[المحامي منير صافي]

المرحلة القضائية بداية واستئنافاَ

وتشمل
1- تثبيت أعمال التحديد والتحرير الابتدائي وتصفية الاعتراضات .
2- البت في المحاضر التي وردت عليها اعتراضات على الحدود .
3- البت في المحاضر غير المعترض عليها في غرفة المذاكرة وكذلك المحاضرة الغير مرفقة بالوثائق الثبوتية ومدى حجية هذه القرارات .
4- البت والمحاضرة التي وردت عليها اعتراضات مؤيدة بالوثائق الثبوتية .
5- القرارات التي تصدر قطعية والقرارات التي تصدر قابلة للاستئناف .
6- إجراءات التقاضي أمام القاضي العقاري وأمام محكمة الاستئناف بما في ذلك أصول تبليغ هذه القرارات .
7- تفسير القرارات إعادة المحاكمة .
8- القواعد والأصول التي يطبقها قضاء التحديد والتحرير في مجال تثبيت الملكية وأحكام الحيازة والتقادم المكسب .
تثبيت التحديد والتحرير الابتدائي وتصفية الاعتراضات
1) بعد إنتهاء مدة ثلاثين يوماً المخصصة لتقديم الاعتراضات على التحديد والتحرير الابتدائي يصدر القاضي قراراً يعلق فيه الختام النهائي العمليات التحديد والتحرير ويتم تبليغ هذا القرار بإلصاقه على باب دائرة القاضي وبنشره في الجريدة الرسمية وتبليغه لمختار المنطقة كما يبلغ إلى محكمة البداية ومحكمة الاستئناف والمحكمة الشرعية والمديرية العامة للمصالح العقارية .
2) يقوم القاضي بتصنيف محاضر التحديد والتحرير إلى الفئات التالية :
أ‌- المحاضر التي توجد عليها اعتراضات على الحدود .
ب‌- المحاضر التي لم ترد عليها اعتراضات .
جـ- المحاضر التي وردت عليها اعتراضات ولم ترفق بالوثائق المثبتة لها .
د- المحاضر التي وردت عليها اعتراضات مؤيدة بالوثائق الثبوتية .


البت في المحاضر التي وردت عليها اعتراضات على الحدود
يقوم القاضي بدعوة المالكين والمعترضين لسماع أقوالهم والتدقيق في مستنداتهم ثم يتخذ قراره أما تثبيت الحدود كما وردت في مخطط التحديد والتحرير الابتدائي وأما بتعديل الحدود وفي هذه الحالة يكلف القاضي رئيس الأعمال الفنية لتنفيذ قرار التعديل ويتم ذلك تحت إشرافه وهذه القرارات يصدرها القاضي قطعية وغير تابعة لأي طريق من طرق المراجعة .
البت في المحاضر غير المعترض عليها في غرفة المذاكرة
يدقق القاضي هذه المحاضر ويتأكد من استكمالها الشروط المطلوبة وعدم وجود نواقص في البيانات الواردة فيها ثم يتخذ قراراً بشأن كل واحد من هذه المحاضر في غرفة المذاكرة ويتضمن هذا القرار تثبيت المحضر كما ورد دون أي تعديل وتسجيل مضمونه في السجل العقاري .
وإن هذه القرارات تعتبر نافذة بدون أي تبليغ أو إعلان وترسل هذه المحاضر إلى أمين السجل العقاري لتسجيل مضمونها في السجل العقاري.
البت في المحاضر التي وردت عليها اعتراضات غير مرفقة بالوثائق الثبوتية
يقرر القاضي في الغرفة المذاكرة ترقين هذه الاعتراضات وتثبيت المحاضر المعترض عليها كما وردت بدون تعديل مع إعطاء المعترض الحق في مراجعة المحاكم العادية ، وبذلك يكون المعترض قد خسر حقه في مجانية الدعوى أمام قاضي التحديد والتحرير وإن هذا القرار لا يقبل الاستئناف ولا يخضع للتبليغ .
أصول الفصل في المحاضر التي وردت عليها اعتراضات مؤيدة بالوثائق الثبوتية
وضع القرار /186/ لقضاة التحديد والتحرير أصولاً خاصة يتبعونها عند الفصل في المحاضر التي وردت عليها اعتراضات مؤيدة بالوثائق الثبوتية وتتصف هذه الأصول بالسهولة والسرعة ولولا ذلك لا ستغرق إنجاز الأعمال في المنطقة العقارية الواحدة عشرات السنين وقد حددت المادة /23/ من القرار /186/ هذه الأصول .
سواء ما يتعلق منها بالكشف على العقار وتبادل اللوائح وإجراءات الجلسة ونظامها والأحكام المتعلقة بغياب المدعي أو المدعى عليه ورد القاضي العقاري الاعتراضات الكيدية ونفقات الدعوى وكيفية إصدار القرار وغير ذلك من الأمور التنظيمية .

القرارات التي تصدر قطعية والقرارات التي تصدر قابلة للاستئناف عن قاضي التحديد والتحرير


بموجب أحكام المادة /25/ من القرار /186/ يحكم قاضي التحديد والتحرير بصورة قطعية غير قابلة للمراجعة في الدعاوى التي هي بالأصل بموجب قانون المحاكمات العادية من اختصاص قضاه الصلح وكذلك في جميع الدعاوى المتعلقة بالمنازعات الواقعة على الحدود المشتركة بين العقارات ، أو الحدود المشتركة بين المنطقة الجاري تحديدها وبين المناطق المجاورة وما عدا ذلك من المنازعات فإن جميع القرارات الصادرة عن قاضي التحديد والتحرير تصدر قابلة للاستئناف .
وإن الأحكام الغيابية الصادرة عن قاضي التحديد والتحرير لا تقبل الاعتراض بل يحق لذوي الشأن استئنافها خلال /15/ يوماً التالية لتاريخ تبلغهم إياها عملاً بنص الفقرة الأخيرة من المادة /24/ من القرار /186/ وبذلك يكون القرار المذكور قد سبق قانون أصول المحاكمات في إلغاء مبدأ الاعتراض على الأحكام الغيابية وإن استئناف الأحكام الصادرة أثناء المعاملات القضائية يجب أن يقدم في ذات الوقت الذي يقدم فيه الاستئناف بشأن أساس الدعوى وإن مهلة الاستئناف هي /15/ يوماً من تاريخ تبليغ قرار قاضي التحديد والتحرير وفق إجراءات التبليغ المنصوص عليها في المادة /32/ من القرار /186/ وذلك تحت طائلة الرد.
إجراءات الاستئناف
تنظر محكمة الاستئناف في الدعوى وفق أصول المحاكمات العادية وذلك نظراً لعدم وجود مبرر لاتباع أصول أخرى خاصة طالما أن أعمال التحديد والتحرير قد تمت في المنطقة العقارية وباعتبار أن استئناف الدعوى لا يحول دون تسجيل محاضر التحديد الصادر بشأنها الأحكام في السجل العقاري مع وجوب تدوين إشارة باستئناف الأحكام المتعلقة بهذه المحاضر .
ولا يقبل التدخل أمام محكمة الاستئناف من لم يعترض أثناء عمليات التحديد والتحرير وإن قرارات محكمة الاستئناف في قضايا التحديد والتحرير تصدر مبرمة غير قابلة لأي طريق من طرق المراجعة .

أصول تبلغ قرارات التحديد و التحرير
1 – القرارات الخاضعة للتبليغ:
تكون نافذة دون تبليغ أو إعلان جميع قرارات قاضي التحديد و التحرير المتضمنة تثبيت محاضر التحديد والتحرير غير المعترض عليها و كذلك القرارات الصادرة بترقين الاعتراضات بسبب عدم إرفاقها بالوثائق الثبوتية أو بسبب غياب المعترض عن جلسات المحاكمة و يبقى للمعترضين هؤلاء حق مراجعة المحاكم العادية وفق أحكام المادة /31/ من القرار /186/.
2 – القرارات الخاضعة للتبليغ و أصول تبليغها:
آ – جميع القرارات الصادرة عن قاضي التحديد والتحرير غير المذكورة أعلاه تخضع للتبليغ.
ب – جميع معاملات التبليغ والتبليغ الى المتقاضين تجري على الطريقة الإدارية ولا ينجم اي بطلان بسبب عدم مراعاة أصول التبليغ المنصوص عليها في قانون أصول المحاكمات.
ج – القرارات الوجاهية يجري تبليغها بإلصاقها مدة /15/ يوماً على باب دائرة قاضي التحديد و التحرير.
د – إن القرارات الغيابية يجري تبليغها إلى محل إقامة المعترض إذا كان حدد باعتراضه محل إقامة مختار و إلا فيتم تبليغه بإلصاق القرار مدة /15/ يوماً على باب دائرة القاضي.
هـ التبليغ بطريقة الإلصاق مقصور على القرارات الصادرة بحق الأفراد و الأشخاص الاعتبارية والعادية،أما الإدارات و المؤسسات العامة فيجب تبليغها خطياً إلى أكبر موظف سواء كان القرار وجاهياً أم غيابياً.
و – جميع التبليغات معفاة من أي رسم أو طابع.
ز – فور حصول التبليغ يصبح العقار الجاري التبليغ بشأنه خاضعاً لقانون السجل العقاري الصادر بالقرار /188/لعام 1926.
إيداع محاضر التحديد والتحرير إلـى أمين السجل العقاري
إن جميع محاضر التحديد والتحرير التي اتخذ القاضي قرارات بتثبتها أو بترقين الاعتراض الوارد عليها أو البت في الخلافات الواردة عليها ولم يجري استئنافها و أصبحت الأحكام المتعلقة بها قطعية بعد إجراءات تبليغها ترسل إلى أمين السجل العقاري.

أما في حال استئناف قرار قاضي التحديد و التحرير إلى محكمة الاستئناف فإن القاضي يودع محضر التحديد الأصلي إلى محكمة الاستئناف و يرسل إلى أمين السجل العقاري صورة كاملة مصدقة عن المحضر لتسجيل مضمونه في السجل العقاري مع وضع إشارة الاستئناف على صحيفته العقارية و بعد ذلك لا يجوز لأمين السجل العقاري قبول أي معاملة عقارية بشأن العقار المستأنف أو إعطاء سند تمليك للمالك المفترض إلى أن تبت محكمة الاستئناف في الدعوى و ينفذ قرارها في السجل العقاري.
تفسير الأحكام
نصت المادة /9/ من القرار /186/ على أن رئاسة الأعمال الفنية عند قيامها بوضع المخططات النهائية للمنطقة العقارية الجاري تحديدها و تحريرها على ضوء القرارات التي صدرت عن قاضي التحديد و التحرير إذا وجدت في أي من هذه القرارات غموضاً يحول دون متابعة وضع المخططات النهائية فلها أن تطلب إيضاح هذا الغموض إما من أمين السجل العقاري و إما من قاضي التحديد والتحرير ولا يجوز أن يؤدي هذا التفسير إلى الإخلال بالحقوق المكتسبة للطرفين في الحكم المطلوب تفسيره ولا إلى تغير وضع الطرفين الحقوقي فيه ولا إلى إحداث حق جديد لأي من أصحاب العلاقة.
إعادة المحاكمة في قضايا التحديد و التحرير
لقد صدر القرار رقم /323/ل.ر المؤرخ في 22/11/1939 الذي أجاز الطعن في القرارات القطعية الصادرة في قضايا التحديد و التحرير و ذلك بطريق إعادة المحاكمة ضمن شروط معينة.
الاعتراض لدى المحاكم العادية على أعمال التحديد و التحرير
إن القرار رقم /186/ رسم لأصحاب الحقوق طريقين للادعاء و الاعتراض على أعمال التحديد والتحرير و أعطاهم حرية سلوك أحد هذين الطريقين بحسب ما يرونه أضمن لمصلحتهم و أحفظ لحقوقهم .



الطريق الأول هو:
أن يبادر المعترض إلى تقديم اعتراضه خلال عمليات التحديد و التحرير الابتدائي أو إلى قاضي التحديد و التحري و خلال مهلة الثلاثين يوماً المنصوص عليها في القرار /186/ ثم يتابع دعواه أمام القاضي المذكور الذي يطبق أصول المحاكمة المنصوص عليها في ذلك القرار و التي تتميز بالأمرين التاليين:
1 – سرعة و سهولة التقاضي وفق إجراءات مختصرة.
2 – مجانية الدعوى لدى القاضي المذكور أو لدى محكمة الاستئناف الناظرة في قراراته.
أما الطريق الثاني:
فقد بينت لائحة الأسباب الموجبة للقرار /186/ أن مهلة الثلاثين يوماً المخصصة للاعتراض لدى قاضي التحديد و التحرير ليست مفروضة على المعترضين و مدعي الحقوق بل يمكنهم عملاً بالمادة /31/ منه أن يقيموا الدعوى لدى المحكمة العادية خلال مهلة سنتين المنصوص عليها في تلك المادة و أن الطارئ الوحيد الذي يصيب هؤلاء هو فقدانهم الاستفادة من مجانية الدعوى و من سرعة و بساطة التقاضي لدى قاضي التحديد و التحرير.

القواعد التي يطبقها قضاء التحديد والتحرير في مجال
تثبيت الملكية وأحكام الحيازة والتقادم المكسب

القواعد التي وردت في القرار رقم /186/
عندما انفصلت سوريا عن الدولة العثمانية احتفظت هذه الدولة في الأستانة بالسجلات العقارية ( السجلات الخاقانية ) العائدة لسوريا ولم يبقى منها سوى اسناد التمليك التي بأيدي أصحابها دون أن تتمكن السلطات السورية من الرجوع إلى أصل هذه المستندات الموجودة في الأستانة إلا في حالات نادرة تمكن فيها بعض أصحاب العلاقة من الحصول على صورة مصدقة عن الأصل من السلطات التركية .
وعند دراسة مشروع القرار /186/ أخذ واضعوه هذه الحالة بعين الاعتبار ووضعوا لها الحلول المؤوية إلى تسهيل تثبيت الملكية العقارية بأسماء أصحابها خلال التحديد والتحرير

والفصل في لمنازعات الواقعة عليها آخذين بعين الاعتبار قواعد التقادم المكسب الواردة في قانون الأراضي العثماني وقانون التحديد والتحرير العثماني المؤرخ في /18/شباط /1328/ والعادات والأعراف المحلية وعلى هذا الأساس تم وضع نص المواد /37و38و41/ من القرار /186/ التي تضمنت القواعد التي يطبقها قاضي التحديد والتحرير عند النظر في تثبيت الملكية والفصل في المنازعات الواقعة عليها وهذه القواعد :
القاعدة الأولـى
إذا كان العقار يوجد له سند تمليك تركي أو يوجد له قيد في سجلات التمليك المؤسسة بعد انسحاب تركيا فيطبق بشأنه ما يلي :
1 – يسجل العقار باسم صاحب السند أو صاحب القيد إذا كان واضعاً يده على العقار.
2 – إذا كان ذلك الشخص متوفياً فيسجل العقار باسم ورثته إذا ابرزوا إلى قاضي التحديد والتحرير وثيقة حصر إرث وإلا فيسجل العقار باسم ( ورثة فلان ) وعليهم عندئذ بعد انتهاء أعمال التحديد والتحرير مراجعة أمين السجل العقاري لإجراء معاملة الانتقال لأسمائهم في السجل العقاري حسب الأصول المتبعة لديه .
3 – أما إذا كان صاحب السند ليس هو واضع اليد على العقار بل شخصاً آخر فيسجل العقار باسم واضع اليد دون صاحب السند إذا توفرت إحدى الحالات التالية :
آ – إذا أبرز واضع السند وثائق أو صكوك تدحض سند التمليك الذي يحمله خصمه وتخوله حق تسجيل العقار باسمه وهذه الوثائق والصكوك يمكن أن تكون رسمية كالأحكام وصكوك الكاتب بالعدل ويمكن أن تكون عادية كعقود البيوع العادية .
ب – إذا شهد حامل السند أو صاحب القيد بأنه هو المالك الحقيقي أو إذا شهد
له ورثة صاحب السند بذلك .
ج – إذا كان واضعاً يده على العقار الذي هو من نوع ( الملك ) بشكل هادئ
علني مستمر بدون معارض ولا منازع مدة خمس سنوات مع توفر الشرطين
التاليين :
1 – أن يكون وضع يده بنية حسنة فلا يكون غاصباً أو معتدياً .
2 – أن يكون وضع يده ناجماً عن سبب صحيح وهو ( الإرث ) أو ( الهبة )
أو ( الوصية ) أو ( البيع ) أو الاستيلاء على الأراضي الموات .
د – إذا كان واضعاً يده على العقار بشكل هادئ علني مستمر مدة خمس عشرة سنة من نوع (الملك ) او عشر سنوات من نوع ( الاميري ) و لو كان هو بالأصل مغتصباً للعقار .
القاعدة الثانية
إذا كان العقار غير مسجل أصلاً ولا يوجد له سند تمليك أو قيد تمليكي فيطبق بشأنه ما يلي :
1 – يسجل العقار باسم واضع اليد إذا كان تصرفه مستوفياً لشروط التقادم المكسب المذكور أعلاه بأن يكون واضعاً يده بشكل هادئ علني مستمر مدة خمس سنوات من نوع ( الملك ) شريطة أن يكون تصرفه مستنداً إلى نية حسنة وسبب صحيح وإلا فتصبح مدة التصرف اللازمة لاكتساب حق

التسجيل بالتقادم خمس عشر سنة من نوع ( الملك ) وعشر سنوات من نوع ( الأميري ) .
2 – أما إذا كان وضع اليد غير مستكمل للمدد المنوه عنها فيسجل العقار باسم واضع اليد إذا رضى أن يدفع إلى صندوق الخزينة مبلغاً سمى ( بدل ( المثل ) يجري تقديره وفق الأسس التي نصت عليها المادة /42/ من القرار /186/ فإذا رفض أن يدفع هذا البدل يصار إلى تسجيل العقار باسم الدولة .
3 – غير أن هذا النص المتعلق ببدل المثل أصبح لاغياً بصدور المرسوم التشريعي رقم /135/ لعام /1952/ المعدل ثم صدور قانون أملاك الدولة رقم /252/ لعام /1959/ فالمادة الأولى من المرسوم التشريعي /135/ اعتبرت ( الأراضي الموات ) من عداد أملاك الدولة الخاصة .ولو لم تكن مسجلة باسمها وذلك أصبح هذا النوع من العقارات خاضعاً لأحكام المادة /935/ من القانون المدني ولم يعد يجوز تملكه أصلاً بالتقادم المكسب وأصبح هذا النوع من العقارات داخلاً في عداد النوع ( الأميري ) وأصبح نوع
( الأراضي الخالية أو المباحة أو الموات) المنصوص عليه في الفقرة ( 6) من المادة /86/ من القانون المدني لاغياً حكماً كما أصبح ( حق الأفضلية ) الوارد في الفقرة ( د ) من المادة ( 85) من القانون المدني لاغياً حكماً أيضاً.
ثم أكد قانون أملاك الدولة رقم /252/ لعام /1959/ ما تقدم .
4 – في عام /1955/ صدر القانون (84) المسمى قانون صيانة أملاك الدولة .
الذي نص في المادة (4) منه على عدم جواز سماع دعوى التصرف إلا من شخص سوري مولود من اب سوري او مضى على تجنسه بالجنسية السورية مدة لا تقل عن عشر سنوات وبذلك أصبح ممنوعاً على غير السوريين أن يدعوا بالتصرف بالعقارات في سوريا أو بتملكها بالتقادم المكسب ولو كانوا من رعايا الدول العربية .
القاعدة الثالثة
وهي المنصوص عليها في الفقرة الأخيرة من المادة /41/ من القرار /186/ والتي تتضمن ما يلي :
عندما يكون القاضي قد استلم شهادة المختار وأعضاء مجلس الاختيارية وأصحاب الملك المجاورين المتخلين في الدعوى الموقعين على محضر تحديد العقار تكون هذه الشهادة ( مالم يكن هناك برهان خطي يخالف ذلك ) كافية وحدها لأن تثبت أن الامتلاك جامع للشروط المعينة في المواد /37/ فقرة /3/ و /38……/ ومن مقتضى هذا النص فإن الشهادة المذكورة المتضمنة أن حيازة العقار مستوفية لشروط التقادم المكسب تكون كافية وحدها لتسجيل العقار باسم حائزه ومالم يوجد برهان خطي يخالف هذه الشهادة .
هذه هي القواعد التي وردت في المواد و/38/و/41/ من القرار /186/ ويتضح منها :
إن واضع القار أعطى الحيازة ( وضع اليد ) علىالعقار الأهمية الأولى في مجال تثبيت الملكية في التحديد والتحرير واعتبرها دليلاً على الملكية وافترض أن الحائز هو المالك للعقار وله أن يثبت تصرفه المكسب لحق التسجيل بكل وسائل الإثبات وصار التصرف سبباً من أسباب الملكية كالشراء والهبة والإرث على حد سواء كل ذلك لأن واضع القرار /186/ لم يطمئن إلى اسناد التمليك التي يحملها أصحابها في المناطق غير المحددة لذلك لم يعتبرها دليلاً مطلقاً على الملكية بل قدم عليها الحيازة والتصرف بالعقار مدة التقادم المكسب وأجاز للحائز إثبات واقعية الحيازة والتقادم المكسب بجميع وسائل الإثبات غير أن القرار /186/ لم يأت على الأحكام المفصلة المتعلقة بالحيازة و بعنصريها المادي و المعنوي و بالحيازة العرضية و كيفية اكتساب الحيازة وزوالها لذلك وبعد أربع سنوات من صدوره صدر قانون الملكية العقارية بالقرار رقم /3339/ لعام /1930/ ونص على هذه الأمور في مواده /255- 261/ مكملاً بذلك النقص الموجود في القرار /186/

وقد تبنى القانون المدني الأحكام الواردة في القرار رقم /3339/ وأنزلها في مواضعها منه .
القرارات الصادرة عن قضاء التحديد والتحرير في مجال البت في الملكية والحقوق العينية العقارية هي قرارات منشئة للحق وليست كاشفة له :
1 – عندما صدر القرار رقم /186/ اختلف الاجتهاد الفقهي والقضائي بشأن القرارات الصادرة عن قضاء التحديد والتحرير في مجال البت في الملكية العقارية و هل تعتبر هذه القرارات منشئة للحق أم كاشفة له خاصة في مجال تطبيق أحكام المادة /37/ من القرار المذكور التي وضعت لقضاء التحديد والتحرير القواعد والأسس التي يجب أن يتقيد بها في هذا الشأن خاصة وإن السجل العقاري للمنطقة العقارية يؤسس بالاستناد إلى تلك القرارات بعد اكتسابها الدرجة القطعية .
2 – عندما صدر قرار الملكية العقارية رقم /3339/ تاريخ 13/10/1930 فصل بصورة قاطعة في هذا المجال حيث نصت المادة /204/ منه على أن الحقوق العينية تكتسب وتنتقل بواسطة قيدها في السجل العقاري .
3 – إن المادة /17/ من قانون السجل العقاري رقم /188/ لعام /1926/ أكدت ما تقدم حيث نصت على ما يلي :
لا يمكن وقوع خلاف في الحقوق العينية المقيدة في السجل العقاري وفقاً لمضمون محاضر التحديد والتحرير فإن القيود المتعلقة بهذه الحقوق تعتبر وحدها مصدراً لهذه الحقوق وتكتسب قوة ثبوتية مطلقة ولا يمكن أن تكون عرضة لأية دعوى كانت بعد انقضاء مدة سنتين ابتداء من التاريخ الذي يصبح فيه قرار المصادقة وقرارات القاضي العقاري وفي حال استئناف قرار محكمة الاستئناف الصادر وفقاً لأحكام القرار /186/ الصادر في /12/ آذار /1926/ قابلة للتنفيذ وإذا لم يدون في أثناء هذه
المدة أي اعتراض أو أية دعوى كانت في صحيفة العقار الأساسية أو إذا ردت هذه الاعتراضات أو الدعاوى .
4 – يتضح من صراحة الأحكام القانونية المتقدم ذكرها أن التسجيل في السجل العقاري الجاري بالاستناد إلى محاضر التحديد والتحرير والقرارات القطعية المدونة عليها الصادرة عن قضاء التحديد والتحرير يعتبر منشئاً للحق وليس كاشفاً له .
5 – لقد تبنى القانون المدني السوري معظم أحكام القرار /3339/ ونص في المادة /825/ منه على ذات الأحكام الواردة في المادة /204/ من القرار المذكور .
الأحكام المؤقتة في القرار ( 186 ) ل.ر لعام /1926/


الأحكام المؤقتة في القرار رقم /186/
القضاء العقاري الدائم
إن القرار رقم /186/ وإن كان وضع ليتضمن الأحكام المتعلقة بتحديد وتحرير العقارات في القطر السوري تمهيداً لتسجيلها في السجل العقاري المنصوص عليه في القرار رقم /188/ لعام /1926/ المعدل إلا أنه تضمن أيضاً بعض الأحكام التنظيمية التي تتعلق بالمناطق التي لم تجر فيها أعمال التحديد والتحرير وهذه الأحكام تتضمن تنظيم أصول إعطاء سندات التمليك دون أن تكون مسجلة بأسمائهم ووردت تلك الأحكام المؤقتة في المواد /46 و47 و48 و49 / من القرار /186/
وقد نصت المادة /46/ من القرار /186/ على انه في المناطق غير المحددة والمحررة التي لم يطبق فيها القرار المذكور يقوم ( قاضي الصلح في المنطقة مقام المجالس الإدارية المحلية ويفصل في المسائل التي هي من صلاحية الدفتر خانة وهي :
1. التحقق من عدم وجود ورثة للأرض .
2. إعطاء الأرض بطريقة حق القرار ومقابل دفع بدل المثل .
3. تصحيحي قيود سندات الطابو .
- وسنقوم فيما يلي بتحليل هذه المادة متبعين النهج التالي :
1. التعريف بالقضاء العقاري الدائم في المناطق غير المحددة .
2. الصفة الإدارية للقضاء العقاري الدائم .
3. وظائف القضاء العقاري الدائم .
4. القواعد الأصولية التي يسير عليها القضاء العقاري الدائم .
5. مراجعة المحاكم العادية بأصل الحق الذي صدر بشأنه قرار القاضي العقاري الدائم إلى الأشخاص الحائزين للعقارات مدة التقادم المكسب بشروطه القانونية .
التعريف بالقضاء العقاري الدائم
1. من المعلوم أن المناطق غير المحددة والمحررة في سورية ما زالت تجري فيها قواعد الحيازة والتقادم المكسب بشروطه القانونية وإن من حاز فيها عقاراً بنية التملك بشكل هادئ علني مستمر مدة التقادم المكسب وهي خمس عشرة سنة في العقارات ( الملك) أو عشر سنوات في العقارات الأميرية يستطيع أن يطلب تسجيل ذلك العقار باسمه والحصول على سند تمليك به وتصبح مدة التقادم المكسب لحق التسجيل في العقارات ( الملك) خمس سنوات بدلاً من خمس عشر سنة إذا كانت الحيازة تستند إلى ( سبب) صحيح و ( نية حسنة ) وكل ذلك مبين في المواد /917-926/ من القانون المدني.
2. إن الوظيفة التي عهدت بها المادة ( 46) من القرار /186/ إلى قاضي صلح المنطقة في المناطق غير المحددة والمحررة والتي لم يطبق فيها القراران ( 186) و( 188) هي التحقق من استجماع حيازة طالب التسجيل لشروطه التقادم المكسب وإعطاء القرار بتسجيل العقار على اسم حائزه في دفتر التملك العائد للمناطق غير المحددة والمحررة وإعطائه سند تمليك بذلك العقار وذلك إلى جانب وظائف أخرى مماثلة نصت عليها المادة (46) المذكورة سنأتي على تفصيلها .
3. أطلق على قاضي الصلح عندما يقوم بالوظائف المذكورة اسم ( القاضي العقاري الدائم) لأن وظائفه هذه هي وظائف دائمة ما دامت المنطقة لم تجر فيها أعمال التحديد والتحرير فإذا جرت فيها تلك الأعمال انتهت مهمة القاضي العقاري الدائم وبدأت مهمة قاضي التحديد والتحرير الذي أطلق عليه اسم ( القاضي العقاري المؤقت ) لأن مهمته مؤقتة تبدأ باتبداء أعمال التحديد والتحرير وتنتهي حتماً بانتهائها.
4. ويتضح مما تقدم أيضاً أن ( القاضي العقاري الدائم ) لا يوجد إلا في المناطق غير المحددة والمحررة ووظيفته تقتصر على تلك المناطق .
الصفة الإدارية للقضاء العقاري الدائم
1. ذكرنا أن المادة ( 46) من القرار (186) أعطت قاضي صلح المنطقة (القاضي العقاري الدائم) بالنسبة للأماكن التي لم يجر فيها أعمال التحديد والتحرير وظيفة التحقق من استجماع حيازة طالب التسجيل لشروطه التقادم المكسب وإعطاء القرار بتسجيل العقار على اسم حائزه إلى جانب وظائف مماثلة وردت في المادة ( 46) المذكورة .
2. لذلك وليمكن التعرف على الصفة الإدارية البحتة لوظائف ( القاضي العقاري الدائم ) هذه لابد من معرفة السلطة التي كانت تقوم بهذه الوظائف قبل صدور القرار ( 186)
3. والسلطة التي كانت تقوم بهذه الوظائف منصوص عليها في التشريعات العثمانية التي ما زال بعض أحكامها نافذاً حتى الآن في المناطق غير المحددة وهي أحكام مبعثرة منها ما هو وارد في نظام الطابو العثماني المؤرخ /8/ جمادى الأولى عام /1275/ ( 1 ) ومنها ما هو وارد في ( قانون تشكيلات الطابو ) المؤرخ /17/ تموز /1323/ (2) ومنها ما هو وارد في ( قانون التصرف بالأموال غير المنقولة ) العثماني المؤرخ /30/ مارس عام /1329/ (3) وهذه السلطة هي ( الدوائر العقارية ) التي كانت تسمى ( دائرة الدفتر خانة ) ذلك لأن التشريعات المتقدم ذكرها اعتبرت جميع العقارات غير المسجلة في دفاتر التمليك ملكاً للدولة وعدت ( دائرة الدفتر خانة ) هي الممثلة الوحيدة للدولة التي يحق لها أن تقرر تسجيل العقارات بأسماء حائزيها الذي يثبتون أمامها أن حيازتهم مستجمعة لشروط التقادم المكسب لذلك فإن تلك التشريعات ألزمت كل حائز للعقار مدة التقادم المكسب ويطلب تسجيله باسمه أو يقدم طلبه إلى دائرة الدفتر خانة ) وعندئذ تقوم تلك الدائرة بواسطة موظفيها ( مأمور الطابو ) في المنطقة بإجراء الكشف والتحقيق المحلي على العقار واستماع شهادات الهيئة الاختيارية والمالكين المجاورين وتتحقق من صحة حيازة طالب التسجيل واستجماعها لشروط التقادم المكسب وتنظيم تقرير بذلك ترفعه مع إضبارة المعاملة إلى ( مجلس إدارة المنطقة ) الذي أعطاه القانون حق مراقبة هذه المعاملات ويقوم مجلس الإدارة بتدقيق الإضبارة ويتخذ قراره إما بتسجيل العقار باسم حائزه طالب التسجيل وإما برفض طلب التسجيل ويكون قرار مجلس الإدارة في المنطقة خاضعاً للطعن أمام مجلس إدارة الولاية ويكون قرار مجلس إدارة الولاية خاضعاً للطعن أمام مجلس شورى الدولة إذا تضمن مخالفة للقانون ، وقد أوضح القرار رقم /2508/ تاريخ 16/5/922 الصادر عن المفوض السامي جميع الأمور المتقدم ذكرها وهو منشور في المجلة القضائية ليوسف صادر لعام /1925/ الصفحة /321/ .
4. يتضح مما تقدم إن التحقيق من استجماع حيازة طالب التسجيل لشروط التقادم المكسب وإعطاء القرار بتسجيل العقار على اسمه وإعطائه سند تمليك به كان يتم بجميع مراحله من قبل سلطات إدارية ( الدوائر العقارية ومجالس الإدارة ) وبموجب قرارات إدارية .والمادة /46/ من القرار /186/ لم تغير شيئاً من هذه الأحكام وإنما اكتفت لأسباب تنظيمية بحتة بنقل صلاحيات الدوائر العقارية ومجالس الإدارة المتقدم ذكرها إلى قاضي صلح ونقل صلاحيات ( مجلس الشورى ) بهذا الخصوص إلى محكمة استئناف المنطقة دون تغيير الصفة الإدارية البحتة لهذه الصلاحيات ، وعليه فإن قاضي صلح المنطقة ومحكمة استئناف المنطقة عندما يقومان بالوظائف المتقدم ذكرها المنصوص عليها في المادة/46/ وما يليها من القرار /186/يقومان بوظائف إدارية بحتة وقراراتهما بهذا الشأن هي مجرد قرارات إدارية تتضمن فقط تعيين ( صاحب حق الأرجحية ) بحق تسجيل العقار على اسمه .
5. وبما أن قرارات قاضي الصلح ( القاضي العقاري الدائم ) وقرارات محكمة الاستئناف عندما تنظر في قراراته تتصف بالصفة الإدارية البحتة فهي إذن غير فاصلة للنزاع بشأن حق الملكية أو التصرف أو الحقوق العينية العقارية الأخرى ويبقى لكل من يدعي بحق في العقار حق مراجعة المحاكم القضائية العادية وإقامة الدعوى لديها على الشخص الذي حصل على سند التمليك بالعقار بنتيجة تلك القرارات الإدارية وإثبات حقه أمامها والحصول على قرار قضائي حاسم للنزاع بفسخ سند التمليك المذكور الذي حصل عليه خصمه وتسجيل الحق العيني العقاري الذي أدعى به على اسمه وقد بينت محكمة التميز السورية في قرارها رقم /469/المؤرخ 14/10/1959/ بهذا الشأن ما يلي :
إن واضع القانون الذي سوغ للقضاة العقارين في المناطق التي لم تجر فيها أعمال التحديد والتحرير قبول جميع وسائل الثبوت من أجل اتخاذ القرارات الإدارية بشأن تعين صاحب الأرجحية بحق تسجيل العقارات عملاً بالمادة ((46)) من القرار/186/ المعدلة بالقرار رقم /44/ لعام /1932/ إنما أبقى حق الادعاء مسموعاً ضد هذا التسجيل فيما يتعلق بحق التصرف أو الملكية .
كما ورد في قرارا سابق لمحكمة التميز السورية رقم /45/ تاريخ 21/10/1932 ما يلي أيضاً :
إن اختصاص اللجان العقارية الدائمة ((حالياً القاضي العقاري الدائم )) تنحصر في رؤية شؤون إدارية محضة وإن إعطاءها حكماً يقضي بإعطاء سندات تصرف لا يعتبر حكماً فاصلاً للنزاع للمميز حق مراجعة المحكمة الصالحة لتفصل في أصل النزاع وتقرر من هو المالك والمتصرف.
وظائف القضاء العقاري الدائم
بينت المادة /46/ من القرار /186/ وظائف قاضي صلح المنطقة بوصفه قاضياً عقارياً دائماً حل محل مجلس الإدارة في الأماكن التي لم تجر فيها أعمال التحديد والتحرير وهذه الوظائف محصورة بالأمور التالية :
1- التحقق من عدم وجود ورثة للأرض.
2- إعطاء الأرض بطريقة حق القرار أو مقابل دفع بدل المثل .
3- تصحيح قيود سندات الطابو إذا كانت هذه القيود غير متفقة مع قيود سجلات الدفتر خانة ((أي دفتر التمليك )) بسبب خطأ أو سهو مادي قد تحقق وفقاً لأحكام القانون الصادر في 28/2/1329/ بشأن التصرف .
وسنبحث فيما يلي في كل واحد من الأمور المذكورة :
أولاً : التحقق من عدم وجود ورثة للأرض :
العقارات التي يتوفى أصحابها بدون وارث تصبح من أملاك الدولة الخاصة عملاً بقانون أملاك الدولة رقم /252/ لعام /1959/ المعدل والفقرة الثالثة من المادة /262/ من قانون الأحوال الشخصية وقانون انتقال الأموال الأميرية .
إن التحقق من عدم وجود وارث للعقار الذي توفى مالكه في المناطق غير المحددة هو اختصاص القاضي العقاري الدائم سواء كان العقار مسجلاً في دفتر التمليك أم غير مسجل ويتم التحقق من ذلك بناء على طلب مقدم من إدارة أملاك الدولة مرفق بالوثائق اللازمة ويقوم القاضي العقاري الدائم بأجراء الكشف والتحقيق المحلي على العقار ويستمع إلى شهادات الهيئة الاختيارية والجوار وأقوال ممثل أملاك الدولة فإذا ثبت له صحة الطلب اتخذ قرار بتسجيل العقار باسم الدولة في دفتر التمليك العائد للمناطق غير المحددة .
وبما إن لهذا القرار الصفة الإدارية المحضة فإنه لا يمنع كل ذي حق من إقامة الدعوى أمام المحاكم العادية وإثبات حقه لديها في العقار المذكور والحصول على قرار قضائي بفسخ التسجيل الذي تم لاسم الدولة .
وقبل صدور القرار /186/ كانت المعاملة المتقدم ذكرها تجري من قبل الموظف العقاري (( مأمور الطابو )) وكان الكشف والتحقيق المحلي الذي يقوم به ذلك الموظف يخضع لتصديق مجلس إدارة المنطقة وفق التفصيل الذي سبق ذكره .
ثانياً : إعطاء الأرض بطريقة حق القرار:
1- ((حق القرار)) هو حق الحائز بتسجيل العقار باسمه بالتقادم المكسب بشروطه القانونية عندما لا يتبدل شخص الحائز طيلة مدة التقادم المكسب وتعبير (( حق القرار )) الوارد في المادة /46/ من القرار رقم /186/ مأخوذ من التشريع العثماني فقد ورد في المادة /87/ من قانون الأراضي العثماني الصادر عام /1274/ هجرية ((1)) ما يلي :
إذا زرع أحد الأراضي الأميرية أو الأراضي الموقوفة وتصرف بها مدة عشر سنوات بلا نزاع يثبت حق قرار وسواء كان موجوداً بيده سند معمول به أو غير موجود أصلاً ولا ينظر إلى تلك الأراضي بنظر المحلول بل يقتضي أن يعطي ليده سند الطابو مجاناً ومجدد كما ورد في المادة /8/ من تعليمات سندات الطابو ما يلي (1):
إن الذين بموجب المادة /87/ من قانون الأراضي يثبت حق قرارهم يعني إنهم اكتسبوا الحق بالتصرف مدة عشرة سنوات بلا نزاع ….
وقد احتفظ القرار /186/ بلفظ (( حق القرار)) أورده بهذا الفظ حرفياً في النص الإفرنسي أما إذا تداول العقار عدة حائزين خلال مدة التقادم المكسب عملاً بالفقرة (2) من المادة /914/ من القانون المدني يجيز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفة في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر فإن الحائز الأخير المتمم لمدة التقادم المكسب يكتسب حق تسجيل العقار باسمه ((بحق التصرف بلا سند )) (2).
إذن فإن الفرق بين اكتساب حق التسجيل(( بحق القرار )) واكتسابه ( بحق التصرف بلا سند)بنتيجة التقادم المكسب هو انه في الحالة الأولى يبقى شخص الحائز هو ذاته طيلة مدة التقادم المكسب وفي الحالة الثانية يتعاقب على العقار عدة حائزين خلال مدة التقادم المذكور .
2- وفي كلا الحالتين فإن القاضي العقاري الدائم هو الذي يتقدم إليه حائز العقار بطلب تسجيل العقار بطلب تسجيل العقار على اسمه بالتقادم المكسب فيقوم القاضي بإجراء الكشف والتحقيق المحلي عن استجماع حيازة طالب التسجيل لشروط التقادم المكسب وفق ما ذكر سابقاً .
وبما أن وظيفة القاضي العقاري الدائم هذه هي وظيفة إدارية فإن الفصل في المنازعات بشأن أصل الحق للملكية أو حق التصرف أو الحقوق العينية العقارية الأخرى خارج عن اختصاصه (1) فإذا تبين له الكشف والتحقيق المحلي وجود شخصين أو اكثر يتنازعون أمامه على حق الملكية أو حق التصرف في العقار الجاري الكشف عليه فإن مهمته الإدارية تنحصر في تعين الشخص صاحب الأرجحية في تسجيل العقار على اسمه (2) تاركاً الفصل في أصل حق الملكية أو أصل الحقوق العينية العقارية المتنازع عليها إلى المحاكم العادية التي يمكن لكل مدعي بحق أن يراجعها (( وذلك بعد صدور قرار القاضي العقاري الدائم )) والحصول على قرارا قضائي من المحاكم العادية المذكور بفسخ التسجيل الذي تم لمصلحة خصمه بموجب القرار الإداري الصادر عن القاضي الدائم المذكور .
3- وبعد أن صدر قانون الإصلاح الزراعي رقم /161/ لعام /1958/ المعدل فإن صلاحيات القاضي العقاري الدائم بإعطاء القرار بتسجيل العقار باسم حائزة بحق القرار أو التصرف بلا سند أصبحت محصورة بالنسبة للأراضي التي مساحتها لا تتجاوز ((30)) هكتار فقد نصت الفقرة (2) من البند ((ب)) من المادة /19/ المعدلة من قانون الإصلاح الزراعي على أن تختص اللجان القضائية للإصلاح الزراعي بالقضايا والمنازعات الواقعة على الأملاك العامة المستثمرة زراعياً أو التي يمكن استثمارها وأراضي أملاك الدولة الزراعية سواء كانت مسجلة أم غير مسجلة أو بحق التصرف بالأراضي الأميرية والخالية والمباحة أو الأراضي الموات وذلك كله إذا تجاوزت المساحة المتنازع عليها ثلاثين هكتاراً مهما كان نوعها .
ولا تعد قرارات اللجان القضائية المذكورة نهائية إلا بعد التصديق عليها من لجنة عليا مؤلفة من ثلاثة قضاة برتبة مستشار استئناف على الأقل وتسمى هذه اللجنة العليا من قبل مجلس إدارة مؤسسة الإصلاح الزراعي بناء على اقتراح وزير العدل وموافقة مجلس القضاء الأعلى.
4- والجدير بالذكر أن اختصاص القاضي العقاري الدائم بإعطاء العقار إلى حائزة بحق القرار أو بحق التصرف بلا سند ليس محصوراً بالعقارات الأميرية بل أن اختصاصا بهذا الشأن أيضا للعقارات التي هي من نوع الملك نظراً لإطلاق نص المادة /46/ من القرار /186/ (1) قرار محكمة التمييز السورية رقم /220/ تاريخ 11/6/1958/ .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1-محكمة تمييز سورية قرار رقم/45/1932 -المجلة القضائية ص620 .
2-قرار محكمة التمييز السورية رقم/469/لعام1959 –مجلة القانون لعام1959 عدد10 ص646 .
ثالثاً : إعطاء الأرض مقابل بدل المثل :
قبل صدور قانون أملاك الدولة رقم /252/ لعام /1959/ كان يحق للقاضي العقاري الدائم إذا وجد أن طالب التسجيل غير متمم لمدة التقادم المكسب إن يكلفه لدفع مبلغ معين إلى خزينة الدولة يجرى تقديره وفق المادة /42/ من القرار /186/ ويسمى هذا المبلغ (بدل المثل ) فإذا رفض الدفع يسجل العقار باسم الدولة غير إن هذا النص يعتبر لاغياً بصدور قانون أملاك الدولة المذكور الذي اعتبر أمثال هذه العقارات من أملاك الدولة الخاصة بحكم القانون .
رابعاً – تصحيح قيود سندات الطابو :
من وظائف القاضي العقاري الدائم المنصوص عليها في المادة /46/ من القرار /186/ أن يقوم بتصحيح الأخطاء المادية الواقعة في سندات التمليك العائدة للمناطق غير المحددة عندما يكون الخطأ المادي ناتجاً عن السهو القلمي الواقع من الموظفين غير أن هذه الصلاحية أصبحت ملغاة بالمرسوم التنظيمي رقم /1514/ تاريخ 15/8/1933/ والتعليمات الصادرة بشأنه الذي نظم أصول استماع العقود وأصول تسجيلها في المناطق غير المحددة بما يماثل الأصول المطبقة بهذا الشأن في المناطق المحددة الخاضعة لقانون السجل العقاري .
لذلك أصبح تصحيح الأخطاء القلمية الناتجة عن السهو الواقعة في دفاتر التمليك العائدة للمناطق غير المحددة من اختصاص أمين السجل العقاري من المحافظة وانتهت وظيفة القاضي العقاري الدائم بهذا الخصوص (1).
ــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1-تعليمات المديرية العامة في المصالح العقارية رقم247/1 -6/1 تاريخ7/1/1960 .
القواعد الأصولية التي يسير عليها القضاء العقاري الدائم
أولاً – قواعد تعين الشخص صاحب الأرجحية بالتسجيل:
1- ذكرنا أن القاضي العقاري الدائم عندما يقوم بإجراء الكشف والتحقيق المحلي على رقبة العقار المطلوب تسجيله (( بحق القرار)) أو (( بحق التصرف بلا سند )) إذا تبين له وجود شخصين أو أكثر يتنازعون ملكية العقار أو حق التصرف فيه فإن مهمته الإدارية تقتصر على تعيين الشخص صاحب الأرجحية منهم و إعطاء القرار بتسجيل العقار على إسمه تاركاً الفصل في النزاع بشأن اصل حق الملكية أو أصل حق التصرف للمحاكم العادية.
2- أما القواعد التي يطبقها القاضي العقاري الدائم من أجل تعيين صاحب الأرجحية فهي ذات القواعد الواردة في المادتين /37/ و /41/ من القرار /186/ ،لذلك فإن القاضي العقاري الدائم عندما يقرر تسجيل العقار باسم طالب التسجيل (( بحق القرار)) أو (( بحق التصرف بلا سند)) وفق القواعد الآنفة الذكر لا يتقيد بكون العقار غير مربوط بسند طابو بل يجوز له تسجيل العقار المربوط بسند طابو باسم من يثبت وضع يده عليه مدة التقادم المكسب و بعد ذلك يحق لصاحب سند الطابو السابق أن يدعي أمام المحاكم العادية طالباً إبطال السند الجديد الذي حصل عليه خصمه بموجب قرار القاضي العقاري الدائم (( 1)).
ــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1-بلاغ وزارة العدل الصادر في 6حزيران 1956.
ثانياً – أصول الفصل في الاعتراضات المقدمة إلـى القاضي العقاري الدائم:
عندما يتلقى القاضي العقاري الدائم اعتراضاً أو أكثر حول تسجيل العقار باسم طالب التسجيل بحق القرار أو بحق التصرف بلا سند أو حول تسجيل العقار باسم الدولة عند وفاة مالكه و عدم وجود ورثة له فإنه يطبق بشأن الفصل في هذه الاعتراضات ذات الأصول المعينة في المادتين /23/و/24/ من القرار /186/ سواء ما يتعلق بالإجراءات التي تسبق جلسة المحاكمة
أو بإجراءات الجلسة و نظامها أو بالأحكام المتعلقة بغياب المعترض أو المعترض عليه أو ما يتعلق برد القاضي العقاري الدائم.
ثالثاً – وجوب اعتبار إدارة أملاك الدولة حكماً كطرف في دعاوي التصرف بلا سند و حق القرار:
فقد نصت الفقرة الثالثة من المادة /48/ من القرار /186/ على وجوب اعتبار إدارة أملاك الدولة دوماً داخلة في الدعاوى المتعلقة بطلبات تسجيل العقارات بالتقادم المكسب التي تقدم إلى القاضي العقاري الدائم و إن تبلغ إليها القرارات الصادرة عنه بهذا الخصوص و ذلك بصورة خطية لنتمكن من دراستها و الطعن فيها أمام محكمة الاستئناف أو مراجعة المحاكم العادية بشأنها بحسب الحال إذا وجدت إن هذه القرارات ماسة بحقوق أملاك الدولة.
رابعاً – تبليغ قرارات القاضي العقاري الدائم:
يجري تبليغ قرارات القاضي العقاري الدائم إلى أصحاب العلاقة وفق أحكام المادة /32/ من القرار /186/ و هي ذات الأحكام التي تطبق على أعمال التحديد والتحرير .
خامساً – استئناف قرارات القاضي العقاري الدائم:
بموجب المادة الرابعة من المادة/48/ من القرار/186/ يحق لذوي العلاقة أن يستأنفوا قرارات القاضي العقاري الدائم إلى محكمة استئناف المنطقة بصفتها الإدارية و ذلك خلال الخمسة عشر يوماً التي تلي تاريخ التبليغ و تفصل محكمة الاستئناف في الدعوى على الطريقة الإدارية و لها إذا وجدت لزوماً إن تقوم بإجراء تحقيق و كشف محلي من قبل من تنتدبه من مستشاريها و بمؤازرة مهندس من الدوائر العقارية و تكون إدارة ملاك الدولة داخلة حكماً في الدعوى الاستئنافية و تبلغ إليها الأحكام الصادرة عن محكمة الاستئناف ،و الأحكام التي تصدرها محكمة الاستئناف مبرمة غير قابلة لأي طريق من طرق المراجعة و غني عن البيان أن قرارات محكمة الاستئناف المتقدم ذكرها هي أيضاً قرارات إدارية غير فاصلة للنزاع بشأن أصل الحق و يمكن بعد صدور الحكم الاستئنافي لكل من يدعي بحق في العقار الصادر الحكم بشأنه مراجعة المحاكم العادية و إثبات حقه لديها والحصول منها على قرار بفسخ التسجيل الذي جرى بموجب الحكم الاستئنافي الإداري .
سادساً – عدم اختصاص القاضي العقاري الدائم بالحكم في الأمور المستعجلة:
عندما يقوم قاضي صلح المنطقة بوظيفة القاضي العقاري الدائم بالنسبة للأماكن غير المحددة فإنه يقوم بوظيفة إدارية بحتة كما سبق لنا تفصيله و ليس لقراراته الصادرة بهذا الشأن أية صفة قضائية لذلك ليس له بصفته الإدارية هذه أن يحكم في الأمور المستعجلة وفق أحكام الفقرتين /2/ و/3/ من المادة /78/ من 1ل/ 3 من قانون أصول المحاكمات وإنما يحكم فيها بصفته القضائية كحاكم صلح للمنطقة.
سابعاً – عدم خضوع قرارات القاضي العقاري الدائم لقانون الرسوم و التأمينات القضائية:
إن الصفة الإدارية لقرارات القاضي العقاري الدائم تجعلها غير خاضعة لقانون الرسوم
و التأمينات القضائية و إنما هي تخضع لقانون الرسوم العقارية رقم /429/ لعام /1948/ المعدل عند تسجيلها في دفاتر التمليك ((1)).
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1-قانون التشكيلات الطابو المؤرخ في 17 تموز1323 المنشور مجموعة القوانين ليوسف صادر جزء3 .

مراجعة المحاكم العادية للفصل في النزاع حول أصل الحق
الذي قرر القاضي العقاري الدائم تسجيله
ذكرنا أن القرارات الإدارية التي يصدرها القاضي العقاري الدائم و محكمة الاستئناف الناظرة
في قراراته ليست فاصلة للنزاع و يبقى لكل من يدعي بحق في العقار أن يراجع المحاكم العادية
و يقيم الدعوى لديها على الشخص الذي حصل على سند التمليك بالعقار نتيجة تلك القرارات الإدارية وإثبات حقه بأصل الحق و الحصول على قرار قضائي حاسم للنزاع يفسخ سند التمليك المذكور و تسجيل الحق العيني العقاري الذي أدعى به على اسمه.
2 – و قد حظرت المادة /47/ من قانون السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /188/ لعام /1926/ المعدل على المحاكم سماع أية دعوى كانت بحق عقار غير مسجل قبل تسجيله و حكم هذه المادة جاء مطلقاً لذلك فهو مطبق في المناطق المحددة الخاضعة لقانون السجل العقاري و في المناطق غير المحددة و من جهة ثانية فإن التشريعات العثمانية التي ما زال بعض أحكامها سارياً في المناطق غير المحددة تنص على منع المحاكم من سماع أية دعوى بشأن عقار غير مسجل .
3 – لذلك إذا عمد الشخص الذي صدر قرار القاضي العقاري الدائم لصالحه إلى تأخير تسجيل هذا القرار في دفتر التمليك العائد للمناطق غير المحددة فهل يخل ذلك في حق خصمه بمراجعة المحاكم العادية‍‍ ؟
لقد عالجت محكمة التمييز السورية هذا الموضوع في العديد من قراراتها ولا سيما منها القرار رقم /399/ تاريخ 2/10/1955 المنشور في العدد /10/من مجلة القانون العام المذكور صفحة /1009/ و القرار رقم /30/تاريخ 31/1/1956 المنشور في العدد /4/ من المجلة المذكورة لعام /956/ صفحة /338/ و بينت في تلك القرارات أن التأخير في تسجيل قرار القاضي العقاري الدائم لا يوجب رد دعوى من ينازع الشخص الذي حصل على القرار بتسجيل العقار على اسمه و إنما يتوجب إكمال هذا النقص بأن تكلف المحكمة الأكثر عجلة من الفريقين بالقيام بهذا التسجيل.




تفسيـر الأحكـام
1 – نصت الفقرة الثانية من المادة /9/ من القرار /186/ على أن رئاسة الأعمال الفنية عند قيامها بوضع المخططات النهائية للمنطقة العقارية الجاري تحديدها و تحريرها على ضوء القرارات التي صدرت عن قاضي التحديد و التحرير إذا وجدت في أي من هذه القرارات التي صدرت عن قاضي التحديد والتحرير إذا وجدت في أي من هذه القرارات غموضاً يحول دون متابعة وضع المخططات النهائية المذكورة فلها أن تطلب إيضاح هذا الغموض أما من أمين السجل العقاري وأما من قاضي التحديد والحرير في حال وجوده و أما من قبل القاضي العقاري المعين لهذه الغاية و إلا فمن قاضي صلح المنطقة.
و للقاضي الذي يتولى إيضاح الغموض إن يجري ما يراه من تحقيقات محلية في سبيل إيضاح النقطة الغامضة شريطة أن لا يؤثر قراره الذي يتخذه بهذا الشأن على الحقوق المكتسبة بموجب القرار الأصلي المكتسب الدرجة القطعية و أن لا يؤدي إلى إحداث وضع جديد.
2 – و لما كانت الفقرة الثانية من المادة /9/ من القرار /186/ آنفة الذكر يقتصر حكمها على رئاسة الأعمال الفنية عند قيامها بوضع المخططات النهائية ،و بما أنه كثيراً ما توجد قرارات صادرة عن قاضي التحديد والتحرير تحوي نقاطاً غامضة تحول دون تنفيذ القرار في السجل العقاري ولا علاقة لهذه النقاط الغامضة بالنواحي الفنية المنصوص عليها في المادة /9/ المشار إليها و بما أن القرار/186/ لم يتضمن نصاً خاصاً يعين المرجع الذي يحق له تفسير الغموض في تلك القرارات لذلك فقد أوضحت محكمة النقض في قرارها رقم /204/تاريخ 16/4/970 /1/
أن هذا الغموض الملازم للقرار يبقى حائلاً دون تنفيذه في السجل العقاري وأن خلو القرار /186/ من نص خاص يخول قاضي التحديد والتحرير تفسير قراراته الغامضة يجعل هذا الأمر خاضعاً للقواعد العامة الواردة في قانون أصول المحاكمات والتي تخول المحاكم تفسير ما يصدر عنها من أحكام إذا كانت مشوبة بالغموض لذلك فإن قاضي التحديد والتحرير هو المختص بتفسير قراراته.
غير أن المنطقة الكائن فيها العقار المطلوب تفسير القرار الصادر بشأنه إذا كانت خالية من قاضي تحديد و تحرير فإننا نرى أن قاضي صلح المنطقة هو المختص بهذا التفسير عملاً بأحكام المادة الأولى من القرار /186/ التي تجعل الاختصاص الأصلي في أعمال التحديد والتحرير لقاضي صلح المنطقة ما لم يوجد قاضي تحديد و تحرير متفرغ فيها.
3 – و تفسير قرارات التحديد والتحرير سواء صدر من القاضي المتفرغ أو من قاضي صلح المنطقة لا يجوز أن يؤدي إلى الإخلال بالحقوق المكتسبة للطرفين في الحكم المطلوب تفسيره
ولا إلى تغيير وضع الطرفين الحقوقي فيه ولا إلى أحداث حق جديد لأي من أصحاب العلاقة (1).
ــــــــــــــــــ
(1) – مجلة القانون لعام 970 العدد (5).
(1) – قرار محكمة التميز السورية المنشور في مجلة القانون لعام 1949 صحيفة 262.

الفصل الثاني
القسم الأول – إعادة المحاكمة في قضايا التحديد والتحرير
أولاً – صدر القرار /186/ خالياً من نص يتعلق بإعادة المحاكمة في قضايا التحديد و التحرير ثم تبين بنتيجة التطبيق العملي لنصوصه أن بعض القرارات الصادرة عن قضاة التحديد و التحرير
و التي اكتسبت الدرجة القطعية كانت مبنية على وثائق مزورة أو شهادات زور أو على غش مما يجعل إنفاذ هذه القرارات فيه غبن كبير لأصحاب العلاقة.
لذلك صدر القرار رقم 323 ل.ر المؤرخ 22/11/1939 الذي أجاز الطعن في القرارات القطعية الصادرة في قضايا التحديد و التحرير و ذلك بطريق إعادة المحاكمة ضمن حدود الحالات التالية:
1 – إذا كان خصم طالب إعادة المحاكمة أرتكب غشا في أثناء الدعوى بنفسه أو بوساطة محامية و كان هذا الغش من شأنه التأثير في القرار المطعون فيه .
2 – أن تكون المحكمة التي أصدرت الحكم قد ذهلت عن الفصل في سبب مدلى به في اللوائح المقدمة إليها.
3 – إذا اعترف أو صرح الخصم بأن المستندات التي بني لعيها القرار هي غير صحيحة أو إذا تبين أن الحكم السابق الذي بني عليه القرار قد عدل أو فسخ فيما بعد.
4- إذا كان الشاهد أو الخبير أو ا لترجمان في الدعاوى قد حكم عليه بجرم الشهادة الكاذبة
أو بجرم التزوير في الخبرة أو الترجمة.
5 – إذا تبين وجود قرارين متناقضين صادرين عن ذات المحكمة بشأن ذات الدعوى.
6 – إذا كان القرار صادراً ضد الدولة أو الإدارات و المؤسسات العامة و تبين أنها كانت ممثلة في الدعوى بطريق الغش أو خلافاً للأصول.
و تخضع للطعن بإعادة المحاكمة جميع القرارات الصادرة في قضايا التحديد و التحرير سواء أكانت صادرة عن قضاة التحديد و التحرير أو محاكم الاستئناف.
ثانياً : وتطبق بشأن إجراءات إعادة المحاكمة في قضايا التحديد والتحرير ذات الإجراءات المنصوص عليها في قانون أصول المحاكمات كما تفرض ذات الغرامات المنصوص عليها فيه بحق من طلب إعادة المحاكمة وحكم برد دعواه .
ثالثاً – غير أن طلب إعادة المحاكمة يجب أن يقدم خلال مهلة سنتين من التاريخ الذي يصبح فيه القرار المطعون فيه نافذاً و بعد مضي هذه المهلة لا تقبل طلب إعادة المحاكمة و يرد شكلاً.

القسم الثاني – عدم خضوع الحكم الصادر بنتيجة إعادة المحاكمة للطعن بالنقض
لما كانت أحكام محكمة الاستئناف الناظرة في الاستئناف الواقعة على قرارات قضاة التحديد
و التحرير تصدر مبرمة غير قابلة للطعن بالنقض عملاً بالمادة /26/ من القرار /186/ فقد أوضحت محكمة التمييز السورية في قرارها رقم /84/ تاريخ 12/3/1956 (1) ، و قرارات أخرى أن ما ورد في المادة (2) ، من القرار /323/ ل.ر تاريخ 22/11/1939 من أن أحكام قانون أصول المحاكمات هي التي تطبق على إعادة المحاكمة في القرارات المتعلقة بأعمال التحديد والتحرير فإن هذا النص يختص فقط بشكل طلب إعادة المحاكمة وعقوباتها وأن الحكم الذي يصدر بنتيجة إعادة المحاكمة سواء تضمن رد الطلب و تأييد الحكم السابق أو بقبول الطلب موضوعياً و تعديل الحكم السابق فإنه يكون حالاً محل الحكم المطعون فيه كما هو ظاهر من أحكام المادتين ( 247و248) من قانون أصول المحاكمات و بما أن الحكم السابق المطعون فيه غير قابل للطعن بالنقض فإن الحكم الجديد الذي حل محله بنتيجة إعادة المحاكمة لا يقبل الطعن بالنقض أيضاً عملاً بقاعدة أن الفرع يتبع الأصل في الحكم و لأن المشرع لم ينص في القرار /323/ ل.ر آنف الذكر على جواز الطعن بالنقض في الحكم الذي يصدر بنتيجة إعادة المحاكمة.
القسم الثالث – خضوع الحكم الصادر بنتيجة إعادة المحاكمة للطعن
بالنقض إذا كانت الدولة طرفاً في الدعوى
صدر القانون رقم (70) تاريخ 9/6/1958 و استثنى من عدم قابلية الأحكام الصادرة بنتيجة إعادة المحاكمة في قضايا التحديد و التحرير للطعن بالنقض للدعاوى التي تكون الدولة طرفاً فيها فيحق للدولة عندئذ الطعن بطريق النقض في الأحكام الصادرة بنتيجة إعادة المحاكمة.
القسم الرابع – الوقف لا يحق له الطعن بالنقض
في القرار الصادر بنتيجة إعادة المحاكمة
الوقف له شخصية اعتبارية مستقلة عن شخصية الدولة كما أن له استقلال مالي مما يجعل له كياناً خاصاً و قد بينت المادة (54) من القانون المدني بوضوح أن شخصية الدولة مستقلة عن شخصية الوقف لذلك فإن القانون رقم (70 ) لعام 1958 الذي أجاز للدولة الطعن بطريق النقض في القرارات الصادرة بنتيجة إعادة المحاكمة في قضايا التحديد و التحرير لا يشمل الأوقاف و لو كان الطعن مقدماً من وزارة الأوقاف إضافة إلى شخصية الوقف (1).
القسم الخامس – إعادة المحاكمة في القرارات الصادرة عن المحاكم العادية في قضايا
التحديد و التحرير بموجب المادة (31) من القرار 186
تقتصر الأحكام الواردة في القرار رقم 323 ل.ر تاريخ 22/11/939 على القرارات الصادرة عن قضاة التحديد و التحرير و عن محاكم الاستئناف الناظرة في تلك القرارات أما القضايا العقارية الناشئة عن التحديد التحرير والمقدمة إلى المحاكم العادية وفق المادة /31/ من القرار /186/ فلا تخضع لأحكام القرار المذكور بل تخضع للأحكام الواردة فيه قانون أصول المحاكمات بصورة عامة سواء منها ما يتعلق بأسباب إعادة المحاكمة أو عقوبتها أو مهلة تقديم طلب إعادة المحاكمة.
ـــــــــــــــــــــ
(1) – مجلة القانون عدد (6) صفحة 410 .
(1) – قرار نقض 275 لعام 964 عدد 8 من مجلة المحامون لعام 964.
دعوى الاستحقاق
الاعتراض لدى المحاكم العادية على أعمال التحديد التحرير
سبق أن ذكرنا أن القرار رقم 186 رسم لأصحاب الحقوق طريقين للادعاء و الاعتراض على أعمال التحديد والتحرير و أعطاهم حرية سلوك أحد هذين الطريقين بحسب ما يرونه أضمن لمصلحتهم وأحفظ لحقوقهم.
و الطريق الأول: هو أن يبادر المعترض إلى تقديم اعتراضه خلال عمليات التحديد و التحرير الابتدائي الجارية على الطبيعة و ذلك إلى رئيس فرقة التحديد التحرير الذي يسجل اعتراضه على محضر تحديد العقار أو يقدم الاعتراض إلى قاضي التحديد و التحرير خلال مهلة الثلاثين يوماً المنصوص عليها في المادة (20) من القرار (186) ثم يتابع دعواه أمام القاضي المذكور الذي يطبق أصول المحاكمة المنصوص عليها في ذلك القرار و التي تتميز بالأمرين التاليين:
1 – سرعة و سهولة التقاضي وفق إجراءات مختصرة .
2 – مجانية الدعوى لدى القاضي المذكور أو لدى محكمة الاستئناف الناظرة في قراراته.
أما الطريق الثاني: فقد بينت لائحة الأسباب الموجبة للقرار 186 أن مهلة الثلاثين يوماً المخصصة للاعتراض لدى قاضي التحديد والتحرير ليست مفروضة على المعترضين و مدعي الحقوق بصورة قطعية بل يمكنهم عملاً بالمادة (31) منه أن يقيموا الدعوى لدى المحكمة العادية خلال مهلة السنتين المنصوص عليها في تلك المادة وأن الطارئ الوحيد الذي يصيب هؤلاء فقدانهم الاستفادة من مجانبة الدعوى و من سرعة و بساطة التقاضي لدى قاضي التحديد
و التحرير.
و قد نصت المادة (31) المشار إليها من القرار (186) على مايلي:
آ – بعد ختام التحديد التحرير يبقى للمعترضين و للمدعين بحق الذين لم يصدر بشأن اعتراضهم أو ادعائهم حكم مبرم سواء من قبل القضاة العقاريين أو من محاكم الاستئناف ( في حالة استئناف قرارات القضاة العقاريين) حق إقامة أية دعوى كانت أمام المحاكم العادية خلال السنتين اللتين تليان التاريخ الذي يصبح فيه كل من قرار القاضي العقاري و قرار محكمة الاستئناف نافذاً.
و سنقوم فيما يلي بتحليل هذه المادة متبعين النهج التالي:
1- طبيعة مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة (31).
2- متى تبدأ مهلة السنتين بالنسبة للأملاك الخاصة.
3- متى تبدأ مهلة السنتين بالنسبة للأملاك العامة.
4- الأشخاص الذين يحق لهم الاستفادة من أحكام المادة (31).
5- وجوب تسجيل إشارة الدعوى التي تقام بموجب المادة (31) على صحيفة العقار.
6- الاختصاص النوعي للمحاكم العادية في الدعاوي المقامة لديها بموجب أحكام المادة (31).
7- دعوى العطل والضرر في حالة عدم إقامة الدعوى بالحق العيني ضمن مهلة السنتين.
8- عدم سريان مهلة السنتين على الأخطاء المادية.
9- عدم سريان مهلة السنتين على تصحيح النوع القانوني للعقار.
الفصل الأول
طبيعة مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة (31)
عندما صدر القرار 186 تساءل القضاة و المحامون عما إذا كانت مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة (31) منه تعتبر مهلة تقادم أم أنها مهلة تتعلق بأصول المحاكمة و ذلك لأنها إذا كانت من النوع الأول فتكون خاضعة لأحكام التقادم فتتوقف بتوقفه و تنقطع بانقطاعه و إذا كانت من النوع الثاني فلا تكون قابلة للزيارة و تصبح الدعوى بعد انقضائها غير مسموعة.
و من الرجوع إلى الأسباب الموجبة للقرار 186 تبين أنها تضمنت ما يلي:
أن الحق الممنوح بموجب المادة (31) للمتقاضين و ذوي الحقوق المزعومة بإقامة الدعاوى أمام المحاكم العادية في ظرف سنتين… تعطي للمتأخرين والغائبين و بصورة إجمالية للمعترضين الذين فضلوا الاستفادة من الأصول الواردة في القانون العام مهلة كافية للإدلاء بمزاعمهم و بعد انتهاء المدة المذكورة يسقط حق هؤلاء و يمكنهم إقامة الدعوى الشخصية بالعطل و الضرر.
كما ورد في المادة (31) المذكورة قبل تعديلها بالمرسوم التشريعي رقم 149 لعام 1958
ما يلي:
( يجب استعمال هذا الحق تحت طائلة عدم قبوله فيما بعد خلال السنتين ).
و لم يخرج النص الجديد المعدل بالمرسوم التشريعي المذكور عن هذا الوجوب ثم جاءت المادة /17/من قانون السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /188/ لعام /1926/ المعدل لتؤكد تأكيداً قاطعاً ما تقدم حيث نصت على ما يلي :
لا يمكن وقوع خلاف في الحقوق العينية المقيدة في السجل العقاري وفقاً لمنطوق محاضر التحديد والتحرير فإن القيود المتعلقة بهذه الحقوق تعتبر وحدها مصدراً لهذه الحقوق وتكتسب قوة ثبوتية مطلقة ولا يمكن أن تكون عرضةً لأية دعوى كانت بعد انقضاء مدة سنتين إبتداءً من التاريخ الذي يصبح فيه قرار المصادقة وقرارات القاضي العقاري وفي حالة الاستئناف قرار محكمة الاستئناف الصادر وقفاً لأحكام القرار /186/ قابلة للتنفيذ وإذا لم يدون في أثناء هذه المدة أي اعتراض و أية دعوى في صحيفة العقار الأساسية أو إذا ردت هذه الاعتراضات أو الدعاوي .
لذلك فقد استقر الاجتهاد القضائي والفقهي على أن مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/ ليست مهلة تقادم وإنما هي مهلة من مهل السقوط أوجدت من أجل أن يمارس الشخص المستفيد من أحكام المادة /31/ حقه في إقامة الدعوى أمام المحاكم العادية خلالها فإذا انقضت امتنع عليه إقامة تلك الدعوى وسقط حقه في الادعاء وبالتالي سقط الحق العيني الذي يدعي به سقوطاً نهائياً وانقلب إلى حق شخصي بالعطل والضرر في حالة ثبوته /1/ .
وعليه فإن المحكمة الناظرة في الدعوى المقامة بموجب أحكام المادة /31/ يجب أن تقضي تلقائياً في أمر انقضاء هذه المهلة بدون انتظار أثارته من قبل الخصوم .
وهذه المهلة مطلقة تسرى على جميع الناس بما فيهم القاصرين والغائبين وناقصي الأهلية /2/ ولا تنقطع بإقامة دعوى أمام القاضي الذي قرر عدم صلاحيته بدلاً من إحالتها إدارياً إلى المرجع المختص ولا تنقطع بالإنذار ولا بالاعتراف أو الإقرار بالحق .
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
(1)- قرار محكمة التمييز السورية المؤرخ 29/1/1961 المنشور في مجلة القانون للعام المذكور عدد /8/ .
(2)- قرار محكمة التمييز السورية المؤرخ 18/2/1946/ المنشور في مجلة المحامون لعام /1947/ عدد /9/ .
الفصل الثاني
متى تبدأ مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/
بالنسبة للأملاك الخاصة وبالنسبة للأملاك العامة .
القسم الأول – بالنسبة للأملاك الخاصة
ورد في المادة /31/ أن حق الإدعاء أمام المحاكم العادية يجب استعماله خلال السنتين اللتين تليان التاريخ الذي يصبح فيه كلاً من قرار القاضي العقاري أو قرار محكمة الاستئناف نافذاً، ثم ورد في المادة /17/ من قانون السجل العقاري الصادر بالقرار /188/ لعام /1926/ المعدل أن القيود العقارية الناجمة عن التحديد والتحرير لا يمكن أن تكون عرضة لأية دعوى بعد انقضاء سنتين (( ابتداء )) من التاريخ الذي يصبح فيه قرار القاضي العقاري أو قرار محكمة الاستئناف قابلين للتنفيذ ويتضح مما تقدم وجود تناقض بين نص المادة /31/ من القرار /186/ وبين نص المادة /17/ من القرار /188/ بشأن بدء سريان مهلة السنتين والفرق بين النصين هو يوم واحد .
ونحن نرى وجوب الأخذ بنص المادة /31/ من القرار /186/ واعتبار بدء مهلة السنتين من اليوم التالي اليوم الذي يصبح فيه قرار قاضي التحديد والتحرير أو قرار محكمو الاستئناف نافذاً لأن القرار /186/ هو القرار الخاص بإعمال التحديد والتحرير عليه المعول في جميع ما يتعلق بتلك الأعمال فضلاً عن أن ذلك يتمشى مع القواعد العامة كما أن المادة /31/ المشار إليها عدلت أصبحت بشكها الحالي بموجب قانون جديد هو القانون رقم /149/ لعام /1958/ .
2- ونبين فيما يلي بدء سريان مهلة السنتين في الحالات التالية :
آ- قرارات قاضي التحديد والتحرير المتضمنة تصديق محاضر التحديد كما وردت بدون تعديل فيها لعدم ورود أي اعتراض عليها أو لأن القاضي قرر ترقين الاعتراض تكون نافذة بدون تبليغ أو إعلان لذلك فإن مهلة السنتين بالنسبة لهذه العقارات تبدأ من اليوم التالي لتاريخ قرار التصديق عن المحضر .
ب- قرارات قاضي التحديد والتحرير القابلة للاستئناف إلا أنها لم تستأنف فهي نافذة بعد تبليغها وفق أحكام الفقرة الثالثة من المادة /32/ من القرار /186/ ويجب التفريق بين القرارات الوجاهية منها والقرارات الغيابية ، فالقرارات الوجاهية تبلغ بإلصاقها مدة /15/ يوماً على باب دائرة القاضي لذلك فإن مهلة السنتين تبدأ من اليوم التالي لانتهاء مدة الإلصاق مدة /15/ يوماً تبدأ بعدها مهلة الاستئناف وقد أكدت لائحة الأٍسباب الموجبة للقرار /186/ ذلك حيث ورد فيها ما يلي :
يتم التبليغ بإعلان قرار القاضي العقاري طيلة مدة خمسة عشر يوماً على باب المكان الذي يتخذه القاضي مركزا له .
وقد رأى بعضهم أن التبليغ بطريق الإلصاق يكون حاصلاً في اليوم الأول للإلصاق وإن مهلة الاستئناف تبدأ أيضاً بدءاً من ذلك اليوم الأول في حين أن هذا الرأي مخالف لنص القانون ولقصد المشرع ولا يحقق العدالة لأن المشرع عندما أوجد طريقة التبليغ بالإلصاق على باب المحكمة بدلاً من التبليغ الشخصي افترض أن صاحب العلاقة يمكن أن يراجع لوحة إعلانات المحكمة العقارية في أي يوم من الأيام الخمسة عشر المخصصة لإعلان القرار وأنه يمكنه بعد ذلك سلوك طريق الاستئناف .
جـ- أما القرارات الغيابية إذا بلغت شخصياً إلى صاحب العلاقة في محل إقامته الذي اختاره لنفسه والمدون على محضر التحديد والتحرير أو في استدعاء الاعتراض الذي كان قدمه إلى القاضي فإن مهلة السنتين تبدأ عندئذ من اليوم التالي لليوم الذي حصل فيه التبليغ .
أما إذا لم يكن صاحب العلاقة قد اختار لنفسه محل إقامة تبليغه يتم عندئذ بطريق الإلصاق كما هو الشأن في القرارات الوجاهية وتبدأ مهلة السنتين من اليوم التالي لانتهاء مدة الإلصاق .
أما قرارات قاضي التحديد والتحرير القابلة الاستئناف والتي جرى استئنافها فإن مهلة السنتين تبدأ بدءاً من اليوم التالي للتاريخ الذي يصبح فيه قرار محكمة الاستئناف نافذاً أي في اليوم التالي لتبليغ قرار محكمة الاستئناف وليس من يوم التبليغ /1/ .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
(1)- قرار محكمة التمييز السورية الصادر بتاريخ 14/1/1941 .

القسم الثاني – بالنسبة للأملاك العامة
عرفت المادة الأولى من القرار /188/ السجل العقاري بأنه (( مجموعة وثائق )) وهذه المجموعة تتألف من (( سجل الملكية )) ومن الوثائق المتممة له وهي (( ومحاضر التحديد والتحرير ))و ((خرائط المساحة النهائية )) و ((السجل اليومي للمكتب العقاري المعاون ))و (( محاضر المعاملات والعقود الجارية على العقارات ))…الخ
وعليه فإن خرائط المساحة النهائية هي وثيقة من وثائق السجل العقاري وجزء من أجزائه وتتمتع بكافة الخصائص التي يتمتع بها السجل العقاري .
وقد نصت المادة ((6)) من القرار /188/ على أن الأملاك العامة مثل الطرقات والساحات ومجاري المياه العامة والبحيرات وشواطئ البحار لا تسجل في سجل الملكية ولا تخصص ولها صحائف عقارية في ذلك السجل ولا تعطى لها أرقام عقارات وبالتالي لانتظم لها محاضر تحديد وتحرير إلا إذا كانت توجد عليها حقوق عينية عقارية عائدة للأفراد ومكتسبة بصورة قانونية قبل قانون الأملاك العامة الصادر بالقرار رقم /144/ لعام /1925/ المعدل لذلك فإن الأملاك العامة تبين فقط على مخططات التحديد والتحرير التي تبين شكل وحدود وموقع وإبعاد الملك العام .
ويجري تلوين الأملاك العامة على المخططات باللون الأصفر إذا كانت أملاكاً عامة برية وباللون الأزرق إذا كانت أملاكاً عامة بحرية أو نهرية وتكون حدود الملاك العامة هي حدود الملاك الخاصة المتاخمة لها والمحيطة بها .
وعليه فإن الأملاك العامة لا تصدر بشأنها قرارات خاصة عن قاضي التحديد والتحرير إلا إذا كانت توجد خلافات على الحدود وبين عقارات الأفراد الملاصقة لها .
وبناء على كل ما تقديم فإن مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/ من القرار /186/ لا يمكن أن تسري بشأن الأملاك العامة ومفعولها ينحصر بالأملاك الخاصة العائدة للأشخاص الطبيعيين أو المعنويين .
وعندما صدر القرار /186/ لم ينص على كيفية قيام الأصحاب الحقوق بالادعاء أمام المحاكم العادية بشأن حقوقهم التي قد تكون أدخلت خلال التحديد والتحرير خطأ ضمن الأملاك العامة ، إلا أن المادة /18/ من القانون السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /188/ لعام /1926/ المعدل أكملت هذا النص حيث نصت على ما يلي :
ان حقوق الدولة والبلديات على الأملاك العامة غير المقيدة في السجل العقاري ولكن المذكورة بهذه الصفة في الخرائط المساحية الموضوعة وفق أحكام المادة /9/ من القرار رقم /186/ لا يمكن وقوع خلاف عليها ولا إقامة أية دعوى بشأنها بعد انقضاء سنتين من تاريخ إيداع الخرائط المساحية في امانة السجل العقاري .
وقد بينت المادة /9/ من القرار /186/ أن الخرائط المساحية النهائية تضعها دوائر المساحة بعد اختتام أعمال التحديد والتحرير ويصادق مدير المساحة عليها وعندئذٍ تتمتع هذه المخططات بالقوة الثبوتية المطلقة التي لقيود السجل العقاري وتودع لدى أمانة السجل العقاري كوثيقة من وثائق السجل المذكور ويتم ذلك بموجب محضر إيداع رسمي .
وتبدأ مهلة السنتين عندئذٍ بالنسبة للأملاك العامة بدءاً من تاريخ محضر الإيداع الرسمي وليس من اليوم التالي له كما هو صريح في النص المادة /18/ من القرار رقم /188/ المتقدم ذكرها .
الفصل الثالث
الأشخاص الذين يحق لهم الاستفادة من أحكام المادة /31/
بموجب المفهوم العكسي للمادة /31/ فإن الأشخاص الذين يمتنع عليهم مراجعة القضاء العادي خلال مهلة السنتين عليها في تلك المادة هم الذين اعترضوا على عمليات التحديد والتحرير أمام القاضي العقاري وصدر بحقهم حكم مبرم فاصل في الموضوع لذلك فإن الذين يستفيدون من أحكام المادة /31/ المشار إليها هم .
1- الأشخاص الذين كانوا غائبين خلال عمليات التحديد والتحرير ولو يقدموا أي اعتراض إلى رئيس فرقة التحديد والتحرير خلال عمليات التحديد الابتدائي ولا إلى قاضي التحديد والتحرير خلال مهلة الثلاثين يوماً المخصصة للإعتراض بموجب أحكام المادة /20/ من القرار /186/ .
وكذلك الأمر بالنسبة للأشخاص الحاضرين خلال عمليات التحديد والتحرير إلا إنهم لم يقدموا اعتراضاً وفق ما تقدم لأنهم فضلوا الانتظار إلى حين انتهاء الأعمال كي يراجعوا المحاكم العادية بشأن مدعياتهم لأنهم وجدوا ذلك اضمن لمصلحتهم واحفظ لحقوقهم ، وقد ورد في لائحة الأسباب الموجبة للقرار /186/ بهذا الشأن ما يلي :
أن مهلة الثلاثين يوماً ليست مفروضة على المعترضين ومدعي الحقوق بصورة قطعية إذ يمكنهم عملاً بالمادة /31/ أن يقيموا الدعوى لدى المحاكم العادية خلال سنتين .
2- الأشخاص الذين قدموا اعتراضهم إلى قاضي التحديد والتحرير بعد انقضاء مهلة الثلاثين يوماً آنفة الذكر فقرر القاضي ترقين الاعتراض شكلاً عملاً بالفقرة الأخيرة من المادة /20/ لذلك لم يبقى لهؤلاء سوى مراجعة المحاكم العادية خلال مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/ .
3- الأشخاص الذين قدموا اعتراضهم إلى قاضي التحديد والتحرير خلال مهلة الثلاثين يوماً المقدم ذكرها إلا انهم يبرزوا خلال تلك المهلة السندات والوثائق المؤيدة لاعتراضهم فقرر القاضي ترقين الاعتراض عملاً بالمادة /20/ من القرار /186/ على أن يحق لهم مراجعة المحاكم العادية بشأن مدعياتهم وفق أحكام المادة /31/ .
4- الأشخاص الذين تقدموا باعتراضهم إلى رئيس فرقة التحديد والتحرير خلال عمليات التحديد الابتدائي أو إلى القاضي خلال مهلة الثلاثين يوماً وارفقوا بالاعتراض الوثائق المؤيدة له وعين القاضي جلسة للنظر في الاعتراض إلا أنهم غابوا عن جلسة لمحاكمة فقرر القاضي ترقين الاعتراض عملاً بالمادة /24/ من القرار/186/
وهؤلاء الأشخاص جميعاً لم يصدر بشأن اعتراضهم حكم مبرم فاصل للنزاع لذلك يحق لهم جميعاً الاستفادة من أحكام المادة /31/ وإقامة الدعوى أمام المحاكم العادية .
أما الأشخاص الآخرون الذين تقدموا باعتراضهم وجرت المحاكمة بشأنها لدى القاضي العقاري أو لدى محكمة الاستئناف في حال استئناف قرار القاضي المذكور وصدرت بشأنها أحكام مبرمة فاصلة للنزاع فلا يحق لهم بعد ذلك مراجعة المحاكم العادية وقد أوضحت لائحة الأسباب الموجبة للقرار /186/ المعدل ذلك حيث ورد فيها ما يلي .
وبدا أنه يحسن حصر هذا الحق بالمعترضين أو المدعين الذين لم يصدر باعتراضهم أو دعواهم حكم او قرار استئنافي وفق أحكام هذا القرار اكتسباً الدرجة القطعية وبعض المحاكم المحلية (( أي المحاكم العادية )) فسر هذا التدبير خطأ بأن لقرارات القاضي العقاري ومحكمة الاستئناف صفة أعلان الحق وقبلت هذه المحاكم الدعوى من المعترض أو المدعي الذي اقترن اعتراضه أو دعواه بحكم من القاضي العقاري أو بقرار نهائي من محكمة الاستئناف ونرى أنه لا حاجة للقول أن تفسيراً كهذا التفسير مخالف لنية الشارع بصدد نتائج معاملة التصفية – إذ لا يبقى لها أدنى القيمة إذا لم تكن للأحكام والقرارات الصادرة بالاستناد لها ذات القيمة والحقوق وإذا لم يكن لها ذات النتائج التي للأحكام والقرارات لصادرة عن لمحاكم العادية وفق القانون العادي .
الفصل الرابع
وجوب تسجيل إشارة الدعوى في صحيفة العقار
فور إقامة الدعوى
الأشخاص الذين يستفيدون من المادة /31/ من القرار /186/ لا يكفيهم لحفظ حقوقهم التي يدعون بها أن يقيموا الدعوى خلال مهلة السنتين بل لا بد لهم من تسجيل إشارة تلك الدعوى على صحيفة العقار في السجل العقاري وكل إهمال او تعاون في تلك يعرض حقوقهم المذكورة للضياع ونوضح ذلك فيما يلي :
1- بينت الفقرة الأخيرة من المادة /26/ من القرار /186/ أن العقار الجاري تحديده يصبح في جميع الأحوال خاضعاً لأحكام قانون السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /188/ لعام /1926/ المعدل فور تبليغ قرار قاضي التحديد والتحرير المتعلق بذلك العقار وفق أحكام المادة /32/ من القرار /186/ سواء استؤنف ذلك القرار أم لم يستؤنف وسواء أقيمت الدعوى بشأنه أمام المحاكم العادية وفق أحكام المادة/31/ أم لا وسواء سجل فعلاً في سجل الملكية من السجل العقاري أم لم يسجل بسبب تأخر ذلك التسجيل لدى أمانة السجل السجل العقاري لأسباب تتعلق بوفرة الأعمال لديها .
2- وقد حظرت المادة /47/ من قانون السجل العقاري المشار إليه على جميع المحاكم سماع أية دعوى بحق عقار أو حق عيني عقاري إلا إذا سجلت إشارة تلك الدعوى على صحيفة العقار في السجل العقاري وهذا الحكم يشمل الدعاوي المقامة بموجب أحكام المادة /31/ من القرار /186/ .
3- وإشارة الدعوى المسجلة على صحيفة العقار هي إشهار لتلك الدعوى وإعلام الكافة بأن الحق العيني المقامة بشأنه الدعوى ما زال موضع نزاع أمام القضاء وانه يبت في ذلك النزاع .
4- ولو فرضنا أن الشخص المستفيد من أحكام المادة /31/ أقام الدعوى أمام المحاكم العادية دون أن يسجل إشارتها على صحيفة العقار فيمكن لخصمه بيع الحق العيني الذي هو موضوع النزاع أو ترتيب جميع الحقوق العينية الأخرى عليه عن طريق التعاقد مع الغير وتسجيل تلك العقود في السجل العقاري وتكون هذه العقود عندئذٍ صحيحة ومنتجة لآثارها القانونية بالنسبة للمشتري أو المستفيدين حسني النية ولا يمكن عندئذٍ نزع العقار أو الحق العيني منهم ماداموا غير متواطئين وغير عالمين بالدعوى المقامة .
وقد نصت المادة /13/ من قانون السجل العقاري صراحة على ذلك حيث ورد فيها ما يلي :
كل من يكتسب حقاً في مال غير منقول مستندا على قيود وبيانات السجل العقاري يبقى له هذا الحق المكتسب وأن أٍسباب نزع هذا الحق المكتسب الناشئة عن الدعاوي المقامة وفق أحكام المادة /31/من القرار /186/ والمادة /17/ من هذا القرار لا يمكن الاعتراض بها تجاهه ولا يمكن أن تقرر تلك الأحكام المتعلقة بهذه الدعاوي إلغاء الحق المكتسب والمقيد بطريقة قانونية غير أنه لا يمكن يتذرع بمفعول القيود الأشخاص الآخرون الذين عرفوا قبل اكتساب الحق وجود عيوب أو أسباب داعية لإلغاء الحق أو لنزعه من مكتسبة لذلك لا يبقى للمدعي بموجب أحكام المادة /31/ عندئذ سوى إقامة دعوى شخصية للمطالبة بالتعويض النقدي عن الضرر الذي أصابه من جراء تصرف خصمه بالعقار إلى المشترى حسن النية وقد نصت الفقرة الأخيرة من المادة /13/ المشار إليها على مايلي :
وفي جميع الأحوال يحتفظ الفريق المتضرر بحق إقامة دعوى شخصية بمادة عطل وضرر على مسبب الضرر .
5 – ويطبق ما تقدم في حالة قيام الشخص المستفيد من المادة /31/ بإقامة دعواه أمام المحاكم العادية بعد أن يكون الشخص الذي ورد اسمه كمالك مفترض بموجب قرارات قضاء التحديد والتحرير قد تصرف بالعقار إلى الغير حسن النية قبل إقامة الدعوى .
6 - لذلك فإن حفظ حقوق المستفيدين من أحكام المادة /31/ يكون في مبادرتهم إلى إقامة الدعوى أمام العادية في أول مهلة السنتين ووضع إشارتها فوراً على صحيفة العقار بهمة المدعي عملاً بالمادة /82/ من قانون السجل العقاري التي تنص على أن تبليغ الدعوى إلى رئيس المكتب العقاري المعاون يجري من قبل رئيس قلم المحكمة بهمة الفريق صاحب الشأن .
الفصل الخامس
الاختصاص النوعي للمحاكم العادية في الدعاوي العامة
لديها بموجب أحكام المادة / 31/ من القرار /186/
إن لفظ ( المحاكم العادية ) الواردة في المادة /31/ جاء مطلقاً دالاً على أن المحكمة العادية الصالحة للنظر في الدعوى المقامة لديها استناداً إلى المادة المذكورة هي المحكمة المختصة بأمثال هذه الدعوى وقف أحكام الاختصاص النوعي الواردة في قانون أصول المحاكمات .
وإذا كان النزاع يدور حول إثبات كون العقار ( وقفاً ) أم لا فإن البت في وقفية العقار أو عدمها يقع ضمن اختصاص المحكمة الشرعية لذلك يتوجب على المحكمة العادية الواضعة يدها على دعوى فسخ التسجيل المقامة لديها بموجب أحكام المادة /31/ أن تجعل من هذه الدعوى مسألة مستأخرة وتلزم صاحب العلاقة بمراجعة المحكمة الشرعية فيما يتعلق بإثبات وقفية العقار وترجئ النظر في دعوى فسخ التسجيل لما بعد صدور الحكم الشرعي بشأن الوقف . (1) .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــ
(1) - محكمة التمييز السورية المؤرخ 4/11/937 - المجلة القضائية ليوسف صادر لعام /1938/

2 – وأحكام المحاكم العادية الصادرة في الدعاوى المقامة لديها بموجب المادة /31/ تكون دوماً قابلة للاستئناف عملاً بصراحة النص المطلق للفقرة /ب/ من المادة /31/ ولو كان قرار الحكم بحسب أصول المحاكمات العادية مبرماً غير قابل للاستئناف ولاسيما وإن القرار /186/ هو القانون الخاص بأعمال التحديد والتحرير وهو الواجب التطبيق بشأن كل ما يتعلق بهذه الأعمال .
وقد كانت قرارات محكمة الاستئناف الصادرة في الدعوى المذكورة تقبل الطعن بالنقض إلى أن صدور المرسوم التشريعي رقم /149/ لعام /1958/ فعدل المادة /31/ من القرار /186/ وجعل قرار محكمة الاستئناف مبرماً غير تابع لأي طريق من طرق المراجعة .

الفصل السادس
دعوى العطل والضرر في حالة عدم إقامة الدعوى بالحق العيني
ضمن مهلة السنتين
1 - بما أن الهدف الأساسي من أعمال التحديد والتحرير هو تحرير الملكية والحقوق العينية العقارية الأخرى وحسم المنازعات الواقعة عليها وإعطائها الصفة النهائية وتسجيلها في السجل العقاري وإعطاء قيود هذا السجل القوة الثبوتية المطلقة فلا يمكن التوصل إلى هذا الهدف فيما لو فتح باب الإدعاء للمستفيدين من المادة /31/ من القرار /186/ دون أن يقيد بمهلة معينة لأن قيود السجل العقاري تصبح معرضة دوماً للمنازعات وتفقد قوتها وحجيتها ويفقد السجل المذكور صفته الأساسية وتنتفي الغاية من تأسيسه.
لذلك نصت المادة /31/ على مهلة السنتين ليقيم كل من يدعي بحق خلالها الدعوى أمام المحاكم العادية ويثبت حقوقه أمامها فإذا لم يفعل سقط حقه في الإدعاء بأصل الحق العيني واكتسبت هذه الحقوق المسجلة باسم خصمه الحصانة والقوة الثبوتية المطلقة تجاه الكافة وهذا ما نصت عليه المادة /17/ من قانون السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /188/ لعام /926/ المعدل حيث ورد فيها ما يلي :
لا يمكن وقوع خلاف في الحقوق المقيدة في السجل العقاري وفقاً لمنطوق محاضر التحديد والتحرير فإن القيود المتعلقة بهذه الحقوق تعتبر وحدها مصدراً لهذه الحقوق وتكتسب قوة ثبوتية مطلقة ولا يمكن أن تكون عرضة لأية دعوى كانت بعد انقضاء مدة سنتين ابتداء من التاريخ الذي يصبح فيه قرار المصادقة وقرارات القاضي الفرد العقاري وفي حالة الاستئناف قرار محكمة الاستئناف الصادر وفقاً لأحكام القرار /186/ الصادر في /15/ آذار سنة /1926/ قابلة للتنفيذ وإذا لم يدون في أثناء هذه المدة أي اعتراض أو أية دعوى في صحيفة العقار الأساسية أو إذا ردت هذه الاعتراضات أو الدعاوى .
2 – غير أن سقوط الحق العيني العقاري وسقوط الإدعاء به بسبب عدم إقامة الدعوى بشأنه خلال مهلة السنتين لا يؤدي إلى حرمان صاحب الحق من إقامة الدعوى الشخصية بالعطل والضرر ضد الشخص الذي اكتسب ذلك الحق العيني العقاري بدون حق وهذا ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة /17/ المشار إليها حيث ورد فيما يلي :
يمكن لذوي الشأن في حالة الغبن فقط أن يقيموا الدعوى بمادة عطل وضرر على مسبب الغبن.
وسنبحث فيما يلي النواحي المتعلقة بدعوى العطل والضرر المذكورة .
القسم الأول – المقصود في كلمة (الغبن ) الواردة في المادة .
كلمة ( الغبن ) الواردة في النص العربي للمادة /17/ من القرار /188/ يقابلها في النص الفرنسي كلمة (DOL ) التي تعني ( التدليس ) أو ( الغش ) أو ( الخداع ) .
وخلال السنوات الأولى من صدور القرار رقم /45/ تاريخ 20/4/1932 المتضمن تعديل القرار /188/ اضطراب اجتهاد المحاكم السورية واللبنانية في تفسير معنى الغبن أو التدليس الذي يعطي الحق بإقامة دعوى العطل والضرر .
وقد اشترط بعض المحاكم وقتذاك استعمال الوسائل الاحتيالية أو التزويرية في تسجيل العقار خلال عمليات التحديد والتحرير وبعضهم الآخر لم يشترط ذلك .
غير أن الاجتهاد القضائي استقر بعد ذلك لدى المحاكم السورية واللبنانية على أن المقصود من ( الغبن ) المذكور في المادة /17/ من القرار /188/ هو مطلق الضرر سواء كان ناتجاً عن عمل فيه معنى الحيلة والخدعة أم لا ( 1) .
لذلك فإن كل عمل يؤدي إلى قيد العقار على اسم شخص مع معرفة من أجرى معاملة القيد بأن العقار لا يخص ذلك الشخص يكفي لتكوين الغش والغبن الذي يعطي الحق بالمطالبة بالعطل والضرر سواء استعمل توصلاً لذلك وثائق أو أوراق كاذبة أو مزورة أو انه أبرز تأييداً لمطلبه وثائق هي بحد ذاتها صحيحة ولكنها لا تعطيه الحق في تسجيل العقار أو الحق العيني العقاري على اسمه بسبب كونها غير ناقلة للملكية أو انه سجل العقار بالاستناد إلى إفادته وحدها دون إبراز أي مستند .
ومسؤولية من يسجل العقار غيره على اسمه كما أنها تنشأ عن الغش والخداع فإنها يمكن أن تنشأ أيضاً عن مخالفة تعهد وبهذه الحالة تكون مسؤولية تعاقدية فإذا سجل المدين عقاره باسم دائنه خلال التحديد والتحرير تأميناً له على الدين ثم امتنع الدائن عن إعادة تسجيل هذا العقار باسم مدينه وتعذر على المدين استرداد ذلك العقار بسبب انقضاء مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/ من القرار /186/ فإنه يحق له المطالبة بعطل وضرر يعادل الفرق بين قيمة العقار ومقدار الدين .
وكذلك فإن الغش المرتكب من قبل بعض الورثة لمصلحتهم ولمصلحة باقي الورثة يعتبر حاصلاً من جميع الورثة متى أجاز الغائبون منهم عمل الحاضرين وقبلوا التسجيل الذي جرى لمصلحتهم جميعاً بدون حق وسكتوا عنه .
هذا وإن مجرد التوقيع على محضر التحديد والتحرير من قبل مالك العقار مع علمه باشتمال ذلك المحضر على قسم من الأرض خاص بالغير أو خاص بالأرض المجاورة العائدة للغير يعتبر غشاً يفتح المجال بطلب العطل والضرر وإذا قام شخص بتسجيل كامل العقار على اسمه خلال التحديد والتحرير رغم أنه كان باع حصة منه إلى شخص آخر بسند عادي مستفيداً من غياب المشتري فإن هذا العمل يعطي المشتري الحق بالمطالبة بالعطل والضرر .
ــــــــــــــــــــــ
(1) – قرار محكمة التمييز السورية رقم /1703/ وقرارها رقم /2227/ لعام /954/ المنشوران في مجلة القانون لعام /954/ العددان /7و8/

القسم الثاني – المهلة التي تسمع خلالها دعوى العطل والضرر
بعد صدور القانون المدني السوري حصل جدل أمام القضاء بشأن المهلة التي تسمع خلالها دعوى العطل والضرر وهل يسري على هذه الدعوى التقادم العادي أو التقادم المنصوص عليه في المادة /173/ من القانون المدني المتعلقة بدعوى التعويض عن العمل غير المشروع .
غير أن اجتهاد محكمة التمييز استقر في العديد من قراراتها على أن دعوى العطل والضرر المنصوص عليها في المادة /17/ من القرار /188/ تتقادم بانقضاء /15/ عاماً بعد مهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/ من القرار /186/ وقد عللت محكمة التمييز اجتهادها بأن دعوى العطل والضرر المذكورة أحدثت بموجب قانون خاص هو قانون السجل العقاري رقم /188/ لعام /926/ المعدل أي قبل صدور القانون المدني لذلك فإن لها طبيعة خاصة بها وبما أنه لم يرد نص في القانون على نوع للتقادم خاص بها لذلك فإنها تخضع للتقادم العادي وتسقط بانقضاء خمس عشرة سنة التي تلي انقضاء مدة السنتين المنصوص علها في المادة /31/ من القرار /186/ (1) .ويثور تساؤل آخر وهو هل يجوز إقامة دعوى التعويض قبل انتهاء مدة السنتين خلافاً لنص المادة /17/ من القرار /188/ ومتى –وكيف (2) .
القسم الثالث – دعوى توجب أعذار المدين في
دعوى العطل والضرر
بما أن دعوى العطل والضرر المتقدم ذكرها ناشئة عن العمل غير المشروع الذي قام به المدين بحق الدائن عندما سجل العقار خلال التحديد والتحرير باسمه بدلاً من اسم الدائن الذي هو المالك الحقيقي للعقار لذلك وعملاً بالفقرة ( ب) من المادة ( 221) من القانون لا يتوجب على الدائن أعذار المدين ليكون التعويض مستحقاً .
ـــــــــــــ
(1) – قرار محكمة التمييز : /3517/ لعام /955/ المنشور في مجلة القانون للعام المذكور عدد (8) .
(2) – يمكن المطالبة بالحق الشخصي قبل انتهاء مدة السنتين كما لو تم بيع العقار إلى الغير حسن النية خلال السنتين وفي هذه الحالة فإن دعوى التعويض لا تخضع لوجوب شرط الخداع وإنما تخضع للأحكام العامة للمسؤولية الواردة في القانون العام .
القسم الرابع – استثبات العطل والضرر
تقوم المحكمة المقامة لديها دعوى العطل والضرر باستثباته بجميع وسائل الإثبات من وثائق خطية أو تحقيق محلي أو البينة الشخصية إلا أن محكمة التمييز السورية اجتهدت في قرارها رقم /2227/ تاريخ 29/7/954 عدم جواز الحكم بالتعويض لمجرد غياب المدعى عليه القسم عن المحاكمة .
الخامس - تعيين مقدار التعويض
الأصل في التعويض هو أنه يجب أن يكون شاملاً ما لحق بالمدعي من خسارة وما فاته من كسب عملاً بصراحة المادة ( 222 ) من القانون المدني لذلك يجب أن يقدر الضرر بتاريخ حصوله إلا إذا تمادى وازداد تدريجياً كما لو ارتفعت قيمة العقار فإن القاضي له أن يقدر الضرر بتاريخ الحكم الصادر عنه حيث أن التعويض عندئذ لا يشمل قيمة العقار فقط بتاريخ حصول الضرر بل يشمل أيضاً الارتفاع قيمته حتى تاريخ الحكم بالتعويض .
الفصل السابع
عدم سريان مهلة السنتين الواردة في المادة (31)
من القرار /186/ على الأخطاء المادية وعلى تصحيح
النوع القانوني للعقار
1 - كثيراً ما تحصل أخطاء مادية في قرارات القضاة العقاريين المدونة على محاضر التحديد والتحرير أو أخطاء مادية في البينات المدونة في مختلف حقول محضر التحديد والتحرير بحيث تشكل هذه الأخطاء تناقضاً بين مضمون القار وبين الوثائق والمستندات المبرزة في المحضر والتي استند إليها القاضي في قراراه مثل التباين الواقع في اسم المالك أو في النوع الشرعي للعقار أو في الحقوق الوقفية والدعوى المقامة بشأن إزالة هذا التناقض أو التباين غير مشمولة بمهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/ من القرار /186/ والمادة /17/ من القرار /188/ بل تبقى هذه الدعوى مسموعة بعد انقضائها .
2 – وإذا قرر قضاة التحديد والتحرير تعيين النوع القانوني ( النوع الشرعي ) للعقار بتاريخ التحديد والتحرير ملكاً كان أم أميرياً أو متروكاً مرفقاً أم متروكاً محمياً فإن تغيير النوع الشرعي للعقار بعد ذلك على ضوء أحكام المادة /86/ من القانون المدني لا يخضع لمهلة السنتين المنصوص عليها في المادة /31/ أو المادة /17/ آنفي الذكر لأن النوع الشرعي يتعلق بطبيعة العقار فإذا ادخل العقار الأميري بعد التحديد والتحرير ضمن الأماكن المبينة المحددة إدارياً فإنه يصبح حكماً من النوع ( الملك ) وتسمع في كل وقت الدعوى التي يقيمها مالك العقار للحصول على حكم بتصحيح النوع الشرعي في السجل العقاري وكذلك إذا أسقط حق الارتفاق في العقار المتروك المرفق فإنه يصبح حكماً من نوع الأميري أو من نوع الملك حسبما يكون العقار واقعاً في المنطقة الأميرية أو المنطقة الملك

الفرق بين قرارات القاضي العقاري المؤقت والدائم

1- القرارات التي يصدرها القاضي العقاري الدائم :
• القرارات المتعلقة بترقين الاعتراض المقدم من الشخص المدعي حقه في العقار لعدم حضور المعترض في أي جلسة من الجلسات و هذا القرار مبرم حسب المادة 24 من القرار 186 / .
• القرارات المتعلقة بتسجيل العقار موضوع النزاع باسم طالب التسجيل و الذي له حق الأرجحية بالتسجيل حسب نص المادة 37 من القرار المذكور التي تعطي حق التصرف في الأحوال التالية :
- إذا ابرز واضع اليد صكوكاً أو وثائق تخوله قيد الحق باسمه .
- عند عدم إبراز شيء من ذلك إذا شهد له بحقه صاحب الحق الثابت بسند أو بقيد ..
- إذا كان واضع يده على العقار أو على المال غير المنقول بصورة هادئة علنية بدون انقطاع مدة خمس سنوات أو مدة عشر سنوات أو خمسة عشر سنة حسب نص المادة /38/ من القرار 186 .
هذا وان قرارات القاضي العقاري الدائم قابلة للطعن أمام محكمة الاستئناف خلال 15 يوم تالية لتاريخ تبليغ القرار وفق شروط معينة محددة بالمادة /32/ من القرار 186 .
" يجري تبليغ القرارات تبليغاً صحيحاً بإلصاقها مدة خمس عشر يوماً على باب المحل الذي يجلس فيه على انه إذا كان التبليغ غيابي فيجري التبليغ حكماً بمعرفة القاضي إلى محل إقامة المتقاضين المختار وإذا لم يختر هؤلاء المتقاضون محل للإقامة فيكون التبليغ بطريق الإلصاق المذكور أعلاه و يجري التبليغ للإدارات العمومية في مراكز هذه الإدارات وإلى اكبر موظف فيها .

2- قرارات القاضي العقاري المؤقت :
- القرارات التي تتعلق بتثبيت محاضر التحديد التي لم يجري عليها اعتراض و يعتبر القرار نافذا بمجرد تصديقه و يحال إلى السجل العقاري لتسجيل محتواه حسب المادة 22 من القرار 186 ...
- القرارات التي تتضمن ترقين الاعتراضات لعدم حضور الجلسات أو لعدم إبراز المستندات المؤيدة للدعوى حسب المادة 21 من القرار 186 ..
- القرارات الصادرة عنه نتيجة البت في الاعتراضات الواقعة على المحاضر و التي حددت مواعيد رؤيتها و يبلغ الخصوم مواعيدها و تتضمن أما التصديق على المحاضر أو إلغائها و هذه القرارات قابلة للطعن بطريق الاستئناف .

أوجه الشبه بين قرارات القاضي العقاري الدائم والقاضي العقاري المؤقت:
1- آن كل هذه القرارات تصدر عن قاضي عقاري منفرد .
2- هذه القرارات معفاة من الرسوم القضائية ورسم الطابع .
3- القرارات المتعلقة بالترقين مبرمة .
4- الغاية من هذه القرارات هي المساهمة في تثبيت المعاملات .
5- من حيث التبليغ فان التشابه في التبليغ يكون إلى الإدارات العامة فتبلغ الإدارات العامة إلى أعلى موظف يديرها .

أوجه الاختلاف بين قرارات القاضي العقاري الدائم وقرارات القاضي العقاري المؤقت :
1- قرارات القاضي العقاري المؤقت فاصلة بأصل النزاع أما قرارات القاضي العقاري الدائم فهي عليها فقط تحديد صاحب الأرجحية في التصرف ولا تحدد من هو صاحب حق الملكية .
2- قرارات القاضي الدائم تعطي لمن يدعي حقاً آن يلجأ إلى المحاكم العادية وخلال فترة التقادم الطويل خمسة عشرة عاماً لفسخ سند التبليغ الذي حصل عليه نتيجة هذا القرار ما لم يكن حقه سقط بالتقادم الطويل . أما قرارات القاضي المؤقت فتعطي للمدعي الحق آن يراجع المحاكم خلال سنتين لمن لم يعترض أو لمن رقن اعتراضه .
3- هناك بعض الاختلاف حسب طبيعة التحديد و التحرير بما يخص الأصول المطبقة من كلا القاضيين .
4- قرارات القاضي الدائم يجوز إثبات خلاف سند التمليك بجميع وسائل الإثبات أي ليس لها حجة قوة القضية المقضية أما قرارات قاضي العقاري المؤقت فتقيد بالسجل العقاري و لها حجية مطلقة .
5- بالنسبة إلى التقادم فيسري على قرارات القاضي العقاري الدائم المسجلة في دفاتر التمليك . أما قرارات قاضي العقاري المؤقت فلا يوجد تقادم عليها لأنها تسجل في السجل العقاري .
6- قرارات القاضي العقاري الدائم إدارية أما قرارات القاضي العقاري المؤقت لها صفة قضائية .
مراجعة قرارات القاضي العقاري بالطرق القانونية ..
1- الاستئناف :
إن قرارات القاضي العقاري هي نوعين : منها مبرم ما لا يقبل الاستئناف ومنها قابل للاستئناف ...
أما بالنسبة للنوع الأول :
1- الدعاوى التي كانت داخلة ضمن صلاحية حاكم الصلح حتى لو كانت الأحكام فيها قابلة للاستئناف بموجب القوانين المرعية .
2- الدعاوى المتعلقة بالحقوق الجارية على الحدود أو المتعلقة بالجوار .

أما بالنسبة للنوع الثاني :
فهي التي تتعلق بالخلافات حول الملكية أو وجود الحق العيني على مال غير منقول أو الخلافات على موقع الحدود للعقار فتكون مهلة الاستئناف خلال 15 يوم من تاريخ التبليغ .
وان الاستئناف لا يؤثر على قيد العقار بالاستناد إلى قرار القاضي العقاري بالدرجة الأولى على إن يشار إلى وقوع الاستئناف على صحيفة العقار و يجب على كاتب المحكمة تحت طائلة الغرامة و تعويض الفريق المتضرر أن يقوم بتبليغ استدعاء الاستدعاء إلى القاضي العقاري خلال 24 ساعة من تاريخ الإيداع .

و من القرارات الصادرة عن القاضي العقاري و القابلة للاستئناف :
1- القرارات الصادرة عن قاضي التحديد و التحرير في الدعاوى الناشئة عن المنازعات المتعلقة بالحقوق العينية العقارية والمتعلقة بوجود حق ملكية أو حق تصرف أو وضع يد .
2- القرارات الغيابية الصادرة عن قاضي التحديد والتحرير .
3- القرارات المتعلقة بموقع الحدود .
و يجب التقيد بطريقة التبليغ :
فإذا كان الحكم وجاهيا : ً يجب إن يلصق في لوحة الإعلانات و لمدة 15 يوم لتبدأ مهلة الاستئناف بعد نهاية المدة لان قرارات القاضي العقاري لا تعتبر مبلغة إلا بهذا الإعلان .
و إذا كان الحكم غيابياً : فيبلغ إلى محل الإقامة المختار للمتداعيين لتبدأ مهلة الاستئناف من اليوم التالي للتبليغ و خلال 15 يوم فان لم يكن موطن مختار فيتم التبليغ في لوحة الإعلانات .
2- إعادة المحاكمة :
بناء على القرار 323 الصادر عام 1939 و بناء على القرار رقم 186 يقرر ما يلي :
" رغم كل حكم مخالف .. يجوز في الأحوال الاتية الطعن بطريقة طلب اعادة المحاكمة في قرارات القاضي العقاري او محكمة الاستئناف الصادر في القضايا العقارية . " :

- اذا كان خصم المستدعي قد ارتكب هو بنفسه اثناء الدعوى غشاً من شانه التاثير على القرار المطعون فيه ..
- اذا غفل عن البت في سبب مدلى به في اللوائح .
- اذا اعترف او صرح فيما بعد إن المستندات المبني عليها القرار المطعون فيه غير صحيحة او إن حكماً سابقاً بني عليه هذا القرار قد نسخ او عدل او كان شاهداً او خبيراً او محلفاً كان قد حكم عليه بشهادة كاذبة او بالتزوير .
- اذا صدر حكم على الدولة او على الادراة العمومية .. و هي ممثلة خلافاُ للاصول او بطرق الغش .
- اذا وجد تناقض في قرارين صادرين في محكمة واحدة بين نفس المتداعين و نفس صفتهم و نفس الاسباب المدلى بها .
- على انه لايجوز في أي حال من الأحوال تقديم طلب المراجعة بعد مضي مهلة السنتين المعينة في المادة 31 من القرار 186
لا تقبل اعادة المحاكمة الا بشان الاحكام المبرمة التي يصدرها القاضي العقاري و القرارات التي تصدرها محكمة الاستئناف .
و إن انتهاء مهلة الاستئناف لا يفتح السبيل لاعادة المحاكمة بشان الاحكام الصادرة بالدرجة الاولى من القاضي العقاري
اما مهلة الاعتراض على القرار الصادر عن محكمة الاستئناف فيفسح المجال لطلب الاعادة و إن المدة المحددة لتقديم طلب الاعادة هي في الاصل شهران يبدآن من تاريخ تبيلغ القرار الوجاهي او تاريخ انقضاء مهلة الاعتراض على القرار الغيابي .

3- النقض :
بعض الاجتهادات الواردة لمحكمة النقض :
• نقض 340 تا 1959 : إن الحكم الذي تصدره محكمة الاستئناف برفض أو قبول طلب إعادة المحاكمة المتعلق بقرار قاضي الفرد العقاري لا يقبل الطعن بطريقة النقض .
• نقض تا 1960 : إذا جرى تسجيل عقار من القاضي العقاري الدائم بالاستناد إلى المادة 46 و ما بعدها فيكون التسجيل قد جرى بالطريقة الإدارية و لا يمنع من المداعاة قضائياً أمام المحاكم العادية بشأنه و طلب فسخ التسجيل أمام المحكمة المختصة اختصاصاً نوعياً حسب المادة 62 أصول و التثبت من النوع الشرعي للعقار بالأدلة المقبولة قانوناً .
• اجتهاد آخر : إن للمتضرر من الخصوم في معاملة التصرف أو غيرهم الحق في مراجعة القضاء لإثبات الملكية لان قرار القاضي الدائم ليس له قوة القضية المقضية بالنسبة لموضوع الملكية و لا يحوز حجية و لو صدّ ق استئنافاً . و لا يمنع المداعاة ضده مرور السنتين المنصوص عنها في المادة 31 من القرار 186 " .
• اجتهاد أخير : إذا تأخر من صدر القرار لمصلحته بتسجيل العقار على اسمه بالتسجيل لا يوجب رد دعوى من ينازعه . بالاستناد إلى إن المحاكم لا تنظر بقضية عقارية متنازع عليها ما لم يكن العقار مربوطاً بسند التمليك و إن تعيين الخصومة يوجب استكمال هذا النقض بتكليف الأكثر عجلة من الفريقين بمهمة القيام بالتسجيل و بدفع الرسوم المتوجبة والعودة على خصمه .

و الله ولي التوفيق نرجو الفائــــــــــــدة