الفرق بين عقد الإيجار الموثق بالبلدية و غير الموثق

[أحمد صوان]

من أكثر الأسئلة التي يطرحها مؤجرو العقارات هذا السؤال :
ما الفرق بين عقد الإيجار الموثق لدى الوحدات الادارية , ( البلديات ) و بين العقد العادي غير الموثق ؟؟
و جواب ذلك : نصّ قانون الإيجار رقم/6/ لعام 2001/ في المادة / 3منه / على أن العقود الموثقة وفق التعليمات التنفيذية للقانون لدى الوحدات الإدارية يعتبر سندا تنفيذيا من الأسناد المنصوص عنها بالمادة /273/ من قانون أصول المحاكمات المدنية . و يستطيع المؤجر استرداد عقاره عند انتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار .
أما العقد العادي المحرر و المذيّل بتوقيع أو بصمة أطرافه فهو ســـند منتج و صحيح ( خاصة حين تكتمل بنوده التي تشمل : أسماء المؤجر و المستأجر و هويتهما و عنوانهما و توقيعهما أو توقيع من يمثلهما قانونا , و مدة الإيجار و البدل المتفق عليه , و بدء تاريخ الايجار , و أوصاف المأجور و الغاية من التأجير , و طريقة الدفع وكافة البنود الاتفاقية التي يشترطها كل منهما .
ولكن هذا السند لا يمتاز بالقوة التنفيذية التي يتمتع بها السند الأول : فلا يعتبر سندا تفيذيا و لا يمكن وضعه بدائرة التنفيذ مباشرة , إذ لا بد من إقامة دعوى لتثبيت العلاقة الإيجارية , و بعد صدور قرار الحكم ( بتثبيت العلاقة الايجارية و اكتساب هذا القرار الدرجة القطعية ) يستطيع كل طرف فيما بعد إقامة الدعاوى الأخرى : كدعوى التخمين و دعاوى الإخلاء بمختلف أنواعها و المطالبة بالأجرة .. و غير ذلك من النزاعات المتعلقة بالايجار .
مع الإشارة الى أنه يجوز أن تشتمل الدعوى الواحدة أكثر من طلب : كأن يطلب المدعي تثبيت العلاقة الايجارية ومن ثم إنهائها .
إذا فالفرق بين السندين : أن السند الموثق بالبلديات أو الوحدات الإدارية هو سند تنفيذي ينفذ مباشرة .
أما السند العادي غير الموثق فهو سند صحيح .. لكنه يعاني هزالاً في قوته التنفيذية !ّ! و لا يزول هذا الضعف إلا بعد الحصول على قرار حكم قطعي من محكمة الصلح المختصة ليتمكن المدعي بعد ذلك من وضع هذا القرار في دائرة التنفيذ
مما سبق يتبين أن المؤجر الذي يوثق عقده لدى البلديات أو الوحدات الإدارية يوفر على نفسه الجهد و الوقت و المال و لا يحتاج لإقامة دعوى تثبيت العلاقة الإيجارية .
( المحامي أحمد صوّان - ادلب /1/6/2010/ )

[المحامي أنس الجاجة]

لاشك بأن العقد المنظم لدى الوحدة الادارية المختصة وفق أحكام القانون 6 لعام 2001 هو اضمن وأقوى وأكثر أمناً للمالك من العقد المنظم خارج البلدية ولكن الوحدات الادارية تقيد نفسها بخصوص تنظيم العقود بأمور عديدة منها يأتلف مع القانون ومنها لا يأتلف مع الاصول القانونية فمثلا البلدية تمتنع عن تانظيم عقد ايجار لشقة سكنية واقعة في عقار غير مفرز ، وكذلك تمتنع عن تنظيم عقفد ايجار اذا كان المؤجر لايملك كامل الأسهم في المأجور رغم أنه ومنذ ايام قريبة سمعت بأن مجلس مدينة حماة لم يعد يتقيد بنسبة الملكية وينظم العقد في حال تملك المؤجر لأغلبية الأسهم ولم أتيقن بعد من ذلك .
على كل الاحوال هذه الموانع تجعل المواطن يلجأ الى تنظيم العقود خارج الوحدات الادارية الامر الذي يوقع المواطن المؤجر باشكالات قانونية كبيرة وتجعله ينتظر ربما سنوات حتى يحصل على حكم قضائي بالاخلاء .

شكرا لك استاذ احمد

[ماهر زحيمان]

استفدت من الموضوع
لأنه لدي ثلاث محلات أؤجرها بعقد لدى محامي بيني وبين الطرف المستأجر فقط
بدون اللجوء الى البلدية لسرعة التعامل ولكي لا نضطر لدفع تكاليف زائدة
حيث أنها مؤجرة بأسعار رمزية نوعاً ما

[المحامي نادر الحاج تمر]

السلام عليكم
العقد الموثق لدى البلدية يكتسب الصفة الرسمية وبالتالي له حجية مطلقة بين الأطراف وتجاه الغير لا يطعن به إلا بالتزوير
أما العقد الغير موثق فهو سند عادي ليس له حجية إلا بين موقعيه ويجوز إثبات خلافه
وأيضاً هناك مجال للتفرقة فيما يتعلق بالقوة التنفيذية بالنسبة للسند الرسمي فهو سند تنفيذي جبري ينفذ مباشرة بواسطة دائرة التنفيذ لجهة الإخلاء
أما العادي فلا ينفذ إلا بعد تثبيته أمام المحكمة
وهناك فروف أخرى فيما يتعلق بالفروقات بين السند الرسمي والسند العادي يمكنك مراجعة قانون البينات فيما يتعلق بهذا الخصوص
لذلك يفضل توثيق عقد الإيجار أمام الجهات المختصة ليكتسب الصفة الرسمية والقوة التنفيذية.
أما إذا كان العقار غير قابل لتنظيم عقد إيجار فيمكنك توثيق عقد إيجار عن طريق المحكمة ( يعني هون بدك محامي ..... شاطر .... كما يوصفه البعض)
وشكرا

[أحمد صوان]

1- إن المداخلات التي كتبها الزميلين أنس الجاجة و نادر الحاج تمر , أغنت الموضوع , شكرا لاهتمامهما .
2 - إن البلديات حين تضع الشروط التعجيزية المرهقة : فهي تعرقل توثيق العقود لديها ومن هذه العقبات أنها تشترط أن يكون المأجور مفرزا ,,, وأن لا تكون ملكيته شائعة … و أن لا يكون واقعا ضمن مناطق المخالفات , و كثيرا ما تمتنع عن توثيق بعض أنواع العقارات المخصصة للعسكريين و ذوي الشهداء ,,, و بعض مساكن الجمعيات السكنية قبل تسجيلها باسم العضو …..جميع هذه الحالات تجعل المؤجر في حيرة من أمره حين يضطر لتأجير عقاره , و لعل الحلّ الأمثل هو توكيل محامٍ لإقامة دعوى تثبيت الإيجار ( وهي دعوى سريعة و منتجة و تؤدي الغرض على أكمل وجه و إن قرار الحكم الذي يصدر فيها يحفظ حقوق الطرفين )

[أحمد صوان]

إن المداخلات التي كتبها الزميلين أنس الجاجة و نادر الحاج تمر , أغنت الموضوع , شكرا لاهتمامهما