القضية : 19 (مذاكرة) أساس لعام 2011
قــرار : 1 لعام 2011
تاريخ : 8/2/2011
باسم الشعب العربي في سورية
محكمة البداية المدنية التاسعة بدمشق
القاضي السيد طارق برنجكجي
المساعد : السيد سمير قلعه جي
المبدأ : عقارية – رئيس المكتب العقاري – قراره بالرفض – مرجع استئنافه – بداية مدنية – قرارها مبرم في غرفة المذاكرة – وقف خيري – شموله – محاضر التحديد والتحرير – مسجد .
- في حال رفض رئيس المكتب العقاري أي طلب تسجيل أو ترقين فيمكن استناداًً إلى النص القانوني (المادة 80 من القرار 188 ل.ر. لعام 1926) استئناف قرار الرفض إلى محكمة المحل ، إذ تنظر به في غرفة المذاكرة ، وقرارها مبرم في هذا الشأن .
- يقصد بالوقف الخيري الإسلامي كل ما أنشأه الواقف لجهة من جهات الخير فيشمل ذلك المساجد سنداً لأحكام المادة (1) من المرسوم التشريعي رقم 128 لعام 1949 .
- يشمل الوقف جميع الأشياء التي كانت أو أصبحت أجزاء متممة للعقار أو من ملحقاته أو من التوابع اللازمة له (المادة 1001 مدني سوري) .
- سنداً لأحكام المادة /3/ من المرسوم التشريعي 128 لعام 1949 تنتهي ولاية المتولي على الأوقاف الخيرية الإسلامية القائمة حالياً ، وتتولى إدارتها مديرية الأوقاف .
- إن تسجيل المسجد باسم مديرية الأوقاف لا يمنع أي شخص يدعي حقاً من مراجعة القضاء المختص للمطالبة بحقوقه .
- إن طلب تسجيل عقار باسم مديرية الأوقاف هو إجراء قانوني ولا يتعارض مع منطوق محاضر التحديد والتحرير ولا يناقض مضمونها .
- ما صح كونه مسجداً فإنه يبقى كذلك إلى قيام الساعة . (حاشية ابن عابدين بدلالة المادة الأولى ، فقرة /2/ من القانون المدني السوري) .
الجهة المدعية :
1 – وزير الأوقاف إضافة لمنصبه .
2 – مدير أوقاف دمشق إضافة لوظيفته .
تمثلهما إدارة قضايا الدولة .
الجهة المستأنف عليها :
مدير المصالح العقارية بدمشق إضافة لوظيفته تمثله إدارة قضايا الدولة .
القرار المستأنف :
القرار الصادر عن مدير المصالح العقارية بدمشق برقم 82 تاريخ 5/2/2009 المتضمن رفض تسجيل العقار 1103 صالحية جادة باسم مديرية أوقاف دمشق .
الوقائع :
بتاريخ 12/5/2009 تقدمت الجهة المدعية باستدعاء استئنافها هذا وبشرح مآله أنه جاء بالقيد العقاري للعقار 1103 صالحية جادة وفي النوع الشرعي أنه وقف وجاء في أوصافه أنه مسجد لإقامة الصلوات الخمسة وجاء في اسم المالك أنه الأمير الشعلان وأن الجامع مبني منذ زمن بعيد يتجاوز المائة عام وأن مدير المصالح العقارية عندما رفض التسجيل استند إلى القرار 188 لعام 1926 وأنه يقوم فقط بتصحيح الأخطاء البسيطة رغم صدور عدة قرارات عنه بتصحيح ملكية كاملة .
وحيث إن المساجد والجوامع تقوم بوظيفة دينية ويجب أن تكون تحت الإشراف المطلق لوزارة الأوقاف.
لذلك فإن الجهة المستأنفة تلتمس من حيث النتيجة :
1- قبول الاستئناف شكلاً وموضوعاً .
2- إلزام أمين السجل العقاري بفسخ تسجيل العقار 1103 صالحية جادة عن اسم المالك الشعلان وتسجيله باسم مديرية أوقاف دمشق .
3- تضمين الجهة المدعى عليها الرسوم والمصاريف والأتعاب .
في المناقشة القانونية والقضاء والحكم :
وبعد الاطلاع على استدعاء الاستئناف ومرفقاتها وسائر الأوراق والأدلة المسرودة .
وبعد أن حضر الطرفان وتبادلوا أقوالهم ودفوعهم .
وحيث إن الجهة المستأنفة تهدف من استئنافها إلى فسخ القرار 82 لعام 2009 الصادر عن مدير المصالح العقارية بدمشق برفض تسجيل العقار موضوع الدعوى باسم مديرية الأوقاف .
وحيث إن الاستئناف مقدم من الجهة المدعية على السماع الأمر الذي يجعله جديراً بالقبول شكلاً .
وحيث إن الجهة المستأنفة أرفقت وأبرزت تأييداً لاستئنافها :
1- قيد عقاري للعقار 1103 صالحية جادة موضوع الدعوى وتبين من خلاله أن النوع الشرعي للعقار هو وقف وأوصافه هي أنه عقار عبارة عن مسجد لإقامة الصلوات الخمسة ومراحيض ودور عبادة من طابقين لإقامة المؤذن يحتوي على ... إلخ وأنه تقرر تسجيل العقار باسم الأمير الشعلان بموجب قرار اللجنة الثالثة رقم 1665/1931 وتبين اسم المالك وأنه الأمير الشعلان ولكامل العقار .
2- محضر العقد 4276 لعام 2008 المتضمن طلب مديرية الأوقاف بتسجيل كامل العقار موضوع الدعوى باسم مديرية الأوقاف بدمشق شراء .
3- القرار 82 تاريخ 5/2/2009 الصادر عن مدير المصالح العقارية بدمشق برفض طلب تسجيل العقار 1103 صالحية جادة باسم مديرية الأوقاف .
4- القرار 1665 لعام 1930 المتضمن قرار لجنة التحديد يتضمن اسم المالك الذي ثبت لهم وبأنه الأمير الشعلان وأن الأخير يتصرف بأرض العقار بموجب سند تصرف للأموال غير المنقولة وأنه رفض تسلمه وأن البناء أنشأه من ماله الخاص ووقفه لأداء الصلوات الخمس وهو اليوم تحت توليته .
5- الكتاب رقم 13357 تاريخ 17/12/ 2008 الصادر من مديرية المصالح العقارية بدمشق والمرسل إلى مديرية الأوقاف بأنه لا يمكن وقوع خلاف في الحقوق العينية القيدي في السجل العقاري وفقاً لمنطوق محاضر التحديد والتحرير سنداً للمادة 17 من القرار 188 لعام 1926 .
وحيث إن ممثل الجهة المدعى عليها حضر جلسات المحاكمة وأفاد أنه لا علاقة للمديرية بأصل الدعوى وأنهم لا مانع لديهم من تنفيذ الحكم الصادر وفق المستندات والوثائق المبرزة للمحكمة أصولاً .
وحيث إن المادة 80 من القرار 188 ل ر لعام 1926 المتضمن أحكام السجل العقاري تقضي بأنه إذا رفض رئيس المكتب العقاري طلب تسجيل أو ترقين فيمكن استئناف قرار الرفض إلى محكمة المحل وتنظر به في غرفة المذاكرة .
وحيث إنه تبين من القيد العقاري للعقار موضوع الدعوى ومن قرار لجنة التحديد والتحرير بأن العقار جاء بملك الأمير الشعلان وأنه وقفه لأداء الصلوات وأنشأ به جامع ومراحيض .
وحيث إن كون المسجد تحت تولية الأمير نوري لا يبدل من الأمر شيئاً كونه تنتهي ولاية المتولي على الأوقاف الخيرية الإسلامية القائمة حالياً وتتولى إدارتها مديرية الأوقاف الإسلامية العامة سنداً للمادة 3 من المرسوم 128 لعام 1949 .
وحيث إن الوقف المذكور إنما هو وقف خيري كونه مخصص لجهة من جهات الخير المحضة وهي الجامع .
وحيث إنه يقصد بالوقف الخيري الإسلامي كل ما أنشأه الواقف لجهة من جهات الخير المخصصة وتشمل جهات الخير الجوامع والمساجد سنداً للمادة 1 من المرسوم 128 لعام 1949 المتعلق بالوقف الخيري الإسلامي .
وحيث إن الوقف يشمل جميع الأشياء التي كانت أو أصبحت أجزاءٌ متممة للعقار أو من ملحقاته أو من التوابع اللازمة له سنداً للمادة 1001 من القانون المدني .
وحيث إن المادة 1 فقرة ب من المرسوم التشريعي رقم 204 لعام 1961 المتضمن قانون تنظيم وزارة الأوقاف في سورية تقضي بأن الأوقاف الإسلامية تشمل الأوقاف الخيرية وعلى الأخص الجوامع والمساجد .
وحيث إن المادة 1 فقرة ج تقضي بأنه تنتقل ملكية الأوقاف المفصلة في الفقرة السابقة حكماً إلى وزارة الأوقاف وتسجل باسم الدائرة الوقفية التي تعينها هذه الوزارة .
وعليه يكون طلب تسجيل العقار موضوع الدعوى باسم مديرية الأوقاف بدمشق إنما هو إجراءٌ قانونيٌ يجد سنده بالمادة المذكورة آنفاً ولا تعارض في ذلك مع منطوق محاضر التحديد والتحرير ولا تناقض لمضمونها ، ولا يشمل ذلك تسجيل مخالف لما ورد فيها كون محاضر التحديد والتحرير تمت بصورة صحيحة وسليمة وباتت بمنأى عن أي تعرض لها بعد انقضاء مدة سنتين على تسجيل مضمونها بالسجلات العقارية وأن موضوع هذه الدعوى لا يتضمن تصحيح لهذه المحاضر أو تعديل لها أو تحوير في قيودها إنما هو ادعاء ينصب على نص قانوني يقضي بأن الأوقاف الإسلامية الخيرية تسجل باسم مديرية الأوقاف أي أن الوقف غير مسجل باسم مديرية الأوقاف إنما مسجل باسم صاحبه ولكنه أوقفه خيرياً كمسجدٍ وبالتالي وبعد تسجيله باسم صاحبه بنوع وقف خيري جاء المرسوم المذكور ينص على نقل الملكية إلى مديرية الأوقاف لاقيده ابتداء أو فسخ محضر التحديد والتحرير أو تعديله أو الاعتراض عليه بأنه خطأ بل إن موضوع الدعوى يستند إلى محضر التحديد والتحرير وإلى صحة مضمونه وإن العقار مسجل باسم فلان ونوعه وقف خيري ثم بعد ذلك يجب نقل ملكيته إلى مديرية الأوقاف أصولاً استناداً لنص قانوني أمر يعد من متعلقات النظام العام كون أنظمة البناء والعمران والسجل العقاري تعد من النظام العام بالدولة ولكون المساجد والجوامع تقوم بوظيفة دينية سامية ويجب أن تكون بالتالي تحت الإشراف المطلق لوزارة الأوقاف وبالتالي تحت إشراف الدولة لما في ذلك من إبقائها ضمن غايتها وعدم العبث بها وذلك يقاس إلى حد ما على من يسجل عقار باسمه استناداً لمحاضر تحديد وتحرير تم بيعه وينقل لاسم شخص آخر أو تستملكه جهة ما للنفع العام وينقل لاسمها وهنا سجل العقار وفق محاضر التحديد والتحرير وقف باسم الأمير نوري ثم يجب نقله بعد ذلك لاسم أوقاف دمشق استناداً لنص قانوني ولا تعارض أو تناقض من ذلك مع مضمون المحاضر .
وحيث إن ما ذهبت إليه مديرية المصالح العقارية إنما يدل على خطأ بالاستدلال القانوني والتفسير الصحيح للإجراء المطلوب مما يوجب بالتالي فسخ القرار والحكم للجهة المستأنفة وفق طلباتها لا سيما وأن تسجيل المساجد باسم مديرية الأوقاف لا يمنع أي شخص يدعي حقاً عليها من مراجعة القضاء المختص والمداعاة بحقوقه مع التأكيد على أن ملكية العقار زالت عن صاحبها لإفرازه مسجداً وقد صُلي فيه قرابة مائة عام ، وما صح كونه مسجداً يبقى كذلك إلى قيام الساعة حاشية إبن عابدين 3/361 و 3/371 بدلالة المادة 1 فقرة 2 من القانون المدني السوري .
وعملاً بأحكام المواد 11-16-62-77-200 وما بعدها أصول محاكمات .
والقرار 188 لعام 1926 .
والمرسوم 204 لعام 1961 .
والمادة 1001 من القانون المدني .
والقانون 27 لعام 2010 .
1- قبول الاستئناف شكلاً وموضوعاً .
2- فسخ القرار المستأنف رقم 82 تاريخ 5/2/2009 الصادر عن الجهة المدعى عليها واعتباره كأن لم يكن وإلزام مدير المصالح العقارية بدمشق إضافة لوظيفته بتسجيل ملكية العقار 1103 صالحية جادة على اسم مديرية الأوقاف بدمشق .
3- تضمين الجهة المدعى عليها الرسوم والمصاريف .
قراراً مبرماً صدر بتاريخ الثلاثاء الواقع في 5 ربيع الأول 1432 هـ الموافق 8 شباط 2011 م .
القاضي
القضية : 18 (مذاكرة) أساس لعام 2011
قــرار : 4 لعام 2011
تاريخ : 16/8/2011
باسم الشعب العربي في سورية
محكمة البداية المدنية التاسعة بدمشق
القاضي السيد طارق برنجكجي بصفته مرجعاً استئنافياً لقرارات أمين السجل العقاري
المساعد : السيد سمير قلعه جي
المبدأ : عقارية – أمين السجل العقاري – قراراته – ماهيتها – مرجع الطعن بها – محكمة البداية المدنية – سلطة ولائية – غرفة المذاكرة – قرارها مبرم – مرجع إبطاله – شروح رئيس المكتب العقاري – تباينها – مدى سلطته في تصحيحها – ملكية – تثبيتها من القضاء المختص – لا صلاحية لأمين السجل العقاري أو غيره .
- إن استئناف قرارات أمين السجل العقاري لا يقتصر على حالة رفض طلب ترقين أو تسجيل ، إنما يشمل كل قرار إداري يتخذه أمين السجل في هذا الشأن .
- إن محكمة البداية المدنية عندما تنظر باستئناف قرار أمين السجل العقاري فهي تمارس سلطتها الولائية لا بصفتها قضاء للخصومة ، بحسبان أن قرارها الفاصل في الاستئناف هو قرار إداري يصدر في غرفة المذاكرة . وكأنما الأمر يشبه إلى حد ما صدور قرار من موظف في دائرة رسمية ثم عرض هذا القرار على مرجع أعلى كالمدير العام لتثبيت القرار أو إلغاؤه .
- إذا كان مرجع الطعن بقرارات أمين السجل العقاري هو محكمة البداية المدنية بوصفها مرجعاً استئنافياً والذي يصدر قرارها في هذا الشأن بالصورة المبرمة ، فإن ذلك لا يمنع من طلب إبطال قرارها أمام القضاء المختص بدعوى مبتدئة(*) .
- إذا كان يحق لرئيس المكتب العقاري في حال عدم وجود مطابقة بين شروح الصحائف العقارية وشروح الوثائق والمستندات المالية أن يصحح هذه الأخطاء فإنه ليس من اختصاصه أو صلاحياته أن يضيف إلى هذه الصحائف ما ليس له وجود في الوثائق والمستندات الرسمية .
- إن تثبيت الملكية وتقريرها هو من صلاحيات القضاء المختص في حال عدم اتفاق أصحاب الشأن ، وليس من اختصاص أمين السجل العقاري ،ولا من اختصاص محكمة البداية المدنية باعتبارها مرجعاً استئنافياً لقرارات أمين السجل العقاري .
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
(*) في هذا الصدد ، يجب عدم الخلط بين التسجيل ، والقيد في السجل العقاري . فالتسجيل TRANSCRIPTION وفق المدلول الفرنسي للقرار 188 ل.ر. لعام 1926 ينصرف حصراً إلى أي نقل ، أو إلغاء ، أو تعديل لحقوق عينية مسجلة سابقاً وأصلاً في السجل العقاري استناداً إلى مضمون صكوك أو عقود مدونة في هذا السجل ، وهي في الأغلب موضوعها الحقوق العينية الأصلية كحق الملكية ، أو الحقوق العينية المتفرعة عنه كحق الانتفاع والارتفاق مثلاً ، فالتسجيل الذي يجري لهذه الحقوق يتم إعلانها على الكافة من خلال التصرفات الواقعة عليها . في حين أن القيد INSCRIPTIONينصرف إلى إنشاء قيد في صحيفة العقار ليس له وجود أصلاً من قبل ، وتشكل الحقوق العينية التبعية (كالتأمين والرهن والامتياز) مصدراً مهماً ومحلاً لعملية القيد في الصحيفة العقارية باعتبارها حقوقاً طارئة . كما أنه يجب لحظ الفرق بين مفهومي أو مصطلحي الاستئناف APPEL والطعن RECOURS فقد ورد في النص المعرب للمادة 80 من القرار 188 ل.ر. تاريخ 15/3/1926 بأن قرار أمين السجل العقاري برد طلب تسجيل أو ترقين حق عيني عقاري قابل للاستئناف أمام محكمة محل العقار ، في حين أن النص الفرنسي للمادة المذكورة لم يشر إطلاقاً إلى مصطلح استئناف APPEL وإنما استخدم مصطلح طعن RECOURS (راجع الأصل الفرنسي للقرار 188 ل.ر. تاريخ 15/3/1926 المنشور في جريدة العاصمة السورية (الجريدة الرسمية فيما بعد) القسم الفرنسي عدد مايو - أيار 1926 صفحة 56 ELACIMA-No. : 290 – Mai 1926 page 56) .
ومن المعلوم أن الفرق شاسع بين المصطلحين ، مما يوجب تغليب الأصل الفرنسي على النص المعرب ، والحديث عن الطعن بقرارات أمين السجل العقاري بدلاً عن الحديث في استئنافها (قرار الغرفة الابتدائية الثامنة في المتن/لبنان رقم 320 تاريخ 26/6/2009 مجلة « المحامون » اللبنانية – طرابلس – العدد الثالث 2009 صفحة 331 وما بعد) .
وفي هذا السياق أيضاً يجب عدم الخلط بين قرار الترقين الذي تصدره محكمة البداية في غرفة المذاكرة وفقاً لأحكام المادة 28 من القرار 189 ل.ر. تاريخ 15/3/1926 الذي يقبل الاستئناف ككل قرار لا ينص القانون صراحة على عدم قابليته للاستئناف (ولا نص في القرار 189 على عدم جواز استئناف القرار المشار إليه) وبين المادة = = 80 من القرار 188 التي تنص وتنحصر في حالة اتخاذ أمين السجل قراراً يقضي برد طلب التسجيل أو الترقين ففي هذه الحالة يقبل قراره الطعن (الاستئناف) أمام محكمة البداية المدنية التي تفصل في القضية بحكم نهائي ، وأوجه الخلاف بين المادتين (أي 28/189 و 80/188) حددها وعددها القرار الصادر عن محكمة استئناف جبل لبنان رقم 119 تاريخ 27/2/1964 الغرفة المدنية بالنقاط التالية : 1 – إن أمين السجل لا يرد هو طلب الترقين . 2 – إن محكمة البداية لا تنظر في استئناف قرار أصدره أمين السجل العقاري بناء على مراجعة أحد الفرقاء . 3 – إن المادة 80 من القرار 188 لم تلحظ الحالة المنصوص عليها بالمادة 28 من القرار 189 لأنه في الحالة الأخيرة لم يعط القانون أمين السجل صلاحية ترقين القيد لوحده ، بل أوجب عليه استصدار قرار من المحكمة بغية ترقينه في حين أن المادة 80 بحثت في الحالات التي يقرر فيها أمين السجل العقاري رد طلب تسجيل أو ترقين دون أن يكون التدبير الذي اتخذه قد اقترن بقرار قضائي (قرار محكمة استئناف جبل لبنان/الغرفة المدنية رقم 119 تاريخ 27/2/1964 منشور في مجلة المحامي اللبنانية – العددين 8-9 لعام 1964 صفحة 74 وما بعد) .
إذن ، وتمشياً مع القرارات موضوع هذا التعليق إذا رفض أمين السجل العقاري طلب تسجيل أو ترقين ، فإن قرار الرفض الصادر عنه يكون قابلاً للطعن به (استئنافه) أمام محكمة محل العقار (البداية المدنية) ومن المُلزم – في حال وقوع هذا الطعن – أن يدون أمين السجل في صحيفة العقار قيداً احتياطياً للحق المطلوب تسجيله ، إلا أنه واستداركاً للحديث يُشترط ، بل يجب أن يكون القرار الصادر عن أمين السجل مُعللاً ، وعندما تنظر محكمة البداية في هذا الطعن في غرفة المذاكرة فهي أمام حالتين ، الأولى : أن تصدق قرار أمين السجل إذا كان قد صدر موافقاً للأحكام القانونية ، أما الحالة الثانية فهي أن تفسخه وتقرر في ذات الوقت تسجيل الحق وإعطائه رتبة حسب ما تم تقييده في السجل اليومي ، ويصدر قرارها في هذا الشأن بالصورة النهائية أي مبرماً ، ولكن يثار في هذا الخصوص تساؤل مفاده : هل القرار الصادر عن محكمة البداية المدنية في هذه الحالة يتمتع بقوة القضية المقضية ؟ وهل يغلق الباب أمام صاحب حق أو مصلحة من مراجعة المحكمة المختصة للنظر في أصل الحق ؟ وبمعنى آخر ما هو مدى حجية هذا القرار ؟ .
لقد ذهب الاجتهاد القضائي ، ومن بعده الفقه القانوني إلى أنه لا اختصاص لأمين السجل العقاري للفصل في موضوع الحق ، وإن قراره برفض التسجيل أو الترقين ، وحكم محكمة البداية الذي يفصل في استئناف (طعن) القرار المذكور لهما طابع إداري ولا يكتسبان بالتالي قوة القضية المقضية المحكوم بها ، بحيث يبقى لمن يتضرر من صدورهما أن يرفع دعوى أصلية في موضوع الحق أمام المحكمة المختصة (حكم محكمة بداية البقاع الصادر بتاريخ 29/10/1948 – النشرة القضائية اللبنانية 1948 ص 170) وإن صلاحية المحكمة للنظر في الدعوى استناداً إلى المادة 80 من القرار 188 مقصورة على تثبيت قرار الرفض ، أو الأمر بإجراء القيد ، ولا تختص بالنظر في طلب التعويض ، ولا يحول هذا دون حق المتضرر من إقامة دعوى أصلية بطلبه (نقض سوري ، قرار 650 أساس 142 تاريخ 29/6/1975 – المحامون لعام 1975 صفحة 737 – تقنين مدني سوري – القاعدة 207 طعمة واستنبولي – ملحق الأنظمة العقارية صفحة 770) .
ولكن ، إذا كان من الراجح أن اختصاص أمين السجل ينحصر في تدقيق ظاهر المستندات فيما إذا كانت جميع الإجراءات والشروط الشكلية المطلوبة لإجراء التسجيل أو الترقين متوافرة ، وأنه لا شيء في قيود السجل يتعارض مع ذلك ... فإن هذا لا يمنع أن يكون لقرار أمين السجل العقاري ولحكم المحكمة الفاصلة في استئنافه الصفة القضائية لا الإدارية ما دام المرجع الناظر في الطعن بقرار أمين السجل هو مرجع قضائي ، وقد وصف هذا الطعن بالاستئناف ، وتكون له من ثم قوة القضية المحكوم بها بشأن المسألة التي فصّل فيها ما لم يصدر حكم في موضوع الحق معارض له . ويؤكد القانون صحة هذا الاستنتاج بقوله : إن قرار المحكمة في هذه المسألة هو قرار نهائي أي قطعي (انظر : د. إدوار عيد – الأنظمة العقارية – طبعة بيروت 1977 صفحة 244) . ويذهب بعض الفقه القانوني إلى أن وظيفة أمين السجل العقاري تقتصر على التدقيق في ظاهر المستندات المبرزة فيجب عليه وعلى محكمة البداية من بعده التدقيق دون التعرض لأساس الحق ، وأن يحصرا بحثهما في معرفة ما إذا كانت الوثائق المبرزة تبرر بحسب ظاهرها إجابة طلب القيد (التسجيل) أم لا ، فالقرار الذي يصدر لا يحول دون حق صاحب الشأن في مراجعة محكمة الأساس الصالحة للبحث في أساس الحق ، كأن يدعي مثلاً بصورية المستندات المبرزة التي اتخذت أساساً في التسجيل (انظر : القاضي أسعد دياب ، والقاضي طارق زيادة في مؤلفهما أبحاث في التحديد والتحرير والسجل العقاري – منشورات المكتبة الحديثة – بيروت – ط 1 – 1985 صفحة 206 وما بعدها) في حين ذهبت محكمة استئناف لبنان الشمالي بقرارها المؤرخ في 6/5/1993 إلى أن القرار الذي تصدره المحكمة ذو طبيعة خاصة لا نجدها في القرارات العادية الصادرة عن المحاكم ، فالمحكمة في القرار التي تصدره وفقاً للمادة 80 من القرار 188 «تأمر» أمين السجل العقاري بالتسجيل أو الترقين ، فتبدو كأنها مرجع أعلى منه إدارياً . (انظر : القاضي حسين عبد اللطيف حمدان – نظام السجل العقاري – منشورات الحلبي الحقوقية طبعة 2005 صفحة 351 وما بعد) .
والذي نخلص إليه في هذا الشأن ، وفي ضوء ما تقدم أن المشرع لم يخول في القرار 188 لعام 1926 أمين السجل العقاري حق البت أو الفصل في المنازعات التي تنصب على أساس الحق ، لأن تخويله هذا الحق يشكل تعدياً وافتئاتاً على السلطة القضائية ، وإن قرار أمين السجل (وهو موظف إداري ، والقرارات التي تصدر عنه لا يمكن أن تكون إلا إدارية) وقرار محكمة البداية المدنية من بعده لهما طابعاً إدارياً ولائياً ، ولا يكتسبان قوة القضية المقضية ، وإن القرار المذكور يصدر في غرفة المذاكرة وبالصورة النهائية (مبرماً).
مازن النهار (هيئة التحرير)
الجهة المستأنفة :
سمير ... يمثله المحامي عبد الإله ...
الجهة المستأنف عليها :
1 – جان ... يمثله المحامي محمد ...
2 – مدير السجل العقاري بدمشق إضافة لوظيفته تمثله إدارة قضايا الدولة .
القرار المستأنف :
القرار الصادر عن مدير السجل العقاري برقم 408 تاريخ 2/3/2008 بتصحيح أوصاف المقسم 12 من العقار 3534 مسجد أقصاب بموجب محضر العقد 10300 تاريخ 28/2/2008 .
الوقائع :
بتاريخ 11/5/2008 تقدمت الجهة المستأنفة باستدعاء استئنافها هذا وبشرح مآله أن المستأنف يملك المقسم 3534/14 مسجد أقصاب كما يملك المدعى عليه جان المقسم رقم 12 من نفس المحضر طابق ثاني وأن المدعى عليه تقدم بتاريخ 28/2/2008 بطلب إلى المدعى عليه الثاني طالباً فيه تصحيح أوصاف عقاره بضم جزء من سطح الطابق الثالث العائد للمدعي .
وحيث إن المدعى عليه الثاني وافق على طلب المدعى عليه جان وقضى بتصحيح أوصاف المقسم وإضافة سطح بالطابق الثالث إلى أوصاف مقسمه كما هو واضح بالعقد 10300 لعام 2008.
وحيث إن المستأنف مالك الطابق الثالث وإن القرار الصادر مخالف للقانون كونه يتعرض لملكيته لذلك فإن الجهة المستأنفة تلتمس من حيث النتيجة :
1- قبول الاستئناف شكلاً .
2- قبوله موضوعاً وفسخ القرار المستأنف والحكم بإلزام مدير السجل العقاري بإلغاء قرار تصحيح الأوصاف لمقسم المدعى عليه .
3- تضمين الجهة المدعى عليها الرسوم والمصاريف والأتعاب .
في المناقشة القانونية والقضاء والحكم :
وبعد الاطلاع على استدعاء الاستئناف ومرفقاته ووثائقه كافة وبعد أن حضر جميع الأطراف وتبادلوا أقوالهم ودفوعهم .
ولما كانت الجهة المدعية تهدف من استئنافها إلى إلغاء قرار مدير السجل العقاري الصادر بتصحيح أوصاف مقسم المدعى عليه حيث قضى بإضافة سطح بالطابق الثالث الذي يعود للمستأنف .
وحيث إن الجهة المستأنفة أرفقت وأبرزت لتأييد استئنافها :
1- قيد عقاري للعقار 3534/14 مسجد أقصاب تبين من خلاله ملكية المستأنف لكامل العقار وأنه عبارة عن دارين للسكن أوصافه مدونة بالعقدر رقم 4172/2005 .
2- قيد عقاري للعقار 3534/12 مسجد أقصاب تبين من خلاله ملكية المدعى عليه جان لكامل العقار وأوصافه هي دار للسكن طابق ثاني مؤلفة من صوفا وثلاث غرف ومطبخ ومنافع وسقيفة وبلكونين وأنه بالعقد 1030/2008 تم تصحيح الأوصاف بحيث أصبح مضافاً لما ذكر (سطح بالطابق الثالث) .
3- قيد مالي للمقسم 14 المذكور سابقاً يتضمن أوصاف العقار وأنه دار سكن بالطابق الثالث .
4- قيد مالي للمقسم 12 المذكور سابقاً والعائد للمدعى عليه جان يتضمن أوصاف العقار وأنه دار سكن طابق ثاني تحتوي على مدخل وموزع وصالون ذو مقطع وثلاث غرف وممشى ومطبخ وحمام ضمنه مرحاض ثم مرحاض وسقيفتين وشرفة ذات مقطع وبلكون .
5- محضر العقد العقاري رقم 1030 تاريخ 28/2/2008 يتضمن طلب وكيل المدعى عليه جان مالك المقسم 12 موضوع الدعوى تصحيح أوصاف العقار وجعله كما هي بالقيد المالي والوضع الراهن وحسب الأصول مع الإشارة أن هذا التصحيح لا يمس حقوق الغير ولا يمس حقوق الجهة الإدارية وأنظمة البناء النافذة وأنه يتحمل كل ما ينجم عنه من هدم وغرامات ومساءلة وقد دون خلف المحضر الخلاصة من قبل مدير المصالح العقارية بدمشق ممهورة بخاتمه وتوقيعه تتضمن تصحيح أوصاف المقسم 3534/12 مسجد أقصاب استناداً للتكليف 408 تاريخ 28/2/2008 المستند لمحضر العقد 1030 لعام 2008 مع عبارة أنه تم تدقيق العقد ووجد موافقاً للأصول والقانون ولا يوجد مانع من تسجيله .
6- محضر أمانة المساحة المتضمن إفراز العقار 3534 مسجد أقصاب إلى أربعة عشر مقسما وتصحيح أوصافه وقد ورد فيه أن المقسم 12 هو دار سكن بالطابق الثاني دون أية إشارة لسطح بالطابق الثالث كما وردت أوصاف المقسم 14 بأنه دار سكن طابق ثالث .
7- ورقة ضبط مخالفة صادرة عن مديرية الشؤون الفنية مكتب مراقبة البناء بمحافظة دمشق تفيد أن العقار المخالف رقمه 3534 مسجد أقصاب وأن المخالفة هي تتمة بناء في الراجع بمساحة 14 م2 .
8- قرار برقم 2071 تاريخ 31/5/1977 صادر عن محافظة دمشق يفيد أنه تفرض على المخالفة غرامة مالية ولا تأثير لتسوية المخالفة على حقوق الغير الذي له الحق باللجوء للقضاء لإزالتها أو طلب التعويض عنها .
9- قرار رقم 10307 تاريخ 16/11/2008 صادر عن محافظة دمشق يتضمن مصادرة الحراق العائد للمدعى عليه جان القاطن في منطقة الغساني طابق أخير .
10- كتاب برقم 58060/و تاريخ 10/6/2009 صادر عن مديرية القضايا والشؤون القانونية بمحافظة دمشق يتضمن أن سطح مخالفة البناء المرتكبة بالمقسم 12 العائد للمدعى عليه جان تم تثبيت ملكيته بموجب عقد تصحيح أوصاف رقم 1030 لعام 2008 وأن هذا العقد تم سنداً للقيد المالي وأن القيد المالي لم يلحظ وجود ملكية للمقسم 12 بالنسبة لسطح مخالفة البناء بالرجوع الإجباري وأن هذا يدل على تناقض وأنه بموجب الكتاب الوارد من مديرية المصالح العقارية فإنه ليس للمقسم 12 الحق بالصعود من الطابق الثاني للثالث وإن هذا يدل على أن سطح المخالفة المرتكبة ضمن الفراغ بالمقسم 12
لا تعود للمقسم المذكور وأنه يجب أن تكون سطح ملكية مخالفة البناء المذكورة عائدة ملكيتها للمقسم 14 الكائن بالطابق الثالث .
11- المعاملة رقم 408/2008 المنظمة من السجل العقاري بتصحيح أوصاف المقسم 3534/12 موضوع الدعوى بتاريخ 2/3/2008 استناداً لمحضر العقد رقم 1030 تاريخ 28/2/2008 .
12- مخطط البناء الرئيسي عند الترخيص .
وحيث إن وكل المدعى عليه جان حضر جلسات المحاكمة والتمس رد الدعوى كون السطح بالطابق الثالث مفرز لأربعة أقسام 12 و 13 و 14 ومنشر غسيل مشترك بين المقاسم 10 و 11 وأنه يتم الصعود للسطح من خلال الشقة وأن تصحيح أوصاف المقسم 12 موضوع الدعوى تم وفق الأصول والقانون والعبرة في الملكية هي لقيود السجل العقاري وأن المدعى عليه جان عندما اشترى عقاره اشترى معه السطح بالطابق الثالث ولكون الاستئناف غير موافق للقانون كون استئناف قرارات أمين السجل العقاري قاصر على حالة رفض رئيس المكتب العقاري طلب تسجيل أو رفض ترقين قيد وأن هاتين الحالتين هما نص استثنائي لا يجوز التوسع فيه وأن طعن المدعي ينصب على طلب إلغاء تصحيح أوصاف قرره مدير السجل العقاري بموجب محضر العقد 1030 لعام 2008 ولا يتضمن رفض تسجيل أو ترقين مما يجعل المحكمة غير ذات اختصاص وأن ملكية المدعى عليه ثابتة بوثائق رسمية لا يطعن بها إلا بالتزوير .
وحيث إن ممثل السجل العقاري حضر جلسات المحاكمة والتمس رد الاستئناف كون التصحيح لم يمس حدود المقسم 14 وأنه ليس للمقسم 12 حق بالصعود للطابق الثالث عبر الدرج الأساسي للبناء وأنه يمكن الاستيضاح من محافظة دمشق عن عائدية السطح وفق نظام البناء النافذ وأنه لا علاقة للدائرة العقارية بالنزاع القائم بين الطرفين والتمس إخراج السجل العقاري من الدعوى .
وحيث إن المحكمة كانت قررت إجراء الخبرة الفنية على السطح موضوع الدعوى لوصف حالته الراهنة وبيان إذا كان ملكية مشتركة أم خاصة بالمقسم 12 بمعرفة الخبير فاروق الصباغ .
وقد ورد تقرير الخبير بأن سطح العقار 3534 مسجد أقصاب مقسم لأربعة أقسام الأول أعطي رقم مقسم 14 وهو ملكية خاصة بهذا المقسم والثاني أعطي رقم 12 وهو ملكية خاصة بهذا المقسم والثالث أعطي رقم 13 وهو ملكية خاصة بهذا المقسم والرابع هو منشر غسيل مشترك بين المقسمين 10 و 11 وقد قررت المحكمة الاستيضاح من الخبير عن الوثيقة المبرزة بجلسة 7/4/2009 من الجهة المدعية برقم 5/6 والمتضمنة أنه ليس للمقسم 12 الحق بالصعود للطابق الثالث .
وقد ورد الاستيضاح الذي خلص فيه الخبير أن مقسمي السطح اللذين يحملان رقم 12 و 13 حالياً لم يكونا مشادان عام 1959 أي أن السطح العائد للمقسم 12 لم يكن موجوداً أصلاً وأنه بموجب التكليف الأخير رقم 408 لعام 2008 تم تصحيح الأوصاف وإفراز جزء من السطح للمقسم 12 ولم تحدد مديرية المصالح إذا كان الصعود لهذا الجزء عبر درج البناء الرئيسي أم من داخل الشقة كما هو حال المقسم 13 .
وحيث أن استيضاح الخبير لم يكن كافياً بل جاء بتوصيف الواقع ومخالفاً للوثيقة المبرزة بالملف حيث جاءت الوثيقة بعبارة صريحة من مديرية المصالح العقارية بدمشق بأنه ليس للمقسم 12 الحق بالصعود من الطابق الثاني للطابق الثالث في حين ورد في الاستيضاح أن مديرية المصالح العقارية لم تحدد كيفية الصعود .
وعليه قررت المحكمة إعادة الكشف والخبرة على العقار موضوع الدعوى لوصف حالته الراهنة وبيان وضع السطح مفصلاً والمساحة المشغولة من المدعى عليه وموقعها وكيفية الوصول إليها وكيفية الوصول إليها وكيفية إنشائها وإذا كانت مخالفة وإذا كانت تقبل التسوية ومطابقتها للقيد المالي والعقاري ومخططات البناء والمسقط المعماري بمعرفة الخبير رضوان العجلوني وقد خلص الخبير بتقريره إلى أن المخطط الإفرازي الذي جاء وفقاً للتكليف رقم 408 تاريخ 2/3/2008 والذي بموجبه تم تصحيح أوصاف المقسم 12 وإفراز جزء من السطح وضمه له أظهر تناقضاً عندما أعطى للمقسم 12 الكائن بالطابق الثاني ملكية خاصة لجزء من سطح الطابق الثالث وبنفس الوقت منع وصول المقسم 12 بالطابق الثاني إلى جزء من السطح بالطابق الثالث وأن الباب الحديدي الشرقي الموجود بالطابق الثالث يؤدي لممر بعرض 100 سم وطول 235 سم وهذا الجزء تابع للقسم الثاني من السطح والذي هو منشر غسيل مشترك بين المقسمين 10 و 11 وأنه حسب نظام البناء لا توجد إمكانية للمقسم 12 لوصول للسطح الذي يحمل رقم 12 وأنه يوجد عائق ثاني بأنه حتى لو تم الصعود للطابق الثالث فإن الممر الذي يلي الباب الحديدي الشرقي تابع للمقسمين 10 و 11 وأن العائق الثالث هو من الناحية الفنية بأنه لا توجد مسافة كافية بين الباب الحديدي والدرج الصاعد لتأمين فتحة دخول للجزء من السطح الذي يحمل رقم 12 وأنه تم إعطاء ملكية لمقسم لا يمكن الوصول إليه بل يمنع الوصل إليه وهذا أوجد تناقضاً بحاجة لتوضيح من المصالح العقارية .
وحيث إن الخبرة الثانية جاءت مفصلة وواضحة وموافقة للأصول والقانون ومستوفية شرائطها الشكلية والموضوعية مما تقرر معه اعتمادها أساساً للحكم في هذه الدعوى فيما عدا طلب التوضيح من المصالح العقارية باعتبارها باتت خصم بهذه الدعوى وبات النزاع أمام القضاء ليقول كلمته الفصل فيه .
وحيث إن المادة 14 من قانون السجل العقاري رقم 188 لعام 1926 تقضي بأن التسجيل يعتبر مغاير للأصول إذا أجري دون حق ولكل من يتضرر من معاملة التسجيل الادعاء مباشرة بعدم قانونية ذلك التسجيل كما ورد بالمادة 15 من القانون المذكور بأن لكل شخص تضرر بحقوقه بسبب قيد أن يحصل على إلغاء ذلك وأنه لا يمكن إلغاء ذلك دون قرار قضائي وقضت المادة 80 بأنه إذا رفض رئيس المكتب العقاري طلب تسجيل أو ترقين يمكن استئناف قراره إلى محكمة المحل .
وعليه واستناداً لما ذكر فإن استئناف قرارات السجل العقاري لا يقتصر على حالة رفض طلب ترقين أو تسجيل قيد بل إن كل قرار إداري يتخذه أمين السجل العقاري بإجراء قيد يمكن استئنافه أمام محكمة البداية المدنية من قبل الشخص المتضرر وذلك باعتبارها مرجعاً استئنافياً لقرارات أمين السجل العقاري .
حيث إن أمين السجل العقاري اتخذ قراراه بإجراء القيد بناءً على طلب المستدعي أمامه وقد يتضرر من هذا القيد شخص آخر صاحب مصلحة لم يكن ممثلاً بقرار أمين السجل العقاري ولم يكن على علم به فالسبيل الوحيد أمامه هو استئناف هذا القرار أمام محكمة البداية وإن محكمة البداية عندما تنظر بالاستئناف إنما تنظر به ليس باعتبارها قضاء خصومة إنما تنظر فيه بسلطتها الولائية باعتبار قراراها أيضاً قراراً إدارياً يصدر بغرفة المذاكرة وكأنما الأمر يشبه إلى حد ما صدور قرار من موظف في دائرة رسمية ثم عرض هذا القرار على مرجع أعلى كالمدير العام لتثبيت القرار أو إلغائه وفي هذا المجال جاء الاجتهاد القضائي يقضي بأن : «إن القرار الذي تصدره محكمة البداية المدنية بصفتها مرجعاً استئنافياً للطعن بالقرار الصادر عن أمين السجل العقاري هو من القرارات الإدارية التي تصدرها محكمة البداية مبرمة بسلطتها الولائية في غرفة المذاكرة دون دعوة الخصوم وفي غير منازعة قضائية على ما هو عليه قضاء محكمة النقض نقض 1585 لعام 1980 ونقض 180 لعام 1986» .
قرار رقم 9/2312 لعام 1988 محكمة النقض المدنية الثانية منشور بالمحامون 1988 إصدار 1-3 رقم 104 .
وعليه فإن استئناف القرار أمام محكمة البداية باعتبارها مرجعاً استئنافياً إدارياً لقرارات أمين السجل العقاري لا يقتصر على قرار الرفض ولا يقتصر على قرار ممثل فيه المستأنف إنما يشمل أي قرار صادر عن أمين السجل العقاري يجد صاحب المصلحة فيه أنه يضر بمصالحه وفي هذا المجال جاء الاجتهاد القضائي مؤكداً بأن :
« أن مرجع الطعن بقرارات أمين السجل العقاري هو محكمة البداية المدنية بوصفها مرجعاً استئنافياً وقرارها إداري مبرم إلا أن ذلك لا يمنع من طلب إبطال القرار أمام القضاء المختص بدعوى مبتدئة » قرار 180/859 لعام 1986 نقض مدني ثانية منشور بمجلة القانون 1987 إصدار 1 إلى 4 رقم 91 .
وفي ذات الاتجاه قضى الاجتهاد القضائي أيضاً
( أن سبق اللجوء إلى مدير السجل العقاري لإجراء تصحيح في القيود واستجابة المديرية للطلب ومن ثم إلغاء قرارها من قبل محكمة البداية لا يحول بين طالب التصحيح وممارسته حق بالادعاء بدعوى أصلية ) قرار 1530/2775 لعام 1978 نقض مدني منشور بالمحامون 1979 – 2 و 3 رقم 167 .
كما قضى اجتهاد آخر أن محكمة البداية هي المرجع الاستئنافي لقرارات رئيس المكتب العقاري . قرار 6/52 لعام 1986 نقض مدني منشور بالمحامون 1987 إصدار 8 رقم 261 .
وقد كرس كل هذه المبادئ اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض السورية :
حيث قضى بأن إذا قبل أمين السجل العقاري إجراء قيد أو الترقين بدلاً من أن يرفض وكان ذلك الترقين يضر بمصلحة شخص آخر لأنه يعتقده دون حق فيحق لكل من تضرر من القيد أو الترقين أن يراجع المحكمة للحصول على قرار يقضي بإبطاله )قرار 378/153 لعام 153 لعام 2002 هيئة عامة منشور في مجموعة اجتهادات الهيئة العامة للألوسي قاعدة 213 .
وحيث إن اجتهادات الهيئة العامة تنزل منزلة القانون وبالتالي فإن أي قرارٍ يصدر عن أمين السجل العقاري بإجراء قيد لمصلحة شخص ما قابلاً للاستئناف أمام محكمة البداية المدنية من قبل شخص آخر يعتقده دون حق وسواء كان هذا الشخص الآخر ممثلاً بقرار أمين السجل أم غير ممثل باعتبار أن هذا الاستئناف هو استئناف إداري وقرار البداية هو قرار إداري مبرم لا يمنع صاحب المصلحة بالقيد من الادعاء بدعوى الأساس في حال صدور القرار بإلغاء القيدوقد جاء اجتهاد الهيئة العامة مؤكداً ذلك أيضاً حيث قضى بذات الحكم السابق (أن الحكم الذي يصدر يكون قابلاً لجميع طرق المراجعة القانونية) أي أنه لا يسدل الستارة على الخلاف بل يبقى لصاحب المصلحة مراجعة قضاء الأساس بدعوى موضوع مبتدئة الأمر الذي يتوجب معه هدر كل ما أثير لهذه الناحية لجهة عدم الاختصاص .
وحيث إن الخلاف موضوع الدعوى هو أن المدعى عليه جان مالك المقسم 12 الكائن بالطابق الثاني يملك شرفة ضمن أوصاف عقاره وقد أشيد عليها مخالفة وهو بناء سقف لهذه الشرفة بحيث أصبح هذا السقف هو امتداد لأرضية الطابق الثالث ومن ثم تقدم الأخير بطلب تصحيح أوصاف وضم هذا الجزء من الطابق الثالث والذي بات سطح بالطابق الثالث ضمه لعقاره .
وحيث إن قرار أمين السجل العقاري بإجراء هذا القيد إنما صدر استناداً للقيد المالي والوضع الراهن.
وحيث إنه تبين بالقيد المالي أنه لا ذكر للسطح مطلقاً .
وحيث إنه يحق لرئيس المكتب العقاري عند عدم وجود مطابقة بين شروح الصحائف العقارية وشروح الوثائق والمستندات المالية أن يصحح هذه الأخطاء وليس العكس أي ليس له أن يضيف على الصحائف ما ليس له وجود بالوثائق والمستندات الرسمية مستنداً للوضع الراهن ولضبط مخالفة بناء باعتبار أن ذلك يكسب حقاً ويسلب حقاً وهذا ليس من اختصاصه إنما يقتصر اختصاصه على تصحيح الأخطاء البسيطة .
وقد قضى اجتهاد الهيئة العامة (أن وظيفة أمين السجل العقاري تقتصر على التدقيق دون التعرض لأساس الحق وأن القرار الصادر لا يحول دون صاحب الحق ومراجعة محكمة الأساس ذات الشأن للبحث في أساس الحق) قرار 31/185 لعام 2004 هيئة عامة المرجع السابق قاعدة رقم 216 .
وعليه وحيث إن أمين السجل العقاري تجاوز صلاحياته واختصاصاته .
وحيث إن تسجيل جزء من سطح الطابق الثالث ملكية خاصة للمقسم 12 يضر بمصالح المدعي المستأنف باعتباره مالك لدار السكن بالطابق الثالث وتأسيساً على أن الدرج الواصل من الطابق الثاني للثالث هو ملكية مشتركة لمقاسم ليس من ضمنها المقسم 12 .
وحيث إن تثبيت الملكيات وتقريرها من اختصاص القضاء ومحاكم الأساس عند عدم اتفاق ذوو العلاقة الأمر الذي يتوجب معه فسخ قرار أمين السجل العقاري المتمثل بالعقد 1030 لعام 2008 والصادر بالتكليف رقم 408 لعام 2008 باعتباره تم بشكل مغاير للأصول والقانون وأضر بمصالح المستأنف وذلك بغاية إعادة الأمور إلى نصابها وتحقيق الاستقرار بالمعاملات مع حفظ حق صاحب المصلحة بالقيد بإقامة دعوى أساس أمام محاكم الموضوع المختصة للحصول على حكم بأحقية طلباته في حال الثبوت كون ذلك نزاع يتعلق بأساس الحق وبالملكيات وليس من اختصاص السجل العقاري ولا محكمة البداية باعتبارها مرجعاً استئنافياً له البت به كون اختصاص أمين السجل العقاري ومحكمة البداية من بعده هو اختصاص مستمد من ظاهر المستندات ولتصحيح الأخطاء وليس لإضافة حقوق .
وحيث إنه بفسخ القرار موضوع الدعوى تعود الأمور كما كانت عليه قبل تصحيح الأوصاف باعتبار قرار أمين السجل باطل ويبقى لصاحب المصلحة المدعى عليه إقامة دعوى مبتدئة بأصل الحق .
وعملاً بالمواد 11-16-62-77-200 وما بعدها أصول محاكمات والقرار 188 لعام 1926والقانون 27 لعام 2010 .
1- قبول الاستئناف شكلاً .
2- قبوله موضوعاً وفسخ القرار الصادر عن أمين السجل العقاري بتصحيح أوصاف المقسم 12 من العقار 3534 مسجد أقصاب والمتضمن إضافة سطح بالطابق الثالث لأوصاف العقار والمنظم وفقاً لتكليف أمين السجل العقاري رقم 408 تاريخ 2/3/2008 المستند إلى محضر العقد 1030 تاريخ 28/2/2008 بحيث تعود أوصاف العقار كما كانت عليه قبل محضر العقد والتكليف المذكورين مع حفظ حق المدعى عليه بإقامة دعوى أساس مبتدئة أمام محاكم الموضوع المختصة .
3- تضمين الجهة المدعى عليها الرسوم والمصاريف وألف ليرة سورية أتعاب محاماة .
قراراً وجاهياً مبرماً صدر بتاريخ الثلاثاء الواقع 16 رمضان المبارك/ 1432 هـ الموافق 16 آب /2011 م حسب الأصول والقانون .
القاضي
القضية : 44 (مذاكرة) أساس لعام 2011
قــرار : 5 لعام 2011
تاريخ : 23/8/2011
باسم الشعب العربي في سورية
حكم صادر عن محكمة البداية المدنية التاسعة بدمشق
القاضي السيد طارق برنجكجي بصفته مرجعاً استئنافياً لقرارات مدير السجل العقاري
المساعد : السيد سمير قلعه جي
المبدأ : عقارية – سجل عقاري – أمين السجل – صلاحيته من عدمها – معاملة عقارية – رفضها أو قبولها – ضوابط ذلك – تزوير – أثره – استئخار من عدمه – خطأ - تصحيحه .
- إن القرار 188 ل.ر. لعام 1926 والمتضمن قانون السجل العقاري أعطى أمين السجل/رئيس المكتب العقاري صلاحية رفض المعاملة إذا وجد مانع يحول دون إجرائها أو تسجيلها .
- إن مدير السجل العقاري ليس له أية صلاحية بتسجيل أي معاملة نقل ملكية أو رهن أو تأمين أو ترتيب حق عيني أصلي أو تبعي على شخص ليس طرفاً فيها ، باستثناء حالتين هما : حضور الشخص ذاته ، أو إنفاذاً لحكم قضائي مكتسب الدرجة القطعية .
- لا أثر للدعوى الجزائية بموضوع تزوير على الاستئناف المنظور أمام محكمة البداية المدنية بوصفها مرجعاً استئنافياً لقرارات أمين السجل العقاري لجهة الاستئخار ، وللمحكمة تصحيح خطأ أمين السجل بمعزل عن دعوى التزوير .
الجهة المستأنفة :
محمد رشاد ... يمثله المحامي موفق ...
الجهة المستأنف عليها :
– مدير السجل العقاري بدمشق إضافة لوظيفته تمثله إدارة قضايا الدولة .
الدعوى :
استئناف قرار مدير السجل العقاري .
الوقائع :
بتاريخ 12/4/2011 تقدمت الجهة المدعية باستدعاء دعواها هذه وبشرح مآله إنه صدر القرار عن مدير السجل العقاري بدمشق برد طلب ترقين إشارتي التأمين والحجز التنفيذي الموضوعتان على العقار 3834/11 مسجد أقصاب بالعقدين 6198 لعام 2009 و 811 لعام 2011 بحجة أن الموضوع بعهدة القضاء وحيث إن هذا القرار مجحف بحق الجهة المدعية كون الجهة المستأنف عليها عند وضعها الإشارتين المذكورتين لم تلتزم بأي من المواد 72 و 73 و 74 و 78 من القرار 188 لعام 1926 المتضمن قانون السجل العقاري حيث إن الإشارة 6198 لعام 2009 وضعت على كامل العقار رغم عدم ملكية صاحب القرض المدعو مهند ... لكامل العقار وملكيته فقط لحصة سهمية قدرها 400/2400 لذلك فإن الجهة المدعية تلتمس قبول الاستئناف شكلاً وموضوعاً وفسخ القرار المستأنف وإلزام مدير السجل العقاري بدمشق بترقين إشارتي القرض والحجز موضوع الدعوى لمخالفتها الأصول والقانون وتضمين الجهة المستأنف عليها الرسوم والمصاريف والأتعاب .
في المحاكمة الجارية علناً :
وبعد الاطلاع على استدعاء الدعوى ومرفقاتها ووثائقها كافةً وأدلتها المسرودة وتلاوتها أصولاً وبعد أن حضر الطرفان وشرع بالمحاكمة الوجاهية علناً وتبادلوا أقوالهم ودفوعهم وختموها أعلن ختام المحاكمة واتخاذ القرار التالي :
في المناقشة القانونية والقضاء :
ولما كانت الجهة المستأنفة تهدف من استئنافها إلى فسخ القرار الصادر عن الجهة المستأنف عليها برد طلب ترقين إشارة التأمين وإشارة الحجز التنفيذي الموضوعتان على العقار 3834/1 مسجد الأقصاب بالكامل تأسيساً على أن المدعو مهند ... قام بسحب قرض من المصرف العقاري حيث قام بتزوير ملكيته البالغة 400/2400 سهم وجعلها 2400/2400 سهم وتم إرسال كتاب المصرف العقاري للسجل العقاري لوضع إشارة التأمين فقام مدير السجل بوضع الإشارة على كامل العقار دون تدقيق العقد والتثبت منه والتثبت أن ملكية صاحب القرض هي 400 سهم فقط حيث أشفع تقريره بعبارة دققت العقد فوجدته موافقاً للأصول والقانون رغم أن ملكية المقترض هي 400 سهم ولا تخوله وضع الإشارة على كامل العقار وعلى ملكية الباقين سنداً للمواد 72 حتى 78 من القرار 188 لعام 1926 .
وحيث إن الجهة المستأنفة أرفقت استئنافها :
1- قيد عقاري للعقار 3834/11 مسجد أقصاب تبين من خلاله ملكية المدعو محمد مهند ... لحصة سهمية قدرها 400/2400 سهم وملكية المدعي محمد رشاد ... لحصة قدرها 400/2400 سهم من العقار ووجود إشارة تأمين من الدرجة الأولى لأمر المصرف العقاري فرع الحريقة بالعقد رقم 6198/2009 ووجود إشارة حجز تنفيذي لصالح المصرف العقاري بالعقد 811/2011 .
2- محضر العقد 6932 لعام 2007 يتضمن إجراء الانتقال بملكية العقار 3834/11 مسجد الأقصاب موضوع إرثاً عن المالك باسم محمد ... لاسم ورثته المدعي بواقع 400/2400 سهم والمدعو محمد مهند ... صاحب القرض بواقع 400/2400 سهم وآخرين وبما يشير إلى أن ملكية المدعي ثابتة بواقع 400 سهم منذ عام 2007 .
3- محضر العقد 6198 لعام 2009 المتضمن وضع إشارة رهن التأمين على العقار 3834/11 مسجد أقصاب لأمر المصرف العقاري على محمد مهند ... وعلى كامل صحيفة العقار مذيل خلف العقد بخلاصة وضع الإشارة على كامل الصحيفة وبعبارة دققت هذا العقد فوجدته موافقاً للأصول والقانون ولا يوجد ما يمنع من إقرار تسجيله ومذيل بتوقيع وخاتم مدير المصالح العقارية بدمشق مرفق بعقد منح قرض لأغراض شخصية بضمانات عقارية مبرم بين المصرف العقاري والمدعو محمد مهند ... ورد بالمادة السابقة منه أنه تأميناً لتسديد مبلغ القرض فقد وضع المصرف موضع التأمين من الدرجة الأولى كامل العقار رقم 3834/11 موضوع الدعوى منطقة مسجد أقصاب العقارية برقم عقد 193 تاريخ 18/1/2009 ومرفق بكتاب مرسل للسجل العقاري من قبل المصرف العقاري فرع الحريقة برقم 6272 تاريخ 19/1/2009 يتضمن إعلامهم بوضع إشارة التأمين من الدرجة الأولى على كامل العقار الجاري بملكية المدعو محمد مهند ... رقم عقار 3834/11 مسجد أقصاب موضوع الدعوى .
وحيث إن الجهة المستأنف عليها حضرت جلسات المحاكمة وأفادت أنه بعد وضع إشارة التأمين استناداً لكتاب المصرف العقاري تبين أن المدعو محمد مهند ... لا يملك كامل العقار 3834/11 مسجد أقصاب وأنه قام بتزوير سند التمليك العائد له حيث أصبح يملك 2400 سهم رغم أن ملكيته هي 400 سهم فقط وأنه تم وضع إشارة الحجز التنفيذي بموجب كتاب دائرة التنفيذ وأن موضوع التزوير منظور أمام محكمة بداية الجزاء الثالثة بدمشق والتمست رد الدعوى أو اعتبارها مستأخرة لحين البت بموضوع التزوير بحكم قطعي .
وعليه وحيث إنه تبين ملكية المقترض المدعو محمد مهند ... ثابتة منذ 2007 مسجد أقصاب .
وحيث إن عقد القرض ووضع الإشارة تم عام 2009 على كامل العقار الأمر الذي يؤكد أن وضع الإشارة كان مخالفاً للأصول والقانون بمخالفة ارتكبها مدير السجل العقاري بدمشق إذ إنه ورغم ورود كتاب من المصرف العقاري بوضع الإشارة على كامل العقار فإن صحيفة العقار موجودة لدى السجل العقاري ومن المفترض تدقيقها فإذا وجد أن المقترض لا يملك كامل العقار أعاد الكتاب بشرح أنه تم طلب وضع الإشارة على كامل العقار رغم أن المقترض لا يملك سوى 400 سهم فقط .
وحيث إنه إذ فعل ذلك فإنه يقوم بدوره الذي أوجبه عليه القانون من التثبت بأن المعاملة ليست مباينة لمنطوق قيود السجل العقاري ولكان منع بموجب اختصاصه الذي أوكل له القانون لكان منع عملية تزوير وتلاعب كبيرة أثرت سلباً على أموال المصرف التي تعد أموالاً عامة وعلى أموال مالكي العقار والتي تعد أموالاً خاصة لا سيما وأن القانون الصادر بالقرار 188 لعام 1926 وفي المادة 74 منه أعطى أمين السجل العقاري صلاحية رفض المعاملة إذ وجد مانع يحول دون إجرائها أو دون تسجيلها .
وحيث إنه لا مانع أكبر من المقصود بالمعاملة غير مالك حيث إن ذلك يشكل نموذجا أكاديمياً لرفض المعاملة بالكامل إذ يطلب وضع إشارة رهن من الدرجة الأولى على كامل العقار رغم أن المقترض لا يملك سوى 400 سهم فقط الأمر الذي يؤكد أن مدير السجل العقاري ارتكب خطأً لا ذنب للجهة المدعية مطلقاً به عندما قام بوضع إشارة الرهن على كامل العقار كما ارتكب خطأً بحق المصرف علاوةً على خطأ المصرف حال ثبوته إذا لم ينبهه لملكية المقترض الحقيقية وإن مدير السحل العقاري ليس له أي صلاحية مطلقاً بتسجيل أي معاملة نقل ملكية أو رهن أو تأمين أو ترتيب حق عيني أصلي أو تبعي على شخص صاحب قيد ليس طرفاً فيها إلا بحالتين لا ثالث لهما وهما حضور الشخص ذاته أو تنفيذاً لحكم قضائي مكتسب الدرجة القطعيةوفيما عدا ذلك فإنه يتوجب أن يقف مكتوف الأيدي ويرفض المعاملة وأما أنه لم يفعل فإنه قد خالف القانون ويتوجب تصحيح خطأه الذي لا ذنب للجهة المدعية به .
وحيث إن النظر بالدعوى الجزائية بموضوع التزوير لا شأن لهذه الدعوى به من أجل استئخارها إذ إنه وسواء ثبت التزوير أو لم يثبت فإن ذلك لا يغني في الأمر شيئاً إذ إنه من الثابت بدليله أن الإشارة وضعت على كامل العقار رغم أن المقترض يملك 400/2400 سهم فقط الأمر الذي يؤكد الخطأ ويوجب تصحيحه بغض النظر عن التزوير .
وحيث إن الجهة المدعية أبرزت الطلب المقدم للسجل العقاري لتصحيح الخطأ وقد دون خلفه ما يشير إلى رد الطلب مذيلاً بخاتم وتوقيع مديرية المصالح العقارية بدمشق مؤرخ في 7/4/2011 .
وحيث إن تمثيل المصرف العقاري لا شأن له بالدعوى كون الخطأ ارتكبه مدير السجل العقاري ولا ذنب للمدعي به .
وحيث إن الجهة المدعية قدمت استئنافها على السماع وضمن المدة القانونية الأمر الذي يوجب قبوله شكلاً .
وحيث إنه تبين خطأ الجهة المدعى عليها بتسجيل الإشارة لجهة التأمين والرهن على كامل العقار مما يوجب الحكم وفق طلبات الجهة المستأنفة وفسخ القرار المستأنف وقصر إشارة التأمين على حصة المقترض فقط أما لجهة إشارة الحجز التنفيذي فإنه يعود أمر البت بها للجهة القضائية التي وضعتها حيث كان وضعها من السجل تنفيذاً لأمر قضائي ولا شأن للسجل به ولا خيار له برفضها أو قبولها .
وعملاً بأحكام المواد 11-16-62-77-200 وما بعدها أصول محاكمات والقرار 188 لعام 1926 المتضمن قانون السجل العقاري والقانون رقم 27 لعام 2010 .
1- قبول الاستئناف شكلاً .
2- قبوله موضوعاً وفسخ القرار الصادر عن الجهة المستأنف عليها برفض ترقين إشارة التأمين الموضوعة بالعقد 6198 لعام 2009 على صحيفة العقار 3834/11 مسجد أقصاب ومن ثم إلزام المستأنف عليه بترقين إشارة التأمين الموضوعة بالعقد المذكور آنفاً رقم 6198 لعام 2009 عن حصة المدعي وقصر الإشارة المذكورة على حصة المدعو محمد مهند ... إبن محمد باعتباره مالك 400/2400 سهم من العقار فقط .
3- تضمين الجهة المدعى عليها المستأنف عليها الرسوم والمصاريف وألف ليرة سورية أتعاب محاماة .
قراراً مبرماً .
صدر بتاريخ الثلاثاء الواقع في 23 رمضان المبارك/1432 هـ الموافق 23 آب/2011 م .
القاضي