دعوى فسخ تسجيل من ملفات مكتب المحامي المرحوم عماد العوير

[المحامي حازم زهور عدي]

من ملفات مكتب المحامي المرحوم عماد العوير استاذي وصاحب الفضل علي اسكنه الله فسيح جنانه:

السيد قاضي محكمة البداية المدنية الموقر في حماه

الجهة المدعية : ..................
المدعى عليهم :
......................
الدعوى: فسخ تسجيل
الموضوع : كان يملك المدعو ........... كامل العقار رقم ........... بحماه كما هو ثابت وموضح من بيان القيد العقاري للعقار المذكور يظهر تسلسل المالكين والمرفق ربطاً والمرموز له بالوثيقة رقم ------ 1 ------
وقد اشترى المرحوم ............. مؤرث طرفي الدعوى عدا المدعى عليه الثالث كامل العقار المذكور من مالكه السابق ......... بموجب الوكالة الخاصة رقم خاص /........./ ورقم عام ........./ ورقم سجل /...../ تاريخ ......... المنظمة أمام السيد الكاتب العدل في حماه نرفق ربطاً صورة عن الوكالة المذكورة ونرمز لها بالوثيقة رقم ---- 2-----
وحيث أن المرحوم .......... قد توفي بتاريخ ............ وقد انحصر ارثه الشرعي بالجهة الموكلة والمدعى عليهما الأول والثاني وفق ما هو مبين من الصورة المصدقة عن حصر الإرث الشرعي ....... المرفق ربطاً والمرموز له بالوثيقة رقم ----- 3 ------
قام المدعى عليه الثاني ............ وبموجب العقد رقم /........./ تاريخ .......... بالتصريح أنه خلفاً للبائع ................ والذي بدوره وكيلاً عن الموكل ............... مالك العقار ................. ( وذلك خلافاً للواقع ومتجاوزاً وبشكل غير قانوني بقية الورثة الشرعيين للمرحوم ................) ثم قام المدعى عليه الثاني ........... بهذه الصفة ببيع (شقيقه .................. ) العقار موضوع الدعوى ضارباً عرض الحائط بحقوق بقية الورثة الشرعيين للمرحوم ................ المذكورين في وثيقة حصر الإرث الشرعي ومن ثم قام المدعى عليهما الأول والثاني بالتصريح في ذات العقد أنه لا توجد قرابة بينهما مع العلم أنهم أشقاء نرفق لمقامكم الموقر ربطاً صورة مصدقة عن العقد ............... ونرمز له بالوثيقة رقم ----- 4 ------
وبدوره قام المدعى عليه الأول ................. ببيع العقار المذكور للمدعى عليه الثالث ............. بموجب العقد رقم ................. المرفق ربطاً صورة مصدقة عنه والمرموز له بالوثيقة رقم----- 5------
وتم تسجيل كامل العقار ................. على اسم المدعى عليه الثالث ........... في الصحيفة العقارية وفق ما هو موضح من بيان القيد العقاري المرفق ربطاً والمرموز له بالوثيقة رقم ------ 1 -------
وحيث أن عقد البيع الأول الذي يحمل الرقم ................... قد بني على باطل ومخالفاً للقانون والأصول وإن الاستمرار في إعماله إضاعة لحق الجهة الموكلة
وحيث أن المدعى عليه الثالث ................ قام بعد أن سجل العقار موضوع الدعوى على اسمه في السجل العقاري بتنظيم عقد إيجار للمدعى عليه الثاني .................. وذلك أمام مجلس مدينة حماه ولمدة ستة أشهر وتنتهي مدة الإيجار بتاريخ............... نرفق ربطا لمقامكم الموقر صورة مصدقة عن عقد الإيجار المذكور ونرمز له بالوثيقة رقم ---- 6
وحيث أن المدعى عليه الثالث ............. عازم على إخلاء العقار موضوع الدعوى وتسلمه خالياً من الشواغل وهو بهذه الحالة يهدف الى إخلاء المدعى عليه الثاني ............. ظاهرياً وعلى الورق وهدفه الحقيقي إخلاء الجهة الموكلة المالكة أساسا بحيث يصبح مالكاً للرقبة كاملة وحائزاً للعقار وذلك كله مبنياً على الغش والتزوير مع العلم أن الجهة الموكلة تقيم في العقار المذكور
وحيث أن جهتنا تقدر دعواها هذه لجهة حساب الرسم وتحديد الاختصاص بمبلغ /33127/ ل س ثلاث وثلاثون ألف ومائة وسبع وعشرون ليرة سورية والموضحة في بيان القيمة التخمينية دون أن ينال ذلك من حقوق الجهة الموكلة المرفق ربطاً والمرموز له بالوثيقة رقم ----- 7 ----
وحيث أن أحكام المادة /312/ من قانون اصول المحاكمات المدنية السوري قد أجازت للدائن طلب إيقاع الحجز الاحتياطي على أموال المدين الجائز حجزها قانوناً أينما وجدت وكانت إذا قدم الدائن( أوراقاً ) أو أدلة تري المحكمة كفايتها لإثبات ترجيح احتمال وجود دين له في ذمة المدين
لذلك فقد جئت من مقامكم الموقر وكالة عن الجهة المدعية ملتمساً:
أولاً ـ قيد الدعوى بسيطة غير خاضعة لتبادل اللوائح
ثانياًـ في الطلب المستعجل ( غرفة المذاكرة) ـ
1 ) ـ إعطاء القرار الولائي بإيقاع الحجز الاحتياطي على العقار رقم ............. وذلك لقاء كفالة مالية ترونها مناسبة وإنفاذ ذلك اصولاً
2 ) ـ تقصير المهل لأربع وعشرين ساعة نظراً لحالة العجلة الزائدة ولتدارك أمر لا يحمد عقباه في حال تصرف المدعى عليهم إضراراً بالموكلين
3 ) ـ إعطاء القرار بمنع معارضة المدعى عليه الثالث ......... للجهة الموكلة بالعقار موضوع الدعوى الذي يحمل رقم................. مؤقتاً ولحين البت بالدعوى بقرار مبرم

ثالثاً ـ في قضاء الخصومة :
1 ) ـ دعوة المدعى عليهم الى أقرب جلسة محاكمة قانونية ممكنة وإبلاغ الطرفين بموعد الحضور وإجراء المحاكمة أصولاً
2 ) ـ اعتبار عقدي البيع المسجلين لدى مديرية المصالح العقارية بحماه ذوات الأرقام ............. معدومين ولا قيمة قانونية لهما وزوال جميع أثارهما ونتائجهما القانونية
3 ) ـ فسخ تسجيل العقار رقم ................ من اسم المدعى عليه ................... وإعادة تسجيل هذا العقار على اسم المدعو ................... وإلزام مدير المصالح العقارية بحماه بذلك مع حفظ حقوق الجهة الموكلة بنقل العقار موضوع الدعوى بموجب الوكالة الخاصة المشار إليها أنفاً الى اسم الورثة الشرعيين للمرحوم ..................حسب الأنصبة الشرعية
4 ) ـ ترقين إشارة الحجز عن العقار بعد اكتساب القرار الدرجة القطعية وتنفيذه أصولاً
رابعاً ً ـ تضمين المدعى عليهم الرسوم والمصاريف والنفقات والحد الأدنى للوكالة من الأتعاب

وتفضلوا بقبول فائق الاحترام والتقدير

حماه في وكيل الجهة المدعية



فلنر محامي جهة الادعاء ما يرى في الدعوى ومحامي جهة الدفاع وبعدها نطلعكم على مجريات الدعوى.

[أحمد الزرابيلي]

حيث أن الجهة المدعية قد أقامت دعواها بصفتها الشخصية و ليست اضافة الى تركة مؤرثها المرحوم فلان كما هو مبين من استدعاء الدعوى

و لما كانت الجهة المدعية قد اختصمت الجهة المدعى عليها بتلك الصفة أيضاً

و حيث أن صحة الخصومة من النظام العام و يمكن لأي طرف الدفع بها ، كما للمحكمة اثارتها من تلقاء نفسها بأي مرحلة من مراحل التقاضي

لذلك فاننا نلتمس رد الدعوى لعدم صحة الخصومة

[المحامي عارف الشعَّال]

هناك غموض بسرد الوقائع في استدعاء الدعوى يتجلى بـ

1. هل الورثة هم فقط المدعي و المدعى عليهما الأول و الثاني .
2. كيف قام المدعى عليه الثاني بالادعاء أمام دائرة السجل العقاري بأنه خلف للبائع ، و من هو البائع هنا ، المالك الأصلي أم المؤرث .
3. لماذا لم يتم ذكر الوكالة التي استخدمها المدعى عليه الثاني بالفراغ أمام الطابو ، و و وكالته بهذا البيع عمن كانت ؟ إذ لا يمكن أن يتم فراغ أمام الطابو من قبل غير المالك إلاّ بموجب وكالة أو حكم .
4. لم يذكر بشكل واضح في هذه الاستدعاء أين البطلان في عقد البيع الأول ، هل لأنه تم بدون وكالة مثلاً ، أو بوكالة عن شخص متوفي ، أو هناك تزوير ما ؟
5. كان من المفيد أن يذكر لنا تاريخ عقد الإيجار و هل كان ذلك بعد سريان أحكام قانون الإيجار 6/2001 ، و بشكل عام لا يوجد مانع من ذكر التواريخ ( شراء المؤرث ، الوفاة ، البيع الأول ، البيع الثاني للشخص الثالث ، عقد الإيجار ) لنفهم وقائع القضية بدقة و لنقف على إمكانية البحث بوجود تقادم ما .
6. لا يجوز طلب منع المعارضة في غرفة المذاكرة ، و إنما في قضاء الخصومة ، فضلاً عن أن الطعن بصورية عقد إيجار يتوجب التقدم به لمحكمة الصلح و ليس محكمة البداية .
7. رغم أن إشارة الحجز على صحيفة العقار تغني عن إشارة الدعوى ، و لكن تقتضي الأصول بطلب وضع إشارة الدعوى ، لأننا لا نضمن أن يتم الاستجابة لطلب الحجز الاحتياطي .
8. طلب إعلان انعدام عقدي البيع غير صحيح على ما أعتقد ، و كان حرياً أن يطلب فسخ التسجيل ، و منع معارضة المدعى عليهم من ملكية الورثة للعقار .
9. الطلب الثالث غير مفهوم ، ، إذ يجب طلب إعادة التسجيل على اسم الورثة و ليس على أسم المدعو ، ثم من هو هذا المدعو .

[المحامي حازم زهور عدي]

إجابة على تساؤلات الاستاذ عارف:
إن ورثة المتوفى هم المدعون والمدعى عليهما الأول والثاني إضافة إلى وارث ثالث غير ممثل في الدعوى.
اشترى المورث الدار ونظم له المالك وكالة تخوله البيع للغير فقط وبقي العقار باسم مالكه الأول.
قام المدعى عليه الثاني بعد وفاة والده بمراجعة السجل العقاري وادعى أنه خلف عن والده في تنفيذ الوكالة (وهو إجراء يتم عادة في السجل العقاري حين يرغب ورثة الوكيل بتسجل الملكية على اسم مورثهم الوكيل المتوفى) وقام بالبيع لأخيه المدعى عليه الثاني طبعاً لا يجوز أولاً إدعاء الخلفية لأجل البيع حسب أنظمة السجل العقاري وغنما فقط للتسجيل على اسم الوكيل وثانياً إن كانت الوكالة تحمل معنى البيع للوكيل فالحق هنا إن كان هناك وجه لانتقاله ينصرف لكل الورثة وليس لأحدهم القيام بنقل ملكية العقار منفرداً بمعزل عن بقية الورثة رغم إبراز حصر إرث في المعاملة.
بعد انتقال ملكية العقار للمدعى عليه الأول قام هذا المدعى عليه بالبيع لشخص ثالث.
ولضمان استلام العقار في الموعد المتفق عليه نظم له عقد إيجار في البلدية.
يرد على المعاملة أن التزام الوكيل لا ينتقل للورثة رغم ما هو معمول به في السجل العقاري فالوكالة تنتهي بوفاة الموكل أو الوكيل وإن كانت لصالح الوكيل او الغير فهي لا تنتهي بوفاة الموكل ومن ثم فلا يجوز أن يقوم بعض الورثة بتنفيذ الوكالة والبيع بعد وفاة الوكيل.
إن كانت الوكالة تفيد في الفاظها وجود عقد بيع سابق لها فملكية المبيع تنتقل لكل الورثة ولا يجوز سماع إقرار بعض الورثة ببيع كل العقار للغير.

استاذ عارف أتفهم ما أثرته من استغراب فمثل هذه الحادثة من الحوادث النادرة التي تجعل المرء يفكر بتمزيق صحيفة عقاره من السجل العقاري والاحتفاظ بها في منزله أو مكان أمن أكثر من السجل العقاري وقد قد أثارت في نفسي الكثير من الجدل حول نقاط عدة:
1- إن اعتبار الوكالة التي تفوض الوكيل البيع للغير بمثابة بيع هو خطأ كبير فالوكالة ليست بيعاً ولن تكون بيعاً أبداً بل هي تفويض الموكل للوكيل بتنفيذ التزامه في السجل العقاري.
2- إن تعقيد إجراءات البيع في الدوائر المالية والعقارية قد ساهمت إلى حد كبير في تسهيل هذه العملية حيث تم قرر مورث طرفي الدعوى عدا المدعى عليه الثالث أن تنظيم وكالة لدى الكاتب بالعدل تخوله البيع للغير فقط تكفي لضمان حقه في الملكية ولا حاجة للدخول في تعقيدات دوائر المالية والسجل العقاري.
3- إن ما يعتمده السجل العقاري من مبدأ خلفية الورثة في تنفيذ وكالة هو اجتهاد ليس له سند من القانون.
4- إن مراجعة معقبي المعاملات لدوائر السجل العقاري تفيد ضياع حقوق المواطنين دون أن تفيد في كثير من الأحيان بقاء هذه الحقوق ويجب العمل حثيثاً لرفع مستوى المعرفة القانونية لدى موظفي السجل العقاري وفرض رقابة شديدة عليهم إضافة لاتمتة السجل العقاري وإلغاء عمل معقبي المعاملات إلا من خلال نظام مساعد المحامي حيث يكون المحامي مسؤولاً ومشرفاً بشكل مباشر على كل معاملة يقوم بها مساعده.
ساكتفي بذلك وساعود لأسرد بقية وقائع الدعوى بعد سماع أراء محامين الإدعاء ومحامين الدفاع.

[المحامي عارف الشعَّال]

هذه الدعوى غريبة جداً ، إذ كيف يقوم أمين السجل العقاري بفراغ العقار بوكالة بيع للغير أي أنها قابلة للعزل رغم انتهاء مفعولها بوفاة الوكيل ، أعتقد أن أمين السجل العقاري ضرب بعرض الحائط بأبسط المبادئ القانونية المتعلقة بالوكالة .

بكل الأحوال لو كنت وكيلاً في هذه القضية لأقمت الدعوى أيضاً على البائع الأصلي للعقار أو على ورثته و طلبت تثبيت بيع العقار للمؤرث أيضاً ، فهذا هو الهدف الأساسي للدعوى و لا يتوجب تأجيله ، و لتجنبت الخوض في العلاقة الإيجارية في هذه المرحلة و أجلت ذلك لمرحلة لاحقة بسبب عدم اختصاص محكمة البداية البحث فيه .

كما كنت سأفكر بإقامة دعوى جزائية على أمين السجل العقاري بجرم إساءة استغلال الوظيفة و الأهمال و غير ذلك ، لأنني لا أستطيع أن أرى تصرف مخالف للقانون كهذا يمر دون عقاب .

و من نافلة القول أنني لا أحب أن أكون وكيلاً عن المدعى عليهم في مثل هذه الدعوى ، و لا أستطيع أن أضع تصور لما يمكن أن يدفعوا به هذه الدعوى .

و بانتظار بقية مجريات الدعوى ....

[المحامي حازم زهور عدي]

ابرز وكيل المدعى عليه الثالث (اخر مشتري للعقار) مذكرة تمسك فيها بحسن نيته وحجية قيود السجل العقاري وبأنه اشترى من مالك في قيود السجل العقاري فلا طريق لنزع الملكية منه وعلى من تضرر طلب التعويض ممن الحق الضرر به.

[المحامي عارف الشعَّال]

كلامه له أساس قانوني و يعيد الكرة لملعب المدعي .
هل لدى الجهة المدعية إثباتات على تواطؤ ما ، غير عقد الإيجار .
و هل تم إيقاع الحجز أو وضع إشارة دعوى .

[المحامي حازم زهور عدي]

السيد قاضي محكمة البداية المدنية الموقر في حماه

مذكرة خطية من وكيل الجهة المدعية في الدعوى أساس /.......

موضوع المذكرة : تكرر جهتنا ماورد في لائحة الادعاء وتضيف التالي :
أولاً - حيث أن المادة ( (434 من القانونالمدني السوري الصادربالمرسومالتشريعيرقم (84) لعام 1949 قد نصت على ما يلي:
1- إذا باع شخص شيئا معينا بالذات وهو لا يملكه، جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع.
-2في كل حال لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة.
و كرس ذلك الاجتهاد القضائي المستقر (لطفا) الاجتهادات التالية :
إذا لم يجز الورثة البيع الذي تم من قبل احدهم باسمه عنهم فان البيع لا يسري عليهم عملا بالمادة 434 الفقرة الثانية من القانون المدني. وبالتالي يستطيع الورثة طالما أن البائع سلم المبيع الى المشتري إن رجعوا على المشتري بدعوى الاستحقاق لاسترداد حصتهم المبيعة و إن رجعوا على البائع بالتعويض. و إن من شان إبطال المبيع بالنسبة لحصة بقية الورثة إعادة المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد و استرداد كل متعاقد لما أعطاه إنما يكون على أساس استرداد ما دفع دون حق بعد تقرير بطلان العقد
قرار: 1830 / 1982أساس: 2549 / 1982
لا يسري بيع ملك الغير في حق المالك لذلك فان بيع الوارث الظاهر لا يسري في حق الوارث الحقيقي.
قرار: 401 / 1979أساس: غيرمتوفر
إذا لم يجز المالك البيع ولم يسر عليه هذا البيع عملا بالمادة (434) فقرة (2) مدني وأبطل البيع بالنسبة لحصة المالك الذي يجيز البيع. كان من شان ذلك إعادة الحالة الى ما كانت عليه قبل العقد فيرد المشتري المبيع ويرد البائع الثمن على أساس استرداد ما دفع دون حق بعد أن تقرر إبطال العقد.
قرار: 1830 / 1982أساس: 2549 / 1982
وعليه وسنداً لما ذكر أعلاه ولكون بيع العقار موضوع الدعوى هو مخالف للقانون على اعتباره بيع ملك الغير الذي بني ابتداءاً على تزوير ومخالفة الأصول والقانون وهذا البيع لايسري بحال من الأحوال في حق الجهة الموكلة المالكة للعين المبيعة مما يقتضي معه إبطال تلك البيوع من حيث النتيجة توفيقاً للمادة /434/ فقرة /2/ من القانون المدني السوري
ثانياً - صحيح أن قيود السجل العقاري هي حجة بما ورد فيها ولكن هذه الحجية تستمد من قانونيتها وصحة هذا التسجيل وموافقته للأصول والقانون وهذا ما كرسه الاجتهاد الذي ينص :
1- إن التقادم لا يسري على الحقوق المقيدة في السجل العقاري ولا يكتسب الغير حقا بالحيازة والاستعمال للحقوق المقيدة.
2- لقيد السجل العقاري قوة اثباتية وتكون الوقائع والحقوق المذكورة فيه موثوقا بها تجاه الأشخاص الآخرين إلا إذا وجدت عيوب أو أسباب داعية لإلغاء الحق أو لنزعه من مكتسبه.
قرار: 1344 / 1980أساس: 2438 / 1980
و حيث أن تسجيل العقار على اسم المدعى عليه كان بموجب إجراءات يعتريها البطلان لكونها تعتدي على حق الغير في الملكية الذي صانه القانون والدستور ولا يجوز بحال من الأحوال التعرض لهذه الملكية ولو حصل مثل ذلك يكون مخالف للقانون ويتوجب إلغائه وإلغاء جميع أثاره ونتائجه القانونية

ثالثاً - حيث أن المدعى عليه الثالث قام بعد أن سجل العقار موضوع الدعوى على اسمه في السجل العقاري بتنظيم عقد إيجار (للمدعى عليه الثاني) وذلك أمام مجلس مدينة حماه ولمدة ستة أشهر وتنتهي مدة الإيجار بتاريخ ....... وقد أرفقنا ربطا لمقامكم الموقر صورة مصدقة عن عقد الإيجار المذكور ويعلم المدعى عليه الثالث أن المدعى عليه الثاني غير مقيم أساسا في العقار وإقامته الدائمة في دمشق
والسؤال الذي يطرح نفسه هنا : طالما المدعى عليه الأول هو من قام بفراغ العقار لاسم المدعى عليه الثالث ألم يكن حرياً من المدعى عليه الثالث أن ينظم عقد إيجار باسم المدعى عليه الاول بدلاً من تنظيمه باسم المدعى عليه الثاني الذي ليس له اسم في العقار وغير مقيم فيه ؟!
رابعاً - نفيد مقامكم الموقر أن حقيقة بيع العقار كان في البداية وحسب الإتفاق بين كل من المدعى عليه الاول ووالد المدعى عليه الثالث كان ابتداءاً عبارة عن قرض مبلغ مالي من والد المدعى الثالث يعطيه للمدعى عليه الاول ولضمان حق المدعو ......... في المبلغ طلب من المدعى عليه الاول أن يقوم بالتنازل عن ملكيته من العقار لاسم ابنه المدعى عليه الثالث على اعتبار أنه يوجد باسمه عقارات آخرى ولا يريد أن تزيد عليه الضريبة ويصنف تاجر عقارات ولم يرضى هذا الأخير أن ينظم عقد رهن على العقار لمخالفة ذلك البواعث الدينية لديه وقد تم الاتفاق على أن يقوم المدعو .... بإعطاء المدعى عليه الاول مبلغ وقدره مليون ونصف ولمدة سنة ( بعد أن أوهمه المدعو ....... والسمسار بأن سعر العقار لا يتجاوز هذا المبلغ علماً أن سعره الحقيقي يقارب الثلاثة ملايين ليرة أنذاك ) وبعد انتهاء مدة السنة يقوم ويحدد ثمن العقار ويأخذ المدعو .... المليون والنصف وكل زيادة عن هذا المبلغ وفق ما يتم تقديره لجهة ثمن العقار وتم الاتفاق أيضاً أن يمدد عقد الإيجار موضوع الدعوى لستة أشهر أخرى بمعنى أن حقيقة تسجيل العقار باسم المدعى عليه الثالث لم يكن حقيقياً بل كان الهدف منه فقط ضمان لحق والده في المبلغ الذي أقرضه للمدعى عليه سامر مع العلم أن المدعو ....... قد قام بخصم مبلغ معين عن كل شهر إيجار كل ذلك يدل على أن فراغ العقار لم يكن حقيقياً بل كان صورياً
وجهتنا تلتمس من مقامكم الموقر دعوة المدعو ........ والد المدعى عليه الثالث لأخذ شهادته حول الوقائع المذكورة أعلاه استجلاءاً للحقيقة
خامساً - عندما حضر والد المدعى عليه الثالث لمعاينة العقار بحضور السمسار( المعروف باسم ابو عبدو) شاهد الجهة المدعية تقيم في المنزل وعلم أنهم أشقاء المدعى عليه الاول ولم يسأل عن مبرر إشغالهم كما لم يطلب تنظيم عقد إيجار باسمهم بل طلب تنظيم العقد باسم المدعى عليه الثاني الغير مقيم أصلاً في العقار والمدعو ..... الذي يعمل سمسار في المكتب العقاري مستعد للإدلاء بأقواله بهذا الخصوص عندما يقرر مقامكم الموقر ذلك
وعليه وتوفيقاً للمواد (157 ـ 158 ـ 159) من قانون اصول المحاكمات المدنية السوري فإن جهتنا تلتمس من مقامكم الموقر إعطاء القرار بوقف تنفيذ الملف التنفيذي رقم ...... لحين صدور قرار مبرم بالدعوى المنظورة أمام مقامكم الموقر على اعتبار أن معطيات الدعوى التي بين دفتي الملف الذي بين يديكم ترجح وجود حق الجهة الموكلة وإن رد طلب وقف التنفيذ سيلحق ضرراً لا يمكن تلافيه وتداركه مستقبلاً خاصة أن محكمة الاستئناف المدني بحماه بوصفها ناظرة في قرارات رئيس التنفيذ المدني قد أمهلت جهتنا شهر ميلادي ينتهي في ..... من أجل الحصول على وقف التنفيذ أو إخلاء العقار
واستطراداً نلتمس مآلاً الحكم وفق مآل الادعاء وتضمين الجهة المدعى عليها الرسوم والمصاريف والنفقات والحد الأدنى للوكالة من الأتعاب

طبعاً تم تسمية الشهود بناء على طلب الجهة الموكلة ولدى سماع شهادتهم افادو بان البيع حقيقي ولا صحة لما ذكر وعليه تم رد طلب وقف التنفيذ ونفذ عقد الايجار واستلمه المدعى عليه الثالث من الموكلين وبعد فترة من التدقيق تم رد الدعوى بقرار مقتضب جداً مفاده ان قيود السجل العقاري ذات حجية مطلقة لا يجوز المساس بها.
وهنا يخطر ببالي تعليق ما هو مصدر اعتماد القرار 188 لعام 1926 كقانون وهل تتوافر فيه شروط اعتباره قانوناً يتم الاخذ به باعتبار انه صدر من الحاكم العسكري المعين من قبل الاحتلال الفرنسي في وقت كانت سلطات الدولة معطلة بسبب الاحتلال.
وبعد تعليق الزملاء سأوافيكم بنص الاستئناف والذي عنده انقطعت الدعوى من المكتب وانتقلت لعهدة محام ثان وان كنت لا زلت اتابع اخبارها من الزملاء.

[المحامي حازم زهور عدي]

ومن فقرات الاستئناف الذي تقدمت به اورد لكم ما يلي:
1-حيث أن القرار المستأنف قد صدر استناداً إلى كون المشتري مستنداً لقيود السجل العقاري و حيث أن المادة 13 من قانون السجل العقاري قد نصت على أنه لايمكن أن يتذرع بمفعول القيود، الأشخاص الآخرون الذين عرفوا، قبل اكتساب الحق، وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء هذا الحق أو لنزعه من مكتسبه لطفاً مادة 13 - قانون السجل العقاري - قراررقم (188) تاريخ1926/2/1
كل من يكتسب حقا في مال غير منقول مستندا على قيود وبيانات السجل العقاري يبقى لهذا الحق المكتسب. فان أسباب نزع هذا الحق منه الناشئة عن الدعاوى المقامة وفق الأحكام المادة (31) منالقرار (186) الصادرفي 15 آذارسنة 1926،والمادة (17) من هذا القرار،لايمكن أن يعترض بها تجاهه، ولايمكن أن تقرر الأحكام المتعلقة بهذه الدعاوى، إلغاءالحق المكتسب بالطريقةالقانونية.

غير انه لا يمكن أن يتذرع بمفعول القيود، الأشخاص الآخرون الذين عرفوا، قبل اكتساب الحق،وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء هذا الحق أو لنزعه من مكتسبه.
وفي جميع الأحوال، يحتفظ الفريق المتضرر بحق إقامة دعوى شخصية بمادة عطل وضرر على مسبب الضرر.
و حيث أن السجل العقاري يتألف من مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وتعين حالته الشرعية، وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه، وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به ويتألف هذا السجل من دفتر الأملاك والوثائق المتممة )دفتراليومية، محاضرالتحديد والتحرير، خرائط المساحة، الرسوم المصورة بواسطة الطيارات، ورسوم المسح، والأوراق المثبتة ( لطفاً مادة 1 - قانون السجل العقاري
إن السجل العقاري هو مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وتعين حالته الشرعية، وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه، وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به. يتألف هذا السجل من دفتر الأملاك والوثائق المتممة)دفتراليومية، محاضر التحديد والتحرير، خرائط المساحة، الرسوم المصورة بواسطة الطيارات، ورسوم المسح، والأوراق المثبتة).
و حيث أن المشتري كان على علم (أو كان يجب أن يكون على علم) بوجود أسباب داعية لنزع الملكية كون الأوراق الثبوتية هي جزء لا يتجزأ من قيود السجل العقاري و حيث أن هذا الواقع يوجب على المشتري أن يتبصر حقيقة الأمر و يتبين فيما إذا كان تملك البائع قد بنى على سبب صحيح لا أن يكتفي بالاطلاع على بيان القيد العقاري و الاكتفاء بما ورد فيه و حيث أن المشتري قد أهمل هذا الواجب و لم يطلع على الوثائق المتممة لملكية البائع أو أنه أقدم على هذا التصرف و من واجبه أن يكون عالماً بحقيقة الأمر فإن أثر ذلك يرتد عليه و يكون التسجيل قد بنى على سبب غير صحيح و بالتالي فهو غير محصن.


وقد علمت من الزملاء مؤخراً ان المحامي الذي تابع الدعوى قد طلب استكمال نصاب الشهادة لجهة ان البيع يخفي رهناً وأجابت المحكمة طلبه.</B></I>