الدعوى العينية العقارية ...

[المحامية علياء النجار]

الدعوى العينية العقارية

عندما أصدر المشرع القرار رقم 186 رسم لاصحاب الحقوق طريقين للادعاء و الاعتراض على أعمال التحديد و التحرير و اعطاهم سلوك احد طريقين بحسب ما يرونه أضمن لمصلحتهم و احفظ لحقوقهم فاما الاعتراض امام القضاء العقاري و الاستفادة من سرعة التقاضي بالاضافة إلى مجانية الادعاء .. او سلوك طريق القضاء العادي ..

و عن سلوك المتداعين طريق الاعتراض أمام المحاكم العادية فإنه يمكن إقامة دعويين أمام المحاكم العادية :

الدعوى الاولى : دعوى عيينة عقارية .

الدعوى الثانية : دعوى تعويضية .

الدعوى العيينة العقارية امام المحاكم العادية :

الميعاد القانوني : ( وجوب اقامتها خلال مدة السنتين )

المستند القانوني :

ورد النص على وجوب إقامة هذه الدعوى أمام المحاكم العادية خلال مهلة سنتين حيث نصت المادة /31/ من القرار 186 على ما يلي :

بعد ختام عمليات التحديد و التحرير يبقى للمعترضين و للمدعين بحق ما .. حق إقامة أية دعوى كانت أمام المحاكم العادية .. و يجب أن يستعمل هذا الحق خلال السنتين اللتين تليان التاريخ الذي يصبح فيه كل من قرار القاضي العقاري و قرار محكمة الاستئناف نافذاً .

شروط إقامة الدعوى :

1- أن تقام الدعوى من ذوي الشان : و هم

• الاشخاص الغائبون خلال عمليات التحديد و التحرير و لم يتقدموا بأي اعتراض خلال مهلة الثلاثين يوم الممنوحة للاعتراض .

• الاشخاص الحاضرون خلال عمليات التحديد و التحرير و لم يتقدموا بأي اعتراض لأنهم فضلوا مراجعة المحاكم العادية ..

• الاشخاص الذين قدموا اعتراضهم إلى قاضي التحديد و التحرير بعد مهلة 30 يوم المخصصة لهم فرُقِنّ اعتراضهم .

• الاشخاص الذين قدموا اعتراضهم إلى القاضي خلال مهلة الثلاثون يوماً إلاّ أنهم لم يرفقوا اعتراضهم بالوثائق المؤيدة له فقرر القاضي ترقين اعتراضهم .

• الاشخاص الذين قدموا اعتراضهم إلى القاضي خلال المدة المحددة و الوثائق المؤيدة ، إلاّ أنهم ، تغيبوا عن جلسة المحاكمة فقرر القاضي ترقين اعتراضهم لغيابهم ( إلاّ أن هذه الحالة متروكة لاجتهاد القاضي ) .

2- وجوب إقامة الدعوى العينية العقارية قبل انقضاء مهلة السنتين :

لصاحب الحق او المعترض أن يفوت الاعتراض أمام القاضي العقاري إذا رغب بذلك و يقدم على رفع دعواه بأصل الحق أمام المحاكم العادية خلال مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة 31 من القرار 186 ل ر .

و هنا يجب ان نتوقف قليلا لندخل بتفاصيل بعض النقاط و هي :

* طبيعة مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة 31

* وجوب وضع اشارة الدعوى على صحيفة العقار .

* متى تبدأ مهلة السنتين ؟

* هل تسري مهلة السنتين على الأخطاء المادية و الكتابية و الحسابية و تصحيح نوع العقار .

* ما هي الأسباب القاطعة لمهلة السنيتن ؟

* من هي المحكمة المختصة بذلك ؟

* ما هي الأصول و الاجراءات المتبعة في اقامة الدعوى العينية العقارية

* ما هي طرق اثبات هذه الدعوى ؟

* ما هو الاثر المترتب على انقضاء مهلة السنتين ؟

و لعلنا و من الأجدر اليوم أن نجيب و بإيجاز على النقطة المثارة الأولى و هي طبيعة مهلة السنتين :

تعتبر مهلة السنتين مهلة سقوط أي يجب رفع الدعوى خلال هذه المدة و إلاّ كانت مستوجبةللبطلان و الرد و هذا ما استقر عليه اجتهاد محكمة النقض باعتبار أن مهلة السنتين هي مهلة سقوط بحيث يسوغ للمحكمة إثارتها عفواً من قبلها و لا يجوز التنازل عن الادلاء بها لانها تتعلق بالنظام العام .

و قد اعتبر المشرع هذه المهلة كذلك ( سقوط لا تقادم ) حيث أنها تسري على الجميع من القاصرين أو المعتوهين أو الغائبين و لا يوقفها شيء مما يوقف عادة ً مرور الزمن العادي ، و هذه المدة لا تقبل التمديد و لو صادف يوم انتهائها يوم عطلة ، و تسري على جميع اصحاب الحقوق الحالية و المستقبلية .

و تمشياً مع فكرة المشرع هذه فقد استندت المحاكم على القول بأن انقضاء مهلة السنتين يمحو كل عيب او خلل يعتري شكل معاملة التحديد و التحرير أو أصل الحق المسندة اليه و يثبت الملكية تثبيتاً راسخاً بحيث تصبح في مأمن من أي اعتراض أو ادعاء .

الدعوى العينية العقارية 2

2 - وجوب وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار :


بالرجوع إلى أحكام قانون السجل العقاري نجد أن المادة 47 منه قد حظرت على جميع المحاكم سماع أية دعوى كانت بحق عقار أو حق عيني على عقار إلاّ إذا سجلت اشارة دعوى على صحيفة العقار ..

و لذا فإن وضع إشارة الدعوى هذه شرط وجوبي تحت طائلة رد الدعوى شكلاً لأن اشارة الدعوى تعتبر إشهاراً لتلك الدعوى إعلاماً للكافة بأن الحق العيني المقامة الدعوى بشأنه مازال موضوع نزاع أمام القضاء و أنه لم يبت بهذا النزاع .

فلو فرضنا أن الشخص قد رفع الدعوى أمام المحاكم العادية خلال المدة القانونية و تراخى بتسجيل إشارتها على صحيفة العقار فيمكن لخصمه بيع الحق العيني الذي هو موضوع النزاع أو ترتييب حقوق عينية أخرى عليه عن طريق التعاقد مع الغير و تسجيل تلك العقود في السجل العقاري تكون هذه العقود عندئذ غير صحيحة و لا يمكن نزع العقار من المستفيدين الجدد ماداموا غير متواطئين و غير عالمين بالدعوى المقامة ..

و لذلك لا يكفي على الأشخاص إن يتقدموا باعتراضهم أو إدعائهم أمام المحاكم العادية خلال مهلة السنتين المنصوص عليها في القانون بل لا بد من تسجيل إشارة الدعوى على صحيفة العقار كشرط لعدم رد الدعوى و ذلك بجهد من المدعي او المعترض ، فالتسجيل و إن كان من المفترض أن يقوم به الموظف إلاّ أن المشرع جعل واجب تسجيل إشارة الدعوى على عاتق المدعي (؟ ) ...

و هكذا فإن مهلة السنتين لا تقطع إلاّ بإقامة الدعوى خلالها و تسجيها ضمن هذه المهلة لأن هذا الأمر إلزامي لقطع سريان المهلة المبحوث فيها و هذا ما سارت عليه أيضاً اجتهادات محكمة النقض .. و لمحكمة النقض أن تثير ذلك من تلقاء نفسها و تنقض الحكم لعدم توفر أحد الشرطين ..

الدعوى العينية العقارية 3

3- متى تبدأ مهلة السنتين ؟

يقتضي علينا هنا توضيح ما اذا كانت الاملاك خاصة ام عامة ؟

بالنسبة إلى الاملاك الخاصة :

تبدأ مهلة السنتين من اليوم التالي لليوم الذي يصبح فيه كل من قرار القاضي العقاري أو قرار الاستئناف نافذاً .

أما بدء نفاذ القرارات فهي تختلف في كل حالة عن الأخرى و سنعدد أدناه كل هذه الحالات و بدء المهلة في كل منها :

• حالة صدور قرار القاضي العقاري المؤقت بتصديق محاضر التحديد و التحرير و ذلك لعدم ورود أي اعتراض عليها أو لترقين الاعتراض و تبدأ مهلة السنتين في هذه الحالة من اليوم التالي لتاريخ قرار التصديق على المحاضر .

• في الحالة التي لذوي العلاقة رفع الاعتراضات أو طلبات القيد أو التصريح بالرضا عنها و إقرارها خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ إلصاق قرار اختتام عمليات التحديد و التحرير ، تبدأ مهلة السنتين من اليوم التالي لتاريخ المصادقة على المحضر المتضمن الموافقة على طلباتهم ..

• حالة صدور قرار القاضي العقاري وجاهياً في الاعتراض :
تبدأ مهلة السنتين من اليوم الذي يلي آخر يوم من مدة الخمسة عشر يوماً التي يتم فيها إلصاق قرار القاضي العقاري الوجاهي و ليست من يوم تفهم القرار لمن رُد اعتراضه لأن القرارات الوجاهية تبلغ بإلصاقها مدة 15 يوماً على باب دائرة القاضي فالمدة تبدأ بعد انتهاء آخر يوم من مدة الإلصاق لأن التبليغ بطريق الإلصاق لا يتعبر حاصلاً إلاّ إذا استمر مدة 15 يوم ..

• حالة صدور قرار القاضي العقاري المؤقت في الاعتراض غيابياً :
في هذه الحالة لا بد من التفريق بين حالة " التبليغ الشخصي " إلى صاحب العلاقة في محل الاقامة و المدون على محضر التحديد و التحرير أو في الاستدعاء المقدم إلى القاضي العقاري و حالة " عدم تبليغ " صاحب العلاقة لجهالة كل من محل الاقامة أو العنوان ..
ففي الحالة الأولى فإن مهلة السنتين تبدأ من اليوم التالي لليوم الذي حصل فيه التبيلغ .
أما في الحالة الثانية فتبدأ مهلة السنتين من اليوم التالي لانتهاء مدة الإلصاق .

• حالة صدور قرار من محكمة الاستئناف :

في هذه الحالة تبدأ مهلة السنتين من اليوم التالي للتاريخ الذي يصبح فيه قرار محكمة الاستئناف نافذاً أي من اليوم التالي لتبليغ قرار محكمة الاستئناف .

• حالة صدور قرار القاضي العقاري المؤقت أو قرار محكمة الاستئناف و كان أحد أطراف النزاع أو صاحب العلاقة إدارة عامة حكومية ففي هذه الحالة يجري التبيلغ لهذه الجهة إلى أكبر موظف في مركزها و تبدأ المهلة من اليوم التالي لتاريخ التبليغ سواء أكان القرار قد صدر
وجاهياً أم غيابياً ..

أما بالنسبة إلى الاملاك العامة :

إن الاملاك العامة لا تسجل في سجل الملكية و لا تخصص لها صحائف عقارية في ذلك السجل و لا تعطى لها أرقام عقارات و بالتالي لا تنظم لها محاضر تحديد و تحرير إلاّ إذا كانت توجد عليها حقوق عينية عقارية عائدة للأفراد و مكتسبة بصورة قانونية .
لذلك فالأملاك العامة تبين فقط على مخططات التحديد و التحرير التي تبين فقط شكل وحدود و أبعاد الملك العام ، و تكون الأملاك العامة على المخططات باللون الأصفر إذا كانت أملاكاً عامة برية و باللون الأزرق اذا كانت بحرية أو نهرية و تكون حدود الأملاك العامة هي حدود الاملاك الخاصة المجاورة لها ..
و على ذلك فإن كل عقار مسجل يجب حذف قيده من السجل إذا دخل الاملاك العامة و على العكس ..
و عليه فإن الاملاك العامة لا تصدر بشانها قرارات خاصة عن قاضي التحديد و التحرير إلاّ إذا كانت هناك خلافات متعلقة بالحدود الملاصقة لها .
و بناء على ذلك فإن مهلة السنتين لا يمكن أن تسري بشأن الأملاك العامة و مفعولها ينحصر بالأملاك الخاصة ..
إلاّ انه يجب الانتباه إلـى نص المـادة التاسعة من القرار 186 التي أشارت إلى أن الخرائط المساحية النهائية تـضعها دوائر المساحة بعد اختتام عمليات التحديد و التحرير و يصادق عليها مـدير المساحة حيث تصبح هذه المخططات عندها متمتعة بالقوة الثبوتية المطلقة التي لـقيود السجل العقاري بعد التثبت من مطابقتها لقرارات قاضي الفرد العقاري ثم تودع لـدى أمانة السجل العقاري كوثيقة من وثائق السجل المذكور و يتم ذلك بموجب محضر إيداع رسمي .

مما تقدم نقول :

إن مهـلة السنـتين بالنسبة للامـلاك العـامة تبـدأ من تاريخ الإيداع الرسـمي للخـرائط المساحيـة النـهائيـة لـدى امانـة السجل العـقاري .

الدعوى العينية العقارية 4

4- هل تسري مهلة السنتين على الاخطاء المادية و الكتابية و الحسابية و تصحيح نوع العقار ؟

قد تحصل بعض الأخطاء المادية في قرارات القضاة العقاريين المدونة على محاضر التحديد و التحرير أو أخطاء مادية في البيانات المدونة في مختلف حقول محاضر التحديد و التحرير ، بحيث تشكل هذه الأخطاء تبايناً في فحوى القرار و بين الوثائق و المستندات المبرزة في المحضر و التي استند اليها القاضي في إعطاء قراراه مثل التناقض في اسم المالك أو النوع الشرعي للعقار أو في الحقوق الوقفية أو في وصف العقار ما هو عليه في الواقع و ما عليه حسب السجل العقاري.
لقد اُعتبرت هذه الأخطاء من قبيل الأخطاء المادية وفق أحكام المادة 15 من قانون السجل العقاري التي لا يمر عليها الزمن المنصوص في المادة 31 من القرار 186 و المادة 17 من القرار أي أنه يمكن رفع الدعوى بإزالة هذا التناقض أو التباين حتى و لو بعد انقضاء السنتين المنصوص عليها .
و كذلك أيضاً طلبات التفسير تبقى مقبولة بعد مضي مهلة السنتين ، لأنها لا ترمي إلى تغيير الحقوق المكتسبة و لا إلى نزعها ممن قيدت على اسمهم في السجل العقاري حسب الأصول ..
و لكن إذا قرر قضاة التحديد و التحرير تعيين النوع القانوني للعقار بتاريخ التحديد ملكاً كان أو أميري أو متروك أو مرفق أو محمي فهل يعتبر تغيير النوع الشرعي للعقار بعد ذلك و على ضوء المادة 86 من القانون المدني ( و التي تنص على أنواع العقارات : 1- ملك . 2- متروكة محمية .3- متروكة مرفقة . 4- أميري . 5- خالية مباحة . ) خاضعاً لنص المادة 31 من القرار 186 من حيث مهلة السنتين بحيث يتعذر بعد انقضائها تغييره كون هذا التصرف ليس من الأخطاء الكتابية
البسيطة ؟
مادامت قد تحققت الشروط التي تغير النوع القانوني للعقار فلا يجوز الدفع و الإدلاء بمرور مهلة السنتين بشأن طلب تغييره إلى النوع الجديد ، بحيث يمكن تغييره في أي وقت كان لأن النوع القانوني يتعلق بطبيعة العقار ، فإذا دخل العقار الأميري مثلاً بعد التحديدو التحرير ضمن الأماكن المبينة المحدة الإدارية فإنه يصبح حكماً من النوع " الملك " و تسمع الدعوى في كل وقت يقيمها مالك العقار للحصول على حكم بتصحيح النوع الشرعي في السجل العقاري ، و كذلك إذا سقط حق الارتفاق في العقار المتروك المرفق فإنه حكماً يصبح من النوع الأميري أو من نوع الملك حسبما يكون العقار واقعاً في المنطقة الأميرية أو المنطقة الملك .

الدعوى العينية العقارية 5

5- المحكمة المختصة للنظر في الدعوى المقامة وفق احكام المادة 31 و طرق الطعن بقراراتها :

إن المحكمة المختصة للنظر في الدعوى المقامة وفق أحكام المادة 31 هي المحاكم العادية فقلقد ورد لفظ المحاكم العادية في المادة المذكورة بشكل مطلق دون تقييد دالاً ذلك على أن المحكمة الصالحة للنظر في الدعوى المقامة لديها استناداً إلى المادة 31 هي المحكمة المختصة للنظر بأمثال هذه الدعوى وفق أحكام الاختصاص النوعي الوارد في قانون أصول المحاكمات العام .
لذلك فإنه لمعرفة المحكمة المختصة و المعينة بهذه المادة لا بد من الرجوع إلى قواعد الاختصاص النوعي و المكاني في قانون أصول المحاكمات و بناء على ذلك نبين مايلي :
1- المحكمة المختصة محلياً " مكانياً " هي المحكمة التي يقع العقار في دائرتها .
2- المحكمة المختصة نوعياً : محكمة الصلح المدني اذا كانت القيمة المالية للعقار لا تزيد عن عشرة آلاف ليرة سورية و محكمة البداية إذا كانت تزيد على هذا المبلغ .
طرق الطعن :
تكون الأحكام التي تصدرها هذه المحاكم قابلة للاستئناف فقط و ذلك عملاً بأحكام الفقرة ب من المادة 31 من القرار 186 حتى و لو كان قرار الحكم بحسب أصول المحاكمات العادية مبرماً غير قابل للاستئناف ، لأن القرار 186 هو القانون الخاص بأعمال التحديد و التحرير و هو الواجب التطبيق في كل ما يتعلق بهذه الاعمال .

أما قرارات محكمة الاستئناف في هذه الدعاوى فقد كانت قبل تعديل أحكام المادة المذكورة قابلة للطعن بالنقض إلاّ أن المرسوم التشريعي رقم 149 لعام 1958 جعل هذه القرارات مبرمة غير قابلة لأي طريق من طرق المراجعة . .

ملاحظة :
هناك حالة قد تعترضنا فيما إذا كان العقار وقفاً أم لا فإن البت في هذه الحالة يكون من اختصاص المحكمة الشرعية لذلك يتوجب على المحكمة العادية الناظرة بدعوى أصل الحق المقامة لديها بموجب أحكام المادة 31 أن تجعل هذه الدعوى مسألة مستأخرة و تلزم صاحب العلاقة لمراجعة المحكمة الشرعية فيما يتعلق بإثبات وقفية العقار و تتوقف عن النظر بالدعوى إلى ما بعد صدور الحكم الشرعي بشأن الوقف .
* ( التشريع السوري العقاري ) .

الدعوى العينية العقارية 6

6- ما هي الأصول و الإجراءات المتبعة في إقامة الدعوى العينية العقارية :
لم ترد في القرار 186 أية أصول واجبة الاتباع للمداعاة أمام المحاكم إلاّ ما نصت عليه المادة 31 من القرار فالدعاوى المرفوعة أمام المحاكم العادية تخضع للقواعد الأصولية العادية المنصوص عليها في قانون أصول المحاكمات بالإضافة إلى المادة 31 المذكورة وفق مايلي :

1- يحرر استدعاء الدعوى ويرفع من كل ذي مصلحة ..

2- يرفق استدعاء الدعوى بالوثائق التالية :

أ / بيان للمحاضر العقارية موضوع الدعوى ( تستخرج من قيود السجل العقاري ) .

ب / بيان للقيمة المالية للعقار من مديرية المالية .

ج / صورة طبق الأصل عن محاضر التحديد و التحرير للعقارات المتنازع عليها ( من السجل العقاري ) .

د / بيان يوضح تاريخ نفاذ قرار القاضي العقاري أو قرار محكمة الاستئناف .

هـ / صورة عن المخطط المساحي للعقارات .

3- تدفع الرسوم والتامينات المتوجبة قانوناً وفق قانون الرسوم القضائية .

4- يجب استصدار قرار بوضع إشارة الدعوى على صحيفة العقارات موضوع الدعوى ، لأن الدعوى ( كما هو موضوع البحث ) من الدعاوى العينية العقارية التي لا يجوز سماعها من قِبل المحاكم إلاّ إذا دونت إشارة هذه الدعوى على صحيفة المحاضر في السجل العقاري و يتم ذلك بوضع اشارة الدعوى على صحيفة العقار موضوع النزاع بقرار يصدر عن المحكمة المختصة بغرفة المذاكرة بعد أن يتم تسجيل الدعاوى لدى ديوان هذه المحكمة و على المدعي أن يتابع اجراءات تنفيذ هذا القرار لدى المكتب العقاري المعاون وفق الأصول المتبعة .

الدعوى العينية العقارية 7

7- ما هي طرق اثبات هذه الدعوى ؟

إن المشرع أعطى حيازة العقار الأهمية الأولى و المقدمة في مجال تثبيت ملكية العقار في التحديد و التحرير حيث افترض أن حائز العقار هو المالك و هذا ما يتضح من المواد 37/38/41 من القرار 186 حيث بينت هذه المواد الوسائل الثبوتية التي يجب اعتمادها في تثبيت الملكية و في فصل المنازعات الواقعة عليها و هذه الوسائل و القواعد هي :

1- إذا كان للعقار سند تمليك أو يوجد له قيد في سجلات التمليك و كان من سجل على اسمه واضعاً يده عليه يعتمد القاضي هذه الاثباتات لتسجيل العقار على اسم صاحب السند أو صاحب القيد .

2- اذا كان صاحب السند متوفياً و الورثة واضعي اليد على العقار و لم يبرزوا وثيقة حصر إرث يسجل العقار على اسمهم جميعاً أي باسم ( ورثة فلان ) .

3- إذا كان صاحب السند أو القيد متوفياً و الورثة واضعي اليد على العقار و ابرزوا وثيقة حصر إرث يسجل العقار بأسماء الورثة لكل حسب أسهمه .

4- إذا كان واضع اليد على العقار ليس صاحب السند فيسجل العقار باسم واضع اليد إذا أبرز وثائق أو صكوك سند التمليك وهذه الوثائق إما أن تكون رسمية كالأحكام القضائية أو سندات كاتب بالعدل أو عادية كعقود البيع العادية و غيرها أو في حال إقرار حامل السند أو صاحب القيد أو ورثتهما بأن واضع اليد هو المالك .

5- إذا كان واضع اليد على العقار بشكل هادئ و علني و مستمر بدون معارض و لا منازع و بحسن نية و بسبب صحيح كالإرث أو الهبة أو الوصية أو الاستيلاء على أراضي الموات مدة خمس سنوات إذا كان العقار من نوع الملك و خمس عشرة سنة إذا كان غاصباً و عشر سنوات إذا كان أميرياً و غاصباً .

6- إذا كان العقار غير مسجل و لا يوجد له سند تمليك فيسجل باسم واضع اليد إذا كان تصرفه مستوفياً شروط التقادم المكسب كما ذكر في القانون المدني المواد 917/926 فكما يتضح من هذه القواعد أن للحيازة المكانة الأولى في تحديد المالك المفترض و قد منح القرار 186 الآخر أن يثبت تصرفه المكسب لحق التسجيل بكافة و سائل الإثبات ذلك لأن المشرع لم يعط الاطمئنان الكافي إلى أسناد التمليك التي يحملها أصحابها في المناطق غير المحددة أو المحررة بل قدم عليها الحيازة و التصرف بالعقار و أجاز للحائز إثبات واقع الحيازة و التقادم المكسب بجميع وسائل الاثبات .

.......

الدعوى العينية العقارية 8

8- ما هو الأثر المترتب على انقضاء مهلة السنتين ؟

إن المادة 31 تستهدف النيل من قرار قضائي بالفسخ أو التعديل . و هو القرار الصادر عن القاضي العقاري بتسجيل العقار نتيجة اعمال التحديد و التحرير ضمن مدة السنتين المنصوص عليها في متن هذه المادة و هي تشبه في ذلك و إلى حد ما مهل الطعن بالقرارات القضائية في قانون أصول المحاكمات فإذا لم تقيد المراجعة هذه بمهلة معينة فقدَ القرار قوته و أصبح عرضة للمنازعات فتختل الثقة بالأحكام القضائية ، لذلك فكل من يدعي بحق و لم يتقدم بدعواه أمام المحاكم العادية خلال هذه المدة مطالباً بحقه هذا ، سقط حقه في الادعاء بأصل الحق العيني بعد مرور هذه المدة و اكتسبت بالتالي هذه الحقوق المسجلة باسم خصمه الحصانة و القوة الثبوتية
المطلقة التامة بحيث تعتبر المصدر الوحيد للحقوق العينية المسجلة و لذلك ، فانقضاء مهلة السنتين يمحو كل عيب أو خلل يعتور شكل معاملة التحديد و التحرير أو أصل الحق المسند إليه ، و يثبت الملكية و الحقوق العينية تثبياً راسخاً بحيث تصبح في مأمن من أي اعتراض أو ادعاء و تعتبر حينها ملغاة جميع المستندات السابقة بقرار تصديق المحضر و تعتبر حينها ملكية من قيد العقار على اسمه ثابتاً نهائياً و لا يصح بعد مضي مهلة السنتين التذرع بالسندات السابقة لقرار القاضي العقاري ، لأنها في هذه الحالة تعتبر كأنها غير موجودة ، حيث مصدر الملكية يصبح القيد الجديد – فإذا ادعى مثلاً المالك الحقيقي أن الملك تسجل ظاهراً على اسم غيره لدى القيام بأعمال التحديد و التحرير و اقام دعوى البطلان فان دعواه يجب أن تقدم تحت طائلة السقوط خلال مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة 31 لأنها ترمي إلى تصحيح القيود العقارية الناشئة عن عمليات التحديد و التحرير و ينحصر الحق عندئذ بالتعويض إذا لم يقم الدعوى المشار اليها أو أقامها بعد مهلة السنتين في حال صدور غش أو خداع .

كما أن مهلة السنتين تشمل جميع الدعاوى العقارية سواء أكان المدعون فيها يطالبون بحقوق عينية على العقار المحدد وفقاً للأصول أو أنهم يطالبون بإنشاء حقوق عينية بالاستناد إلى صكوك بيع عادية وضعت قبل صدور قرار التصديق من قبل القاضي العقاري و بمجمل ما سبق : فاذا مرت مهلة السنتين و لم يتقدم صاحب الحق بدعواه تنتهي مع مرورها كل منازعة على التسجيل الذي تم للحقوق العينية في السجل العقاري ..

[المحامي غالب مظلوم]

شكرا استاذة علياء على المواضيع التي تقدمينها

عندي ملاحظة وسؤال لو سمحت

حسب معلوماتي فان وضع اشارة الدعوى هو عمل من اعمال الديوان اي ان المكلف بوضع اشارة الدعوى هو ديوان المحكمة فالمحكمة بالاصل وبحسب القانون وحالما تسجل الدعوى العقارية يقرر رئيس المحكمة وضع اشارة الدعوى ويقوم الديوان بارسال كتاب الاشارة للسجل العقاري بالبريد وتوضع الاشارة وبرد الجواب للمحكمة

ولكن بسبب تقصير المحاكم والدواوين والموظفين عن القيام بمهامهم وواجباتهم يقوم بهذه المهمة الاطراف او المدعي تحديدا

والسؤال هل يجوز للمحكمة ان ترد الدعوى شكلا بناء على خطا او تقصير مرتكب من قبلها ؟؟؟!!!!

ألا يتوجب على المحكمة في حال عدم وضع إشارة الدعوى ان تامر بتسطير كتاب بوضع الاشارة وعدم السير بالدعوى ريثما يصل هذا الكتاب باعتبار وضع الاشارة من الشروط الشكلية

او على الاقل تكليف الخصوم ابراز ما يثبت وضع الاشارة قبل رد الدعوى شكلا؟؟؟؟؟؟؟!!!!

سؤال برسم السادة القضاة!!!!!!!!

[المحامية علياء النجار]

ماذكرته استاذ غالب بشأن مهمة وضع الاشارة صحيح .. الا ان هذا ينطبق على الدعاوى

العادية دون العقارية حيث ان الدعاوى العقارية لها من الاجراءات الخاصة ما نص عليه المشرع من

وضع الاشارة ( خلال مهلة السنتين ) ... ففي نص خاص من نصوص المشرع في قانون السجل

العقاري و بالتحديد في المادة /82/ منه ذكر ان مهمة تسجيل اشارة الدعوى على صحيفة

العقار خلال اقامة الدعوى العينية العقارية تقع على عاتق صاحب الشأن علماً ان صاحب الشأن

هنا اما المدعي او المعترض .. و هذا ما جاء في نص المادة :


" ... و تسجل الدعاوى العينية العقارية في السجل العقاري بعد تبيلغ المكتب المعاون استدعاء

الدعوى الذي يجب ان يكون مؤشراً عليه وفقاً للاصول من قلم رئيس المحكمة التي رفعت اليها

الدعوى و يجري التبيلغ بهمّة الفريق صاحب الشأن ... "


و على هذا فعلى المدعين او المعترضين المبادرة الى وضع اشارة الدعوى على صحيفة العقار

كشرط لعدم رد الدعوى .....

[المحامي حازم زهور عدي]

من أين تستمد قيود السجل العقاري قوتها (النص القانوني) و هل لهذه القيود قوة مطلقة بمعنى أنه إذا تم تسجيل عقار من اسم مالكه على اسم شخص اخر عن طريق التزوير و قام الشخص المسجل باسمه ببيعه إلى ثالث حسن النية فهل يمكن الاحتجاج بمواجهة المشتري حسن النية بأن تسجيل العقار غلى اسم البائع مبني على تزوير

[المحامية علياء النجار]

الأستاذ حازم الموقر : عذراً للتأخر و لكن لابد من التأكد من الجواب من بعض الاساتذة الافاضل قبل عرضه و بالغم من ذلك يظل فوق كل ذي علم عليم ..
من المؤكد صحة قاعدة القوة الثبوتية المطلقة للقيود العقارية .. و لكن لكل قاعدة استثناء .. فاذا تم تسجيل عقار او بيان على السجل العقاري عن طريق التزوير فباستطاعة المتضرر من التسجيل او الطاعن ان يطعن ببيانات السجل العقاري و ذلك بسلوك احدى الطريقين : طريق الدعوى المدنية عن طريق اقامة دعوى فسخ وتسجيل ، و طريق الدعوى الجزائية باقامة دعوى تزوير الوثائق الرسمية
و باثبات التزوير بالطرق المقررة قانوناً نستطيع الطعن ببيانات السجل العقاري و لو كان لها في الاصل قوة ثبوتية مطلقة ..

[المحامي حازم زهور عدي]

شكرا لك استاذة علياء
و لكن الموضوع الذي نواجهه هو حالة انتقال العقار الى شخص ثالث حسن النية و ليس له علاقة بالتزوير الذي حصل و رأي البعض أن المشتري حسن النية إنما يستند في شراءه إلى قيود السجل العقاري و لا يمكن الاحتجاج بمواجهته بالتزوير

[المحامية علياء النجار]

على مالك العقار الاساسي مراجعة القضاء لاقامة دعوى مدنية وهي دعوى فسخ وتسجيل + تعويض عن الضرر المادي و المعنوي او جزائية و هي دعوى تزوير باوراق رسمية و استعمال مزور ( جنائية الوصف ) و تقام الدعويين على المزور و على حسن النية ( على الشخص الذي سجل العقار باسمه في السجلات العقارية )
و هناك خلاف بين الفقهاء :
1- ذهب قسم منهم إلى ان الشاري حسن النية ( الشخص الثالث ) ليس له علاقة و يبقى مالك حسب قيود السجل العقاري بشرط ان يثبت عدم علمه و اثبات حسن نيته و انه لا علم له بالتزوير بجميع وسائل الاثبات التي نص عليها قانون البينات .
2- و ذهب قسم اخر إلى ان المشتري حسن النية يرفع دعوى الضمان على البائع .

[المحامي حازم زهور عدي]

شكرا لك استاذة علياء
ويبدو أن قاضينا من أنصار المذهب الأول و اعتبر أن قيود السجل العقاري ذات قوة مطلقة ولا يحق لأي كان الدعاء بفسخ التسجيل على اساس التزوير تجاه المشتري حسن النية
و شكرا لك استاذة مرة اخرى

[المحامي سليمان يوسف]

[align=justify]شكرا لكم و لأرائكم الدقيقة و المفيدة أساتذة ..بالنسبة لإثبات حسن النية أرى أن حسن النية هي الأصل و يقع عبء الإثبات على من يدعي سوء النية .. و بالنسبة للقوة الثبوتية المطلقة للسجل العقاري بوجهة نظري تقع هذه القوة على المعلومات السليمة غير المزورة أما المعلومات المزورة فهي في عداد المعدومة كونها بنيت على باطل و ما بني على باطل فهو باطل و ربما كان هناك نقص تشريعي في هذا الصدد..و شكرا مرة أخرى.
[/align]