ابطال تسجيل

[المحامي حازم زهور عدي]

عرضت دعوى على استاذي عندما كنت مدرباً وتفاصيلها شخص استدان مبلغاً من المال وضماناً للدين قام الدائن بإقامة دعوى تثبيت بيع على عقار عائد للمدين وحضر المدين وأقر بصحة الدعوى واكتسب القرار الدرجة القطعية وقبض المبلغ الذي هو دين ولما انتهت المدة المحددة بينهما بادر المدين لدفع المبلغ المترتب عليه واسترداد العقار إلا أن الدائن رفض قبض المبلغ ورد العقار الذي أكثر من قيمة الدين بكثير وكان رأي استاذي إقامة دعوى إبطال بيع وتم ذلك ورأيت أن القرار القاضي بتثبيت بيع فصل في النزاع بقضاء خصومة ولا يجوز الاعتراض على القرار القضائي إلا وفق الطرق المحددة في القانون وليس منها طلب إبطال البيع لأنه لكل حق دعوى واحدة تحميه والمحكمة استنفذت ولايتها بالنظر في النزاع بإصدارها قرار تثبيت البيع استناداً إلى إقرار المدعى عليه.
واثناء بحثي على انترنت في المواقع القضائية العربية عثرت على حكم صادر عن محكمة التميز الاتحادية العراقية برقم 2234 تاريخ 25/2/2007 مفاده:
إذا سجل العقار باسم المدعى عليه بناءاً على قرار حكم قضائي بتمليكه هذا العقار فليس من حق المدعي مالك العقار إقامة الدعوى لإبطال التسجيل وإنما يجب إقامة الدعوى لإبطال الحكم الذي تم بموجبه تسجيل العقار بالطرق القانونية ومن ثم إقامة الدعوى لإبطال سند التسجيل مستنداً إلى هذا الحكم.
وفي وقائع الدعوى:

لدى التدقيق والمداولة وجد أن الطعن التمييزي مقدم ضمن المدة القانونية قرر قبوله شكلاً. ولدى عطف النظر على الحكم المميز وجد أنه صحيح وموافق للقانون. ذلك أن المميز/المدعي كان قد أسس دعواه البدائية المستأنف حكمها بالاضبارة الاستئنافية المميز حكمها على تزوير الوكالة العامة التي استعملتها شقيقته بالحضور نيابة عنه بدعوى التمليك (4427/ب/995) وبما أن أساس تسجيل العقار باسم المميز عليه الأول (م) هو الحكم الصادر بدعوى التمليك فإن إقامة دعوى إبطال القيد هذه قبل الطعن بحكم التمليك والذي لا زال قائماً بالطريق القانوني وإبطاله كي يعد سنداً في إثبات دعوى إبطال القيد المنظورة لا سند له من القانون وبناءاً عليه فإن دعوى المميز (أصبحت للأسباب أعلاه) فاقدة لسندها القانوني ويقتضي ردها وهذا ما قضى به الحكم المميز قرر تصديقه ورد اللائحة التمييزية مع تحميل المميز رسم التمييز وصدر القرار بالاتفاق في 8/صفر/1428هـ الموافق ليوم 25/2/2007م.
أرجو من السادة الزملاء التعليق وإبداء الرأي.

[المحامي ناهل المصري]

من جهة فإن قرار المحكمة بعدم إبطال القيد المستند لحكم قضائي قرار صحيح ولا يجوز إبطال هذا القيد إلا بعد معالجة الحكم القضائي مستند التسجيل.
ولكن من جهة أخرى فبرأيي أنه لا يوجد في (القانون السوري) شيء اسمه إبطال حكم قضائي. (ولا أدري إن كان لإبطال الحكم مستند في القانون العراقي)
فالحكم القضائي له حجية مطلقة وهو عنوان الحقيقة متى اكتسب الدرجة القطعية ولا يجوز إبطاله بأي حال من الأحوال
الإجراء الصحيح لمعالجة مثل هذا الوضع يكون باللجوء لأحد الحلول المنصوص عليها في القانون متى توفرت شروطها. مثل طلب إعادة المحاكمة في حال توفر أحد الشروط المنصوص عليها بالمادة 241 أصول.

ولو وجد شيء اسمه إبطال حكم قضائي لما انتهت دعوى بنزاع فكلما صدر حكم قضائي فيها يقوم الخصم بإقامة دعوى إبطال حكم قضائي.... وهكذا....

وكذلك دعوى فسخ التسجيل مستوجبة للرد إن أقامها البائع لأن التسجيل مستند

[المحامي عارف الشعَّال]

في الواقع إن المسألة التي طرحها الأستاذ حازم على غاية من الأهمية لأنها تتجاوز ابطال أو فسخ تسجيل العقار نتيجة صورية التسجيل على اعتبار أنه يخفي رهناً ، و التي يمكن معالجتها بدعوى فسخ أو ابطال تسجيل كلاسيكية .
وإنما تتصل بالحكم القضائي المبرم الذي تم تسجيل العقار بموجبه بما له من حجية معروفة .
و هذه الحالة إحدى أهم المخاطر التي تثيرها الدعوى الاقرارية التي باتت شائعة جداً هذه الأيام .

فلو تم تسجيل هذا العقار صورياً بمعاملة فراغ عادية ، لما واجهنا أي مشكلة أو عقبة في اللجوء للقضاء للطعن بهذا التسجيل بسبب صوريته ، أو إخفائه رهناً ، و لكن المطلوب في حالتنا هذه تجاهل قرار قضائي مبرم بذات الموضوع و بين ذات الأطراف ، و تجاهل حجيته المطلقة في هذه الحالة و إعادة طرحه مجدداً أمام القضاء ، و السؤال ما هي الطريقة المناسبة لذلك ؟ .

لا أعتقد أن أي طريق قضائي وفق الاجتهاد الحالي يمكن أن يجدي نفعاً في مثل هذه الحالة ، و أعتقد أن القضاء في حال تساهل بمثل هذه الحالات و فتح الباب أمام إعادة النظر بالقضية مجدداً ، لمجرد أن القضية الاقرارية تتعلق بعقد صوري يخفي رهناً مخالف للنظام العام ، لفتحنا الباب أمام طرق جديدة للطعن لم ينص عليها المشرع ، و لخصومات لا تنتهي أبداً .

و أعتقد أن القضاء و الفقه حينما وقفا بوجه الطعن بالحكم المبرم حتى لو كان هذا الحكم باطلاً و مخالف للنظام العام ، قد أحسنا بذلك ، وأحسنا باستثناء حالة انعدام الحكم كما هو معروف .

فقد استقر الاجتهاد القضائي في العديد من أحكامه على :

(( الحكم القطعي يحوز حجية الأمر المقضي به حتى لو كان مشوباً بعيب في الشكل أو الموضوع حتى لو كان مخالفاً للنظام العام ، و بالتالي يمتنع على الخصوم في الدعوى التي صدر بها العودة إلى المناقشة في المسألة التي فصل بها ، و لو بأدلة جديدة ، أو بواقعة لم يسبق إثارتها { هيئةعامة – قرار 25 لعام 1978 } ))

نقض قرار 1352 – أساس 1893 – تا 25/9/2000
كذلك القرار 1182 – أساس 2160 – تا 31/7/2000

موسوعة الحسيني – ج1 – قا 2451

و يقول الدكتور أحمد أبو الوفا في مرجعه القيّم ( نظرية الأحكام في قانون المرافعات ) طبعة عام 1957 – فقرة 147 – ص281 :

(( .. إن قاعدة عدم جواز رفع دعوى مبتدأة بطلب بطلان الحكم ، لا تبنى فقط على مبدأ حجية الشيء المحكوم به ، و إنما أساسها أيضاً عدم جواز الطعن في الأحكام و التمسك ببطلانها إلاّ بمراعاة الإجراءات و المواعيد و الأوضاع التي نص عليها قانون المرافعات ، فإن هذه القاعدة الأخيرة من النظام العام ، فقانون المرافعات نص على أنه يجب على المحكمة أن تقضي من تلقاء نفسها بعدم قبول الطعن – لرفعه في غير ميعاده - ، كما أنه من القواعد الأساسية أنه لا يجوز ولوج طرق الطعن إلاّ في الأحوال التي نص عليها المشرع ، و هذه القاعدة من النظام العام ، فعلى المحكمة أن تقضي من تلقاء نفسها بعدم قبول الطعن كلما تخلف شرط الصفة أو المصلحة .
و إذا كان لمحكمة الطعن أن تحم من تلقاء نفسها بعدم قبول الطعن إذا تخلف شرط من شروط قبوله ، فمن باب أولى يكون للمحكمة أن تحكم بعدم قبول الدعوى التي ترفع بطلب بطلان الحكم في غير حالات الانعدام . ))

و عليه أرى أن المالك الأول للعقار المطلوب فسخ تسجيله قد ارتكب جريمة بحق نفسه ، حينما قام بالإقرار ببيع العقار بحكم قضائي رغم أن حقيقة هذا البيع إخفاء رهن – و الكل يعرف مدى قوة و حجية الحكم القضائي المبرم – و عليه أن يتحمل نتيجة ما صنعت يداه ، إذ كان يتوجب عليه أن يختار طريق آخر لعقد الرهن بعيداً عن القضاء الذي استغله كمطية لهذه العملية .

أما بالنسبة للاجتهاد الصادر عن محكمة التمييز العراقية ، فيتعذر مناقشته قبل الاطلاع على قانون أصول المحاكات في العراق و معرفة ما إذا كان المشرع العراقي أخذ بمبدأ الطعن بالحكم بدعوى البطلان خلافاً للمشرع السوري و المصري ، و ما هي الشروط لمثل هذا الطعن و المدة ... الخ

[المحامي حازم زهور عدي]

كما تفضلت استاذ عارف إن طرق الطعن القانونية غير كافية لتقرير بطلان هذا الحكم ولو أنه يمكن الاحتيال على القانون بإقامة دعوى اعتراض الغير من مشتر أخر مزعوم أو دائن مزعوم وللمعترض التمسك ببطلان البيع استناداً الى مخالفته النظام العام إلا أن ذلك يبقى محفوفاً بمخاطره وصعوبته ومعرض للانهيار والسقوط.

[المحامي: محمد المطر]

بسم الله الرحمن الرحيم

الاسناذ حازم الزملاء الأعزاء تحية وبعد: اضافة لماأفاضا به الزميلين ناهل وعارف من ردود قيمة مشكورين عليها فان المدين هو من أضاع عقاره بتهاونه فيه فإقراره للدائن بدعوى تثبيت بيع عقار التي اقامها الدائن بمواجهته اصبح العقار ملكا للدائن ومبلغ الدين هو ثمن له والاقرار حجة قاصرة على المقر ولا يجوز تكذيب الإقرار الا بحكم ولايجوز الرجوع عنه الا بغلط بالواقع وأنا برأيي:
فان لم تكن هناك حالة من حالات الانعدام يلجأ اليها المدين لتقرير انعدام الحكم القضائي القاضي بالتسجيل0
او حالة من حالات اعادة المحاكمة 0كما ذكر الاستاذ المصري برده مشكورا0
فان الطريقة الوحيدة هي إقامة دعوى لإبطال هذا الإقرار إذا حقق حالة من الحالات المنصوص عنها في المواد/96-97-99 /بينات واذا استطاع المدين إبطال إقراره استطاع التصدي للقرار القضائي واعادة عقاره له0
فالاجتهاد العراقي صحيح لان التسجيل بني على حكم قضائي قطعي هوعنوان الحقيقة وحجة على الناس كافة ويجب لابطاله التصدي لهذا الحكم القضائي بالطرق المقبولة قانوناوقصد المشرع العراقي(اعادة المحاكمة - انعدام الحكم ) أما اقامة دعوى ابطال بيع أوفسخ تسجيل او ابطال عقد عقاري من قبل المدين للتصدي للتسجيل المستند الى حكم قضائي قطعي فليس لها اي اساس قانوني وسترد الدعوى في حال احتج الدائن بالحكم القضائي القطعي الا اللهم اذا حضر الدائن واقر للمدين بدعواه فسوف يعود العقار للمدين هذا ما هداني الله اليه والله الموفق وشكرا للجميع0