حجية قيود السجل العقاري بين النص والتطبيق

حجية قيود السجل العقاري بين النص والتطبيق
بقلم المحامي الأستاذ محمد أحمد العبيدي
من فرع درعا

المقدمة :
كانت مجلة « المحامون » قد نشرت قرار محكمة النقض (الغرفة المدنية الثالثة) رقم 2347/2198 أساس تاريخ 30/10/2006 وقد أشبع هذا الموضوع بحثاً من سيادة رئيس التحرير والسادة الزملاء في منبرنا مجلة « المحامون » . وبين يدي القرار رقم 45 أساس 2 لعام 2005 الصادر عن مقام محكمة البداية المدنية بدرعا بصفتها مرجعاً استئنافياً لقرارات مدير المصالح العقارية وهذا القرار يستحق أن ننحني له احترماً وإجلالاً لأنه أعطى صاحب الحق حقه بأقصى سرعة وطبق القانون بروحه وجوهره وحرفيته فالسرعة هي جوهر العدالة خاصة في هذا الوقت الذي يستمر فيه النزاع بين الطرفين المتخاصمين ويمتد لسنوات طويلة يفقد فيها المتخاصم ثقته بالقضاء وينفد صبره ويخسر ماله . وطالما أن القضاة والمحامون هما جناحي العدالة لذلك أجد من واجبي تسليط الضوء على هذا القرار الذي يعدّ من القرارات النيرة الصادرة عن القضاء السوري . وبهدف تعميم الفائدة القانونية بين الزملاء يتعين استعراض مراحل النزاع حتى يتبين لنا أهمية القرار آنف الذكر .





في الوقائع :
1 - بتاريخ 13/5/1990 أصدرت محكمة الاستئناف المدني بدرعا القرار رقم 57 س/313 ق لعام 1990 حيث نصت الفقرة الرابعة منه (فسخ تسجيل المحضر .... من منطقة الحراك العقارية وتسجيل المحضر المذكور بكامل سهامه باسم المستأنف تبعياً .....) .
2 - بعد أن قررت محكمة النقض (غرفة المخاصمة) وقف تنفيذ القرار آنف الذكر أصدرت بتاريخ17/10/1993 القرار رقم 132س/123 ق لعام 1993 الذي نصت الفقرة الأولى منه (إبطال الحكم رقم 313 الصادر عن أكثرية محكمة الاستئناف في درعا بتاريخ 13/5/1990 الصادر في القضية رقم 57 لعام 1990 واعتبار هذا الحكم يقوم مقام التعويض) .
3 - استناداً لقرار محكمة النقض (غرفة المخاصمة) قام طالب المخاصمة بوضع القرار آنف الذكر بالتنفيذ المدني بالملف التنفيذي رقم 306 لعام 1995 . وبتاريخ 30/1/1995 أصدرت رئاسة التنفيذ المدني بدرعا القرار الآتي : ( .... وحيث إن قرار المخاصمة قد قضى بإبطال الحكم الاستئنافي رقم 313ق/57 س لعام 1990 واعتبار قرار المخاصمة يقوم مقامه أي يعيد تسجيل العقار بكامل سهامه باسم م...... وتسطير كتاب بذلك للسجل العقاري بتنفيذ مضمونه أصولاً) .
4 - استناداً لقرار رئاسة التنفيذ المدني المنوه عنه آنفاً تم تسطير كتاب إلى دائرة السجل العقاري بدرعا وتم تسجيل كامل سهام العقار رقم 109 من منطقة الحراك العقارية باسم طالب المخاصمة م......
5 - قام المطلوب التنفيذ ضده ع...... باستئناف قرار رئاسة التنفيذ المدني بدرعا وبتاريخ 10/4/2001 أصدرت محكمة الاستئناف المدني بدرعا القرار رقم 200 س/359 ق لعام 2001 يقضي من حيث النتيجة (رد الاستئناف شكلاً وموضوعاً) فأصبح قرار رئاسة التنفيذ المدني بدرعا محصناًُ من كل المطاعن وعنواناً للحقيقة ومكتسباً الدرجة القطعية .
6 - قام المطلوب التنفيذ ضده ع...... بتجديد الملف التنفيذي المنوه عنه آنفاً بالملف التنفيذي رقم 714 وبتاريخ 30/9/2003 أصدرت رئاسة التنفيذ المدني بدرعا قراراً مؤكداً لقرارها السابق الصادر بتاريخ 30/1/1995 قضى من حيث النتيجة (.... إعادة الحال إلى ما كانت عليه قبل تنفيذ قرار محكمة الاستئناف المدنية رقم 313 ق/57 س تاريخ 13/5/1990لجهة تسجيل العقار رقم 109 بكامل سهامه باسم ...... استناداً لقرار محكمة النقض (غرفة المخاصمة) رقم 132س/123 ق لعام 1993 .
7 - خلافاً لأحكام القرارين 188 و189 ل.ر. لعام 1926 ولقرار محكمة النقض (غرفة المخاصمة) ولقرار رئاسة التنفيذ المدني بدرعا المصدق استئنافاً والمؤكد عليه بالقرار الصادر عن رئاسة التنفيذ المدني بدرعا بتاريخ 30/9/2003 تم سهواً وتحويراً وبصورة مخالفة لقيود السجل العقاري إعادة تسجيل العقار رقم 109 من منطقة الحراك العقارية باسم المطلوب التنفيذ ضده ع...... بموجب قرار محكمة الاستئناف المدني رقم 313ق/57 س لعام 1990 المبطل والملغى بموجب قرار محكمة النقض (غرفة المخاصمة) المنوه عنه آنفاً وقام فوراً بنقل ملكية العقار إلى اسم ولده في قيود دائرة السجل العقاري .
8 - رفض السيد رئيس التنفيذ تجديد الملف التنفيذي وإعادة تسجيل العقار باسم الموكل بحجة أن القرار المطروح للتنفيذ قد تم تنفيذه ...!!!!
9 - حيث تقدم الموكل باستدعاء إلى السيد مدير المصالح العقارية طالباً منه تصحيح الخطأ والسهو والتحوير وتنفيذ حكم محكمة النقض (غرفة المخاصمة) وحسب قرار رئاسة التنفيذ المدني بدرعا بتاريخ 30/1/1995 والمصدق استئنافاً والمؤكد عليه بالقرار الصادر عن رئاسة التنفيذ المدني بدرعا بتاريخ 30/9/2003 عملاً بأحكام القرارين 188 و 189 ل.ر. لعام 1926.
10 - بتاريخ 20/3/2005 قرر السيد مدير المصالح العقارية (رد الطلب لترتب حقوق للغير على صحيفة العقار رقم 109 من منطقة الحراك العقارية) .
11- بتاريخ 8/5/2005 أصدرت محكمة البداية المدنية بدرعا بصفتها مرجعاً لقرارات مدير المصالح العقارية بدرعا القرار رقم 2 س/45 ق أنشره كاملاً تعميماً للفائدة القانونية :
باسم الشعب العربي في سورية
القاضي : محمد أمين اشريفة .
المساعد : صلاح قداح .
المستأنف : م...... وكيله المحامي ......
المستأنف عليه : السيد مدير المصالح العقارية بدرعا إضافة لوظيفته .
القرار المستأنف : الصادر عن السيد مدير المصالح العقارية بدرعا رقم21 تاريخ 20/3/2005 والمتضمن من حيث النتيجة : (رد طلب المستدعي لترتب حقوق للغير على صحيفة العقار ......
أسباب الاستئناف :
1 - بتاريخ 13/5/1990 أصدرت محكمة الاستئناف المدني بدرعا القرار رقم 57 أساس 313 قرار لعام 1990 حيث نصت الفقرة الرابعة منه : فسخ تسجيل المحضر رقم 109 من منطقة الحراك العقارية وتسجيل المحضر بكامل سهامه باسم المستأنف تبعياً ......
2 - قررت محكمة النقض (غرفة المخاصمة) وقف تنفيذ القرار آنف الذكر وأصدرت بتاريخ 17/10/1993 القرار رقم 132 س/123 ق لعام 1993 التي نصت الفقرة الرابعة منه : إبطال الحكم رقم 313 الصادر عن أكثرية محكمة الاستئناف في درعا بتاريخ 13/5/1990 الصادر في القضية رقم 57 لعام 1990 واعتبار هذا الحكم يقوم مقام التعويض .
3 - المستأنف وضع القرار آنف الذكر بالتنفيذ المدني بالملف التنفيذي رقم 106 لعام 1995 وتم تسطير كتاب إلى دائرة السجل العقاري بدرعا وتم تسجيل كامل سهام العقار رقم 109 من منطقة الحراك العقارية باسم المستأنف وبقيت الإشارات بما فيها إشارة وقف تنفيذ حكم محكمة الاستئناف الملغي مثقلة بها صحيفة العقار كما هي.
4 - تسجيل العقار موضوع الاستئناف تم سهواً وخطأ من مدير المصالح العقارية استناداً لقرار محكمةالاستئناف المدني رقم57س/313لعام1990 رغم أنه مبطل وملغي .
5 - انهيار ملكية وعدم قانونية تسجيل ع...... يستتبع حكماً انهيار ملكية ولده ي...... بما أنه خلف خاص عالم بالخطأ المفترض .
6 - المستأنف عليه لا يملك حق الإصرار على عدم تنفيذ حكم قضائي مبرم بموجب قرار محكمة النقض ومحال إليه حسب الأصول .
في الشكل :
لما كان القرار المستأنف صدر بتاريخ 20/3/ 2005 والاستئناف واقع بتاريخ 23/3/2005 مما يجعله واقع ضمن المدة القانونية وجديراً بالقبول شكلاً.
في الموضوع :
لما كان من الثابت من القرار المستأنف بأن السيد مدير المصالح العقارية بدرعا قد استند في تسجيله للعقار رقم 109 من منطقة الحراك العقارية في قيوده على القرار 313 لعام 1990 الصادر عن محكمة الاستئناف المدني بدرعا . ولما كان من الثابت بأن القرار رقم 313 تاريخ 13/5/1990 قد تم إبطاله بموجب القرار رقم 123 س/57 ق4 تاريخ 27/10/1993 الصادر عن محكمة النقض (غرفة المخاصمة) والمتضمن من حيث النتيجة إبطال الحكم الاستئنافي رقم 313/57 تاريخ 13/5/1990 واعتبار قرار المخاصمة يقوم مقامه أي يعيد الحال إلى ما كانت عليه قبل ذلك وحيث إن ع...... قام بتنفيذ القرار رقم 313 تاريخ 13/5/1990 وقام بتهريب العقار موضوع الدعوى والخصومة ما زالت منظورة أمام محكمة النقض (غرفة المخاصمة) إلى ع ...... ابنه وبالتالي فإن التواطؤ مفترض بينهما وإذا كان لصاحب التسجيل الآن حقوق . عليه أن يراجع الذي باعه وإن القرار المستأنف مخالف للأصول والقانون لأن المستأنف عليه نصب من نفسه مدافعاً عن المدعو ي...... عندما رد طلب المستأنف لترتب حقوق للغير الأمر الذي يتعين معه فسخ تسجيل العقار وإعادة تسجيله بكامل سهامه وحفظ حق المدعي بمراجعة القضاء العادي لأن القرار المستأنف لا ينطبق وأحكام القرار 189 لعام 1926 ولا يندرج ضمن صلاحياته لأنه أباح تعطيل القرارات القضائية المكتسبة الدرجة القطعية والتي لم يتبعها ولم ينفذها .
لذلك وعملاً بأحكام القرار 189 لعام 1926 والمرسوم التشريعي رقم 105 وتعديلاته .
أقرر :
1 - قبول الاستئناف شكلاً .
2 - قبوله موضوعاً وفسخ القرار المستأنف وتسجيل العقار رقم 109 من منطقة الحراك العقارية بكامل سهامه على اسم المستأنف م......
3 - حفظ حق المدعو ي..... بمراجعة القضاء.
قراراً صدر بتاريخ 29 ربيع الأول لعام 1426 هجري الموافق 8/5/2005 .
التعليق :
- الأهمية الكبرى لهذا القرار تنبع من أنه صدر في غرفة المذاكرة واعتبر أن الغش والتواطؤ مفترض بحكم القانون وفي هذا تقول محكمة النقض السورية بقرارها رقم 1529س/567ق لعام 1997: (العلاقة الزوجية أو القرابة قرينة قضائية على صورية العقد إلى أن يثبت العكس ويمكن نفي الصورية بكل وسائل الإثبات) .
والمادة 13 من القرار 188 ل.ر. لعام 1926 تنص على أنه : (...... غير أنه لا يمكن أن يتذرع بمفعول القيود الأشخاص الذين عرفوا قبل اكتساب الحق وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء الحق أو لنزعه من مكتسبه ......) .
والهيئة العامة لمحكمة النقض السورية تؤكد بقرارها رقم 111 س/73 ق لعام 1997: (إذا ثبت عدم أحقية بائع العقار بملكيته فإن ذلك ينعكس على خلفه الخاص لأن انهيار تملك البائع للشقة يستتبع حتماً انهيار حق المشتري منه بمواجهة من هم أصحاب الإشارات والحقوق الثابتة بأحكام قطعية) .
وفي قرار آخر تقول الهيئة العامة لمحكمة النقض السورية بقرارها رقم 241 س/166 ق لعام 1998 :
(إن البيع وما تبعه إذا كان مبنياً على أساس حكم مكتسب الدرجة القطعية فإن هذا الحكم ينهي النزاع ويمتنع على المحكمة التي أصدرته العدول عما قضت به كما يمتنع على سائر المحاكم والدوائر إعادة النظر فيه إلا إذا طرح النزاع أمامها عن طريق الطعن بالحكم وإنه من غير الجائز إعادة النظر بالأحكام القطعية إلا في حال التصحيح والتفسير) .
الخاتمة :
لقد نشرت الصحف اليومية في الفترة الأخيرة كثيراً من حوادث النصب والاحتيال حيث تقوم العصابة بواسطة تزوير هوية المالك الحقيقي أو إقامة دعوى بتبليغات مزورة وغير حقيقية وتعمد إلى تسجيل عقارات أثمانها مئات الملايين باسم أحد أفرادها ثم تعمد إلى بيع العقارات إلى أشخاص آخرين قد يكونون حسني النية ولو طالبنا صاحب العقار الأصلي بإقامة دعوى أساس الحق وإثبات الغش والتزوير لضاع حقه فإضافة إلى الجهد والوقت والنفقات والمصاريف قد لا يكون هناك تواطؤ بين العصابة وبين الشاري الذي قد يكون حسن النية فماذا نفعل ؟؟؟؟ إن الحجية المطلقة التي أعطاها القانون لقيود السجل العقاري والتي خفف منها بالمادة 13 من القرار 188 ل.ر. لعام 1926 ليست هي الحل على ضوء التطورات الراهنة ويتعين أن يتدخل المشرع لحفظ الحقوق .
ورأيي أن القرار موضوع التعليق حسب تسلسل وتطورات أحداثه هو قرار جريء وفي مكانه الصحيح وموافق لقرار محكمة النقض (الغرفة المدنية الثالثة) رقم 2347/2198 أساس تاريخ 30/10/ 2006 وأفسح المجال لجناحي العدالة للمناقشة والرأي الآخر .
المحامي
محمد أحمد العبيدي


المصدر مجلة المحامون نقله للمنتدى المحامي حازم زهور عدي