دعوى أجر المثل

للمناقشة
دعوى أجر المثل(1)
القاضي الأستاذ محمد سمير مصري
تعريف أجر المثل :
� المعنى اللغوي :
لغة : المِثْلُ ، بكسر أوله ، وسكون ثانيه ، وتعني الشبه والنظير ، وهي كلمة تسوية أي الشبيه المساوي . يقال : هذا مِثْلُه ومَثْله والمثل أعم الألفاظ الموضوعة للمشابهة ، والنظير أخصُّ منه ، والمثل المطلق للشيء : هو ما يساويه في جميع أوصافه .
� المعنى الشرعي :
اصطلاحاً : قال تعالى : وَالْوَالِدَاتُ يُرْضِعْنَ أَوْلَادَهُنَّ حَوْلَيْنِ كَامِلَيْنِ لِمَنْ أَرَادَ أَنْ يُتِمَّ الرَّضَاعَةَ وَعَلَى الْمَوْلُودِ لَهُ رِزْقُهُنَّ وَكِسْوَتُهُنَّ بِالْمَعْرُوفِ البقرة : ٢٣٣ ومعنى (بالمعروف) أجرة المثل .
ويقول تعالى : وَلَا تَبْخَسُوا النَّاسَ أَشْيَاءَهُمْ وَلَا تَعْثَوْا فِي الْأَرْضِ مُفْسِدِينَ الشعراء : ١٨٣ .
الأجر المسمى:
هو الذي يتفق عليه المتعاقدان ، سواء كان الاتفاق على مقدار الأجر أم على نوعه ، ويجب هذا الأجر عندما يكون العقد صحيحاً .


� أجر المثل :
هو الأجر المتوجب في حال إذا ترك المتعاقدان العقد دون تسمية للأجرة ، أو تركاه للعرف ، أو ذكرا شيئاً مجهول المقدار أو اتفقا على أجر لا يقره الشرع ، أو اتفقا على ما يقره الشرع ولكن طرأ على العقد ما يفسده .
فمردّ أجر المثل في عقود الإجارة هو فساد العقد ، وباعتبار أن المنفعة قد استوفيت ، فيجب عندها أجر المثل .
تقول مذكرة المشروع التمهيدي للقانون المدني السوري :
إذا كانت الأجرة غير مقدرة . فإن ذلك يرجع لأحد أسباب ثلاثة :
1 – إما لأن المتعاقدين قد أغفلا الاتفاق عليها .
2 – أو اتفقا عليها ولكن تعذّر إثبات ما اتفقا عليه .
3 – أو حاولا الاتفاق عليها فلم يستطيعا .
ففي الحالتين الأولى والثانية تكون الأجرة هي أجر المثل في مكان تمام العقد ، ويصبح القول لأهل الخبرة إذا تعذر إثبات الأجرة .
وفي الفرض الثالث يكون الإيجار باطلاً . لأن المتعاقدين قد تعذر عليهما الاتفاق على ركن من أركان العقد .
أما دعوى أجر المثل فتعرف على أنها دعوى تعويض مالك العقار عن إشغال عقاره من قبل الغير بدون عقد أو بغير مسوغ قانوني .
النصوص القانونية لأجر المثل :
وردت كلمة أجر المثل في أربع مواد في القانون المدني وهي :
المادة 530 :
إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها . أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة . وجب اعتبار أجر المثل .
المادة 557 :
يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار . فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزماً أن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعي في تقديره أجر مثل العين وما أصاب المؤجر من ضرر .
المادة 597 :
1 – لا يجوز للمتولي أن يستأجر الوقف ولو بأجر المثل .
2 – ويجوز له أن يؤجر الوقف لأصوله وفروعه على أن يكون ذلك بأجر المثل .
المادة 885 :
يصبح مالك الأرض مالكاً بطريقة الالتصاق للبذار الذي بذره الغير في أرضه ، بشرط أن يدفع له قيمة البذار . غير أنه يحق له ، إذا شاء ، ترك المحصولات لهذا الغير مقابل دفع أجر المثل عن سنة واحدة .
كيف تحدد الأجرة :
الأصل أن الأجرة يحددها المتعاقدان بمبلغ معين يدفع أقساطاً متساوية كل مدة معينة . ولكن ليس ما يمنع من تحديد الأجرة على غير تلك الصورة .
فقد لا يعين المتعاقدان الأجرة ، ولكنهما يعينان الأسس التي يقوم عليها تقديرها ، فيصح الإيجار . ويجوز أن يحدد المتعاقدان الأجرة كما يحددها القانون أو بأجرة المثل أو بريع جملة أرباح المحل أو نحو ذلك .
ويجوز أن تكون الأجرة جزءاً من المكسب اليومي للمحل المؤجر . وإذا اتفقا على أن تكون الأجرة هي قيمة ما تساويه منفعة العين المؤجرة ، فمعنى ذلك أن تكون الأجرة هي أجرة المثل ويصح الإيجار .
كذلك يجوز للمتعاقدين أن يكلا تحديد الأجرة لشخص ثالث ، فإن قام هذا بمهمته لزم المتعاقدين المقدار الذي عينه ، وإذا لم يقم بها لسبب ما جاز تعيين شخص آخر لتحديد الأجر إذا كان هذا هو غرض المتعاقدين . أما إذا ظهر من ظروف التعاقد أن المتعاقدين لا يريدان غير من عيناه لتحديد الأجرة ، فإنه لا يجوز للمحكمة أن تقوم بنفسها بتعيين خبير لهذا الغرض ويكون عقد الإيجار باطلاً لعدم توافره على ركن من أركانه .
ويذهب بعض الفقهاء إلى أن ترك تحديد الأجرة لأحد المتعاقدين يكون بمثابة عدم تقدير الأجرة ، فتكون الأجرة في هذه الحالة هي أجر المثل .
تحديد الأجرة في حال سكوت المتعاقدين عنها أو تعذر إثباتها :
إذا سكت المتعاقدان عن تحديد الأجرة وعن تحديد أي أساس يقوم عليه تقديرها ، فإن الإيجار لا يكون باطلاً ، بل يتكفل القانون بتحديد الأجرة في هذه الحالة ويقدرها بأجر المثل . وكذل الحال إذا اتفق المتعاقدان على تقدير الأجرة ولكن تعذر على أي منهما إثبات ما اتفقا عليه ، وتقدر الأجرة هنا بأجر المثل . وأجرة المثل يحددها القاضي ، مستعيناً بذلك برأي أهل الخبرة . وتقدر أجرة المثل وقت تمام العقد(2) .
الاختصاص في دعوى أجر المثل :
� الاختصاص المكاني :
من المعلوم أنه في الدعاوى الشخصية العقارية يكون الاختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار أو موطن المدعى عليه .
ودعوى أجر المثل هي دعوى شخصية عقارية لذلك فإنه يمكن إقامتها أمام محكمة موقع العقار أو أمام محكمة موطن المدعى عليه .
� الاختصاص النوعي :
نصت المادة 63/آ من قانون أصول المحاكمات المدنية على أنه :
تختص محكمة الصلح مهما تكن قيمة المدعى به في دعاوى أجر مثل العقار مهما بلغ المقدار المدعى به .
ويدخل في صلاحية حكام الصلح المطلقة المنازعة المتعلقة بأجر مثل العقار دون المنقول الذي يبقى اختصاص النظر في المنازعات الناشئة عن أجر مثله تابعاً لتقدير القيمة ، لأن المادة 63 أصول محاكمات لم تدخل في صلاحية محاكم الصلح المنازعات المتعلقة بأجر مثل المنقول وما جاء بالفقرة /آ/ منها ينص على أجر مثل العقار فقط دون المنقول الذي يبقى اختصاص النظر بالمنازعات الناشئة عن أجر مثله تابعاً لتقدير القيمة إعمالاً لأحكام المادتين 51 و 61 من الأصول .
فإذا لم يعين قيمة المبلغ المطالب به وكان يتبين من التقدير بالخبرة أن هذا المبلغ يزيد عن عشرة آلاف ليرة سورية فتكون الدعوى من اختصاص محكمة البداية صاحبة الولاية العامة .
وبما أن الأمور المتعلقة بالاختصاص الكمي هي من النظام العام لذلك يمكن إثارتها في جميع أدوار المحاكمة ومن قبل المحكمة بالذات ولو لم يطلب إليها ذلك(3) .
واختصاص محكمة الصلح للنظر في دعوى أجر المثل ينعقد سواء أكانت المطالبة ناتجة عن عقد إيجار لم يتم تحديد الأجرة فيه أو عن إشغال عقار بوجه غير مشروع ، ولا يشترط توافر الحالة المنصوص عنها في المادة 530 مدني لانعقاد الاختصاص الولائي لمحكمة الصلح .
أما المطالبة بأجر مثل متجر بما فيه من عناصر مادية ومعنوية فهي تخضع للقواعد العامة فيما يتعلق بتحديد المرجع المختص نوعياً بالنظر فيها(4) .
لذلك فالدعاوى المتعلقة بأجر مثل المنقول تخضع للقواعد العامة عند تحديد الاختصاص فهي تكون بدائية أو صلحية تبعاً لقيمة أجر المثل .
وينعقد الاختصاص لمحكمة البداية إذا كان طلب أجر المثل متفرع عن الدعوى الأصلية .
فالاجتهاد مستقر على أنه يجوز الحكم بأجر المثل ولو قدمت الدعوى إلى محكمة البداية إذا كان الطلب بأجر المثل تبعاً للمطالبة بقيمة الجزء المكتسح من العقار(5) .
وكذلك فإنه لا تعارض بين المطالبة بأصل الحق أي قيمة المساحة المستولى عليها وبين المطالبة بأجر مثل هذه المساحة . ويستمر تقاضي أجر المثل عن المساحة المستولى عليها إلى أن يتم سلخ تلك المساحة من ملكية المالك بدفع القيمة والتسجيل(6) .
صحة الخصومة :
في دعوى أجر المثل لا بد للمدعي من أن يكون مالكاً في السجل العقاري للعقار المشغل من قبل الغير بدون مسوغ قانوني ليصار إلى قبول دعواه بهذه الصفة . وقد ورد في اجتهاد لمحكمة النقض أنه طالما أن أجر المثل من الحقوق الشخصية العقارية فيمكن لأحد الورثة أن ينوب عن الآخرين بالمطالبة إذا كانت التركة لم تصف ولم تنقل ملكية العقار إلى أسماء الورثة(7) .
لكن لذلك تفصيل لا بد منه :
فإذا كانت الدعوى مقامة من بعض الورثة بالإضافة إلى التركة فإن من المقتضى القانوني التحقق عما إذا كانت الأجور المدعى بها ناشئة في حياة المورث أم بعد وفاته على ضوء تاريخ وفاة المورث والمدة المدعى بأجر المثل عنها . فإن كانت ناشئة بعد وفاة المورث فإنها ليست من الدعاوى المقامة من الميت وهي ليست تركة وبالتالي لا يجوز لأحد الورثة أن ينتصب خصماً عن الباقين إذ الحقوق موضوع الدعوى تغدو ناشئة بعد وفاة مورثهم أي أنها من حقوقهم الشخصية مباشرة وبالتالي ليس لأحدهم تمثيل الآخرين إلا بوكالة أصولية ، أما إذا كانت الأجور المدعى بها نشأت أو تحققت للمورث قبل وفاته فإنها تدخل في تركته وبالتالي يكون من حق أحد ورثته أن ينتصب خصماً عن الباقين في الدعاوى التي تقام للمورث عملاً بالمادة 13 من قانون أصول المحاكمات المدنية .
ومسألة صحة التمثيل هي من النظام العام وللمحكمة التحقق منها في أية مرحلة من الدعوى عملاً بالمادة 16 من قانون أصول المحاكمات المدنية .
والاجتهاد المستقر على أنه إذا كان أجر المثل عن مدة سابقة لوفاة المورث جاز أن ينتصب أحد الورثة خصماً عن الآخرين أما المدة التالية لوفاته فلا يصح هذا ويتوجب ادعاؤهم جميعاً(8) .
التسجيل في دعوى أجر المثل :
نصت المادة 11 من القرار ذي الرقم 188 على أن الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني أو نقله لا تكون نافذة حتى بين المتعاقدين إلا اعتباراً من تاريخ تسجيلها في السجل العقاري .
وبما أن العقود هي من جملة أسباب التسجيل بحكم القانون إلا أن التسجيل الفعلي يتوقف على مراجعة المشتري القضاء والحصول على حكم قطعي بالتسجيل ، وبالتالي لا يكفي صدور الحكم لاعتبار العقد نافذاً ، وبحكم المسجل في السجل العقاري ، ولا الاستناد إليه بدعوى المطالبة بأجر المثل . ما لم يقم المدعي بتسجيل العقار على اسمه في السجل العقاري حسب الأصول . لأن السجل العقاري هو وحده المثبت لحق الملكية .
ويبقى السجل العقاري هو المثبت لحق الملكية على العقار ولو صدق البيع بحكم قضائي ، ولا يحق للشاري المطالبة بأجر المثل ما لم يسجل البيع في السجل العقاري ، والحكم بصحة بيع عقار لا يعني الحكم بتسجيل العقار المبيع على اسم المشتري(9) .
وحيث إن المادة 825 من القانون المدني نصت على أن من اكتسب عقاراً بالإرث أو بنزع الملكية أو بحكم قضائي يكون مالكاً له قبل تسجيله ، على أن أثر هذا الاكتساب لا يبدأ إلا اعتباراً من تاريخ تسجيله . أي أن هذه المادة اعتبرت للتسجيل مفعولاً رجعياً بعد حصوله .
ويقصد من هذا النص تحديد الحالات التي يكون فيها للتسجيل اثر رجعي خلافاً لمبدأ المفعول الإنشائي للتسجيل وهو الأصل .
فالأصل في الأحكام أن تكون كاشفة للحقوق لا منشئة لها إلا أن ذلك لا يسري على عقود نقل الملكية العقارية لأن هذه الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل وفاقاً لنص الفقرة الأولى من المادة 825 من القانون المدني . فإذا لم يقم المدين بتسجيل ما التزم بتسجيله تبقى علاقة المتعاقدين خاضعة للقواعد العامة بشأن عدم تنفيذ الاتفاقات أي على أساس الحقوق الشخصية لا على أساس الحقوق العينية .
وقد حسم اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض الجدل الدائر حول مفعول العقود في اكتساب حق الملكية وما إذا كان الحكم القضائي قبل تسجيله يكفي للمداعاة بأجر المثل وما إذا كان للحكم أثر رجعي ينسحب إلى وقت إنفاذ العقد أم أن أثره لا يكون إلا ابتداء من التسجيل .
فنص على أن أجر المثل تعويض عن إشغال العقار بغير مسوغ قانوني وفي حالات عدم الاتفاق على مقدار الأجرة أو تعذر تقديرها وإثباتها . واعتبار المحكوم له مالكاً وتتوقف ممارسته حقوقه في ملكية العقار على التسجيل في السجل العقاري . وإن المفعول الرجعي للتسجيل ينسحب على الوجه التالي :
آ – في الإرث إلى تاريخ الوفاة .
ب – في نزع الملكية إلى تاريخ الإحالة القطعية أو إتمام إجراءات الاستملاك .
ج – في صدور الحكم إلى تاريخ وضع إشارة الدعوى في السجل العقاري وتراعى القواعد العامة بشأن تنفيذ العقود عن الفترة السابقة(10) .
� إثبات الملكية في دعوى أجر المثل :
لا بد للمدعي من إثبات ملكيته للعقار الذي يطالب بأجر مثله ، وإقرار المدعى عليه بهذه الملكية لا يجعل دعواه مسموعة ، فشرط الملكية في السجل العقاري أساس لسماع دعوى أجر المثل .
وإن عدم اعتراض المدعى عليه على المدعي في ملكيته العقار المطلوب أجر مثله لا يجعلها صحيحة ، لأن الملكية لا تثبت بتوافق الطرفين وإنما بموجب القيد العقاري(11) .
ولا يمكن الركون إلى محاضر التحديد والتحرير لإثبات ملكية العقار المطلوب أجر مثله لأن الملكية في هذه العقارات مؤقتة ومفترضة وليس لها أي قوة قانونية أو حقوقية لعدم اقترانها بقرار من القاضي العقاري ولعدم اكتسابها الدرجة القطعية بعد .
كما أنه ليس للحقوق العقارية أي مفعول إلا اعتباراً من تاريخ تسجيلها في السجل العقاري ، ولا يجوز المطالبة بأجر مثل عقار اعتماداً على محاضر التحديد والتحرير غير المقترنة بالتسجيل(12) .
� أجر المثل من الحائز :
طالما أن التسجيل شرط في دعوى أجر المثل ، فما حكم العقارات المبنية في مناطق المخالفات الجماعية ؟ وهل يمكن المطالبة بأجر مثلها في حال إشغالها من قبل الغير بدون وجه مشروع ؟
إن مطالبة المالك أو الحائز للعقار الواقع في مناطق المخالفات الجماعية بتسجيله كشرط لسماع دعوى أجر المثل ، يجعل من المستحيل عليه استيفاء هذا الأجر من الشاغل بغير مسوغ قانوني .
لذلك فإنني أرى أنه يمكن قبول الدعوى في مثل هذه الحالات استناداً إلى إثبات حيازة المدعي للعقار المطالب بأجر مثله وإشغال المدعى عليه غير المشروع لهذا العقار .
وعليه فإنه يحق لحائز العقار المطالبة بأجر مثله(13) .
عدم وجوب سبق الإنذار في دعوى أجر المثل :
تنص المادة 219 من القانون المدني على أنه :
لا يستحق التعويض إلا بعد إعذار المدين ، ما لم ينص على غير ذلك .
فهل يتوجب إعذار الشاغل للعقار قبل إقامة الدعوى كمستند لمطالبته بأجر المثل ؟
إن ما قصده المشرع في المادة 219 من القانون المدني إنما يتعلق بالمطالبة بالتعويض لمن امتنع عن تنفيذ التزام نتيجة عقد قائم بين الطرفين .
وأجر المثل وإن كان هو بمثابة تعويض عن حرمان المالك من الانتفاع بثمرات ملكه إلا أن المطالبة به لا تستدعي سبق الإنذار(14) .
إثبات الإشغال في دعوى أجر المثل :
إن إثبات الإشغال في دعاوى أجر المثل يجوز بكافة طرق الإثبات ومنها البينة الشخصية .
وبما أن أجر المثل هو تعويض عن حرمان المالك من ثمار عقاره فللمحكمة أن تعتمد في حكمها على تقرير الكشف الحسي على موقع العقار موضوع الدعوى وعلى تقرير الخبير وعلى شهادات الشهود .
حالات استحقاق أجر المثل :
1 – وجود علاقة إيجارية بدون تحديد الأجرة :
قلنا إنه يمكن للمتعاقدين أن يتفقا على إبرام عقد الإيجار ويغفلا الاتفاق على الأجرة ، ويكون عقد الإيجار عندئذ عقداً صحيحاً وتقدر الأجرة بأجرة المثل .
فإذا كان المتعاقدان قد تركا أمر تحديد بدل الإيجار لتخمين الخبراء بمعرفة المحكمة وجب تحديد أجر مثل هذا العقار بتاريخ الإشغال لا بتاريخ الادعاء وفقاً للأصول المنصوص عنها في المرسوم التشريعي رقم 111 لعام 1952 كما لو كان هناك ادعاء بالغبن في أجر المثل(15) .
وإن الحكم بتحديد أجر المثل لفترة من الانتفاع، يعتبر أنه راعى النسب القانونية المبينة في التشريعات الاستثنائية للإيجار ، وبالتالي ينزل منزلة الحكم بتحديد الأجرة العقدية لسائر مدة الإيجار بحيث يمكن أن يعتمد في المطالبة بأجور فترات لاحقة من الانتفاع كما يمكن اعتماده في توقيع الإخلاء عند تأخر المستأجر في الوفاء بأجور هذه الفترات(16) .
وعليه فإنه لا يمنع من تحديد أجر المثل في حال التأجير وعدم الاتفاق على مقدار الأجرة أو تعذر إثباتها .
� أجر المثل والأجر المسمى :
إن تحديد أجر المثل بمعرفة القاضي لمدة سابقة لعقد الإيجار بسبب عدم ذكر أجر مسمى في هذا العقد يغدو أساساً للتعامل بين الطرفين على سائر مدة الإيجار .
وأجر المثل الذي يقدر بمعرفة المحكمة يصبح أجراً مسمى يلزم به الطرفان ما لم يجر تعديله رضاء أو قضاء(17) .
ولا يمكن أن ينقلب أجر المثل إلى أجر مسمى إلا إذا كان الطرفان قد توافقا بعد تقدير أجر المثل وأقاما علاقتهما على أساس جديد يدل على رضائهما بهذا البدل واعتباره أجراً(18) .
أما إذا كان المتعاقدان قد اتفقا على تحديد الأجرة فإن وجود الأجر المسمى ينفي دعوى أجر المثل .
� أثر أجر المثل في الإخلاء :
إذا كانت العلاقة الإيجارية قد بدأت بدون تحديد للأجرة بين الطرفين فإن تحديد هذه الأجرة بعد إقامة دعوى أجر المثل يجعل آثارها كالآثار الناتجة في حال وجود اتفاق على الأجرة ابتداء .
وحكم تحديد أجر المثل لفترة معينة من الانتفاع يعتبر بمنزلة الأجر المسمى ويمكن اعتماده في المطالبة بأجور فترات لاحقة من الانتفاع . كما يمكن اعتماده في المطالبة بأجور فترات لاحقة من الانتفاع . كما يمكن اعتماده في توقيع الإخلاء عند التقصير في وفاء أجور هذه الفترات(19) .
ويكون بدل أجر المثل المقدر حكماً هو بمثابة البدل المسمى يجب أخذه بعين الاعتبار في تحديد العلاقات بين المالك وواضع اليد وهو بالتالي يخضع لما تخضع له عقود الإيجار .
لكن لا يجوز إقامة دعوى التخلية قبل أن يصبح الحكم بتقدير أجر مثل العقار المطلوب إخلاؤه مكتسباً الدرجة القطعية(20) .
� أجر المثل بعد الحكم بالإخلاء :
تنص المادة 557 أنه يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار . فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزماً أن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعي في تقديره أجر مثل العين وما أصاب المؤجر من ضرر .
فعندما تنتهي العلاقة الإيجارية لأي سبب كان يصبح إشغال المستأجر بدون مستند قانوني ، وتحكم القواعد العامة هذا الإشغال ، وبالتالي يستحق المالك أجر المثل عن الفترة التي يبقى فيها المستأجر في المأجور السابق بعد توجب إخلائه قانونا .
لأن استمرار وضع اليد بعد ذلك يصبح بدون وجه مشروع إلا إذا أثبت المدعى عليه وجهاً قانونياً آخر يبيح له ذلك .
فالاستمرار في وضع اليد على العقار رغم صدور حكم بإخلائه بناء على تعهد المستأجر يوجب أجر المثل بعد النكول عن التسليم(21) .
2 – أجر المثل في حال عدم وجود علاقة إيجارية :
إن وضع اليد على عقار المدعي أو بعض أجزائه بدون مستند قانوني يعتبر عملاً غير مشروع واعتداء على حق الملكية يجري تقدير التعويض عنه وفق قواعد المسؤولية التقصيرية المنصوص عليها في أحكام القانون المدني ولا يعتدّ بأي قانون آخر ويبقى الاختصاص منعقداً إلى القضاء العادي صاحب الولاية العامة(22) .
� أجر مثل بعد انتهاء العاريّة :
تنص المادة 609 من القانون المدني على أن العارية تنتهي بانقضاء الأجل المتفق عليه . فإذا لم يعين لها أجل ، انتهت باستعمال الشيء فيما أعير من أجله . فعقد العارية ينتهي بانقضاء الأجل المتفق عليه ، ولا يعود له وجود ، ويتفرع عن ذلك أن يد المعار له على العقار بعد انقضاء عقد العارية ، هي يد غير مشروعة ، بمعنى أنها لا تستند إلى مسوغ عقدي أو قانوني ، مما يجيز للمعير أن يطالب بالتعويض عن إشغال العقار بدون سند صحيح ويتمثل هذا التعويض مبدئياً بأجر المثل وفق ما استقر عليه الاجتهاد(23) .
فليس للمدعى عليه الانتفاع بالعقار بعد انقضاء مدة الإعارة بدون عوض لانتهاء العارية التي تخوله الانتفاع به مجاناً .
� دعوى أجر المثل والتملك بالالتصاق :
تنص المادة 886 من القانون المدني على أن كل بناء ، أو غرس ، أو عمل قائم على الأرض ، يعتبر أن مالك الأرض قد أقامه على نفقته ، وأنه يخصه ، ما لم يقم الدليل على عكس ذلك .
فإذا أقام الغير دعواه على مالك الأرض طالباً الحكم له بتملك الأرض المبني عليها لقاء دفع قيمتها وفقاً لأحكام المادة 889 من القانون المدني فإنه لا ينجو من تعويض المالك عن الفترة التي تسبق تسجيل ما قضي بتملكه بالالتصاق .
وإقامة دعوى التملك بالالتصاق لا يحرم مالك الأرض من أجر مثلها حتى وقوع التسجيل بموجب الحكم الصادر فيها(24) .
لأن تملك الأرض بسبب الالتصاق عند ثبوته وتوفر شروطه وأسبابه لا ينسحب أثره إلا من تاريخ نفاذ الحكم بالالتصاق بحق الطرفين وتبعاً لموجباته .
� أجر المثل في حال تغير المواصفات :
إن اختلاف الأوصاف المسجلة في السجل العقاري عن واقع هذه العقارات وظهور عقارات ومنشآت حديثة غير مسجلة في السجل لا يحول دون المطالبة بأجر مثل هذه الإنشاءات الجديدة على اعتبار أن الأبنية أو الأغراس القائمة على الأرض تعتبر عائدة لصاحب الأرض وأنه أقامها على نفقته وأنها تخصه ما لم يقم الدليل على خلاف ذلك بمقتضى حكم المادة 886 من القانون المدني .
وبالتالي يثبت أجر المثل لصاحب الأرض ولو كانت الإنشاءات الفعلية عليها تزيد على الأوصاف في السجل ما لم يثبت أن الشاغل أقامها(25) .
� أجر مثل من الشريك على الشيوع :
إن إشغال الشريك على الشيوع في العقار على ما يعادل حصته لا يلزمه بأداء أي أجر لباقي الشركاء ولا يعتبر مسؤولاً عن الغرف الخالية في هذا العقار إذا لم يشغلها فعلاً ، أو لم يمنع شركائه من إشغالها . مما يتوجب معه على المحكمة أن تحدد الجزء الذي يشغله الشريك فعلاً لتلزمه بأداء أجره إذا كان يزيد عن حصته في الملكية .
فإذا أثبت الشريك أنه لم يشغل سوى حصته في حصة العقار وإن شريكه ظلت فارغة فلا يكلف بأجر مثلها(26) .
أما إذا كان الغير قد شغل حصة الشريك على الشيوع استناداً لعقد إيجار من باقي الشركاء فإنه يكون من حق مالك الحصة على الشيوع طلب أجر مثل حصته من مستأجر باقي الحصص إذا لم يكن مالك هذه الحصة طرفاً في عقد الإيجار ولم يفوض أحد بإجرائه(27) .
كما أن قيام أحد الشركاء بإنشاء أبنية في العقار المشترك يجعله بحكم الغير الذي بنى بنية حسنة إذا كان العقار قابل للقسمة ويستتبع تشميله بالأحكام المطبقة على الباني بحسن نية بمقتضى أحكام المادة 892 من القانون المدني .
وعليه فالشريك الذي بنى أقساماً جديدة على العقار المشترك لا يسأل عن أجر مثل ما بناه(28) . أما إذا كان العقار غير قابل للقسمة عند إشادة البناء فإن الشريك الباني في العقار المشترك يعتبر سيئ النية(29) .
� أجر مثل عقار الزوجة :
تنص المادة 65 من قانون الأحوال الشخصية على أنه على الزوج إسكان زوجته في مسكن أمثاله .
فإذا كانت الزوجة تملك مسكناً أو حصة من المسكن وساكنت زوجها هذا المسكن فهل لها أجر المثل عما تملكه باعتبار أن الزوج هو المسؤول عن تأمين المسكن الزوجي ؟
لا تملك الزوجة مطالبة زوجها بأجر المثل لا أثناء الحياة الزوجية ولا بعدها إذا كانت تقيم مع زوجها في العقار الذي تملك نصفه ويملك الزوج النصف الآخر لأنها تكون قد ارتضت لنفسها الإقامة مع زوجها في العقار المشترك وبذلك فهي لا تستطيع مطالبة الزوج بأجر مثل حصتها من هذا العقار عن مدة سكناه معها أثناء قيام الزوجية بينهما والمساكنة معاً.
وبالتالي لا يحق للزوجة أجر مثل حصتها عن العقار الذي تقيم به مع زوجها أثناء المساكنة الزوجية(30) .
� أجر مثل على المستأجر ممن لا يملك حق التأجير :
تنص المادة /8/ من القانون /6/ لعام 2001 على أنه لا يحكم بالتخلية على مستأجر عقار من العقارات المبينة في هذا القانون الخاضعة للتمديد الحكمي إلا في الحالات التالية : ...... ثالثاً – إذا أجر أو تنازل المستأجر عن المأجور كلاً أو بعضاً إلى الغير دون إذن خطي من المؤجر .
فإذا حكم هذا الغير بالتخلية فإن الفترة التي شغل بها المأجور لا يستوفى عنها الأجرة المتفق عليها بين المؤجر والمستأجر الأصلي ، بل يغدو هذا الإشغال بدون مسوغ قانوني وبالتالي فإن أجر المثل يترتب على مستأجر عقار من مستأجر أصلي لا يملك حق تأجير الغير لعدم نفاذ العقد المبرم فيما بينهما بحق المؤجر(31) .
� انتفاء أجر المثل لوجود عقد بين الطرفين :
تنص المادة 161 من القانون المدني على أنه إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد .
فإذا كان المشتري قد شغل العقار فترة من الزمن ثم ألزم برده للبائع فهل يلتزم بأجر المثل عن هذه الفترة ؟
إن التزام المشتري برد العقار المباع – بعد فسخ عقد البيع – إنما يقابل التزام البائع برد ما قبضه من الثمن . أما التزام المشتري برد ثمرات العين المبيعة فهو يقابل التزام البائع برد فوائد ما قبضه من الثمن . ومن ثم فإن من حق المشتري أن يحبس ما يستحقه البائع في ذمته من ثمار حتى يستوفي منه فوائد ما دفعه من الثمن.
ويكون من حق المشتري حبس العين المحكوم بفسخ عقد البيع الصادر عنها حتى يستوفي من البائع ما دفعه من الثمن . وينقضي حق المشتري في الحبس بوفاء البائع بالتزامه .
فإذا ثبت أن وضع يد المدعى عليه على العقار كان بناء على شرائه إياه فإن ما يجوز التزامه به هو العطل والضرر أو التعويض إذا تبين أنه هو المسبب بانحلال العقد أي كان النكول عن الشراء من جانبه وبدون عذر مشروع(32) .
� دعوى أجر المثل واسترداد الحيازة :
قلنا إنه يجوز الجمع بين دعوى أجر المثل ودعوى المطالبة بقيمة الأرض المستولى عليها في دعوى واحدة . والسبب في ذلك أن الدعويين للمطالبة بأصل الحق ، لذلك لا يجوز الجمع بين طلب أجر المثل وطلب استرداد الحيازة في دعوى واحدة تحت طائلة سقوط دعوى الحيازة لاختلاف الموجب القانوني لكل منهما عن الآخر . وفي حال الجمع بين الحيازة وأجر المثل يتوجب على المحكمة البحث في أجر المثل فقط .
ودعوى أجر المثل الذي هو بمثابة تعويض لمالك العقار تستند إلى أساس الحق بملكية العين أو الانتفاع بها وليس محله بحث دعوى الحيازة وإلا سقطت دعوى الحيازة(33) .
الفائدة عن أجر المثل :
تنص المادة 227 من القانون المدني على أنه إذا كان محل الالتزام مبلغاً من النقود وكان معلوم المقدار وقت الطلب وتأخر المدين في الوفاء به كان ملزماً بأن يدفع للدائن على سبيل التعويض عن التأخر فوائد قدرها أربعة في المائة في المسائل المدنية وخمسة في المسائل التجارية . وتسري هذه الفوائد من تاريخ المطالبة القضائية بها إن لم يحدد الاتفاق أو العرف التجاري تاريخاً آخر لسريانها .
وبما أن أجر المثل المحكوم به ، والذي له صفة التعويض ، لا يصبح معلوم المقدار إلا من تاريخ الحكم ، لذلك فإن المالك لا يستحق الفائدة على أجر المثل .
إذ لا يحكم بالفائدة عن أجر المثل لأنه لا يحكم بها إلا عن مبلغ معين المقدار(34) .
الخبرة في دعوى أجر المثل :
على الخبراء أن يفرقوا في دعوى أجر المثل بين الحالتين اللتين يتوجب فيهما هذا الأجر ، لأن الحالة الأولى تتمثل في عدم اتفاق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها ، أو تعذر إثبات مقدار هذه الأجرة ، وعندها يتم تقدير أجر المثل بتاريخ بدء العلاقة الإيجارية بين الطرفين وعلى الأسس المعتمدة في دعوى التخمين . والذي يقدر أجر المثل هم أهل الخبرة معتمدين على عدة عوامل . ويقدر أجر المثل بالنقود ، ولو كان تقديره عند العقد بعروض أو منفعة، ولأن النقد هو معيار التقويم ، وهو أكثر ثباتاً ، ولو اختلف أجر المثل بين الناس فيأخذ الوسط .
أما الحالة الثانية والتي تتمثل في الإشغال غير المشروع للعقار فيقدر أجر المثل على أساس المسؤولية التقصيرية أي ما لحق المالك من خسارة وما فاته من ربح ، لأن وضع اليد بدون وجه حق على عقارات الغير يشكل اعتداء على الملكية وعملاً غير مشروع يجعل النزاع محكوماً في أساسه بقواعد المسؤولية التقصيرية .
فوضع اليد على العقار إذا لم يكن له سند في القانون يشكل جرماً جزائياً يخضع لأحكام المادة 723 من قانون العقوبات التي تنص على أنه من لا يحمل سنداً بالملكية أو التصرف واستولى على عقار الغير أو قسم من عقار بيد غيره عوقب بالحبس حتى ستة أشهر .
والتعويض في مثل هذه الحالة يخضع لأحكام المواد 171 – 222 من القانون المدني ، ويتم تقديره على أساس ما أصاب المدعي من ضرر مع مراعاة الظروف الملابسة دون التقيد بأي حد ، بعد الأخذ بالحسبان ما لحق المتضرر من خسارة وما فاته من كسب .
ولا بد للخبرة من أن توضح الأسس المعتمدة في حساب تقدير أجر المثل ولا يجوز حسابه بشكل جزافي عن كل سنوات الإشغال . وعلى الخبراء أن يبينوا الأسس المعتمدة في تقدير أجر المثل ويأخذوا بعين الاعتبار موقع العقارات وطبيعتها ومساحاتها وقوتها الشرائية ونوعية الأرض ومدى الاستفادة منها وتضاريسها وكافة العوامل الداخلة في التقدير .
كما أن ارتفاع قيمة العقارات بين تاريخ وضع اليد عليها بصورة غير مشروعة وتاريخ المطالبة بقيمتها لا يغطي المطالبة بأجر المثل ما دام وضع اليد الذي تم حال بين المالك وبين استثمار أرضه(35) .
وليس للقاضي أن يقدر أجر المثل من تلقاء نفسه حتى في حال غياب المدعى عليه لأن الأصول في أجر مثل عقار أن إثباته يكون بتقدير الخبراء له . والحكم بهذا الأجر لثبوت الادعاء بتخلف المدعى عليه دون اتباع هذه الأصول لا يرتكز إلى أساس صحيح عادل(36) .
عوارض دعوى أجر المثل :
� شطب دعوى أجر المثل :
بعد شطب دعوى أجر مثل عقار يترتب على المحكمة أن تجعل تقدير أجر المثل نافذاً من تاريخ تقديم الدعوى بتجديدها لا من تاريخ الادعاء الأول باعتبار أن الشطب يبطل استدعاء الدعوى(37) .
� الادعاء بالتقابل في دعوى أجر المثل :
يحق للمدعى عليه أن يقدم من الطلبات العارضة أي طلب يترتب على إجابته ألا يحكم للمدعي بطلباته كلها أو بعضها أو أن يحكم له بها مقيدة بقيد لمصلحة المدعى عليه . لذلك فإنه يمكن في دعوى أجر المثل الادعاء بالتقابل بقيمة الإصلاحات الضرورية والأساسية وطلب إجراء التقاص بين المبلغين ، ولا يصح فصل الدعويين عن بعضهما بالحكم بالأولى ويترك الثانية لدعوى جديدة مستقلة(38) .
� وقف دعوى أجر المثل :
طالما أن دعوى أجر المثل تستند إلى الملكية المسجلة في السجل العقاري فإن النزاع على هذه الملكية لا يوقف هذه الدعوى .
واعتبار دعوى أجر المثل مستأخرة بدعوى تثبيت بيع العقار مخالف لحكم المادة 825 من القانون المدني .
ففي دعوى أجر المثل ، الحكم الصادر فيها لا يوقف على نتيجة دعوى المنازعة في الملكية وإنما يقضى به تبعاً لثبوت الملكية في السجل العقاري وحتى يقوم الدليل على العكس ويلغى التسجيل بحكم قطعي ، والمطالبة بأجر المثل يقضى بها لصاحب التسجيل في السجل العقاري وإن كانت هناك منازعة في الملكية وبصرف النظر عنها إلى أن يقضى بإلغاء التسجيل(39) .
أثر الاستملاك في دعوى أجر المثل :
لم يعد من مبرر قانوني حساب أجر المثل في حال استملاك العقار بعد أن حسم المشرع الجدال الحاصل في وضع اليد استناداً لصدور مرسوم بالاستملاك .
إذ نصت المادة 25/6 من المرسوم التشريعي 20 لعام 1983 على أنه :
- تكون الفائدة القانونية المنصوص عليها في هذه المادة مانعة من استحقاق أي تعويض ناشئ عن صدور مرسوم الاستملاك أو عن وضع إشارة الاستملاك أو عن وضع اليد بما في ذلك أجر المثل أو التأخر بدفع القيمة .
وقد حددت الفائدة في الفقرة /3/ من المادة المذكورة بمعدل 6 % من القيمة سنوياً عن مدة التأخير ، وتسري هذه الفائدة من تاريخ انقضاء خمس سنوات على صدور مرسوم الاستملاك أو من تاريخ وضع اليد على العقار أيهما أسبق ، وتزاد هذه الفائدة إلى 8 % سنوياً بالنسبة للعقارات التي وضعت عليها اليد ، بعد خمس سنوات من تاريخ وضع اليد .
أما وضع الإدارة يدها على عقارات الغير أو على أجزاء من هذه العقارات بدون استصدار مرسوم بالاستملاك إنما هو وضع يتصف بالا مشروعية(*) ويعتبر اعتداء على حق الملكية يجعل القضاء العادي هو المختص برؤية النزاع بشأن ذلك ، ويجوز إقامة الدعوى بطلب قيمة العقار وبأجر المثل عن الجزء المستولى عليه من العقار المطالب بقيمته(40) .
أجر مثل الأراضي المستصلحة :
يتحدد الاختصاص في أجر مثل الأراضي المستصلحة تبعاً لقرار وزير الري حيث نصت المادة الأولى من القانون /3/ لعام 1984 على أنه يجوز بقرار من وزير الري بالاتفاق مع وزير الزراعة والإصلاح الزراعي ، وبعد أخذ رأي الاتحاد العام للفلاحين ، إعلان وجود نفع عام في استصلاح أراضي في أي منطقة من أراضي القطر العربي السوري . يحدد القرار :
- تاريخ بدء عملية الاستصلاح في المنطقة .
- الجهة التي تتولى مهمة الاستصلاح أو الإشراف عليه يرفق بالقرار .
- مخطط يبين العقارات وأجزاء العقارات المحددة والمحرر الداخلة في منطقة الاستصلاح .
- مخطط يبين المنطقة الداخلة في منطقة الاستصلاح بالنسبة للعقارات غير المحددة والمحررة .
فإذا كان وضع اليد على العقارات المشمولة بقرار وزير الري والخاضعة للاستملاك منذ التاريخ المحدد بالقرار لبدء عمليات الاستصلاح فإن هذا الوضع هو وضع يد مشروع بموجب حكم القانون وإن حرمان المالك أو المنتفع خلال الفترة المبتدئة من تاريخ وضع اليد إلى تاريخ إعادة الأرض المستصلحة إليه يستتبع تقدير التعويض عنه وفق أحكام المادة /8/ من القانون /3/ لعام 1984 التي تنص على أنه يصدر وزير الري القرارات اللازمة بتشكيل لجان فنية مهمتها :
1 – وصف العقارات والمنشآت والزروع القائمة عليها وذكر أسماء شاغليها .
2 – تقدير التعويضات الناجمة عن الحرمان من استثمار الأرض والمنشآت .
3 – تقدير التعويضات الناجمة عن إتلاف المزروعات والمنشآت في حال وجوب إتلافها .
ويتم الاعتراض على هذا التقدير أمام لجنة إدارية ذات اختصاص قضائي تصدر قراراتها مبرمة وفق المادة /9/ من القانون المذكور ، وبالتالي لا ينعقد الاختصاص للقضاء العادي في النظر بطلب تعويض المالك عن حرمانه من الانتفاع بالعقارات المشمولة بقرار وزير الري خلال الفترة الممتدة من التاريخ المحدد بالقرار لمباشرة أعمال الاستصلاح حتى انتهائها .
أما في حال وضع اليد قبل المدة المحددة لمباشرة أعمال الاستصلاح فإن وضع اليد السابق لتاريخ مباشرة الأعمال وحتى تاريخ هذه المباشرة يكون غير مشروع ويختص القضاء العادي بالتعويض عنه .
أما العقارات التي لم يصدر قرار وزير الري بوجود نفع عام في استصلاحها فيعتبر وضع اليد عليها ومباشرة الأعمال فيها خلافاً للأصول التي حددها المشرع اعتداء على الملكية الخاصة ويختص القضاء العادي بالنظر بالمطالبة بالتعويض عن الحرمان من منفعتها ويحسب التعويض على أساس المادة 222 مدني متضمناً ما لحق الدائن من خسارة وما فاته من ربح .
وأجر المثل يكون لمثل هذه الأرض قبل الاستصلاح ولا يجوز تقدير أجر مثلها على واقعها بعد الاستصلاح لأن في ذلك إثراء على حساب الجهة التي قامت بالاستصلاح .
منع الاستثمار يوجب أجر المثل :
منع المالك من استثمار عقاره مهما كان مبرر ذلك يوجب له أجر المثل .
فمجرد إقامة البلدية سوراً حول عقار إثر اندلاع حريق فيه التهمه بكامله ووضعها باباً له وإقفاله بقفل ، يجعلها واضعة يدها عليه ، مما يحول دون استثماره من قبل مالكه الذي يحق له مطالبتها بأجر المثل .
كما أن تحريج الأرض بغرض التجميل السياحي للمنطقة يحول دون الاستثمار الزراعي مما يجعل اختصاص النظر بطلب أجر مثلها يعود إلى القضاء العادي . وإن المالك يستحق أجر المثل حتى ولو كان هذا التحريج يعود عليه بالنفع(41) .
تقادم أجر المثل :
يدفع المدعى عليه دعوى المالك لمطالبته بأجر المثل بسقوطها بالتقادم الثلاثي سنداً لأحكام المادة 173 مدني أو التقادم الخماسي سنداً لأحكام المادة 373 مدني . والحقيقة أن الفعل الضار الذي يتقادم بثلاث سنوات ، إنما يتعلق بالفعل نفسه والتعويض عنه . ذلك أن الفعل الضار ، وهو الفعل الناجم عن عمل غير مشروع ، يوجب التعويض ، وهذا التعويض ينجم عن الفعل نفسه ، سواء استمرت آثاره أم أزيلت فور وقوعه . وأما واضع اليد على ملك الغير فهو حائز سيئ النية ، ويسأل عن جميع الثمار التي قبضها والتي قصّر في قبضها عملاً بالمادة 930 من القانون المدني ، ولا يسقط الريع المستحق بذمته إلا بمدة خمس عشرة سنة ، عملاً بالمادة 373 من القانون المدني ، وأن مجرد حرمان المالك من الانتفاع بملكه ووضع اليد عليه يجعل الشاغل حائز بسوء نية .
وبما أن أجر المثل هو تعويض المالك عن حرمانه من الانتفاع من عقاره فهو يتقادم بالتقادم الطويل كما استقر عليه الاجتهاد وإن مجال التقادم الخمسي هو الأجور المتعاقد عليها(42) .
وقد استقر اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض(43) على أن أجر المثل هو تعويض للمالك عن إشغال الغير لأرضه دون أن يستند في ذلك إلى عقد أو مسوغ قانوني ، وأنه غير مشمول بالتقادم الخمسي ، لذلك فلا يمكن أن ينقلب إلى أجر مسمى إلا إذا كان الطرفان قد توافقا بعد تقدير أجر المثل وأقاما علاقتهما على أساس جديد يدل على رضائهما بهذا البدل واعتباره أجراً ، كأن يقوم الشاغل بدفع الأجور المقدرة سنوياً ويقبضها المالك دون اعتراض ، أي إذا استشفت المحكمة انصراف إرادة الطرفين إلى إنشاء مثل هذه العلاقة باعتماد هذا التعويض كأجر مسمى لعلاقة جديدة وذلك بإيجاب وقبول صحيحين بصورة صريحة أو ضمنية . فعند ذلك يمكن القول بأن أجر المثل قد انقلب إلى أجر متفق عليه وتطبق عندها قواعد الإيجار . وفي حال العكس إذا استمرت العلاقة بين الطرفين قائمة على أساس عدم التوافق أو ما ينم عن ذلك فإن المطالبة بأجر المثل ولو استندت لحكم سابق فيما يتعلق بتقدير البدل فإن ذلك يجعل الحق المدعى به غير مشمول بالتقادم الخمسي ولا يعتبر بمثابة أجر عن مدة لاحقة ولا يمكن اعتماده في توقيع الإخلاء عند التقصير في وفاء الأجور .
وحيث إن الذهاب إلى خلاف ذلك معناه فرض علاقة بين الطرفين وترتيب آثارها دون رضائهما خلافاً لما تقضي به القواعد العامة في انعقاد العقود . هذا ما لم يوجد عقد بين الطرفين على إيجار عقار دون اتفاق على بدل معين فعندئذ يقوم أجر المثل المحدد قضاء مقام البدل المسمى ويصبح هذا العقد جزءاً من عقد موجود .
الطعن في القرار الصادر في دعوى أجر المثل :
تنص المادة /5/ من القانون /6/ لعام 2001 على أنه يفصل قضاة الصلح بالدرجة الأخيرة في دعاوى أجور العقارات وتقديرها .
أما المادة 75 من قانون أصول المحاكمات المدنية فتنص على أنه تختص محكمة الصلح بالحكم في الدعاوى المنصوص عليها في المواد السابقة وفي جميع الدعاوى الداخلة في اختصاصها بموجب قوانين خاصة وتحكم بقرار يقبل الطعن بطريق الاستئناف في الدعاوى الأخرى وحكم محكمة الاستئناف مبرم .
لذلك فإن الأحكام الصادرة عن محاكم الصلح في دعاوى أجر المثل تخضع للطعن بطريق الاستئناف عملاً بأحكام الفقرة /ب/ من المادة 75 من قانون الأصول المدنية إذا كانت القيمة تتجاوز ألف ليرة سورية . والطعن بالنقض الذي أحدثه المشرع بالقانون /6/ لعام 2001 لا يكون بالنسبة للأحكام الصادرة في الدعاوى الإيجارية ذات المنشأ التعاقدي المحكومة بأحكام القانون /6/ لعام 2001(44) .
وعليه إذا كان أجر المثل لا يقوم على أساس وجود علاقة إيجارية وإنما على أساس أن وضع اليد تم بصورة غير مشروعة فإن أجر المثل المطلوب يأخذ منحى التعويض وليس بدل الإيجار ويكون القرار الصادر بذلك قابلاً للاستئناف لا الطعن أمام النقض .
والاجتهاد قد استقر على أن محكمة النقض تكون مختصة للنظر في الطعن بالحكم الصادر عن محكمة الصلح إذا كانت تلك المحكمة قد نظرت في الدعوى بحسب اختصاصها النوعي كمحكمة إيجارية ، أما إذا نظرت في الدعوى بحسب اختصاصها الكمي فإن الطعن في قرارها يكون أمام المرجع الذي تحدده القواعد العامة .
خاتمة :
استعرضنا في هذه العجالة دعوى أجر المثل وشروطها وحالات توجب هذا الأجر وبيّنا كيفية تقديره . وكلنا أمل أن نكون قد وضحنا كيفية تحقيق الأسس العادلة في تقدير هذا التعويض وفقاً للحالة التي بموجبها تم الإشغال . وإذا كان للأطراف دوراً هاماً في تحديد الأساس القانوني للدعوى فإن للخبرة في هذه الدعوى دورها الهام في تقدير ما يستحقه المالك من تعويض بعد معرفة الحالة القانونية للدعوى وصولاً إلى تطبيق الأسس القانونية لهذه الحالة .
حلب 8/6/2009
القاضي
محمد سمير مصري


________________________________________
(1) محاضرة ألقيت في فرع نقابة المهندسين بحلب في 8/6/2009 .
(2) السنهوري – الوسيط ج 6 ص 164 وما بعد .
(3) نقض رقم 3 أساس عقاري 664 تاريخ 26/1/1977 مجلة المحامون – ص 44 لعام 1977 .
(4) نقض رقم 35 أساس عقاري 271 تاريخ 23/2/1977 مجلة المحامون – ص 33 لعام 1977 .
(5) نقض مدني قرار 649 أساس 1024 تاريخ 5/3/2000 .
(6) نقض قرار 495 أساس 361 تاريخ 11/3/1992 .
(7) نقض رقم 172 أساس 540 تاريخ 22/3/1978 مجلة القانون ص 153 لعام 1978 .
(8) المجلس التحكيمي الأعلى للعمل الزراعي رقم 360 أساس 328 تاريخ 4/10/1973 مجلة المحامون ص 77 لعام 1973 .
(9) نقض رقم أساس 1858 تاريخ 29/7/1954 مجلة المحامون ص 477 لعام 1954 .
(10) نقض هيئة عامة رقم 2 أساس 5 تاريخ 5/3/1974 مجلة المحامون – ص 1 لعام 1974 .
(11) نقض رقم 175 أساس عقاري 138 تاريخ16/4/1977 مجلة المحامون ص 202 لعام 1977 .
(12) نقض رقم 245 أساس عقاري 195 تاريخ 12/5/1977 مجلة المحامون ص 202 لعام 1977 .
(13) نقض رقم 226 أساس عقاري 45 تاريخ 31/7/1975 مجلة المحامون – ص 675 لعام 1975 .
(14) نقض رقم 39 أساس 142 تاريخ 13/12/1975 مجلة القانون ص 172 لعام 1975 .
(15) نقض رقم 2356 أساس 1689 تاريخ 15/9/1954 مجموعة القواعد القانونية – إيجارات ص 8 .
(16) نقض رقم 751 تاريخ 25/4/1966 مجلة القانون ص 54 لعام 1966 .
(17) نقض رقم 1905 أساس 2462 تاريخ 8/7/1956 مجلة المحامون ص 165 لعام 1956 .
(18) نقض مدني قرار 375 أساس 394 تاريخ 26/3/2002 .
(19) نقض رقم 325 أساس إيجارات 216 تاريخ 19/5/1975 مجلة المحامون ص 488 لعام 1979 .
(20) نقض رقم 348 تاريخ 1/4/1954 مجلة المحامون ص 106 لعام 1954 .
(21) نقض رقم 413 أساس 320 تاريخ 26/6/1978 مجلة القانون ص 144 لعام 1978 .
(22) نقض مدني قرار 2313 أساس 2752 تاريخ 23/8/2000 .
(23) نقض رقم 2109 أساس 2762 تاريخ 8/11/1982 مجلة المحامون ص 532 لعام 1983 .
(24) نقض رقم 135 أساس عقاري 123 تاريخ 30/4/1975 مجلة المحامون ص 414 لعام 1975 .
(25) نقض رقم 1517 أساس 464 تاريخ 26/6/1965 مجلة المحامون – ص 475 لعام 1965 .
(26) نقض رقم 30 أساس 309 تاريخ 14/1/1965 مجلة المحامون ص 1 لعام 1965
(27) مخاصمة 331 أساس 118 تاريخ 19/6/1994 .
(28) نقض رقم 11 أساس 247 تاريخ 11/1/1965 مجلة المحامون ص 2 لعام 1965 .
(29) هيئة عامة قرار 34 تاريخ 30/8/1978 مجلة القانون ص 377 لعام 1980 .
(30) نقض رقم 340 أساس 338 تاريخ 31/7/1967 مجلة المحامون – ص 391 لعام 1967 .
نقض مماثل رقم 1 أساس 27 تاريخ 9/1/1965 مجلة المحامون ص 1 لعام 1965 .
(31) نقض رقم 35 أساس عقاري 49 تاريخ 12/2/1975 – مجلة المحامون ص 220 لعام 1975 .
(32) نقض رقم أساس 1242 قرار 1496 تاريخ 11/5/1954 مجلة المحامون ص 261 لعام 1954 .
(33) نقض مدني 1345 أساس 808 تاريخ 5/9/1963 محامون ص 139 لعام 1963 .
(34) نقض رقم 517 أساس 605 تاريخ 24/12/1969 مجلة المحامون ص 41 لعام 1970 .
(35) نقض مدني قرار 2836 أساس 3781 تاريخ 11/11/1990 .
(36) نقض رقم 391 تاريخ 31/4/1954 مجلة المحامون ص 106 لعام 1954.
(37) نقض رقم 300 أساس 1065 تاريخ 8/2/1956 – مجلة المحامون – ص 227 لعام 1956 .
(38) نقض رقم 42 أساس عقاري 162 تاريخ 17/3/1975 – مجلة المحامون ص 219 لعام 1975 .
(39) مخاصمة 270 قرار 156 تاريخ 11/6/1996 .
(*) باللامشروعية – المجلة .
(40) نقض مدني قرار 1675 أساس 9650 تاريخ 21/7/1990 .
(41) نقض رقم 95 أساس عقاري 299 تاريخ 9/4/1975 مجلة المحامون – ص 515 لعام 1975 .
(42) نقض رقم 43 أساس 171 تاريخ 17/2/1975 مجلة القانون ص 174 لعام 1975 .
(43) هيئة عامة رقم 6 أساس 51 تاريخ 5/4/1973 مجلة المحامون – ص 121 لعام 1973 .
(44)


نقله للمنتدى احمد ابوالزين