فرز حصتي السهمية في عقار تنظيمي

[رنان]

الأساتذة الأفاضل:

اشتريت وأخي منذ عام حصة سهمية تعادل 1000م2 في عقار أميري ضمن التنظيم موصف كأرض بعل مشجرة زيتون، مساحة العقار الكلية 10926 م2 , وحصات وأخي على سندين عقاريين، عند قيامنا بكتابة عقد الشراء آنذاك قمنا بتحديد موقع حصتنا من الحصة التي "يستثمرها" البائع وهو عمي وذلك على اعتبار أن هناك اتفاق شفهي بين الشركاء السبعة في العقار على حدود حصصهم وكل يضع يده ويستثمر حصته على أرض الواقع، وفي عقد البيع تعهد البائع بتسليم حصتنا كعقار مفرز 2400 سهم دون تحديد المدة كما تعهد في العقد بتسليمها في موقع تم تحديده ضمن حصته وموصف في العقد بحيث تحقق هذه الحصة نظام ضابطة البناء، منذ فترة قامت اللجنة الاقليمية بتخطيط طريق يمر في العقار في حصة أحد الشركاء بحيث لم يعد بإمكانه البناء في أرضه(حصته التي يضع يده عليها) وفقاً لنظام ضابطة البناء في المنطقة، اجتمعنا نحن الشركاء في العقار لنقوم بإفراز العقار والتعويض على شريكنا من خلال اعتبار الطريق المذكور جزء من الثلث الواجب التخلي عنه من قبلنا لصالح البلدية، لكننت اختلفنا على مخطط الإفراز الذي وضعه أحد المهندسين رغم عرضه لعدة مخططات بسبب شعور البعض بالغبن من موقع حصته (مبناه المستقبلي) واتفقنا جميعاً بالتراضي على أن نلجأ للمحكمة لتقوم بالإفراز الجبري بيننا....مع التأكيد على أنه يمكن قسمة الأرض بين الجميع بحيث تحقق نظام ضابطة البناء لكن الخلاف بيننا هو في مواقع الحصص.

أرجو مساعدتي في التساؤلات التالية:
1-هل العقد بيننا وبين البائع عمي يفرض أو يلزم المحكمة منحنا المكان المحدد في العقد كونه جزء من حصة عمي التي يضع يده عليها؟
2-وفي حال لم يكن ملزماً فهل واجب أن تأخذ به لجنة الخبرة؟هل من تأثير؟
3-ما هي أفضل خطوة كي أضمن حقي في الموقع الذي اشتريت حصتي السهمية على أساسه؟
4-نصحنا البعض برفع دعوى تجنيب لحصتنا....فهل يمكن ذلك في حال اعترض أحد الشركاء؟
5-ماهو الفرق بين دعوى إزالة الشيوع ودعوى الإفرازوالتجنيب؟هل من تعارض؟
5-في حالتنا هذه متى يلجأ القاضي للمزاد العلني؟وهل يجوز اللجوء للمزاد العلني اذا كان العقار قابلاً للقسمة؟
6-متى يلجأ القاضي للقرعة....وكيف يمكن اللجوء لها في حال عدم تساوي الحصص السهمية للشركاء؟أرجو شرح مفهوم القرعة؟
7-هل يمكن استئناف قرار المحكمة (على ما أظن الصلح كون العقار تنظيمي)؟
8-هل يمكن للبلدية أن تتدخل وتقوم بإزالة الشيوع بغض النظرعن رضى الشركاء عن مواقع حصصهم؟ وما علاقتها بعملية إزالة الشيوع؟
9-هل يمكن أن تقبل المحكمة بأن يقوم الشركاء جميعاً بتحديد المهندس الخبير(لجنة الخبرة) الذي يضع مخطط الإفراز؟
10-كم تبلغ مدة التقاضي أو الحد الأدنى المتوقع لمثل هذه القضايا؟
أية نصائح قانونية بخصوص حالتي ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
مشكورة جهودكم سلفاً

[المحامي عارف الشعَّال]

السيد السائل :

• لا يوجد نهائياً دعوى تسمى إفراز و تجنيب لحصتكم فقط و من نصحكم بذلك لا يفقه ألف باء القانون ، و إنما دعوى إزالة شيوع لكامل العقار ، و بهذه الدعوى تجري الخبرة الفنية بمعرفة خبير مهندس إذا وجد أن العقار قابل للتقسيم وفق أصغر حصة بما يتوافق مع الأنظمة البلدية و العقارية فيتم التقسيم بين الشركاء ، و إن وجد الخبير ألاَّ مجال للتقسيم فيذكر ذلك في تقريره فتقرر المحكمة بيع العقار بالمزاد العلني .
• لا يأخذ الخبير و لا المحكمة بالاعتبار العقد الذي خصكم بقسم محدد من الأرض ، لأن هذا العقد و التخصيص لا يلزم باقي الشركاء على الشيوع .
• بإمكانكم رفع دعوى تثبيت تخاصص طالما أن هناك تخاصص شفهي ، و لكن ستواجهكم عقبة إثبات الدعوى و ربما ستضرون لإثباتها بواسطة اليمين الحاسمة ، و لكن هذه الدعوى ستكون شائكة و طويلة بسبب عدم وجود مخطط دقيق يرسم حدود التخاصص .
• لجوء المحكمة للقرعة في توزيع الحصص مسألة تقديرية و من السابق لأوانه البحث بهذه المسألة قبل الخبرة الفنية .
• بإمكان أطراف الدعوى جميعاً الاتفاق على خبير محدد أو ثلاث خبراء لإجراء الخبرة ، و المحكمة ملزمة في هذه الحالة بتسمية الخبير الذي اتفق عليه الأطراف .
• و بإمكان الشركاء جميعاً أيضاً الاتفاق أن يقتصر المزاد العلني عليهم حصراً في حال الاضطرار لبيع العقار بالمزاد .
• لا تملك البلدية أن تطلب إزالة شيوع العقار ، و لكن حسب المادة 9 من المرسوم التشريعي 82/2010 يمكن للمكتب التنفيذي أو لمجلس البلدي حسب الحال ، أن يبيع العرصة التي لم يستحصل مالكوها على رخصة بناء خلال أربع سنوات من صدور ذلك المرسوم ، مع التنويه أن هذا القانون جديد ليس له سابقة و لا ندري مدى جدية الدولة بتطبيقه أو تعديله في ظل التعديلات الجذرية التي تطال مثل هذه القوانين حالياً ، ناهيك أن أوصاف العقار بالطابو بكونه أرض مشجرة و ليس عرصة يمكن أن يعيق تطبيق النص المذكور .
• قرار محكمة الصلح في قضايا إزالة الشيوع يقبل الاستئناف ، و كذلك قرار لجنة إزالة شيوع الأراضي الزراعية .
• تقدير مدة التقاضي يعتبر ضرباً من التنجيم .
• النصيحة الذهبية لك هي محاولة إيجاد حل ودي بعيداً عن أروقة المحاكم كإجراء تخاصص رضائي أو تعويض من تضرر بمرور الطريق ، لأن هذا الضرر سيشمل كافة لمالكين على الشيوع من حيث النتيجة .

[رنان]

اقتباس: المشاركة الأصلية كتبت بواسطة المحامي عارف الشعَّال     بإمكانكم رفع دعوى تثبيت تخاصص طالما أن هناك تخاصص شفهي ، و لكن ستواجهكم عقبة إثبات الدعوى و ربما ستضرون لإثباتها بواسطة اليمين الحاسمة ، و لكن هذه الدعوى ستكون شائكة و طويلة بسبب عدم وجود مخطط دقيق يرسم حدود التخاصص .

l
ممكن شرح مبسط عم دعوى تثبيت تخاصص؟ هل دعوى وصف حالة راهنة مفيدة لحالتي؟لاستخدامها في دعوى الإفراز؟

أود الإشارة إلى أن من باعني الحصة السهمية (عمي) وضع يده على الحصة المستثمرة والمعادلة لقيمة أسهمه منذ أكثر من 15 عام بالاتفاق الشفهي مع شركائه آنذاك، والحصة التي باعني اياها هي من ضمن العقار الذي يضع يده عليه....قمت بالعودة إلى القانون المدني فوجدت المادة 800:
الفقرة 2- في المنقول، وفي العقارات التي لم يجر تحديدها، اذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة انقلبت قسمة نهائية، ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك. واذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشئع مدة خمس عشرة سنة، افترض أن حيازته تستند إلى قسمة مهايأة.

هل هذه الفقرة مفيدة لحالتي وماهي قسمة المهايأة.

مشكورين سلفاً

[المحامي عارف الشعَّال]

اقتباس: المشاركة الأصلية كتبت بواسطة رنان     lممكن شرح مبسط عم دعوى تثبيت تخاصص؟ هل دعوى وصف حالة راهنة مفيدة لحالتي؟لاستخدامها في دعوى الإفراز؟

اقتباس: المشاركة الأصلية كتبت بواسطة رنان     أود الإشارة إلى أن من باعني الحصة السهمية (عمي) وضع يده على الحصة المستثمرة والمعادلة لقيمة أسهمه منذ أكثر من 15 عام بالاتفاق الشفهي مع شركائه آنذاك، والحصة التي باعني اياها هي من ضمن العقار الذي يضع يده عليه....قمت بالعودة إلى القانون المدني فوجدت المادة 800: الفقرة 2- في المنقول، وفي العقارات التي لم يجر تحديدها، اذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة انقلبت قسمة نهائية، ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك. واذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشئع مدة خمس عشرة سنة، افترض أن حيازته تستند إلى قسمة مهايأة. هل هذه الفقرة مفيدة لحالتي وماهي قسمة المهايأة. مشكورين سلفاً

السيد السائل :

المسألة التي تستفسر عنها اختصاصية و دقيقة ، لذلك عليك المبادرة لمراجعة محام يتولى قضيتك عملاً بالمقولة الشائعة ( (عطي الخباز خبزو و لو أكل نصو )) .

[المحامية لما وراق]

اقتباس: المشاركة الأصلية كتبت بواسطة رنان     وماهي قسمة المهايأة.

بعد التأكيد على ما ورد في كلام الأستاذ عارف جملة وتفصيلاً وأن الموضوع دقيق ويحتاج لمراجعة محامي ليقف عند دقائق المسألة فإن قسمة المهايأة بشكل مبسط هي :


قســــمة المهــايأة
قسمة المهايأة هي قسمة انتفاع للمال الشائع لا قسمة ملكية فهي اتفاق مؤقت وتكون على نوعين :
أولاً – المهايأة المكانية : وهي التي يتفق فيها الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء يوازي حصته من المال الشائع متنازلاً لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء .
وفي المنقول والعقارات التي لم يجر تحديدها و تحريرها إذا دامت هذه القسمة خمسة عشر عاماً تنقلب إلى قسمة نهائية و هو ما نصت عليه المادة /800/ ق.م
ومن هذا النص أننا أمام فرضين :
أولاً :إذا كان المال الشائع عقاراً ضمن المناطق المحددة والمحررة أي أنه خضع للتسجيل في قيود السجل العقاري ففي هذه الحالة لا تنقلب المهايأة المكانية إلى قسمة نهائية مهما امتد الوقت وهذا أيضاً ما أكده قرار رقم /1855/ في الدعوى رقم أساس /2312/ تاريخ 28/11/1999 الصادر عن الغرفة الثانية من محكمة النقض الذي ينص : [ إن وضع كل واحد من المالكين يده على جزء من العقار ما هو إلا من قبيل المهايأة المكانية والتي لا يمكن أن تنقلب إلى قسمة نهائية مهما طال الزمن عليها بل تبقى مهايأة مؤقتة وعلى الأشخاص الذين يريدون الخروج من الشيوع نهائياً في حال عدم اتفاقهم مراجعة القضاء لإزالة الشيوع قضائياً]
ومدة هذه القسمة يجب أن لا تتجاوز الخمس سنوات وبالتالي يجوز الاتفاق على أن تكون أقل من ذلك لأن الغاية منها مؤقتة إلى حين الاتفاق على القسمة النهائية، وفي حال عدم تحديد مدة معينة لهذه القسمة تكون سنة واحدة قابلة للتجديد وتستمر بذلك وتتجدد تلقائياً إلى أن يتم اقتسام المال الشائع قسمة نهائية أو أن يرغب أحد الشركاء في عدم تحديد عقد قسمة المهايأة المكانية وعليه أن يبلغ رغبته هذه إلى باقي الشركاء في المال الشائع قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر وهذا على الأقل، ويكون ذلك بكتاب رسمي مؤقت حتى يعتد به وبتاريخ.
ثانياً:إذا كان المال الشائع عقاراً يقع خارج المناطق المحددة والمحررة ففي هذه الحالة غالباً ما يتم عند تطبيق قسمة المهايأة المكانية أن تستمر هذه القسمة لفترة طويلة فقد تدوم لمدة خمس عشرة سنة أو أكثر دون أن يرغب أحد بإنهائها مما يدل على أن هذه القسمة هي خير قسمة للمال الشائع وأن الشركاء قد اطمأنوا في التعامل على أساسها وعلى هذا الأساس نجد أن نص المادة /800/ من القانون المدني قد افترض أن الشريك في المال الشائع الحائز جزءاً مفرزاً من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة أن حيازته قد تمت على أساس قسمة مهايأة سبق إبرامها بين الشركاء وهذا الافتراض قابلاً لإثبات العكس، وفي هذه الحالة تنقضي قسمة المهايأة المكانية إلى قسمة نهائية تمت من تاريخ انتهاء الخمس عشرة سنة لا يوم ابتداء المهايأة المكانية وعلى الشركاء تسجيل هذه القسمة أو لأي من الشركاء أن يلجأ إلى القضاء لقلبها من قسمة مهايأة مكانية إلى قسمة نهائية كل ذلك ما لم يتفق الشركاء على خلاف ذلك ويمكن تطبيق ما ذكرناه في الفقرة السابقة بخصوص رغبة أحد الشركاء عدم تجديد هذه القسمة أيضاً على هذه الحالة.
ثانياً - المهايأة الزمانية :
وهي التي يتفق فيها الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك كل منهم لمدة تتناسب مع حصته م/801/ق0م أي تكون باتفاق الشركاء على أن يستعمل كل منهم على التناوب جميع المال الشائع مدة تتناسب مع حصته وتنتهي المهايأة الزمانية بانتهاء مدتها ويعين الاتفاق هذه المدة وكيف تنقضي ولا تنقلب المهايأة الزمانية إلى قسمة نهائية مهما طالت مدتها.
بشكل عام فإن قسمة المهايأة وجواز الاحتجاج بها على الغير ومن حيث أهلية المتقاسمين وحقوقهم والتزاماتهم وطرق الإثبات فتخضع لأحكام عقد الإيجار /802/ ق.م .



الفرق بين المهايأة المكانية و المهايأة الزمانية
وتتمثل الفروق بينهما فيما يلي :
1 -المهايأة المكانية تقسم المال الشائع إلى أجزاء مفرزة فهي كالقسمة العينية غير أنها قسمة منفعة لا قسمة ملك 0
أما المهايأة الزمانية فتبقي المال الشائع على حالته دون إفراز وإنما تقسم زمن الانتفاع به .
2 - حدد القانون مدة المهايأة المكانية بما لا يتجاوز خمس سنوات قابلة للتجديد .
أما المهايأة الزمانية فلم يحدد لها القانون مدة وإنما تنقضي بانتهاء المدة التي تتناسب مع حصة الشريك وعلة الاختلاف في تحديد زمن المهايأة المكانية وعدم تحديده في المهايأة الزمانية هو أن المهايأة الزمانية تقع على جميع المال الشائع زمناً بنسبة الحصة التي يملكها الشريك فيكون كل من الشركاء رقيبا على الآخر حتى نهاية مدته فقامت بذلك رقابة الشريك مقام رقابة القانون وهذا ما يمنع تحول المهايأة الزمانية إلى قسمة نهائية .
أما المهايأة المكانية فإن حيازة كل من الشركاء جزءا مفرزا يعادل نصيبه من المال الشائع وامتداد هذه الحيازة خمسة عشر سنة يقوم دليلا على رغبة الشركاء في أن تكون هذه المهايأة قسمة نهائية للمال الشائع بشرط أن يكون العقار موضوع المهايأة واقعاً في منطقة لم يجر فيها التحديد والتحرير .



أحكــام المهـايأة
تستلزم المهايأة الإجماع من الشركاء وكذلك تحديد مدة ضمن المدة المنصوص عنها قانوناً:
1 - الإجماع من الشركاء : لقد استلزم المشرع إجماع الشركاء في قسمة المهايأة لأنها قد تنقلب إلى قسمة نهائية إذا استمرت خمسة عشر عاما م/800/ ق0م كما أسلفنا.
2 - مدة المهايأة : لا يجوز أن يتفق الشركاء مقدماً على الاختصاص والبقاء وفقاً لقسمة المهايأة المكانية لمدة تزيد على خمس سنوات فإذا لم يشترط مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يبلغ الشريك شركاءه بكتاب مضمون أو بطريق رسمية أخرى قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر على الأقل أنه لا يرغب في تجديد المهايأة م/800/ ق0م .
وعلى هذا استقر الاجتهاد القضائي : " وضع اليد لا يمكن أن ينقلب إلى قسمة نهائية لأن المهايأة المكانية في عقارات محددة ومحررة لا يمكن أن تنقلب إلى قسمة نهائية ".( نقض – غرفة مدنية ثانية – قرار 1537 أساس 2062 تاريخ 24/10/1999- سجلات النقض - منشور في مجلة المحامون العدد 11- 12 لعام 2006 صفحة 99 ) .