حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو طلب فسخ العقد وحق البائع في طلب تكملة الثمن إذا وجد في المبيع عجزا أو زيادة من وقت تسليم المبيع تسليما فعلياً. (م402 قانون مدني)

- تسقط بالتقادم بانقضاء (سنة واحدة) دعوى الضمان وذلك من وقت تسليم المبيع ولو لم يكشف المشتري العيب إلا بعد ذلك ما لم يقبل البائع أن يلتزم بالضمان لمدة أطول - على أنه لا يجوز للبائع أن يتمسك بالسنة لتمام التقادم إذا ثبت أنه تعمد أخفاء العيب غشا منه. (م420 قانون مدني)

- تسقط بالتقادم بانقضاء (سنة واحدة) الدعاوى الناشئة عن عقد العمل تبدأ من وقت انتهاء العقد إلا فيما يتعلق بالعمالة والمشاركة في الأرباح والنسب المئوية في جملة الإيراد فأن المدة لا تبدأ إلا من الوقت الذي يسلم فيه رب العمل إلى العامل بيانا بما يستحقه بحسب أخر جرد - ولا يسري هذا التقادم الخاص على الدعاوى المتعلقة بانتهاك حرمة الأسرار التجارية أو بتنفيذ نصوص عقد العمل التي ترمي إلى ضمان احترام هذه الأسرار. (م664 قانون مدني)

- تسقط بالتقادم بانقضاء (ستة أشهر) دعوى المسافر قبل صاحب الفندق أو الخان وذلك من اليوم الذي يغادر فيه الفندق أو الخان - مع العلم أنه على المسافر أن يخطر صاحب الفندق أو الخان بسرقة الشيء أو ضياعه أو تلفه بمجرد علمه بوقوع شيء من ذلك فأن أبطأ في الأخطار دون مسوغ سقطت حقوقه. (م. 694 قانون مدني)


- تسقط بالتقادم بانقضاء (3 سنوات) الدعاوى الناشئة عن عقد التامين وذلك من وقت حدوث الواقعة التي تولدت عنها هذه الدعاوى (م 718 قانون مدني) - ومع ذلك لا تسري هذه المدة:
* في حالة أخفاء بيانات متعلقة بالخطر المؤمن منه أو تقديم بيانات غير صحيحة أو غير دقيقة عن هذه الخطر إلا من اليوم الذي علم فيه المؤمن بذلك.
* في حالة وقوع الحادث المؤمن منه إلا من اليوم الذي علم فيه ذوو الشأن بوقوعه.

- تسقط بالتقادم بانقضاء (5 سنوات) على انحلال الشركة أو على خروج أحد الشركاء فيما يختص بالدعاوى الموجهة على هذا الشريك دعاوى دائني الشركة على الشركاء أو ورثتهم أو خلفائهم في الحقوق في جميع الشركات التجارية ومع الاحتفاظ بالدعاوى التي يمكن أن تقام على المصفين بصفتهم هذه - وتبتدئ مدة التقادم من يوم إتمام الشهر في جميع الحالات التي يكون الشهر فيها واجبا ومن يوم إغلاق التصفية في الدعاوى الناشئة عن التصفية نفسها - ويمكن وقف التقادم أو قطعه وفاقا للقواعد العامة. (م 87 قانون تجاري)

التقادم المكسب
- يكسب بالتقادم بمرور (15 سنة) من حاز منقولاً أو عقاراً غير مسجل في السجل العقاري دون أن يكون مالكاً له، أو حاز حقاً عيناً على منقول أو حقاً عينياً على عقار غير مسجل في السجل العقاري دون أن يكون هذا الحق خاصاً به كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع. (م 917 قانون مدني)

- يكسب بالتقادم بمرور (5 سنوات) إذا وقعت الحيازة على العقارات أو الحقوق العينية التالية (منقولاً أو عقاراً غير مسجل في السجل العقاري - حقاً عيناً على منقول أو حقاً عينياً على عقار غير مسجل في السجل العقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة في الوقت ذاته إلى سبب صحيح - ولا يشترط توافر حسن النية إلا وقت تلقي الحق - والسبب الصحيح هو سند أو حادث يثبت حيازة العقار بإحدى الوسائل التالية:
* الاستيلاء على الأراضي الموات.
* انتقال الملك بالإرث أو بالوصية.
* الهبة بين الأحياء بدون عوض أو بعوض.
* البيع أو الفراغ. (م 918 قانون مدني)

التقادم المسقط الجزائي
- تسقط بالتقادم بانقضاء (25 سنة) عقوبة الإعدام والعقوبات الجنائية المؤبدة.

- تسقط بالتقادم بانقضاء (ضعف مدة العقوبة المحكوم بها) العقوبات الجنائية المؤقتة على أن لا تتجاوز (20 سنة) أو تنقص عن (10 سنوات).

- تسقط بالتقادم بانقضاء (10 سنوات) أية عقوبة جنائية أخرى.

- يجري التقادم من تاريخ الحكم إذا صدر غيابيا ومن يوم تملص المحكوم عليه من التنفيذ إذا كان الحكم وجاهياً - إذا تملص المحكوم عليه من تنفيذ عقوبة مانعه أو مقيدة للحرية اسقط نصف مدة العقوبة التي نفذت فيه من مدة التقادم. (م 162 قانون عقوبات)

- تسقط بالتقادم بانقضاء (ضعف مدة العقوبة المحكوم بها) على العقوبات الجنحية ولا يمكن أن تتجاوز (10 سنوات) وتنقص عن 5 سنوات).

- تسقط بالتقادم بانقضاء (5 سنوات) أية عقوبة جنحية أخرى.
- تجري مدة التقادم:
* في الحكم الوجاهي من تاريخ صدوره إذا كان في الدرجة الأخيرة ومن تاريخ انبرامه إذا كان في الدرجة الأولى.
* في الحكم الغيابي منذ تبليغ المحكوم عليه بذاته أو في محل إقامته. وإذا كان المحكوم عليه موقوفاً فمن يوم تفلته من التنفيذ، وفي هذه الحالة يسقط نصف مدة العقوبة التي نفذت فيه من مدة التقادم. (م 163 قانون عقوبات)

- تسقط بالتقادم بانقضاء (سنتان) عقوبات المخالفات تبدآن على النحو المبين أعلاه. (م 164 قانون عقوبات)

- تسقط بالتقادم بانقضاء (3 سنوات) التدابير الاحترازية- ولا يبدأ التقادم إلا منذ اليوم الذي أصبح فيه التدبير الاحترازي نافذاً عملاً بالمادتين 115 و 116 أو قبل تقادم العقوبة التي تلازم هذا التدبير بشرط أن لا يصدر عن القاضي قبل انقضاء سبع سنوات كما تقدم قرار يثبت أن المحكوم عليه لا يزال خطرا على السلامة العامة، ففي هذه الحالة يأمر بأن يصار إلى تنفيذ التدبير الاحترازي. (م 165 قانون عقوبات)

- تسقط بالتقادم بانقضاء (10 سنوات) دعوى الحق العام ودعوى الحق الشخصي وذلك من تاريخ وقوع الجناية إذا لم تجر ملاحقة بشأنها خلال تلك المدة.
- تسقط بالتقادم دعوى الحق العام و دعوى الحق الشخصي بانقضاء (10 سنوات) على المعاملة الأخيرة وذلك إذا أقيمت الدعوى وأجريت التحقيقات ولم يصدر حكم بها.(م 437 أصول محاكمات جزائية)

- تسقط بالتقادم بانقضاء (3 سنوات) دعوى الحق العام ودعوى الحق الشخصي في الجنحة على الوجه المبين في الحالتين المذكورتين أعلاه. (م 438 أصول محاكمات جزائية)
- تسقط بالتقادم بانقضاء (سنة) دعوى الحق العام ودعوى الحق الشخصي في المخالفة على الوجه المبين في الحالتين المذكورتين أعلاه. (م 439 أصول محاكمات جزائية)

- تسقط التعويضات المحكوم بها في الدعاوى الجزائية بالتقادم المنصوص عليه للأحكام المدنية.
- تسقط الرسوم والنفقات المحكوم بها لمصلحة الخزينة بالتقادم المتعلق بالأموال الأميرية. ويوقف التقادم بشأنها وجود المحكوم عليه في السجن أنفاذا لأي حكم.(م 442 أصول محاكمات جزائية)
- مع الاحتفاظ بأحكام المادة (166) من قانون العقوبات فإن مدد التقادم المنصوص عليها في قانون العقوبات وأصول المحاكمات الجزائية والمتعلقة بالجرائم والعقوبات والتدابير الإصلاحية والالتزامات المدنية وسقوط دعوى الحق العام والحق الشخصي تخفض إلى نصفها في جميع جرائم الأحداث. ( م 55 قانون الأحداث)

الأحكام الناظمة للتقادم
* تسري النصوص الجديدة المتعلقة بالتقادم من وقت العمل بها على كل تقادم لم يكتمل.
* على أن النصوص القديمة هي التي تسري على المسائل الخاصة ببدء التقادم ووقفه وانقطاعه وذلك عن المدة السابقة على العمل بالنصوص الجديدة. (م 8 قانون مدني)
* إذا قرر النص الجديد مدة للتقادم أقصر مما قرره النص القديم سرت المدة الجديدة من وقت العمل بالنص الجديد ولو كانت المدة القديمة قد بدأت قبل ذلك- أما إذا كان الباقي من المدة التي نص عليها القانون القديم أقصر من المدة التي قررها النص الجديد فإن التقادم يتم بانقضاء هذا الباقي.
* الأموال العامة (العقارات والمنقولات التي للدولة أو الأشخاص الاعتبارية العامة والتي تكون مخصصة لمنفعة عامة بالفعل أو بمقتضى قانون أو مرسوم) لا يجوز التصرف فيها أو الحجز عليها أو تملكها بالتقادم. (م 90 قانون مدني)
* إذا انقضى الدين بالتقادم بالنسبة إلى أحد المدينين المتضامنين فلا يستفيد من ذلك باقي المدينين إلا بقدر حصة هذا المدين - إذا انقطعت مدة التقادم أو وقف سريانه بالنسبة إلى أحد المدينين المتضامنين فلا يجوز للدائن أن يتمسك بذلك قبل باقي المدينين.(م 292 قانون مدني)
* إذا كان الدين قد مضت عليه مدة التقادم وقت التمسك بالمقاصة فلا يمنع ذلك من وقوع المقاصة به رغم التمسك بالتقادم ما دامت هذه المدة لم تكن قد تمت في الوقت الذي أصبحت فيه المقاصة ممكنة. (م 364 قانون مدني)
* تحسب مدة التقادم بالأيام لا بالساعات ولا يحسب اليوم الأول وتكمل المدة بانقضاء آخر يوم منها.
* لا يبدأ سريان التقادم فيما لم يرد فيه نص خاص إلا من اليوم الذي يصبح فيه الدين مستحق الأداء - وبخاصة لا يسري التقادم بالنسبة إلى دين معلق على شرط واقف إلا من الوقت الذي يتحقق فيه الشرط وبالنسبة إلى ضمان الاستحقاق إلا من الوقت الذي يثبت فيه الاستحقاق وبالنسبة إلى الدين المؤجل إلا من الوقت الذي ينقضي فيه الأجل - وإذا كان تحديد ميعاد الوفاء متوقفا على إرادة الدائن سرى التقادم من الوقت الذي يتمكن فيه الدائن من إعلان إرادته.(م 377 قانون مدني)
* لا يسري التقادم كلما وجد مانع يتعذر معه على الدائن أن يطالب بحقه ولو كان المانع أدبيا وكذلك لا يسري التقادم فيما بين الأصيل والنائب - ولا يسري التقادم الذي تزيد مدته على خمس سنوات في حق من لا تتوافر فيه الأهلية أو في حق المحكوم عليه بعقوبة جنائية إذا لم يكن له نائب يمثله قانونا.(م 379 قانون مدني)
* يترتب على التقادم انقضاء الالتزام ومع ذلك يتخلف في ذمة المدين التزام طبيعي - وإذا سقط الحق بالتقادم سقطت معه الفوائد وغيرها من الملحقات ولو لم تكتمل مدة التقادم الخاصة بهذه الملحقات.(م 383 قانون مدني)
* لا يجوز للمحكمة أن تقضي بالتقادم من تلقاء نفسها بل يجب أن يكون ذلك بناء على طلب المدين أو بناء على طلب دائنيه أو أي شخص له مصلحة فيه ولو لم يتمسك به المدين - ويجوز التمسك بالتقادم في أية حالة كانت عليها الدعوى ولو أمام المحكمة الاستئنافية.(م 384 قانون مدني)
* لا يجوز التنازل عن التقادم قبل ثبوت الحق فيه كما لا يجوز الاتفاق على أن يتم التقادم في مدة تختلف عن المدة التي عينها القانون - يجوز لكل شخص يملك التصرف في حقوقه أن يتنازل ولو ضمنا عن التقادم بعد ثبوت الحق فيه على أن هذا التنازل لا ينفذ في حق الدائنين إذا صدر أضرارا بهم.(م 385 قانون مدني)
* يحق لمن يدعي بالتقادم أن يستند إلى حيازة الشخص الذي اتصل منه العقار إليه - لا يجوز للمزارع والمنتفع والوديع والمستعير ولا لوارثتهم أن يدعوا بالتقادم.(م 909 قانون مدني)
* تسري قواعد التقادم المسقط على التقادم المكسب فيما يتعلق بحساب المدة ووقف التقادم وانقطاعه والتمسك به أمام القضاء والتنازل عنه والاتفاق على تعديل المدة وذلك بالقدر الذي لا تتعارض فيه هذه القواعد مع طبيعة التقادم المكسب ومع مراعاة الأحكام الآتية:
* أيا كانت مدة التقادم المكسب فإنه يقف متى وجد سبب لوقفه.
* ينقطع التقادم المكسب إذا تخلى الحائز عن الحيازة أو فقدها ولو بفعل الغير.
* غير أن التقادم لا ينقطع بفقد الحيازة إذا استردها الحائز خلال سنة أو رفع دعوى باستردادها في هذا الميعاد.
- لا يسري التقادم على الحقوق المقيدة في السجل العقاري أو التي هي تحت إدارة أملاك الدولة.
- لا يكتسب بالتقادم أي حق على العقارات المتروكة والمحمية والمرفقة.
- لا يكتسب بالتقادم أي حق على العقارات الوقفية المستعملة مسجدا أو كنيسة أو كنيسا أو مستشفيات أو معهد تعليميا أو المخصصة لاستعمال العموم.

- يترتب على إيداع المستند دائرة التنفيذ وقف سريان التقادم من تاريخ الإيداع حتى تاريخ تفهيم الدائن مراجعة المحكمة.(م 475 أصول محاكمات مدنية)

- لا تسري على المهر المعجل أحكام التقادم ولو حرر به سند ما دامت الزوجية قائمة. ( م 60 قانون أحوال شخصية)

- إذا عدل قانون ميعاد التقادم على جرم ، سري هذا الميعاد وفاقا للقانون القديم على أن لا يتجاوز مداه الميعاد الذي عينه القانون الجديد محسوبا من يوم نفاذه.(م 5 قانون عقوبات)

- التقادم يحول دون تنفيذ العقوبات وتدابير الاحتراز - على أن التقادم لا يسري على العقوبات والتدابير الاحترازية المانعة من الحقوق أو على منع الإقامة والمصادرة العينية.(م 161 قانون عقوبات)

- يحسب التقادم من يوم على مثله من دون اليوم الأول.

- يوقف التقادم كل حائل قانوني أو مادي حال دون تنفيذ العقوبة أو التدبير ولم ينشأ عن إرادة المحكوم عليه.

- ويقطع التقادم بـ:
* حضور المحكوم عليه أو أي عمل تجريه السلطة بغية التنفيذ.
* ارتكاب المحكوم عليه جريمة أخرى معادلة للجريمة التي أوجبت العقوبة أو التدبير أو جريمة أهم.
* على أنه لا يمكن أن تطول مدة التقادم في كل حال إلى أكثر من ضعفيها.(م 167 قانون عقوبات)

- تسقط دعوى الحق العام بوفاة المدعى عليه أو بالعفو العام أو بالتقادم.(م 434 أصول محاكمات جزائية)

- يتمتع فنانو الأداء وخلفهم العام بحق أدبي لا يقبل التنازل عنه أو التقادم يخولهم الحصول على نسبة الأداء إليهم وعدم المس بهذا الأداء.(م 27 قانون حماية الملكية)
انقطاع التقادم

- ينقطع التقادم بالمطالبة القضائية ولو رفعت الدعوى إلى محكمة غير مختصة وبالتنبيه وبالحجز وبالطلب الذي يتقدم به الدائن لقبول حقه في تفليس أو في توزيع وبأي عمل يقوم به الدائن للتمسك بحقه أثناء السير في أحدى الدعاوى.(م 380 قانون مدني)

- ينقطع التقادم إذا أقر المدين بحق الدائن أقرارا صريحا أو ضمنياً - ويعتبر أقرارا ضمنيا أن يترك المدين تحت يد الدائن مالا له مرهونا رهنا حيازياً تأمينا لوفاء الدين.(م 381 قانون مدني)

- إذا انقطع التقادم بدأ تقادم جديد يسري من وقت انتهاء الأثر المترتب على سبب الانقطاع وتكون مدته هي مدة التقادم الأول.

- على أنه إذا حكم بالدين وحاز الحكم قوة القضية المقضية أو إذا كان الدين مما يتقادم بسنة واحدة وانقطع تقادمه بإقرار المدين كانت مدة التقادم الجديد (15 سنة) إلا أن يكون الدين المحكوم به متضمنا لالتزامات دورية متجددة لا تستحق الأداء ألا بعد صدور الحكم.(م 382 قانون مدني)
================================================== ======
بعد هذا العرض المتقدم حول التقادم ارى ان التقادم المقصود في الدعوى المطروح هو التقادم المسقط في الدعاوى العينية وهو ما تبلغ مدته /15/عاما

وحيث ان القانون المدني السوري كان قد بين وبصريح العبارة انه :
- ينقطع التقادم بالمطالبة القضائية ولو رفعت الدعوى إلى محكمة غير مختصة وبالتنبيه وبالحجز وبالطلب الذي يتقدم به الدائن لقبول حقه في تفليس أو في توزيع وبأي عمل يقوم به الدائن للتمسك بحقه أثناء السير في أحدى الدعاوى.(م 380 قانون مدني)

اقتباس: تاريخ التوقيع على العقد 17/6/1993 .

اقتباس: تاريخ إقامة الدعوى 4/6/2007 . تاريخ المذكرة التي قلنا فيها أنه مضى على البيع حوالي 17 سنة 27/4/2009 .

وحيث ان تاريخ توقيع العقد جرى في 17/6/1993
وحيث ان تاريخ المطالبة القضائية هي من الاجراءات التي تقطع التقادم
وحيث ان المطالبة القضائية كانت قد جرت في 4/6/2007
وحيث ان المدة بين تاريخ توقيع العقد وتاريخ المطالبة القضائية هي اربعة عشر عاما
وحيث ان المدة المحدد لسقوط الحق بالتقادم هي /15/عاما
لذلك اقرر رد دفع الجهة المدعى عليه لجهة انقضاء الحق بمرور الزمن لعدم احقيته


وان شاء الله ما كون عفست مع فاااااااااااائق الاحترام والتقدير

[المحامي حازم زهور عدي]

من جهتي اقرر الحكم
1- فسخ عقد البيع بين الطرفين.
2- بالزام المدعى عليه برد ثمن المبيع مع فائدة قانونية من تاريخ الادعاء ورد ما سوى ذلك لعدم الثبوت.

[المحامي عارف الشعَّال]

اقتباس: المشاركة الأصلية كتبت بواسطة المحامي أحمد الزرابيلي     نصت المادة /434/ من القانون المدني على أنه 1- إذا باع شخص شيئاً معيناً بالذات وهو لايملكه جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع كما جاءت المادة رقم /133/ و نصها ( إذا كان محل الالتزام مستحيلاً في ذاته كان العقد باطلاً ) وأتبعها بالمادة /436/ التي تقول إذا حكم للمشتري بإبطال البيع وكان يجهل أن المبيع غير مملوك للبائع فله أن يطالب بتعويض ولو كان البائع حسن النية . وقد رسخ اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض ذلك بالقرار رقم 230 لعام 2006 أساس 1039 والمنشور في مجلة المحامون لعام 2007 رقم 441 بقوله ( من حق المشتري الذي حكم له بإبطال المبيع التعويض متى كان حسن النية ومناط حسن النية جهل المشتري بأن المبيع غير مملوك للبائع ) وجاءت المادة /143/ من القانون المدني لتنص على أنه 1- في حالتي إبطال العقد وبطلانه يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد ، فإذا كان هذا مستحيلاً جاز الحكم بتعويض عادل كما أن اجتهاد محكمة النقض قد نص عل أنه في معرض دعوى بيع ملك الغير فإن المشتري هو الذي يجوز له طلب إبطال البيع حتى قبل أن يتعرض له المالك الحقيقي وحتى لو كان يعرف وقت البيع أن العقار مقيد على اسم غير اسم البائع أو أن البائع لا يملك المبيع .. ) ( قرار رقم 110 لعام 1984 تطبيقات استانبولي الجزء الثالث ) وعليه ولما كان البائع لا يملك المبيع وقت البيع فإن الدعوى التي ستقام هي بطلان عقد وإعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد .

أريد أن أشير إلى أن رأي الأستاذ أحمد بأن الدعوى بجوهرها هي إبطال عقد البيع استناداً للأسانيد القانونية التي أوردها هي أكثر دقة و أكثر صحة من دعوى فسخ عقد البيع التي أقمتها ، و الحقيقة ما دعاني لطلب فسخ المبيع هي الاجتهادات التي استعنت بها و التي وردت باستدعاء الدعوى .

و لكن هذا الاختلاف بتكييف الدعوى بين الفسخ و الإبطال لا يقيد المحكمة التي لها أن أن تطبق المواد القانونية المناسبة على وقائع الدعوى حسب فهمها للنصوص القانونية .

[أحمد الزرابيلي]

من سمات العلماء التواضع

و الكبار يولدون كباراً

و هذه شهادة من أستاذ كبير الى تلميذه أعتز بها بصدق

و ستكون لي حافزاً قوياً للبحث من أجل أن أكون عند حسن ظنكم

و من الجدير بالذكر أنه سواء كانت دعوى فسخ أو الابطال فان نتيجتهما واحدة و لكن قد تكون دعوى الابطال أقصر لقلة الدفوع بها و وضوحها

و لكن ما يفاجأك هو جنوح المحكمة باصدارها قرار مخالف لكل التوقعات
فلو أقمتها فسخ أو ابطال فان للمحكمة وجهة نظر مغايرة


و أعتقد أن الدعوى ردت لشمولها بالتقادم الطويل

لك مني كل الاحترام و التقدير

[المحامي عارف الشعَّال]

أشكر لك أستاذ أحمد حُسن إطرائكم و هو ما يدل تواضعكم الجمّ و أخلاقكم الرفيعة

و نحن من نأمل أن نكون عند حسن الظن

لفتني توقعك برد الدعوى لشمولها بالتقادم الطويل

مما أثار في نفسي تساؤل حول الأساس الذي بنيت عليه هذا التوقع و هل ترى أن حالة التقادم الطويل متوفرة غي هذه الدعوى .

مع خالص التقدير و الود و الاحترام

[أحمد الزرابيلي]

اقتباس: - قمنا بالجواب على القرار الإعدادي بأن الموكل يتاجر بالعقارات و قد اشترى و باع الكثير من العقارات و هو لم يعد يذكر الثمن نظراً لمضي حوالي 17 سنة على البيع ، و طلبنا إجراء الخبرة الفنية على العقار لتقدير ثمنه .

اقتباس: فأجاب المدعى عليه بالتالي : - حيث أننا قلنا بأن البيع مضى عليه 17 سنة فإن الدعوى سقطت بالتقادم .

اقتباس: - مع العلم أن التواريخ بدقة كانت كما يلي : تاريخ التوقيع على العقد 17/6/1993 . تاريخ إقامة الدعوى 4/6/2007 . تاريخ المذكرة التي قلنا فيها أنه مضى على البيع حوالي 17 سنة 27/4/2009 .

تعلمنا أن نقرأ ما بين الأسطر خاصةً اذا كان من يكتب عارفاً مثلك

و بالرجوع الى ردودك وجدت انك ركزت على هذه النقطة ليس عن عبث

فتوقعت النتيجة برد الدعوى لهذا السبب

و هذا القرار خاطىء بامتياز و محكمة النقض سوف تفسخ القرار ، لأن المحكمة لا يحق لها اعتبار مذكرتك التي صرحت بها بمرور 17 عام على البيع اقراراً قضائياً مخالفاً لادعائك الأصلي خاصة اذا حسبت تاريخ تقديم المذكرة و تا ريخ الادعاء

[المحامي عارف الشعَّال]

في الحقيقة خلافاً لكل التوقعات قامت محكمة البداية برد الدعوى لشمولها بالتقادم الطويل مستندة لأقوالنا بأن البيع مضى عليه سبعة عشر عاماً ، و متجاهلة أننا أقمنا الدعوى قبل انقضاء مدة التقادم الطويل .

و رغم أنني لا أحب الدخول بجدل عقيم مع القاضي بعد إصداره الحكم لأن هذا الجدل لا طائل منه و سينتهي بالجملة المعتادة للقاضي التي يتهرب فيها من الحديث ( أستاذ : قم باستئناف القرار ) و كأن المحامي بانتظار الإذن لاستئناف القرار .

و لكن الذهول دفعني لسؤال المحكمة عن الأساس الذي اعتمدته في حساب التقادم رغم أن تاريخ رفع الدعوى قبل انتهاء مدة التقادم ، فأجابت بأنني قلت بأنه مضى على البيع 17 سنة ، و حينما دفع وكيل الخصم بالتقادم ، لم أرد عليه ، فقلت للمحكمة أنني أنكرت و كررت ، فقالت لي استأنف القرار .

بالفعل قمنا باستئناف القرار و ذكرنا سبب وحيد للاستئناف و هو الخطأ بحساب التقادم .

قام وكيل الخصم بالجواب على الاستئناف بالعبارة التقليدية ( أنكر و أكرر ) و رفعت الأوراق للتدقيق .

ترى ماذا قررت محكمة الاستئناف برأيكم ؟.

[أحمد الزرابيلي]

بدها تنين يحكوا فيها يا أستاذ

أكيد القرار كان

قبول الاستئناف شكلاً

رد الاستئناف موضوعاً و تصديق القرار المستأنف

مصادرة التامين الاستئنافي و ايراده للخزينه

تضمين المستأنف الرسوم و المصاريف

[المحامي عارف الشعَّال]

الاستنتاج الذي وصل إليه الأستاذ أحمد صحيح فقد قامت محكمة الاستئناف برد الاستئناف موضوعاً .

و لكن محكمة الاستئناف اعتبرت أن التقادم الطويل لم يشمل الدعوى و إنما قامت بتصديق القرار البدائي لغير الأسباب المذكورة بقرار محكمة الدرجة الأولى .

و المسألة التي تحتاج لاثنين أو أكثر أن يحكوا بها هي الأسباب التي دعت محكمة الاستئناف لرد الاستئناف طالما أنها لم تأخذ بالتقادم الطويل ؟ .

أستاذ أحمد في هذه المرحلة يجب التوقف عن قراءة ما بين السطور ، و العودة لقراءة السطور نفسها .

[أحمد الزرابيلي]

عارف بيك

هل صدر قرار محكمة النقض

[المحامي عارف الشعَّال]

اقتباس: المشاركة الأصلية كتبت بواسطة المحامي أحمد الزرابيلي     عارف بيك هل صدر قرار محكمة النقض

أحمد بك

حتى فترة وجيزة لم يصدر بعد .

[المحامي: محمد المطر]

بسم الله الرحمن الرحيم
شكرا لجميع الزملاء ردودهم القيمة وتفاعلهم بهذا الموضوع0
استاذ عارف هل لك أن تورد لنا الحكم الناقض 0

[المحامي عارف الشعَّال]

أستاذ محمد :

فور صدور قرار محكمة النقض سأورده إن شاء الله فهو لم يصدر حتى أخر مراجعة لمحكمة النقض منذ شهر تقريباً .

[المحامي: محمد المطر]

بسم الله الرحمن الرحيم

الاستاذ عارف تحية وبعد: أنا لم أسألك عن قرار محكمة النقض الحالي وانما عن القرار الناقض الذي نقض الحكم لجهة الحجز الاحتياطي 0
ان موكلك اشترى عقار مستملك وهو عارف انه مستملك وعقده بعام 1993 بوقت كان العقار مسجل باسم مؤسسة الاسكان بعام (1981)اذا فموكلك عارف ببطلان العقد قبل الشراء فقبل المغامرة ودفع المبلغ على امل رفع الاستملاك او تقاضي بدل الاستملاك لو لم تقم هذه الدعوى لكان أفضل كثيرا لموكلك0
أنا رأيي وقد تستغربه ان الصلح خير في مثل هذه الحالة يتصالح موكلك مع البائع المالك وتعملوا معا وتتجهواكلاكما الى اضبارةالاستملاك وبدله وستجدون الكثير (صور كل مايتعلق باستملاك العقار حتى فراغه) واستخرج بيان خاص يتضمن مساحة العقار و مالكي العقار وكيف آلت ملكيتهم من التحديد والتحرير ولغاية الان وطابق المصورات الاستملاكية وقرار الاستملاك لجهة المساحة المستملكة مع المساحة المفرغة باسم مؤسسة الاسكان وصور قرار اللجنة البدائية وقرار لجنةاعادة النظر ان وجد وصور العقد العقاري الذي تم افراغ العقار باسم مؤسسة الاسكان وصور اشعار ايداع بدل الاستملاك بالبنك وسطر كتاب الى البنك لبيان فيما اذاكان تم ايداع بدل الاستملاك باسم مالك العقار ام لا ومن الذي اودع المبلغ ومقداره وتاريخ الايداع وهل تم استلام بدل الاستملاك من المالك ام لا وتاريخ الاستلام واذا كان قسم من العقار قد افرغ للمواصلات فصور اضبارة استملاك المواصلات ايضا 0
فان تبين لك من الاوراق ان المساحة المستملكة اقل من المساحة المفرغة فالزيادة تستطيعون استرجاعهاأو المطالبة بقيمتها بتاريخ الادعاء0
وان تبين لك ان ايداع المبلغ تم بعد خمس سنوات من صدور قرار الاستملاك فتستطيعون المطالبة بالفائدة بدءا من 6% الى 8% من تاريخ وضع اليد او من تاريخ مرسوم الاستملاك ايهما اسبق لغاية تاريخ الايداع 0
وان تبين لك ان المبلغ المودع لايغطي كامل المساحة المستملكة فتستطيع المطالبة بقيمة القسم من العقار الذي لم تودع قيمته بدعوى تقدير قيمة بتاريخ الادعاء و000000الخ0000

[المحامي عارف الشعَّال]

أخي الأستاذ محمد

فيما يلي حيثيات القرار الناقض الذي أشرت إليه :

اقتباس: .. و من حيث أن محكمة الاستئناف تنحصر مهمتها في فحص الأدلة المبرزة ، و تقرير ما إذا كانت كافية لإلقاء الحجز أم لا أي تطبيق أحكام المادة 312 أصول في وجود ما يرجح احتمال وجود الحق من عدمه . و من حيث أنه على المحكمة فحص و تدقيق ظاهر الأوراق للوصول إلى تطبيق ذلك التطبيق القانوني السليم . و من حيث أنه و لئن كانت المادة الخامسة من عقد البيع أشارت إلى أن العقار مستملك ، إلاَّ أن العقد يشير إلى أن البائع المدعى عليه باع المدعي العقار بمساحة 14142 م2 بينما بيان قيد العقار يشير إلى أن المساحة 4653 م2 ، الأمر الذي يكون معه ترجيح احتمال وجود حق متحققاً لجهة المساحة المباعة و قبض ثمنها من المدعى عليه وفق إقراره بعقد البيع ، مما يجعل القرار المطعون فيه قد أخطأ التطبيق القانوني ، و تنال منه أسباب الطعن المثارة .

[المحامي عارف الشعَّال]

اقتباس: بسم الله الرحمن الرحيم الاستاذ عارف تحية وبعد: أنا لم أسألك عن قرار محكمة النقض الحالي وانما عن القرار الناقض الذي نقض الحكم لجهة الحجز الاحتياطي 0 ان موكلك اشترى عقار مستملك وهو عارف انه مستملك وعقده بعام 1993 بوقت كان العقار مسجل باسم مؤسسة الاسكان بعام (1981)اذا فموكلك عارف ببطلان العقد قبل الشراء فقبل المغامرة ودفع المبلغ على امل رفع الاستملاك او تقاضي بدل الاستملاك لو لم تقم هذه الدعوى لكان أفضل كثيرا لموكلك0 أنا رأيي وقد تستغربه ان الصلح خير في مثل هذه الحالة يتصالح موكلك مع البائع المالك وتعملوا معا وتتجهواكلاكما الى اضبارةالاستملاك وبدله وستجدون الكثير (صور كل مايتعلق باستملاك العقار حتى فراغه) واستخرج بيان خاص يتضمن مساحة العقار و مالكي العقار وكيف آلت ملكيتهم من التحديد والتحرير ولغاية الان وطابق المصورات الاستملاكية وقرار الاستملاك لجهة المساحة المستملكة مع المساحة المفرغة باسم مؤسسة الاسكان وصور قرار اللجنة البدائية وقرار لجنةاعادة النظر ان وجد وصور العقد العقاري الذي تم افراغ العقار باسم مؤسسة الاسكان وصور اشعار ايداع بدل الاستملاك بالبنك وسطر كتاب الى البنك لبيان فيما اذاكان تم ايداع بدل الاستملاك باسم مالك العقار ام لا ومن الذي اودع المبلغ ومقداره وتاريخ الايداع وهل تم استلام بدل الاستملاك من المالك ام لا وتاريخ الاستلام واذا كان قسم من العقار قد افرغ للمواصلات فصور اضبارة استملاك المواصلات ايضا 0 فان تبين لك من الاوراق ان المساحة المستملكة اقل من المساحة المفرغة فالزيادة تستطيعون استرجاعهاأو المطالبة بقيمتها بتاريخ الادعاء0 وان تبين لك ان ايداع المبلغ تم بعد خمس سنوات من صدور قرار الاستملاك فتستطيعون المطالبة بالفائدة بدءا من 6% الى 8% من تاريخ وضع اليد او من تاريخ مرسوم الاستملاك ايهما اسبق لغاية تاريخ الايداع 0 وان تبين لك ان المبلغ المودع لايغطي كامل المساحة المستملكة فتستطيع المطالبة بقيمة القسم من العقار الذي لم تودع قيمته بدعوى تقدير قيمة بتاريخ الادعاء و000000الخ0000 </B></I>

أخي الأستاذ محمد تحياتي و تقديري لشخصك الكريم ، و في الحقيقة لا أستغرب رأيك ، و لكن لا يمكن لنا أن نأخذ به بسبب تفاصيل عديدة و خلفيات لم يتم ذكرها للتركيز على الجوانب القانونية الفنية فقط في معالجة الحالة من الناحية القانونية .

و تتلخص هذه الخلفيات بأن المدعى عليه قلب للموكل ظهر المجن بكل معنى الكلمة ، و تنكر له طالباً منه ضرب الحائط برأسه .

و بالنسبة للاستملاك فإن كامل العقار مستملك لمؤسسة الإسكان ، هو و كافة العقارات المجاورة له و التي بلغ عددها أحد عشر عقاراً ، و قد تم الاستملاك في العام 1976 ، و تم دفع بدل الاستملاك و نقل الملكية للجهة المستملة بعد خمس سنوات تماماً في العام 1981 ، و لم أجد جدوى في هذه الحالة لتبديد الوقت و المال و الرجوع للمصورات الاستملاكية و قرارات اللجنة الاستملاكية المذكورة ، بسبب المدة الطويلة التي تتجاوز الـ 25 سنة على الاستملاك ، ناهيك عن تجنبي الاحتكاك و المراجعة لدوائر الدولة قدر المستطاع فضلاً عن أن الطريق أمامي مفتوحاً بمطالبة البائع نفسه بالتعويض وفق تقديري الشخصي كما ذكرت آنفاً ، لذلك قمت برفع الدعوى المذكورة .

مع كامل التقدير و الاحترام

[المحامي: محمد المطر]

بسم الله الرحمن الرحيم
الاستاذ عارف شكرا جزيلا لك على ردك القيم وسعة ورحابة صدرك أنا حبيت أخدمك عسى ان تجد شيئا يفيد موكلك باضبارة الاستملاك وبما انك اقمت الدعوى وتريدمواصلتهافاتمنى لك النجاح فيها
بالنسبة للدعوى بما ان محكمة الاستئناف صدقت قرار محكمة البداية بغير تأويل محكمة البداية أي ان محكمة الاستئناف صدقت القرار البدائي من حيث النتيجة أي انها اعتبرت دعواك لم تسقط بالتقادم الا أنه ليس لموكلك حق بالدعوى فرد الدعوى صحيح من حيث النتيجة وفق ما رأته محكمة الاستئناف 0
فهل استندت بطعنك أمام محكمة النقض على حيثيات القرار الناقض الذي أكد بوجود حق لموكلك بعقد البيع بقوله:
((و من حيث أنه و لئن كانت المادة الخامسة من عقد البيع أشارت إلى أن العقار مستملك ، إلاَّ أن العقد يشير إلى أن البائع المدعى عليه باع المدعي العقار بمساحة 14142 م2 بينما بيان قيد العقار يشير إلى أن المساحة 4653 م2 ، الأمر الذي يكون معه ترجيح احتمال وجود حق متحققاً لجهة المساحة المباعة و قبض ثمنها من المدعى عليه وفق إقراره بعقد البيع ، مما يجعل القرار المطعون فيه قد أخطأ التطبيق القانوني ، و تنال منه أسباب الطعن المثارة .
فاذا كنت قد استندت على حيثيات الحكم الناقض الذي خالفته محكمة الاستئناف بطعنك أمام محكمة النقض وطلبت اتباع النقض الحكم الناقض واتباع ماورد بحيثياته من وجود حق لموكلك بالمساحة المباعة وبالثمن وفق عقد البيع باقرار البائع بمتنه وفق ماوردبالحكم الناقض فانني اتمنى ان يتم قبول طعنك اتباعا للحكم الناقض ونقض الحكم سندا لطعنك ولك كل التقدير والاحترام %

[المحامي أسامه الشريطي]

أستاذي الفاضل عارف الشعال تحياتي لكم جميعا أرجو قبول مداخلتي فقلبك دائما كبير :
أعتقد بما أن المشتري كان يعلم بأن العقار مستملك فهو قابل بجميع النتائج فينقلب حقه إلى بدل الأستملاك, هذه نقطة أما إذا كان بدل الاستملاك قد قبض قبل البيع فأعتقد أنه يجب فسخ العقد وإعادة المتعاقدين إلى ما قبل التعاقد لأن تنفيذ العقد أصبح مستحيلا مما يستدعي فسخ العقد أما مابيع زيادة عن مساحة العقار فهذا امر آخر بإنتظار رايك استاذ عارف لإفادتنا .(علما أنني لم أقرأ المداخلات بتمعن كافي فعذرا لأي خطأ )

[راقي]

شكرا لك استاز عارف على جهودك التي تبذلها في هذا المجال وكلنانستفيد منها ولو انهينا تمريننا
ولكنني متشوق لاعرف ما هو قرار محكمة النقض

مع المحبة والشوق

[الانسان]

الشكر الجزيل للاستاذ عارف على هذه الفكرة لكي نستفيد نحن المستجدون في هذ المهنة و دائما كنت اتمنى الحصول على بعض الدعاوى المنتهية وطرق السير بها امام المحاكم كي استفيد منها كوني لم ابدأ بعد بممارسة التدريب لكن بصراحة و بعد ان قرأت هذه الدعوى وكيفية المرافعة بها أحسست بأن كل ما درسته بكلية الحقوق لم يفيدني شيئا (بصراحة أصابني الإحباط قليلا لأني لم استطع إبداء رأيي بالدعوى )