الرهن العقاري والامتياز الممنوح للدولة ومؤسساتها

[جمال @]

الرهن العقاري والامتياز الممنوح للدولة ومؤسساتها
عند بيع العقار المرهون لصالح مصرف او جهة خاصة يبرز اثناء تحصيل قيمة المبيع اشكالاً تنفيذيا غاية في الاهمية والتكرار ويتعلق بقسمة حصيلة البيع وحقوق الدولة.
فعند اجراء القسمة و قبل التوزيع يتكرر تدخل جهات عامة بطلب حفظ حقوقها من قيمة البيع واحيانا طلب استيفاء حقوقها قبل الرهن بالرغم من ان الرهن اسبق ولا يوجد اشارة لتلك الجهات سابقة او حتى لاحقة للرهن وبالرغم من ان حقوق تلك الجهات ليست من الديون الممتازة الورادة في المادة 1113 من القانون المدني والمعفاة من التسجيل كما انها ليست من أموال الخزينة العامة التي تستوفى قبل دين اخر وفقا لاحكام المادة 1118 من القانون المدني.
وبالرغم من انه و عند رهن العقار يتم سداد كافة حقوق الخزينة العامة من ضرائب متوجبة وتطهير العقار من اي التزامات او حقوق للدولة عليه أوعلى المالك حيث ان الدوائر المالية تستلزم ابراء ذمة العقار ومالكة لقبول وضع اشارة الرهن لصالح المستفيد كما انه ووفقا لاحكام المادة 1110 من القانون المدني فأن رتبة الامتياز يحددها القانون وان القانون لم يمنح الكثير من الجهات والمؤسسات الحكومية اي امتياز أو رتبة ما لم تكن مسجلة ومقيدة قبل الرهن هاذا وان الاجتهاد القضائي قد استقر على ( صك الرهن الرسمي يتقدم ليس فقط على الدائنين العاديين لمالك المال المرهون بل ايضا على الدائنين الذين لهم حق على هذا المال من الدائنين المرتهنين اللاحقين واصحاب حقوق اختصاص واصحاب حقوق امتياز اذا كان هؤلاء الدائنين متاخرين في المرتبة او مقيدين بعددين الدائنين المرتهنين)
الدعوى اساس 788/5011 قرار 915 استئناف تنفيذي دمشق
كما ان الاجتهاد قد نص :
رتبة الامتياز عن العقار تكون بتاريخ قيده في صحيفة السجل العقاري ولاتعفى مديرية المالية من تسجيل هذا الحق.
(وزير العدل كتاب 16323 تاريخ 12/11/1970 و 387 تاريخ 25/1/1971)
وحيث ان تلك الحقوق لم تقييد قبل الرهن وكذلك لم تقيد بعد الرهن وبالتالي قانونا واجتهادا لا يحق لتلك الجهات مشاركة الراهن في تحصيل قيمة الرهن وخصم تلك الحقوق من تلك المبالغ .
- سيما وان تلك الجهات لم تكن طرافاً في الملف التنفيذي ابتداءً.
-لا يوجد لها اي اشارة سابقة تثبت حقوقهم على صحيفة العقار لا قبل التنفيذ ولا خلاله .
-أي حقوق لتلك المؤسسات على المنفذ عليه ليست ذات صفة الامتياز سيما وإنها حقوق شخصية وليست تبعية عينية ولا أصلية
-إن إشارة الرهن سابقة لكل حق أو مطلب لتلك الجهات وإنه عند وضع إشارة الرهن بحكم القانون يتم إبراء ذمة العقار من أي حق أو مطلب فعلية تكون هذه الحقوق المزعومة اللاحقة غير ذات أثر في مواجهة الراهن.
-أن احكام قانون الاصول في المادة 445 قد خصت فقط الحاجزين بالملف التنفيذي بحق استيفاء ديونهم من قيمة المبيع وأن تلك الجهات لم تقم بوضع اي اشارة لتثبيت اي حق لها سابق لاجراءات البيع وسنداً لأحكام القانون المدني سيما المواد 1113 وما يليها:
التي استوجبت التسجيل للحقوق الواقعة على عقار حتى يصار لاعتبارها حقوق ذات امتياز
هذا كله إذا كان أصحاب الحقوق لهم إشارة فكيف هو الحال عند خلو الصحيفة العقارية أو الملف التنفيذي أي إشارة لأصحاب الحقوق المزعومة .
- وفقا لما بيناه اعلاه نرى وجوب صدور تعليمات وزارية واضحة بهذا الخصوص تلزم دوائر التنفيذ التقيد باحكام القانون فيما تتعلق بتوزيع وقسمة الاموال المتحصلة عن البيع حفاظا على حقوق الراهن وحقوق الدولة بشكل موافق لاحكام القانون.
المحامي والمستشار القانوني
جمال المسالمة