تصرف من غير مالك

تحية للمحامين الموقرين
ابي كان امياً لا يقرأ و لا يكتب , وجد شخص ساكن بغرفة بارض مجاورة لارضه فعرض ذلك الشخص على جدي ان يتبادلا انصاف العقارين بحجة ان ذلك سيجعل كل منهما قادرا على اخذ رخصة بناء لان الضابطة تطلب واجهة بطول معين فوافق جدي ظاناً منه انه مالك ذلك العقار و بصما على ورقة التبادل
الان ورثنا العقار من جدي و اذ بمالكي العقار المجاور الاصليين و بموجب قيد عقاري باسمائهم اتو ليطالبونا بارضهم
و الشخص النصاب بنى بارضنا غرفتين منذ فترة قبل مجيئ المالكين
اعترض اصحاب الارض المجاورة على ذلك الشخص عبر البلدية فتحجج ذلك الشخص بانه ساكن بارضنا الان و انه رفع دعوى تثبيت بيع دون سند بيع على ارض المالكين و وضع اشارة بالدعوى مستندا ان التبادل دليل تعارف الجيران انه مالك بموجب بيع حصل سابقا مع اصحاب الارض
بادرنا بالشكوى عليه بالبلدية لاخراجه و ايقافه فتحجج بانه يملك علينا ورقة تبادل
فقالت البلدية انه علينا اللجوء للقضاء لانه اولاً ليس جالسا بارض الجار و بينهم دعوى تثبيت بيع و لانه يملك علينا سند تبادل فلا دخل للبلدية بهذا الامر بحسب قولهم
فما رايكم و ما تنصحون به ؟
اقام دعوى بتثبيت بيع على جارنا و ليس لديه سند بيع و بنى بارضنا مانعا البلدية من اخراجه لحوزته سند تبادل , و هو يبني غرف اخرى بالنصف الذي اخذه منا , و اصحاب العقار الاصليين يطالبوننا بنصف عقارهم
فهل التبادل يفيده للبقاء ؟
توافقا نحن و اصحاب الارض المجاورة باخراجه من عقارينا و ايقافه من البناء بارضنا , لكن هنالك من قال لن تفيدنا الدعوى لانه يملك ورقة التبادل
فما رايكم
شكرا لاهتمامكم مقدما

[محمد ريحان]

إذا كان هناك بشكل جدي دعوى تثبيت بيع بين هذا الشخص و ملاك العقار الأصليين بخصوص قطعة الأرض التي تم التبادل عليها فيفضل التريث حتى تفصل هذه الدعوى ، فقد تكون من صالحكم و تغنيكم عن رفع دعوى ، ثم على فرض قمتم برفع الدعوى عليه قبل أن تفصل دعواه بمواجهة الملاك من الممكن أن توقف المحكمة النظر في دعواكم حتى الفصل في دعواه لأن البت في دعواكم متوقف على نتيجة دعواه هو ، أما إن لم يك صادقاً و لم يكن هناك دعوى تثبيت بيع أصلاً أو كانت الدعوى المزعومة غير جدية و لا تقوم على أساس أو الغاية منها مجرد المماطلة و التسويف و الكيد فيمكنكم في هذه الحالة رفع الدعوى مباشرة و إن المحكمة لن توقف النظر فيها لحين البت بدعواه المزعومة إذا تبين لها عدم جديتها ، هذا من ناحية مبدأ رفع الدعوى ، أما من ناحية ثبوت الحق فالعبرة في إثبات الملكية في العقارات هي لقيود السجل العقاري ، و عقد المبادلة الذي يحتج به لا قيمة قانونية له في إثبات الملكية له إذا كان العقار لم يزل على اسم مورثكم في السجل العقاري ، و إذا أراد هذا الشخص الاستناد إلى عقد المبادلة لإلزامكم بتسجيل القطعة المبادل عليها على اسمه في السجل العقاري ، فيمكنكم الدفع ببطلان عقد التبادل أصلاً لانعدام المقابل فكيف يبادل شيء لا يملكه على شيء آخر لا يملكه ؟! ( فاقد الشيء لا يعطيه ) اللهم إلا إذا استطاع بموجب دعواه المزعومة الحصول على حكم قضائي بثبوت الملكية له لتاريخ يعود إلى ما قبل عقد التبادل ، لذلك قلت إن الفصل في دعواكم يمكن أن يتوقف على نتيجة الفصل في دعواه .

شكرا لك استاذ محمد على اهتمامك بسؤالي
بناء على نصيحتك ساتريث بالدعوى
لكن اعطك معلومة ان من بنى بارضي ليس من قام بالتبادل بل ورثته
من قام بالتبادل لم يبني بارض مورثي ابدا و مضى على التبادل اكثر من 35 سنة , انما احد ورثته و المورث المبادل لم يرفع دعوى ابدا . فبعد وفاته سكن حفيده بالغرفة ذاتها و اقام منذ فترة دعوى على اصحاب الارض المجاورة و فقط وضع اشارة على عقار جاري و لم يتابع الدعوى و عندما شطبت الدعوى لعدم متابعته لها , و عند اعتراض المالكين عاد و جددها ثم اهملها و لم يبلغ الا واحد من اصل 20 مالك و شطبت مرة اخرى و استمر بوجوده بالارض , و يبني الان بارضي و ليس بارض الجوار لان بحسب ما سمعت سيمنعه المالكون من البناء اما نحن فلا لانه يملك سند تبادل علينا
هل عدم متابعة الوريث للدعوى مرتان دليل عدم الجدية بالدعوى ؟
و هل عدم بناء المورث الذي بادل جدي و عدم اقامته اي دعوى هو دليل لصالحنا ؟
و هل يمكن لاصحاب الارض المجاورة ان يخرجوه من ارضهم باسترداد حيازة و ان يمنعوه من البناء ايضا ؟
و هل ان اخرجوه من الارض باسترداد حيازة هل يمكنه البقاء بارضنا بناء على سند التبادل ام يمكننا اخراجه ايضاً ام نتركه بارضنا ريثما تنتهي الدعوى التي تنشطب و تعاود التجديد ثم تنشطب ثم تجدد و هلمجرة ؟
و هل ان لم يثبت ملكيته فهل يحق له المطالبة بما بنى رغماً عنا و عن المالكين للعقار المجاور ؟
و هل يحق لمالكي العقار المجاور مطالبته باجر مثل عن سكنه بعقارهم عن 40 سنة مضت ؟
و هل يحق لهم سجن الوريث باغتصابه العقار لانه سكن بالغرفة بعد ان بقيت الغرفة خالية من احد لسنتان بعد وفاة المورث المبادل فاتى الوريث و سور الارض و سكن بالغرفة دون سند ملكية و دون حتى اشارة دعوى من مورثه ؟

[محمد ريحان]

نعم ... إن عدم متابعة الدعوى و تركها لتشطب أكثر من مرة وعدم القيام بالتبليغات اللازمة هو دليل على عدم الجدية ، أما عدم قيام مورثه المبادل بالبناء أو رفع الدعوى فليس بالدليل القوي في صالحكم و لا يوجد ما يمنع الوارث قانوناً من إقامة هذه الدعوى ( مع ملاحظة أنها إذا تركت لمدة خمسة عشر عاماً فإنها تسقط بالتقادم ).
نعم يستطيع أصحاب الأرض المجاورة منعه من البناء و إخراجه من الأرض بدعوى استرداد الحيازة أو وقف الأعمال الجديدة أو منع المعارضة بحسب الأحوال ، و تملكون أنتم هذا الحق أيضاً في ما يخص أرضكم مع ملاحظة أنه لا يستطيع أن يتمسك بالتقادم المكسب لأن الأرض كما فهمت منك محددة و محررة فهي غير قابلة للتملك بالتقادم مهما طال وقت وضع اليد ، و ورقة التبادل ليست بحجة فقد تكلمت عن بطلانها ،ودعواه المزعومة غير جدية و لن توقف النظر في دعواكم و ما عليكم إن احتج هو بدعواه إلا أن تثبتوا عدم جديتها على النحو الذي ذكرته أمام المحكمة الناظرة بدعواكم.
إذا لم يستطع إثبات ملكيته للأرض في نهاية المطاف ، فمآل البناء الذي بناه فيه تفصيل :
1 – إن كان حين بنى يعتقد و بحسن نية أنه مالك للأرض التي بنى عليها فإنه يستطيع أن يطالب مالك الأرض بقيمة البناء ، و إذا كانت قيمة البناء تفوق قيمة الأرض فإنه يتملك الأرض مقابل دفع قيمتها للمالك الأصلي و لا يحق لمالكي الأرض مطالبته بأجرة البناء الذي شغله طيلة المدة التي كان فيها حسن النية .
2 – أما إذا كان حين بنى سيء النية ، أي يعلم أنه ليس بمالك للأرض التي بنى عليها ( و هذا هو الأغلب ) فإنه يجبر على هدم البناء و إزالته ، إلا إذا رأى مالك الأرض إبقاء البناء في مقابل دفع قيمة مواد البناء للباني محسوماً منها النفقات التي كان سيتكبدها إذا أراد هدم البناء و ترحيله و يحق لمالكي الأرض في هذه الحالة مطالبته بمثل أجر العقار الذي شغله طيلة المدة.
لا أنصح بإقامة دعوى جزائية بجرم غصب عقار فهي غير مجدية من ناحيتين :
1 – الأصل أن هذا النوع من الجرائم و المسماة بالجرائم المستمرة أنها لا تتقادم طالما استمر الفعل المكون لها و هو فعل الغصب هنا ، فإذا انتهت حالة الاستمرار ( و هو هنا الغصب أو وضع اليد ) فإن مدة التقادم تبدأ ، و لكن للأسف هناك اجتهاد لمحكمة النقض لدينا سار على خلاف هذا الأصل و اعتبر مدة التقادم تبدأ من يوم وضع اليد و إن استمر ! و على هذا الاجتهاد فالجريمة ساقطة بالتقادم .
2 – بغض النظر عن موضوع التقادم ، من المؤكد أن المدعى عليه سيدفع بمدنية النزاع ، و دفعه هذا قوي و منتج خاصة أنه مضى كما تقول أربعين سنة على وضع اليد دون إقامة دعوى جزائية ! .