نتائج تقسيم الأشياء إلى عقارات ومنقولات

[info]
هذا بحث للدكتور محمد وحيد سوار من كتابه الحقوق العينية الاصلية طبعة 1986-1987مطبعة الداودي وللفائدة نقلته من الحيز الورقي للحيز الالكتروني والله من وراء القصد

المحامي أغيد شرف الدين
[/info]

نتائج تقسيم الأشياء إلى عقارات ومنقولات 7/84 –
يترتب على تقسيم الأشياء إلى عقارات ومنقولات نتائج ذات أهمية قصوى.
وتتبدى هذه النتائج في جميع فروع القانون ويمكن ردها إلى أمرين أساسيين :
الأول ثبات مقر العقار ، والثاني ارتفاع قيمة العقار.
أولاً : النتائج المترتبة على ثبات مقر العقار
أ – في القانون المدني : 7/85 – (1) من حيث نقل الملكية : إن ملكية العقارات لا تنتقل حتى بين المتعاقدين إلا بتسجيلها في السجل العقاري (قر 188 لعام 1926 ،م11 ) بخلاف المنقول ، فإن ملكيته تنتقل بمجرد التعاقد سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة لغير (م205، م894 ).
ويرجع إخضاع نقل ملكية إلى مبدأ الشهر والعلانية إلى أن له مقراً ثابتاً ، في حين أن المنقول ليس له مقر ثابت ، ولا ينضبط التعامل فيه إلا بالحيازة 0 على أن ثمة منقولات بلغت من الضخامة والشأن ما يتسنى معه تحديد مكان ثابت لتسجيلها ، حتى لو انتقلت ، كالسيارات والمركبات الهوائية التي يتوقف نقل ملكيتها تجاه الغير على تسجيل النقل في سجل خاص.
وكذا السفن ، فإن ملكيتها لا تنتقل ، حتى فيما بين المتعاقدين ، إلا بعد تسجيل النقل في السجل المعد لذلك. 7/86 –

(2ً) من حيث الرهن التأميني والارتفاق : ثمة حقوق لا يمكن إلا أن تقع على عقار بفضل مقره الثابت ، من ذلك الرهن التأميني (م1071) ، والارتفاق (م960).

أما المنقول فلا يصلح محلاً لهذين الحقين ، ويلاحظ أن المنقول يصلح محلاً للرهن الحيازي حيث ينتقل المرهون من يد صاحبه المدين إلى الدائن المرتهن 0 7/87 –

(3ً) من حيث الوقف : ( ولا يوجد منه إلى الآن إلا الوقف الخيري ): يصح وقف العقار إطلاقاً ، أما المنقول فلا يصح وقفه إلا إذا كان تابعاً لعقار موقوف ، أو جرى العرف بوقفه (كالسجاد والمصاحف ((1) 0 قارن قانون الأوقاف الذرية اللبناني الصادر في 10/3/1947 ، م15 الذي أجاز الوقف على المنقول ))0 7/88 –

(4) – من حيث الإستملاك للمنفعة العامة : إن أحكام الإستملاك للمنفعة العامة مقصورة على العقارات (قا 20 لعام 1974 ، م2)0 أما المنقولات فلا تنتزع ملكيتها إلا على سبيل الاستثناء كالاستيلاء في زمن الحرب (مر0ت51 لعام 1962 ،م1) أو السِّلم (قا123 لعام 1960 ،م5م3) أو كما لو كانت من قبيل العقارات بالتخصيص ، وكان يتعذر نقلها بدون تلف0 7/89 –

(ب) في القانون التجاري : لا تعد ، في الأصل ، أعمالاً تجارية إلا الأعمال المتعلقة بالمنقولات 0 أما الأعمال المتعلقة بالعقارات فإنها لا تعد أعمالاً تجارية ، بل تعد أعمالاً مدنية 0 ويسوغ البعض هذا الفارق بأن الأعمال التجارية تقتضي سرعة تداول الأموال وتبسيط الإجراءات 0 وهذا ما تستجيب له طبيعة المنقول القابل للحركة ، وتستعصي عليه طبيعة العقار الثابت 0 ولكن هذا التسويغ آخذ اليوم يفقد كثيراً من وزن ، إذ لم تعد الأعمال التجارية مقصورة على الأعمال المتعلقة بالمنقولات ، بل أصبحت تشمل أيضاً الأعمال المتعلقة بالعقارات 0 وعلى هذا جرى المشرع السوري ، حين عد بمثابة أعمال تجارية ((مشروع المناجم والبترول ، ومشروع الأشغال العقارية ومشروع شراء العقارات لبيعها بربح (م6/1 م ن س تجاري ))) فلم يعد ، إذن ، من فارق بين المنقول والعقار في هذا المضمار 0 7/90 –

(جـ ) في قانون أصول المحاكمات المدنية :
1- من حيث حماية الحيازة : دعاوى الحيازة تحمي حائز العقار دون حائز المنقول 0
2- من حيث الاختصاص : إذا كان موضوع النزاع عقاراً ، ترفع الدعوى أمام المحكمة التي يوجد العقار في دائرتها (م82أصول) أما إذا كان منقولاً ، فإن الدعوى تقام أمام محكمة موطن المدعى عليه (م81)0
3- من حيث سماع الدعوى : يشترط لسما الدعوى العقارية تسجيل استدعاء الدعوى على صحيفة العقار موضوع النزاع وذلك تحت طائلة الرد (قر188م18و47) في حين أن الدعاوى الواقعة على منقول لا تخضع لمثل هذا الشرط 0 7/91 –

في القانون الدولي الخاص (من حيث تطبيق القانون ) : القانون الواجب التطبيق بالنسبة إلى الحيازة والملكية والحقوق العينية الأخرى هو قانون الموقع فيما يختص بالعقار 0 أما بالنسبة إلى المنقول فيسري قانون الجهة التي يوجد فيها هذا النوع من المنقول وقت تحقق السبب ، الذي ترتب عليه كسب الحيازة أو الحقوق العينية الأخرى أو فقدها (م19)0 ويسري على العقود المبرمة بشأن عقار قانون الدولة التي يقع فيها هذا العقار 0 أما العقود المبرمة بشأن منقول فيسري عليها قانون الدولة التي يوجد فيها الموطن المشترك للمتعاقدين 0 إذا اتحدا موطناً فإن اختلفا ، سرى قانون الدولة التي تم فيها العقد (م20) 0

7/92 – (هـ) في قانون العقوبات : في قانون العقوبات جرائم لا تقترف إلا على العقارات كنزع التخوم واغتصاب العقار (م721وما بعد) وإتلاف المزروعات والأشجار(م725 وما بعد) وتخريب الساحات والطرق العامة أو تعييبها أو تطويفها بالماء (م736) في حين أنه توجد جرائم غيرها لا تقترف غلا على الأشياء المنقولة كالسرقة (م621 وما بعد 9 وإساءة الأمانة والاختلاس (م656 وما بعد) وتقليد العلامات الفارقة للصناعة والتجارة وشهادة الاختراع (م687 وما بعد)0 ثانياً : النتائج المترتبة على ارتفاع قيمة العقار 7/93 – ترجع هذه النتائج إلى فكرة قديمة عن المنقول قديماً يعد شيئاً تافه القيمة إذا ما قيس بالعقار 0 فالعقار وحده هو الشيء النفيس ، أما المنقول فهو الشيء الخسيس 0 لقد كانت هذه النظرة صحيحة في وقت كانت فيه الأرض محور الثروة 0 أما الآن وبعد وصول النهضة الصناعية إلى الذروة من التقدم في كثير من البلاد ، لم يعد الأمر صحيحاً 0 فقد برزت، على مسرح الحياة الاقتصادية ، منقولات باهظة القيمة ، بل قد تفوق في قيمتها العقارات من ذلك ، (الأسهم والسندات والأوراق التجارية ، والأوراق المالية ، بوجه عام ، والمتاجر ) ولم تساير القوانين في تطورها السرعة التي تطورت بها الحياة الاقتصادية ، وقد تخلف عما يحيط العقار في الماضي من مهابة ونفاسة ، والمنقول من مهانة وخساسة ونتائج ، نذكر منها ما يأتي :
(أ) – في القانون المدني :7/94 – 1- من حيث دعوى تكملة ثمن المبيع بسبب الغبن : تسمع هذه الدعوى من بائع العقار فقط ،إذا لحق غبن يزيد على خمس ثمن المبيع ، وكان قاصراً (م393 )0 أما بائع المنقول ، فلا تطبق عليه هذه الأحكام 0 7/95 -2- من حيث الحيازة : (الحيازة وحدها قادرة على إكساب الحقوق العينية في المنقول دون العقار):إن مجرد حيازة المنقول يكسب الحائز ملكيته فوراً ، إذا كان حسن النية ، ومستنداً في حيازته إلى سبب صحيح (م927) ، إلا في حالتي الضياع والسرقة ،حيث يجوز لمالك المنقول الضائع أو المسروق استرداده ممن يكون حائزاً له بحسن نية ، وذلك خلال ثلاث سنوات من وقت السرقة أو الضياع (م928)0 وهذا بخلاف العقار حيث لا تستطيع الحيازة ، حتى لو كانت مقترنة بحسن النية ، ومستندة إلى سبب صحيح ، أن تكسب الملكية العقارية ، إلا إذا استمرت مدة التقادم المكسب على الوجه الذي سيأتي بيانه 0 7/96 – 3- من حيث التقادم المكسب : إن أحكام التقادم المكسب تسري على المنقول كما تسري على العقار (م917) 0 ولكن ثمة فارقاً مهماً بينهما من جهة التقادم 0 فالمدة في المنقول هي خمسة عشرة سنة إطلاقاً (م917) ، بينما هي في العقار عشر سنوات إذا كان العقار أميرياً (م919)، وخمس سنوات إذا كان العقار ملكاً وكانت الحيازة مقترنة بحسن نية ، ومستندة إلى سبب صحيح (م918) ، وخمس عشر سنة إذا كان العقار ملكاً ، وكان لا يوجد لدى الحائز سند صحيح ، أو كانت حيازته غير مصحوبة بحسن النية 0 7/97 -4- من حيث تصفية التركة : إذا وجب بيع أموال التركة لسداد ديونها ، يباع المنقول أولاً فإذا لم تكفِ ، بيع العقار(م854)(1)0 ((1) قارب م 706 تجاري وهي توجب على وكلاء التفليسة أن يشرعوا في بيع الأموال المنقولة ، على اختلاف أنواعها ، ومن جملتها المتجر ، تحت إشراف القاضي المنتدب )0 7/98- 5- من حيث أهلية الجمعيات للتملك : يقيد القانون أهلية الجمعيات في اكتساب الحقوق الواقعة على عقارات بالقدر الضروري لتحقيق الغرض الذي أنشئت هذه الجمعيات من أجله ، ولا يورد عليها مثل هذا القيد في الحقوق الواقعة على منقولات (قانون الجمعيات والمؤسسات الخاصة (قا93 تا8/7/1958 ، م6)0 7/99 – (ب) في قانون الأحوال الشخصية : ( الولاية على مال الصغير تضيق في العقار عما هي في المنقول ): فلا يجوز للولي ((بيع مال القاصر أو رهنه إلا بإذن القاضي بعد تحقق المسوِّغ (م172 أحوال )))0 7/100 – (جـ) في قانون أصول المحاكمات : إن الضمانات التي تحوط الحجز على العقار هي أكثر من الضمانات التي تحوط الحجز على المنقول فالحجز على العقار لا يتم إلا بوضع إشارة في السجل العقاري (م373أصول) ، في حين أن حجز المنقولات يكون بتنظيم محضر ،تبين فيه بالتفصيل مفردات الأشياء المحجوزة (م333أصول) ، وبتسليم هذه الأشياء على حارس يختاره المأمور ، ما لم يأت المحجوز عليه أو الحاجز بشخص كفء (م326و327أصول)0 7/101 – (د) في القانون الدولي الخاص : من حيث حقوق الأجانب : إن القيود التي ترد على تملك الأجانب للعقارات هي أوسع من تلك التي ترد على تملك الأجانب للمنقولات (1)0 ((1)- قارن كزبري ف89ص85 حيث يقرر المؤلف إن القيود لا تشمل ملكية الأجانب للمنقولات )0


نقله للمنتدى أغيد شرف الدين