القضاء العقاري

[المحامي منير صافي]

القضاء العقاري الدائم:

المادة (46 ) من نظام التحديد والتحرير الصادر بالقرار رقم 186 لعام 1926 ((في المناطق التي لا تطبق فيها القرارات رقم 186 و188 و189 الصادرة في 15 آذار 1926، وفيما يختص فقط بالأموال غير المنقولة غير الخاضعة لأحكام القرار 275 الصادر في 5 أيار سنة 1926 بشأن بيع وإدارة أملاك الدولة الخصوصية، يقوم قاضي الصلح في القضاء مقام المجالس الإدارية المحلية، ويفصل في المسائل التالية التي هي من صلاحية الدفتر خانة: 1- التحقق من عدم وجود ورثة للأرض. 2- إعطاء الأرض بطريقة حق القرار أو مقابل دفع بدل المثل. 3- تصحيح قيود سندات الطابو، إذا كانت هذه القيود غير متفقة مع قيود سجلات الدفتر خانة بسبب خطأ أو سهو مادي قد تحقق وفقاً لأحكام القانون الصادر في 28 شباط سنة 1932 بشأن التصرف)) . المادة (47 ) (( في الحالة المنصوص عنها في المادة 46 أعلاه في الفقرة الثانية، يطبق قاضي الصلح أحكام المواد 37، و38 و39 و40 و42 من هذا القرار)). المادة (48 ) (( إن قاضي الصلح في القضاء، عندما يفصل في دعاوى تتعلق بالتحقق من عدم وجود ورثة، وكذلك في الدعاوى المتعلقة بإعطاء الأرض بطريقة حق القرار أو مقابل دفع بدل المثل، يطبق المعاملات المعينة في المواد 23 و24 و32 و41 من هذا القرار. غير انه يجب عليه، في جميع الأحوال، أن ينتقل إلى محل المال غير المنقول وفقاً لأحكام المادة 23، ليقوم هناك بالتحقيق. في الدعاوى المنصوص عنها في الفقرة السابقة يجب دائماً أن تكون إدارة أملاك الدولة داخلة فيها كفريق في الدعوى، ويجب أن ترسل إليها التبليغات المنصوص عنها في المواد 23 و24 و32 من هذا القرار تحت طائلة بطلانها، وذلك بمعرفة قاضي الصلح وعلى مسؤوليته. وإذا كان الأمر متعلقاً بتصحيح قيد كما هو مذكور في المادة 46 (الفقرة الثالثة) فتطبق المعاملات التي كانت متبعة سابقاً دون سواها. يحق لذوي العلاقة أن يستأنفوا قرارات قاضي الصلح الصادرة في الدعاوى المنوه عنها في المادة 46 إلى محكمة الاستئناف ذات الاختصاص. يجب تقديم الاستئناف تحت طائلة عدم قبوله، في خلال الخمسة عشر يوماً التي تلي تاريخ التبليغ الذي جرى وفقاً لأحكام المادة 32. إن محكمة الاستئناف التي تقدم إليها الدعوى تفصل فيها على الطريقة الإدارية. غير أنه إذا دعت الحاجة إلى إجراء تحقيق، فتعين هذه المحكمة مستشاراً مقرراً ليقوم بالتحقيق وفقاً لأحكام المادة 23 من هذا القرار، ويوضع عند الحاجة تحت تصرف في محكمة الاستئناف مهندس، بناءً على طلب يقدمه الرئيس إلى مدير الدوائر العقارية في الدولة. ويجب دائماً في جميع الأحوال أن تكون إدارة أملاك الدولة داخلة في الدعوى وأن ترسل لها التبليغات اللازمة وفقاً لأحكام المواد 23 و24 و32 من هذا القرار. يكون قرار محكمة الاستئناف قابلاً للتنفيذ وغير قابل لأي طريق من طرق المراجعة. لا تنتقل الأرض إلى المتصرف مقابل بدل المثل إلا بعد وفاء كامل البدل. ويمتنع على أمانة السجل العقاري إجراء التسجيل قبل إبراز وثيقة من أملاك الدولة تثبت هذا الوفاء يحق لإدارة أملاك الدولة، حتى تمام وفاء بدل المثل، أن تستوفي أجرة مقطوعة عن الأرض المقرر تفويضها وفقاً للأحكام الخاصة بالإدارة. يسري الحكم الوارد في الفقرتين السابقتين على جميع الأراضي المفوضة في الماضي، المسجلة منها وغير المسجلة، ويحق لإدارة أملاك الدولة أن تطالب بأجرة الأشغال عن المدة السابقة)). معنى التسمية: يقوم قاضي الصلح في القضاء مقام المجالس الإدارية المحلية والذي أطلق عليه فيما بعد اسم القاضي العقاري الدائم لأن وظائفه دائمة ما دام لم يجر في المنطقة عمليات التحديد والتحرير, فمتى جرت تلك الأعمال انتهت مهمة القاضي العقاري الدائم وابتدأت مهمة قاضي التحديد والتحرير والذي أطلق عليه اسم القاضي العقاري المؤقت لأن مهمته تبدأ بابتداء أعمال التحديد والتحرير وتنتهي حتما بانتهائها. عملية التسجيل أمام القاضي العقاري الدائم: في المناطق الواقعة خارج نطاق عمليات التحديد والتحرير يتقدم المتصرف بالعقار المطلوب تسجيله سواء أكان العقار أميريا (خارج المخطط التنظيمي ) أم ملكا (داخل المخطط التنظيمي ) بطلب تسجيل إلى رئيس المكتب العقاري المعاون في المنطقة وذكر في الطلب الأمور التالية: 1- اسم المنطقة الإدارية التابع لها العقار إداريا 2- اسم المنطقة العقارية التابع لها العقار إداريا 3- اسم العقار 4- نوع العقار الشرعي ( ملك أو أميري ) 5- مشتملات العقار وأوصافه 6- حدود العقار 7- مساحة العقار التقريبية ويوضح طالب التسجيل في الطلب بأنه يتصرف بالعقار المطلوب تسجيله تصرفا هادئا مستمرا وبنية التملك بدون معارض ولا منازع وبدون تعد على الأملاك لعامة والخاصة وبأن العقار المطلوب تسجيله لم يسبق أن سجل على اسمه في سجلات التمليك الحديثة. ويجب على طالب التسجيل أن يحصل على شرح من مختار المحلة بتأييد طلبه أو بيان وضعه القانوني بالنسبة للعقار ويتم ذلك على ذات الطلب. وبعد ذلك يقوم رئس المكتب العقاري المعاون بإحالة الطلب إلى دوائر المالية وأملاك الدولة والأوقاف والمصرف الزراعي والبلدية لبيان الرأي حول طلب التسجيل. وبعد ورود الأجوبة يحيل رئيس المكتب العقاري المعاون(وحاليا مدير المصالح العقارية) يحيل المعاملة بكاملها إلى قاضي الصلح في المنطقة بوصفه قاضيا عقاريا دائما للبت في طلب التسجيل وعند وصول المعاملة إلى قاضي الصلح يقم بإحالتها إلى الديوان لقيدها في السجل الخاص بالمعاملات العقارية وذلك بكتابة عبارة: إلى الديوان للقيد أصولا عقارية ومن ثم يتم تحديد موعد للكشف والتحقيق المحلي على رقبة العقار المطلوب تسجيله وبالموعد المحدد ينتقل القاضي يرافقه الكاتب وممثل أملاك الدولة وصاحب العلاقة إلى العقار المطلوب تسجيله , وبوصول القاضي يدعو المختار والمجاورين ويقوم بتنظيم ضبط كشف وتحقيق محلي يذكر فيه اسم المنطقة العقارية واسم العقار ونوع العقار الشرعي (ملك أو أميري) ومشتملات العقار وأوصافه وحدود العقار ومساحة العقار التقريبية وأقوال المختار والمجاورين(يكفي اثنين منهم) بشأن تصرف طالب التسجيل وصحة الحدود والأوصاف ويذكر في ضبط الكشف ملاحظات ممثل أملاك الدولة ومن ثم يأخذ تواقيع جميع من ذكر على ضبط الكشف. وبعد ذلك يتم الإعلان عن ضبط الكشف في الساحة العامة للقرية التي يقع فيها العقار المطلوب تسجيله لمدة خمسة عشر يوما وذلك لفتح المجال للمعترضين من تقديم اعتراضاتهم . فإذا لم يكن هناك أية اعتراضات على تسجيل العقار باسم طالب التسجيل أصدر القاضي قرارا بالتسجيل على اسم طالب التسجيل ويكون القرار قابلا للاستئناف ولا بد من تبليغ هذا القرار لمديرية الزراعة(أملاك الدولة) والبلدية ويتم كذلك الإعلان عن هذا القرار أصولا لمدة خمسة عشر يوما , وبعد أن يكتسب القرار الدرجة القطعية ولا يوجد عليه أية اعتراضات يسلم طالب التسجيل المعاملة العقارية مع القرار لتنفيذه في السجل العقاري والحصول على سند ملكية ملاحظة : هناك بعض المحاكم تقوم بالإعلان عن طلب التسجيل قبل إجراء الكشف والتحقيق المحلي وذلك لتلقي الاعتراضات ومن ثم تقوم بإجراء الكشف . فإذا كان هناك اعتراض على التسجيل سواء خطيا أو شفهيا أثناء الكشف أو قبله أو بعده فإن الإجراء الذي تتخذه المحكمة هو تحديد يوم للنظر بهذا الإعتراض وتتم دعوة المعترض وطالب التسجيل أصولا حيث تستمع المحكمة لأقوال الطرفين ودفوعهما وطلباتهما ومن ثم تتخذ القرار المناسب إما بقبول الاعتراض شكلا وموضوعا وتسجيل العقار على اسم المعترض أو برد الاعتراض وتسجيل العقار على اسم طالب التسجيل. السجل العقاري: يقوم السجل العقاري في القطر العربي السوري على مبدأ السجل العيني و تنظمه تشريعات أساسية متعددة و هي: 1 – القرار رقم /186/ لعام 1926 المعدل و يتعلق بأعمال التحديد و التحرير. 2 – القرار رقم /188/ لعام 1926 المعدل و يتعلق بالسجل العقاري. 3 – القرار رقم /189/ لعام 1926 و يتعلق بتفرعات تطبيق القرار رقم /188/ ،و لجميع هذه القرارات قوة القانون. 4 – المرسوم التشريعي رقم /153/ لعام 1949 و يتعلق بأعمال التحسين العقاري أي التجميل و إزالة الشيوع في المناطق المحددة و المحررة. 5 - المرسوم التشريعي رقم /166/ لعام 1967 و يشمل التجميل و إزالة الشيوع في المناطق الغير محددة و محررة و كذلك في المناطق المحددة و المحررة. و قد أملت صدور المرسومين /153/ و /166/ ضرورات محلية استدعت إيجاد أسلوب معين لمعالجة بعض حالات الشيوع والتجزئة المفرطة في ملكية الأراضي ،و إن هذين المرسومين التشريعيين يعتبران من الإنجازات التشريعية الفريدة على المستوى العربي ،كما أنهما حققا نتائج باهرة في إزالة الشيوع في القطر العربي السوري و في فترة وجيزة. 6 – القانون المدني السوري الصادر بالمرسوم التشريعي رقم /84/ لعام 1949 المنظم للحقوق العينية الأصلية و التبعية و تفرعاتها ،و قد احتفظ هذا القانون بالتشريع العقاري الذي كان معمولاً به قبل عام /1949 / و المنصوص عنه بالقرار رقم /3339/ لعام 1930 و قد كان هذا القرار يتضمن أحكاماً تتعلق بنظام السجل العقاري القائم على القرارات /186/و /188/ و /189/ و المبادئ القانونية التي اعتمدتها هذه القرارات . و يفتح السجل العقاري من قبل مدير السجل العقاري و ذلك عندما يرسل كاتب قاضي التحديد و التحرير محاضر التحديد و التحرير و الوثائق المرفقة به إلى مدير السجل العاري أو عندما ترسل محاضر الإفراز و التجميل والوثائق العائدة لها من قبل القاضي المختص. السجل العقاري: يتألف وفق أحكام (( المادة /1/ من القرار /188/ )) من دفتر الملكية و الوثائق المتمة له و هي: 1 – السجل اليومي أو دفتر اليومية. 2 – محاضر التحديد والتحرير و الأوراق الثبوتية. 3 – خرائط المساحة. 4 – الرسوم المصورة بواسطة الطائرات. 5 – لوغاريتم المساحة أو رسوم المسح و الأوراق المثبتة. و تعتبر جميع قيود السجل العقاري مستندات رسمية و لها قوة ثبوتية وموثقاً بها تجاه الأشخاص الآخرين (( م /8/ من القرار /188/ ))، و سوف نستعرض بصورة موجزة كل من الوثائق التي تؤلف السجل العقاري و قد يتبادر إلى ذهن من عبارة السجل العقاري انه سجل وحيد بينما هو مجموع الوثائق المذكورة أعلاه. دفتر الملكية: يعتبر دفتر الملكية من أهم وثائق السجل العقاري ،و يحتوي على موجز للوثائق المرسلة من قبل قاضي التحديد والتحرير ،و يتألف هذا الدفتر من سجل واحد أو عدة سجلات حسب عدد عقارات المنطقة العقارية. و يذكر على وجه و ظهر غلاف كل سجل رقم أول و آخر صحيفة فيه و كل سجل يحتوي على خمسين أو مائة صحيفة و كل صحيفة تخصص لوحدة عقارية و هذه الصحيفة تشتمل على أربع صفحات: الصفحة الأولـى – مخصصة للوصف المادي للعقار و تشمل على : 1 اسم المنطقة العقارية. 2 2 – رقم العقار و نوعه الشرعي. 3 3 – رقم الصحيفة المتسلسل. 4 4 – إشارة الرجوع إلى الخريطة المساحية. 5 – موقع العقار وحدوده بالاستناد إلى الخريطة المساحية ومشتملاته ومساحته والنوع الشرعي للأبنية والغراس القائمة علية . 6 – وصف الأبنية والأغراس المترتب عليها حق سطحية أو حق أجارتين أو حق مقاطعة مع بيان البيعية . 7 – حقوق الانتفاع والإرتفاق . 8 – قيمة العقار التخمينية . 9 – منشأ الصحيفة أي عقار تثبيت الملكية . 10- فهرس الصحائف العائدة للعقار وتذكر فيه الأرقام المتسلسلة للصحائف المنظمة تباعاً وتاريخ تنظيمها مع توقيع أمين السجل العقاري . أما الصحائف الثلاث الأخرى التي تؤلف مع الصفحة الأولى الصحيفة العينية العقارية في سجل الملكية فتشمل قيد مختلف الحقوق العينية الجارية على العقار وأهمها : 1 – حق الملكية أو التصرف . 2 – حقوق الوقف أو الاستغلال . 3 – التقييدات لحق التصرف والدعاوى العينية والحجوز وغير ذلك . 4 – الرهون العقارية والتأمينات العقارية و غيرها من الضمانات العقارية كذلك عقود الضمان وعقود الإيجار المبرمة لمدة طويلة وإيصالات الدفع المعجل وكذلك صور الصحائف العينية المسلمة إلى المالكين وغير ذلك . وتسجل عقارات كل منطقة في دفتر الملكية وفقاً لتسلسل أرقامها … يجري التسجيل في دفتر الملكية وفقاً لمحاضر التحديد و التحرير وقرار قاضي التحديد والتحرير المدون على محضر التحديد والتحرير حيث يدون كل قيد أو شرح بصورة مختصرة ويقوم بذلك أمين السجل العقاري و إذا تبين وجود غموض في قرارات قاضي التحديد والتحرير فيطلب تفسيرها من القاضي العقاري المختص وتخضع قرارات التفسير لذات طرق المراجعة التي تخضع لها قرارات قاضي التحديد والتحرير وبعد إجراء التسجيل في دفتر الملكية يوقع أمين السجل العقاري عليه ويمهره بخاتم الدائرة ويعتبر هذا التوقيع تاريخاً للتسجيل وتطبق ذات الأصول عند عملية الترقين . لدفتر الملكية وثائق متممة وهي : 1 – وثائق تتعلق بمعاملات التحديد والتحير وتشمل خرائط المساحة والرسوم المصورة الجوية و تصاميم المسح والأوراق الثبوتية . ب – السجل اليومي : ويجب أن تكون المطابقة تامة بين السجل العقاري والوثائق المتممة فإذا وجد عدم انطباق بين السجل العقاري والمستندات المتممة فيؤخذ بقيود السجل العقاري لأنها معدة لإطلاع الغير عليها ولأنه من المفروض فيها أن تحتوي على جميع المعلومات . - إن المبدأ الذي يفرضه نظام السجل العقاري هو إلزام من يريد اكتساب حق عيني بالاطلاع على صحيفة العقار الذي يرغب اكتساب الحق عليه ولا يلزم بالاطلاع على صحائف باقي العقارات . - وبناء عليه إذا اشترى شخص عقاراً ودون على صحيفته أن له حق إرتفاق بالمرور على عقار آخر فإنه يكتسب هذا الحق بالمرور حتى ولو لم يكون مقيداً على صحيفة العقار المرتفق عليه . السجل اليومي هو دفتر يحرر فيه بشكل متسلسل المعاملات التي تجري في المكتب العقاري المعاون حيث يذكر فيه تاريخ إجراء المعاملة باليوم والساعة ويسلم المستدعي وصلاً يشير إلى رقم السجل اليومي ويتم إجراء المعاملات بحسب تاريخ قيدها في السجل اليومي وتعين رتبة الأولوية بالنظر إلى تاريخ القيد في السجل المذكور . ويتم القيد في الصحائف العينية في دفتر الملكية بعد ذلك على هذا الأساس ويجري مسك هذا الدفتر من قبل رئيس المكتب العقاري المعاون وهو عبارة عن موظف عادي يخضع لقانون الموظفين . ويتألف هذا السجل من /200/ صفحة يذكر على غلافه اسم المكتب العقاري المعاون ورقم السجل وعدد صفحاته ويوقع هذه البيانات أمين السجل العقاري كما يذكر علـى ظهره تاريخ افتتاحه وتاريخ اختتامه ، ويؤشر أحد قضاة المحكمة الابتدائية على كل صفحة منه (( مادة 10،12 من القرار 189 )) . -أما بقية الوثائق للسجل العقاري وهي محاضر التحديد ولأوراق الثبوتية وخرائط المساحة ، فهي جميعاً تحفظ في أمانة السجل العقاري ووفق إجراءات معينة وتشكل جزءاً من السجل العقاري ولها قوة ثبوتية تجاه الكافة ((م 1و30من القرار 188 و8و26من القرار 189)). - كما أن المادتين ((13و14 من القرار 189 )) ، أوجبتا على أمانة السجل العقاري مسك سجلات إضافية لها فائدة إدارية وهذه السجلات : أ – هي لكل منطقة عقارية : مصنف هجائي بأسماء المالكين . مصنف هجائي بأسماء أصحاب الرهون والحجوز المثبتة . ب- لجميع المناطق التابعة لأمانة السجل العقاري : 1-سجل متسلسل تدون فيه طلبات التسجيل المحولة من المكاتب العقارية المعاونة . 2-سجل يومي تدون فيه الاعتراضات المقدمة رأساً إلى أمين السجل العقاري . 3-حافظة للقرارات التي يتخذها أمين السجل العقاري بشأن التصحيحات الطارئة على قيود دفتر الملكية وعلى خريطة المساحة وبرد طلبات التسجيل . 4-حافظة تبليغات العقود . 5-دفتر للطلبات العائدة للمعاملات الطبوغرافية الناشئة عن العقود أو الاتفاقيات . 6-سجل متسلسل للمراسلات . 7-علبة ترقيم بمفردات المحفوظات . ج- لكل مكتب عقاري معاون : سجل متسلسل لتدوين المعاملات التمهيدية للتسجيل . دفتر محضر عقود من نموذج خاص . القيد في السجل العقاري إن الغاية الأساسية من إنشاء السجل العقاري هي شهر حالة العقار والتصرفات التي تطرأ عليه حتى يمكن للغير الذي يتعامل مع هذا العقار أن يكون على علم تام بكل شيء يتعلق به لذلك أوجب القانون قيد الحقوق والأعباء التي تتعلق بعين العقار أو تؤثر في هذه العين ويكون للغير مصلحة في الاطلاع عليها لدى عزمه للقيام بأي تعامل به . الحقوق والأعباء الواجب قيدها وهي : آ- الحقوق العينية : 1-حق الملكية : سواء أكانت ملكية لشخص معين أو ملكية شائعة أو ملكية مشتركة . 2-حق التصرف : وهو الحق الجاري على العقارات الأميرية . 3-حق السطحية : وقد منع أحداث هذا الحق بالقرار الصادر رقم /3339/ لعام /1930/ . 4-حق الانتفاع : ويسقط هذا الحق بوفاة المنتفع مما يستوجب عندئذٍ ترقين القيد . 5-حق الأفضلية : وقد ينشأ هذا الحق بنص قانوني أو ينشأ عن اتفاق بين المالك وشخص آخر يشترط فيه استعمال الحق المذكور خلال مدة زمنية معنية . 6-حق الارتفاق : وهي إما حقوق ارتفاق طبيعية أو قانونية أو اتفاقية وإن الإرتفاقات الطبيعة والقانونية غير خاضعة للقيد والشهر ،وإن الإرتفاقات الخاضعة للقيد لا بد من قيدها في الصحيفة العينية للعقار المُرتفِق والمرُتَفق . 7-حق الرهن : 8- حقوق الامتياز والتأمين : بالنسبة لحق التأمين كالرهن العقاري يخضع للقيد ، أما بالنسبة لتنازل الدائن المرتهن عن مرتبة تأمينه وحق الأفضلية المقررة له لدائن آخر متأخر عنه في المرتبة فلا حاجة لقيده في السجل العقاري . باعتبار أن هذا التنازل لا تسري عليه أحكام المادة /11/ من القرار /188/ وأن هذا التنازل لا يتناول الحق العيني الذي هو التأمين وإنما يتناول تنازلاً عن درجة الأفضلية فقط. وفيما يختص بحقوق الامتياز سواء أكانت عامة أو خاصة فهي واجبة القيد في السجل العقاري ما لم ترد نصوص خاصة تعفيها من هذا القيد كحق الامتياز العام للخزينة على أموال المكلفين استيفاء للضرائب المباشرة المستحقة وغير ذلك . 9-الوقف : سواء أكان خيرياً أو ذرياً وقد تم مؤخراً إلغاء الوقف الذري في القطر العربي السوري. 10-الإجارتين . 11- الإجارة الطويلة . 12- حق الخيار الناتج عن الوعد بالبيع . ب- التقيدات العقارية : كالتقيدات الواردة على حق التصرف والحجوز والارتفاقات الناشئة عن الإستملاك للمنفعة العامة ((م 9من القرار /188/ ))، كما تخضع للقيد الأحكام الصادرة بشأن الإفلاس ، إذا كانت أصول التفليسة تشتمل على عقارات أو حقوق عقارية (( م 10من قرار 188)). كما إن الدعاوى المتعلقة بالملكية العقارية أو بحقوق عينية عقارية يجب قيدها في الصحيفة العينية للعقار تحت طائلة عدم سماعها (( م9 و47 من القرار 188)) هذا إذا كانت الدعوى تتعلق بعقار أو حق عيني عقاري مسجل ((م9 من القرار 188)) ، أما إذا كان الحق العيني ((كحق الارتفاق الطبيعي )) معفى من التسجيل فإن قيد الدعوى لا يكون واجباً . ح- الصكوك الرضائية والارتفاقات والأحكام القضائية والأحداث التي تستهدف إنشاء حق عيني أو نقل هذا الحق أو إعلانه أو تعديله أو إسقاطه : يجب قيدها في دفتر الملكية عملاً بأحكام المادة (( 10و11 من القرار 188 )). د -عقود الإيجار والإيصالات والتفرعات المتعلقة ببديلات الإيجار : أوجبت المادة ((12و16من القرار 188)) قيد كل عقد إيجار أو ضمان تزيد مدته عن ثلاث سنوات كي يمكن الاحتجاج به على الغير كما أجازت المادة ((12)) من القرار نفسه قيد عقود الضمان والإيجار وكل مخالصة أو تسوية بحق مبلغ معادل لأكثر من أجرة أو بدل ضمان سنة غير مستحقة . طلبات القيـد في السجـل العقـاري: يتم القيد بواسطة طلب يقدمه صاحب الشأن إلى رئيس المكتب العقاري المعاون المختص (( م /56/ من القرار /188/ )) أو يدونه هذا الأخير في محضر خطي (( م 51)) ، و يجب في كل الأحوال أن يقترن الطلب أو المحضر بتوقيع المالك طالب القيد للدلالة على موافقته على هذا القيد. أما إذا كان طلب القيد يستند إلى القانون أو إلى حكم قضائي أو إلى صك يمنح حق القيد كماً، كمحضر الحجز مثلاً (( م /20/ فقرة )) من القرار /188/ )) فإنه في هذه الحالة لا حاجة لتوقيع المالك. طلـب القيـد و تفسر ضرورة موافقة الطالب على القيد في أن مجرد الاتفاق لا ينشأ عنه انتقال حق الملكية أو الحق العيني بل أن هذا الأثر يترتب على القيد نفسه ، و أنه على طالب القيد أن يحضر بذاته أو بواسطة وكيل عنه أمام رئيس المكتب العقاري المعاون في منطقة العقار و إذا كان طلب القيد مبيناً على عقد متبادل فحضور الفريقين يكون لازماً (( م /49/ من القرار /188/ )9 و يقدم الطلب بشكل تصريح شفهي أو خطي و يثبته رئيس المكتب المعاون في محضر يتضمن عدد من الأمور (( م /51/ )) كرقم الصحيفة العينية للعقار المقصود بالقيد و هوية المالك و هوية الشخص الذي يجري القيد لمصلحته و نوع الحق المطلوب قيده و كيفية اكتساب الحق و مقدار ثمنه و الشروط الخاصة أن وجدت كمقدار الدين و معدل الفائدة و كيفية التسديد ثم التقييدات على حق التصرف و سائر البيانات المطلوب قيدها و يجوز طلب القيد بدون حضور الطالب بالذات أو وكيله أمام المكتب العقاري المعاون التابع له العقار و ذلك باتباع إجراءات نصت عليها المادة (( /55/ من القرار /188/ )). كما أنه يجوز طلب القيد بعد وفاة أحد المتعاقدين قبل قيد الحق الناشئ عن التعاقد شرط أن يكون التوقيع مصدقاً تصديقاً قانونياً (( م /83/ من القرار /188/ )) و على هذا الأساس فإنه عندما يكون الطرف المتصرف بالحق قد أعلن عن إرادته في قيد هذا الحق على اسم الطرف الآخر المتصرف إليه بصورة رسمية فإن قيد الحق المذكور على اسم المتصرف إليه بعد وفاة المتصرف يمكن أن يتم مباشرة دون حاجة لإجراء قيد الحق مسبقاً باسم ورثة المتوفي ولا للحصول على موافقة هؤلاء الورثة. كما أنه يجري قيد الحقوق العينية العقارية التي تشتمل عليها التركة على اسم الورثة بموجب طلب قيد مستند إلى إعلام الوفاة و شهادة حصر الإرث و شهادة تثبت هوية الورثة. كما أنه في حال وجود وصية فإنه يمكن للمستفيد أن يبادر إلى تنفيذ الوصية عن طريق دائرة التنفيذ ضمن إجراءات معينة و يجري قيد هذه الوصية و تنفيذها في السجل العقاري بناءً على طلب دائرة التنفيذ. كما أنه يجب على الموظفين العمومين من تلقاء أنفسهم قيد التصرفات و الاتفاقات المعقودة بواسطتهم والمتعلقة بحقوق واجبة القيد في السجل العقاري و كذلك بالنسبة لرئيس التنفيذ فإنه يجب عليه حكماً قيد الحقوق المحكوم بها بموجب قرار يجري تنفيذه بواسطته و كذلك قيد العقار أو الحقوق العينية العقارية المبيعة بواسطته بالمزاد العلني نتيجة تنفيذ جبري على اسم المزايد الأخير (( م /47/ من القرار /188/)). إجراءات القيد في السجل العقاري يتولى إجراء القيد أولاً رئيس المكتب العقاري المعاون وذلك ضمن شروط معينة وبعد استيفاء الرسوم الواجبة (( م 68 إلى 70 من القرار 188)) ثم يقوم بإرسال جميع الوثائق المتعلقة بالقيد إلى أمين السجل العقاري ويتثبت أمين السجل من أن المعاملة المطلوب قيدها لا تتعارض مع قيود السجل العقاري ولا مع أحكام القرار 188 ومن أن الوثائق المبرزة تجيز التسجيل (( م 73من القرار 188)) . وبناءً على ذلك يتخذ أمين السجل العقاري قرار بالتسجيل أو بالرفض أو بمنح المستدعي مهلة كافية لإزالة موانع التسجيل وفي هذه الحالة لا يرفض طلب القيد إلا بعد انقضاء هذه المهلة . وإذا قدم طلب قيد أخر خلال هذه المهلة فعلى أمين السجل العقاري أن يدون من تلقاء نفسه قيداً احتياطياً لمصلحة المستدعي الأولى حتى إذا رفض طلب هذا الأخير بعد ذلك جرى ترقين القيد الاحتياطي حكماً ((م75 من القرار 188)). أما القيد في الصحيفة العقارية فيتم عن طريق تدوين مضمون العقد بصورة مختصرة ويؤرخ ويوقع من أمين السجل العقاري ويمهر بخاتم الدائرة (( م33 من القرار 188)) و((م 7من القرار 189)).

[المحامي منير صافي]

القيد المؤقت أو القيد الاحتياطي

لما كان القصد من إحداث نظام السجل العقاري هو شهر الحقوق العينية وذلك بطريقة قيدها في السجل العقاري وبذلك تصبح هذه الحقوق حجة على الكافة من تاريخ قيدها في السجل العقاري . ولكن قد يكون الحق الذي جرى قيده محل نزاع ، أو يكون الحق الذي جرى قيده معلق نفاذه على شروط معينة وخوفاً من أن يتصرف من قيد الحق باسمه بهذا الحق إلى الغير حيث هذا الأخير بحسن نيته استناداً إلى بيانات السجل العقاري هذه الأسباب أوجد المشرع ما يعرف بالقيد المؤقت أو القيد الاحتياطي وقد نظمت هذا القيد المواد ((25و26و47و74و75 من القرار 188)). الحالات التي يجوز فيها طلب القيد المؤقت وهي : 1-حالة استناد طلب القيد المؤقت إلى صك أو سند :ويقصد بالسند كل ورقة تثبت الحق الذي يطالب المستدعي الإعلان عنه ، كصك الوصية الذي لم يطلب تنفيذه بعد ولم يبلغ بعد إلى الورثة فيمكن للموصى له أن يطلب وضع قيد مؤقت على العقار العائد للموصي وذلك لمنع الورثة من التصرف بالعقار الموصى به ، ويعود تقدير قيمة الصك أو السند إلى أمين السجل العقاري الذي له حق قبول المطلب أو رفضه . 2-حالة استناد الطلب إلى اتفاق الطرفين : وذلك عندما يتفق طرفان في عقد عادي على بيع عقار أو إنشاء حق عيني على إجراء قيد مؤقت ريثما يعمدان إلى نقل الملكية أو الحق العيني نهائياً على اسم المشتري . 3-حالة استناد الطلب إلى قرار صادر من رئيس المحكمة البدائية :إذ أنه لرئيس المحكمة الابتدائية الذي يقع العقار ضمن نطاقها أن يأمر بوضع القيد المؤقت إذا تبين له أن طلب المستدعي له ما يبرره . 4-حالة رد طلب القيد من قبل أمين السجل العقاري دون أن يمنع طالباً القيد مهلة لإزالة الموانع وثم استئناف قرار الرد إلى محكمة محل العقار : في جميع الحالات المبينة أعلاه يقدم طلب القيد المؤقت بعريضة موقعة من ذوي الشأن أو من أحدهم فقط . 5-لأمين السجل العقاري أن يجري القيد المؤقت في الحالات التالية : آ- حالة منح مهلة من قبل أمين السجل العقاري لطالب القيد لتمكينه من إزالة موانع القيد المطلوب . - فإذا تقدم شخص آخر بطلب قيد على العقار أثناء المهلة الممنوحة لطالب القيد الأول على العقار نفسه فعلى أمين السجل العقاري أن يدون قيداً مؤقتاً لمصلحة المستدعي الأول . - فإذا رد طلبه فيما بعد يرقن القيد المؤقت حكماً ((م75 من القرار 188)). ب- إذا طلب أحد الأشخاص إجراء قيد أو شرح وكان ذلك يستلزم تحويراً في خريطة المساحة فلا يحق لأمين السجل العقاري تدوين هذا القيد أو هذا الشرح إلا بعد إتمام عملية التحوير وإنجاز العملية الطبوغرافية وبالتالي إجراء القيد النهائي وعلى أمين السجل العقاري أن يدون قيداً مؤقتاً. لحين إجراء القيد النهائي ( المادة 26 من القرار 189 ) . ج – إذا رد أمين السجل العقاري طلب القيد المؤقت أو قرر ترقينه فيكون قراره قابلاً للاستئناف أمام محكمة مكان العقار وهذه تنظر في الاستئناف في غرفة المذاكرة ، فإذا فسخ قرار الرد أو الترقين أمرت المحكمة أمين السجل العقاري بقيد الطلب على أن يعطى رتبته بحسب مركز قيد الطلب في السجل اليومي ويكون قرار المحكمة نهائياً ( م 80 من القرار 188 ). وعلى أمين السجل العقاري في حال استئناف قرار الرد المقدم إليه بطلب قيد مؤقت أن يدون في الصحيفة العينية قيداً مؤقتاً للحق المطلوب تسجيله . مدة القيد المؤقت أو الاحتياطي 1 – إن مدة القيد المؤقت هي عشرة أيام إذا استند القيد إلى صك أو سند وشهر واحد إذا استند هذا القيد إلى ترخيص من رئيس المحكمة ويمكن جمع المدتين معاً لتصبحا أربعين يوماً وستة أشهر على الأكثر باتفاق الطرفين وطيلة مدة الدعوى إذا أقيمت ضمن مفعول القيد المؤقت ودونت على صحيفة العقار العينية ( م 9و47 من القرار 188 ) . ويزول مفعول القيد المؤقت أيضاً إذا انقضت المهلة المعطاة من أمين السجل العقاري لإزالة المانع من التسجيل القطعي (م74و75 من القرار188). ويستمر مفعول القيد المؤقت الذي يجريه أمين السجل العقاري بالاستناد إلى المادة (26من القرار 189 ) حتى انتهاء معاملات المسح وتسجيل الحق المدعى به والذي جرى من أجله تدوين القيد المؤقت . وفي كل هذه الأحوال على المستدعي أن يختار له موطناً مختاراً في مركز المكتب العقاري . إجراءات القيد المؤقت هي نفس الإجراءات المتبعة في قيد الحقوق العينية العقارية . آثـار القيـد المؤقـت: إن القيود التي تدون لمصلحة الغير في الصحيفة العينية العقارية بعد تاريخ القيد المؤقت لا يحتج بها على المستفيد من هذا القيد كل ذلك مشروطاً باكتساب صاحب القيد المؤقت الحق العيني و من ثم قيده النهائي خلال المدة المحددة لمفعول القيد المؤقت و في هذه الحالة يعتبر صاحب القيد المؤقت قد اكتسب الحق الجاري بشأنه القيد المؤقت منذ تاريخ هذا القيد،أما إذا انقضت مدة القيد المؤقت دون قيد الحق نهائياً في الصحيفة العقارية تسقط آثار القيد المؤقت. أما الأشخاص الثالثون فلا يؤثر القيد المؤقت في حقوقهم و في علاقاتهم القانونية مع المالك. فالمستأجر لا يجبر على دفع بدل الإيجار إلى من أجرى قيداً مؤقتاً و تبقى علاقته الإيجارية قائمة مع المالك السابق لحين يقيد المالك الجديد حقه السجل العقاري و على هذا فإن القيد المؤقت أو الاحتياطي لا ينقل ملكية الحق العيني بل يعين رتبة تسجيله ابتداءً من تاريخ القيد المؤقت (( م/25 / من القرار /188/)). ترقـين القيـود إن قيود السجل العقاري ليست مؤبدة و هي قابلة للتغيير و الزوال و هذا التغيير يجب أن يشار إليه في صحيفة العقار العينية و هو يحصل بواسطة قيد عكسي في الصحيفة العينية حيث يوجد القيد المطلوب ترقينه و يسجل الترقين بتاريخ حصوله ويتم بوضع خط بالحبر الأحمر تحت متن القيد و يذكر في الوقت نفسه في ذات القسم من الصحيفة الصك أو المستند القانوني الذي اعتمد لإجراء الترقين (( م /32/ من القرار/189/ )) و يوقع الترقين من أمين السجل و يمهر بخاتم الدائرة ((م /79/ من القرار/188/ )). أسبـاب الترقيـن يتم الترقين إما باتفاق خطي أ و بحكم قطعي أو بحكم القانون ،و عندما يتم الترقين بالاتفاق أو بحكم قطعي يجب أن، يكون الاتفاق مشتركاً بين جميع ذوي الشأن كي ينتج الترقين آثاره،فترقين حق الإرتفاق عن صحيفة عقار مرهون أو مؤمن عليه لا يحتج به على الدائن صاحب الرهن أو التأمين إذا رفض الموافقة عليه أو لم يكن طرفاً في الخصومة التي انتهت إلى الحكم الصادر بالترقين. أما الترقين بحكم القانون كترقين حق الانتفاع المقرر لمدى الحياة فهذا القيد يزول بوفاة المنتفع و الذي يكفي لإجراء ترقينه إبراز مستندات تثبت هذه الوفاة. و يتم الترقين إما بناءً على طلب من صاحب المصلحة و أما من أمين السجل العقاري . و مثال الترقين بناءً على طلب : (( إذا أبرز المدين موافقة خطية صادرة عن الحاجز برفع الحجز (( م/28/ من القرار /188/ )) يتم الترقين دون حاجة إلى استصدار قرار برفع الحجز)). أما الترقين حكماً فيتم من قبل أمين السجل العقاري في عدة حالات هي: آ – عندما تنقضي مهلة القيد المؤقت (( م/29/ من القرار /188/)). ب – إذا وجد مانع يحول دون قيد الحق و أعطى أمين السجل مهلة للمستدعي لإزالة هذا المانع و تقدم أثناء هذه المهلة شخص آخر بطلب قيد آخر فدون أمين السجل قيداً مؤقتاً لمصلحة المستدعي الأول ، ثم رد طلب القيد المقدم من هذا الأخير لعدم إزالة المانع ضمن المهلة الممنوحة، فعلى أمين السجل العقاري في هذه الحالة ترقين القيد المؤقت (( م /75/ من القرار/188/ )). ج – في حالة افتراض أمين السجل سقوط الحق العيني المقيد : في هذه الحالة و قبل إجراء الترقين على أمين السجل أن يجري تحقيقاً و أن يستصدر قراراً من المحكمة المختصة بسقوط الحق بغية ترقينه (( م /28/ من القرار /188/ )). و مثال ذلك: أن يكون القيد قد وضع لحفظ حق انتفاع ثم يظهر أن المنتفع توفي قبل أن ينقضي القيد أو قبل أن تستكمل معاملة إجراء تسجيل حق الانتفاع النهائي أو أن الحق المطلوب تسجيله ووضع قيد مؤقت لأجله سقط نتيجة لإبراز وثيقة تثبت أن الحق انقضى بالوفاة أو غير ذلك. إجراءات الترقين إن إجراءات الترقين هي مماثلة لإجراءات القيد وعلى رئيس المكتب العقاري المعاون أن يذكر في المحضر الذي ينظمه البيانات التالية : 1. رقم الصحيفة العينية للعقار الذي يتناوله الترقين . 2. تعيين القيد أو الشرح أو القيد المؤقت المطلوب ترقينه . 3. بيان سبب الترقين ونوع الصك أو الوثيقة التي تثبت هذا السبب ( م 77 من القرار 188 ) . وعلى أمين السجل العقاري أن يتحقق على مسؤوليته من أن الأوراق المبرزة تجيز الترقين وأن لا قيود السجل العقاري ولا أحكام القانون تحول دونه وأن الحكم القاضي بسقوط الحق العيني وترقينه صادر في مواجهة الأشخاص الذين يعنيهم هذا الحق ( م 78 من القرار 188 ) . رفض أمين السجل الترقين إن قرار أمين السجل العقاري برفض الترقين قابل للاستئناف أمام محكمة البداية الكائن في منطقتها العقار ( م 80 من القرار 188 ) . اشكالات القيد والترقين وقد تنشأ هذه الإشكالات عن الاعتراض على القيد في السجل العقاري أو عن الطعن بقرارات أمين السجل العقاري برفض القيد أو الترقين أو عن إبطال وتحوير القيد الجاري بدون حق أو عن تصحيح الأخطاء الكتابية الواقعة في الصحيفة العينية أو خريطة المساحة . 1 - الاعتراض على القيد كل اعتراض على إجراء معاملة عقارية يجب أن يتم عن طريق القضاء بشكل حجز احتياطي يبلغ بواسطة دائرة التنفيذ إلى أمين السجل العقاري الذي يسجله في صحيفة العقار . واعتباراً من تاريخ هذا التبليغ لا يمكن إجراء أي قيد جديد على العقار وفي هذه الحالة على المعترض أن يقيم دعوى إثبات حجز ويسجلها في صحيفة العقار وخلال مدة أقصاها ثمانية أيام من صدور قرار الحجز وإلا فإنه يتوجب على أمين السجل أن يرفض الاعتراض حكماً ويزول مفعول الحجز ( م 81 من القرار 188 ) . 2 - الطعن بقرارات أمين السجل العقاري المتضمن رفض القيد أو الترقين : يجيز القانون لأمين السجل العقاري حق رفض طلب القيد أو الترقين وفي هذه الحالة عليه أن يعيد للمكتب العقاري المعاون الأوراق المودعة إليه وأن يرفقها بإفادة خطية يبين فيها أسباب الرفض ( م 96 من القرار 188 ) . إن قرار أمين السجل العقاري برفض القيد أو الترقين قابل للاستئناف أمام محكمة بداية العقار وعلى أمين السجل في حال حصول الاستئناف أو يدون قيداً مؤقتاً للحق المطلوب قيده وتبت المحكمة في غرفة المذاكرة بالاستناد إلى الوثائق المبرزة في قرار أمين السجل العقاري وتتخذ قراراً إما بتصديق قرار الرفض أو تأمر أمين السجل بإجراء القيد أو الترقين وفي هذه الحالة تكون للقيد المرتبة التي تعود له بحسب ترتيب قي الطلب في السجل اليومي وقرار المحكمة في هذا الصدد قرار مبرم ( م 80 من القرار 188 ) . 3– حصول القيد أو الترقين بدون حق : إذا حصل القيد أو الترقين أو التحرير بدون سبب قانوني فكل شخص تضرر من ذلك أن يحصب على إبطاله أو تحويره وذلك إما برضاء صاحب العلاقة أو بقرار قضائي ( م 15 من القرار 188 ) . يحصل التحرير مثلاً إذا قيد عقار على اسم شخص باعتباره الوريث الوحيد ثم ظهر فيما بعد وريث آخر فيجري تحوير القيد وذلك بإضافة اسم الوريث الآخر ويبطل القيد مثلاً إذا تبين أن الشخص الذي قيد العقار باسمه ليس بالوريث . ويلاحظ أن التحوير أو الإبطال لا يتم إلا بقرار قضائي ولا يملك امين السجل الغقاري هذا الحق و القرار القضائي يكون قابلاً للطعن بالطرق المقررة في القانون على غرار سائر الأحكام القضائية . في الأحوال المتقدمة لا يشترط أن يكون الشخص المستفيد من القيد المطعون فيه سيء النية ما لم يكن من الغير ( م 15 فقرة 5 من القرار ي188 ) ذلك أن من يقيد على اسمه حقاً عائداً لسواه لا يمكنه الاحتجاج بحسن النية لاكتساب هذا الحق أما إذا كان من قيد الحق على اسمه قد اكتسب بحسن نية من شخص آخر كان مغتصباً له كالوارث الظاهر فيستقر له هذا الحق اعتداداً بحسن نيته وكذلك الحال بالنسبة للشخص الذي يكتسب الحق بالاستناد إلى قيود السجل العقاري . 4 – تصحيح الأخطاء الكتابية الواقعة في الصحيفة العينية أو خريطة المساحة . على رئيس المكتب العقاري أن يصحح القيود المخالفة للأصول أو الساقطة سهواً وكذلك الأغلاط الكتابية الملحوظة في الصحيفة العينية إذا كان ناتجاً عن الوثائق ولا سيما الخرائط المستند إليها بتنظيم الصحائف أو لتدوين سائر القيود اللاحقة ( م 15 من القرار 188 ) و ( م29 ) من القرار 189 ) . ويعتبر من الأغلاط الكتابية البسيطة عدم المطابقة بين قيود الصحيفة ومضمون السندات والوثائق المبرزة تأييداً للتسجيل ( م 15 من القرار 188 ) و ( ( م30 و31 من القرار 189 ) أو عدم المطابقة بين الوثائق المكملة بعضها لبعض . والخطأ في كتابة النوع الشرعي للعقار بين ملك وأميري وغير ذلك لا يعتبر من الأخطاء الكتابية ولا يسقط طلب التصحيح بانقضاء مدة السنتين المنصوص عنها في المادة ((31من القرار 186)) ، يجري التصحيح من قبل رئيس المكتب العقاري وبناءً على طلب ذوي العلاقة فإذا رد طلب التصحيح توجب على أصحاب العلاقة تقديم طلبهم إلى المحكمة المختصة . تسجل التصحيحات بتاريخ يوم حصولها ويتم ذلك بوضع خط بالحبر الأحمر على القيد المصحح ، ثم يذكر التصحيح نفسه والقرار الذي قضى به ، ولا يكون لهذا التصحيح مفعول رجعي ((م 15من القرار 188 )) و((م 32من القرار 189)). ويجب أن يذكر التصحيح على سند الملكية ويقوم رئيس المكتب بذلك حيث يطلب هذا من صاحب العلاقة إبراز سنده ((م31 من القرار 189)). وإن قرارات التصحيح التي تتم من قبل المحكمة المختصة تخضع لجهة التبليغ إلى نفس أصول التبليغ في القرارات الأصلية . وأن قرارات التصحيح لا تسقط بمرور الزمن العادي ، كما لا يجوز أن تؤول إلى إلغاء الحقوق المكتسبة والمقيدة بصورة قانونية قبل تدوين القيد المختلف عليه ((م15 من القرار 188))، غير أنه يحق للفريق المتضرر من القيد القديم الادعاء بعدم قانونية هذا القيد تجاه الغير الذي اكتسب بسوء نية حقوقاً عينية بالاستناد إلى القيد المذكور ((م 14و15فقرة 5من القرار 188)). مراجعة السجلات والوثائق العقارية وكيفية الحصول على نسخ منها: يمكن معرفة ما تحتويه هذه السجلات إما بالاطلاع عليها أو بأخذ نسخ عنها ، ويتم الاطلاع على وثائق ومستندات السجل العقاري لقاء رسم يدفعونه على أن يتم هذا الاطلاع بحضور أمين السجل أو أحد موظفيه ، ولا يتاح لهم استنساخ الصحيفة العقارية أو أخذ خلاصة عنها (( م90 من القرار 188)). وتطبق هذه القاعدة على خرائط المساحة ويتم الاطلاع عليها بحضور أحد موظفي المساحة ((م 90من القرار 188 )) . ومحافظة على الوثائق وخشية ضياعها أو التلاعب بها حرمت (( المادة 91من القرار 188 نقلها وأوجبت الاطلاع عليها في المكتب العقاري المعاون ، وحرمت على المحاكم أن تأمر بجلب دفتر الملكية أو خرائط المساحة أو السجل اليومي ، وإنما سمحت بجلب الوثائق الثبوتية التي بني عليها التسجيل وذلك فقط في حالة الادعاء بتزوير قيود السجل العقاري ((م 87من القرار 188 )). أما بالنسبة لأخذ نسخ عن وثائق السجل العقاري فقد نظمت ذلك المادتين (( 86و87 )) من القرار 188 ، واعتبرت أن النسخ أو الخلاصات التي يعطيها أمين السجل العقاري تعتبر سندات رسمية. مسؤولية الدولة وموظفيها إن (( المادة 95من القرار 188))،حددت مسؤولية كل من أمين السجل العقاري ورئيس المكتب العقاري المعاون وحددت الحالات التي يجب فيها مساءلتهما كإهمال تدوين قيد أو قيد مؤقت أو ترقين في السجل غير قانوني وجعلت هذه المسؤولية شخصية وتكون الدولة ضامنة لهذه المسؤولية عند عجز الموظفين عن الدفع آثار القيد في السجلات العينية (( حجية القيد)) : إن أهم الآثار التي رتبها المشرع على قيد الحقوق العينية العقارية في السجل العقاري بغية إيجاد الثقة التامة بها و هي: - أولاً: القيد في السجل العقاري ينشئ الحق العيني . - ثانياً : عدم جواز الاحتجاج على الغير بالحقوق العينية غي المقيدة في السجل العقاري. - ثالثاً : للقيد في السجل العقاري قوة ثبوتية مطلقة يحتج بها على الكافة و هو ما يعرف بمبدأ مشروعية القيد في السجل العيني. رابعاً : عدم سريان التقادم في مواجهة صاحب الحق المقيد. و قبل البحث بالتفصيل في كل مبدأ من المبادئ الأربعة المقررة أعلاه نقول بأن المقصود بحجية القيد في السجل العيني هو مدى قوة هذا القيد في إثبات الحقوق المقيدة ، فقد يكون القيد حجة في مواجهة الكافة إلى حين ورود قيد جديد يليه لتصرف جديد أو إبطاله لتصرف مقيد أو يوجب القانون قيده ،فالقيد يظل حجة في مواجهة الكافة حتى و لو كان التصرف المقيد عرضة للبطلان أو عدم النفاذ ما دام صاحب المصلحة لم يتقدم بقيد البطلان أو بقيد دعوى البطلان و الحجية بهذا النطاق تكون مطلقة لا يحدها شيء فيما قيد في السجل. و قد لا تصل هذه الحجية إلى هذه الدرجة من القوة و ذلك عندما يكون التصرف معيباً بعيب يصيب وجوده أو صحته أو نفاذه أو عند ما يعتد المشرع بنية أطراف التصرف موضوع القيد ،و يشترط لكي يكسب القيد حجيته أن يكون أطرافه حسني النية ،فإن هذا القيد لا تتوافر له الحجية باعتبار أن هذه الحجية مقيدة بشرط هو توافر حسن النية. و سوف نتناول المبادئ الأربعة التي تشكل حجية القيد و بعدها سوف نتناول حجية القيد في كل تشريع من التشريعات العربية التي أخذت بنظام السجل العنني. أولاً – مبدأ الأثر المنشيء و المقرر للقيد و في السجل العيني لا بد من التفريق بين معنى الأثر المنشئ للقيد و بين مصدر الحق،فمصدر الحق هو السبب القانوني الذي ينشأ به لحق وفقاً لقواعد كسب الحقوق في قانون ما ،و لكن بالنسبة للحقوق العقارية لا يكفي وجود هذا السبب كي ينشأ هذا الحق لصاحبه بل لا بد من قيد هذا الحق في السجل العقاري حتى يعتبر أنه كسبه،أي أن القيد هو الذي أنشأ الحق و ليس التصرف. و في هذه الحالة يعتبر القيد له أثر منشيء للحق،و قد لا يكون القيد سوى إجراء يرد على السبب المنشأ للحق فيعلنه و يكون دور القيد في هذه الحالة هو عملية إشهار فقط للتصرف لا تؤدي إلى زوال دور هذا التصرف كمنشأ للحق و هذا هو المأخوذ به عادة في نظام الشهر الشخصي. و نرى فيما يلي دور الشهر العقاري في إنشاء الحق وفقاً لكل من هذين المذهبين: 1 – القيد مصدر الحق العيني العقاري: تأخذ بعض التشريعات و خاصة المتقدمة منها في تطبيق نظام السجل العيني بقاعدة أن القيد هو مصدر الحق العيني وليس التصرف فبتمام القيد ينشأ الحق أو يتغير أو يزول و ذلك سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير و دور التصرف في هذه الحالة يقتصر على التوصل إلى مرحلة القيد. و تبلغ الحجية هنا حدها الأقصى إذ تنفصم العلاقة بين التصرف و بين الحق العيني الذي ينشأ و في هذه الحالة نجد أن الحق العيني الذي نشأ بالقيد فقط لا يتأثر بالعيوب التي تكون قد شابت التصرف من بطلان أو عدم نفاذ و يصبح القيد مطهراً للتصرف مما يكون قد علق به من عيوب. و يصبح القيد في السجل العقاري هو عنوان الحقيقة التي لا يمكن إثبات عكسها إلا إذا شاب قرار القيد ذاته أي عيب،فإذا كان قرار القيد حكماً قضائياً فقد يكون معيباً بعيب الانعدام أو عدم الولاية ،و هذه عيوب لا تلحق القيد ذاته و لا تلحق بالتصرف الذي بني عليه القيد و إنما تلحق القرار الذي أمر بالقيد و تجعله معدوماً. و من التشريعات التي أخذت بهذا النظام قانون تورنس المطبق في استراليا. 2- التصرف هو مصدر الحق العيني : ذهبت بعض التشريعات ومنها التشريع التونسي إلى اعتبار أن الحقوق العينية العقارية تنتقل بين المتعاقدين بمجرد توقيع العقد ودون حاجة إلى قيد هذه الحقوق في السجل العقاري ، وأن القيد ضروري لمجابهة الأشخاص الثالثون الذين لم يكونوا طرفاً في العقد وله قوة ثبوتية تجاه الغير وعلى هذا فإن الحق ينشأ عن الصك أو العقد الذي يستند إليه لإجراء القيد ، وتبرير ذلك أن العقد يلزم الطرفين ويترتب عليه نقل الحق العيني بمجرد توافق الإرادتين ودون حاجة إلى إجراءات شكلية كالقيد في السجل العقاري . وأن إجراء القيد في السجل العقاري يقتصر أثره فقط على شهر الحقوق الواردة فيه واكتسابها قوة ثبوتية مطلقة تجاه الغير وأن الحق العيني في هذا النظام يظل مرتبطاً بالتصرف وجوداً وصحةً ونفاذاً ، أي أن القيد في السجل العقاري لا يطهر التصرف سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للعير . وللقيد في ظل النظم التي تجعل التصرف كمصدر الحق العيني أما حجية مطلقة إذا جعل للقيد حجية دون النظر إلى حسن النية ، وإما حجية مقيدة إذا أعتد القانون بسوء النية. وليس معنى الحجية المطلقة هنا أنه لا يمكن الطعن على التصرف موضوع القيد بالطعون المعتادة ، ولكن لا يكون لهذه الطعون من أثر في حق الكافة إلا من تاريخ قيدها في السجل أو قيد الدعوى الخاصة بها . ومن التشريعات التي أخذت بنظام التصرف لمصدر للحق العيني العقاري على أن يتوقف نشوء هذا الحق أو نقله أو تقيده أو زواله على إجراء القيد ، التشريع الألماني والتشريع السويسري ، ومن التشريعات العربية المصري في القانون رقم /142/ لعام /1964/ والليبي ، والكويتي ، والعراقي ، والمغربي بالنسبة للقيود اللاحقة وليس بالنسبة للقيد الأول . الإستثناءات لمبدأ الأثر المنشئ للقيد يجوز أن تكتسب ملكية عقار أو حق عيني عقاري بحكم صادر عن القضاء وذلك بقرار يقضي بقيد عقد البيع العقاري العادي جبراً في السجل العقاري ، بقرار يقضي بقسمة عقار شائع بين الشركاء ، أو بإحالة المبيع بالمزاد العلني على اسم المزايد الأخير . وفي كل هذه الحالات يصبح المحكوم له مالكاً للعقار من تاريخ صدور الحكم وليس من تاريخ قيده في السجل العقاري . كما أنه في حالة الوفاة يصبح الوارث بحكم القانون مالكاً في عقارات التركة قبل قيدها على اسمه في السجل العقاري ، ولكن لا يكون الانتقال هذه العقارات على اسم الوارثين أي أثر تجاه الغير إلا من تاريخ قيدها في السجل العقاري . إن جميع التشريعات العقارية العربية استثنت الميراث من الأثر الإنشائي والتقريري للقيد باستثناء الجمهورية الليبية . ثانياً : مبدأ عدم الاحتجاج بغير الحقوق المقيدة في السجل العيني : لما كانت الغاية الأساسية من إنشاء السجل العقاري هي شهر الحالة القانونية والمادية للعقار لتمكين الغير الذي يريد التعاقد بصدده أو القيام بأي إجراء حوله من الوقوف على حقيقة العقار ومدى الحقوق العائدة له والأعباء المترتبة عليه . ومن أجل تحقيق هذه الغاية ينبغي قيد جميع الحقوق العائدة للعقار أو عليه بحيث أن الحق الغير مقيد في الصحيفة العقارية لا يمكن الاحتجاج به سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير . فالقيد في هذه الحالة هو مناط الاحتجاج فيما بين المتعاقدين وبالنسبة للغير وذلك بالنسبة لجميع الحقوق العينية العقارية وبالنسبة لجميع التصرفات المنشئة أو الناقلة أو المغبرة أو المزيلة للحقوق العينية العقارية وجميع التصرفات المقررة لهذه الحقوق . وسواء كانت هذه الحقوق عينية عقارية أصلية أو تبعية وكذلك الحال بالنسبة للأحكام النهائية المثبتة لهذه التصرفات ، ومن ذلك يتضح أنه بغير القيد في السجل لا يمكن الاحتجاج بالحق . الاستثناءات لمبدأ عدم الاحتجاج بغير الحقوق المقيدة في السجل العيني قد يرد استثناء لهذا المبدأ في بعض التشريعات وذلك بالنسبة لبعض التصرفات التي يكون من شأنها تقرير حق عيني أصلي أو تبعي فيما بين المتعاقدين دون الغير . وهذا ما سلكه المشرع الليبي حيث نصا المادة /52/ من القانون الليبي على تسجيل التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير ويسري هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالاً مورثة . كما أن المشرع التونسي أخذ بإمكان الاحتجاج بالحقوق العينية الأصلية والتبعية فيما بين المتعاقدين ولو لم تقيد بالسجل . كما يوجد استثناء آخر من هذا المبدأ أخذت به كافة التشريعات العقارية العربية ويتضمن أن الحقوق تنتقل بالإرث ولو لم تقيد في السجل . ووجود هذا الاستثناء ينال من قوة السجل العيني إذ لا يجعل سلسلة الملكية فيه عن العقار متصلة وأن المشرع الليببي في بالمادة /53/ من القانون الليببي ألغى هذا الاستثناء ونصت على أن العقارات المورثة لا تؤول إلى الورثة إلا بعد تقديم إعلام شرعي من المحكمة المختصة بحصر الإرث وبيان نصيب كل وارث وتسجيل حق الإرث . ثالثاً : للقيد في السجل العقاري قوة ثبوتية مطلقة يحتج بها على الكافة . وهذا يفترض مبدأ مشروعية القيد . إذا أن من يكتسب حقاً بالاستناد إلى قيود السجل العقاري يقرر له هذا الحق بصرف النظر عن السبب سواء كان التصرف المنشيء للالتزام بنقل الحق العيني صحيحاً أو معيباً. إذ أنه يفترض أن قيود السجل العقاري متمتعة تجاه الغير بقوة ثبوتية مطلقة تجعل إجراء التعاقد واكتساب الحقوق على العقار على أساسها بمأمن من أي مطالبة أو اعتراض. وتورد بعض التشريعات استثناءات على هذا و ذلك المبدأ بقصد تحقيق التوافق بين المصلحة العامة المتمثلة في تدعيم الائتمان العقاري في البحث وتسهيل تداول العقارات وبين مصلحة صاحب الحق الحقيقي في البحث عن حقيقة كل تصرف تم القيد بناء عليه وإبطال القيود التي تكون باطلة . وللتوفيق بين هاتين المصلحتين فإن بعض التشريعات اشترطت للأخذ بمبدأ مشروعية القيد في السجل العقاري حسن نية أطراف التصرف ومن التشريعات التي أخذت بمبدأ افتراض المشروعية دون النظر في نية أطراف التصرف المقيد وما قد لابسه من غش أو سوء نية القانون المصري رقم /142/ لعام /1646/ والمرسوم الليبي وتشريع تورنس ومن التشريعات التي يتشرط لقيام مبدأ افتراض مشروعية القيد بالسجل أن يكون قد تم بحسن نية التشريع الألماني والسويسري والسوري واللبناني . ( المعهد القضائي 13/2 قرار /188/ لعام /1926/ ) والتشريع المغربي ( م16/2 من ظهير /9/ رمضان سنة /1331/ ) والتشريع التونسي ( م305/2 ق رقم /5/ سنة /1965 ) . رابعاً : مبدأ عدم سريان التقادم على الحقوق المسجلة في السجل العيني في المناطق التي لم يؤسس فيها السجل العيني يعتبر التقادم كسبب من أسباب كسب الحقوق العينية العقارية ضرورة تقتضيها مصلحة الجماعة . ولما كان من أهم الغايات التي قصد إليها المشرع السوري ومشرعي الدول العربية التي أخذت مبدأ السجل العيني هو التخلص من هذا الوضع وإعطاء الملكية وباقي الحقوق العينية العقارية المدونة في السجل العيني الحماية التامة من جميع التعديات وإعطاء الثقة والطمأنينة و الاستقرار في نفوس من يتعاملون مع أصحابها وإعطاء قيود السجل العيني القوة الثبوتية المطلقة . لذلك أخذت القوانين العقارية لكل من مصر وليبيا وسورية ولبنان والعراق والمغرب وتونس والأردن بمبدأ عدم سريان التقادم في حق المالك المقيد في السجل العيني . - إن أهم الآثار التي رتبها المشرع على قيد الحقوق العينية في السجل العقاري بغية إيجاد الثقة التامة بها وهي : أولاً – القيد في السجل العقاري ينشئ الحق . ثانياً – عدم جواز الاحتجاج على الغير بالحقوق العينية الغير المقيدة في السجل العقاري . ثالثاً – للقيد في السجل العقاري قوة ثبوتية مطلقة يحتج بها على الكافة . رابعاً – عدم سريان التقادم في مواجهة صاحب الحق المقيد . وقد سبق في المحاضرة السابقة أن تكلمنا بالتفصيل عن الأثر الأول وفي هذه المحاضرة سوف نتناول الأثر الثاني والثالث وفق ما يلي : مفعول القيد في السجل العقاري تجاه الغير : إن الغاية الأساسية من نظام السجل العقاري هي تنظيم الملكية العقارية وشهر الحقوق والأعباء المتعلقة بالعقارات لإطلاع الغير عليها ، فإذا لم يتم شهر الحقوق والأعباء المتعلقة بعقار ما اعتبرت هذه الحقوق والأعباء مبدئياً غير سارية بوجه الغير لذلك فإن : - المبدأ هو عدم سريان الحقوق والأعباء غير المسجلة في السجل العقاري تجاه الغير غير أن البعض من هذه الحقوق والأعباء الواجبة التسجيل يسري بوجه الغير رغم عدم قيدها أو تسجيلها في السجل العقاري لذلك فإنني سأتناول هذا الموضوع وفقاً لما يلي : 1 – مبدأ سريان الحقوق والأعباء غير المقيدة على الغير . 2 – الحقوق والأعباء الغير واجبة القيد في السجل العقاري . أ – إن شرح مبدأ عدم سريان الحقوق والأعباء غير المقيدة على الغير يستوجب بيان مضمون هذا المبدأ وتحديد المقصود بالغير الذي لا تسري بوجهه الحقوق والأعباء غير المقيدة . -المبدأ : أقر المشرع السوري واللبناني هذا المبدأ في المادة /9/ من القرار رقم /188/ التي نصت على ما يلي : (( إن الحقوق العينية العقارية المرخص إحداثها بموجب القانون والقصورات العقارية والحجوز وكذلك الدعاوى العقارية المتعلقة بعقار أو بمال غير منقول مسجل ، يجب حتماً أن تدون في الصحيفة العينية لكل عقار أو مال غير منقول في دفتر الملكية ،ولا تعتبر موجودة تجاه الغير إلا بقيدها في السجل العقاري وابتداء من تاريخ هذا القيد ويجب أيضاً حتماً أن يقيد في صحيفة العقار العينية كل تحوير يطرأ على الحدود ، وكل حق ارتفاقي ينشأ عن شق أو تقويم الطرقات والأنهر والأقنية والسكك الحديدية ، ليكون له مفعول تجاه الغير )) . من هذا النص يتبين أن الحقوق العينية العقارية غير المقيدة في السجل العقاري تعتبر غير موجودة تجاه الغير فلا يكون لأصحابها الاحتجاج بها في وجهه . فمن يشتري عقاراً ولا يقيد عقد شرائه في السجل العقاري لا يمكنه الاحتجاج بشرائه بوجه أي شخص اكتسب ملكية العقار أو أي حق عيني عليه وقيد حقه في السجل العقاري يطبق هذا المبدأ ليس على الحقوق العينية العقارية فحسب ، بل أيضاً على الأعباء والقصورات العقارية والحجوز والدعاوى العقارية وكل تغيير أو تحوير يطرأ على حدود العقار وكيانه المادي أو وضعه القانوني ، وكذلك لكي تبقى الصحيفة العينية المرآة التي تعكس حقيقة العقار المادية والقانونية فيتمكن من يرغب في التعامل بشأنه من الإطلاع على كل ما يتعلق به من حقوق وأعباء بمجرد أن يلقي نظرة واحدة على صحيفته العينية . يقتضي الملاحظة هنا أن المادة /9/ من القرار رقم /188/ ذكرت كلمة الحجوز مما يعني أنها تشمل الحجز الاحتياطي الذي لا يسري على الغير إلا بقيده في السجل العقاري والمعلوم أن تقرير هذا الحجز يتم من قبل المحكمة المختصة فإذا تم قيده على صحيفة العقار العينية نتج عن هذا القيد حقاً عينياً لصالح الحاجزين . أما بقاء هذا الحجز وسقوطه فيخضع للأحكام الواردة بشأنه في قانون أصول المحاكمات المدنية فإذا لم تقم الدعوى بالدين خلال مهلة ثمانية أيام من تاريخ قرار الحجز سقط الحجز تلقائياً (1) . وهنا يمكن لأمين السجل العقاري أن يشطب إشارته بعد مراجعة أصحاب العلاقة أما إذا أقيمت الدعوى بشأن الدين موضوعه خلال المهلة المشار إليها فيما سبق استمر الحجز بمفاعليه وأصبح بقاؤه أو سقوطه رهناً ببقاء الدعوى أو سقوطها . وإذا لم تسقط دعوى إثبات الدين لأي سبب من الأسباب يصبح الحجز الاحتياطي مرتبطاً ببقائه أو زواله بالنتيجة التي تنتهي إليها هذه الدعوى فإذا قضى الحكم الصادر بنتيجتها بتوجب الدين تحول الحجز الاحتياطي إلى حجز تنفيذي أما إذا قضى برد الدعوى وعدم توجب الدين يسقط الحجز الاحتياطي . المقصود بالغير : وضع المشترع السوري مبدأ عدم سريان الحقوق والأعباء غير المقيدة في السجل العقاري على الغير ولم يحدد ما هو المقصود بهذا الغير ولأجل تحديد هذا الغير يقتضي الرجوع للمبادئ العامة حيث يعتبر من الغير كل شخص لم يكن طرفاً في العقد . وبالفعل عرفت محكمة التمييز البلجيكية في أحد قراراتها الغير بأنه كل شخص لم يكن فريقاً في العقد غير المسجل ولا فرق بين أن تكون المنفعة التي يتذرع بها قد نشأت عن حق عيني على العقار أو عن أي سبب آخر مشروع . وهذا التعريف ينطبق على المادة /9/ من القرار رقم /188/ فيكون من الغير إذا كل شخص لم يكن طرفاً في العقد غير المسجل في السجل العقاري له مصلحة في استبعاد تنفيذ هذا العقد بالاستناد إلى حق عيني مترتب له على العقار أو إلى سبب آخر مشروع . وعملاً بهذا المفهوم يعتبر الخلفاء الخصوصيون والدائنون العاديون من الغير ، وكذلك يعتبر من الغير جماعة الدائنين في حالة إفلاس صاحب الحق العيني ، فمشتري العقار الذي قيد حقه في السجل العقاري يعتبر من الغير بالنسبة لكل شخص آخر يدعي حقاً غير مسجل على العقار ذاته حتى وإن كان هذا الشخص قد اكتسب حقه على العقار قبل المشتري ، وكذلك يستطيع الدائن العادي التمسك بعدم نفاذ التصرف الجاري على عقار المدين الغير مقيد في السجل العقاري لأجل الإبقاء على العقار في ذمة المدين وحجزه والتنفيذ عليه . -------------------------------------------------------- (1) – المادة /315/ من قانون أصول المحاكمات المدنية . أما الورثة وإن كانوا كالدائنين من خلفاء المورث العموميين فإنهم لا يعتبرون من الغير لأنه بمجرد قبولهم التركة يحلون محل مورثهم في العقود التي أجراها هذا الأخير ويلتزمون بتنفيذ جميع التعهدات الصادرة عنه بما لا يتجاوز الحصة التي تؤول إليهم من التركة ومن التعهدات التي يلتزم الورثة بتنفيذها البيوعات العقارية التي يكون المورث قد أجراها ، فيلزم الورثة بتسجيلها . ويكون الأمر كذلك بالنسبة للموصى لهم بوجه عام أي بنصف التركة أو ثلثها إذ أنهم لا يعتبرون من الغير بالنسبة إلى التصرفات التي يكون الموصى قد أجراها على عقاراته . وبالمقابل فإن الحال تكون على عكس ما تقدم إذا أقدم المورث عل عمل يكون من شأنها الإضرار بالورثة الذين يعتبرون من الغير بالنسبة لتصرفات المورث الضارة بهم . – القوة الثبوتية للقيد في السجل العقاري : إن مبدأ عدم سريان الحقوق والأعباء غير المقيدة في السجل العقاري على الغير يستتبع نتيجة ملازمة له مفادها أن للحقوق والأعباء المقيدة في السجل قوة ثبوتية مطلقة تجعل من يكتسب حقاً في مال غير منقول عن حسن نية والاستناد إلى قيود السجل العقاري مقراً في مكتسبه . (المادة /13/ من القرار رقم /188/ ) . إذ أن من يشتري العقار من الشخص المقيد باسمه هذا العقار يعتبر أنه اشترى من المالك الحقيقي حتى وإن كان العيب يعتري السند سبب قيد العقار على اسم البائع غير أنه إذا كان للقيد قوة ثبوتية مطلقة تجاه الغير الحسن النية دون التأثر بالعيوب التي قد تعتري السند المبرر له فإنه بين المتعاقدين وذوي العلاقة ، تختلف قوة القيد تبعاً لما إذا كان هذا القيد ناتجاً عن أعمال التحديد والتحرير أو عن عقد أو عمل قانوني لاحق للتحديد والتحرير . القوة الثبوتية المطلقة للقيد الناتج عن أعمال التحديد والتحرير ( القيد الأول ) . يبقى القيد الذي يدون في السجل العقاري على أثر عملية التحديد والتحرير عرضة للمنازعة من قبل ذوي العلاقة حتى انقضاء مهلة السنتين المحددة في المادة /31/ من القرار /186/ والمادة /17/ من القرار رقم /188/ أو مدة التقادم الطويل المذكورة في المادة /17/ من القرار /188/ التي أجازت لذوي الشأن إقامة دعوى التعويض خلال هذه المدة عند توفر شرط الخداع . أما بعد انقضاء مدة السنتين يصبح القيد الناتج عن أعمال التحديد والتحرير مجرداً عن أسباب كسب الملكية أو الحق العيني التي أدت إليه ، ويصبح القيد بحد ذاته المصدر الوحيد للحق المتمثل فيه ، فلا يجوز بعدها الطعن به باعتبار أن هذا القيد يتمتع بقوة ثبوتية مطلقة تجاه الكافة ولا يعود من الجائز الطعن به من أي كان . قوة القيد اللاحق لأعمال التحديد والتحرير . يكون للقيد الجاري في السجل العقاري بعد القيد الأول الناتج عن أعمال التحديد والتحرير قوة ثبوتية نسبية بين المتعاقدين وأصحاب العلاقة ذلك أن هذا القيد يبقى مرتبطاً بالسند المبرر له ولا يصبح مصدراً للحق بحد ذاته بمعزل عن العقد أو الوثيقة المبررة له ، فبقاء القيد اللاحق لأعمال التحديد والتحير يرتبط ببقاء العقد أو الواقعة القانونية التي كانت سبباً له، حتى إذا اعتبر هذا السبب غير صحيح زالت قوة هذا القيد بإجراء قيد آخر معاكس له كأن يتقرر بطلان عقد البيع الذي كان سبب قيد العقار على اسم المشتري عندها تزول قوة القيد الناتج عن عقد البيع بتنفيذ حكم البطلان الذي من شأنه أن يؤدي إلى شطب القيد الجاري سنداً لهذا البيع وتدوين قيد آخر مفاده إعادة الملكية إلى البائع . هذا فيما يختص بالمتعاقدين وذوي العلاقة أما بالنسبة للغير فتكون قوة القيد الثبوتية مطلقة في جميع الأحوال مع مراعاة الاستثناءات الواردة على مبدأ عدم سريان الحقوق والأعباء غير المسجلة على الغير والتي سنعرض لها فيما يلي : – استثناءات مبدأ عدم سريان الحقوق والأعباء غير المقيدة على الغير : إن مبدأ عدم سريان الحقوق والأعباء غير المقيدة في السجل العقاري على الغير لا يسري على إطلاقه ، فبعض الحقوق والقصورات العقارية معفاة من القيد وتكون نافذة رغم عدم قيدها هذا إضافة إلى أنه في بعض الحالات لا تترتب على المبدأ النتيجة الملازمة له إذ أن القيود المسجلة في السجل العقاري تفقد فعاليتها المطلقة في هذه الحالات وتكون غير نافذة بوجه ذوي العلاقة . أ – الحقوق والأعباء المعفاة من القيد : إن بعض الحقوق والقصورات العقارية تكون معفاة من القيد وهي تنتج مفاعيلها كاملة وإن لم تكن مقيدة في السجل العقاري ، تتوزع هذه الحقوق و القصورات بين حقوق الارتفاق الطبيعية والقانونية وبين القصورات المختصة بالهبة والإفلاس . حقوق الارتفاق الطبيعية والقانونية : حق الارتفاق هو الحق الذي يترتب على عقار معين لصالح عقار آخر أو مؤسسة عامة، وتنشأ حقوق الارتفاق إما عن وضعية الأماكن الطبيعية للعقارات فيكون الارتفاق طبيعاً وإما عن نص القانون ويعتبر الارتفاق قانونياً . الارتفاق الطبيعي : ينشأ الارتفاق الطبيعي عن الوضعية الطبيعية للعقارات ، كحق مسيل المياه المترتب على الأراضي الواطئة الصالح الأراضي التي تعلوها وتعفي هذه الارتفاقات من واجب القيد في السجل العقاري ، وهي مع ذلك تسري على الغير الذي لا يكون له التذرع بجهلها باعتبار أنه يمكن للغير التحقق من وجودها بمجرد إلقاء نظرة على أماكن العقارات القائم بينها الارتفاق . الارتفاق القانوني : الارتفاق القانوني هو حق يفرضه القانون على عقار معين لصالح عقار آخر أو لصالح المنشآت العسكرية أو الهاتفية أو الكهربائية ، وهذا الارتفاق لا يخضع للقيد في السجل العقاري وهو رغم عدم قيده يسري على الغير الذي لا يكون له أن يتذرع بجهل وجوده باعتبار أن لا جهالة لأحد في القانون ويدخل في إطار هذه الارتفاقات ارتفاق المرور الذي يقرره القانون لمنفعة العقار المحاط من كل جهاته إلا أن ارتفاق المرور يستلزم تحديد الممر بصورة دقيقة فيخضع الممر المحدد للقيد في السجل العقاري (1) وكذلك يخضع للقيد في السجل العقاري ارتفاق فتح النوافذ والشبابيك (2) وهذا ما يعني أن بعض الارتفاقات القانونية يتوجب قيدها في السجل العقاري لتسري على الغير والبعض الآخر منها معفى من القيد فيسري على الغير رغم عدم قيده في السجل العقاري فيتم تحديد ما إذا كان الارتفاق واجب القيد أم لا تبعاً لما هو وارد في نص القانون الذي أحدث الارتفاق . ومن الارتفاقات الخاضعة للقيد ارتفاق المرور وارتفاق المطل ... الخ ، ومن الارتفاقات غير الخاضعة للقيد في السجل العقاري الامتيازات العقارية حيث تسري على الغير رغم عدم قيدها في السجل العقاري ومن هذه الامتيازات تلك الخاصة بالنفقات القضائية الناشئة عن بيع العقار وتوزيع قيمته ، وبدلات المثل المتوجبة للدولة عن اكتساب العقار ورسوم الانتقال والغرامات عن البيانات اللازمة . الهبات : إن الهبات تنقل ملكية العقارات إلى الموهوب له ، إلا أن القانون خول الواهب حق الرجوع عن الهبة في حالات عديدة من ضمنها جحود الموهوب له تجاه الواهب أو نحو أحد من أقاربه أو في حالة أن يرزق الواهب بعد الهبة ولداً يظل حياً إلى وقت الرجوع ... الخ المادة /469/ من القانون المدني وهذا يشكل عبئاً من شأن استعماله إلغاء ملكية الموهوب له للعقارات أو الحقوق العينية الموهوبة ولا يخضع هذا الحق لموجب التسجيل فإذا استعمل الواهب حقه بالرجوع سرى الرجوع على الموهوب له . إن التقييد المشار إليه أعلاه يسري على الموهوب له رغم عدم قيده في السجل العقاري فإذا تحقق شرط هذا التقييد تمكن الواهب من استعادة العقار الموهوب طالما انه لم يزل جارياً على ملكية الموهوب له ، أما إذا تصرف الموهوب له بالعقار فباعه لشخص آخر حسن النية عندها لا يبقى بإمكان الواهب سوى مطالبة الموهوب له بالبدل . ---------------------------------------------- 1 – تمييز لبناني /22/ أيار /1970/ ، المصنف في الاجتهاد العقاري ، ص /388/ . 2 – استئناف بيروت /12/4/1961 ، المصنف في الاجتهاد العقاري ، الجزء الأول ص 402 . الإفلاس : في حال شهر الإفلاس فإن ذلك يؤدي إلى رفع يد التاجر المفلس عن إدارة أمواله والتصرف بها منذ صدور حكم الإفلاس ويشمل ذلك جميع أموال المفلس المنقولة وغير المنقولة وقد أوجبت المادة /10/ من القرار /188/ تسجيل حكم الإفلاس في السجل العقاري متى كانت أموال التفليسة تشتمل على عقارات أو حقوق عينية عقارية وذلك إشهاراً لهذا الحكم ومنعاً للغير من اكتساب الحقوق العينية من المفلس بعد إشهار إفلاسه إلا أن المسألة التي أثارت نقاشاً هي معرفة مصير التصرفات التي يجريها المفلس بشأن عقار أو حق عيني له وذلك قبل تسجيل حكم الإفلاس وجرى التساؤل أيضاً عن مدى تأثير العلم بشهر الإفلاس بالنسبة للأشخاص الذين تعاملوا مع المفلس بالشراء لحقوق عينية عقارية في الفترة الواقعة ما بين صدور الحكم بالإفلاس وتاريخ تسجيل هذا الحكم في السجل العقاري وما هو حكم التصرفات التي سبق وأجراها المفلس خلال فترة الريبة وقبل صدور الحكم بإعلان الإفلاس فقد رأى فريق انه تماشياً مع أحكام المادة /80/ من القرار /188/ لا بد من تسجيل حكم الإفلاس وحكم افتتاح التصفية القضائية حتى يمكن الاحتجاج بهما تجاه الغير وبين المتعاقدين وبالتالي فلا يمكن لجماعة الدائنين أو وكيل التفليسة الاحتجاج بشهر الإفلاس ضد الغير حسن النية أي الذي أجرى تعاقداً مع المفلس في وقت كان يجهل فيه أن حكم الإفلاس قد صدر وبهذا الرأي أخذت محكمة النقض السورية وأصدرت القرار بتاريخ 8/12/1962 (مجموعة المبادئ القانونية لعام /1963/ صفحة /151/). ويفترض أصحاب هذا الرأي أن التصرف قد جرى لمصلحة غير الدائن أما إذا كان حاصلاً مع أحد الدائنين وبقصد الوفاء بدين فيكون التصرف باطلاً لإخلاله بمبدأ المساواة بين الدائنين ورأى آخرون أن المادة /617/ من قانون التجارة أوجبت على المفلس أنه عند صدور حكم بإفلاسه أن يرفع يده عن إدارة أملاكه والتصرف بها بشكل مطلق وبالتالي وبناء على ذلك يكون باطلاً كل تصرف منه يؤدي إلى نقل حق عيني إلى الغير حتى لو كان هذا الغير جاهلاً أو غير عالم بصدور حكم الإفلاس أو أن حكم الإفلاس لم يشهر بعد بقيده في السجل العقاري ولأن أيضاً قانون التجارة قد جرى بتاريخ لاحق للقرار /188/ ولو شاء المشرع اشتراط تسجيل حكم الإفلاس حتى يؤدي على رفع يد المفلس لكان فعل وبذلك فإن المشرع أراد أن يضحي بالدين العقاري لمصلحة الدين التجاري وإننا نرى الأخذ بهذا الرأي لأن المادة /623/ قانون التجارة أجاز إبطال تصرفات المفلس أثناء فترة الريبة وقبل صدور حكم الإفلاس أو تسجيل أية إشارة تفيد توقف المفلس عن الدفع فالأحرى أن يجري ذلك بعد صدور حكم الإفلاس وقبل قيده في السجل العقاري وبالتالي لم يعد يجدي البحث بالنسبة لمن تعاقد مع المفلس من غير الدائنين في مسألة العلم أو عدمها في مجال تطبيق أحكام المادة /14/ من القرار /188/ وهل التصرف الذي أجراه المفلس مخالفاً للأصول أو جارياً بدون حق . ولكن مسالة العلم بالإفلاس قبل شهره في السجل العقاري تبقى موضوع بحث عندما يجري التفرغ من قبل من تعاقد مع المفلس إلى الغير . فإذا تبين أن الغير كان عالماً بأن الحق قد آل إلى من تفرغ له عنه من مفلس كانت غلت يده نتيجة حكم بإفلاسه حتى لو لم يكن الحكم قد سجل في السجل العقاري فإنه لا يقر له في مكسبه ويمكن لجماعة الدائنين المطالبة بعدم سريان هذا التصرف بوجههم أما إذا لم يثبت علمه بذلك فإنه يقر في مكتسبه ويصبح بمنأى عن أية مطالبة أو دعوى ب – حالات القيد غير النافذ : يفقد القيد في السجل العقاري قوته الثبوتية المطلقة ويمسي غير نافذ فيما إذا تم إجراؤه لصالح الغير السيئ النية أو نتيجة لتواطؤ تم بينه وبين من تصرف بالعقار أو الحق العيني أو إذا كان القيد بدون وجه حق . حالة الغير السيئ النية : إن القوة الثبوتية المطلقة لا تكون إلا للقيد الذي أجري استناداً إلى سند صحيح صادر عن صاحب الحق بإجرائه أما إذا كان القيد يستند إلى سند باطل صادر عن غير صاحب حق في إجرائه فإنه يفقد قوته الثبوتية ولا يكون لمن اكتسب حقاً مستنداً إليه وعالماً بالعيوب التي تعتريه أن يتذرع بقوته تجاه صاحب الحق الحقيقي مثلاً كأن يشتري شخص عقاراً بموجب عقد بيع باطل لعيب في الرضا أو لعدم مشروعية السبب ، ثم يعمد المشتري إلى بيع العقار لشخص ثالث . أو أن يتوفى شخص وينتقل عقاره بالإرث إلى شخص آخر باعتباره وريثه الوحيد ، ثم يتبين فيما بعد أنه ليس سوى وريث ظاهر فيقدم هذا الشخص على بيع العقار الموروث من شخص ثالث . في هذه الحالات يطرح التساؤل عما إذا كان بإمكان البائع أو الوريث الحقيقي أن يستعيد العقار متذرعاً بعدم فعالية القيد الذي استند إليه الشخص الثالث لاكتساب حقه ؟ تعرض المشترع السوري لهذه المسالة في المادتين /13/و/14/ من القرار /188/ فالمادة /13/ نصت في فقرتها الأولى أن من يكتسب حقاً في مال غير منقول مستنداً إلى بيانات وقيود السجل العقاري يقر في مكتسبه ثم أضافت في فقرتها الثانية غير انه لا يمكن أن يتذرع بمفعول القيود الأشخاص الآخرون الذين عرفوا قبل اكتساب الحق ، بوجود العيوب والأسباب التي تدعو إلى إلغاء الحق أو إلى نزعه . ونصت المادة /14/ أن القيد يعتبر مخالفاً للأصول إذا جرى بدون حق ويمكن لكل من يتضرر من القيد الادعاء مباشرة على الغير السيء النية بعدم قانونية ذلك القيد فعلى ضوء مضمون هاتين المادتين يتبين أن المشترع السوري أجاز للمتضرر الادعاء بعدم قانونية القيد الذي أجرى في السجل العقاري بدون حق لمصلحة الغير السيئ النية . يبدو من تلك النصوص أن المشترع السوري ولأجل تقدير فعالية القيد اخذ بالاعتبار مسالة حسن النية أو سوء نية مكتسب الحق ، وهو بذلك قد أخذ جانب فئة من التشريعات التي أدخلت في حسابها حسن أو سوء نية مكتسب الحق (1) وذلك بخلاف الحال بالنسبة لفئة أخرى من التشريعات التي لم تقم وزناً لحسن النية أو سوئها (2) فيقتضي بالتالي البحث عن المقصود بسوء النية وحالاته وكيفية تقديره . المقصود بسوء النية . حدد المشترع السوري في المادة /13/ الفقرة الثانية من القرار رقم /188/ مفهوم سوء النية بأنه العلم بالعيوب والأسباب التي تؤدي إلى إلغاء الحق أو إلى نزعه واعتبر الاجتهاد السوري أن العلم الذي قصده المشترع في المادة /13/ من القرار رقم /188/ ليس مقيداً بالتدوينات --------------------------------------------------------- 1 – يندرج في إطار هذه الفئة القوانين المغربية والتونسية والسورية والسويسرية واللبنانية . 2 – يدخل في هذه الفئة القانون المصري رقم 142لعام1964 و القانون الليبي . الحاصلة على صحيفة العقار بل إن مجرد معرفة الخلف بأسباب إلغاء حق سلفه تكفي سواء اتصل به هذا العلم عن طريق القيود أو أية طريقة أخرى (1) . وإن ما يعزز القول بتوفر العلم بأية طريقة سواء أكانت هذه العيوب والأسباب مدونة في السجل العقاري أم غير مدونة فيه هو أن القانون اشترط لعدم سريان الحقوق المكتسبة مجرد العلم دون أي شرط آخر كالتسجيل في السجل العقاري أو أية طريقة أخرى وبالتالي فإن مجرد العلم هو بنظر المشترع دليل على توفر سوء النية وفقاً للمفهوم الذي أقرته المادة /13/ الفقرة الثانية من القرار /188/ وقد طبق الاجتهاد السويسري هذه الوجهة واعتبر أن الغير الذي علم خارج قيود السجل العقاري بالعيوب لا يعتبر حسن النية. وتجدر الإشارة أخيراً ن إلى أن القانون السوري لم يفرض على الغير المتفرغ له أو مكتسب الحق ولم يطلب منه التحقق من صحة قيود السجل العقاري ومن أن ملكية أو حقوق المتفرغ لا تشوبها الأسباب والعيوب التي تؤدي إلى نزعها ، وذلك بخلاف القانون السويسري والقانون المصري اللذان أشارا على العيوب التي علم بها الغير أو كان عليه أو باستطاعته أن يعلم بها وبالنتيجة يقتضي معرفة ما هي العيوب والأسباب التي تؤدي إلى نزع الحق أو إلغائه . العيوب يقصد بالعيوب المنصوص عنها في الفقرة الثانية من المادة /13/ من القرار /188/ عيوب الرضى المنصوص عليها في المادة /121/ وحتى /131/ من القانون المدني وهي الغلط والخداع والإكراه والغبن وكذلك عدم الأهلية باعتبار أن انعدام الأهلية يعني انعدام الإرادة وبالتالي انتفاء الرضى ويدخل في عداد هذه العيوب عدم مراعاة إحدى الصيغ القانونية المشترطة لصحة العقد. في مثل هذه الحالات إذا تم إبطال القيد الأصلي الذي اجري استناداً لعقد باطل يبطل التصرف أو التفرع الجاري لمصلحة الغير من قبل من اكتسب الحق بنتيجة العقد الباطل . -------------------------------------------------------- (1) – تمييز لبناني 30/11/67 ن.ق /1968/ ص /1301 فإذا كان مالك العقار قاصراً لا يملك أهلية التعاقد وباع عقاره من شخص آخر بموجب عقد جرى قيده في السجل العقاري فأقدم المشتري بعدها على بيع العقار من شخص ثالث يعلم أن بائعه اشترى العقار من قاصر لا يملك أهلية التعاقد و إن حق بائعه مشوب بعيب يؤدي إلى إلغائه فإن هذا الشخص لا يمكنه أن يتذرع بمفعول القيود ويتعرض لنزع ملكيته إذا تقرر إبطال البيع الأول . وقضى في هذا إطار بان سوء النية كان متوفراً لأن المشتري كان على إطلاع بإشارة الدعوى التي أقامها المميز عليه (1) وكذلك الأمر إذا تم مسح عقار على اسم شخص استناداً لعقد شراء كان قد أجراه هذا الأخير مع شخص محجور عليه أو كان قد اعلن إفلاسه فإن القيد الحاصل نتيجة هذا المسح يبطل إذا كان المشتري عالماً بأن من باعه العقار محجور عليه أو معلناً إفلاسه . أسباب نزع الحق إن أسباب نزع الحق تشمل كل ما يترب عليه نزع الحق ممن قيد على اسمه بمعنى آخر أنها تشمل جميع الأسباب التي يستند إليها أصحاب العلاقة لإقامة دعاوى الاسترداد ضمن مهلة السنتين وفقاً للمادة /31/ من القرار /186/ والمادة /17/ من القرار /188/ كما أنها تشمل جميع أسباب الاستحقاق مثل الملكية الصورية والملكية المعلقة على شرط إلغاء تحـقق ، والبيع مع حق الاسترداد إذا توفرت شروطه ، والإرث مع وجود وصية من شانها التأثير على مقدار الملكية ، وتدوين القيد خطأ أو بدون حق أو بسبب غير شرعي . وقضي في هذا الإطار بأن التسجيل يعتبر أنه جرى خلافاً لحق إذا لم يوجد له سند حقوقي قانوني شكلاً وموضوعاً كأن يكون السند الذي تم بموجبه البيع معدوماً (( الوكيل المعزول )) أو أن يكون السند الحقوقي مفقوداً (( خطأ أمين السجل )) أو أن يكون هذا السند غير ملزم (( الحكم غير النافذ أو المقاولات الشرطية )).(2) ================================================== == (1) تمييز مدني 2/2/56 نق 560 ،ص 165 (2) عفيف شمس الدين ص 198 في جميع هذه الحالات إذا كان الغير الذي اشترى العقار يعلم بالسبب الذي يؤدي إلى نزع حق بائعه كأن يعلم المشتري بأن العقار موضوع البيع جرى قيده على اسم بائعه بدون وجه حق عندها يعتبر هذا الغير (( أي المشتري )) سيئ النية ولا يكون له أن يتذرع بمفعول القيد الذي استند إليه لا كتساب حقه ويتعرض لنزع ملكيته من قبل المالك الحقيقي إذا حكم لهذا الأخير بدعواه . تقدير سوء النية : يقدر توفر سوء النية بتاريخ اكتساب الحق لا بتاريخ لاحق ، فإذا كان المشتري وقت الشراء حسن النية لا يعلم بالعيوب والأسباب التي تؤدي إلى إلغاء الحق أو نزعه فإنه يثبت في حقه ويستفيد من أثر القيد حتى وإن علم بتلك العيوب والأسباب بعد الشراء . ويكون إثبات سوء النية على عاتق من يدعيه ، ويتم هذا الإثبات بجميع وسائل الإثبات بما فيها البينة الشخصية والقرائن ، ذلك لأن مسألة سوء النية هي مسألة واقعية يمكن إثباتها بجميع طرق الإثبات ، ولا يخضع تقريرها لرقابة محكمة النقض . حالة الغير المتواطئ: تتناول هذه الحالة الغير الذي يبادر إلى قيد حقه في السجل العقاري بطريق الغش فيعتبر القيد الذي أجراه بهذه الطريقة غير نافذ بوجه من استهدفه الغش ، ترتكز هذه الحالة على القاعدة العامة المتضمنة أن (( الغش يفسد كل شيء )). التي إذا توافرت تعطل القاعدة المنصوص عنها في المادة /13/ من القرار رقم /188/ ، وما تضفيه على قيود السجل العقاري من قوة ثبوتية مطلقة ، فإذا أقدم المالك الذي باع عقاره بموجب سند عادي على بيعه مرة ثانية من شخص آخر بادر إلى قيد عقده في السجل العقاري قبل المشتري الأول ماذا يكون للمشتري الأول أن يفعل ؟ الأصل انه في هذه الحالة يتعذر على المشتري الأول تسجيل عقد شرائه لأن العقار خرج من ملكية بائعه ، كما أنه عملاً بمبدأ عدم سريان الحقوق غير المقيدة على الغير لا يسري حق المشتري الأول الناتج عن عقد البيع غير المسجل بوجه المشتري الثاني الذي قيد حقه في السجل العقاري. إلا أنه خروج على هذا الأصل أتاح العلم والاجتهاد للمشتري الأول الطعن بالقيد الحاصل لمصلحة المشتري الثاني توصلاً لإبطال هذا القيد واعتباره غير نافذ وبالتالي تنفيذ عقد الشراء الأول ونقل ملكية العقار على اسمه ، ورغم الإجماع على وسيلة الطعن هذه فإن الرأي انقسم حول شروط أعمالها . ففريق أول اعتبر أن مجرد علم المشتري الثاني بالشراء الأول الحاصل بسند عادي يكفي لإبطال حقه بالتسجيل إذا طلب ذلك المشتري الأول ، وأسند هذا الفريق رأيه إلى نص الفقرة الثانية من المادة /13/ من القرار /188/ (1) . وفريق آخر قال بوجهة استقرت علماً واجتهاداً تقضي بأن علم المشتري الثاني الذي سجل العقار على أسمه في السجل العقاري بأن بيعاً سابقاً عادياً حصل على ذات العقار لا يكفي للقول بإبطال البيع المسجل ،ما لم يكن قد حصل بين البائع والمشتري الثاني تواطؤ يهدف إلى تهريب العقار من المشتري الأول والحيلولة دون ممارسة هذا الأخير حقه في طلب التسجيل قضاء على اسمه (2) وأخذ أصحاب هذه الوجهة على الرأي السابق . بأنه يخالف نص المادة /13/ من القرار /188/ باعتبار أن هذا النص يشترط أن يكون الغير الذي يشتري حقاً مسجلاً في السجل العقاري عالماً بوجود عيب يشوب ذلك الحق المسجل ولما كان وجود عقد بيع سابق غير مسجل لا ينتج أدنى مفعول حتى بين المتعاقدين فإن علم المشتري الذي سجل شراءه بوجود عقد بيع سابق غير مسجل لا يشكل عيباً بالنسبة إليه ولا يؤثر على حقه بدليل أن القانون أعطى في المادة /65/ من القرار رقم /188/ حق الأفضلية لمن سجل شراءه أولاً في السجل العقاري . --------------------------------------------------- (1)– تمييز مدني 24/8/52 ن.ق 53/ص1، عن مجموعة زين ص /563/ .تمييز مدني 24/9/1953 المحامي /1953 ، ص 157 . (2)- تمييز مدني 16/5/58 ن.ق ص446 استئناف مدني 18/10/56 ، ن.ق 57 ، ص 54. كما أن فريقاً آخر لم يقم للعلم بالبيع الأول وحتى للتواطؤ بين البائع والمشتري الثاني أي اعتبار وتمسك بنصوص القانون العقاري التي لم تعط أية أهمية للعقود غير المسجلة ، ويكون من تعامل مع بائع لا تزال الملكية مسجلة على اسمه ، قد تعاقد مع مالك حقيقي لا تشوب ملكيته أية شائبة ولو كان يعلم بوجود عقد أول غير مسجل أو حتى لو كان متواطئاً مع البائع إذ أنه بتسجيله لعقده تكون الملكية قد خلصت له في وقت لم يكن قد تعلق بها أي حق عيني للمشتري الأول وأن قاعدة الغش يفسد كل شيء التي استند إليها أصحاب نظرية التواطؤ لا يستقيم الأخذ بها مع المبادىء التي اعتمدت في نظام التسجيل العيني سيما وأن هذه القاعدة لم ترد في نصوص القانون الوضعي وهي تخالف نص المادة /13/ من القرار رقم /188/ وما تضمنته من قوة ثبوتية مطلقة لقيود السجل العقاري (1). إلا أن الوجهة التي اعتمدها أصحاب الرأي الثاني هي التي استقرت في الاجتهاد والقسم الأكبر من الفقه وذلك استناداً إلى المبررات التي أوردها من تبني هذه الوجهة والتي سبق ذكرها فضلاً عن أن الأخذ بهذا الرأي يحول دون إفساح المجال أمام أصحاب النفوس الضعيفة والنوايا السيئة لاعتماد أساليب الغش والاحتيال بغية تهريب العقارات المباعة من الغير وحرمان هذا الغير من اكتساب ملكيتها بإجراء عقد آخر على تلك العقارات والمسارعة في تسجيلها أولاً في السجل العقاري . إجراء القيد بدون حق أو بدون وجه شرعي: نصت المادة /14/ من القرار رقم /188/ أنه يعتبر القيد مخالفاً للأصول إذا جرى بدون حق و كل من يتضرر من القيد يمكنه الادعاء مباشرة على الغير السيء النية ، بعدم قانونية ذلك القيد،كما نصت المادة /15/ من القرار رقم /188/ أنه يمكن لكل شخص تضرر في حقوقه بسبب قيد أو تحوير أو ترقين ، جرى بدون سبب شرعي أن يحصل على إبطاله أو على تحويره. إن هاتين الحالتين تستلزم أولاً تحديد ماهية القيد المجرى بدون حق أو بدون سبب شرعي و بالتالي بيان الجزاء الواجب إضفاؤه على القيد في هذه الحالات . ---------------------------------------------------- عفيف شمس الدين ، الوسيط في القانون العقاري ، ص /354/ وما يليها ماهية القيد: إن القيد القابل للإبطال المنصوص عنه في المادتين /14/و/15/ من القرار رقم /188/ هو القيد الجاري بدون حق أو بدون سبب شرعي . و يبدو أن المشترع قد أقتبس نص هاتين المادتين من نص المادة /974/ من القانون المدني السويسري التي ذكرت عبارتي (( دون حق)) و ((العمل القانوني غير الملزم)). و هذا ما يطرح السؤال حول المفهوم القانوني لعبارتي (( دون حق )) و ((دون سبب شرعي)). من جهة أولى يعتبر القيد أنه أجري بدون حق إذا كان السند الذي اعتمد أساساً للتسجيل معدوماً أو لا قيمة قانونية له،مثل حالة الوكيل المعزول بتاريخ سابق للتصرف ، أو حالة الحكم غير النافذ ، أو حالة الوكالة المزورة،أو في حالة انتحال هوية المالك ، أو عندما يكون المالك ممن يمنع القانون عليهم التصرف أو الاكتساب ، كأن يكون المالك قاصراً أو فاقد الأهلية محجوراً عليه بسبب العته أو السفه أو تاجراًُ أعلن إفلاسه ، أو محكوماً عليه بحرمانه من حقوقه بإدارة أملاكه أو التصرف بها بسبب جناية ارتكبها،أو حالة كون العقد قد شابه أي عيب من عيوب الرضا المؤدية إلى إبطاله ، أو حالة الشراء من قبل أشخاص منع عليهم القانون شراء بعض الأموال بسبب صفتهم والولاية التي تعود لهم بالنسبة للأموال موضوع البيع،و بصورة عامة فإن عبارة دون حق تشمل كل مخالفة تقع في عملية القيد،و تؤدي بالتالي إلى اعتبار القيد جارياً بدون حق سواء أكانت المخالفة متوفرة في جانب المتفرغ أو في جانب المكتسب أو في التصرف نفسه.أما السبب غير المشروع فهو لا يقتصر على ذلك المنصوص عنه في المادة /137/ من القانون المدني والمحدد بأنه السبب الذي يخالف النظام العام و الآداب العامة وأحكام القانون الإلزامية ، بل إنه يشمل أيضاً جميع الحالات التي يتم فيها القيد أو الترقين أو التحوير دون سند قانوني ملزم، كأن يحصل القيد أو الترقين نتيجة خطأ مادي وقع فيه أمين السجل العقاري أو استناداً لعقد تم إبطاله أو على أساس أن من نقل العقار على اسمه هو الوارث الوحيد ثم يظهر أن ثمة ورثة آخرين و موصى لهم لم يظهروا أنفسهم بعد. -مصير حقوق المالك الحقيقي أو المتضرر من القيد الجاري بدون حق أو بدون سبب شرعي. أجازت المادة /14/ من القرار رقم /188/ للمالك الحقيقي أو للمتضرر من القيد الجاري بدون حق إمكانية الادعاء بعدم قانونية ذلك القيد،كما أجازت المادة /15/ من القرار عينه لكل من تضرر في حقوقه بسبب قيد أو تحوير أو ترقين جرى بدون سبب شرعي أن يطلب إبطاله أو تحويره. إن إبطال أو تحوير القيد الجاري بدون حق أو سبب شرعي من شأنه إعادة الحق العيني إلى المالك الحقيقي له، إلا انه أحياناً قد يتعذر إعادة الحق العيني إلى مالكه الحقيقي بسبب إقدام من اكتسبه على نقله إلى الغير الحسن النية ،و عندها لا يعود بإمكان المالك الحقيقي إلا المطالبة بالتعويض. المطالبة بالحق العيني: إن المطالبة باستعادة الحق العيني تتم في حالتين هما: - الحالة الأولى إذا كان الوضع الناشئ عن القيد أو التحوير أو الترقين الجاري بدون حق أو بدون سبب مشروع لا يزال على حاله و لم ينشأ عليه أي حق للغير ،كأن يكون العقار لا يزال مسجلاً باسم من قيد على اسمه بدون وجه حق أو بدون سبب مشروع ، عندها يكون للمالك الحقيقي أن يطلب إبطال القيد أو تعديله بما يؤدي إلى إعادة تسجيل الحق على اسمه،و في هذه الحالة يقدم الطلب بوجه المستفيد من القيد المجرى بدون حق أو سبب مشروع سواء أكان هذا الأخير حسن النية أو سيئها (( المادتين /14/و/15/ من القرار رقم 188)). - الحالة الثانية و هي إذا كان الغير قد اكتسب حقاً على العقار أو على الحق العيني بعد إجراء القيد أو التحوير أو الترقين الحاصل بدون حق أو سبب مشروع ،و كان هذا الغير سيئ النية ،أي عالماً بوجود أسباب أو عيوب تدعو إلى إلغاء حقه أو إلى نزعه و هي تلك المتمثلة بكون القيد الجاري لمصلحته قد أجري بدون حق أو استناداً لسبب غير مشروع غير معتبر قانوناً ،في هذه الحالة يمكن للمتضرر أن يتقدم بطلب الإبطال أو التصحيح بوجه الغير السيئ النية (( المادة /14/ فقرة أخيرة من القرار رقم /188/ )). و في هاتين الحالتين تتم استعادة الحق العيني إما بترقين أو بتحوير أو تصحيح القيد المجرى بدون وجه حق أو بسبب غير مشروع و إعادة قيد الحق العيني على اسم مالكه الحقيقي و إما بإعادة القيد المرقن إذا كان الضرر ناشئاً عن عملية ترقين. المطالبة بالتعويض: الأصل إن نص كل من المادتين /14/ و/15/ من القرار رقم /188/ لم يتضمن أية إشارة إلى إمكانية مطالبة المالك الحقيقي أو المتضرر من القيد الجاري بدون حق أو سبب شرعي بالتعويض،إلا أنه رغم خلو النص في هاتين المادتين على إمكانية المطالبة بالتعويض فإن ذلك يبقى ممكناً سنداً لنص الفقرة الأخيرة من المادة /13/ من القرار رقم /188/ و الذي تضمن أنه في جميع الأحوال يبقى للفريق المتضرر الحق بإقامة دعوى شخصية بالعطل والضرر على مسبب الضرر. و يبدو أن هذا النص يتوافق أيضاً مع نص المادة /975/ من القانون المدني السويسري التي أخذ عنها نص المادة /15/ من القرار رقم /188/ والذي أورد صراحة إمكانية المطالبة بالتعويض. إن المطالبة بالتعويض البدلي يكون ممكناً في حالتين أيضاً هما : - الحالة الأولى و هي إذا اختار المتضرر العدول على طلب الحق الأصلي و اختار طلب التعويض عن العطل والضرر اللاحق به،و ذلك فيما إذا كان يعود للمتضرر طلب الحق العيني أصلاً. - الحالة الثانية و هي إذا كان الحق العيني قد انتقل بعد إجراء القيد أو التحوير أو الترقين إلى شخص ثالث حسن النية،أي إذا كان هذا الشخص الثالث جاهلاً بأن القيد أو التحوير أو الترقين قد أجري دون سبب مشروع ،وذلك لأنه في هذه الحالة يقر الغير في مكتسبه. أما التعويض الواجب إعطاؤه هنا فيكون بمقدار قيمة العقار أو الحق العيني كما هي مقدرة بتاريخ الحكم النهائي أو في اقرب وقت لتاريخ صدوره.

[المحامي منير صافي]

التحديد والتحرير:

1 - مساوئ صدور نظام التمليك في المناطق الغير محددة 2 - صدور القوانين العقارية الجديدة والمبادئ التي استندت إليها 3 - الجهات القضائية والإدارية والفنية التي تساهم بأعمال التحديد والتحرير . 4 - الإجراءات الواجب اتخاذها حتى صدور أمر المباشرة بأعمال التحديد والتحرير والآثار القانونية المترتبة على ذلك . مساوئ نظام التمليك في المناطق غير المحددة إذا استثنينا أراضي بادية الشام فإن ما يزيد عن ثلث الأراضي السورية لم تصل إليه أعمال التحديد والتحرير حتى الآن وهذا الثلث موزع بين المحافظات السورية جميعها بما في ذلك محافظة ريف دمشق . - السجل العقاري المنصوص عليه في القرار رقم / 188/ لعام /1926/ المعدل يؤسس بالاستناد إلى نتائج تلك الأعمال . لذلك لا تزال لأعمال التحديد والتحرير أهمية كبرى وعليها يتوقف استقرار الملكية في مناطق شاسعة من قطرنا الذي ما زال يعتمد في معظم اقتصاده الوطني على الزراعة . والمناطق التي لن تصل إليها أعمال التحديد والتحرير ما زال يسودها نظام التمليك القديم بمساوئه المتعددة التي يمكن تلخيصها بالأمور التالية : أولاً : المساوئ المتعلقة بأصول التسجيل وتثبيت الملكية ودفاتر التمليك : آ – فالملكية العقارية في المناطق غير المحددة تخضع لقواعد الحيازة والتقادم المكتسب مما يشكل في الغالب منازعات حول تعيين المتصرف الحقيقي صاحب الأرجحية بتسجيل العقار على اسمه كما أن القاضي العقاري الدائم ( قاضي الصلح ) الذي يحقق في صحة حيازة طالب التسجيل وفي استجماعها للشروط المكسبة لحق التسجيل وفق الأحكام المؤقتة الخاصة بالمناطق غير المحددة المنصوص عليها في المادة –46- وما يليها من القرار رقم /186/ لعام /1926/ المعدل يكون قراره القاضي بالتسجيل ( ومن بعده قرار محكمة الاستئناف ) له صفة إدارية بحتة لأن هذه الوظيفة كانت في الأصل بحسب ( قانون التصرف بالأموال غير المنقولة العثماني المؤرخ –30مارس عام 1329/ (1) نظام الطابق العثماني المؤرخ /8/ جمادى الأولى عام /1275/ ( 2) و( قانون تشكيلات الطابق العثماني المؤرخ /17/ تموز /1323 / (3) من اختصاص الدوائر العقارية التي تخضع قراراتها بهذا الشأن لتصديق مجالس الإدارة المحلية في المحافظات والمناطق الإدارية ثم جاءت المادة /46/ من القرار /186/ فنقلت هذا الاختصاص إلى قضاة الصلح مع الإبقاء على الصفة الإدارية لهذا الاختصاص لذلك وبعد تسجيل القرار الإداري الصادر علن قاضي الصلح ( القاضي العقاري الدائم ) في دفتر التمليك العائد للمناطق غير المحددة يبقى لكل مدعي بحقه في العقار المقرر تسجيله أن يراجع المحاكم العادية طاعناً بالقرار الإداري طالباً فسخه وفسخ سند التمليك الذي حصل عيه خصمه وقد أدى هذا النظام إلى عدم استقرار الملكية وإلى ضعف الإنتاج الزراعي وإلى إهمال زراعة الأرض طيلة أمد النزاع . ب – والتسجيل بموجب نظام التمليك في المناطق غير المحددة اختياري ومتروك لرغبة المتصرف بالعقار (4 ) لذلك فإن دفتر التمليك لمنطقة ما لا يحوي بالضرورة جميع عقاراتها بل غالباً ما يكون حاوياً بعضها دون بعضها الآخر وفي العقارات الشائعة الكبيرة كثيراً ما نجد أن حصص بعض الشركاء في العقار مسجلة وباقي حصص العقار لم تسجل بعد لأن أصحابها لم يطلبوا تسجيلها . ج - ومن جهة أخرى فإن نظام التسجيل في تلك المناطق غير المحددة لا يتضمن لزوم إحداث صحيفة وحيدة للعقار في دفتر التمليك بل يمكن أن يكون للعقار الواحد عدة صحائف عقارية لا رابطة بينها كل منها باسم مالك وتاريخ تسجيل مختلف . وقد استغل بعضهم هذا العيب في نظام التسجيل للتهرب من الرسوم العقارية ومن رسوم التركات ممثلاً إذا أراد شخص شراء عقار مسجل باسم البائع في دفتر التمليك فإنه بدلاً من أن يجري معاملة شراء أصولية تسجل على ذات صحيفة العقار يعمد إلى التواطؤ مع البائع ويزعم أمام قاضي الصلح ( القاضي العقاري الدائم ) أنه هو المتصرف بالعقار منذ القديم مدة التقادم المكسب ويحصل منه على قرار بتسجيله على اسمه بالتعرف ويسجل العقار نتيجة ذالك على اسمه في صحيفة جديدة مع بقاء الصحيفة الأصلية باسم البائع وقد تتكرر هذه العملية عدة مرات ليستفيد المشترون المتعاقبون من الفرق الكبير بين رسم الشراء وبين رسم التسجيل بالتصرف ويعمد الورثة إلى ذات الطريقة للتهرب من رسوم التركات . ثانياً – المساوئ المتعلقة بأصول تعيين حدود العقارات : نظام التمليك في المناطق غير المحددة لا توجد فيه مخططات طبوغرافية ( 1 ) لتعيين مواقع العقارات وحدودها وأشكالها بل تعين حدود العقار بمجرد ذكر أسماء المجاورين من الجهات الأربع للعقار وبدون أن يكون لتعيين هذه الأسماء أي أساس قانوني أو مستند حقوقي أكيد وغالباً ما يحدث تبديل في هؤلاء المالكين المجاورين بسبب البيع أو الإرث أو القسمة أو الحيازة تصبح معه حدود العقار بالغة الغموض وقابلة للتعدي عليها من قبل الغير مما أدى دوماً إلى عدم الاستقرار حدود العقارات وحدوث خلافات مستمرة بشأنها وتوليد العداوات بين أبناء القرية الواحدة أو بينها وبين القرى المجاورة فضلاً عن الحوادث المتكررة المخلة بالأمن . ثالثاً : المساوئ المتعلقة بحساب مساحات العقارات : يجري تعيين مساحة العقارات في نظام التمليك في المناطق غير المحددة بشكل تقريبي أثناء الكشف والتحقيق المحلي على الطبيعة الجاري من قبل قاضي الصلح ( القاضي العقاري الدائم ) وقد كانت عملية المسح تجري في السابق بطريقة بدائية بسيطة بدون وجود مهندس مساح بقياس الطول والعرض والمساحات الناتجة تكون أقل أو أكثر من الحقيقة وبالنظر لعدم وجود مخططات طبوغرافية للمناطق غير المحددة فإن ربط مخطط مساحي للعقار منظم من قبل مهندس طبوغرافي يبين حقيقة المساحة بمعاملة تسجيل العقار أمر اختياري متروك لرغبة طالب التسجيل. وقد نجم عن جميع ما تقدم أن المساحة المدونة في دفاتر التمليك أكثرها مساحات وهمية لا تتفق والمساحات الحقيقية في شيء ولا يمكن الاعتماد عليها في تقدير حقيقة قيمة العقار مما حدى بالمصارف إلى الامتناع عن إقراض الفلاحين بضمانة أراضيهم واسناد التمليك التي يحملونها لعدم وثوقها بالمساحات المدونة فيها . محاولات الإصلاح العقاري وصدور القوانين الجديدة والمبادئ التي استندت إليها إن مساوئ نظام التمليك المتقدم ذكره جعلت التقدم الزراعي والازدهار الاقتصادي أمراً بالغ الصعوبة لذلك اتجهت الأنظار منذ العهد العثماني إلى الإصلاح العقاري وصدور قانون التحديد والتحرير العثماني المؤرخ في /1/ شباط /1329/ هـ الموافق /1913/ ميلادي ، غير أن قيام الحرب العالمية الأولى عام /1914/ حال دون تطبيقه في سورية وغيرها من البلاد التابعة للدولة العثمانية . وفي عام /1925/ شكلت لجنة في المديرية العامة للمصالح العقارية لإعادة النظر في القانون العثماني المشار إليه على ضوء ما هو مطبق وقتذاك في سويسرا والجزائر وبما يلائم طبيعة الأراضي السورية وعادات أهلها وصدر بنتيجة ذلك عن حاكم دولة سورية قرار التحديد والتحرير رقم /223/ تاريخ 29/6/1925 وصدر قرار مماثل عن حاكم دولة لبنان. غير أن المفوضية الأفرنسية عمدت إلى تنقيح القراران رقمي /188-189/ المتضمنان قانون ونظام السجل العقاري ثم طرأت على هذه القوانين تعديلات متعددة اقتضتها تجارب التطبيق إلى أن أصبحت بحالتها الراهنة وفي عام /1930/ استكمل الإصلاح العقاري بصدور قانون الملكية العقارية بالقرار رقم /3339/ ذلك القانون الذي احتفظ القانون المدني السوري فيما بعد بكامل أحكامه و أنزلها في مواضعها منه . وقد قام الإصلاح العقاري بكامله بموجب القوانين المذكورة على المبادئ الأساسية التالية : 1. إجراء أعمال التحديد والتحرير في القطر العربي السوري بصورة إلزامية وإعطائها صفة النفع العام ومعاقبة من يمانع في إجرائها أو يعرقل سيرها . 2. قيام التحديد والتحرير على أساس قضائي متين وتثبيت الحقوق العينية العقارية وحسم المنازعات الواقعة عليها . 3. قيام التحديد والتحرير على أساس فني طبوغرافي ومسح فني دقيق وتنظيم مخططات تبين بدقة متناهية مواقع العقارات وأشكالها وحدودها ومساحاتها . 4. تأسيس السجل العيني العقاري بالاستناد إلى النتائج القضائية المبرمة لأعمال التحديد والتحرير وإعطاء قيود ذلك السجل القوة الثبوتية والحجية التامة تجاه الكافة . 5. جعل إشهار التصرفات العقارية بتسجيلها في السجل العقاري أساساً لاكتساب الحقوق العينية العقارية وانتقالها. 6. عدم سريان التقادم على الحقوق المسجلة في السجل العقاري . 7. إخضاع معاملات التسجيل والترقين في السجل العقاري لرقابة القضاء العادي . التعديلات التي طرأت على القرار رقم –186- صدر قانون التحديد والتحرير بالقرار رقم (186) تاريخه 15/3/1926 ثم طرأت عليه تعديلات عدة بنتيجة تجارب التطبيق العملي له وفيما يلي أرقام هذه التعديلات وتواريخها بحسب تسلسل صدورها : 1 – قرارات المفوض السامي : الرقم التاريخ 44 20/4/1932 7 9/1/1934 86 17/4/1935 112 17/5/1935 135 14/6/1935 141 5 /7/1939 323 22/11/1939 2 - المرسوم التشريعي : 94 27/6/1943 3 – القانون : 162 30/4/1945 4 – المرسومان التشريعيان : 135 29/10/1952 83 28/9/1953 5 – قرارات رئيس الجمهورية العربية المتحدة بالقوانين : 70 9/6/1958 139 4/9/1958 149 15/9/1958 6 – المرسوم التشريعي : 322 16/12/1969 الجهات القضائية والإدارية والفنية التي تساهم في أعمال التحديد والتحرير 1. المديرية العامة للمصالح العقارية . 2. رئاسات الأعمال الفنية في المحافظات ( المسؤول المحلي للوكالة الوطنية لمسح الأراضي). 3. القضاء العقاري . 4. المخاتير . 5. أمناء السجل العقاري . أولاً : المديرية العامة للمصالح العقارية تتولى المديرية العامة للمصالح العقارية في أعمال التحديد والتحرير الوظائف التالية : 1 ) : التوجيه والمراقبة : فقد نصت المادة الأولى من المرسوم التشريعي رقم /81/ لعام /1947/ المعدل المتضمن الملاك الخاص بالمديرية العامة للمصالح العقارية على أن تقوم المديرية بدرس وإعداد المشاريع التشريعية والتنظيمية للملكية العقارية وجميع المشاريع الحقوقية التي من شأنها تمهيد السبيل للإصلاح العقاري ومن بينها جميع المشاريع المتعلقة بالتحديد والتحرير . ونصت المادة الثانية من المرسوم التشريعي المذكور على قيام المدير العام للمصالح العقارية بوضع جميع التعليمات المتضمنة كيفية تطبيق أحكام القوانين والأنظمة والقرارات ومن بينها جميع النصوص الصادرة بشأن أعمال التحديد والتحرير أو التي لها مساس بها . ونصت المادة الخامسة من القرار رقم /186/ ذاته على أن يقوم قضاة الصلح والقضاة العقاريين المتفرغين بأعمال التحديد والتحرير تحت إشراف ومراقبة المدير العام للمصالح العقارية وأنهم موضوعون تحت سلطته طيلة مدة هذه العمليات وقد تأكد بنص المادة الأولى من القانون /89/ لسنة /1958/ المتعلق بالقضاة العقاريين المتفرغين . 2 ) : الأمور المالية والإدارية : جميع الاعتمادات المالية اللازمة لإجراء أعمال التحديد والتحرير ترصد في موازنة المديرية العامة للمصالح العقارية وتصرف بمعرفتها ومن قبلها وهي التي تتولى تأمين الآلات والأدوات الفنية ووسائط النقل والمطبوعات اللازمة للأعمال والموظفين والمستخدمين الفنيين والإداريين والعمال اللازمين وتدفع رواتبهم و تعويضاتهم ورواتب وتعويضات القضاة العقاريين المتفرغين وكذلك التعويضات الإضافية لقضاة الصلح عند قيامهم بأعمال التحديد والتحرير . 3)-وضع البرامج السنوي للأعمال : في بداية كل سنة تضع المديرية العامة للمصالح العقارية برنامجاً سنوياً تبين فيه أسماء القرى والبلدان التي ترشحها لأجراء التحديد والتحرير فيها خلال تلك السنة على ضوء الاعتمادات المالية المخصصة لهذه الغاية ويبلغ هذا البرنامج إلى رؤوساء الأعمال الفنية في المحافظات ليتولى كل منهم ما يخص محافظة منه . ثانياً : رئاسات الأعمال الفنية في المحافظات : 1)- في كل محافظة القطر توجد دائرة فنية من بين مهامها إنجاز الأعمال المساحية للتحديد والتحرير وهي (( رئاسة الأعمال الفنية )) التابعة للمديرية العامة للمصالح العقارية . 2)-وتقوم رئاسة الأعمال الفنية بتشكيل ((فرق مساحية )) من بين موظفيها ومستخدميها وتتولى كل فرقة إجراء أعمال التحديد والتحرير الابتدائي في البلدة أو القرية التي تخصص لها وتتألف الفرقة عادة مهندس مساح رئيساً ومن مساعد وكاتب وعدد من العمال اللازمين لإنجاز الأعمال اليدوية . 3)- ولا يمكن لرئيس الفرقة أن يباشر أعمال التحديد والتحرير إلا بعد أن يقسم أمام القاضي العقاري اليمين المنصوص عليها في المادة /6/ من القرار رقم /186/ (( بأن يقوم بوظيفية قياماً حسناً وبكل دقة وأمانة ))وينظم بذلك محضر تحليف تحفظ منه في الإضبارة الذاتية للمهندس المساح . ثالثاً : القضاء العقاري : الأصل بموجب المادة الأولى من القرار رقم /186/ أن يقوم قضاء الصلح بأعمال التحديد والتحرير كل بحسب اختصاصه المكاني وذلك إلى جانب وظائفهم الأساسية غير أن الثانية من القرار المذكور أجازت تعيين قضاة عقاريين خاصين متفرغين لأعمال التحديد وعلى هذا الأساس صدر القانون /89/ لعام 1958/ بكيفية تعيين هؤلاء القضاة وأحوالهم ضمن الأسس التالية : 1)- تجري أعمال القضاة العقاريين تحت سلطة ومراقبة المدير العام للمصالح العقارية وذلك من الناحية الفنية والإدارية أما من الناحية القضائية فلا سلطان لأحد على قناعتهم وعماهم القضائي. 2)- يعين القاضي العقاري بقرار من وزير العدل بناء على أقتراح المدير العام للمصالح العقارية من المجازين في الحقوق بعد اختيارهم مسابقة خاصة . 3)- يقضي القاضي العقاري قبل مباشرته العمل دورة تدريبية لا تقل عن ثلاثة أشهر ولا تزيد عن ستة أشهر . 4)- يقسم القاضي العقاري قبل مباشرته أمام وزير العدل يميناً بأن (( يحكم بين الناس بالعدل وأن يحترم القوانين )). وقد كان القرار /186/ بنصه الأصلي قد أناط تحديد وتحرير العقارات بلجان دائمة مؤلفة من قاضي الصلح كرئيس وعضوين أحدهما ينتخبه مجلس الإدارة والآخر مأمور الطابو التابع للدوائر العقارية أو بلجان خاصة تقوم مقام هذه اللجان مؤلفة من قاضي وعضوين ومساح وكاتب . وان المرجع في النظر في قرارات قضاة التحديد والتحرير القابلة للاستئناف هو محكمة استئناف المنطقة . 5)- تعين الصلاحية المكانية لكل قاضي عقاري بقرار من المدير العام للمصالح العقارية . 6)- يساعد القضاة العقاريين كتاب يعينون وفقاً لقانون العاملين . 7)- يحدد عدد القضاة العقاريين ورواتبهم كل عام في موازنة المديرية العامة للمصالح العقارية . رابعاً : المختار والهيئة الاختيارية : يقوم مختار القرية ، أو البلدة التي تجري فيها أعمال التحديد والتحرير بدور مهم في تلك الأعمال وله وظائف معينة حددها القرار رقم /186/ بدقة . منها ما يتعلق بإجراء بعض التبليغات إلى الآهلين ومنها ما يتعلق بمرافقة التحديد والتحرير وإعطاء شهاداته على محاضر التحديد والتحرير بشأن أصحاب الحقوق العينية العقارية . ويترتب على عدم قيامه بهذه الوظائف قياماً حسناً إلحاق الضرر بحقوق الأفراد أو بحقوق الدولة في العقارات الجاري تحديدها وسنأتي على تفصيل ذلك في البحوث التالية ويكفي لبيان أهمية الدور الذي يقوم به المختار أن نذكر أن القرار رقم /186/ فرض عليه مرافقة فرقة التحديد والتحرير بصورة مستمرة طيلة مدة عملها في القرية وإذا أخطر إلى الغياب عنها فترة معينة ولسبب مشروع فعليه أن نبين عنه لديها معاونه أو أحد أعضاء الهيئة الاختيارية أما إذا غاب بدون أن ينوب عنه أحد من هؤلاء فيتوجب على رئيس الفرقة عندئذ أن يوقف العمل فوراً أو أن ينظم ضبطاً بذلك ويرفعه إلى القاضي القائم بالتحديد والتحرير الذي يجري تحقيقاً في ذلك وعليه أن يفرض على المختار المتخلف غرامة نقدية وفق أحكام المادة /52/ من القرار /186/ أما إذا تكررت المخالفة أو ارتكب المختار مخالفات أخرى فيمكن لقاضي التحديد والتحرير الاتصال بالسلطات الإدارية المختصة لفرض عقوبة مسلكية بحقه أو تنحيته عن العمل وتعيين مختار جديد بدلاً عنه .ولما كان غياب المختار يؤدي إلى تعطيل الفرقة إبقائها بدون عمل فإننا نرى أن المديرية العامة للمصالح العقارية يحق لها الادعاء على المختار المقصر بمبلغ العطل والضرر الذي لحق بصندوق الخزينة من جراء تقصيره مثل رواتب رئيس وأفراد الفرقة وتعويضاتهم طيلة مدة التعطيل . ومن جهة أخرى فإن المختار يعد موظفاً إدارياً ويخضع لواجبات الوظيفية التي يخضع لها أي موظف آخر في كل ما يدخل ضمن نطاق عمله وبالتالي فإنه يخضع للملاحقة الجزائية في جميع ما يدخل ضمن نطاق المادتين /363- 366/من قانون العقوبات ---------------------------------------------------- ((1)– قرار محكمة التمييز السورية رقم /885/ تاريخ 6/6/1948/ المنشور في المجلة القضائية ليوسف صادر لعام /1949/ صفحة 28. خامساً : أمانات السجل العقاري في المحافظات: يقتصر دور أمانة السجل العقاري في المحافظة ورئيس المكتب العقاري المعاون في المنطقة على التوقف عن أجراء المعاملات العقارية للمنطقة الجارية فيها أعمال التحديد والتحرير ثم استلام محاضر التحديد والتحرير بعد انتهاء الأعمال وفتح السجل العقاري حكماً لتلك المنطقة وتدوين تلك المحاضر في السجل المذكور . سادساً : السلطات الإدارية : السلطات الإدارية لها دور في إتخاذ الإجراءات اللازمة للاستتباب الأمن خلال عمليات التحديد والتحرير ومنع الحوادث التي تعرقل سير العمليات ولا سيما عند وجود خلافات كبيرة بين أهالي القرية الجارية فيها الأعمال حول حقوق الملكية ، أو التصرف ،أو بينها وبين القرى المجاورة حول الحدود الفاصلة بينها . والسلطات الإدارية تساعد أيضاً في تشكيل لجان من الآهلين مهمتها جمع الأموال اللازمة من الملاكين لتأمين نقل أحجار المساحة من مساحة القرية إلى مواقع العقارات المراد تحديدها . سابعاَ : إدارة التفتيش القضائي : التفتيش والتحقيق في أعمال القضاة العقاريين المتفرغين المعينين بموجب القانون رقم /89/ 1958/ يتم من قبل إدارة التفتيش القضائي وكان قبل ذلك يتم من قبل الهيئة المركزية للرقابة والتفتيش . - الأعمال التمهيدية التي تسبق البدء بإعمال التحديد والتحرير تسبق البدء الفعلي بأعمال التحديد والتحرير إجراءات تمهيدية عديدة إدارية وفنية وقضائية وهي : 1- تنظيم مخطط تقدم الأعمال وأحداث المناطق العقارية . 2- زرع شبكة المثلثات . 3- وضع البرنامج السنوي للتحديد والتحرير . 4- إصدار القرار الوزاري بافتتاح الأعمال في المنطقة العقارية. 5- تعيين الحدود الإدارية الفاصلة بين العقارات الملك والعقارات الأميرية في المنطقة العقارية التي لا يوجد بها بلدية . 6- إصدار أمر المباشرة بالأعمال من قبل القاضي العقاري. أولاً : تنظيم مخطط تقدم الأعمال وأحداث المناطق العقارية : من غير الممكن إجراء التحديد والتحرير في جميع مدن وقرى المحافظة أو المنطقة الإدارية دفعه واحدة لتعذر ذلك فنياً وقضائياً ومالياً وإدارياً . لذلك نصت المادة /6/ من القرار رقم /186/ على أن تجري تلك الأعمال قرية قرية وقي المدن منطقة منطقة وتقوم رئاسة الأعمال الفنية في المحافظة بإشراف المديرية العامة للمصالح العقارية بتقسيم المنطقة الإدارية الواحدة إلى عدة مناطق عقارية بحيث تؤلف كل قرية منطقة عقارية مستقلة أما المدنية فتقسم إلى عدة مناطق بحيث يشكل كل حي منطقة عقارية مستقلة أيضاً . وتقوم رئاسة الأعمال الفنية لتثبيت هذا التقسيم على مخطط تقريبي للمنطقة الإدارية يدعى (( مخطط تقدم الأعمال )) ، وبواسطة هذا المخطط يمكن دوماً معرفة مدى تقدم أعمال التحديد والتحرير ومعرفة القرى والمدن التي أنجزت فيها الأعمال أو التي هي قيد العمل أو التي لم تبدأ فيها العمال بعد . ويعطي لكل منطقة عقارية علي تقدم اسماً خاصاً ورقماً خاصاً وعلى سبيل المثال قسمت مدينة دمشق عند إجراء أعمال التحديد والتحرير فيها إلى /38/ منطقة عقارية هي مناطق الأكراد – أبر جرس – الشركسية – المهاجرين – الميدان ….الخ بحيث أعطيت المنطقة العقارية اسم الحي الذي تتألف منه ، أما مدنية حلب فقد قسمت إلى عدة مناطق عقارية هي : المنطقة الأولى – المنطقة الثالثة – المنطقة الثالثة …الخ بحيث أعطى لكل منها رقماً خاصاً فقط. ثانياً – إحداث شبكة المثلثات نقاط المثلثات هي الركائز الأساسية التي يستند إليها في تنظيم مخططات التحديد و التحرير لذلك نصت المادة /8/ من القرار /186/ على وجوب تغطية البلاد بالشبكات المثلثاتية قبل البدء بأعمال التحديد و التحرير. و تعتبر أعمال التثليث لها صفعة النفع العام ولا يجوز لحد من أصحاب الأملاك الخاصة الاعتراض على إجرائها. و تعتبر نقاط المثلثات من الأملاك العامة و لها نموذج رسمي و يمتنع على الأفراد إشادة نقاط مشابهة لها في أراضيهم. و قد نظم القرار /292/ تاريخ 28/11/1925 طرق المحافظة على النقاط المثلثية و لهذا القرار قوة القانون وقد نص على المبادئ التالية: ا – أعمال التثليث لها صفة النفع العام ولا يجوز لأحد من أصحاب الأملاك الخاصة الاعتراض على إجرائها أو على زرع نقاطها في أملاكه غير انه يحق له المطالبة بتطبيق أحكام قانون الإستملاك على مساحة الأرض التي شغلتها النقطة المثلثاتية من عقاره و على المساحة اللازمة للوصول إليها و يتلاشى هذا الحق بمرور خمس سنوات على زرع النقطة. 2- تعد نقاط المثلثات من الأملاك العامة و لها نموذج رسمي و يمتنع على الأفراد إشادة نقاط مشابهة لها في أراضيهم تحت طائلة الهدم و الغرامة. 3- و عند زرع نقطة مثلثاتية في أرض خاصة تقوم رئاسة الأعمال الفنية بتسليمها إلى مالك الأرض بموجب ضبط تسليم من النموذج الرسمي و يتعهد المالك بإخبار السلطات عن كل عطل أو هدم يقع فيها تحت طائلة الجزاء النقدي في حال إهماله ذلك،و بعد وصول هذا الأخبار تقوم دوائر الأمن بالتحقيق عن سبب العطل أو الهدم و هل هو ناشئ عن عوامل جوية أو عن عمل مقصود و عندئذ يحال الفاعل إلى المحكمة المختصة للحكم عليه بالغرامة القانونية وقد نصت المادة /721/ من قانون العقوبات على تطبيق عقوبة الحبس أيضاً مدة لا تتجاوز ستة أشهر بحق من يهدم أو يخرب ،أو ينقل العلامات المثلثاتية. ثالثاً – وضع البرنامج السنوي للتحديد والتحرير: إن المديرية العامة للمصالح العقارية تضع لكل عام برنامجاً سنوياً تبين فيه أسماء القرى و البلدان التي ترشحها لإجراء أعمال التحديد و التحرير فيها خلال ذلك العام. و تؤثر في وضع هذا البرنامج عوامل فنية و إدارية و مالية فالاعتمادات المرصدة في موازنة المديرية العامة للمصالح العقارية العادية و الإنمائية و الإمكانيات الفنية المتوفرة من مهندسين مساحيين و موظفين و عمال وآلات وسيارات و طلبات الأهليين و اقتراحات السلطات الإدارية في المحافظات تؤثر كلها في إعداد البرنامج السنوي. و الأصل هو أن تقوم كل رئاسة أعمال فنية في المحافظات في الأشهر الأخيرة من كل عام بإعداد اقتراحاتها بشأن القرى التي ترشحها لإجراء أعمال التحديد والتحرير فيها في العام القادم بحسب الأولويات و على أهمية المنطقة العقارية الاقتصادية و الزراعية و طلبات الأهليين و السلطات الإدارية. و تجمع اقتراحات رئاسات الأعمال الفنية و تنسق من قبل مديرية المساحة و التحسين العقاري في الإدارة المركزية للمديرية العامة للمصالح العقارية و يوضع في النتيجة البرنامج السنوي للعام القادم و يبلغ لرئاسات الأعمال لتنفيذه. رابعاً إصدار القرار الوزاري بافتتاح أعمال التحديد والتحرير في المنطقة العقارية -إصدار القرار الوزاري: نصت المادة /7/ من القرار /186/ على أن تفتتح أعمال التحديد والتحرير في المنطقة العقارية المراد إجراء تلك الأعمال فيها بموجب (( أمر إداري )) و هذا الأمر الإداري يكون عادة قراراً يصدر عن الوزير المختص الذي تتبعه المديرية العامة للمصالح العقارية و هو حالياً وزير الزراعة و الإصلاح الزراعي و يصدر هذا القرار بناء على اقتراح المدير العام للمصالح العقاري. -نشر القرار الوزاري و تبليغه و إعلانه: لما كان القصد من إصدار القرار الوزاري بافتتاح أعمال التحديد والتحرير إعلام المالكين أصحاب الحقوق في المنطقة العقارية بعزم الإدارة على إجراء تلك الأعمال لذلك يجب إعلان هذا القرار على أوسع نطاق ممكن وفق ما نصت عليه المادة /7/ من القرار /186/ وفق ما يلي: آ - ينشر القرار في الجريدة الرسمية. ب - يعلق القرار في ثلاث جرائد محلية. ج - يبلغ القرار إلى المحافظ لإعلانه في بهو المحافظة ولا بلاغه إلى مدير المنطقة لإعلانه لديه و إلى مخاتير المنطقة العقارية و المناطق العقارية المجاورة لها لتعليقه في الساحات و الجدران في الجوامع و أماكن الاجتماعات و تفهيم مضمونه شفهياً إلى الأهليين. د - يجب أن يتم النشر و الإعلان قبل شهرين من تاريخ المباشرة بالأعمال. خامساً – تعيين الحدود و الإدارة الفاصلة بين العقارات الملك و العقارات الأميرية إن التشريعات العقارية في البلاد العربية في غالبيتها لا تميز بين أنواع العقارات إلا إن التشريع السوري قد ميز بين العقارات الملك و العقارات الأميرية حيث أن لكل من هذين النوعين قوانين خاصة تتعلق بالميراث و غير ذلك. لذلك صدر المرسوم التشريعي /254/ تاريخ 21/10/1961 لينظم كيف يجري تحديد العقارات في المناطق العقارية التي لا يوجد بها بلديات للتمييز بين العقارات الملك والعقارات الأميرية. تعيين الحدود الإدارية الفاصلة بين العقارات الملك والعقارات الأميرية في المناطق العقارية التي لا يوجد لها بلديات 1 – المرسوم التشريعي رقم /254 / تاريخ 21/10/1969: العقارات (( الملك )) هي القابلة للملكية المطلقة و الكائنة داخل الأماكن المبنية المحددة إدارياً لذلك فإن جميع المدن و القرى الخاضعة لأعمال التحديد و التحرير و يوجد فيها بلديات يجب أن تعتبر فيها العقارات الكائنة ضمن الأماكن المبنية كما حددت على خرائط البلدية المصدقة أصولاً من نوع (( الملك )) و أن تعتبر العقارات الخارجة عنها من نوع (( الأميري )) و عند تنظيم محضر التحديد و التحرير لتملك العقارات و ذلك عملاً بالمادة /86/ من القانون المدني. أما القرى الخاضعة لأعمال التحديد و التحرير ولا يوجد لها بلديات فقد كان العمل يجري فيها على غير قاعدة معينة ضمن القرى ما حدد بكامله أرضاً و مسقفاة من نوع (( الأميري)) بحسب اجتهاد رئيس الأعمال الفنية أو رئيس فرقة التحديد و التحرير أو القاضي المشرف على الأعمال. و لما كان تعيين النوع القانوني للعقار ملكاً كان أم أميرياً خلال التحديد و التحرير من الأمور الهامة التي تؤثر على الحقوق الإرثية و غيرها من الحقوق ،فلا يجوز تركه دون تنظيم لذلك صدر المرسوم التشريعي رقم /254/ تاريخ 21/10/1969 و الذي نص في مادته الأولى على أن تعين حدود الأماكن المبنية المنصوص عليها في الفقرة /2/ من المادة/86/ من القانون المدني في القرى التي لا يوجد فيها بلديات من قبل لجنة تؤلف برئاسة المحافظ أو من ينيبه في مركز المحافظة و برئاسة مدير المنطقة أو من ينيبه في المنطقة و عضوية ممثل من كل من مدير أملاك الدولة و المديرية العامة للمصالح العقارية و مديرية الشؤون البلدية و القروية ،و نصت المادة الثانية من المرسوم التشريعي المذكور على إعطاء وزير الداخلية صلاحية إصدار القرارات التنظيمية اللازمة لتنفيذ أحكامه. 2 - القرار التنظيمي رقم 47/ن تاريخ 24/1/1970 وقد أصدر وزير الداخلية هذا القرار التنظيمي كما أصدرت المديرية العامة للمصالح العقارية تعليماتها إلى رئاسات الأعمال الفنية في المحافظات بشأن تنفيذه وفق مايلي: آ – يطلب رئيس الأعمال الفنية من المحافظ تشكيل اللجنة التي ستعين حدود و الأماكن المبنية في القرية التي تقرر إجراء التحديد والتحرير فيها ولا توجد فيها بلدية. ب – يصدر المحافظ قرار تشكيل اللجنة و بيان أسماء رئيسها و أعضائها بعد أن تكون الدوائر ذات العلاقة قد عينت أسماء مندوبيها في اللجنة. ج – تقوم اللجنة بالكشف الحسي على القرية بحضور المختار و مجلس القرية و بعد استطلاع رأيهم تقوم بتعيين حدود الأماكن المبنية و تنظيم ضبطاً و مخططات بالحدود المذكورة و يعلنها الرئيس في القرية و لدى المختار مدة عشرة أيام و يحق لكل ذي شأن الاعتراض خطياً على الحدود خلال تلك المدة. د - تجتمع اللجنة مجدداً و تنظر في الاعتراضات المقدمة خلال المدة القانونية و تبت فيها و تنظيم ضبطاً و مخططاً بالحدود النهائية و تصدقها و تبلغها إلى رئاسة الأعمال الفنية في المحافظة لاعتمادها عند إجراء التحديد و التحرير في القرية. سادساً – إصدار أمر لمباشرة بالأعمال من قبل قاضي التحديد و التحرير و الآثار التسجيلية و القضائية المترتبة عليه 1 – إصدار أمر لمباشرة: أمر لمباشرة الأعمال التحديد و التحرير هو المنصوص عليه في المادة /10/ من القرار /186/ ويصدره قاضي التحديد و التحرير محدداً فيه التاريخ الذي يجب أن تبدأ فيه الأعمال فعلاً على الطبيعة من قبل فرقة التحديد و التحرير و يبلغ القاضي أمر المباشرة إلى رئيس الأعمال الفنية في المحافظة الذي يقوم بدوره تبليغه إلى المخاتير و المحاكم البدائية والاستئنافية و الصلحية و الشرعية و بعض الإدارات العامة و أمين السجل العقاري. 2 – الآثار القضائية المترتبة على أمر المباشرة: انتقال صلاحية النظر في الدعاوى من المحاكم العادية إلى قاضي التحديد و التحرير وقد توخى المشرع من ذلك غايتين: آ – حصر النظر في الخلافات المتعلقة بالعقارات و الحقوق العينية العقارية في المنطقة العقارية بمرجع واحد هو قاضي التحديد و التحرير حتى لا يصدر قرارين من محكمتين بشأن ذات النزاع. ب – إتاحة الفرصة لأصحاب العلاقة للاستفادة من مجانية الدعوى لدى قاضي التحديد و التحرير و من الإجراءات و الأصول السهلة السريعة التي يطبقها لهذين السببين يجب على محكمة البداية أو المحكمة الشرعية أو قاضي الصلح أن يتخلى عن الدعاوى العقارية القائمة لديها العائدة للمنطقة العقارية الصادر بشأنها أمر المباشرة و التي لم تصدر بشأنها قرارات نهائية و أن تحليها إلى قاضي التحديد و التحرير فور تبلغها أمر المباشرة المذكور. – الآثار التسجيلية المترتبة على أمر المباشرة: إن صلاحية استماع العقود العقارية من بيع و شراء وانتقال في المنطقة العقارية التي صدر من أجلها أمر المباشرة بالتحديد والتحرير تنتقل إلى القاضي العقاري فور صدور أمر المباشرة و ذلك لنفس الغاية التي من اجلها تتوقف المحاكم عن النظر في الدعاوى في المنطقة العقارية المفتتح بها أعمال التحديد و التحرير. التحديد و التحرير الابتدائي 1- التحديد والتحرير الابتدائي. 2- الأعمال الفنية. 3- تنظيم محاضر التحديد التحرير و الحقوق و البيانات الواجبة التدوين. 4- قواعد تعيين اسم المالك المفترض . التحديد و التحرير الابتدائي: قبل حلول اليوم الأول عينه القاضي في أمر المباشرة لبدء الأعمال تكون فرقة التحديد و التحرير توجهت إلى القرية و استقرت في البناء الذي استؤجر لإقامتها و اصطحبت معها الآلات و الأدوات الفنية و المطبوعات كما تكون سبقتها إلى ساحة القرية أحجار التخوم التي ستزرع على حدود العقارات. و قد توخى واضع القرار رقم /186/ من تكليف المهندس رئيس الفرقة المساحية بإجراء التحديد و التحرير الابتدائي السرعة في إنجاز هذا العمل نظراً لخبرته الأراضي و تجوله المستمر فيها و خبرته في التعرف على حدودها و ذلك في ظروف مناخية بالغة الصعوبة و القساوة هذا فضلاً عن النفوذ الذي يتمتع به لدى الفلاحين في المناطق التي يعمل بها بسبب و جوده الدائم بينهم و احتكاكه المستمر بهم طيلة مدة العمل فإذا عرف كيف يحوز ثقتهم تمكن من تمييز أقوالهم و إفاداتهم الصحيحة من غيرها والقضاء على الكثير من المنازعات خلال العمليات. و لم يجبر واضع القرار /186/ أي محذور من تكليف هؤلاء المهندسين المساحيين بإجراء التحديد والتحرير الابتدائي الذي يهدف إلى معرفة حقيقة التصرف بالعقارات و حقيقة حدودها و تنظيم مخططات مساحية لها ذلك لأن أصحاب العلاقة يقومون هم بهذا التحديد و تقتصر مهمة المهندس المساح على تدوين بياناتهم و مدعياتهم سواء في محاضر التحديد و التحرير أو في المخططات المساحية ثم استلام الوثائق و المستندات التي يبرزونها و تسجيل المنازعات و الاختلافات التي تحصل أمامه حول الحدود أو حول الحقوق العينية العقارية و بدون أي تدخل منه تاركاً الفصل فيها فيما بعد للقاضي. و المهندس المساح لا يلعب والحالة هذه دوراً فعالاً في العمليات الابتدائية و لكن يجب عدم اعتباره بمثابة الكاتب البسيط بل له صفة الكاتب بالعدل و يتحمل مسؤولية خاصة بشأن البيانات التي يتلقاها و يدونها من واجبه أن يستشير القاضي في البيانات والمعلومات التي تعطى لهم ويجدها مخالفة للواقع على الطبيعة والوثائق المبرزة لديه وعلى القاضي من جهة أخرى أن يمارس رقابته على أعمال المهندس المساح طيلة مدة العمليات الابتدائية و ذلك عن طريق جولات تفتيشية يدقق خلالها أعماله ويجيب عن استفساراته فضلاً عن الجولات التفتيشية التي يجب أن يقوم بها رئيس العمال الفنية لمراقبة أعمال المهندس المساح من النواحي الفنية وقد نصت المادة /11/من القرار /186/ على أن يباشر المهندس رئيس الفرقة العمل بحضور المختار و أصحاب الأملاك والمالكين و المجاورين و المدعين بحق ، ثم نصت المادة /12/ على أن صاحب إذا لم يكن حاضراً فيجري التحديد بناء على أقوال المختار و المجاورين الحاضرين و يذكر ذلك في محضر تحديد العقار كما نصت على أن المهندس المساح لا يمكنه الشروع بالعمل إلا بحضور المختار أو حضور أحد أعضاء الهيئة الاختيارية. 1 – حضور المختار: نصت المادة /16/ من القرار /186/ على وجوب توقيع المختار و المهندس المساح على واحد من محاضر التحديد والتحرير التي ينظمها المهندس المساح وذلك تحت طائلة البطلان كما نصت المادة الفقرة الثانية من المادة /41/ على اعتبار شهادة المختار و المالكين المجاورين الموقعين على محضر التحديد و التحرير كافية و حدها لإثبات أن الامتلاك جامع لشروطه القانونية عند عدم وجود برهان خطي مخالف لذلك لا يجوز للمختار أن يفارق المهندس المساح طيلة مدة عمله في القرية كما لا يجوز للمهندس أن يقوم بأي عمل إلا بحضور المختار و إذا اضطر المختار إلى التغيب فيجب أن ينوب عنه فوراً أحد أعضاء الهيئة الاختيارية أما إذا غاب الاثنان فعلى المهندس أن يوقف عمل الفرقة. و إذا كان العقار الجاري تحديده واقعاً على حدود منطقة عقارية مجاورة فيجب أن يحضر عملية تحديده مختار تلك المنطقة غير المحددة فيجب أن يحضر عملية تحديده مختار تلك المنطقة المجاورة أيضاً وأن يوقع على محضر تحديده لن حدود ستشكل في المستقبل الحدود الفاصلة بين المنطقتين. 2 – حضور المالكين والمالكين المجاورين: إن نشر القرار الوزاري المتضمن افتتاح العمال و إعلانه ثم إعلان أمر المباشرة الصادر عن القاضي اعتبرهما المشرع تبليغاً صحيحاً و كافياً للمالكين كي يحضروا عملية تحديد عقاراتهم لأنه يستحيل عملياً إرسال تبليغ خاص لكل منهم فضلاً عن عدم إمكان معرفة أماكن إقامتهم من قبل الإدارة و من جهة أخرى فإن من وظائف المختار أن يدعوا المالكين أولاً فأول لحضور التحديد و الإدلاء بادعاءاتهم و الدلالة على حدود عقاراتهم. لذلك إذا وصلت فرقة التحديد إلى عقار ما لتحديده و تحريره بدائياً و لم يكن مالكه حاضراً فلا يوقف ذلك عمل الفرقة بل يستغنى عنه و تجري العملية بغيابه كما لو كان حاضراً و تستقي الفرقة المعلومات و البيانات المتعلقة بالعقار من المختار و من المالكين المجاورين و يشار إلى ذلك في محضر التحديد ولا يمنع ذلك مالك العقار من مراجعة المهندس و رئيس الفرقة فيما بعد للإطلاع لديه على محضر التحديد و تدوين ما لديه من اعتراضات و أقوال على ذلك المحضر. 3 - حضور مندوبي الوزارات و الإدارات والمؤسسات العامة : إن المشرع لم يعطي الوزارات والإدارات والمؤسسات العامة أية مميزة خاصة فيما يتعلق بأعمال0 التحديد والتحرير الابتدائي ،و أنه يترتب عليها ما يترتب على الأفراد من واجبات و عليها أن تحضر عملية تحديد عقاراتها و حقوقها العينية العقارية في المنطقة العقارية بواسطة مندوبيها والدفاع عن حقوقها المذكورة وإلا جرت العملية في غيابها ولا سيما و أن جميع الوزارات و الإدارات و المؤسسات العامة و شركات القطاع العام والمصارف تتبلغ أمر المباشرة بالأعمال. 4 - الأعمال التي يشتمل عليها التحديد والتحرير الابتدائي: يباشر المهندس المساح العمل في الموقع الذي اختاره في المنطقة العقارية حسب توجيهات رئيس العمال الفنية و هو أما أن يبدأ من مسقفات القرية و بعد أن ينهيها يعمل في أراضيها الزراعية أو بالعكس حسب وضع القرية وأهميتها و أهمية مسقفاتها و يقوم المهندس بالنسبة لكل عقار بنوعين من الإعمال و هما: 1 - عمل فني. 2 - عمل حقوقي. الأعمال الفنية التي يقوم بها المهندس رئيس رقة التحديد والتحرير الابتدائي أولاً – تنظيم مخطط التحديد والتحرير الابتدائي: نصت المادة /9/ من القرار رقم /186/ على أن يضع المهندس رئيس الفرقة تصميماً عاماً للتحديد أول فأول حسب إنجاز تحديد العقارات و الأموال غير المنقولة ووفق الأنظمة المساحية الخاصة بكيفية وضع المخططات الطبوغرافية. لذلك و بعد أن يعين المهندس حدود العقار على الطبيعة وفق إفادات و بيانات المالكين والجوار والمختار يرسم له مخطط فنياً ،و إذا حصل خلاف على الحدود بين الملاك المتجاورين فإن الجزء المختلف عليه لا يحدد عقاراً مستقلاً بل يحدد ضمن عقار الشخص الذي يضع يده على هذا الجزء وقت التحديد والتحرير و يظلل هذا الجزء بخطوط مائلة على مخطط التحديد و تكتب بجانبه جملة (( منطقة خلاف )) أو (( جزء مختلف عليه)) و يدون ذلك في محضر تحديد ذلك العقار كما يعين هذا الجزء على الطبيعة بواسطة أحجار التخوم النظامية. أما إذا كان من غير الممكن وقت التحديد تعيين الشخص واضع اليد على الجزء المختلف عليه فيصار عندئذ إلى جعل هذا العقار مستقلاً و ينظم له محضر تحديد و تحرير خاص به و يترك في هذا المحضر حقل (( اسم المالك )) فارغاً و يعتبر المتنازعون عليه جميعاً (( معترضين )) و تدون اعتراضات و ادعاءات كل منهم على محضر التحديد المذكور ليفصل بعد ذلك قاضي التحديد والتحرير في هذا الخلاف (( المادة /13/ من القرار /186/ )) و تطبق ذات الأحكام عندما يكون الخلاف واقعاً بين منطقتين عقاريتين متجاورتين على ملكية قطعة أرض كائنة على الحدود المشتركة بينهما فيصار إلى جعل هذه القطعة عقاراً مستقلاً ليقوم قاضي التحديد والتحرير بعد ذلك بالبت في موضوع ملكيتها وهل هي تابعة للمنطقة العقارية الجاري تحديدها أم إلى المنطقة العقارية المجاورة. والجدير بالذكر أن المهندس رئيس الفرقة لا ينظم مخططاً مستقلاً لكل عقار يقوم بتحديده بل تنظم مخططات العقارات على أوراق خاصة تحوي كل منها مخططات عدد من العقارات المتجاورة. ثانياً – مقياس مخطط التحديد لما كان من أهداف التحديد والتحرير بيان حدود العقارات و أشكالها و مواقعها و مساحاتها لذلك يجب أن يكون مخطط التحديد منظماً وفق مقياس تظهر معه جميع هذه التفصيلات بصورة واضحة لذلك أوجبت أنظمة المساحة النافذة في الدوائر العقارية أن يكون مقياس المخطط كما يلي: المقياس أنواع العقارات 1/500 للعقارات المبنية والأراضي صغيرة المساحة 1/1000 للأراضي متوسطة المساحة 1/2000 للأراضي كبيرة المساحة ولا يمكن أن نستعمل في تنظيم مخططات التحديد مقاييس أخرى إلا في القرى المملوكة على الشيوع التي يجوز أن تنظم مخططاتها بمقياس 1/5000 إذا جرى تحديدها شائعة . ثالثا – زرع أحجار التخوم أحجار التخوم هي التي تزرع على حدود العقار من قبل فرقة التحديد و التحرير ليمكن بواسطتها التعرف دوماً على هذه الحدود على الطبيعة وقد نصت المادة /14/ من القرار /186/ على أن هذه الأحجار يجب أن تكون من النموذج القانوني و توضح في رأس كل تغيير في اتجاه الحدود،أما إذا كان الحد متشكلاً من جدران أو حدود دائمة فلا تزرع على حدود العقار غلا الحجار الضرورية لتعيين الحدود. و قد عين القانون الصادر بالقرار رقم /292/ المؤرخ في 28/1/1925 النموذج القانوني لحجر التخوم و ضمن مواصفات معينة و هي انه يجب أن يكون من الإسمنت و أن يكون له رأس مربع طول ضلعه /15/سم و هذا الرأس هو الذي يبقى ظاهراً فوق سطح الأرض أما الجزء الأعظم من الحجر فإنه يزرع في باطن الأرض وقد بين القرار /292/ المذكور العقوبات التي تنطبق بحق من يعتدي على أحجار التخوم المساحية ،كما نصت المادة /721/ من قانون العقوبات على تطبيق عقوبة بالحبس لمدة لا تتجاوز الستة أشهر بحق من يهدم أو يخرب أو ينقل تخوم المساحة. تنظيم محاضر التحديد والتحرير و استلام الوثائق ينظم لكل عقار محضر تحديد خاص به فإذا كان عدد العقارات التي تتألف منها المنطقة /1000/ عقار فيكون عدد محاضر التحديد المنظمة لها /1000/محضر وقد عرفت الفقرة الثالثة من المادة /11/من القرار /186/ العقار بحسب الاصطلاح المساحي بأنه قطعة معينة من سطح الأرض له نوع شرعي واحد و موجود ضمن خط مقفل بما فيه من أبنية أو اغراس هي أجزاء متممة له و جار عليه حق ملكية أو حق تصرف لمالك واحد أو لعدة مالكين فيه على الشيوع و بحسب هذا الاصطلاح تتألف من العقار الوحدة العقارية المساحية و تقوم عليه الحقوق العينية غير المنقولة التي يجب قيدها في السجل العقاري و هذه الوحدة المساحية هي التي ينظم من اجلها محضر تحديد و تحرير خاص بها غير أن يوجد استثناءات لهذه القاعدة و هي الاستثناءات المنصوص عنها في المادة /23/ من نظام السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /189/ السنة /1926/ المعدل وعلى هذا فإنه يمكن تعريف محضر التحديد بأنه الوثيقة التي تدون فيها الحالة المادية والحالة الحقوقية للعقار والحقوق العينية المترتبة له أو عليه الواجب قيدها في السجل العقاري. تنظيم محضر التحديد والتحرير و توقيعه و استلام الوثائق نصت المادة /15/ من القرار /186/ على أن يدون المهندس رئيس فرقة التحديد و التحرير الإيضاحات الناتجة عن التحديد الابتدائي في محضر تحديد و تحرير ينظم لكل عقار أولاً فأول وفق تقدم التحديد الابتدائي، كما نصت على أن يكون محضر التحديد من النموذج الذي تعينه الإدارة ،والنموذج المستعمل حالياً الذي وضعته المديرية العامة للمصالح العقارية طبعته على ورق من نوع خاص من اللون الأزرق الفاتح يظهر عليه الحك و التحريف و تكون مهمة المهندس رئيس الفرقة إملاء حقول هذا المحضر بحضور المالكين و المالكين المجاورين والمختار عند تحديد العقار على الطبيعة و قبل أن ينتقل إلى العقار التالي ،أما إذا لم يحضر المالك عملية التحديد فينظم المحضر بحضور المالكين المجاورين والمختار و إلا فبحضور المختار وحده و يستقي المهندس رئيس الفرقة جميع المعلومات المتعلقة بالعقار عندئذ من المختار. و إذا أبرز أصحاب العلاقة وثائق و أسناد رسمية أو عادية فيستلمها رئيس الفرقة منهم مقابل وصل رسمي يعطيه إليهم إشعاراً بالاستلام يذكر فيه رقم و تاريخ و نوع الوثيقة الجاري استلامها التي تضم إلى محضر التحديد وقد نصت الفقرة الأخيرة من المادة /16/ من القرار /186/ على أن يختم محضر التحديد والتحرير الابتدائي بتوقيع المهندس و المالكين و المجاورين والمعترضين أو ممثليهم أو مختار القرية أو من ينوب عنه و أن كل محضر لا يحمل توقيع المهندس و المختار أو من ينوب عنه لا قيمة قانونية له. تنظيم محاضر التحديد والتحرير و استلام الوثائق 1 – تعريف محضر التحديد والتحرير: لم يأت القرار /186/ بتعريف محدد لمحضر التحديد التحرير و يمكننا أن نعرفه بما يلي: محضر تحديد و تحرير العقار هو الوثيقة التي تدون فيها الحالة المادية والحالة الحقوقية للعقار والحقوق العينية المترتبة له وعليه الواجب قيدها في السجل العقاري ، و ينظم لكل عقار محضر تحديد خاص به فإذا كان عدد العقارات التي تتألف منها المنطقة العقارية /1000/ عقار فيكون عدد محاضر التحديد المنظمة لها /1000/ محضر و قد عرفت الفقرة الثالثة من المادة /11/ من القرار /186/ العقار بحسب الاصطلاح المساحي بأنه قطعة معينة من سطح الأرض له نوع شرعي واحد و موجود ضمن خط مقفل بما فيه من أبنية و أغراس هي أجزاء متممة له و جار عليه حق الملكية أو حق تصرف لمالك واحد أو لعدة مالكين مشتركين فيه على الشيوع و بحسب هذا الاصطلاح تتألف من العقار الوحدة العقارية المساحية و تقوم عليه الحقوق العينية غير المنقولة التي يجب قيدها في السجل العقاري ،و هذه الوحدة المساحية هي التي ينظم من أجلها محضر تحديد وتحرير خاص بها غير انه توجد استثناءات لهذه القاعدة و هي الاستثناءات المنصوص عليها في المادة /23/ من نظام السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /189/ لسنة 1926 المعدل و من هذه الاستثناءات ما يلي: أولاً – إذا وجدت عدة عقارات متلاصقة لكل منها كيان مستقل بذاته إلا انه توجد بينها علاقة ركوب في الجدران أو الأبنية في الطوابق و هو أمر كثير الوقوع في الأبنية القديمة فإن هذه العقارات بسبب علاقة الركوب هذه تشكل(( كتلة عقارية )) واحدة و تعتبر من الناحية المساحية عقاراً واحداً له رقم واحد ويعتبر كل واحد من العقارات التي تتشكل منها هذه الكتلة مقسماً ويعطي له رقم تكميلي فإذا كان رقم الكتلة ((200)) مثلاً فإن رقم العقار الأول منها يكون ((200/1)) والعقار الثاني يكون رقمه ((200/2)) وهكذا ،وينظم للكتلة في هذه الحالة محضر تحديد وتحرير عام واحد كما ينظم ايضاً لكل مقسم من مقاسمها محضر تحديد وتحرير تكميلي برقمه التكميلي ينضم إلى محضر التحديد والتحرير العام . ثانياً – ومثال آخر هو الأبنية الطابقية المنصوص عليها في المادة ((811))من القانون المدني فإن البناء الطابقي يعتبر عند التحديد والتحرير كتلة عقارية واحدة يعطى لها رقم عقار واحد وينظم لها محضر تحديد عام واحد ثم يعطي لكل شقة من شققها رقم مقسم تكميلي وينظم لشقة ايضاً محضر تحديد وتحرير تكميلي . ثالثاً – ومثال ثالث القرى المملوكة على الشيوع وهي التي تكون ملكية أراضيها الزراعية مشتركة بين عموم أهالي القرية بحيث يكون لكل منهم حصة شائعة من كامل القرية وتعين هذه الحصة بوحدات قياسية متعارف عليها فتارة تعين الحصة ((بالفدان )) فهذا له نصف فدان وذاك له ربع فدان من مجموع الأرض …الخ . وتارة تعين الحصة الشائعة على أساس كمية البذار التي تستوعبها الأرض مثل (( الشنبل )) المتعارف عليها بمناطق حلب ومثل (( المـد )) المتعارف عليه في مناطق درعا وتارة تعين الحصة الشائعة على أساس السهام بحيث تعتبر القرية بكاملها ((2400)) سهماً والقرى الشائعة يجري استثمارها من قبل المالكين على الشيوع بأن تقسم قسمة مؤقتة تتجدد كل سنة أو كل سنتين أو أكثر علماً حسب التعامل المتفق عليه وتقسم الأمر بادئ الأمر إلى قطع كبيرة متجانسة التربة والقوة الإنباتية وتدعى القطعة الكبيرة (( مقسم )) أو (( سد )) أو ((موقع )) على حسب الاصطلاح المحلي ثم تقسم كل واحدة من هذه القطع الكبيرة بين عموم المالكين بنسبة ما يملكه كل منهم من كامل القرية ويستثمر كل منهم القطعة المعطاة إلية خلال المدة المتفق عليها فإن انتهت هذه المدة تعاد القسمة مجدداً ويحصل كل مالك على قطع جديدة غير التي حصل عليها في القسمة المؤقتة السابقة وهكذا . وعندما يراد إجراء التحديد والتحرير في أمثال هذه القرى الشائعة يعتبر كل (( مقسم )) أو ((سد )) أو (( موقع )) عقاراً واحداً وينظم له محضر تحديد وتحرير عام واحد ثم ينظم لكل حصة شائعة من هذا العقار الكبير محضر تحديد وتحرير تكميلي يذكر فيه اسم صاحب الحصة ومقدارها والحقوق المترتبة لهذه الحصة أو عليها كما لو كانت عقاراً مستقلاً . 2- تنظيم محضر التحديد والتحرير الابتدائي وتوقيعه واستلام الوثائق : نصت المادة /15/ من القرار /186/ على أن يدون المهندس رئيس فرقة التحديد والتحرير الإيضاحات الناتجة عن التحديد الابتدائي في محضر تحديد وتحرير ينظم لكل عقار أولاً فأول وفق تقدم التحديد الابتدائي ، كما نصت المادة على أن يكون محضر التحديد من النموذج الذي تعنيه الإدارة . والنموذج المستعمل حالياً الذي وضعته المديرية العامة للمصالح العقارية طبعته على ورق من نوع خاص من اللون الأزرق الفاتح يظهر عليه الحك والتحريف . وتكون مهمة المهندس رئيس الفرقة إملاء حقول هذا المحضر بحضور المالكين والمالكين المجاورين والمختار عند تحديد العقار على الطبيعة وقبل أن ينتقل إلى العقار التالي . أما إذا لم بمحضر المالك عملية التحديد فينظم المحضر بحضور المالكين المجاورين والمختار وإلا فبحضور المختار وحده ويستقي المهندس رئيس الفرقة جميع المعلومات المتعلقة بالعقار عندئذٍ من المختار . وإذا أبرز أصحاب العلاقة وثائق وإسناد رسمية أو عادية فيستلمها رئيس الفرقة منهم مقابل وصل رسمي يعطيه إليهم أشعاراً بالاستلام يذكر فيه رقم وتاريخ ونوع الوثيقة الجاري إستلامها التي تضم إلى محضر التحديد . وقد نصت الفقرة الأخيرة من المادة /16/ من القرار /186/ على أن يختم محضر التحديد والتحرير الابتدائي بتوقيع المهندس والملاكين والمجاورين والمعترضين أو ممثليهم ومختار القرية أو من ينوب عنه وأن كل محضر لا يحمل توقيع المهندس والمختار أو من ينوب عنه لا قيمة قانونية له . الحقوق والبيانات التي يشتمل عليها محضر التحديد والتحرير الابتدائي بينت المادة /86/ من القرار /186/ الحقوق والبيانات التي يجب إن يشتمل عليها محضر التحديد والتحرير الابتدائي وهي : 1-النوع الشرعي للعقار . لقد حددت المادة /86/ من القانون المدني السوري الأنواع الشرعية للعقارات وهي – الملك – الأميري المتروك المرفق – المتروك المحمي والخالي المباح أو الموات . 2- وصاف ومشتملات العقار: هذه الأوصاف يجب أن تذكر في محضر التحديد بدقة ووضوح وتشمل في الأبنية ذكر مواد البناء ومشتملات البناء وفي الأراضي لا بد من ذكر فيما إذا مشجرة أو سليخ وهل هي بعل أو سقي . 3- موقع حدود العقار : النموذج القديم الذي كان مستعملاً في سورية بالنسبة لمحضر التحديد كان فيه حقل خاص تدون فيه أرقام العقارات المجاورة من جهاته الأربعة وكذلك أرقام أحجار التخوم المحيطة به أما الآن فاستغنى عن هذا الأجراء بالنموذج الجديد باعتبار أن كل هذه الأمور موجودة على مخطط تحديد العقار . 4- اسم وشهرة وعمر و جنسية المالك المفترض : لقد أطلق القرار /186/ على المالكين بموجب التحديد والتحرير الابتدائي اسم المالكين المفترضين لأن ملكيتهم تبقى افتراضية إلى أن يجري تثبيتها فيما بعد بقرارات تصدر عن القاضي العقاري . كما يجب تدوين اسم وشهرة وجنسية أصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقار ويجب أن يكون الاسم مشتملاً على ذكر الأب والشهرة والجنس والعمر والجنسية والمهنة بصورة واضحة مانعة للالتباس . 5- حصص المالكين المفترضين : يعتبر العقار بكامله مساوياً /2400/ سهماً وتعين الحصة الشائعة لكل من المالكين أو أصحاب الحقوق من الأصل المذكور وذلك عملاً بالمادتين /16و36/ من القرار /186/ . 6- الحقوق العينية المترتبة للعقار أو عليه : مثل حقوق الارتفاق وحقوق الانتفاع والحقوق العينية الأخرى سواء أكانت أصلية أو كحقوق الرهن أو التأمين أو حق الوقف وغير ذلك كما يجب بيان حق الارتفاق ومداه وكذلك شروط حق الانتفاع ولمصلحة من ومدته وكذلك الأمر بالنسبة لبقية الحقوق . 7- سبب التملك او التصرف والوثائق المؤيدة لذلك : إذا كانت الملكية أو التصرف مستندين إلى وثيقة رسمية أو غير رسمية أبرزها صاحب العلاقة إلى المهندس رئيس الفرقة فيجب ذكر ذلك في الحقل الخاص في محضر التحديد وتضم الوثيقة إليه أما إذا كانت الملكية أو التصرف مستندتين إلى الحيازة مدة التقادم المكسب بشروطه القانونية فيدون رئيس الفرقة ذلك في الحقل الخاص من محضر التحديد مع مضمون شهادة المختار المؤيدة لذلك ولشهادة المختار أهمية في إثبات أن الحيازة التقادم المكسب جامعان لشروطهما القانونية عند عدم وجود برهان خطي مخالف لذلك ((المادة/ 41/من القرار /186/ في فقرتهما الأخيرة )) . ويجب أن يدون عند ذلك مدة التصرف وسببه وهل هو الأرث أم الشراء من متصرف سابق أم غير ذلك . 8- الاعتراضات على ملكية المالكين المفترضين وأسماء المعترضين ومحلات إقاماتهم: في حال وجود معترضين على ملكية الشخص الذي دون اسمه كمالك مفترض في محضر التحديد يدون المهندس رئيس الفرقة هذه الاعتراضات في الحقل الخاص من محضر التحديد مبيناً اسم المعترض ومحل إقامته ومضمون اعتراضه والوثائق التي قدمها تأييداً للاعتراض . 9- توقيع رئيس الفرقة والمختار والمالكين والمالكين المجاورين : نصت الفقرة الأخيرة من المادة /16/من القرار /186/ على أن يختم محضر التحديد بتوقيع المهندس رئيس الفرقة وتوقيع المختار وبما أن للمهندس رئيس الفرقة صفة الكاتب بالعدل فإن عدم توقيعه على المحضر يجرده صفته الرسمية وكذلك الأمر بالنسبة للمختار الذي ألزمه القانونية بحضور عملية التحديد والزمه بالتوقيع على المحضر إشعاراً بأن هذا المحضر نظم بحضوره أما المالكون المجاورون فلا يشترط توقيعهم على المحضر إلا إذا كانوا حاضرين عملية التحديد ، وإذا رفض أحدهم التوقيع يشار إلى ذلك على المحضر ، أما المعترضون فيجب أن يوقعوا على المحضر في ذيل اعتراضهم المدون عملية . تنظيم السجلات المتممة علاوة على مخططات ومحاضر التحديد والتحرير التي ينظمها المهندس رئيس الفرقة فأنه ينظم السجلين المتممين التاليين : 1-جدول التحرير : وهو الجدول المنصوص عليه في المادة /17/ من القرار /186/ ويتألف من قسمين الأول يجري إملاؤه من قبل رئيس الفرقة ويدون فيه خلاصة كل واحد من محاضر التحديد والثاني يبقى فارغاً إلى أن القاضي يقوم باستلام المحاضر والفصل فيها وإصدار قراراته بشأنها وبعد ذلك يقوم الكاتب بإملاء هذا القسم الثاني مدوناً فيه صورة كل واحد من القرارات التي أصدرها القاضي بشأن تلك المحاضر ثم تصدق هذه الصورة من القاضي إشعاراً بمطابقتها لأصلها ويصبح هذا الجدول حاوياً خلاصة محاضر التحديد والتحرير والقرارات الصادرة بشأنها ويسلم هذا الجدول إلى رئاسة الأعمال الفنية لتقوم بالاستناد إليه بوضع المخططات المساحية النهائية على ضوء التعديلات التي قررها قاضي التحديد ومحكمة الاستئناف الناظرة في قراراته . 2- الفهرس الهجائي بأسماء المالكين : ويتضمن أسماء المالكين المفترضين الذين وردت أسماؤهم في محاضر التحديد مرتبة حسب تسلسل الأحرف الهجائية بحسب ألقابهم ومشار إلى جانب كل اسم على أرقام العقارات التي يملكها . قواعد تعيين أسم المالك المفترض أولاً – إن عمل المهندس رئيس فرقة التحديد والتحرير ليس دائماً سهلاً وغالباً ما تعترضه صعوبات وعقبات في تعيين اسم الشخص الذي يجب أن يدونه كمالك مفترض للعقار في محضر تحديد ذلك العقار لذلك وضعت له المادتان /12و13/ من القرار /186/ القواعد التالية ليسير على موجبها وهي : 1- إذا كان صاحب العقار غير حاضر لعملية التحديد والتحرير الابتدائي لعقاره فيجري تدوين اسمه كمالك مفترض في محضر التحديد بناء على إفادة المختار والمالكين المجاورين الحاضرين وعندئذٍ يشار إلى ذلك في الحقل الخاص من المحضر . 2- إذا وقع خلاف أمام رئيس الفرقة بين شخصين أو اكثر على ملكية العقار وادعى كل منهم الملكية أو حق التصرف فيدون رئيس الفرقة في حقل اسم المالك اسم الشخص الحائز فعلاً للعقار سواء كان لديه سند تمليك أم لا ويدون الباقين كمعترضين ولو كانوا يحملون إسناد تمليك مع تدوين مضمون اعتراضاتهم . 3- إذا حصل خلاف على الملكية أو التصرف كما تقدم ولم يتمكن المهندس رئيس الفرقة من معرفة الشخص الحائز فعلاً للعقار فيترك حقل المالك من محضر التحديد فارغاً ويسجل الجميع كمعترضين في حقل الاعتراضات مع الإشارة إلى عدم تمكنه من تعيين الحائز واضع اليد . وهذه الحالة تحدث غالباً في العقارات غير القابلة للزراعة وفي العرصات أو عندما لا يتمكن المختار من إعطاء شهادة جازمة باسم الحائز الفعلي للعقار . 4- إذا كان الخلاف متعلقاً بالحدود بين عقارين فعلى المهندس أن يرسم الحدود في مخطط التحديد وفق وضع اليد الفعلي ويشير فيه إلى الجزء المختلف عليه بمخطوط مائلة مع تدوين جملة (( منطقة خلاف )) ثم يدون اعتراض الطرف الآخر في محضر التحديد . 5- يبت قاضي التحديد والتحرير في جميع الخلافات التي تحصل بين المهندس وبين المالكين وغيرهم خلال عمليات التحديد والتحرير الابتدائي . 6- وإذا تبين لرئيس الفرقة أن الإفادة التي أعطاها المختار بشأن ملكية العقار تخالف ما شاهده هو بنفسه على الطبيعة فعليه أن يشير إلى ذلك على محضر التحديد مثال ذلك : إذا أفاد المختار إن العقار يعود إلى فلان بالتقادم المكسب بشروطه القانونية في حين أن العقار بحسب مشاهدات رئيس الفرقة هو (( بور )) أو (( صخري ))و غير مستعمل أو غير قابل للاستعمال فعلى رئيس الفرقة عندئذ أن يدون شهادة المختار كما وردت دون تعديل وإن يدون هو ملاحظاته الشخصية بهذا الشأن تاركاً الفصل في الموضوع فيما بعد لقاضي التحديد والتحرير . ثانياً – وهناك صعوبات أخرى تعترض رئيس الفرقة في تعيين اسم المالك المفترض وذلك في حالات معينة نورد فيما يلي أمثلة منها وما يجب على رئيس الفرقة عمله بالنسبة لها : 1 – أرض زراعية بتصرف بها صاحبها بموجب سند تمليك ويوجد ضمن هذه الأرض عدة دور للسكن بناها فلاحون يعترفون أن الأرض التي أشادوا عليها تلك الدور هي للمالك صاحب السند وأنهم أشادوا الدور من مالهم ويعترف بذلك المالك وليست لدى الفلاحين نية تملك الأرض المشاد عليها الدور ففي هذه الحالة يقوم المهندس رئيس الفرقة بتنظيم محضر تحديد خاص لكل دار فيدون اسم مالك الأرض في حقل المالك المفترض ويدون اسم باني الدار كمعترض بحق الاعتراضات . 2 – أرض زراعية يتصرف بها صاحبها بموجب سند التمليك ويوجد ضمنها عدة دور بناها آخرون ويدعون ملكية الأرض المشادة عليها تلك الدور أما حامل السند فيعترف لهم فقط بأنهم ينوا الدور على أرضه من ما لهم ففي هذه الحالة تطبق الأحكام الواردة في الفقرة 2 من البند أولاً أعلاه . وينظم رئيس الفرقة محضر تحديد لكل دار على حدة ويدون اسم حائز الدار كمالك مفترض ويدون اسم حامل السند بالأرض كمعترض في حقل الاعتراضات . 3 – أرض زراعية تتصرف بها الدولة بموجب سند تمليك أو بموجب حكم قضائي وتوجد عليها دور سكن بناها الفلاحون من مالهم الخاص . ففي هذه الحالة تطبق أحكام المادة /925/ من القانون المدني التي تنص على عدم سريان التقادم على الحقوق التي هي تحت إدارة أملاك الدولة لذلك يقوم رئيس الفرقة بتنظيم محضر تحديد مستقل لكل دار وتسجل الدولة في حقل اسم المالك المفترض سواء أدعى الفلاحون ملكية الأرض أم لا فيسجل اسم باني الدار في حقل المعترض . (1) . 4 – الأراضي الشائعة في القرى : وهي كثيرة في سورية وتكون ملكية الأرض في هذه الحالة مشتركة بين عموم أهالي القرية وتكون حصة كل واحد منهم معينة بموجب وحدة قياسية معينة تختلف بين قرية وأخرى ومحافظة وأخرى بحسب العادات والأعراف المحلية فتارة يكون الفدان هو الوحدة القياسية وتارة يكون القيراط وأحياناً على أساس كمية البذار التي تستوعبها الأرض مقدرة بالشنبل أو المد وأحياناً تعين الحصة الشائعة على أساس السهام وغالباً ما تكون القرية الشائعة مؤلفة من عقارين زراعيين فقط الأول من نوع السقي والثانية من نوع البعل وكل واحد من أهالي القرية يملك حصة في كل من هذين العقارين لذلك عند إجراء تحديد القرية على الشيوع بنظم لأراضيها الزراعية محضر تحديد وتحرير الأول للعقار ( السقي ) والثاني للعقار ( البعل ) وستحيل عندئذ عملياً إدراج أسماء وحصص جميع مالكي القرية في محضر التحديد والتحرير وهم يتجاوزون المئات فضلاً عن الحقوق المترتبة على كل واحد من هذه الحصص من رهن وتأمين وحق انتفاع … الخ لذلك يجري العمل في هذه القرية عند تحديدها على الشيوع وفق ما يلي : آ - ينظم محضر تحديد وتحرير أصلي للعقار ثم ينظم ( محضر تكميلي مستقل بحصة كل واحد من المالكين في هذا العقار وتعتبر هذه المحاضر التكميلية جزءاً لا يتجزأ من المحضر الأصلي وتضم إلى إضبارته ويكون عددها بعدد مالكي المحضر الأصلي ويذكر في المحضر التكميلي اسم صاحب الحصة المفترض ومقدارها بحسب الوحدة القياسية المتعارف عليها والحقوق المترتبة عليها من رهن أو تأمين أو حق انتفاع أو حجوز كما تذكر الاعتراضات الواردة على ملكية المالك المفترض … الخ . ب - وعندما يقوم قاضي التحديد والتحرير بالنظر في محضر التحديد والتحرير الأصلي والبت فيه وفي الخلافات والمنازعات الواقعة على كل حصة من الحصص الشائعة فإنه يعد ــــــــــــــــــــ (1) - بلاغ المديرية العامة للمصالح العقارية رقم 7654/ب تاريخ 6/7/1969 المحضر التكميلي العائد للحصة المتعلق بها النزاع مشكلاً لدعوى مستقلة ويصدر بشأنها قراراً مستقلاً يدونه على المحضر التكميلي العائد لها . ج - وإذا كان الخلاف متعلقاً بالحدود المشتركة بين العقار الأصلي وعقار آخر يعود لقرية مجاورة فتعتبر عندئذ الدعوى قائمة على المحضر الأصلي بكافة محاضره التكميلية ويدون القاضي قراره الفاصل في هذا النزاع على محضر التحديد والتحرير الأصلي ( 1 ) . 5 - الكهوف والمغائر : تصادف فرقة التحديد والتحرير خلال عملها كهوف ومغائر ويجري تحديدها وتحريرها بحسب وضعية الكهف أو المغارة وضمن الحالات التالية : آ - إذا كان الكهف موجوداً ضمن حدود العقار الجاري تحديده وعائداً له فيكتفي عندئذ بذكر الكهف ضمن أوصاف العقار في محضر التحديد والتحرير . ب - وإذا كان الكهف ممتداً تحت عدة عقارات وهو عائد لأحدها فتؤلف تلك العقارات كلها عندئذ كتلة عقارية طابقية وينظم للكتلة محضر تحديد أصلي واحد وينظم لكل عقار من العقارات التي تتألف منها محضر تكميلي مستقل على غرار ما ذكرناه في الأراضي الشائعة ويذكر الكهف ضمن أوصاف العقار العائد له ذلك الكهف في محضره التكميلي كما ينظم رئيس الفرقة مخططاً طابقياً مفصلاً يضمه إلى اضبارة المحضر الأصلي . ج - وإذا كان الكهف عائداً لعقار إلا أن هذا الكهف ممتد تحت قسم من الأملاك العامة فينظم رئيس الفرقة عندئذ محضر تحديد وتحرير للعقار ويذكر الكهف ضمن أوصافة مع ذكر أنه ممتد تحت قسم من الأملاك العامة وفق ما هو مبين على مخطط التحديد كما يدون ملاحظة على محضر التحديد بلفت فيها نظر القاضي إلى وجوب التحقيق عن ــــــــــــــــــــــــــــــــ (1) – التعليمات الخاصة بوظائف القضاة العقاريين الصادرة عن المديرية العامة للمصالح العقارية المنشورة عام /1947/ تاريخ حودث امتداد الكهف تحت الأملاك العامة وإذا كان هذا الامتداد حصل قبل نفاذ قانون الأملاك العامة الصادر بالقرار رقم /144/ تاريخ 10/6/1925 أم بعده كما ينظم رئيس الفرقة مخططاً خاصاً للكهف ويوقع من قبله ويصادق عليه رئيس الأعمال الفنية ويربط بمحضر التحديد والتحرير . د - وإذا كان الكهف موجوداً بكامله تحت الأملاك العامة ويدعي شخصاً معيناً ملكيته فينظم له عندئذ محضر تحديد وتحرير وفق التفصيل الذي بيناه في الفقرة (ب) أعلاه (1) 6 - الممرات الخاصة : التي هي ليست من الأملاك العامة وإنما اقتطعها أصحابها من أملاكهم وخصصوها للمرور الخاص إلى العقارات التي يملكونها . فملكية الممر تكون مشتركة بين أصحاب العقارات المستفيدة من ذلك الممر . وعند إجراء التحديد والتحرير ينظم للممر المشترك المذكور محضر تحديد مستقل كما لو كان عقاراً مستقلاً قائماً بذاته ويدون في حقل اسم المالك من المحضر عبارة ( ممر خاص مشترك بين العقارات ذوات الأرقام كذا وكذا ) . 7 – الجوامع والمساجد : وقد اعتبرها المرسوم التشريعي رقم /204/ لعام 1961 من الأوقاف الإسلامية لذلك يجب عند التحديد والتحرير تسجيل الجوامع والمساجد باسم وزارة الأوقاف وينظم محضر تحديد خاص لكل منها سواء كانت واقعة في المناطق ( الملك ) أم في المناطق ( الأميرية ) (2) 8 – التلول الأثرية : وهي كثيرة ومنتشرة في كافة المناطق السورية وخاصة في المناطق الشمالية منها وهي بصورة عامة من الآثار ولا يكتسب الأشخاص أي حق عليها مهما تطاول الزمن وجوده فيها عملاً بالمادتين ( 5 ) ( 20) من المرسوم التشريعي رقم /89/ لعام /1947/ اللتين تنصان على أن احتلال الأماكن الأثرية من قبل الأفراد لا يكسبهم أي حق فيها . ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ (1) – بلاغ المديرية العامة للمصالح العقارية رقم 6283/3ب/2 تاريخ 20/5/1968 لذلك عند التحديد والتحرير يجب أن تسجل تلك التلول الأثرية باسم الدولة 9 - الأملاك العامة : وقد عرفها قانون الأملاك العامة الصادر بالقرار رقم /144/ تاريخ 10/6/1925 المعدل وعدد أنواعها ونظم شؤونها وأحكامها فضلاً عن المواد الخاصة بالأملاك العامة الواردة في القانون المدني السوري وخاصة فيها المادتان /90/ و/ 88 / وقد نصت المادة /6/ من قانون السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /188/لعام 926 المعدل على ان الأملاك العامة لا تسجل إلا إذا كان لها أو عليها حقوق عينية واجبة التسجيل لذلك فإن الأملاك العامة الخالصة من كل حق لا تنظم لها عند إجراء التحديد والتحرير محاضر تحديد بل يكتفي برسمها على مخططات التحديد وتكون على هذه المخططات باللون الأصفر إذا كانت من الأملاك العامة البرية وتكون بالأزرق إذا كانت من الأملاك العامة النهرية أو البحرية . والأملاك العامة بموجب الأحكام القانونية المذكورة الناظمة لها لا يجوز لأي كان أن يكتسب ؟أي حق عليها بالتقادم . غير أنه قبل نفاذ القرار رقم /144/ آنف الذكر حدث إن بعض الأفراد أو بعض الجماعات اكتسبوا على الأملاك العامة أو ملحقاتها حقوق عينية عقارية مثل حق سطحية أشجار زرعت في حرم الأنهار أو حق سطحية أبنية أو ركوب بالبناء فوق الطريق العام وهذا ما يسمى ( السيباط ) أو حق ركوب بالبناء فوق مجاري المياه العامة فهذه الحقوق التي اكتسبها الأفراد على الأملاك العامة قبل أن يوضع القرار رقم /144/ موضع التنفيذ هي حقوق اعترف بها القرار المذكور واحترمها بعد التثبت من أنها اكتسبت فعلاً قبل نفاذه ( 1) . ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ (1) بلاغ المديرية العامة للمصالح العقارية رقم 4462/5ب/2 تاريخ 23/4/1967 (2) بلاغ المديرية العامة للمصالح العقارية رقم 7375/108-6/1 تاريخ 25/5/1966 ويتم ذلك عند وجود نزاع بطريق الخبرة التي يتم بواسطتها معرفة عمر البناء أو الشجر لذلك وعند إجراء التحديد والتحرير فإن الجزء من الأملاك العامة البرية أو النهرية أو البحرية الذي توجد عليه حقوق مكتسبة للأفراد على الوجه السالف الذكر ينظم له محضر تحديد وتحرير خاص يذكر فيه الملك العام كما يذكر الحق العيني المكتسب عليه وأسماء مكتسبية وهذا المقصود من المادة /6/ من قانون السجل العقاري آنفة الذكر . ـــــــــــــــــــــــــــــــــــ (1) اجتهاد محكمة الاستئناف المدنية الأولى بدمشق بقرارها رقم (525) تاريخ 18/12/1972 تسليم الوثائق وإعلان ختام الأعمال الابتدائية وقبول الاعتراضات نصت المادة /18/ من القرار /186/ على أن يقوم رئيس فرقة التحديد والتحرير عند انتهاء لإعمال في المنطقة العقارية الجاري تحديدها بتسليم الوثائق التي نظمها إلى قاضي التحديد والتحرير بموجب محضر ينظم على نسختين يوقعه القاضي ورئيس الأعمال الفنية وتذكر فيه الوثائق المسلمة بالتفصيل ويتم ذلك عملياً على الوجه التالي : أولاً : يودع رئيس الفرقة ( إضبارة التحديد الابتدائي ) عند رئيس الأعمال الفنية في المحافظة وهذه الإضبارة تحتوي الوثائق التالية : آ - مصورات التحديد . ب - محاضر التحديد . ج - جدول التحرير . د - الفهرس الهجائي للمنطقة . هـ- أرومة دفتر الوصولات التي استلم بموجبها رئيس الفرقة المستندات التي قدمها إليه أصحاب الأملاك . و - أمر لمباشرة الأعمال الذي صدر عن قاضي التحديد والتحرير . ز - القرار الوزاري الذي افتتحت بموجبه الأعمال . ح - الجريدة الرسمية والجرائد المحلية التي أعلن فيها قرار افتتاح الأعمال . ثانياً : يقوم رئيس الأعمال الفنية بتدقيق إضبارة التحديد الابتدائي ويتأكد من أنها نظمت وفق الأصول الفنية الصحيحة وإنها لا تحوي أخطاء أو نواقص كما يدقق كل واحد من محاضر التحديد والتحرير الابتدائية ويتأكد من أنها مستوفية للشروط القانونية وتحوي جميع البينات التي ينص عليها القرار رقم /186/أما إذا وجد نواقص أو أخطاء فيطلع عليها قاضي التحديد والتحرير لتستكمل تحت إشرافه . ثالثاً : ينظم رئيس الأعمال الفنية مشروع قرار بختام أعمال التحديد والتحرير الابتدائي في المنطقة العقارية ويرسل هذا المشروع مع كامل الإضبارة إلى قاضي التحديد بموجب ضبط استلام تذكر فيه جميع الوثائق المسلمة . رابعاً : وعندما يستلم القاضي الإضبارة يقوم بتوقيع قرار اختتام الأعمال الابتدائية ويوقع معه إعلاناً موجهاً إلى أهالي المنطقة العقارية يعلمهم فيه لهذا الاختتام ويجري تبليغ هذا الإعلان بإلصاقه على باب دائرة القاضي وتسليم نسخة منه إلى مختار المنطقة ليتولى تبليغ مضمونه بمهمته إلى الأهلين . كما تسلم نسخة إلى كل من دائرة الأوقاف والمصرف الزراعي ودائرة أملاك الدولة ودائرة الأشغال العامة في المحافظة وإلى المديرية العامة للمصالح العقارية . خامساً : واعتباراً من تاريخ إلصاق ختام التحديد والتحرير الابتدائي على باب دائرة القاضي يحق لكل شخص يدعي بحق من الحقوق على العقارات التي جرى تحديدها وتحريرها ولم يكن قد قدم اعتراضاً إلى رئيس الفرقة أن يعترض لدى القاضي وذلك خلال مهلة ثلاثين يوماً . ويقدم الاعتراض إلى ديوان قاضي التحديد والتحرير خطياً أو شفهياً ضمن الأصول التالية المنصوص عليها في المادتين /20-21/ من القرار /186/ وهي : آ - إذا كان الاعتراض شفهياً يقوم كاتب القلم بتدوينه في دفتر الاعتراضات الذي يفتتح لهذه الغاية ويحوي سبعة حقول يدون فيها الرقم المتسلسل للاعتراض واسم المعترض وأرقام العقارات التي يشملها الاعتراض ونوع الاعتراض ومحل الإقامة الذي اختاره المعترض وتوقيعه وتختم جميع صفحات الدفتر بخاتم المحكمة. ب - وإذا كان الاعتراض خطياً فيدون أيضاً في دفتر الاعتراضات باستثناء الحقلين الخامس والسابع حيث يذكر فيها إن الاعتراض قدم خطياً وضم إلى محضر التحديد المتعلق به الاعتراض . ج - يقفل دفتر الاعتراضات يومياً بشرح يتضمن ذكر عدد الاعتراضات المقدمة خلال ذلك اليوم . د - يعطي الكاتب لكل معترض وصلاً يتضمن تاريخ تقديم الاعتراض وأرقام العقارات المشمولة به . هـ - على المعترض أن يتضمن اعتراضه المستندات والوثائق والبينات التي تؤيد الاعتراض ولذلك أهمية كبيرة يتوقف عليها قبول الاعتراض أ, ترقينه من قبل القاضي . و - يحق للأوصياء والوكلاء القانونيين كما يحق الأقارب والأصدقاء أن يقدموا اعتراضاً باسم من يمثلوهم أو باسم قريبهم أو صديقهم على أن لا يحق بعد ذلك للقريب أو للصديق حضور المحاكمة إلا إذا كانوا يحملون وكالة تخولهم ذلك . ز - كل اعتراض يقدم بعد انقضاء مهلة الثلاثين يوماً التي تبدأ من تاريخ إلصاق ختام التحديد والتحرير الابتدائي على باب دائرة قاضي التحديد والتحرير لا يجوز قبوله . ح - ولما كانت مهلة الثلاثين يوماً المشار إليها هي من مهل السقوط فتطبق بشأنها الأحكام العامة عندما يصادف نهاية هذه المهلة يوم عطلة رسمية .

[المحامي منير صافي]

المرحلة القضائية بداية واستئنافاَ

وتشمل
1- تثبيت أعمال التحديد والتحرير الابتدائي وتصفية الاعتراضات .
2- البت في المحاضر التي وردت عليها اعتراضات على الحدود .
3- البت في المحاضر غير المعترض عليها في غرفة المذاكرة وكذلك المحاضرة الغير مرفقة بالوثائق الثبوتية ومدى حجية هذه القرارات .
4- البت والمحاضرة التي وردت عليها اعتراضات مؤيدة بالوثائق الثبوتية .
5- القرارات التي تصدر قطعية والقرارات التي تصدر قابلة للاستئناف .
6- إجراءات التقاضي أمام القاضي العقاري وأمام محكمة الاستئناف بما في ذلك أصول تبليغ هذه القرارات .
7- تفسير القرارات إعادة المحاكمة .
8- القواعد والأصول التي يطبقها قضاء التحديد والتحرير في مجال تثبيت الملكية وأحكام الحيازة والتقادم المكسب .
تثبيت التحديد والتحرير الابتدائي وتصفية الاعتراضات
1) بعد إنتهاء مدة ثلاثين يوماً المخصصة لتقديم الاعتراضات على التحديد والتحرير الابتدائي يصدر القاضي قراراً يعلق فيه الختام النهائي العمليات التحديد والتحرير ويتم تبليغ هذا القرار بإلصاقه على باب دائرة القاضي وبنشره في الجريدة الرسمية وتبليغه لمختار المنطقة كما يبلغ إلى محكمة البداية ومحكمة الاستئناف والمحكمة الشرعية والمديرية العامة للمصالح العقارية .
2) يقوم القاضي بتصنيف محاضر التحديد والتحرير إلى الفئات التالية :
أ‌- المحاضر التي توجد عليها اعتراضات على الحدود .
ب‌- المحاضر التي لم ترد عليها اعتراضات .
جـ- المحاضر التي وردت عليها اعتراضات ولم ترفق بالوثائق المثبتة لها .
د- المحاضر التي وردت عليها اعتراضات مؤيدة بالوثائق الثبوتية .


البت في المحاضر التي وردت عليها اعتراضات على الحدود
يقوم القاضي بدعوة المالكين والمعترضين لسماع أقوالهم والتدقيق في مستنداتهم ثم يتخذ قراره أما تثبيت الحدود كما وردت في مخطط التحديد والتحرير الابتدائي وأما بتعديل الحدود وفي هذه الحالة يكلف القاضي رئيس الأعمال الفنية لتنفيذ قرار التعديل ويتم ذلك تحت إشرافه وهذه القرارات يصدرها القاضي قطعية وغير تابعة لأي طريق من طرق المراجعة .
البت في المحاضر غير المعترض عليها في غرفة المذاكرة
يدقق القاضي هذه المحاضر ويتأكد من استكمالها الشروط المطلوبة وعدم وجود نواقص في البيانات الواردة فيها ثم يتخذ قراراً بشأن كل واحد من هذه المحاضر في غرفة المذاكرة ويتضمن هذا القرار تثبيت المحضر كما ورد دون أي تعديل وتسجيل مضمونه في السجل العقاري .
وإن هذه القرارات تعتبر نافذة بدون أي تبليغ أو إعلان وترسل هذه المحاضر إلى أمين السجل العقاري لتسجيل مضمونها في السجل العقاري.
البت في المحاضر التي وردت عليها اعتراضات غير مرفقة بالوثائق الثبوتية
يقرر القاضي في الغرفة المذاكرة ترقين هذه الاعتراضات وتثبيت المحاضر المعترض عليها كما وردت بدون تعديل مع إعطاء المعترض الحق في مراجعة المحاكم العادية ، وبذلك يكون المعترض قد خسر حقه في مجانية الدعوى أمام قاضي التحديد والتحرير وإن هذا القرار لا يقبل الاستئناف ولا يخضع للتبليغ .
أصول الفصل في المحاضر التي وردت عليها اعتراضات مؤيدة بالوثائق الثبوتية
وضع القرار /186/ لقضاة التحديد والتحرير أصولاً خاصة يتبعونها عند الفصل في المحاضر التي وردت عليها اعتراضات مؤيدة بالوثائق الثبوتية وتتصف هذه الأصول بالسهولة والسرعة ولولا ذلك لا ستغرق إنجاز الأعمال في المنطقة العقارية الواحدة عشرات السنين وقد حددت المادة /23/ من القرار /186/ هذه الأصول .
سواء ما يتعلق منها بالكشف على العقار وتبادل اللوائح وإجراءات الجلسة ونظامها والأحكام المتعلقة بغياب المدعي أو المدعى عليه ورد القاضي العقاري الاعتراضات الكيدية ونفقات الدعوى وكيفية إصدار القرار وغير ذلك من الأمور التنظيمية .

القرارات التي تصدر قطعية والقرارات التي تصدر قابلة للاستئناف عن قاضي التحديد والتحرير


بموجب أحكام المادة /25/ من القرار /186/ يحكم قاضي التحديد والتحرير بصورة قطعية غير قابلة للمراجعة في الدعاوى التي هي بالأصل بموجب قانون المحاكمات العادية من اختصاص قضاه الصلح وكذلك في جميع الدعاوى المتعلقة بالمنازعات الواقعة على الحدود المشتركة بين العقارات ، أو الحدود المشتركة بين المنطقة الجاري تحديدها وبين المناطق المجاورة وما عدا ذلك من المنازعات فإن جميع القرارات الصادرة عن قاضي التحديد والتحرير تصدر قابلة للاستئناف .
وإن الأحكام الغيابية الصادرة عن قاضي التحديد والتحرير لا تقبل الاعتراض بل يحق لذوي الشأن استئنافها خلال /15/ يوماً التالية لتاريخ تبلغهم إياها عملاً بنص الفقرة الأخيرة من المادة /24/ من القرار /186/ وبذلك يكون القرار المذكور قد سبق قانون أصول المحاكمات في إلغاء مبدأ الاعتراض على الأحكام الغيابية وإن استئناف الأحكام الصادرة أثناء المعاملات القضائية يجب أن يقدم في ذات الوقت الذي يقدم فيه الاستئناف بشأن أساس الدعوى وإن مهلة الاستئناف هي /15/ يوماً من تاريخ تبليغ قرار قاضي التحديد والتحرير وفق إجراءات التبليغ المنصوص عليها في المادة /32/ من القرار /186/ وذلك تحت طائلة الرد.
إجراءات الاستئناف
تنظر محكمة الاستئناف في الدعوى وفق أصول المحاكمات العادية وذلك نظراً لعدم وجود مبرر لاتباع أصول أخرى خاصة طالما أن أعمال التحديد والتحرير قد تمت في المنطقة العقارية وباعتبار أن استئناف الدعوى لا يحول دون تسجيل محاضر التحديد الصادر بشأنها الأحكام في السجل العقاري مع وجوب تدوين إشارة باستئناف الأحكام المتعلقة بهذه المحاضر .
ولا يقبل التدخل أمام محكمة الاستئناف من لم يعترض أثناء عمليات التحديد والتحرير وإن قرارات محكمة الاستئناف في قضايا التحديد والتحرير تصدر مبرمة غير قابلة لأي طريق من طرق المراجعة .

أصول تبلغ قرارات التحديد و التحرير
1 – القرارات الخاضعة للتبليغ:
تكون نافذة دون تبليغ أو إعلان جميع قرارات قاضي التحديد و التحرير المتضمنة تثبيت محاضر التحديد والتحرير غير المعترض عليها و كذلك القرارات الصادرة بترقين الاعتراضات بسبب عدم إرفاقها بالوثائق الثبوتية أو بسبب غياب المعترض عن جلسات المحاكمة و يبقى للمعترضين هؤلاء حق مراجعة المحاكم العادية وفق أحكام المادة /31/ من القرار /186/.
2 – القرارات الخاضعة للتبليغ و أصول تبليغها:
آ – جميع القرارات الصادرة عن قاضي التحديد والتحرير غير المذكورة أعلاه تخضع للتبليغ.
ب – جميع معاملات التبليغ والتبليغ الى المتقاضين تجري على الطريقة الإدارية ولا ينجم اي بطلان بسبب عدم مراعاة أصول التبليغ المنصوص عليها في قانون أصول المحاكمات.
ج – القرارات الوجاهية يجري تبليغها بإلصاقها مدة /15/ يوماً على باب دائرة قاضي التحديد و التحرير.
د – إن القرارات الغيابية يجري تبليغها إلى محل إقامة المعترض إذا كان حدد باعتراضه محل إقامة مختار و إلا فيتم تبليغه بإلصاق القرار مدة /15/ يوماً على باب دائرة القاضي.
هـ التبليغ بطريقة الإلصاق مقصور على القرارات الصادرة بحق الأفراد و الأشخاص الاعتبارية والعادية،أما الإدارات و المؤسسات العامة فيجب تبليغها خطياً إلى أكبر موظف سواء كان القرار وجاهياً أم غيابياً.
و – جميع التبليغات معفاة من أي رسم أو طابع.
ز – فور حصول التبليغ يصبح العقار الجاري التبليغ بشأنه خاضعاً لقانون السجل العقاري الصادر بالقرار /188/لعام 1926.
إيداع محاضر التحديد والتحرير إلـى أمين السجل العقاري
إن جميع محاضر التحديد والتحرير التي اتخذ القاضي قرارات بتثبتها أو بترقين الاعتراض الوارد عليها أو البت في الخلافات الواردة عليها ولم يجري استئنافها و أصبحت الأحكام المتعلقة بها قطعية بعد إجراءات تبليغها ترسل إلى أمين السجل العقاري.

أما في حال استئناف قرار قاضي التحديد و التحرير إلى محكمة الاستئناف فإن القاضي يودع محضر التحديد الأصلي إلى محكمة الاستئناف و يرسل إلى أمين السجل العقاري صورة كاملة مصدقة عن المحضر لتسجيل مضمونه في السجل العقاري مع وضع إشارة الاستئناف على صحيفته العقارية و بعد ذلك لا يجوز لأمين السجل العقاري قبول أي معاملة عقارية بشأن العقار المستأنف أو إعطاء سند تمليك للمالك المفترض إلى أن تبت محكمة الاستئناف في الدعوى و ينفذ قرارها في السجل العقاري.
تفسير الأحكام
نصت المادة /9/ من القرار /186/ على أن رئاسة الأعمال الفنية عند قيامها بوضع المخططات النهائية للمنطقة العقارية الجاري تحديدها و تحريرها على ضوء القرارات التي صدرت عن قاضي التحديد و التحرير إذا وجدت في أي من هذه القرارات غموضاً يحول دون متابعة وضع المخططات النهائية فلها أن تطلب إيضاح هذا الغموض إما من أمين السجل العقاري و إما من قاضي التحديد والتحرير ولا يجوز أن يؤدي هذا التفسير إلى الإخلال بالحقوق المكتسبة للطرفين في الحكم المطلوب تفسيره ولا إلى تغير وضع الطرفين الحقوقي فيه ولا إلى إحداث حق جديد لأي من أصحاب العلاقة.
إعادة المحاكمة في قضايا التحديد و التحرير
لقد صدر القرار رقم /323/ل.ر المؤرخ في 22/11/1939 الذي أجاز الطعن في القرارات القطعية الصادرة في قضايا التحديد و التحرير و ذلك بطريق إعادة المحاكمة ضمن شروط معينة.
الاعتراض لدى المحاكم العادية على أعمال التحديد و التحرير
إن القرار رقم /186/ رسم لأصحاب الحقوق طريقين للادعاء و الاعتراض على أعمال التحديد والتحرير و أعطاهم حرية سلوك أحد هذين الطريقين بحسب ما يرونه أضمن لمصلحتهم و أحفظ لحقوقهم .



الطريق الأول هو:
أن يبادر المعترض إلى تقديم اعتراضه خلال عمليات التحديد و التحرير الابتدائي أو إلى قاضي التحديد و التحري و خلال مهلة الثلاثين يوماً المنصوص عليها في القرار /186/ ثم يتابع دعواه أمام القاضي المذكور الذي يطبق أصول المحاكمة المنصوص عليها في ذلك القرار و التي تتميز بالأمرين التاليين:
1 – سرعة و سهولة التقاضي وفق إجراءات مختصرة.
2 – مجانية الدعوى لدى القاضي المذكور أو لدى محكمة الاستئناف الناظرة في قراراته.
أما الطريق الثاني:
فقد بينت لائحة الأسباب الموجبة للقرار /186/ أن مهلة الثلاثين يوماً المخصصة للاعتراض لدى قاضي التحديد و التحرير ليست مفروضة على المعترضين و مدعي الحقوق بل يمكنهم عملاً بالمادة /31/ منه أن يقيموا الدعوى لدى المحكمة العادية خلال مهلة سنتين المنصوص عليها في تلك المادة و أن الطارئ الوحيد الذي يصيب هؤلاء هو فقدانهم الاستفادة من مجانية الدعوى و من سرعة و بساطة التقاضي لدى قاضي التحديد و التحرير.

القواعد التي يطبقها قضاء التحديد والتحرير في مجال
تثبيت الملكية وأحكام الحيازة والتقادم المكسب

القواعد التي وردت في القرار رقم /186/
عندما انفصلت سوريا عن الدولة العثمانية احتفظت هذه الدولة في الأستانة بالسجلات العقارية ( السجلات الخاقانية ) العائدة لسوريا ولم يبقى منها سوى اسناد التمليك التي بأيدي أصحابها دون أن تتمكن السلطات السورية من الرجوع إلى أصل هذه المستندات الموجودة في الأستانة إلا في حالات نادرة تمكن فيها بعض أصحاب العلاقة من الحصول على صورة مصدقة عن الأصل من السلطات التركية .
وعند دراسة مشروع القرار /186/ أخذ واضعوه هذه الحالة بعين الاعتبار ووضعوا لها الحلول المؤوية إلى تسهيل تثبيت الملكية العقارية بأسماء أصحابها خلال التحديد والتحرير

والفصل في لمنازعات الواقعة عليها آخذين بعين الاعتبار قواعد التقادم المكسب الواردة في قانون الأراضي العثماني وقانون التحديد والتحرير العثماني المؤرخ في /18/شباط /1328/ والعادات والأعراف المحلية وعلى هذا الأساس تم وضع نص المواد /37و38و41/ من القرار /186/ التي تضمنت القواعد التي يطبقها قاضي التحديد والتحرير عند النظر في تثبيت الملكية والفصل في المنازعات الواقعة عليها وهذه القواعد :
القاعدة الأولـى
إذا كان العقار يوجد له سند تمليك تركي أو يوجد له قيد في سجلات التمليك المؤسسة بعد انسحاب تركيا فيطبق بشأنه ما يلي :
1 – يسجل العقار باسم صاحب السند أو صاحب القيد إذا كان واضعاً يده على العقار.
2 – إذا كان ذلك الشخص متوفياً فيسجل العقار باسم ورثته إذا ابرزوا إلى قاضي التحديد والتحرير وثيقة حصر إرث وإلا فيسجل العقار باسم ( ورثة فلان ) وعليهم عندئذ بعد انتهاء أعمال التحديد والتحرير مراجعة أمين السجل العقاري لإجراء معاملة الانتقال لأسمائهم في السجل العقاري حسب الأصول المتبعة لديه .
3 – أما إذا كان صاحب السند ليس هو واضع اليد على العقار بل شخصاً آخر فيسجل العقار باسم واضع اليد دون صاحب السند إذا توفرت إحدى الحالات التالية :
آ – إذا أبرز واضع السند وثائق أو صكوك تدحض سند التمليك الذي يحمله خصمه وتخوله حق تسجيل العقار باسمه وهذه الوثائق والصكوك يمكن أن تكون رسمية كالأحكام وصكوك الكاتب بالعدل ويمكن أن تكون عادية كعقود البيوع العادية .
ب – إذا شهد حامل السند أو صاحب القيد بأنه هو المالك الحقيقي أو إذا شهد
له ورثة صاحب السند بذلك .
ج – إذا كان واضعاً يده على العقار الذي هو من نوع ( الملك ) بشكل هادئ
علني مستمر بدون معارض ولا منازع مدة خمس سنوات مع توفر الشرطين
التاليين :
1 – أن يكون وضع يده بنية حسنة فلا يكون غاصباً أو معتدياً .
2 – أن يكون وضع يده ناجماً عن سبب صحيح وهو ( الإرث ) أو ( الهبة )
أو ( الوصية ) أو ( البيع ) أو الاستيلاء على الأراضي الموات .
د – إذا كان واضعاً يده على العقار بشكل هادئ علني مستمر مدة خمس عشرة سنة من نوع (الملك ) او عشر سنوات من نوع ( الاميري ) و لو كان هو بالأصل مغتصباً للعقار .
القاعدة الثانية
إذا كان العقار غير مسجل أصلاً ولا يوجد له سند تمليك أو قيد تمليكي فيطبق بشأنه ما يلي :
1 – يسجل العقار باسم واضع اليد إذا كان تصرفه مستوفياً لشروط التقادم المكسب المذكور أعلاه بأن يكون واضعاً يده بشكل هادئ علني مستمر مدة خمس سنوات من نوع ( الملك ) شريطة أن يكون تصرفه مستنداً إلى نية حسنة وسبب صحيح وإلا فتصبح مدة التصرف اللازمة لاكتساب حق

التسجيل بالتقادم خمس عشر سنة من نوع ( الملك ) وعشر سنوات من نوع ( الأميري ) .
2 – أما إذا كان وضع اليد غير مستكمل للمدد المنوه عنها فيسجل العقار باسم واضع اليد إذا رضى أن يدفع إلى صندوق الخزينة مبلغاً سمى ( بدل ( المثل ) يجري تقديره وفق الأسس التي نصت عليها المادة /42/ من القرار /186/ فإذا رفض أن يدفع هذا البدل يصار إلى تسجيل العقار باسم الدولة .
3 – غير أن هذا النص المتعلق ببدل المثل أصبح لاغياً بصدور المرسوم التشريعي رقم /135/ لعام /1952/ المعدل ثم صدور قانون أملاك الدولة رقم /252/ لعام /1959/ فالمادة الأولى من المرسوم التشريعي /135/ اعتبرت ( الأراضي الموات ) من عداد أملاك الدولة الخاصة .ولو لم تكن مسجلة باسمها وذلك أصبح هذا النوع من العقارات خاضعاً لأحكام المادة /935/ من القانون المدني ولم يعد يجوز تملكه أصلاً بالتقادم المكسب وأصبح هذا النوع من العقارات داخلاً في عداد النوع ( الأميري ) وأصبح نوع
( الأراضي الخالية أو المباحة أو الموات) المنصوص عليه في الفقرة ( 6) من المادة /86/ من القانون المدني لاغياً حكماً كما أصبح ( حق الأفضلية ) الوارد في الفقرة ( د ) من المادة ( 85) من القانون المدني لاغياً حكماً أيضاً.
ثم أكد قانون أملاك الدولة رقم /252/ لعام /1959/ ما تقدم .
4 – في عام /1955/ صدر القانون (84) المسمى قانون صيانة أملاك الدولة .
الذي نص في المادة (4) منه على عدم جواز سماع دعوى التصرف إلا من شخص سوري مولود من اب سوري او مضى على تجنسه بالجنسية السورية مدة لا تقل عن عشر سنوات وبذلك أصبح ممنوعاً على غير السوريين أن يدعوا بالتصرف بالعقارات في سوريا أو بتملكها بالتقادم المكسب ولو كانوا من رعايا الدول العربية .
القاعدة الثالثة
وهي المنصوص عليها في الفقرة الأخيرة من المادة /41/ من القرار /186/ والتي تتضمن ما يلي :
عندما يكون القاضي قد استلم شهادة المختار وأعضاء مجلس الاختيارية وأصحاب الملك المجاورين المتخلين في الدعوى الموقعين على محضر تحديد العقار تكون هذه الشهادة ( مالم يكن هناك برهان خطي يخالف ذلك ) كافية وحدها لأن تثبت أن الامتلاك جامع للشروط المعينة في المواد /37/ فقرة /3/ و /38……/ ومن مقتضى هذا النص فإن الشهادة المذكورة المتضمنة أن حيازة العقار مستوفية لشروط التقادم المكسب تكون كافية وحدها لتسجيل العقار باسم حائزه ومالم يوجد برهان خطي يخالف هذه الشهادة .
هذه هي القواعد التي وردت في المواد و/38/و/41/ من القرار /186/ ويتضح منها :
إن واضع القار أعطى الحيازة ( وضع اليد ) علىالعقار الأهمية الأولى في مجال تثبيت الملكية في التحديد والتحرير واعتبرها دليلاً على الملكية وافترض أن الحائز هو المالك للعقار وله أن يثبت تصرفه المكسب لحق التسجيل بكل وسائل الإثبات وصار التصرف سبباً من أسباب الملكية كالشراء والهبة والإرث على حد سواء كل ذلك لأن واضع القرار /186/ لم يطمئن إلى اسناد التمليك التي يحملها أصحابها في المناطق غير المحددة لذلك لم يعتبرها دليلاً مطلقاً على الملكية بل قدم عليها الحيازة والتصرف بالعقار مدة التقادم المكسب وأجاز للحائز إثبات واقعية الحيازة والتقادم المكسب بجميع وسائل الإثبات غير أن القرار /186/ لم يأت على الأحكام المفصلة المتعلقة بالحيازة و بعنصريها المادي و المعنوي و بالحيازة العرضية و كيفية اكتساب الحيازة وزوالها لذلك وبعد أربع سنوات من صدوره صدر قانون الملكية العقارية بالقرار رقم /3339/ لعام /1930/ ونص على هذه الأمور في مواده /255- 261/ مكملاً بذلك النقص الموجود في القرار /186/

وقد تبنى القانون المدني الأحكام الواردة في القرار رقم /3339/ وأنزلها في مواضعها منه .
القرارات الصادرة عن قضاء التحديد والتحرير في مجال البت في الملكية والحقوق العينية العقارية هي قرارات منشئة للحق وليست كاشفة له :
1 – عندما صدر القرار رقم /186/ اختلف الاجتهاد الفقهي والقضائي بشأن القرارات الصادرة عن قضاء التحديد والتحرير في مجال البت في الملكية العقارية و هل تعتبر هذه القرارات منشئة للحق أم كاشفة له خاصة في مجال تطبيق أحكام المادة /37/ من القرار المذكور التي وضعت لقضاء التحديد والتحرير القواعد والأسس التي يجب أن يتقيد بها في هذا الشأن خاصة وإن السجل العقاري للمنطقة العقارية يؤسس بالاستناد إلى تلك القرارات بعد اكتسابها الدرجة القطعية .
2 – عندما صدر قرار الملكية العقارية رقم /3339/ تاريخ 13/10/1930 فصل بصورة قاطعة في هذا المجال حيث نصت المادة /204/ منه على أن الحقوق العينية تكتسب وتنتقل بواسطة قيدها في السجل العقاري .
3 – إن المادة /17/ من قانون السجل العقاري رقم /188/ لعام /1926/ أكدت ما تقدم حيث نصت على ما يلي :
لا يمكن وقوع خلاف في الحقوق العينية المقيدة في السجل العقاري وفقاً لمضمون محاضر التحديد والتحرير فإن القيود المتعلقة بهذه الحقوق تعتبر وحدها مصدراً لهذه الحقوق وتكتسب قوة ثبوتية مطلقة ولا يمكن أن تكون عرضة لأية دعوى كانت بعد انقضاء مدة سنتين ابتداء من التاريخ الذي يصبح فيه قرار المصادقة وقرارات القاضي العقاري وفي حال استئناف قرار محكمة الاستئناف الصادر وفقاً لأحكام القرار /186/ الصادر في /12/ آذار /1926/ قابلة للتنفيذ وإذا لم يدون في أثناء هذه
المدة أي اعتراض أو أية دعوى كانت في صحيفة العقار الأساسية أو إذا ردت هذه الاعتراضات أو الدعاوى .
4 – يتضح من صراحة الأحكام القانونية المتقدم ذكرها أن التسجيل في السجل العقاري الجاري بالاستناد إلى محاضر التحديد والتحرير والقرارات القطعية المدونة عليها الصادرة عن قضاء التحديد والتحرير يعتبر منشئاً للحق وليس كاشفاً له .
5 – لقد تبنى القانون المدني السوري معظم أحكام القرار /3339/ ونص في المادة /825/ منه على ذات الأحكام الواردة في المادة /204/ من القرار المذكور .
الأحكام المؤقتة في القرار ( 186 ) ل.ر لعام /1926/


الأحكام المؤقتة في القرار رقم /186/
القضاء العقاري الدائم
إن القرار رقم /186/ وإن كان وضع ليتضمن الأحكام المتعلقة بتحديد وتحرير العقارات في القطر السوري تمهيداً لتسجيلها في السجل العقاري المنصوص عليه في القرار رقم /188/ لعام /1926/ المعدل إلا أنه تضمن أيضاً بعض الأحكام التنظيمية التي تتعلق بالمناطق التي لم تجر فيها أعمال التحديد والتحرير وهذه الأحكام تتضمن تنظيم أصول إعطاء سندات التمليك دون أن تكون مسجلة بأسمائهم ووردت تلك الأحكام المؤقتة في المواد /46 و47 و48 و49 / من القرار /186/
وقد نصت المادة /46/ من القرار /186/ على انه في المناطق غير المحددة والمحررة التي لم يطبق فيها القرار المذكور يقوم ( قاضي الصلح في المنطقة مقام المجالس الإدارية المحلية ويفصل في المسائل التي هي من صلاحية الدفتر خانة وهي :
1. التحقق من عدم وجود ورثة للأرض .
2. إعطاء الأرض بطريقة حق القرار ومقابل دفع بدل المثل .
3. تصحيحي قيود سندات الطابو .
- وسنقوم فيما يلي بتحليل هذه المادة متبعين النهج التالي :
1. التعريف بالقضاء العقاري الدائم في المناطق غير المحددة .
2. الصفة الإدارية للقضاء العقاري الدائم .
3. وظائف القضاء العقاري الدائم .
4. القواعد الأصولية التي يسير عليها القضاء العقاري الدائم .
5. مراجعة المحاكم العادية بأصل الحق الذي صدر بشأنه قرار القاضي العقاري الدائم إلى الأشخاص الحائزين للعقارات مدة التقادم المكسب بشروطه القانونية .
التعريف بالقضاء العقاري الدائم
1. من المعلوم أن المناطق غير المحددة والمحررة في سورية ما زالت تجري فيها قواعد الحيازة والتقادم المكسب بشروطه القانونية وإن من حاز فيها عقاراً بنية التملك بشكل هادئ علني مستمر مدة التقادم المكسب وهي خمس عشرة سنة في العقارات ( الملك) أو عشر سنوات في العقارات الأميرية يستطيع أن يطلب تسجيل ذلك العقار باسمه والحصول على سند تمليك به وتصبح مدة التقادم المكسب لحق التسجيل في العقارات ( الملك) خمس سنوات بدلاً من خمس عشر سنة إذا كانت الحيازة تستند إلى ( سبب) صحيح و ( نية حسنة ) وكل ذلك مبين في المواد /917-926/ من القانون المدني.
2. إن الوظيفة التي عهدت بها المادة ( 46) من القرار /186/ إلى قاضي صلح المنطقة في المناطق غير المحددة والمحررة والتي لم يطبق فيها القراران ( 186) و( 188) هي التحقق من استجماع حيازة طالب التسجيل لشروطه التقادم المكسب وإعطاء القرار بتسجيل العقار على اسم حائزه في دفتر التملك العائد للمناطق غير المحددة والمحررة وإعطائه سند تمليك بذلك العقار وذلك إلى جانب وظائف أخرى مماثلة نصت عليها المادة (46) المذكورة سنأتي على تفصيلها .
3. أطلق على قاضي الصلح عندما يقوم بالوظائف المذكورة اسم ( القاضي العقاري الدائم) لأن وظائفه هذه هي وظائف دائمة ما دامت المنطقة لم تجر فيها أعمال التحديد والتحرير فإذا جرت فيها تلك الأعمال انتهت مهمة القاضي العقاري الدائم وبدأت مهمة قاضي التحديد والتحرير الذي أطلق عليه اسم ( القاضي العقاري المؤقت ) لأن مهمته مؤقتة تبدأ باتبداء أعمال التحديد والتحرير وتنتهي حتماً بانتهائها.
4. ويتضح مما تقدم أيضاً أن ( القاضي العقاري الدائم ) لا يوجد إلا في المناطق غير المحددة والمحررة ووظيفته تقتصر على تلك المناطق .
الصفة الإدارية للقضاء العقاري الدائم
1. ذكرنا أن المادة ( 46) من القرار (186) أعطت قاضي صلح المنطقة (القاضي العقاري الدائم) بالنسبة للأماكن التي لم يجر فيها أعمال التحديد والتحرير وظيفة التحقق من استجماع حيازة طالب التسجيل لشروطه التقادم المكسب وإعطاء القرار بتسجيل العقار على اسم حائزه إلى جانب وظائف مماثلة وردت في المادة ( 46) المذكورة .
2. لذلك وليمكن التعرف على الصفة الإدارية البحتة لوظائف ( القاضي العقاري الدائم ) هذه لابد من معرفة السلطة التي كانت تقوم بهذه الوظائف قبل صدور القرار ( 186)
3. والسلطة التي كانت تقوم بهذه الوظائف منصوص عليها في التشريعات العثمانية التي ما زال بعض أحكامها نافذاً حتى الآن في المناطق غير المحددة وهي أحكام مبعثرة منها ما هو وارد في نظام الطابو العثماني المؤرخ /8/ جمادى الأولى عام /1275/ ( 1 ) ومنها ما هو وارد في ( قانون تشكيلات الطابو ) المؤرخ /17/ تموز /1323/ (2) ومنها ما هو وارد في ( قانون التصرف بالأموال غير المنقولة ) العثماني المؤرخ /30/ مارس عام /1329/ (3) وهذه السلطة هي ( الدوائر العقارية ) التي كانت تسمى ( دائرة الدفتر خانة ) ذلك لأن التشريعات المتقدم ذكرها اعتبرت جميع العقارات غير المسجلة في دفاتر التمليك ملكاً للدولة وعدت ( دائرة الدفتر خانة ) هي الممثلة الوحيدة للدولة التي يحق لها أن تقرر تسجيل العقارات بأسماء حائزيها الذي يثبتون أمامها أن حيازتهم مستجمعة لشروط التقادم المكسب لذلك فإن تلك التشريعات ألزمت كل حائز للعقار مدة التقادم المكسب ويطلب تسجيله باسمه أو يقدم طلبه إلى دائرة الدفتر خانة ) وعندئذ تقوم تلك الدائرة بواسطة موظفيها ( مأمور الطابو ) في المنطقة بإجراء الكشف والتحقيق المحلي على العقار واستماع شهادات الهيئة الاختيارية والمالكين المجاورين وتتحقق من صحة حيازة طالب التسجيل واستجماعها لشروط التقادم المكسب وتنظيم تقرير بذلك ترفعه مع إضبارة المعاملة إلى ( مجلس إدارة المنطقة ) الذي أعطاه القانون حق مراقبة هذه المعاملات ويقوم مجلس الإدارة بتدقيق الإضبارة ويتخذ قراره إما بتسجيل العقار باسم حائزه طالب التسجيل وإما برفض طلب التسجيل ويكون قرار مجلس الإدارة في المنطقة خاضعاً للطعن أمام مجلس إدارة الولاية ويكون قرار مجلس إدارة الولاية خاضعاً للطعن أمام مجلس شورى الدولة إذا تضمن مخالفة للقانون ، وقد أوضح القرار رقم /2508/ تاريخ 16/5/922 الصادر عن المفوض السامي جميع الأمور المتقدم ذكرها وهو منشور في المجلة القضائية ليوسف صادر لعام /1925/ الصفحة /321/ .
4. يتضح مما تقدم إن التحقيق من استجماع حيازة طالب التسجيل لشروط التقادم المكسب وإعطاء القرار بتسجيل العقار على اسمه وإعطائه سند تمليك به كان يتم بجميع مراحله من قبل سلطات إدارية ( الدوائر العقارية ومجالس الإدارة ) وبموجب قرارات إدارية .والمادة /46/ من القرار /186/ لم تغير شيئاً من هذه الأحكام وإنما اكتفت لأسباب تنظيمية بحتة بنقل صلاحيات الدوائر العقارية ومجالس الإدارة المتقدم ذكرها إلى قاضي صلح ونقل صلاحيات ( مجلس الشورى ) بهذا الخصوص إلى محكمة استئناف المنطقة دون تغيير الصفة الإدارية البحتة لهذه الصلاحيات ، وعليه فإن قاضي صلح المنطقة ومحكمة استئناف المنطقة عندما يقومان بالوظائف المتقدم ذكرها المنصوص عليها في المادة/46/ وما يليها من القرار /186/يقومان بوظائف إدارية بحتة وقراراتهما بهذا الشأن هي مجرد قرارات إدارية تتضمن فقط تعيين ( صاحب حق الأرجحية ) بحق تسجيل العقار على اسمه .
5. وبما أن قرارات قاضي الصلح ( القاضي العقاري الدائم ) وقرارات محكمة الاستئناف عندما تنظر في قراراته تتصف بالصفة الإدارية البحتة فهي إذن غير فاصلة للنزاع بشأن حق الملكية أو التصرف أو الحقوق العينية العقارية الأخرى ويبقى لكل من يدعي بحق في العقار حق مراجعة المحاكم القضائية العادية وإقامة الدعوى لديها على الشخص الذي حصل على سند التمليك بالعقار بنتيجة تلك القرارات الإدارية وإثبات حقه أمامها والحصول على قرار قضائي حاسم للنزاع بفسخ سند التمليك المذكور الذي حصل عليه خصمه وتسجيل الحق العيني العقاري الذي أدعى به على اسمه وقد بينت محكمة التميز السورية في قرارها رقم /469/المؤرخ 14/10/1959/ بهذا الشأن ما يلي :
إن واضع القانون الذي سوغ للقضاة العقارين في المناطق التي لم تجر فيها أعمال التحديد والتحرير قبول جميع وسائل الثبوت من أجل اتخاذ القرارات الإدارية بشأن تعين صاحب الأرجحية بحق تسجيل العقارات عملاً بالمادة ((46)) من القرار/186/ المعدلة بالقرار رقم /44/ لعام /1932/ إنما أبقى حق الادعاء مسموعاً ضد هذا التسجيل فيما يتعلق بحق التصرف أو الملكية .
كما ورد في قرارا سابق لمحكمة التميز السورية رقم /45/ تاريخ 21/10/1932 ما يلي أيضاً :
إن اختصاص اللجان العقارية الدائمة ((حالياً القاضي العقاري الدائم )) تنحصر في رؤية شؤون إدارية محضة وإن إعطاءها حكماً يقضي بإعطاء سندات تصرف لا يعتبر حكماً فاصلاً للنزاع للمميز حق مراجعة المحكمة الصالحة لتفصل في أصل النزاع وتقرر من هو المالك والمتصرف.
وظائف القضاء العقاري الدائم
بينت المادة /46/ من القرار /186/ وظائف قاضي صلح المنطقة بوصفه قاضياً عقارياً دائماً حل محل مجلس الإدارة في الأماكن التي لم تجر فيها أعمال التحديد والتحرير وهذه الوظائف محصورة بالأمور التالية :
1- التحقق من عدم وجود ورثة للأرض.
2- إعطاء الأرض بطريقة حق القرار أو مقابل دفع بدل المثل .
3- تصحيح قيود سندات الطابو إذا كانت هذه القيود غير متفقة مع قيود سجلات الدفتر خانة ((أي دفتر التمليك )) بسبب خطأ أو سهو مادي قد تحقق وفقاً لأحكام القانون الصادر في 28/2/1329/ بشأن التصرف .
وسنبحث فيما يلي في كل واحد من الأمور المذكورة :
أولاً : التحقق من عدم وجود ورثة للأرض :
العقارات التي يتوفى أصحابها بدون وارث تصبح من أملاك الدولة الخاصة عملاً بقانون أملاك الدولة رقم /252/ لعام /1959/ المعدل والفقرة الثالثة من المادة /262/ من قانون الأحوال الشخصية وقانون انتقال الأموال الأميرية .
إن التحقق من عدم وجود وارث للعقار الذي توفى مالكه في المناطق غير المحددة هو اختصاص القاضي العقاري الدائم سواء كان العقار مسجلاً في دفتر التمليك أم غير مسجل ويتم التحقق من ذلك بناء على طلب مقدم من إدارة أملاك الدولة مرفق بالوثائق اللازمة ويقوم القاضي العقاري الدائم بأجراء الكشف والتحقيق المحلي على العقار ويستمع إلى شهادات الهيئة الاختيارية والجوار وأقوال ممثل أملاك الدولة فإذا ثبت له صحة الطلب اتخذ قرار بتسجيل العقار باسم الدولة في دفتر التمليك العائد للمناطق غير المحددة .
وبما إن لهذا القرار الصفة الإدارية المحضة فإنه لا يمنع كل ذي حق من إقامة الدعوى أمام المحاكم العادية وإثبات حقه لديها في العقار المذكور والحصول على قرار قضائي بفسخ التسجيل الذي تم لاسم الدولة .
وقبل صدور القرار /186/ كانت المعاملة المتقدم ذكرها تجري من قبل الموظف العقاري (( مأمور الطابو )) وكان الكشف والتحقيق المحلي الذي يقوم به ذلك الموظف يخضع لتصديق مجلس إدارة المنطقة وفق التفصيل الذي سبق ذكره .
ثانياً : إعطاء الأرض بطريقة حق القرار:
1- ((حق القرار)) هو حق الحائز بتسجيل العقار باسمه بالتقادم المكسب بشروطه القانونية عندما لا يتبدل شخص الحائز طيلة مدة التقادم المكسب وتعبير (( حق القرار )) الوارد في المادة /46/ من القرار رقم /186/ مأخوذ من التشريع العثماني فقد ورد في المادة /87/ من قانون الأراضي العثماني الصادر عام /1274/ هجرية ((1)) ما يلي :
إذا زرع أحد الأراضي الأميرية أو الأراضي الموقوفة وتصرف بها مدة عشر سنوات بلا نزاع يثبت حق قرار وسواء كان موجوداً بيده سند معمول به أو غير موجود أصلاً ولا ينظر إلى تلك الأراضي بنظر المحلول بل يقتضي أن يعطي ليده سند الطابو مجاناً ومجدد كما ورد في المادة /8/ من تعليمات سندات الطابو ما يلي (1):
إن الذين بموجب المادة /87/ من قانون الأراضي يثبت حق قرارهم يعني إنهم اكتسبوا الحق بالتصرف مدة عشرة سنوات بلا نزاع ….
وقد احتفظ القرار /186/ بلفظ (( حق القرار)) أورده بهذا الفظ حرفياً في النص الإفرنسي أما إذا تداول العقار عدة حائزين خلال مدة التقادم المكسب عملاً بالفقرة (2) من المادة /914/ من القانون المدني يجيز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفة في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر فإن الحائز الأخير المتمم لمدة التقادم المكسب يكتسب حق تسجيل العقار باسمه ((بحق التصرف بلا سند )) (2).
إذن فإن الفرق بين اكتساب حق التسجيل(( بحق القرار )) واكتسابه ( بحق التصرف بلا سند)بنتيجة التقادم المكسب هو انه في الحالة الأولى يبقى شخص الحائز هو ذاته طيلة مدة التقادم المكسب وفي الحالة الثانية يتعاقب على العقار عدة حائزين خلال مدة التقادم المذكور .
2- وفي كلا الحالتين فإن القاضي العقاري الدائم هو الذي يتقدم إليه حائز العقار بطلب تسجيل العقار بطلب تسجيل العقار على اسمه بالتقادم المكسب فيقوم القاضي بإجراء الكشف والتحقيق المحلي عن استجماع حيازة طالب التسجيل لشروط التقادم المكسب وفق ما ذكر سابقاً .
وبما أن وظيفة القاضي العقاري الدائم هذه هي وظيفة إدارية فإن الفصل في المنازعات بشأن أصل الحق للملكية أو حق التصرف أو الحقوق العينية العقارية الأخرى خارج عن اختصاصه (1) فإذا تبين له الكشف والتحقيق المحلي وجود شخصين أو اكثر يتنازعون أمامه على حق الملكية أو حق التصرف في العقار الجاري الكشف عليه فإن مهمته الإدارية تنحصر في تعين الشخص صاحب الأرجحية في تسجيل العقار على اسمه (2) تاركاً الفصل في أصل حق الملكية أو أصل الحقوق العينية العقارية المتنازع عليها إلى المحاكم العادية التي يمكن لكل مدعي بحق أن يراجعها (( وذلك بعد صدور قرار القاضي العقاري الدائم )) والحصول على قرارا قضائي من المحاكم العادية المذكور بفسخ التسجيل الذي تم لمصلحة خصمه بموجب القرار الإداري الصادر عن القاضي الدائم المذكور .
3- وبعد أن صدر قانون الإصلاح الزراعي رقم /161/ لعام /1958/ المعدل فإن صلاحيات القاضي العقاري الدائم بإعطاء القرار بتسجيل العقار باسم حائزة بحق القرار أو التصرف بلا سند أصبحت محصورة بالنسبة للأراضي التي مساحتها لا تتجاوز ((30)) هكتار فقد نصت الفقرة (2) من البند ((ب)) من المادة /19/ المعدلة من قانون الإصلاح الزراعي على أن تختص اللجان القضائية للإصلاح الزراعي بالقضايا والمنازعات الواقعة على الأملاك العامة المستثمرة زراعياً أو التي يمكن استثمارها وأراضي أملاك الدولة الزراعية سواء كانت مسجلة أم غير مسجلة أو بحق التصرف بالأراضي الأميرية والخالية والمباحة أو الأراضي الموات وذلك كله إذا تجاوزت المساحة المتنازع عليها ثلاثين هكتاراً مهما كان نوعها .
ولا تعد قرارات اللجان القضائية المذكورة نهائية إلا بعد التصديق عليها من لجنة عليا مؤلفة من ثلاثة قضاة برتبة مستشار استئناف على الأقل وتسمى هذه اللجنة العليا من قبل مجلس إدارة مؤسسة الإصلاح الزراعي بناء على اقتراح وزير العدل وموافقة مجلس القضاء الأعلى.
4- والجدير بالذكر أن اختصاص القاضي العقاري الدائم بإعطاء العقار إلى حائزة بحق القرار أو بحق التصرف بلا سند ليس محصوراً بالعقارات الأميرية بل أن اختصاصا بهذا الشأن أيضا للعقارات التي هي من نوع الملك نظراً لإطلاق نص المادة /46/ من القرار /186/ (1) قرار محكمة التمييز السورية رقم /220/ تاريخ 11/6/1958/ .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1-محكمة تمييز سورية قرار رقم/45/1932 -المجلة القضائية ص620 .
2-قرار محكمة التمييز السورية رقم/469/لعام1959 –مجلة القانون لعام1959 عدد10 ص646 .
ثالثاً : إعطاء الأرض مقابل بدل المثل :
قبل صدور قانون أملاك الدولة رقم /252/ لعام /1959/ كان يحق للقاضي العقاري الدائم إذا وجد أن طالب التسجيل غير متمم لمدة التقادم المكسب إن يكلفه لدفع مبلغ معين إلى خزينة الدولة يجرى تقديره وفق المادة /42/ من القرار /186/ ويسمى هذا المبلغ (بدل المثل ) فإذا رفض الدفع يسجل العقار باسم الدولة غير إن هذا النص يعتبر لاغياً بصدور قانون أملاك الدولة المذكور الذي اعتبر أمثال هذه العقارات من أملاك الدولة الخاصة بحكم القانون .
رابعاً – تصحيح قيود سندات الطابو :
من وظائف القاضي العقاري الدائم المنصوص عليها في المادة /46/ من القرار /186/ أن يقوم بتصحيح الأخطاء المادية الواقعة في سندات التمليك العائدة للمناطق غير المحددة عندما يكون الخطأ المادي ناتجاً عن السهو القلمي الواقع من الموظفين غير أن هذه الصلاحية أصبحت ملغاة بالمرسوم التنظيمي رقم /1514/ تاريخ 15/8/1933/ والتعليمات الصادرة بشأنه الذي نظم أصول استماع العقود وأصول تسجيلها في المناطق غير المحددة بما يماثل الأصول المطبقة بهذا الشأن في المناطق المحددة الخاضعة لقانون السجل العقاري .
لذلك أصبح تصحيح الأخطاء القلمية الناتجة عن السهو الواقعة في دفاتر التمليك العائدة للمناطق غير المحددة من اختصاص أمين السجل العقاري من المحافظة وانتهت وظيفة القاضي العقاري الدائم بهذا الخصوص (1).
ــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1-تعليمات المديرية العامة في المصالح العقارية رقم247/1 -6/1 تاريخ7/1/1960 .
القواعد الأصولية التي يسير عليها القضاء العقاري الدائم
أولاً – قواعد تعين الشخص صاحب الأرجحية بالتسجيل:
1- ذكرنا أن القاضي العقاري الدائم عندما يقوم بإجراء الكشف والتحقيق المحلي على رقبة العقار المطلوب تسجيله (( بحق القرار)) أو (( بحق التصرف بلا سند )) إذا تبين له وجود شخصين أو أكثر يتنازعون ملكية العقار أو حق التصرف فيه فإن مهمته الإدارية تقتصر على تعيين الشخص صاحب الأرجحية منهم و إعطاء القرار بتسجيل العقار على إسمه تاركاً الفصل في النزاع بشأن اصل حق الملكية أو أصل حق التصرف للمحاكم العادية.
2- أما القواعد التي يطبقها القاضي العقاري الدائم من أجل تعيين صاحب الأرجحية فهي ذات القواعد الواردة في المادتين /37/ و /41/ من القرار /186/ ،لذلك فإن القاضي العقاري الدائم عندما يقرر تسجيل العقار باسم طالب التسجيل (( بحق القرار)) أو (( بحق التصرف بلا سند)) وفق القواعد الآنفة الذكر لا يتقيد بكون العقار غير مربوط بسند طابو بل يجوز له تسجيل العقار المربوط بسند طابو باسم من يثبت وضع يده عليه مدة التقادم المكسب و بعد ذلك يحق لصاحب سند الطابو السابق أن يدعي أمام المحاكم العادية طالباً إبطال السند الجديد الذي حصل عليه خصمه بموجب قرار القاضي العقاري الدائم (( 1)).
ــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1-بلاغ وزارة العدل الصادر في 6حزيران 1956.
ثانياً – أصول الفصل في الاعتراضات المقدمة إلـى القاضي العقاري الدائم:
عندما يتلقى القاضي العقاري الدائم اعتراضاً أو أكثر حول تسجيل العقار باسم طالب التسجيل بحق القرار أو بحق التصرف بلا سند أو حول تسجيل العقار باسم الدولة عند وفاة مالكه و عدم وجود ورثة له فإنه يطبق بشأن الفصل في هذه الاعتراضات ذات الأصول المعينة في المادتين /23/و/24/ من القرار /186/ سواء ما يتعلق بالإجراءات التي تسبق جلسة المحاكمة
أو بإجراءات الجلسة و نظامها أو بالأحكام المتعلقة بغياب المعترض أو المعترض عليه أو ما يتعلق برد القاضي العقاري الدائم.
ثالثاً – وجوب اعتبار إدارة أملاك الدولة حكماً كطرف في دعاوي التصرف بلا سند و حق القرار:
فقد نصت الفقرة الثالثة من المادة /48/ من القرار /186/ على وجوب اعتبار إدارة أملاك الدولة دوماً داخلة في الدعاوى المتعلقة بطلبات تسجيل العقارات بالتقادم المكسب التي تقدم إلى القاضي العقاري الدائم و إن تبلغ إليها القرارات الصادرة عنه بهذا الخصوص و ذلك بصورة خطية لنتمكن من دراستها و الطعن فيها أمام محكمة الاستئناف أو مراجعة المحاكم العادية بشأنها بحسب الحال إذا وجدت إن هذه القرارات ماسة بحقوق أملاك الدولة.
رابعاً – تبليغ قرارات القاضي العقاري الدائم:
يجري تبليغ قرارات القاضي العقاري الدائم إلى أصحاب العلاقة وفق أحكام المادة /32/ من القرار /186/ و هي ذات الأحكام التي تطبق على أعمال التحديد والتحرير .
خامساً – استئناف قرارات القاضي العقاري الدائم:
بموجب المادة الرابعة من المادة/48/ من القرار/186/ يحق لذوي العلاقة أن يستأنفوا قرارات القاضي العقاري الدائم إلى محكمة استئناف المنطقة بصفتها الإدارية و ذلك خلال الخمسة عشر يوماً التي تلي تاريخ التبليغ و تفصل محكمة الاستئناف في الدعوى على الطريقة الإدارية و لها إذا وجدت لزوماً إن تقوم بإجراء تحقيق و كشف محلي من قبل من تنتدبه من مستشاريها و بمؤازرة مهندس من الدوائر العقارية و تكون إدارة ملاك الدولة داخلة حكماً في الدعوى الاستئنافية و تبلغ إليها الأحكام الصادرة عن محكمة الاستئناف ،و الأحكام التي تصدرها محكمة الاستئناف مبرمة غير قابلة لأي طريق من طرق المراجعة و غني عن البيان أن قرارات محكمة الاستئناف المتقدم ذكرها هي أيضاً قرارات إدارية غير فاصلة للنزاع بشأن أصل الحق و يمكن بعد صدور الحكم الاستئنافي لكل من يدعي بحق في العقار الصادر الحكم بشأنه مراجعة المحاكم العادية و إثبات حقه لديها والحصول منها على قرار بفسخ التسجيل الذي جرى بموجب الحكم الاستئنافي الإداري .
سادساً – عدم اختصاص القاضي العقاري الدائم بالحكم في الأمور المستعجلة:
عندما يقوم قاضي صلح المنطقة بوظيفة القاضي العقاري الدائم بالنسبة للأماكن غير المحددة فإنه يقوم بوظيفة إدارية بحتة كما سبق لنا تفصيله و ليس لقراراته الصادرة بهذا الشأن أية صفة قضائية لذلك ليس له بصفته الإدارية هذه أن يحكم في الأمور المستعجلة وفق أحكام الفقرتين /2/ و/3/ من المادة /78/ من 1ل/ 3 من قانون أصول المحاكمات وإنما يحكم فيها بصفته القضائية كحاكم صلح للمنطقة.
سابعاً – عدم خضوع قرارات القاضي العقاري الدائم لقانون الرسوم و التأمينات القضائية:
إن الصفة الإدارية لقرارات القاضي العقاري الدائم تجعلها غير خاضعة لقانون الرسوم
و التأمينات القضائية و إنما هي تخضع لقانون الرسوم العقارية رقم /429/ لعام /1948/ المعدل عند تسجيلها في دفاتر التمليك ((1)).
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1-قانون التشكيلات الطابو المؤرخ في 17 تموز1323 المنشور مجموعة القوانين ليوسف صادر جزء3 .

مراجعة المحاكم العادية للفصل في النزاع حول أصل الحق
الذي قرر القاضي العقاري الدائم تسجيله
ذكرنا أن القرارات الإدارية التي يصدرها القاضي العقاري الدائم و محكمة الاستئناف الناظرة
في قراراته ليست فاصلة للنزاع و يبقى لكل من يدعي بحق في العقار أن يراجع المحاكم العادية
و يقيم الدعوى لديها على الشخص الذي حصل على سند التمليك بالعقار نتيجة تلك القرارات الإدارية وإثبات حقه بأصل الحق و الحصول على قرار قضائي حاسم للنزاع يفسخ سند التمليك المذكور و تسجيل الحق العيني العقاري الذي أدعى به على اسمه.
2 – و قد حظرت المادة /47/ من قانون السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /188/ لعام /1926/ المعدل على المحاكم سماع أية دعوى كانت بحق عقار غير مسجل قبل تسجيله و حكم هذه المادة جاء مطلقاً لذلك فهو مطبق في المناطق المحددة الخاضعة لقانون السجل العقاري و في المناطق غير المحددة و من جهة ثانية فإن التشريعات العثمانية التي ما زال بعض أحكامها سارياً في المناطق غير المحددة تنص على منع المحاكم من سماع أية دعوى بشأن عقار غير مسجل .
3 – لذلك إذا عمد الشخص الذي صدر قرار القاضي العقاري الدائم لصالحه إلى تأخير تسجيل هذا القرار في دفتر التمليك العائد للمناطق غير المحددة فهل يخل ذلك في حق خصمه بمراجعة المحاكم العادية‍‍ ؟
لقد عالجت محكمة التمييز السورية هذا الموضوع في العديد من قراراتها ولا سيما منها القرار رقم /399/ تاريخ 2/10/1955 المنشور في العدد /10/من مجلة القانون العام المذكور صفحة /1009/ و القرار رقم /30/تاريخ 31/1/1956 المنشور في العدد /4/ من المجلة المذكورة لعام /956/ صفحة /338/ و بينت في تلك القرارات أن التأخير في تسجيل قرار القاضي العقاري الدائم لا يوجب رد دعوى من ينازع الشخص الذي حصل على القرار بتسجيل العقار على اسمه و إنما يتوجب إكمال هذا النقص بأن تكلف المحكمة الأكثر عجلة من الفريقين بالقيام بهذا التسجيل.




تفسيـر الأحكـام
1 – نصت الفقرة الثانية من المادة /9/ من القرار /186/ على أن رئاسة الأعمال الفنية عند قيامها بوضع المخططات النهائية للمنطقة العقارية الجاري تحديدها و تحريرها على ضوء القرارات التي صدرت عن قاضي التحديد و التحرير إذا وجدت في أي من هذه القرارات التي صدرت عن قاضي التحديد والتحرير إذا وجدت في أي من هذه القرارات غموضاً يحول دون متابعة وضع المخططات النهائية المذكورة فلها أن تطلب إيضاح هذا الغموض أما من أمين السجل العقاري وأما من قاضي التحديد والحرير في حال وجوده و أما من قبل القاضي العقاري المعين لهذه الغاية و إلا فمن قاضي صلح المنطقة.
و للقاضي الذي يتولى إيضاح الغموض إن يجري ما يراه من تحقيقات محلية في سبيل إيضاح النقطة الغامضة شريطة أن لا يؤثر قراره الذي يتخذه بهذا الشأن على الحقوق المكتسبة بموجب القرار الأصلي المكتسب الدرجة القطعية و أن لا يؤدي إلى إحداث وضع جديد.
2 – و لما كانت الفقرة الثانية من المادة /9/ من القرار /186/ آنفة الذكر يقتصر حكمها على رئاسة الأعمال الفنية عند قيامها بوضع المخططات النهائية ،و بما أنه كثيراً ما توجد قرارات صادرة عن قاضي التحديد والتحرير تحوي نقاطاً غامضة تحول دون تنفيذ القرار في السجل العقاري ولا علاقة لهذه النقاط الغامضة بالنواحي الفنية المنصوص عليها في المادة /9/ المشار إليها و بما أن القرار/186/ لم يتضمن نصاً خاصاً يعين المرجع الذي يحق له تفسير الغموض في تلك القرارات لذلك فقد أوضحت محكمة النقض في قرارها رقم /204/تاريخ 16/4/970 /1/
أن هذا الغموض الملازم للقرار يبقى حائلاً دون تنفيذه في السجل العقاري وأن خلو القرار /186/ من نص خاص يخول قاضي التحديد والتحرير تفسير قراراته الغامضة يجعل هذا الأمر خاضعاً للقواعد العامة الواردة في قانون أصول المحاكمات والتي تخول المحاكم تفسير ما يصدر عنها من أحكام إذا كانت مشوبة بالغموض لذلك فإن قاضي التحديد والتحرير هو المختص بتفسير قراراته.
غير أن المنطقة الكائن فيها العقار المطلوب تفسير القرار الصادر بشأنه إذا كانت خالية من قاضي تحديد و تحرير فإننا نرى أن قاضي صلح المنطقة هو المختص بهذا التفسير عملاً بأحكام المادة الأولى من القرار /186/ التي تجعل الاختصاص الأصلي في أعمال التحديد والتحرير لقاضي صلح المنطقة ما لم يوجد قاضي تحديد و تحرير متفرغ فيها.
3 – و تفسير قرارات التحديد والتحرير سواء صدر من القاضي المتفرغ أو من قاضي صلح المنطقة لا يجوز أن يؤدي إلى الإخلال بالحقوق المكتسبة للطرفين في الحكم المطلوب تفسيره
ولا إلى تغيير وضع الطرفين الحقوقي فيه ولا إلى أحداث حق جديد لأي من أصحاب العلاقة (1).
ــــــــــــــــــ
(1) – مجلة القانون لعام 970 العدد (5).
(1) – قرار محكمة التميز السورية المنشور في مجلة القانون لعام 1949 صحيفة 262.

الفصل الثاني
القسم الأول – إعادة المحاكمة في قضايا التحديد والتحرير
أولاً – صدر القرار /186/ خالياً من نص يتعلق بإعادة المحاكمة في قضايا التحديد و التحرير ثم تبين بنتيجة التطبيق العملي لنصوصه أن بعض القرارات الصادرة عن قضاة التحديد و التحرير
و التي اكتسبت الدرجة القطعية كانت مبنية على وثائق مزورة أو شهادات زور أو على غش مما يجعل إنفاذ هذه القرارات فيه غبن كبير لأصحاب العلاقة.
لذلك صدر القرار رقم 323 ل.ر المؤرخ 22/11/1939 الذي أجاز الطعن في القرارات القطعية الصادرة في قضايا التحديد و التحرير و ذلك بطريق إعادة المحاكمة ضمن حدود الحالات التالية:
1 – إذا كان خصم طالب إعادة المحاكمة أرتكب غشا في أثناء الدعوى بنفسه أو بوساطة محامية و كان هذا الغش من شأنه التأثير في القرار المطعون فيه .
2 – أن تكون المحكمة التي أصدرت الحكم قد ذهلت عن الفصل في سبب مدلى به في اللوائح المقدمة إليها.
3 – إذا اعترف أو صرح الخصم بأن المستندات التي بني لعيها القرار هي غير صحيحة أو إذا تبين أن الحكم السابق الذي بني عليه القرار قد عدل أو فسخ فيما بعد.
4- إذا كان الشاهد أو الخبير أو ا لترجمان في الدعاوى قد حكم عليه بجرم الشهادة الكاذبة
أو بجرم التزوير في الخبرة أو الترجمة.
5 – إذا تبين وجود قرارين متناقضين صادرين عن ذات المحكمة بشأن ذات الدعوى.
6 – إذا كان القرار صادراً ضد الدولة أو الإدارات و المؤسسات العامة و تبين أنها كانت ممثلة في الدعوى بطريق الغش أو خلافاً للأصول.
و تخضع للطعن بإعادة المحاكمة جميع القرارات الصادرة في قضايا التحديد و التحرير سواء أكانت صادرة عن قضاة التحديد و التحرير أو محاكم الاستئناف.
ثانياً : وتطبق بشأن إجراءات إعادة المحاكمة في قضايا التحديد والتحرير ذات الإجراءات المنصوص عليها في قانون أصول المحاكمات كما تفرض ذات الغرامات المنصوص عليها فيه بحق من طلب إعادة المحاكمة وحكم برد دعواه .
ثالثاً – غير أن طلب إعادة المحاكمة يجب أن يقدم خلال مهلة سنتين من التاريخ الذي يصبح فيه القرار المطعون فيه نافذاً و بعد مضي هذه المهلة لا تقبل طلب إعادة المحاكمة و يرد شكلاً.

القسم الثاني – عدم خضوع الحكم الصادر بنتيجة إعادة المحاكمة للطعن بالنقض
لما كانت أحكام محكمة الاستئناف الناظرة في الاستئناف الواقعة على قرارات قضاة التحديد
و التحرير تصدر مبرمة غير قابلة للطعن بالنقض عملاً بالمادة /26/ من القرار /186/ فقد أوضحت محكمة التمييز السورية في قرارها رقم /84/ تاريخ 12/3/1956 (1) ، و قرارات أخرى أن ما ورد في المادة (2) ، من القرار /323/ ل.ر تاريخ 22/11/1939 من أن أحكام قانون أصول المحاكمات هي التي تطبق على إعادة المحاكمة في القرارات المتعلقة بأعمال التحديد والتحرير فإن هذا النص يختص فقط بشكل طلب إعادة المحاكمة وعقوباتها وأن الحكم الذي يصدر بنتيجة إعادة المحاكمة سواء تضمن رد الطلب و تأييد الحكم السابق أو بقبول الطلب موضوعياً و تعديل الحكم السابق فإنه يكون حالاً محل الحكم المطعون فيه كما هو ظاهر من أحكام المادتين ( 247و248) من قانون أصول المحاكمات و بما أن الحكم السابق المطعون فيه غير قابل للطعن بالنقض فإن الحكم الجديد الذي حل محله بنتيجة إعادة المحاكمة لا يقبل الطعن بالنقض أيضاً عملاً بقاعدة أن الفرع يتبع الأصل في الحكم و لأن المشرع لم ينص في القرار /323/ ل.ر آنف الذكر على جواز الطعن بالنقض في الحكم الذي يصدر بنتيجة إعادة المحاكمة.
القسم الثالث – خضوع الحكم الصادر بنتيجة إعادة المحاكمة للطعن
بالنقض إذا كانت الدولة طرفاً في الدعوى
صدر القانون رقم (70) تاريخ 9/6/1958 و استثنى من عدم قابلية الأحكام الصادرة بنتيجة إعادة المحاكمة في قضايا التحديد و التحرير للطعن بالنقض للدعاوى التي تكون الدولة طرفاً فيها فيحق للدولة عندئذ الطعن بطريق النقض في الأحكام الصادرة بنتيجة إعادة المحاكمة.
القسم الرابع – الوقف لا يحق له الطعن بالنقض
في القرار الصادر بنتيجة إعادة المحاكمة
الوقف له شخصية اعتبارية مستقلة عن شخصية الدولة كما أن له استقلال مالي مما يجعل له كياناً خاصاً و قد بينت المادة (54) من القانون المدني بوضوح أن شخصية الدولة مستقلة عن شخصية الوقف لذلك فإن القانون رقم (70 ) لعام 1958 الذي أجاز للدولة الطعن بطريق النقض في القرارات الصادرة بنتيجة إعادة المحاكمة في قضايا التحديد و التحرير لا يشمل الأوقاف و لو كان الطعن مقدماً من وزارة الأوقاف إضافة إلى شخصية الوقف (1).
القسم الخامس – إعادة المحاكمة في القرارات الصادرة عن المحاكم العادية في قضايا
التحديد و التحرير بموجب المادة (31) من القرار 186
تقتصر الأحكام الواردة في القرار رقم 323 ل.ر تاريخ 22/11/939 على القرارات الصادرة عن قضاة التحديد و التحرير و عن محاكم الاستئناف الناظرة في تلك القرارات أما القضايا العقارية الناشئة عن التحديد التحرير والمقدمة إلى المحاكم العادية وفق المادة /31/ من القرار /186/ فلا تخضع لأحكام القرار المذكور بل تخضع للأحكام الواردة فيه قانون أصول المحاكمات بصورة عامة سواء منها ما يتعلق بأسباب إعادة المحاكمة أو عقوبتها أو مهلة تقديم طلب إعادة المحاكمة.
ـــــــــــــــــــــ
(1) – مجلة القانون عدد (6) صفحة 410 .
(1) – قرار نقض 275 لعام 964 عدد 8 من مجلة المحامون لعام 964.
دعوى الاستحقاق
الاعتراض لدى المحاكم العادية على أعمال التحديد التحرير
سبق أن ذكرنا أن القرار رقم 186 رسم لأصحاب الحقوق طريقين للادعاء و الاعتراض على أعمال التحديد والتحرير و أعطاهم حرية سلوك أحد هذين الطريقين بحسب ما يرونه أضمن لمصلحتهم وأحفظ لحقوقهم.
و الطريق الأول: هو أن يبادر المعترض إلى تقديم اعتراضه خلال عمليات التحديد و التحرير الابتدائي الجارية على الطبيعة و ذلك إلى رئيس فرقة التحديد التحرير الذي يسجل اعتراضه على محضر تحديد العقار أو يقدم الاعتراض إلى قاضي التحديد و التحرير خلال مهلة الثلاثين يوماً المنصوص عليها في المادة (20) من القرار (186) ثم يتابع دعواه أمام القاضي المذكور الذي يطبق أصول المحاكمة المنصوص عليها في ذلك القرار و التي تتميز بالأمرين التاليين:
1 – سرعة و سهولة التقاضي وفق إجراءات مختصرة .
2 – مجانية الدعوى لدى القاضي المذكور أو لدى محكمة الاستئناف الناظرة في قراراته.
أما الطريق الثاني: فقد بينت لائحة الأسباب الموجبة للقرار 186 أن مهلة الثلاثين يوماً المخصصة للاعتراض لدى قاضي التحديد والتحرير ليست مفروضة على المعترضين و مدعي الحقوق بصورة قطعية بل يمكنهم عملاً بالمادة (31) منه أن يقيموا الدعوى لدى المحكمة العادية خلال مهلة السنتين المنصوص عليها في تلك المادة وأن الطارئ الوحيد الذي يصيب هؤلاء فقدانهم الاستفادة من مجانبة الدعوى و من سرعة و بساطة التقاضي لدى قاضي التحديد
و التحرير.
و قد نصت المادة (31) المشار إليها من القرار (186) على مايلي:
آ – بعد ختام التحديد التحرير يبقى للمعترضين و للمدعين بحق الذين لم يصدر بشأن اعتراضهم أو ادعائهم حكم مبرم سواء من قبل القضاة العقاريين أو من محاكم الاستئناف ( في حالة استئناف قرارات القضاة العقاريين) حق إقامة أية دعوى كانت أمام المحاكم العادية خلال السنتين اللتين تليان التاريخ الذي يصبح فيه كل من قرار القاضي العقاري و قرار محكمة الاستئناف نافذاً.
و سنقوم فيما يلي بتحليل هذه المادة متبعين النهج التالي:
1- طبيعة مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة (31).
2- متى تبدأ مهلة السنتين بالنسبة للأملاك الخاصة.
3- متى تبدأ مهلة السنتين بالنسبة للأملاك العامة.
4- الأشخاص الذين يحق لهم الاستفادة من أحكام المادة (31).
5- وجوب تسجيل إشارة الدعوى التي تقام بموجب المادة (31) على صحيفة العقار.
6- الاختصاص النوعي للمحاكم العادية في الدعاوي المقامة لديها بموجب أحكام المادة (31).
7- دعوى العطل والضرر في حالة عدم إقامة الدعوى بالحق العيني ضمن مهلة السنتين.
8- عدم سريان مهلة السنتين على الأخطاء المادية.
9- عدم سريان مهلة السنتين على تصحيح النوع القانوني للعقار.
الفصل الأول
طبيعة مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة (31)
عندما صدر القرار 186 تساءل القضاة و المحامون عما إذا كانت مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة (31) منه تعتبر مهلة تقادم أم أنها مهلة تتعلق بأصول المحاكمة و ذلك لأنها إذا كانت من النوع الأول فتكون خاضعة لأحكام التقادم فتتوقف بتوقفه و تنقطع بانقطاعه و إذا كانت من النوع الثاني فلا تكون قابلة للزيارة و تصبح الدعوى بعد انقضائها غير مسموعة.
و من الرجوع إلى الأسباب الموجبة للقرار 186 تبين أنها تضمنت ما يلي:
أن الحق الممنوح بموجب المادة (31) للمتقاضين و ذوي الحقوق المزعومة بإقامة الدعاوى أمام المحاكم العادية في ظرف سنتين… تعطي للمتأخرين والغائبين و بصورة إجمالية للمعترضين الذين فضلوا الاستفادة من الأصول الواردة في القانون العام مهلة كافية للإدلاء بمزاعمهم و بعد انتهاء المدة المذكورة يسقط حق هؤلاء و يمكنهم إقامة الدعوى الشخصية بالعطل و الضرر.
كما ورد في المادة (31) المذكورة قبل تعديلها بالمرسوم التشريعي رقم 149 لعام 1958
ما يلي:
( يجب استعمال هذا الحق تحت طائلة عدم قبوله فيما بعد خلال السنتين ).
و لم يخرج النص الجديد المعدل بالمرسوم التشريعي المذكور عن هذا الوجوب ثم جاءت المادة /17/من قانون السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /188/ لعام /1926/ المعدل لتؤكد تأكيداً قاطعاً ما تقدم حيث نصت على ما يلي :
لا يمكن وقوع خلاف في الحقوق العينية المقيدة في السجل العقاري وفقاً لمنطوق محاضر التحديد والتحرير فإن القيود المتعلقة بهذه الحقوق تعتبر وحدها مصدراً لهذه الحقوق وتكتسب قوة ثبوتية مطلقة ولا يمكن أن تكون عرضةً لأية دعوى كانت بعد انقضاء مدة سنتين إبتداءً من التاريخ الذي يصبح فيه قرار المصادقة وقرارات القاضي العقاري وفي حالة الاستئناف قرار محكمة الاستئناف الصادر وقفاً لأحكام القرار /186/ قابلة للتنفيذ وإذا لم يدون في أثناء هذه المدة أي اعتراض و أية دعوى في صحيفة العقار الأساسية أو إذا ردت هذه الاعتراضات أو الدعاوي .
لذلك فقد استقر الاجتهاد القضائي والفقهي على أن مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/ ليست مهلة تقادم وإنما هي مهلة من مهل السقوط أوجدت من أجل أن يمارس الشخص المستفيد من أحكام المادة /31/ حقه في إقامة الدعوى أمام المحاكم العادية خلالها فإذا انقضت امتنع عليه إقامة تلك الدعوى وسقط حقه في الادعاء وبالتالي سقط الحق العيني الذي يدعي به سقوطاً نهائياً وانقلب إلى حق شخصي بالعطل والضرر في حالة ثبوته /1/ .
وعليه فإن المحكمة الناظرة في الدعوى المقامة بموجب أحكام المادة /31/ يجب أن تقضي تلقائياً في أمر انقضاء هذه المهلة بدون انتظار أثارته من قبل الخصوم .
وهذه المهلة مطلقة تسرى على جميع الناس بما فيهم القاصرين والغائبين وناقصي الأهلية /2/ ولا تنقطع بإقامة دعوى أمام القاضي الذي قرر عدم صلاحيته بدلاً من إحالتها إدارياً إلى المرجع المختص ولا تنقطع بالإنذار ولا بالاعتراف أو الإقرار بالحق .
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
(1)- قرار محكمة التمييز السورية المؤرخ 29/1/1961 المنشور في مجلة القانون للعام المذكور عدد /8/ .
(2)- قرار محكمة التمييز السورية المؤرخ 18/2/1946/ المنشور في مجلة المحامون لعام /1947/ عدد /9/ .
الفصل الثاني
متى تبدأ مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/
بالنسبة للأملاك الخاصة وبالنسبة للأملاك العامة .
القسم الأول – بالنسبة للأملاك الخاصة
ورد في المادة /31/ أن حق الإدعاء أمام المحاكم العادية يجب استعماله خلال السنتين اللتين تليان التاريخ الذي يصبح فيه كلاً من قرار القاضي العقاري أو قرار محكمة الاستئناف نافذاً، ثم ورد في المادة /17/ من قانون السجل العقاري الصادر بالقرار /188/ لعام /1926/ المعدل أن القيود العقارية الناجمة عن التحديد والتحرير لا يمكن أن تكون عرضة لأية دعوى بعد انقضاء سنتين (( ابتداء )) من التاريخ الذي يصبح فيه قرار القاضي العقاري أو قرار محكمة الاستئناف قابلين للتنفيذ ويتضح مما تقدم وجود تناقض بين نص المادة /31/ من القرار /186/ وبين نص المادة /17/ من القرار /188/ بشأن بدء سريان مهلة السنتين والفرق بين النصين هو يوم واحد .
ونحن نرى وجوب الأخذ بنص المادة /31/ من القرار /186/ واعتبار بدء مهلة السنتين من اليوم التالي اليوم الذي يصبح فيه قرار قاضي التحديد والتحرير أو قرار محكمو الاستئناف نافذاً لأن القرار /186/ هو القرار الخاص بإعمال التحديد والتحرير عليه المعول في جميع ما يتعلق بتلك الأعمال فضلاً عن أن ذلك يتمشى مع القواعد العامة كما أن المادة /31/ المشار إليها عدلت أصبحت بشكها الحالي بموجب قانون جديد هو القانون رقم /149/ لعام /1958/ .
2- ونبين فيما يلي بدء سريان مهلة السنتين في الحالات التالية :
آ- قرارات قاضي التحديد والتحرير المتضمنة تصديق محاضر التحديد كما وردت بدون تعديل فيها لعدم ورود أي اعتراض عليها أو لأن القاضي قرر ترقين الاعتراض تكون نافذة بدون تبليغ أو إعلان لذلك فإن مهلة السنتين بالنسبة لهذه العقارات تبدأ من اليوم التالي لتاريخ قرار التصديق عن المحضر .
ب- قرارات قاضي التحديد والتحرير القابلة للاستئناف إلا أنها لم تستأنف فهي نافذة بعد تبليغها وفق أحكام الفقرة الثالثة من المادة /32/ من القرار /186/ ويجب التفريق بين القرارات الوجاهية منها والقرارات الغيابية ، فالقرارات الوجاهية تبلغ بإلصاقها مدة /15/ يوماً على باب دائرة القاضي لذلك فإن مهلة السنتين تبدأ من اليوم التالي لانتهاء مدة الإلصاق مدة /15/ يوماً تبدأ بعدها مهلة الاستئناف وقد أكدت لائحة الأٍسباب الموجبة للقرار /186/ ذلك حيث ورد فيها ما يلي :
يتم التبليغ بإعلان قرار القاضي العقاري طيلة مدة خمسة عشر يوماً على باب المكان الذي يتخذه القاضي مركزا له .
وقد رأى بعضهم أن التبليغ بطريق الإلصاق يكون حاصلاً في اليوم الأول للإلصاق وإن مهلة الاستئناف تبدأ أيضاً بدءاً من ذلك اليوم الأول في حين أن هذا الرأي مخالف لنص القانون ولقصد المشرع ولا يحقق العدالة لأن المشرع عندما أوجد طريقة التبليغ بالإلصاق على باب المحكمة بدلاً من التبليغ الشخصي افترض أن صاحب العلاقة يمكن أن يراجع لوحة إعلانات المحكمة العقارية في أي يوم من الأيام الخمسة عشر المخصصة لإعلان القرار وأنه يمكنه بعد ذلك سلوك طريق الاستئناف .
جـ- أما القرارات الغيابية إذا بلغت شخصياً إلى صاحب العلاقة في محل إقامته الذي اختاره لنفسه والمدون على محضر التحديد والتحرير أو في استدعاء الاعتراض الذي كان قدمه إلى القاضي فإن مهلة السنتين تبدأ عندئذ من اليوم التالي لليوم الذي حصل فيه التبليغ .
أما إذا لم يكن صاحب العلاقة قد اختار لنفسه محل إقامة تبليغه يتم عندئذ بطريق الإلصاق كما هو الشأن في القرارات الوجاهية وتبدأ مهلة السنتين من اليوم التالي لانتهاء مدة الإلصاق .
أما قرارات قاضي التحديد والتحرير القابلة الاستئناف والتي جرى استئنافها فإن مهلة السنتين تبدأ بدءاً من اليوم التالي للتاريخ الذي يصبح فيه قرار محكمة الاستئناف نافذاً أي في اليوم التالي لتبليغ قرار محكمة الاستئناف وليس من يوم التبليغ /1/ .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
(1)- قرار محكمة التمييز السورية الصادر بتاريخ 14/1/1941 .

القسم الثاني – بالنسبة للأملاك العامة
عرفت المادة الأولى من القرار /188/ السجل العقاري بأنه (( مجموعة وثائق )) وهذه المجموعة تتألف من (( سجل الملكية )) ومن الوثائق المتممة له وهي (( ومحاضر التحديد والتحرير ))و ((خرائط المساحة النهائية )) و ((السجل اليومي للمكتب العقاري المعاون ))و (( محاضر المعاملات والعقود الجارية على العقارات ))…الخ
وعليه فإن خرائط المساحة النهائية هي وثيقة من وثائق السجل العقاري وجزء من أجزائه وتتمتع بكافة الخصائص التي يتمتع بها السجل العقاري .
وقد نصت المادة ((6)) من القرار /188/ على أن الأملاك العامة مثل الطرقات والساحات ومجاري المياه العامة والبحيرات وشواطئ البحار لا تسجل في سجل الملكية ولا تخصص ولها صحائف عقارية في ذلك السجل ولا تعطى لها أرقام عقارات وبالتالي لانتظم لها محاضر تحديد وتحرير إلا إذا كانت توجد عليها حقوق عينية عقارية عائدة للأفراد ومكتسبة بصورة قانونية قبل قانون الأملاك العامة الصادر بالقرار رقم /144/ لعام /1925/ المعدل لذلك فإن الأملاك العامة تبين فقط على مخططات التحديد والتحرير التي تبين شكل وحدود وموقع وإبعاد الملك العام .
ويجري تلوين الأملاك العامة على المخططات باللون الأصفر إذا كانت أملاكاً عامة برية وباللون الأزرق إذا كانت أملاكاً عامة بحرية أو نهرية وتكون حدود الملاك العامة هي حدود الملاك الخاصة المتاخمة لها والمحيطة بها .
وعليه فإن الأملاك العامة لا تصدر بشأنها قرارات خاصة عن قاضي التحديد والتحرير إلا إذا كانت توجد خلافات على الحدود وبين عقارات الأفراد الملاصقة لها .
وبناء على كل ما تقديم فإن مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/ من القرار /186/ لا يمكن أن تسري بشأن الأملاك العامة ومفعولها ينحصر بالأملاك الخاصة العائدة للأشخاص الطبيعيين أو المعنويين .
وعندما صدر القرار /186/ لم ينص على كيفية قيام الأصحاب الحقوق بالادعاء أمام المحاكم العادية بشأن حقوقهم التي قد تكون أدخلت خلال التحديد والتحرير خطأ ضمن الأملاك العامة ، إلا أن المادة /18/ من القانون السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /188/ لعام /1926/ المعدل أكملت هذا النص حيث نصت على ما يلي :
ان حقوق الدولة والبلديات على الأملاك العامة غير المقيدة في السجل العقاري ولكن المذكورة بهذه الصفة في الخرائط المساحية الموضوعة وفق أحكام المادة /9/ من القرار رقم /186/ لا يمكن وقوع خلاف عليها ولا إقامة أية دعوى بشأنها بعد انقضاء سنتين من تاريخ إيداع الخرائط المساحية في امانة السجل العقاري .
وقد بينت المادة /9/ من القرار /186/ أن الخرائط المساحية النهائية تضعها دوائر المساحة بعد اختتام أعمال التحديد والتحرير ويصادق مدير المساحة عليها وعندئذٍ تتمتع هذه المخططات بالقوة الثبوتية المطلقة التي لقيود السجل العقاري وتودع لدى أمانة السجل العقاري كوثيقة من وثائق السجل المذكور ويتم ذلك بموجب محضر إيداع رسمي .
وتبدأ مهلة السنتين عندئذٍ بالنسبة للأملاك العامة بدءاً من تاريخ محضر الإيداع الرسمي وليس من اليوم التالي له كما هو صريح في النص المادة /18/ من القرار رقم /188/ المتقدم ذكرها .
الفصل الثالث
الأشخاص الذين يحق لهم الاستفادة من أحكام المادة /31/
بموجب المفهوم العكسي للمادة /31/ فإن الأشخاص الذين يمتنع عليهم مراجعة القضاء العادي خلال مهلة السنتين عليها في تلك المادة هم الذين اعترضوا على عمليات التحديد والتحرير أمام القاضي العقاري وصدر بحقهم حكم مبرم فاصل في الموضوع لذلك فإن الذين يستفيدون من أحكام المادة /31/ المشار إليها هم .
1- الأشخاص الذين كانوا غائبين خلال عمليات التحديد والتحرير ولو يقدموا أي اعتراض إلى رئيس فرقة التحديد والتحرير خلال عمليات التحديد الابتدائي ولا إلى قاضي التحديد والتحرير خلال مهلة الثلاثين يوماً المخصصة للإعتراض بموجب أحكام المادة /20/ من القرار /186/ .
وكذلك الأمر بالنسبة للأشخاص الحاضرين خلال عمليات التحديد والتحرير إلا إنهم لم يقدموا اعتراضاً وفق ما تقدم لأنهم فضلوا الانتظار إلى حين انتهاء الأعمال كي يراجعوا المحاكم العادية بشأن مدعياتهم لأنهم وجدوا ذلك اضمن لمصلحتهم واحفظ لحقوقهم ، وقد ورد في لائحة الأسباب الموجبة للقرار /186/ بهذا الشأن ما يلي :
أن مهلة الثلاثين يوماً ليست مفروضة على المعترضين ومدعي الحقوق بصورة قطعية إذ يمكنهم عملاً بالمادة /31/ أن يقيموا الدعوى لدى المحاكم العادية خلال سنتين .
2- الأشخاص الذين قدموا اعتراضهم إلى قاضي التحديد والتحرير بعد انقضاء مهلة الثلاثين يوماً آنفة الذكر فقرر القاضي ترقين الاعتراض شكلاً عملاً بالفقرة الأخيرة من المادة /20/ لذلك لم يبقى لهؤلاء سوى مراجعة المحاكم العادية خلال مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/ .
3- الأشخاص الذين قدموا اعتراضهم إلى قاضي التحديد والتحرير خلال مهلة الثلاثين يوماً المقدم ذكرها إلا انهم يبرزوا خلال تلك المهلة السندات والوثائق المؤيدة لاعتراضهم فقرر القاضي ترقين الاعتراض عملاً بالمادة /20/ من القرار /186/ على أن يحق لهم مراجعة المحاكم العادية بشأن مدعياتهم وفق أحكام المادة /31/ .
4- الأشخاص الذين تقدموا باعتراضهم إلى رئيس فرقة التحديد والتحرير خلال عمليات التحديد الابتدائي أو إلى القاضي خلال مهلة الثلاثين يوماً وارفقوا بالاعتراض الوثائق المؤيدة له وعين القاضي جلسة للنظر في الاعتراض إلا أنهم غابوا عن جلسة لمحاكمة فقرر القاضي ترقين الاعتراض عملاً بالمادة /24/ من القرار/186/
وهؤلاء الأشخاص جميعاً لم يصدر بشأن اعتراضهم حكم مبرم فاصل للنزاع لذلك يحق لهم جميعاً الاستفادة من أحكام المادة /31/ وإقامة الدعوى أمام المحاكم العادية .
أما الأشخاص الآخرون الذين تقدموا باعتراضهم وجرت المحاكمة بشأنها لدى القاضي العقاري أو لدى محكمة الاستئناف في حال استئناف قرار القاضي المذكور وصدرت بشأنها أحكام مبرمة فاصلة للنزاع فلا يحق لهم بعد ذلك مراجعة المحاكم العادية وقد أوضحت لائحة الأسباب الموجبة للقرار /186/ المعدل ذلك حيث ورد فيها ما يلي .
وبدا أنه يحسن حصر هذا الحق بالمعترضين أو المدعين الذين لم يصدر باعتراضهم أو دعواهم حكم او قرار استئنافي وفق أحكام هذا القرار اكتسباً الدرجة القطعية وبعض المحاكم المحلية (( أي المحاكم العادية )) فسر هذا التدبير خطأ بأن لقرارات القاضي العقاري ومحكمة الاستئناف صفة أعلان الحق وقبلت هذه المحاكم الدعوى من المعترض أو المدعي الذي اقترن اعتراضه أو دعواه بحكم من القاضي العقاري أو بقرار نهائي من محكمة الاستئناف ونرى أنه لا حاجة للقول أن تفسيراً كهذا التفسير مخالف لنية الشارع بصدد نتائج معاملة التصفية – إذ لا يبقى لها أدنى القيمة إذا لم تكن للأحكام والقرارات الصادرة بالاستناد لها ذات القيمة والحقوق وإذا لم يكن لها ذات النتائج التي للأحكام والقرارات لصادرة عن لمحاكم العادية وفق القانون العادي .
الفصل الرابع
وجوب تسجيل إشارة الدعوى في صحيفة العقار
فور إقامة الدعوى
الأشخاص الذين يستفيدون من المادة /31/ من القرار /186/ لا يكفيهم لحفظ حقوقهم التي يدعون بها أن يقيموا الدعوى خلال مهلة السنتين بل لا بد لهم من تسجيل إشارة تلك الدعوى على صحيفة العقار في السجل العقاري وكل إهمال او تعاون في تلك يعرض حقوقهم المذكورة للضياع ونوضح ذلك فيما يلي :
1- بينت الفقرة الأخيرة من المادة /26/ من القرار /186/ أن العقار الجاري تحديده يصبح في جميع الأحوال خاضعاً لأحكام قانون السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /188/ لعام /1926/ المعدل فور تبليغ قرار قاضي التحديد والتحرير المتعلق بذلك العقار وفق أحكام المادة /32/ من القرار /186/ سواء استؤنف ذلك القرار أم لم يستؤنف وسواء أقيمت الدعوى بشأنه أمام المحاكم العادية وفق أحكام المادة/31/ أم لا وسواء سجل فعلاً في سجل الملكية من السجل العقاري أم لم يسجل بسبب تأخر ذلك التسجيل لدى أمانة السجل السجل العقاري لأسباب تتعلق بوفرة الأعمال لديها .
2- وقد حظرت المادة /47/ من قانون السجل العقاري المشار إليه على جميع المحاكم سماع أية دعوى بحق عقار أو حق عيني عقاري إلا إذا سجلت إشارة تلك الدعوى على صحيفة العقار في السجل العقاري وهذا الحكم يشمل الدعاوي المقامة بموجب أحكام المادة /31/ من القرار /186/ .
3- وإشارة الدعوى المسجلة على صحيفة العقار هي إشهار لتلك الدعوى وإعلام الكافة بأن الحق العيني المقامة بشأنه الدعوى ما زال موضع نزاع أمام القضاء وانه يبت في ذلك النزاع .
4- ولو فرضنا أن الشخص المستفيد من أحكام المادة /31/ أقام الدعوى أمام المحاكم العادية دون أن يسجل إشارتها على صحيفة العقار فيمكن لخصمه بيع الحق العيني الذي هو موضوع النزاع أو ترتيب جميع الحقوق العينية الأخرى عليه عن طريق التعاقد مع الغير وتسجيل تلك العقود في السجل العقاري وتكون هذه العقود عندئذٍ صحيحة ومنتجة لآثارها القانونية بالنسبة للمشتري أو المستفيدين حسني النية ولا يمكن عندئذٍ نزع العقار أو الحق العيني منهم ماداموا غير متواطئين وغير عالمين بالدعوى المقامة .
وقد نصت المادة /13/ من قانون السجل العقاري صراحة على ذلك حيث ورد فيها ما يلي :
كل من يكتسب حقاً في مال غير منقول مستندا على قيود وبيانات السجل العقاري يبقى له هذا الحق المكتسب وأن أٍسباب نزع هذا الحق المكتسب الناشئة عن الدعاوي المقامة وفق أحكام المادة /31/من القرار /186/ والمادة /17/ من هذا القرار لا يمكن الاعتراض بها تجاهه ولا يمكن أن تقرر تلك الأحكام المتعلقة بهذه الدعاوي إلغاء الحق المكتسب والمقيد بطريقة قانونية غير أنه لا يمكن يتذرع بمفعول القيود الأشخاص الآخرون الذين عرفوا قبل اكتساب الحق وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء الحق أو لنزعه من مكتسبة لذلك لا يبقى للمدعي بموجب أحكام المادة /31/ عندئذ سوى إقامة دعوى شخصية للمطالبة بالتعويض النقدي عن الضرر الذي أصابه من جراء تصرف خصمه بالعقار إلى المشترى حسن النية وقد نصت الفقرة الأخيرة من المادة /13/ المشار إليها على مايلي :
وفي جميع الأحوال يحتفظ الفريق المتضرر بحق إقامة دعوى شخصية بمادة عطل وضرر على مسبب الضرر .
5 – ويطبق ما تقدم في حالة قيام الشخص المستفيد من المادة /31/ بإقامة دعواه أمام المحاكم العادية بعد أن يكون الشخص الذي ورد اسمه كمالك مفترض بموجب قرارات قضاء التحديد والتحرير قد تصرف بالعقار إلى الغير حسن النية قبل إقامة الدعوى .
6 - لذلك فإن حفظ حقوق المستفيدين من أحكام المادة /31/ يكون في مبادرتهم إلى إقامة الدعوى أمام العادية في أول مهلة السنتين ووضع إشارتها فوراً على صحيفة العقار بهمة المدعي عملاً بالمادة /82/ من قانون السجل العقاري التي تنص على أن تبليغ الدعوى إلى رئيس المكتب العقاري المعاون يجري من قبل رئيس قلم المحكمة بهمة الفريق صاحب الشأن .
الفصل الخامس
الاختصاص النوعي للمحاكم العادية في الدعاوي العامة
لديها بموجب أحكام المادة / 31/ من القرار /186/
إن لفظ ( المحاكم العادية ) الواردة في المادة /31/ جاء مطلقاً دالاً على أن المحكمة العادية الصالحة للنظر في الدعوى المقامة لديها استناداً إلى المادة المذكورة هي المحكمة المختصة بأمثال هذه الدعوى وقف أحكام الاختصاص النوعي الواردة في قانون أصول المحاكمات .
وإذا كان النزاع يدور حول إثبات كون العقار ( وقفاً ) أم لا فإن البت في وقفية العقار أو عدمها يقع ضمن اختصاص المحكمة الشرعية لذلك يتوجب على المحكمة العادية الواضعة يدها على دعوى فسخ التسجيل المقامة لديها بموجب أحكام المادة /31/ أن تجعل من هذه الدعوى مسألة مستأخرة وتلزم صاحب العلاقة بمراجعة المحكمة الشرعية فيما يتعلق بإثبات وقفية العقار وترجئ النظر في دعوى فسخ التسجيل لما بعد صدور الحكم الشرعي بشأن الوقف . (1) .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــ
(1) - محكمة التمييز السورية المؤرخ 4/11/937 - المجلة القضائية ليوسف صادر لعام /1938/

2 – وأحكام المحاكم العادية الصادرة في الدعاوى المقامة لديها بموجب المادة /31/ تكون دوماً قابلة للاستئناف عملاً بصراحة النص المطلق للفقرة /ب/ من المادة /31/ ولو كان قرار الحكم بحسب أصول المحاكمات العادية مبرماً غير قابل للاستئناف ولاسيما وإن القرار /186/ هو القانون الخاص بأعمال التحديد والتحرير وهو الواجب التطبيق بشأن كل ما يتعلق بهذه الأعمال .
وقد كانت قرارات محكمة الاستئناف الصادرة في الدعوى المذكورة تقبل الطعن بالنقض إلى أن صدور المرسوم التشريعي رقم /149/ لعام /1958/ فعدل المادة /31/ من القرار /186/ وجعل قرار محكمة الاستئناف مبرماً غير تابع لأي طريق من طرق المراجعة .

الفصل السادس
دعوى العطل والضرر في حالة عدم إقامة الدعوى بالحق العيني
ضمن مهلة السنتين
1 - بما أن الهدف الأساسي من أعمال التحديد والتحرير هو تحرير الملكية والحقوق العينية العقارية الأخرى وحسم المنازعات الواقعة عليها وإعطائها الصفة النهائية وتسجيلها في السجل العقاري وإعطاء قيود هذا السجل القوة الثبوتية المطلقة فلا يمكن التوصل إلى هذا الهدف فيما لو فتح باب الإدعاء للمستفيدين من المادة /31/ من القرار /186/ دون أن يقيد بمهلة معينة لأن قيود السجل العقاري تصبح معرضة دوماً للمنازعات وتفقد قوتها وحجيتها ويفقد السجل المذكور صفته الأساسية وتنتفي الغاية من تأسيسه.
لذلك نصت المادة /31/ على مهلة السنتين ليقيم كل من يدعي بحق خلالها الدعوى أمام المحاكم العادية ويثبت حقوقه أمامها فإذا لم يفعل سقط حقه في الإدعاء بأصل الحق العيني واكتسبت هذه الحقوق المسجلة باسم خصمه الحصانة والقوة الثبوتية المطلقة تجاه الكافة وهذا ما نصت عليه المادة /17/ من قانون السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /188/ لعام /926/ المعدل حيث ورد فيها ما يلي :
لا يمكن وقوع خلاف في الحقوق المقيدة في السجل العقاري وفقاً لمنطوق محاضر التحديد والتحرير فإن القيود المتعلقة بهذه الحقوق تعتبر وحدها مصدراً لهذه الحقوق وتكتسب قوة ثبوتية مطلقة ولا يمكن أن تكون عرضة لأية دعوى كانت بعد انقضاء مدة سنتين ابتداء من التاريخ الذي يصبح فيه قرار المصادقة وقرارات القاضي الفرد العقاري وفي حالة الاستئناف قرار محكمة الاستئناف الصادر وفقاً لأحكام القرار /186/ الصادر في /15/ آذار سنة /1926/ قابلة للتنفيذ وإذا لم يدون في أثناء هذه المدة أي اعتراض أو أية دعوى في صحيفة العقار الأساسية أو إذا ردت هذه الاعتراضات أو الدعاوى .
2 – غير أن سقوط الحق العيني العقاري وسقوط الإدعاء به بسبب عدم إقامة الدعوى بشأنه خلال مهلة السنتين لا يؤدي إلى حرمان صاحب الحق من إقامة الدعوى الشخصية بالعطل والضرر ضد الشخص الذي اكتسب ذلك الحق العيني العقاري بدون حق وهذا ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة /17/ المشار إليها حيث ورد فيما يلي :
يمكن لذوي الشأن في حالة الغبن فقط أن يقيموا الدعوى بمادة عطل وضرر على مسبب الغبن.
وسنبحث فيما يلي النواحي المتعلقة بدعوى العطل والضرر المذكورة .
القسم الأول – المقصود في كلمة (الغبن ) الواردة في المادة .
كلمة ( الغبن ) الواردة في النص العربي للمادة /17/ من القرار /188/ يقابلها في النص الفرنسي كلمة (DOL ) التي تعني ( التدليس ) أو ( الغش ) أو ( الخداع ) .
وخلال السنوات الأولى من صدور القرار رقم /45/ تاريخ 20/4/1932 المتضمن تعديل القرار /188/ اضطراب اجتهاد المحاكم السورية واللبنانية في تفسير معنى الغبن أو التدليس الذي يعطي الحق بإقامة دعوى العطل والضرر .
وقد اشترط بعض المحاكم وقتذاك استعمال الوسائل الاحتيالية أو التزويرية في تسجيل العقار خلال عمليات التحديد والتحرير وبعضهم الآخر لم يشترط ذلك .
غير أن الاجتهاد القضائي استقر بعد ذلك لدى المحاكم السورية واللبنانية على أن المقصود من ( الغبن ) المذكور في المادة /17/ من القرار /188/ هو مطلق الضرر سواء كان ناتجاً عن عمل فيه معنى الحيلة والخدعة أم لا ( 1) .
لذلك فإن كل عمل يؤدي إلى قيد العقار على اسم شخص مع معرفة من أجرى معاملة القيد بأن العقار لا يخص ذلك الشخص يكفي لتكوين الغش والغبن الذي يعطي الحق بالمطالبة بالعطل والضرر سواء استعمل توصلاً لذلك وثائق أو أوراق كاذبة أو مزورة أو انه أبرز تأييداً لمطلبه وثائق هي بحد ذاتها صحيحة ولكنها لا تعطيه الحق في تسجيل العقار أو الحق العيني العقاري على اسمه بسبب كونها غير ناقلة للملكية أو انه سجل العقار بالاستناد إلى إفادته وحدها دون إبراز أي مستند .
ومسؤولية من يسجل العقار غيره على اسمه كما أنها تنشأ عن الغش والخداع فإنها يمكن أن تنشأ أيضاً عن مخالفة تعهد وبهذه الحالة تكون مسؤولية تعاقدية فإذا سجل المدين عقاره باسم دائنه خلال التحديد والتحرير تأميناً له على الدين ثم امتنع الدائن عن إعادة تسجيل هذا العقار باسم مدينه وتعذر على المدين استرداد ذلك العقار بسبب انقضاء مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/ من القرار /186/ فإنه يحق له المطالبة بعطل وضرر يعادل الفرق بين قيمة العقار ومقدار الدين .
وكذلك فإن الغش المرتكب من قبل بعض الورثة لمصلحتهم ولمصلحة باقي الورثة يعتبر حاصلاً من جميع الورثة متى أجاز الغائبون منهم عمل الحاضرين وقبلوا التسجيل الذي جرى لمصلحتهم جميعاً بدون حق وسكتوا عنه .
هذا وإن مجرد التوقيع على محضر التحديد والتحرير من قبل مالك العقار مع علمه باشتمال ذلك المحضر على قسم من الأرض خاص بالغير أو خاص بالأرض المجاورة العائدة للغير يعتبر غشاً يفتح المجال بطلب العطل والضرر وإذا قام شخص بتسجيل كامل العقار على اسمه خلال التحديد والتحرير رغم أنه كان باع حصة منه إلى شخص آخر بسند عادي مستفيداً من غياب المشتري فإن هذا العمل يعطي المشتري الحق بالمطالبة بالعطل والضرر .
ــــــــــــــــــــــ
(1) – قرار محكمة التمييز السورية رقم /1703/ وقرارها رقم /2227/ لعام /954/ المنشوران في مجلة القانون لعام /954/ العددان /7و8/

القسم الثاني – المهلة التي تسمع خلالها دعوى العطل والضرر
بعد صدور القانون المدني السوري حصل جدل أمام القضاء بشأن المهلة التي تسمع خلالها دعوى العطل والضرر وهل يسري على هذه الدعوى التقادم العادي أو التقادم المنصوص عليه في المادة /173/ من القانون المدني المتعلقة بدعوى التعويض عن العمل غير المشروع .
غير أن اجتهاد محكمة التمييز استقر في العديد من قراراتها على أن دعوى العطل والضرر المنصوص عليها في المادة /17/ من القرار /188/ تتقادم بانقضاء /15/ عاماً بعد مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/ من القرار /186/ وقد عللت محكمة التمييز اجتهادها بأن دعوى العطل والضرر المذكورة أحدثت بموجب قانون خاص هو قانون السجل العقاري رقم /188/ لعام /926/ المعدل أي قبل صدور القانون المدني لذلك فإن لها طبيعة خاصة بها وبما أنه لم يرد نص في القانون على نوع للتقادم خاص بها لذلك فإنها تخضع للتقادم العادي وتسقط بانقضاء خمس عشرة سنة التي تلي انقضاء مدة السنتين المنصوص علها في المادة /31/ من القرار /186/ (1) .ويثور تساؤل آخر وهو هل يجوز إقامة دعوى التعويض قبل انتهاء مدة السنتين خلافاً لنص المادة /17/ من القرار /188/ ومتى –وكيف (2) .
القسم الثالث – دعوى توجب أعذار المدين في
دعوى العطل والضرر
بما أن دعوى العطل والضرر المتقدم ذكرها ناشئة عن العمل غير المشروع الذي قام به المدين بحق الدائن عندما سجل العقار خلال التحديد والتحرير باسمه بدلاً من اسم الدائن الذي هو المالك الحقيقي للعقار لذلك وعملاً بالفقرة ( ب) من المادة ( 221) من القانون لا يتوجب على الدائن أعذار المدين ليكون التعويض مستحقاً .
ـــــــــــــ
(1) – قرار محكمة التمييز : /3517/ لعام /955/ المنشور في مجلة القانون للعام المذكور عدد (8) .
(2) – يمكن المطالبة بالحق الشخصي قبل انتهاء مدة السنتين كما لو تم بيع العقار إلى الغير حسن النية خلال السنتين وفي هذه الحالة فإن دعوى التعويض لا تخضع لوجوب شرط الخداع وإنما تخضع للأحكام العامة للمسؤولية الواردة في القانون العام .
القسم الرابع – استثبات العطل والضرر
تقوم المحكمة المقامة لديها دعوى العطل والضرر باستثباته بجميع وسائل الإثبات من وثائق خطية أو تحقيق محلي أو البينة الشخصية إلا أن محكمة التمييز السورية اجتهدت في قرارها رقم /2227/ تاريخ 29/7/954 عدم جواز الحكم بالتعويض لمجرد غياب المدعى عليه القسم عن المحاكمة .
الخامس - تعيين مقدار التعويض
الأصل في التعويض هو أنه يجب أن يكون شاملاً ما لحق بالمدعي من خسارة وما فاته من كسب عملاً بصراحة المادة ( 222 ) من القانون المدني لذلك يجب أن يقدر الضرر بتاريخ حصوله إلا إذا تمادى وازداد تدريجياً كما لو ارتفعت قيمة العقار فإن القاضي له أن يقدر الضرر بتاريخ الحكم الصادر عنه حيث أن التعويض عندئذ لا يشمل قيمة العقار فقط بتاريخ حصول الضرر بل يشمل أيضاً الارتفاع قيمته حتى تاريخ الحكم بالتعويض .
الفصل السابع
عدم سريان مهلة السنتين الواردة في المادة (31)
من القرار /186/ على الأخطاء المادية وعلى تصحيح
النوع القانوني للعقار
1 - كثيراً ما تحصل أخطاء مادية في قرارات القضاة العقاريين المدونة على محاضر التحديد والتحرير أو أخطاء مادية في البينات المدونة في مختلف حقول محضر التحديد والتحرير بحيث تشكل هذه الأخطاء تناقضاً بين مضمون القار وبين الوثائق والمستندات المبرزة في المحضر والتي استند إليها القاضي في قراراه مثل التباين الواقع في اسم المالك أو في النوع الشرعي للعقار أو في الحقوق الوقفية والدعوى المقامة بشأن إزالة هذا التناقض أو التباين غير مشمولة بمهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/ من القرار /186/ والمادة /17/ من القرار /188/ بل تبقى هذه الدعوى مسموعة بعد انقضائها .
2 – وإذا قرر قضاة التحديد والتحرير تعيين النوع القانوني ( النوع الشرعي ) للعقار بتاريخ التحديد والتحرير ملكاً كان أم أميرياً أو متروكاً مرفقاً أم متروكاً محمياً فإن تغيير النوع الشرعي للعقار بعد ذلك على ضوء أحكام المادة /86/ من القانون المدني لا يخضع لمهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/ أو المادة /17/ آنفي الذكر لأن النوع الشرعي يتعلق بطبيعة العقار فإذا ادخل العقار الأميري بعد التحديد والتحرير ضمن الأماكن المبينة المحددة إدارياً فإنه يصبح حكماً من النوع ( الملك ) وتسمع في كل وقت الدعوى التي يقيمها مالك العقار للحصول على حكم بتصحيح النوع الشرعي في السجل العقاري وكذلك إذا أسقط حق الارتفاق في العقار المتروك المرفق فإنه يصبح حكماً من نوع الأميري أو من نوع الملك حسبما يكون العقار واقعاً في المنطقة الأميرية أو المنطقة الملك

الفرق بين قرارات القاضي العقاري المؤقت والدائم

1- القرارات التي يصدرها القاضي العقاري الدائم :
• القرارات المتعلقة بترقين الاعتراض المقدم من الشخص المدعي حقه في العقار لعدم حضور المعترض في أي جلسة من الجلسات و هذا القرار مبرم حسب المادة 24 من القرار 186 / .
• القرارات المتعلقة بتسجيل العقار موضوع النزاع باسم طالب التسجيل و الذي له حق الأرجحية بالتسجيل حسب نص المادة 37 من القرار المذكور التي تعطي حق التصرف في الأحوال التالية :
- إذا ابرز واضع اليد صكوكاً أو وثائق تخوله قيد الحق باسمه .
- عند عدم إبراز شيء من ذلك إذا شهد له بحقه صاحب الحق الثابت بسند أو بقيد ..
- إذا كان واضع يده على العقار أو على المال غير المنقول بصورة هادئة علنية بدون انقطاع مدة خمس سنوات أو مدة عشر سنوات أو خمسة عشر سنة حسب نص المادة /38/ من القرار 186 .
هذا وان قرارات القاضي العقاري الدائم قابلة للطعن أمام محكمة الاستئناف خلال 15 يوم تالية لتاريخ تبليغ القرار وفق شروط معينة محددة بالمادة /32/ من القرار 186 .
" يجري تبليغ القرارات تبليغاً صحيحاً بإلصاقها مدة خمس عشر يوماً على باب المحل الذي يجلس فيه على انه إذا كان التبليغ غيابي فيجري التبليغ حكماً بمعرفة القاضي إلى محل إقامة المتقاضين المختار وإذا لم يختر هؤلاء المتقاضون محل للإقامة فيكون التبليغ بطريق الإلصاق المذكور أعلاه و يجري التبليغ للإدارات العمومية في مراكز هذه الإدارات وإلى اكبر موظف فيها .

2- قرارات القاضي العقاري المؤقت :
- القرارات التي تتعلق بتثبيت محاضر التحديد التي لم يجري عليها اعتراض و يعتبر القرار نافذا بمجرد تصديقه و يحال إلى السجل العقاري لتسجيل محتواه حسب المادة 22 من القرار 186 ...
- القرارات التي تتضمن ترقين الاعتراضات لعدم حضور الجلسات أو لعدم إبراز المستندات المؤيدة للدعوى حسب المادة 21 من القرار 186 ..
- القرارات الصادرة عنه نتيجة البت في الاعتراضات الواقعة على المحاضر و التي حددت مواعيد رؤيتها و يبلغ الخصوم مواعيدها و تتضمن أما التصديق على المحاضر أو إلغائها و هذه القرارات قابلة للطعن بطريق الاستئناف .

أوجه الشبه بين قرارات القاضي العقاري الدائم والقاضي العقاري المؤقت:
1- آن كل هذه القرارات تصدر عن قاضي عقاري منفرد .
2- هذه القرارات معفاة من الرسوم القضائية ورسم الطابع .
3- القرارات المتعلقة بالترقين مبرمة .
4- الغاية من هذه القرارات هي المساهمة في تثبيت المعاملات .
5- من حيث التبليغ فان التشابه في التبليغ يكون إلى الإدارات العامة فتبلغ الإدارات العامة إلى أعلى موظف يديرها .

أوجه الاختلاف بين قرارات القاضي العقاري الدائم وقرارات القاضي العقاري المؤقت :
1- قرارات القاضي العقاري المؤقت فاصلة بأصل النزاع أما قرارات القاضي العقاري الدائم فهي عليها فقط تحديد صاحب الأرجحية في التصرف ولا تحدد من هو صاحب حق الملكية .
2- قرارات القاضي الدائم تعطي لمن يدعي حقاً آن يلجأ إلى المحاكم العادية وخلال فترة التقادم الطويل خمسة عشرة عاماً لفسخ سند التبليغ الذي حصل عليه نتيجة هذا القرار ما لم يكن حقه سقط بالتقادم الطويل . أما قرارات القاضي المؤقت فتعطي للمدعي الحق آن يراجع المحاكم خلال سنتين لمن لم يعترض أو لمن رقن اعتراضه .
3- هناك بعض الاختلاف حسب طبيعة التحديد و التحرير بما يخص الأصول المطبقة من كلا القاضيين .
4- قرارات القاضي الدائم يجوز إثبات خلاف سند التمليك بجميع وسائل الإثبات أي ليس لها حجة قوة القضية المقضية أما قرارات قاضي العقاري المؤقت فتقيد بالسجل العقاري و لها حجية مطلقة .
5- بالنسبة إلى التقادم فيسري على قرارات القاضي العقاري الدائم المسجلة في دفاتر التمليك . أما قرارات قاضي العقاري المؤقت فلا يوجد تقادم عليها لأنها تسجل في السجل العقاري .
6- قرارات القاضي العقاري الدائم إدارية أما قرارات القاضي العقاري المؤقت لها صفة قضائية .
مراجعة قرارات القاضي العقاري بالطرق القانونية ..
1- الاستئناف :
إن قرارات القاضي العقاري هي نوعين : منها مبرم ما لا يقبل الاستئناف ومنها قابل للاستئناف ...
أما بالنسبة للنوع الأول :
1- الدعاوى التي كانت داخلة ضمن صلاحية حاكم الصلح حتى لو كانت الأحكام فيها قابلة للاستئناف بموجب القوانين المرعية .
2- الدعاوى المتعلقة بالحقوق الجارية على الحدود أو المتعلقة بالجوار .

أما بالنسبة للنوع الثاني :
فهي التي تتعلق بالخلافات حول الملكية أو وجود الحق العيني على مال غير منقول أو الخلافات على موقع الحدود للعقار فتكون مهلة الاستئناف خلال 15 يوم من تاريخ التبليغ .
وان الاستئناف لا يؤثر على قيد العقار بالاستناد إلى قرار القاضي العقاري بالدرجة الأولى على إن يشار إلى وقوع الاستئناف على صحيفة العقار و يجب على كاتب المحكمة تحت طائلة الغرامة و تعويض الفريق المتضرر أن يقوم بتبليغ استدعاء الاستدعاء إلى القاضي العقاري خلال 24 ساعة من تاريخ الإيداع .

و من القرارات الصادرة عن القاضي العقاري و القابلة للاستئناف :
1- القرارات الصادرة عن قاضي التحديد و التحرير في الدعاوى الناشئة عن المنازعات المتعلقة بالحقوق العينية العقارية والمتعلقة بوجود حق ملكية أو حق تصرف أو وضع يد .
2- القرارات الغيابية الصادرة عن قاضي التحديد والتحرير .
3- القرارات المتعلقة بموقع الحدود .
و يجب التقيد بطريقة التبليغ :
فإذا كان الحكم وجاهيا : ً يجب إن يلصق في لوحة الإعلانات و لمدة 15 يوم لتبدأ مهلة الاستئناف بعد نهاية المدة لان قرارات القاضي العقاري لا تعتبر مبلغة إلا بهذا الإعلان .
و إذا كان الحكم غيابياً : فيبلغ إلى محل الإقامة المختار للمتداعيين لتبدأ مهلة الاستئناف من اليوم التالي للتبليغ و خلال 15 يوم فان لم يكن موطن مختار فيتم التبليغ في لوحة الإعلانات .
2- إعادة المحاكمة :
بناء على القرار 323 الصادر عام 1939 و بناء على القرار رقم 186 يقرر ما يلي :
" رغم كل حكم مخالف .. يجوز في الأحوال الاتية الطعن بطريقة طلب اعادة المحاكمة في قرارات القاضي العقاري او محكمة الاستئناف الصادر في القضايا العقارية . " :

- اذا كان خصم المستدعي قد ارتكب هو بنفسه اثناء الدعوى غشاً من شانه التاثير على القرار المطعون فيه ..
- اذا غفل عن البت في سبب مدلى به في اللوائح .
- اذا اعترف او صرح فيما بعد إن المستندات المبني عليها القرار المطعون فيه غير صحيحة او إن حكماً سابقاً بني عليه هذا القرار قد نسخ او عدل او كان شاهداً او خبيراً او محلفاً كان قد حكم عليه بشهادة كاذبة او بالتزوير .
- اذا صدر حكم على الدولة او على الادراة العمومية .. و هي ممثلة خلافاُ للاصول او بطرق الغش .
- اذا وجد تناقض في قرارين صادرين في محكمة واحدة بين نفس المتداعين و نفس صفتهم و نفس الاسباب المدلى بها .
- على انه لايجوز في أي حال من الأحوال تقديم طلب المراجعة بعد مضي مهلة السنتين المعينة في المادة 31 من القرار 186
لا تقبل اعادة المحاكمة الا بشان الاحكام المبرمة التي يصدرها القاضي العقاري و القرارات التي تصدرها محكمة الاستئناف .
و إن انتهاء مهلة الاستئناف لا يفتح السبيل لاعادة المحاكمة بشان الاحكام الصادرة بالدرجة الاولى من القاضي العقاري
اما مهلة الاعتراض على القرار الصادر عن محكمة الاستئناف فيفسح المجال لطلب الاعادة و إن المدة المحددة لتقديم طلب الاعادة هي في الاصل شهران يبدآن من تاريخ تبيلغ القرار الوجاهي او تاريخ انقضاء مهلة الاعتراض على القرار الغيابي .

3- النقض :
بعض الاجتهادات الواردة لمحكمة النقض :
• نقض 340 تا 1959 : إن الحكم الذي تصدره محكمة الاستئناف برفض أو قبول طلب إعادة المحاكمة المتعلق بقرار قاضي الفرد العقاري لا يقبل الطعن بطريقة النقض .
• نقض تا 1960 : إذا جرى تسجيل عقار من القاضي العقاري الدائم بالاستناد إلى المادة 46 و ما بعدها فيكون التسجيل قد جرى بالطريقة الإدارية و لا يمنع من المداعاة قضائياً أمام المحاكم العادية بشأنه و طلب فسخ التسجيل أمام المحكمة المختصة اختصاصاً نوعياً حسب المادة 62 أصول و التثبت من النوع الشرعي للعقار بالأدلة المقبولة قانوناً .
• اجتهاد آخر : إن للمتضرر من الخصوم في معاملة التصرف أو غيرهم الحق في مراجعة القضاء لإثبات الملكية لان قرار القاضي الدائم ليس له قوة القضية المقضية بالنسبة لموضوع الملكية و لا يحوز حجية و لو صدّ ق استئنافاً . و لا يمنع المداعاة ضده مرور السنتين المنصوص عنها في المادة 31 من القرار 186 " .
• اجتهاد أخير : إذا تأخر من صدر القرار لمصلحته بتسجيل العقار على اسمه بالتسجيل لا يوجب رد دعوى من ينازعه . بالاستناد إلى إن المحاكم لا تنظر بقضية عقارية متنازع عليها ما لم يكن العقار مربوطاً بسند التمليك و إن تعيين الخصومة يوجب استكمال هذا النقض بتكليف الأكثر عجلة من الفريقين بمهمة القيام بالتسجيل و بدفع الرسوم المتوجبة والعودة على خصمه .

و الله ولي التوفيق نرجو الفائــــــــــــدة