قانون منع الاتجار بالأرضي بين النظرية والتطبيق

قانون منع الاتجار بالأرضي بين النظرية والتطبيق

للمحامي الأستاذ نور الدين يوسف سعد
من فرع حماه

مقدمة
تبدو الدوافع الكامنة والأسباب الموجبة للمشرع السوري في إصداره القانون رقم 3 تاريخ 25/2/1976 المتضمن منع الاتجار بالأراضي هو ذلك الارتفاع الهائل لأسعار العقارات والذي بدأ يتصاعد في سوريا منذ بداية السبعينيات وكان هذا الارتفاع في الأسعار وليد تمركز معظم رؤوس الأموال في تجارة العقارات وقد شاعت هذه المهنة بشكل خاص وسط مدينة دمشق وغوطتها بحيث أصبحت الأراضي المعدة للبناء أو ضمن حدود أي مخطط تنظيمي عام مصدق موضع تجارة فئة كبيرة من التجار وبدأت هذه العقارات تنتقل بيعا وشراءاً من تاجر لآخر مع تصاعد في الأرباح والأسعار وتجلت في الأفق الاجتماعي أزمة السكن والتي بدت غير خافية على احد في ظل هذه التجارة المستمرة للأراضي وعدم البناء عليها ما دامت التجارة بها على حالها الراهن يحقق ربحاً كبيراً .
في القانون استثناءاته:
نصت المادة الأولى من هذا القانون على انه : " يمنع بعد نفاذ هذا القانون على من يشتري أيا من الأراضي الكائنة ضمن حدود أي مخطط تنظيمي عام مصدق و ضمن مناطق الاصطياف بيعها كلاً أو جزءاً أو التوكيل بذلك ويشمل هذا المنع الهبة مالم تكن لإحدى الجهات العامة أو الجمعيات الخيرية وبدون عوض وكل عقد صوري يخفي بيعا"
وبم يعتد المشرع في المادة الثانية من هذا القانون بأي تصرف يجري خلافا لأحكام المادة الأولى منه حيث اعتبر أي تصرف من هذا القيبل باطلا بطلانا مطلقا بالطبع مع عدم الإخلال بتطبيق المادة 143 من القانون حيث يعود المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فإن كان ذلك مستحيلا جاز الحكم بتعويض عادل ..... الخ .
وحتى تكون الدولة على اختلاف مؤسساتها ذات العلاقة معنية بتطبيق أحكام هذا القانون فقد نصت المادة الثالثة منه على انه : " يمتنع على دوائر الدولة العقارية والكتاب بالعدل وجميع الجهات الإدارية والعامة الأخرى تسجيل أو توثيق أي عقد يتضمن انتقال ملكية أي من هذه الأراضي خلافا لأحكام المادة الأولى دون هذا القانون " ... وأمام هذا المنع المتكرر للبيع والأثر المبطل في حال المخالفة ووجود البعض من المواطنين السوريين مالكا لأراض كائنة ضمن حدود وخطط تنظيمي وضمن مناطق اصطياف بغير إرادته العقدية كان لا بد للقانون المذكور في المادة الرابعة منه أن يستثني من أحكام المادة الأولى منه الورثة المالكين أرضا على الشيوع اشتراها مؤ رثهم بعد نفاذ هذا القانون إذ قرر الحق لهم بيعها فيما بينهم حصرا أو للدولة وكان هذا استئناء ضيقا للغاية .
وجاء الاستثناء ثانية في هذا القانون لاعتبارات تتعلق بصفة المالك وامتيازا ته حيث أجاز للدولة والقطاع العام بيع الأراضي المشتراة وفقا لمضمون المادة الخامسة منه على أن لا يتجاوز بدل البيع مقدار الكلفة مضافا إليه بسبة قدرها 5% خمسة بالمائة كنفقات إدارية , على انه أبقى إعطاء الأفضلية في شراء هذه الأراضي للقطاع العام والتعاوني والمشترك والمنظمات الشعبية وذوي الدخل المحدود . إلا أن قراءة معمقة للمدلول القانوني لبعض الكلمات والعبارات الواردة في هذا القانون تبدو معها وبما لا يقبل الشكل دائرة الاستثناءات من أحكامه بالاتساع . فالقانون المذكور منع علة من يشتري أيا من الأراضي المذكورة ...بيعها... وهذا يعني أن القانون حصر المنع بمن تملك شراء حيث لحظ في أحكامه تملك العض لهذه الأراضي بغير الشراء واستثناهم من أحكامه, فقد جاء القرار رقم 680 تاريخ 22/4/1976 الصادر عن وزير الإسكان والمرافق والمتضمن التعليمات التنفيذية لهذا القانون موضحا في الفقرة الثانية من المادة الثانية منه مايلي : " تسري أحكام منع البيع المنصوص عليها في الفقرة (أ) من الماد=ة الأولى من القانون على أي ارض من الأرضي المذكورة في الفقرة /1/ من هذه المادة إذا كان صاحبها قد تملكها عن طريق الشراء بعد تاريخ شمولها بأحكام المادة الأولى من القانون " . وعليه فانه يستنتج من القانون والقرار المذكورين ما يلي:
1- ليس لأحكام هذا القانون مفعول رجعي , فالمادة (1/ف أ) نصت على انه يمتنع بعد نفاذ هذا القانون على من يشتري .... وبالتالي تسري أحكام منع البيع هنا على من تملك شراء بعد تاريخ 25/2/1976تاريخ صدور القانون ولا يسري على من تملك شراء قبل هذا التاريخ .
2- لا تسري أحكام هذا القانون إلا على من تملك عن طريق الشراء ولا تسري على من تملك استنادا لباقي أسباب التملك والسجل العقاري المنصوص عنها في المادة 826من القانون المدني وهي الإرث والهبات فيما بين الأحياء أو الوصية , أو الاستيلاء , أو التقادم المكسب .
3- لا تشمل أحكام هذا القانون المالكين لأي من الأراضي التي دخلت حدود أي مخطط تنظيمي أو منطقة اصطياف ... إذا كان دخول هذه الاراض ضمن الحدود المذكورة قد تم بعد تملكها لهذه الاراض وليس قبله كما هو النص الذي منع البيع من تملك شراء الأرض وهي واقعة ضمن الحدود المذكورة .
4- لا تنطبق أحكام هذا القانون على من تملك أرضا معدة للبناء ضمن الحدود المذكورة إذا كان تملكه هذا قد تم نتيجة عمليات التجميل وإزالة الشيوع التي تخضع لها بعض المناطق العقارية وفقا لأحكام قانون عمليات التحسين العقاري رقم 153 لعام 1949 وقانون التحديد والتحرير رقم 186 لعام 1926 حتى لوكان هذا التملك قد حصل بعد صدور القانون رقم 3 لعام 1976 , لان لمالك هنا تملك إفرازا وتجميلا ولم يتملك شراء والنص منع من يشتري ولم يمتد هذا المنع إلى من تملك بغير الشراء كما هي الحالة في إزالة الشيوع والتجميل .
نظرة في القانون :
إذا كان من خصائص حق الملكية أن لمالك الشيء وحده – حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه وفق ما ذهب إليه القانون المدني السوري في المادة 768 منه فقد جاء هذا القانون أي القانون رقن 3 لعام 1976 وتعديلاته قيدا على حق الملكية وعلى أهم خصائص هذا الحق وهو حق التصرف وبطريقة تتنافى مع الوسائل التي تكفل حماية حق الملكية و ممارسة ما يتفرع عنه من خصائص على وجه الشمول , وقد يصبح هذا القانون وربما صار ذلك عائقا في وجه من يملك أرضا معدة للبناء يحكمها هذا القانون أن لم يكن قادرا على تشييد البناء عليها وبذات الوقت ليس له الحق قانونا في بيعها وكذلك عائقا في وجه من يرغب بشرائها بقصد بنائها وهو القادر على ذلك ماليا . إذ كيف لهذا الأخير أن يقوم بنقل شرائه لها على اسمه في السجل العقاري والقانون يمنع شراءها حتى لا يبقى شراؤه غير ذي جدوى من الناحية القانونية حيث تبقى جميع الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بنقل حق عيني عقاري غير نافذة حتى بين العاقدين إلا اعتبارا من تاريخ تسجيلها في السجل العقاري حسب الأصول .
وعني عن البيان أن حركة التطور الاقتصادي في سورية والتحولات التي طرأت على هذا التطور خلال السنوات العشر الأخيرة قد فسحت المجال لتأخذ رؤوس الأموال مكانها ومسارها مجددا في قطاعات استثمارية أخرى خدمية وتصنيعية وزراعية بحيث لم تعد تجارة العقارات تلك التي تستحوذ باهتمام أصحاب رؤوس الأموال وأعمالهم ومشاريعهم . وبذلك فقد أصبح من الضروري جدا إعادة النظر في أحكام هذا القانون تعديلا أو إلغاء بما يتماشى مع ما لحق الملكية من خصائص في القانون لا يملك فصلها عن هذا الحق إضافة للتطور الذي طرا على الحياة الاقتصادية في سورية .


نقله للمنتدى رجاء حيدر