الحيازة و نقل الملكية

توجد استشارة دفعتني للاستفسار عن دعاوي الحيازة و دعاوي الملكية :
هل دعوى استرداد الحيازة مستأخرة لحين البت بدعوى تثبيت البيع ؟
و هل دعوى أجر المثل مستأخرة أيضا لنفس السبب و هو وجود دعوى ثبيت بيع على العقار ؟
و هل يمكن طلب اجر المثل بذات دعوى استراد الحيازة ام هي دعوى مستقلة و امام اي مرجع تقام ؟
و هل دعوى غصب العقار تتطلب مدة يجب التقيد بها لاقامتها اذا كان العقار مسجل بالسجل العقاري ؟ اي هل الشق الجزائي يتأثر بتقادم فعل الغصب ؟

[المحامي عبدالرحمن عبدالله]

اقتباس: المشاركة الأصلية كتبت بواسطة طالب بكلية الحقوق     توجد استشارة دفعتني للاستفسار عن دعاوي الحيازة و دعاوي الملكية : هل دعوى استرداد الحيازة مستأخرة لحين البت بدعوى تثبيت البيع ؟ و هل دعوى أجر المثل مستأخرة أيضا لنفس السبب و هو وجود دعوى ثبيت بيع على العقار ؟ و هل يمكن طلب اجر المثل بذات دعوى استراد الحيازة ام هي دعوى مستقلة و امام اي مرجع تقام ؟ و هل دعوى غصب العقار تتطلب مدة يجب التقيد بها لاقامتها اذا كان العقار مسجل بالسجل العقاري ؟ اي هل الشق الجزائي يتأثر بتقادم فعل الغصب ؟

لا علاقة لدعوى استراداد الحيازة بدعوى تثبيت البيع لانها لا تتعلق باصل الحق

اما دعوى غصب عقار فانها جريمة مستمرة ويبدأ تقادمها من اليوم الذي يتوقف فيها غصب العقار

[محمد ريحان]

السائل الكريم ...
دعوى استرداد الحيازة لا يمكن أن تكون مستأخرة لحين البت بدعوى تثبيت البيع التي تبحث في أصل الحق فقد نصت الماد 73 م قانون أصول المحاكمات المدنية في فقرتها الأولى على عدم جواز الجمع بين دعوى الحيازة و دعوى أصل الحق تحت طائلة سقوط الادعاء بالحيازة في حين نصت الفقرة الثانية من نفس المادة – و هو ما يهمك - على أنه لا يجوز أن يبنى الحكم في دعوى الحيازة على أساس ثبوت الحق أو نفيه.
بل يكتفى فيها بإثبات الأمور التالية :
1 – سبق الحيازة (م 65 أصول مدنية )
2 - أن الحيازة اللاحقة ليت أحق بالتفضيل من الحيازة السابقة المطلوب ردها ( م 67/1 أصول مدنية) و تكون الحيازة أحق بالتفضيل إذا كانت قائمة على سند قانوني فإن لم يوجد سند أو تعادلت أسناد الحيازتين السابقة و اللاحقة كانت السابقة هي الأحق بالتفضيل (م 67/2أصول مدنية ) إلا إذا كان فقد الحيازة بالقوة فيمكن طلب استردادها بجميع الأحوال (م67/3 أصول مدنية )
3 - أن يتم ذلك خلال سنة من فقد الحيازة أو اكتشاف فقدها إن تم خفية (م 65 )
و كون الحيازة واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة وسائل الإثبات ، بخلاف دعوى تثبيت البيع حيث المراد إثباته هو التزام تعاقدي لا يقبل من حيث المبدأ إلا بالدليل الكتابي.
أما دعوى المطالبة بأجر المثل فمن المتصور أن تكون مستأخرة لحين البت بدعوى تثبيت البيع حسب ظروف و حيثيات القضية ، و دعوى الحيازة هنا لا علاقة لها إطلاقاً.
بالنسبة للمطالبة بأجر المثل مع دعوى استرداد الحازة يمكن أن يتم بطلب فرعي أو عارض أمام نفس محكمة الصلح الناظرة بدعوى استرداد الحيازة و لو كان المبلغ المطالب به يفوق مقدار الاختصاص القيمي لمحكمة الصلح ( م 76 أصول مدنية )
بالنسبة للدعوى الجزائية بجرم غصب العقار المنصوص عليها في المادة 723 من قانون العقوبات فإنها تتقادم بسنة إذا كان العقار واقعاً في المناطق غير الخاضعة للتحديد و التحرير(غير مسجل في السجل العقاري) (م723/4 عقوبات )، لكن هذا لا يعني بالمفهوم المخالف أنه في العقارات الواقعة في المناطق الخاضعة للتحديد و التحرير تكون المدة مفتوحة إلى ما شاء الله ، بل تتقادم الدعوى بمضي ثلاث سنوات و هي مدة تقادم الجنح حسب القاعدة العامة (م438 أصول جزائية ) و كون الغصب من الجرائم المستمرة فإن المدة تبدأ من يوم انتهاء فعل الغصب . لكن يبقى لصاحب الحق في هذه الحالة إقامة دعوى استرداد الحيازة دون التقيد بمدة السنة (م 69أصول مدنية)