إشارة الدعوى

[mohamad]

السؤال الذي أود البحث عنه هو أنه هل يتعين وضع إشارة الدعوى في دعوى الفسخ القضائية (فسخ بيع عقار) سواء أكان هذا البيع قد تم تسجيله بالسجل العقاري أم لم يتم؟
الرجاء المناقشة مع الإجتهادات

[المحامي حازم زهور عدي]

لو كان بالامكان تحديد السؤال اكثر من ذلك فان الموضوع واسع و بداية يجب ان نفرق بين امرين
دعوى فسخ تسجيل بيع عقاري
و دعوى فسخ عقد بيع غير موثق
فالاولى هي دعوى تتعلق بحق عيني
و اقرب ما يقع في الواقع لها هو المشتري الثاني الاسبق تسجيلا يقيم المشتري الاول دعوى بطلب فسخ تسجيل المشتري الثاني لعلة التواطئ .
او دعوى عدم نفاذ تصرفات المريض مرض الموت و الغاء التسجيل كون العقد تم في فترة الريبة و غير ذلك من دعاوي فسخ التسجيل لعلة الصورية او عيوب شابته .
و هذه الدعاوي هي دعاوي عينية عقارية تتعلق بحق مسجل في السجل العقاري و ان عدم وضع اشارة الدعوى يؤدي الى رد الدعوى شكلا و في حال عدم حصول ذلك قد تجد نفسك امام استحالة مادية في تنفيذ الحكم الصادر بفسخ التسجيل بسبب انتقال العقار الى حسن النية .
اما الثانية فهي دعوى تتعلق بطلب اقالة احد اطراف العقد منه لسبب شاب العقد او محله او موضوعه او سببه او لتحقق شرط فاسخ فيه.
كما لو قصر البائع في الفراغ فيلجا المشتري لطلب فسخ العقد مع التعويض ان كان له مقتضى او ان يتاخر المشتري بالدفع فيلجا البائع لطلب فسخ العقد .
و الدعوى هنا دعوى شخصية بمعنى انها لا تتعلق بالعقار.
و بانظار مزيد من الايضاح و لكم الشكر

[المحامي حازم زهور عدي]

- دعوى الفسخ من الدعاوى الشخصية التي لا تحتاج الى وضع الاشارة.
- الحقوق العينية اذا لم تسجل فانه يمكن حوالتها حوالة حق باعتبار الحق قبل تسجيله هو حق شخصي.
مراجع الاجتهاد:
قرار: 811 / 1998أساس: 1394 / 1998
مرجعية حمورابي: اجتهاد رقم 9820
مجلة المحامون 2000 - اجتهاد رقم 34

- دعوى الفسخ من الدعاوى الشخصية التي لا تحتاج الى وضع الاشارة.
- الحقوق العينية اذا لم تسجل فانه يمكن حوالتها حوالة حق باعتبار الحق قبل تسجيله هو حق شخصي.
مراجع الاجتهاد:
قرار: 811 / 1998أساس: 1394 / 1998
مرجعية حمورابي: اجتهاد رقم 9820
مجلة المحامون 2000 - اجتهاد رقم 34

المادة 9 من القرار 188 لعام 1926 (قانون السجل العقاري)
ان الحقوق العينية غير المنقولة المرخص بانشائها في القانون والتقيدات العقارية والحجوز وكذلك الدعاوى العقارية المتعلقة بعقار او بمال غير منقول مسجل يجب، حتما، ان تدون في الصحيفة المخصصة لكل عقار او مال غير منقول في سجل الملكية، ولا تعتبر موجودة تجاه الغير الا بقيدها في السجل العقاري، وابتداء من هذا القيد.
يجب ايضا، حتما ان تقيد في صحيفة العقار الاساسية، جميع التحويرات التي تحدث في الحدود، وجميع حقوق الارتفاق التي تحدث على اثر بناء او على اثر تقويم الطرقات ومجاري المياه والاقنية والخطوط الحديدية، حتى يمكن الاعتراف بها تجاه الغير. ويجب ايضا، قيد الحالة الحادثة التي حصلت للعقار على اثر تشييد بنايات حديثة، او على اثر تغيير في البنايات الموجودة او على اثر ضبط الحدود.
على المالكين والادارات العمومية ذات الشان ان تبلغ، لهذه الغاية، امين السجل العقاري جميع التغييرات التي تطرا على العقارات.

- في الدعاوي العينية العقارية لا تسمع قبل وضع اشارتها على صحيفة العقار كما أن أحكام السجل العقاري اعتبرت تدوين الاشارة على صحيفة العقار كافياً لمنع اكتساب أي حق يتعارض مع مضمون هذه الاشارة على ما هو عليه اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم (40) لعام 1987.
- تدوين اشارة الدعوى على صحيفة العقار من شأنه أن يحفظ حقوق صاحب هذا القيد تجاه الاشخاص الآخرين الذين يريدون تسجيل حق عيني أو شخصي على صحيفة العقار بحيث يعتبرون قابلين بما ينجم عن هذا القيد.
- إن تقرير قيد اشارة الدعوى يغني عن القاء الحجز الاحتياطي على صحيفة العقار على ما هو مستفاد من حكم النقض رقم (805) لعام 1971.
- لا يحق لمحكمة النقض القاء الحجز الاحتياطي لأنها لا تعد من محاكم الاساس الا اذا كانت نقضت الحكم و احتفظت بالدعوى لتفصل فيها.
- القانون هو الذي يحدد طرق الطعن و إن اضفاء المحكمة صفة الابرام على حكمها لا يغير من حكم القانون.
مراجع الاجتهاد:
قرار: 922 / 1987أساس: 6540 / 1987
مرجعية حمورابي: اجتهاد رقم 4481
مجلة المحامون 1987 - اجتهاد رقم 449

- الاختصاص في دعاوى تصحيح الاسم ينعقد لمحكمة البداية.
- من حق احد الورثة اقامة دعوى تصحيح الاسم دون بقية الورثة مجتمعين ما دام جميع الورثة سيستفيدون في النتيجة من القرار الصادر بالتصحيح.
- دعوى تصحيح الاسم لا تستهدف حقا عينيا و لذا لا يتوجب وضع اشارة على صحيفة العقار.
- كون العقارات ناتجة عن اعمال التحديد و التحرير لا يمنع من اقامة الدعوى بتصحيح الاسم.
مراجع الاجتهاد:
قرار: 2751 / 2004أساس: 3329 / 2004
مرجعية حمورابي: اجتهاد رقم 56246
مجلة المحامون 2005 - اجتهاد رقم 371

الاتفاقات المتعلقة باحداث حق عيني (عقد مغارسة) لا تكون نافذة بين العاقدين الا اعتبارا من تاريخ تسجيلها في السجل العقاري.
مراجع الاجتهاد:
قرار: 519 / 1969أساس: 906 / 1969
مرجعية حمورابي: اجتهاد رقم 51235
مجلة المحامون 1970 - اجتهاد رقم 71

[mohamad]

مع كامل شكري للأستاذ حازم على جهوده وأن الأمر أصبح واضحاً جداً باجتهاداته وكنت أقصد دعوى فسخ عقد البيع قبل تسجيله وأصبح الأمر واضحاً جداً وأكرر شكري للأستاذ حازم

[المحامي حازم زهور عدي]

العفو استاذ