الاجتهاد عن عقود الايجار التجارية مع وقائع الدعوى

[احمد ابوالزين]

الاجتهاد عن عقود الايجار التجارية مع وقائع الدعوى

قرار 818 / 2003 - أساس 669 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 175 - م. المحامون 2004 - اصدار 07 و 08 -
عقد الاستثمار يخرج عن مفهوم الاستثمار بمعناه القانوني اذا لم تتحق عناصره لجهة المحل و موجوداته و عنوانه التجاري و زبائنه، اي يجب ان تتوفر فيه جميع العناصر المادية و المعنوية و في حال فقدان احدها يدخل في مفهوم عقد الايجار.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
اسباب الطعن:
تتلخص بما يلي:
1 - عقد الايجار بتاريخ لاحق الاستثمار وبذلك يعتبر ناسخا له وقد خالفت المحكمة احكام المادة (148).
2 - القرار الاعدادي المتخذ بالاثبات بالبينة الشخصية لجهة الباعث على عقد الايجار مخالف لاحكام المادتين (54، 55) بينات والجهة المطعون ضدها لم تطلب الاثبات بالبينة الشخصية.
3 - مخالفة القرار لاحكام المادة (149 و 151) مدني ووجود التناقض بين المبلغ المذكور بالايصال ومالذكور بعقد الايجار سببه محاولة الطاعن التهرب من الرسوم البلدية.
4 - عقد الاستثمار خال من عناصره.
5 - مخالفة القرار للاجتهاد القضائي.
في مناقشة اسباب الطعن:
حيث ان ادعاء المدعي محمد... يقوم على مطالبة بفسخ عقد الاستثمار المعقود بينه وبين المدعي عليه حسين... على المحل موضوع الدعوى والكائن في الميادين والمعقود كمكتب سفريات للنقل وقد انتهى القرار الصادر عن محكمة الاستئناف في دير الزور الى الحكم للمدعي وفق دعواه. ولعدم قناعة المدعى عليه بهذا القرار فقد طعن به طالبا نقضه للاسباب المبينة بلائحة الطعن.
وحيث انه ولئن كان يوجد عقد استثمار بين الطرفين الا ان هذا العقد يخرج عن مفهوم عقد الاستثمار بمعناه القانوني اذا لم تتحقق عناصره لجهة المحل وموجوداته وعنوانه التجاري وزبائنه، اي يجب ان تتوفر فيه جميع عناصره المادية والمعنوية وفي حال فقدان احدهما فان عقد الاستثمار يخرج عن مفهومه ويدخل في مفهوم عقد الايجار.
وحيث انه كان على المحكمة الاستئنافية ان تناقش ما جاء باقوال الطرفين اما في جلسة استجوابهما في 21/8/2001 والتي ذكر بها المدعى عليه انه استلم المحل فارغا وذكر المدعى فيها (وكان المحل عند طلبه فارغا فرفضت وطلب مني تجهيز المحل بوضع طاولة وكرسي ومروحة وكهرباء وواجهة وذلك على نفقتي على ان يستعمل كمكتب نقل).
بحيث تناقش ما اذا كان المحل عند تنظيم عقد الاستثمار مستثمرا من المدعي وما اذا كان له عنوان وزبائن بمعنى ما اذا كانت تتوفر فيه عناصر عقد الاستثمار ام لا فاذا لم تتوفر فيه عناصر عقد الاستثمار فهذا يغني عن مناقشة باقي الادلة كعقد الايجار والايصال بقبض المدعي لملغ اربعين الف ليرة سورية وباقي الادلة من الناحية القانونية لان الدعوى تكون في هذه الحالة مردودة واذا وجدت انه عقد استثمار فتناقش عند توقيعه ادلة الدعوى.
وحيث ان المحكمة لم تناقش الدعوى على ضوء ما ذكر مما يعرض قرارها المطعون فيه للنقض.
لذلك تقرر بالاجماع:
- نقض القرار المطعون فيه.
قرار 933 / 1995 - أساس 1357 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 287 - م. المحامون 1997 - اصدار 09 و 10 -
استقر الاجتهاد ان الفرق بين عقد الايجار وعقد الاستثمار يكون في محل العقد، فبينما يكون محل العقد في الايجار على اطلاقه عقارا او منقولا ماديا او حقا ما، يكون محل العقد في الاستثمار منشاة صناعية او تجارية او ما شابهها بجميع عناصرها المادية والمعنوية.
قرار 1910 / 1982 - أساس 4157 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 22 - م. القانون 1983 - اصدار 01 الى 04 -
- إن المحل التجاري لا يخضع أشغاله واستئجاره لأحكام قانون الإيجار وإنما يخضع لنظام استثمار عقارات الخط الحديدي الحجازي.
- إن شاغل المحل التجاري العائد للجهة المشار إليها أعلاه لا يتمتع بالتمديد القانوني لعقد الإيجار وبنسبة بدل الإيجار وبحق بيع حق الإيجار وبحق العودة حين الهدم.
- يعود لمحكمة الموضوع حق تفسير العقود والوقوف على إرادة المتعاقدين فيه وتقدير وقائع النزاع ولا معقب عليها فيما استخلصته مما له سند في أوراق الدعوى.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
من حيث أن دعوى المدعية الطاعنة تقوم على طلب رصيد قيمة حق استثمار المحل مثار النزاع الذي اشتراه منها المدعى عليه المطعون ضده والذي تملكه إدارة الخط الحديدي الحجازي.
ومن حيث أن المحل التجاري مثار النزاع لا يخضع أشغاله واستئجاره لأحكام قانون الإيجار، وإنما يخضع لنظام استثمار عقارات الخط الحديدي الحجازي، بحيث يعتبر عقد استثماره ترخيصا صادرا عن جهة إدارية عن طريق المزايدة أو التعاقد الرضائي عملا بالمادة /18/ من المرسوم التشريعي رقم /20/ تاريخ 6/8/1964 المتضمن إحداث المؤسسة العامة للخط الحديدي الحجازي المعدل بالمرسوم التشريعي رقم 30 تاريخ 6/2/1965.
بمعنى أن شاغل هذا المحل لا يتمتع بالتمديد القانوني لعقد الاستثمار وبنسبة بدل الإيجار وبحق بيع حق الإيجار وبحق العودة حين الهدم، مما هو منصوص عليه في قانون الإيجارات.
ومن حيث أن محكمة الموضوع التي يعود لها تفسير العقد والوقوف على إرادة المتعاقدين فيه وتقدير وقائع النزاع، قد استخلصت من عبارات العقد المبرم بين الطرفين وظروف التعاقد، إن المدعى عليه المطعون ضده قد اشترى من الجهة المدعية الطاعنة حق إيجار المحل المذكور على أساس أنه حق إيجار بمفهوم قانون الإيجارات.
حيث يحق له الاستفادة من الحقوق المشار إليها آنفا المقررة في قانون الإيجارات، وأنه بالتالي لم يشتره على أساس أنه حق استثمار غير خاضع لقانون الإيجارات وللمزايا المنوه بها، بحيث أن العقد ينتهي في نهاية كل سنة ويعرض على المزايدة.
ومن حيث أنه عدا عن أن عبارات العقد 1/4/1970 توحي بهذا التفسير فإن محكمة الموضوع عززت عقيدتها بالقرينة المستمدة من أنه لا يعقل أن يدفع المدعى المشتري إلى المدعية البائعة عشرين ألف ليرة سورية ثمنا لحق إيجار المحل عن مدة تسعة أشهر فقط ينتهي بعدها أجل العقد وتسترده إدارة الخط الحديدي الحجازي وتعرضه للاستثمار بالمزايدة، دون أن يتمتع بشيء من المزايا الملمح إليها، باعتبار أن التعاقد بين الطرفين قد تم بتاريخ 1/4/1970 وأن مدة عقد الاستثمار تنتهي بتاريخ 31/12/1970.
ومن حيث أن محكمة الموضوع بسلطتها التقديرية رأت أن شرح المدعى عليه على الطلب بالموافقة على التنازل والاستثمار وفق الشروط التي تحددها المؤسسة، لا يفيد بالضرورة ادراك المدعى عليه الرجل العادي الفرق بين حق الايجار وحق الاستثمار أو انصراف نيته إلى قبول الشراء على أساس الاستثمار لاحق الايجار بالمدلول المشار إليه.
ومن حيث أنه ما دام الأمر يتعلق بمسألة متصلة بالوقائع، فإنه لا معقب على محكمة الموضوع فيما استخلصته، مما له سند في أوراق الدعوى.
ومن حيث أن قعود البائعة الطاعنة عن تنفيذ التزامها العقدي ببيع وتسليم المحل وفق الأسس الموما إليها المتفق عليها في العقد، من شأنه أن يخول المدعى عليه المطعون ضده حق الامتناع عن ترصيد الثمن.
ومن حيث أن الحكم الطعين قد استوى على أساس مكين من القانون والواقع يغدو سليما مما رماه به الطعن الذي أضحى من المتعين رده.

قرار 78 / 1976 - أساس 29 - محاكم النقض - سورية
قاعدة 1002 - اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 - استانبولي -
ان تضمن العقد ان المستاجر استاجر حق استثمار محل بما فيه من ادوات واسم تجاري و سمعة تجارية و موقع لا يغني عن استقصاء الباعث على ابرام العقد، حتى اذا كان ذلك من اجل استثمار شهرته و زبائنه خرج عن كونه عقد ايجار، اما اذا كان قد ابرم من اجل الانتفاع بالماجور و منشاته الملحقة به دون ان يكون من اهدافه استثمار الاسم و الشهرة التجارية فانه يخرج عن كونه عقد استثمار.
قرار 211 / 1978 - أساس 107 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 142 - م. المحامون 1978 - اصدار 01 - 04 -
ان العقد الذي يعهد المستاجر بموجبه الى الغير باستثمار و ادارة متجر او مصنع بجميع عناصرهما لحساب هذا الغير و على مسؤوليته يعتبر عقد استثمار غير موجب للتخلية لان محله هو المؤسسة التجارية او الصناعية بجميع عناصرها، و اما اذا كان محل العقد هو العقار او المنقول او احد عناصر او اجزاء المتجر او المصنع او اي حق ما فيهما فانه يعتبر عقد ايجار من الباطن و بالتالي فانه يرتب الاخلاء.
قرار 1698 / 2006 - أساس 1226 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 461 - م. المحامون 2009 - اصدار 07 و 08 -
إذا ثبت من نصوص العقد وظروفه وملابساته أن الغرض الأساسي منه أو الباعث على اجرائه لم يكن المبنى في حد ذاته بل من أجل استغلال الاسم التجاري للمحل وزبائنه وموقعه ورواج تجارته ورخصته الإدارية... إلى غير ذلك من العناصر المادية والمعنوية... فهو عقد استثمار. أما إذا كان الغرض الاساسي منه الانتفاع بالمأجور ومنشآته الملحقة فهو عقد إيجار.
قرار 800 / 2002 - أساس 986 - محكمة النقض - الدوائر المدنية - سورية
قاعدة 76 - م. المحامون 2004 - اصدار 03 و 04 -
ان حقيقة العقد وطبيعته وتكييفه انما تتحدد على اساس الاتفاق المبرم بين الطرفين وبنود العقد وشروطه المتفق عليها، وذلك في ضوء التشريعات النافذة والاجتهاد المستقر. ولا عبرة للتسمية التي تعطى للعقد من قبل المتعاقدين او الشهود. وقد ابان الاجتهاد القضائي الفرق بين عقد الايجار وعقد الاستثمار بصورة واضحة اذ جاء في قرار للهيئة العامة لمحكمة النقض برقم 154تاريخ 24/10/1994 انه اذا ثبت من نصوص العقد ومن ظروفه وملابساته ان الغرض الاساسي منه او الباعث على اجرائه لم يكن المكان المبني في حد ذاته بل كان من اجل استغلال الاسم التجاري للمحل وزبائنه وموقعه ورواج تجارته ورخصته الادارية، الى غير ذلك من عناصره المادية والمعنوية، فهو عقد استثمار.
اما اذا كان الغرض الاساسي منه الانتفاع بالماجور ومنشاته الملحقة فهو عقد ايجار.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------
أسباب الطعن:
1 - إن المحكمة المطعون بقرارها لم ترد على الدفوع المثارة من قبل الجهة المدعية الطاعنة.
2 - العلاقة القائمة بين الطرفين هي علاقة إيجارية توافرت شروطها وأركانها وذلك في ضوء الاجتهاد القضائي المستقر.
3 - إن شهادة الشاهدين المستمعين لا تثبت أن العلاقة بين الطرفين هي علاقة استثمار.
في القضاء:
حيث إن دعوى الجهة المدعية (الطاعنة) التي تقدمت بها إلى محكمة الصلح المدنية في الرقة تقوم على المطالبة بتثبيت العلاقة الإيجارية بين الطرفين وتحديد بدل إيجار المأجور موضوع الدعوى وذلك في مواجهة الجهة المدعى عليها (المطعون ضدها). وبنتيجة المحاكمة أصدرت المحكمة المذكورة قرارها المطعون فيه القاضي برد الدعوى لعدم قيامها على أساس قانوني سليم. ولعدم قناعة الجهة المدعية بالقرار المذكور فقد طعنت به للأسباب المبينة في استدعاء الطعن.
وحيث إن حقيقة العقد وطبيعته وتكييفه إنما تتحدد على أساس الاتفاق المبرم بين الطرفين وبنود العقد وشروطه المتفق عليها، وذلك في ضوء التشريعات النافذة والاجتهاد القضائي المستقر. ولا عبرة للتسمية التي تعطى للعقد من قبل المتعاقدين أو من قبل الشهود. ولقد أبان الاجتهاد القضائي الفرق بين عقد الإيجار وعقد الاستثمار بصورة واضحة إذ جاء في قرار للهيئة العامة لمحكمة النقض برقم 154 تاريخ 24/10/1994 أنه (إذا ثبت من نصوص العقد ومن ظروفه وملابساته أن الغرض الأساسي منه أو الباعث على إجرائه لم يكن المكان المبني في حد ذاته بل كان من أجل استغلال الاسم التجاري للمحل وزبائنه وموقعه ورواج تجارته ورخصته الإدارية، إلى غير ذلك من العناصر المادية والمعنوية، فهو عقد استثمار. أما إذا كان الغرض الأساسي منه الانتفاع بالمأجور ومنشآته الملحقة فهو عقد إيجار).
وحيث إنه كان على المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه أن تتلمس حقيقة العقد المبرم وشروط العقد وبنوده والغاية منه وحالة المأجور بتاريخ العقد، وذلك في ضوء ما استقر عليه اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض ثم تقول كلمتها في العقد المذكور. إلا أنها لم تفعل فجاء قرارها سابقاً لأوانه وقاصراً في بيانه وأسبابه ومستحقاً للنقض بعد أن نالت منه أسباب الطعن.
لذلك تقرر بالإجماع:
- نقض الحكم موضوعاً.
قرار 154 / 1994 - أساس 9 - الهيئة العامة لمحكمة النقض - سورية
قاعدة 452 - م. المحامون 1994 - اصدار 11 و 12 -
اذا ثبت من نصوص العقد ومن ظروفه وملابساته ان الغرض الاساسي منه او الباعث على اجرائه لم يكن المكان المبني في حد ذاته بل كان من اجل استغلال الاسم التجاري للمحل وزبائنه وموقعه ورواج تجارته ورخصته الادارية، الى غير ذلك من العناصر المادية والمعنوية، فهو عقد استثمار. اما اذا كان الغرض الاساسي منه الانتفاع بالماجور ومنشاته الملحقة به فهو عقد ايجار.
و العدول عن كل مبدا مخالف.

وقائع الدعوى
--------------------------------------------------------------------------------