[المحامي منير صافي]

التحديد والتحرير:

1 - مساوئ صدور نظام التمليك في المناطق الغير محددة 2 - صدور القوانين العقارية الجديدة والمبادئ التي استندت إليها 3 - الجهات القضائية والإدارية والفنية التي تساهم بأعمال التحديد والتحرير . 4 - الإجراءات الواجب اتخاذها حتى صدور أمر المباشرة بأعمال التحديد والتحرير والآثار القانونية المترتبة على ذلك . مساوئ نظام التمليك في المناطق غير المحددة إذا استثنينا أراضي بادية الشام فإن ما يزيد عن ثلث الأراضي السورية لم تصل إليه أعمال التحديد والتحرير حتى الآن وهذا الثلث موزع بين المحافظات السورية جميعها بما في ذلك محافظة ريف دمشق . - السجل العقاري المنصوص عليه في القرار رقم / 188/ لعام /1926/ المعدل يؤسس بالاستناد إلى نتائج تلك الأعمال . لذلك لا تزال لأعمال التحديد والتحرير أهمية كبرى وعليها يتوقف استقرار الملكية في مناطق شاسعة من قطرنا الذي ما زال يعتمد في معظم اقتصاده الوطني على الزراعة . والمناطق التي لن تصل إليها أعمال التحديد والتحرير ما زال يسودها نظام التمليك القديم بمساوئه المتعددة التي يمكن تلخيصها بالأمور التالية : أولاً : المساوئ المتعلقة بأصول التسجيل وتثبيت الملكية ودفاتر التمليك : آ – فالملكية العقارية في المناطق غير المحددة تخضع لقواعد الحيازة والتقادم المكتسب مما يشكل في الغالب منازعات حول تعيين المتصرف الحقيقي صاحب الأرجحية بتسجيل العقار على اسمه كما أن القاضي العقاري الدائم ( قاضي الصلح ) الذي يحقق في صحة حيازة طالب التسجيل وفي استجماعها للشروط المكسبة لحق التسجيل وفق الأحكام المؤقتة الخاصة بالمناطق غير المحددة المنصوص عليها في المادة –46- وما يليها من القرار رقم /186/ لعام /1926/ المعدل يكون قراره القاضي بالتسجيل ( ومن بعده قرار محكمة الاستئناف ) له صفة إدارية بحتة لأن هذه الوظيفة كانت في الأصل بحسب ( قانون التصرف بالأموال غير المنقولة العثماني المؤرخ –30مارس عام 1329/ (1) نظام الطابق العثماني المؤرخ /8/ جمادى الأولى عام /1275/ ( 2) و( قانون تشكيلات الطابق العثماني المؤرخ /17/ تموز /1323 / (3) من اختصاص الدوائر العقارية التي تخضع قراراتها بهذا الشأن لتصديق مجالس الإدارة المحلية في المحافظات والمناطق الإدارية ثم جاءت المادة /46/ من القرار /186/ فنقلت هذا الاختصاص إلى قضاة الصلح مع الإبقاء على الصفة الإدارية لهذا الاختصاص لذلك وبعد تسجيل القرار الإداري الصادر علن قاضي الصلح ( القاضي العقاري الدائم ) في دفتر التمليك العائد للمناطق غير المحددة يبقى لكل مدعي بحقه في العقار المقرر تسجيله أن يراجع المحاكم العادية طاعناً بالقرار الإداري طالباً فسخه وفسخ سند التمليك الذي حصل عيه خصمه وقد أدى هذا النظام إلى عدم استقرار الملكية وإلى ضعف الإنتاج الزراعي وإلى إهمال زراعة الأرض طيلة أمد النزاع . ب – والتسجيل بموجب نظام التمليك في المناطق غير المحددة اختياري ومتروك لرغبة المتصرف بالعقار (4 ) لذلك فإن دفتر التمليك لمنطقة ما لا يحوي بالضرورة جميع عقاراتها بل غالباً ما يكون حاوياً بعضها دون بعضها الآخر وفي العقارات الشائعة الكبيرة كثيراً ما نجد أن حصص بعض الشركاء في العقار مسجلة وباقي حصص العقار لم تسجل بعد لأن أصحابها لم يطلبوا تسجيلها . ج - ومن جهة أخرى فإن نظام التسجيل في تلك المناطق غير المحددة لا يتضمن لزوم إحداث صحيفة وحيدة للعقار في دفتر التمليك بل يمكن أن يكون للعقار الواحد عدة صحائف عقارية لا رابطة بينها كل منها باسم مالك وتاريخ تسجيل مختلف . وقد استغل بعضهم هذا العيب في نظام التسجيل للتهرب من الرسوم العقارية ومن رسوم التركات ممثلاً إذا أراد شخص شراء عقار مسجل باسم البائع في دفتر التمليك فإنه بدلاً من أن يجري معاملة شراء أصولية تسجل على ذات صحيفة العقار يعمد إلى التواطؤ مع البائع ويزعم أمام قاضي الصلح ( القاضي العقاري الدائم ) أنه هو المتصرف بالعقار منذ القديم مدة التقادم المكسب ويحصل منه على قرار بتسجيله على اسمه بالتعرف ويسجل العقار نتيجة ذالك على اسمه في صحيفة جديدة مع بقاء الصحيفة الأصلية باسم البائع وقد تتكرر هذه العملية عدة مرات ليستفيد المشترون المتعاقبون من الفرق الكبير بين رسم الشراء وبين رسم التسجيل بالتصرف ويعمد الورثة إلى ذات الطريقة للتهرب من رسوم التركات . ثانياً – المساوئ المتعلقة بأصول تعيين حدود العقارات : نظام التمليك في المناطق غير المحددة لا توجد فيه مخططات طبوغرافية ( 1 ) لتعيين مواقع العقارات وحدودها وأشكالها بل تعين حدود العقار بمجرد ذكر أسماء المجاورين من الجهات الأربع للعقار وبدون أن يكون لتعيين هذه الأسماء أي أساس قانوني أو مستند حقوقي أكيد وغالباً ما يحدث تبديل في هؤلاء المالكين المجاورين بسبب البيع أو الإرث أو القسمة أو الحيازة تصبح معه حدود العقار بالغة الغموض وقابلة للتعدي عليها من قبل الغير مما أدى دوماً إلى عدم الاستقرار حدود العقارات وحدوث خلافات مستمرة بشأنها وتوليد العداوات بين أبناء القرية الواحدة أو بينها وبين القرى المجاورة فضلاً عن الحوادث المتكررة المخلة بالأمن . ثالثاً : المساوئ المتعلقة بحساب مساحات العقارات : يجري تعيين مساحة العقارات في نظام التمليك في المناطق غير المحددة بشكل تقريبي أثناء الكشف والتحقيق المحلي على الطبيعة الجاري من قبل قاضي الصلح ( القاضي العقاري الدائم ) وقد كانت عملية المسح تجري في السابق بطريقة بدائية بسيطة بدون وجود مهندس مساح بقياس الطول والعرض والمساحات الناتجة تكون أقل أو أكثر من الحقيقة وبالنظر لعدم وجود مخططات طبوغرافية للمناطق غير المحددة فإن ربط مخطط مساحي للعقار منظم من قبل مهندس طبوغرافي يبين حقيقة المساحة بمعاملة تسجيل العقار أمر اختياري متروك لرغبة طالب التسجيل. وقد نجم عن جميع ما تقدم أن المساحة المدونة في دفاتر التمليك أكثرها مساحات وهمية لا تتفق والمساحات الحقيقية في شيء ولا يمكن الاعتماد عليها في تقدير حقيقة قيمة العقار مما حدى بالمصارف إلى الامتناع عن إقراض الفلاحين بضمانة أراضيهم واسناد التمليك التي يحملونها لعدم وثوقها بالمساحات المدونة فيها . محاولات الإصلاح العقاري وصدور القوانين الجديدة والمبادئ التي استندت إليها إن مساوئ نظام التمليك المتقدم ذكره جعلت التقدم الزراعي والازدهار الاقتصادي أمراً بالغ الصعوبة لذلك اتجهت الأنظار منذ العهد العثماني إلى الإصلاح العقاري وصدور قانون التحديد والتحرير العثماني المؤرخ في /1/ شباط /1329/ هـ الموافق /1913/ ميلادي ، غير أن قيام الحرب العالمية الأولى عام /1914/ حال دون تطبيقه في سورية وغيرها من البلاد التابعة للدولة العثمانية . وفي عام /1925/ شكلت لجنة في المديرية العامة للمصالح العقارية لإعادة النظر في القانون العثماني المشار إليه على ضوء ما هو مطبق وقتذاك في سويسرا والجزائر وبما يلائم طبيعة الأراضي السورية وعادات أهلها وصدر بنتيجة ذلك عن حاكم دولة سورية قرار التحديد والتحرير رقم /223/ تاريخ 29/6/1925 وصدر قرار مماثل عن حاكم دولة لبنان. غير أن المفوضية الأفرنسية عمدت إلى تنقيح القراران رقمي /188-189/ المتضمنان قانون ونظام السجل العقاري ثم طرأت على هذه القوانين تعديلات متعددة اقتضتها تجارب التطبيق إلى أن أصبحت بحالتها الراهنة وفي عام /1930/ استكمل الإصلاح العقاري بصدور قانون الملكية العقارية بالقرار رقم /3339/ ذلك القانون الذي احتفظ القانون المدني السوري فيما بعد بكامل أحكامه و أنزلها في مواضعها منه . وقد قام الإصلاح العقاري بكامله بموجب القوانين المذكورة على المبادئ الأساسية التالية : 1. إجراء أعمال التحديد والتحرير في القطر العربي السوري بصورة إلزامية وإعطائها صفة النفع العام ومعاقبة من يمانع في إجرائها أو يعرقل سيرها . 2. قيام التحديد والتحرير على أساس قضائي متين وتثبيت الحقوق العينية العقارية وحسم المنازعات الواقعة عليها . 3. قيام التحديد والتحرير على أساس فني طبوغرافي ومسح فني دقيق وتنظيم مخططات تبين بدقة متناهية مواقع العقارات وأشكالها وحدودها ومساحاتها . 4. تأسيس السجل العيني العقاري بالاستناد إلى النتائج القضائية المبرمة لأعمال التحديد والتحرير وإعطاء قيود ذلك السجل القوة الثبوتية والحجية التامة تجاه الكافة . 5. جعل إشهار التصرفات العقارية بتسجيلها في السجل العقاري أساساً لاكتساب الحقوق العينية العقارية وانتقالها. 6. عدم سريان التقادم على الحقوق المسجلة في السجل العقاري . 7. إخضاع معاملات التسجيل والترقين في السجل العقاري لرقابة القضاء العادي . التعديلات التي طرأت على القرار رقم –186- صدر قانون التحديد والتحرير بالقرار رقم (186) تاريخه 15/3/1926 ثم طرأت عليه تعديلات عدة بنتيجة تجارب التطبيق العملي له وفيما يلي أرقام هذه التعديلات وتواريخها بحسب تسلسل صدورها : 1 – قرارات المفوض السامي : الرقم التاريخ 44 20/4/1932 7 9/1/1934 86 17/4/1935 112 17/5/1935 135 14/6/1935 141 5 /7/1939 323 22/11/1939 2 - المرسوم التشريعي : 94 27/6/1943 3 – القانون : 162 30/4/1945 4 – المرسومان التشريعيان : 135 29/10/1952 83 28/9/1953 5 – قرارات رئيس الجمهورية العربية المتحدة بالقوانين : 70 9/6/1958 139 4/9/1958 149 15/9/1958 6 – المرسوم التشريعي : 322 16/12/1969 الجهات القضائية والإدارية والفنية التي تساهم في أعمال التحديد والتحرير 1. المديرية العامة للمصالح العقارية . 2. رئاسات الأعمال الفنية في المحافظات ( المسؤول المحلي للوكالة الوطنية لمسح الأراضي). 3. القضاء العقاري . 4. المخاتير . 5. أمناء السجل العقاري . أولاً : المديرية العامة للمصالح العقارية تتولى المديرية العامة للمصالح العقارية في أعمال التحديد والتحرير الوظائف التالية : 1 ) : التوجيه والمراقبة : فقد نصت المادة الأولى من المرسوم التشريعي رقم /81/ لعام /1947/ المعدل المتضمن الملاك الخاص بالمديرية العامة للمصالح العقارية على أن تقوم المديرية بدرس وإعداد المشاريع التشريعية والتنظيمية للملكية العقارية وجميع المشاريع الحقوقية التي من شأنها تمهيد السبيل للإصلاح العقاري ومن بينها جميع المشاريع المتعلقة بالتحديد والتحرير . ونصت المادة الثانية من المرسوم التشريعي المذكور على قيام المدير العام للمصالح العقارية بوضع جميع التعليمات المتضمنة كيفية تطبيق أحكام القوانين والأنظمة والقرارات ومن بينها جميع النصوص الصادرة بشأن أعمال التحديد والتحرير أو التي لها مساس بها . ونصت المادة الخامسة من القرار رقم /186/ ذاته على أن يقوم قضاة الصلح والقضاة العقاريين المتفرغين بأعمال التحديد والتحرير تحت إشراف ومراقبة المدير العام للمصالح العقارية وأنهم موضوعون تحت سلطته طيلة مدة هذه العمليات وقد تأكد بنص المادة الأولى من القانون /89/ لسنة /1958/ المتعلق بالقضاة العقاريين المتفرغين . 2 ) : الأمور المالية والإدارية : جميع الاعتمادات المالية اللازمة لإجراء أعمال التحديد والتحرير ترصد في موازنة المديرية العامة للمصالح العقارية وتصرف بمعرفتها ومن قبلها وهي التي تتولى تأمين الآلات والأدوات الفنية ووسائط النقل والمطبوعات اللازمة للأعمال والموظفين والمستخدمين الفنيين والإداريين والعمال اللازمين وتدفع رواتبهم و تعويضاتهم ورواتب وتعويضات القضاة العقاريين المتفرغين وكذلك التعويضات الإضافية لقضاة الصلح عند قيامهم بأعمال التحديد والتحرير . 3)-وضع البرامج السنوي للأعمال : في بداية كل سنة تضع المديرية العامة للمصالح العقارية برنامجاً سنوياً تبين فيه أسماء القرى والبلدان التي ترشحها لأجراء التحديد والتحرير فيها خلال تلك السنة على ضوء الاعتمادات المالية المخصصة لهذه الغاية ويبلغ هذا البرنامج إلى رؤوساء الأعمال الفنية في المحافظات ليتولى كل منهم ما يخص محافظة منه . ثانياً : رئاسات الأعمال الفنية في المحافظات : 1)- في كل محافظة القطر توجد دائرة فنية من بين مهامها إنجاز الأعمال المساحية للتحديد والتحرير وهي (( رئاسة الأعمال الفنية )) التابعة للمديرية العامة للمصالح العقارية . 2)-وتقوم رئاسة الأعمال الفنية بتشكيل ((فرق مساحية )) من بين موظفيها ومستخدميها وتتولى كل فرقة إجراء أعمال التحديد والتحرير الابتدائي في البلدة أو القرية التي تخصص لها وتتألف الفرقة عادة مهندس مساح رئيساً ومن مساعد وكاتب وعدد من العمال اللازمين لإنجاز الأعمال اليدوية . 3)- ولا يمكن لرئيس الفرقة أن يباشر أعمال التحديد والتحرير إلا بعد أن يقسم أمام القاضي العقاري اليمين المنصوص عليها في المادة /6/ من القرار رقم /186/ (( بأن يقوم بوظيفية قياماً حسناً وبكل دقة وأمانة ))وينظم بذلك محضر تحليف تحفظ منه في الإضبارة الذاتية للمهندس المساح . ثالثاً : القضاء العقاري : الأصل بموجب المادة الأولى من القرار رقم /186/ أن يقوم قضاء الصلح بأعمال التحديد والتحرير كل بحسب اختصاصه المكاني وذلك إلى جانب وظائفهم الأساسية غير أن الثانية من القرار المذكور أجازت تعيين قضاة عقاريين خاصين متفرغين لأعمال التحديد وعلى هذا الأساس صدر القانون /89/ لعام 1958/ بكيفية تعيين هؤلاء القضاة وأحوالهم ضمن الأسس التالية : 1)- تجري أعمال القضاة العقاريين تحت سلطة ومراقبة المدير العام للمصالح العقارية وذلك من الناحية الفنية والإدارية أما من الناحية القضائية فلا سلطان لأحد على قناعتهم وعماهم القضائي. 2)- يعين القاضي العقاري بقرار من وزير العدل بناء على أقتراح المدير العام للمصالح العقارية من المجازين في الحقوق بعد اختيارهم مسابقة خاصة . 3)- يقضي القاضي العقاري قبل مباشرته العمل دورة تدريبية لا تقل عن ثلاثة أشهر ولا تزيد عن ستة أشهر . 4)- يقسم القاضي العقاري قبل مباشرته أمام وزير العدل يميناً بأن (( يحكم بين الناس بالعدل وأن يحترم القوانين )). وقد كان القرار /186/ بنصه الأصلي قد أناط تحديد وتحرير العقارات بلجان دائمة مؤلفة من قاضي الصلح كرئيس وعضوين أحدهما ينتخبه مجلس الإدارة والآخر مأمور الطابو التابع للدوائر العقارية أو بلجان خاصة تقوم مقام هذه اللجان مؤلفة من قاضي وعضوين ومساح وكاتب . وان المرجع في النظر في قرارات قضاة التحديد والتحرير القابلة للاستئناف هو محكمة استئناف المنطقة . 5)- تعين الصلاحية المكانية لكل قاضي عقاري بقرار من المدير العام للمصالح العقارية . 6)- يساعد القضاة العقاريين كتاب يعينون وفقاً لقانون العاملين . 7)- يحدد عدد القضاة العقاريين ورواتبهم كل عام في موازنة المديرية العامة للمصالح العقارية . رابعاً : المختار والهيئة الاختيارية : يقوم مختار القرية ، أو البلدة التي تجري فيها أعمال التحديد والتحرير بدور مهم في تلك الأعمال وله وظائف معينة حددها القرار رقم /186/ بدقة . منها ما يتعلق بإجراء بعض التبليغات إلى الآهلين ومنها ما يتعلق بمرافقة التحديد والتحرير وإعطاء شهاداته على محاضر التحديد والتحرير بشأن أصحاب الحقوق العينية العقارية . ويترتب على عدم قيامه بهذه الوظائف قياماً حسناً إلحاق الضرر بحقوق الأفراد أو بحقوق الدولة في العقارات الجاري تحديدها وسنأتي على تفصيل ذلك في البحوث التالية ويكفي لبيان أهمية الدور الذي يقوم به المختار أن نذكر أن القرار رقم /186/ فرض عليه مرافقة فرقة التحديد والتحرير بصورة مستمرة طيلة مدة عملها في القرية وإذا أخطر إلى الغياب عنها فترة معينة ولسبب مشروع فعليه أن نبين عنه لديها معاونه أو أحد أعضاء الهيئة الاختيارية أما إذا غاب بدون أن ينوب عنه أحد من هؤلاء فيتوجب على رئيس الفرقة عندئذ أن يوقف العمل فوراً أو أن ينظم ضبطاً بذلك ويرفعه إلى القاضي القائم بالتحديد والتحرير الذي يجري تحقيقاً في ذلك وعليه أن يفرض على المختار المتخلف غرامة نقدية وفق أحكام المادة /52/ من القرار /186/ أما إذا تكررت المخالفة أو ارتكب المختار مخالفات أخرى فيمكن لقاضي التحديد والتحرير الاتصال بالسلطات الإدارية المختصة لفرض عقوبة مسلكية بحقه أو تنحيته عن العمل وتعيين مختار جديد بدلاً عنه .ولما كان غياب المختار يؤدي إلى تعطيل الفرقة إبقائها بدون عمل فإننا نرى أن المديرية العامة للمصالح العقارية يحق لها الادعاء على المختار المقصر بمبلغ العطل والضرر الذي لحق بصندوق الخزينة من جراء تقصيره مثل رواتب رئيس وأفراد الفرقة وتعويضاتهم طيلة مدة التعطيل . ومن جهة أخرى فإن المختار يعد موظفاً إدارياً ويخضع لواجبات الوظيفية التي يخضع لها أي موظف آخر في كل ما يدخل ضمن نطاق عمله وبالتالي فإنه يخضع للملاحقة الجزائية في جميع ما يدخل ضمن نطاق المادتين /363- 366/من قانون العقوبات ---------------------------------------------------- ((1)– قرار محكمة التمييز السورية رقم /885/ تاريخ 6/6/1948/ المنشور في المجلة القضائية ليوسف صادر لعام /1949/ صفحة 28. خامساً : أمانات السجل العقاري في المحافظات: يقتصر دور أمانة السجل العقاري في المحافظة ورئيس المكتب العقاري المعاون في المنطقة على التوقف عن أجراء المعاملات العقارية للمنطقة الجارية فيها أعمال التحديد والتحرير ثم استلام محاضر التحديد والتحرير بعد انتهاء الأعمال وفتح السجل العقاري حكماً لتلك المنطقة وتدوين تلك المحاضر في السجل المذكور . سادساً : السلطات الإدارية : السلطات الإدارية لها دور في إتخاذ الإجراءات اللازمة للاستتباب الأمن خلال عمليات التحديد والتحرير ومنع الحوادث التي تعرقل سير العمليات ولا سيما عند وجود خلافات كبيرة بين أهالي القرية الجارية فيها الأعمال حول حقوق الملكية ، أو التصرف ،أو بينها وبين القرى المجاورة حول الحدود الفاصلة بينها . والسلطات الإدارية تساعد أيضاً في تشكيل لجان من الآهلين مهمتها جمع الأموال اللازمة من الملاكين لتأمين نقل أحجار المساحة من مساحة القرية إلى مواقع العقارات المراد تحديدها . سابعاَ : إدارة التفتيش القضائي : التفتيش والتحقيق في أعمال القضاة العقاريين المتفرغين المعينين بموجب القانون رقم /89/ 1958/ يتم من قبل إدارة التفتيش القضائي وكان قبل ذلك يتم من قبل الهيئة المركزية للرقابة والتفتيش . - الأعمال التمهيدية التي تسبق البدء بإعمال التحديد والتحرير تسبق البدء الفعلي بأعمال التحديد والتحرير إجراءات تمهيدية عديدة إدارية وفنية وقضائية وهي : 1- تنظيم مخطط تقدم الأعمال وأحداث المناطق العقارية . 2- زرع شبكة المثلثات . 3- وضع البرنامج السنوي للتحديد والتحرير . 4- إصدار القرار الوزاري بافتتاح الأعمال في المنطقة العقارية. 5- تعيين الحدود الإدارية الفاصلة بين العقارات الملك والعقارات الأميرية في المنطقة العقارية التي لا يوجد بها بلدية . 6- إصدار أمر المباشرة بالأعمال من قبل القاضي العقاري. أولاً : تنظيم مخطط تقدم الأعمال وأحداث المناطق العقارية : من غير الممكن إجراء التحديد والتحرير في جميع مدن وقرى المحافظة أو المنطقة الإدارية دفعه واحدة لتعذر ذلك فنياً وقضائياً ومالياً وإدارياً . لذلك نصت المادة /6/ من القرار رقم /186/ على أن تجري تلك الأعمال قرية قرية وقي المدن منطقة منطقة وتقوم رئاسة الأعمال الفنية في المحافظة بإشراف المديرية العامة للمصالح العقارية بتقسيم المنطقة الإدارية الواحدة إلى عدة مناطق عقارية بحيث تؤلف كل قرية منطقة عقارية مستقلة أما المدنية فتقسم إلى عدة مناطق بحيث يشكل كل حي منطقة عقارية مستقلة أيضاً . وتقوم رئاسة الأعمال الفنية لتثبيت هذا التقسيم على مخطط تقريبي للمنطقة الإدارية يدعى (( مخطط تقدم الأعمال )) ، وبواسطة هذا المخطط يمكن دوماً معرفة مدى تقدم أعمال التحديد والتحرير ومعرفة القرى والمدن التي أنجزت فيها الأعمال أو التي هي قيد العمل أو التي لم تبدأ فيها العمال بعد . ويعطي لكل منطقة عقارية علي تقدم اسماً خاصاً ورقماً خاصاً وعلى سبيل المثال قسمت مدينة دمشق عند إجراء أعمال التحديد والتحرير فيها إلى /38/ منطقة عقارية هي مناطق الأكراد – أبر جرس – الشركسية – المهاجرين – الميدان ….الخ بحيث أعطيت المنطقة العقارية اسم الحي الذي تتألف منه ، أما مدنية حلب فقد قسمت إلى عدة مناطق عقارية هي : المنطقة الأولى – المنطقة الثالثة – المنطقة الثالثة …الخ بحيث أعطى لكل منها رقماً خاصاً فقط. ثانياً – إحداث شبكة المثلثات نقاط المثلثات هي الركائز الأساسية التي يستند إليها في تنظيم مخططات التحديد و التحرير لذلك نصت المادة /8/ من القرار /186/ على وجوب تغطية البلاد بالشبكات المثلثاتية قبل البدء بأعمال التحديد و التحرير. و تعتبر أعمال التثليث لها صفعة النفع العام ولا يجوز لحد من أصحاب الأملاك الخاصة الاعتراض على إجرائها. و تعتبر نقاط المثلثات من الأملاك العامة و لها نموذج رسمي و يمتنع على الأفراد إشادة نقاط مشابهة لها في أراضيهم. و قد نظم القرار /292/ تاريخ 28/11/1925 طرق المحافظة على النقاط المثلثية و لهذا القرار قوة القانون وقد نص على المبادئ التالية: ا – أعمال التثليث لها صفة النفع العام ولا يجوز لأحد من أصحاب الأملاك الخاصة الاعتراض على إجرائها أو على زرع نقاطها في أملاكه غير انه يحق له المطالبة بتطبيق أحكام قانون الإستملاك على مساحة الأرض التي شغلتها النقطة المثلثاتية من عقاره و على المساحة اللازمة للوصول إليها و يتلاشى هذا الحق بمرور خمس سنوات على زرع النقطة. 2- تعد نقاط المثلثات من الأملاك العامة و لها نموذج رسمي و يمتنع على الأفراد إشادة نقاط مشابهة لها في أراضيهم تحت طائلة الهدم و الغرامة. 3- و عند زرع نقطة مثلثاتية في أرض خاصة تقوم رئاسة الأعمال الفنية بتسليمها إلى مالك الأرض بموجب ضبط تسليم من النموذج الرسمي و يتعهد المالك بإخبار السلطات عن كل عطل أو هدم يقع فيها تحت طائلة الجزاء النقدي في حال إهماله ذلك،و بعد وصول هذا الأخبار تقوم دوائر الأمن بالتحقيق عن سبب العطل أو الهدم و هل هو ناشئ عن عوامل جوية أو عن عمل مقصود و عندئذ يحال الفاعل إلى المحكمة المختصة للحكم عليه بالغرامة القانونية وقد نصت المادة /721/ من قانون العقوبات على تطبيق عقوبة الحبس أيضاً مدة لا تتجاوز ستة أشهر بحق من يهدم أو يخرب ،أو ينقل العلامات المثلثاتية. ثالثاً – وضع البرنامج السنوي للتحديد والتحرير: إن المديرية العامة للمصالح العقارية تضع لكل عام برنامجاً سنوياً تبين فيه أسماء القرى و البلدان التي ترشحها لإجراء أعمال التحديد و التحرير فيها خلال ذلك العام. و تؤثر في وضع هذا البرنامج عوامل فنية و إدارية و مالية فالاعتمادات المرصدة في موازنة المديرية العامة للمصالح العقارية العادية و الإنمائية و الإمكانيات الفنية المتوفرة من مهندسين مساحيين و موظفين و عمال وآلات وسيارات و طلبات الأهليين و اقتراحات السلطات الإدارية في المحافظات تؤثر كلها في إعداد البرنامج السنوي. و الأصل هو أن تقوم كل رئاسة أعمال فنية في المحافظات في الأشهر الأخيرة من كل عام بإعداد اقتراحاتها بشأن القرى التي ترشحها لإجراء أعمال التحديد والتحرير فيها في العام القادم بحسب الأولويات و على أهمية المنطقة العقارية الاقتصادية و الزراعية و طلبات الأهليين و السلطات الإدارية. و تجمع اقتراحات رئاسات الأعمال الفنية و تنسق من قبل مديرية المساحة و التحسين العقاري في الإدارة المركزية للمديرية العامة للمصالح العقارية و يوضع في النتيجة البرنامج السنوي للعام القادم و يبلغ لرئاسات الأعمال لتنفيذه. رابعاً إصدار القرار الوزاري بافتتاح أعمال التحديد والتحرير في المنطقة العقارية -إصدار القرار الوزاري: نصت المادة /7/ من القرار /186/ على أن تفتتح أعمال التحديد والتحرير في المنطقة العقارية المراد إجراء تلك الأعمال فيها بموجب (( أمر إداري )) و هذا الأمر الإداري يكون عادة قراراً يصدر عن الوزير المختص الذي تتبعه المديرية العامة للمصالح العقارية و هو حالياً وزير الزراعة و الإصلاح الزراعي و يصدر هذا القرار بناء على اقتراح المدير العام للمصالح العقاري. -نشر القرار الوزاري و تبليغه و إعلانه: لما كان القصد من إصدار القرار الوزاري بافتتاح أعمال التحديد والتحرير إعلام المالكين أصحاب الحقوق في المنطقة العقارية بعزم الإدارة على إجراء تلك الأعمال لذلك يجب إعلان هذا القرار على أوسع نطاق ممكن وفق ما نصت عليه المادة /7/ من القرار /186/ وفق ما يلي: آ - ينشر القرار في الجريدة الرسمية. ب - يعلق القرار في ثلاث جرائد محلية. ج - يبلغ القرار إلى المحافظ لإعلانه في بهو المحافظة ولا بلاغه إلى مدير المنطقة لإعلانه لديه و إلى مخاتير المنطقة العقارية و المناطق العقارية المجاورة لها لتعليقه في الساحات و الجدران في الجوامع و أماكن الاجتماعات و تفهيم مضمونه شفهياً إلى الأهليين. د - يجب أن يتم النشر و الإعلان قبل شهرين من تاريخ المباشرة بالأعمال. خامساً – تعيين الحدود و الإدارة الفاصلة بين العقارات الملك و العقارات الأميرية إن التشريعات العقارية في البلاد العربية في غالبيتها لا تميز بين أنواع العقارات إلا إن التشريع السوري قد ميز بين العقارات الملك و العقارات الأميرية حيث أن لكل من هذين النوعين قوانين خاصة تتعلق بالميراث و غير ذلك. لذلك صدر المرسوم التشريعي /254/ تاريخ 21/10/1961 لينظم كيف يجري تحديد العقارات في المناطق العقارية التي لا يوجد بها بلديات للتمييز بين العقارات الملك والعقارات الأميرية. تعيين الحدود الإدارية الفاصلة بين العقارات الملك والعقارات الأميرية في المناطق العقارية التي لا يوجد لها بلديات 1 – المرسوم التشريعي رقم /254 / تاريخ 21/10/1969: العقارات (( الملك )) هي القابلة للملكية المطلقة و الكائنة داخل الأماكن المبنية المحددة إدارياً لذلك فإن جميع المدن و القرى الخاضعة لأعمال التحديد و التحرير و يوجد فيها بلديات يجب أن تعتبر فيها العقارات الكائنة ضمن الأماكن المبنية كما حددت على خرائط البلدية المصدقة أصولاً من نوع (( الملك )) و أن تعتبر العقارات الخارجة عنها من نوع (( الأميري )) و عند تنظيم محضر التحديد و التحرير لتملك العقارات و ذلك عملاً بالمادة /86/ من القانون المدني. أما القرى الخاضعة لأعمال التحديد و التحرير ولا يوجد لها بلديات فقد كان العمل يجري فيها على غير قاعدة معينة ضمن القرى ما حدد بكامله أرضاً و مسقفاة من نوع (( الأميري)) بحسب اجتهاد رئيس الأعمال الفنية أو رئيس فرقة التحديد و التحرير أو القاضي المشرف على الأعمال. و لما كان تعيين النوع القانوني للعقار ملكاً كان أم أميرياً خلال التحديد و التحرير من الأمور الهامة التي تؤثر على الحقوق الإرثية و غيرها من الحقوق ،فلا يجوز تركه دون تنظيم لذلك صدر المرسوم التشريعي رقم /254/ تاريخ 21/10/1969 و الذي نص في مادته الأولى على أن تعين حدود الأماكن المبنية المنصوص عليها في الفقرة /2/ من المادة/86/ من القانون المدني في القرى التي لا يوجد فيها بلديات من قبل لجنة تؤلف برئاسة المحافظ أو من ينيبه في مركز المحافظة و برئاسة مدير المنطقة أو من ينيبه في المنطقة و عضوية ممثل من كل من مدير أملاك الدولة و المديرية العامة للمصالح العقارية و مديرية الشؤون البلدية و القروية ،و نصت المادة الثانية من المرسوم التشريعي المذكور على إعطاء وزير الداخلية صلاحية إصدار القرارات التنظيمية اللازمة لتنفيذ أحكامه. 2 - القرار التنظيمي رقم 47/ن تاريخ 24/1/1970 وقد أصدر وزير الداخلية هذا القرار التنظيمي كما أصدرت المديرية العامة للمصالح العقارية تعليماتها إلى رئاسات الأعمال الفنية في المحافظات بشأن تنفيذه وفق مايلي: آ – يطلب رئيس الأعمال الفنية من المحافظ تشكيل اللجنة التي ستعين حدود و الأماكن المبنية في القرية التي تقرر إجراء التحديد والتحرير فيها ولا توجد فيها بلدية. ب – يصدر المحافظ قرار تشكيل اللجنة و بيان أسماء رئيسها و أعضائها بعد أن تكون الدوائر ذات العلاقة قد عينت أسماء مندوبيها في اللجنة. ج – تقوم اللجنة بالكشف الحسي على القرية بحضور المختار و مجلس القرية و بعد استطلاع رأيهم تقوم بتعيين حدود الأماكن المبنية و تنظيم ضبطاً و مخططات بالحدود المذكورة و يعلنها الرئيس في القرية و لدى المختار مدة عشرة أيام و يحق لكل ذي شأن الاعتراض خطياً على الحدود خلال تلك المدة. د - تجتمع اللجنة مجدداً و تنظر في الاعتراضات المقدمة خلال المدة القانونية و تبت فيها و تنظيم ضبطاً و مخططاً بالحدود النهائية و تصدقها و تبلغها إلى رئاسة الأعمال الفنية في المحافظة لاعتمادها عند إجراء التحديد و التحرير في القرية. سادساً – إصدار أمر لمباشرة بالأعمال من قبل قاضي التحديد و التحرير و الآثار التسجيلية و القضائية المترتبة عليه 1 – إصدار أمر لمباشرة: أمر لمباشرة الأعمال التحديد و التحرير هو المنصوص عليه في المادة /10/ من القرار /186/ ويصدره قاضي التحديد و التحرير محدداً فيه التاريخ الذي يجب أن تبدأ فيه الأعمال فعلاً على الطبيعة من قبل فرقة التحديد و التحرير و يبلغ القاضي أمر المباشرة إلى رئيس الأعمال الفنية في المحافظة الذي يقوم بدوره تبليغه إلى المخاتير و المحاكم البدائية والاستئنافية و الصلحية و الشرعية و بعض الإدارات العامة و أمين السجل العقاري. 2 – الآثار القضائية المترتبة على أمر المباشرة: انتقال صلاحية النظر في الدعاوى من المحاكم العادية إلى قاضي التحديد و التحرير وقد توخى المشرع من ذلك غايتين: آ – حصر النظر في الخلافات المتعلقة بالعقارات و الحقوق العينية العقارية في المنطقة العقارية بمرجع واحد هو قاضي التحديد و التحرير حتى لا يصدر قرارين من محكمتين بشأن ذات النزاع. ب – إتاحة الفرصة لأصحاب العلاقة للاستفادة من مجانية الدعوى لدى قاضي التحديد و التحرير و من الإجراءات و الأصول السهلة السريعة التي يطبقها لهذين السببين يجب على محكمة البداية أو المحكمة الشرعية أو قاضي الصلح أن يتخلى عن الدعاوى العقارية القائمة لديها العائدة للمنطقة العقارية الصادر بشأنها أمر المباشرة و التي لم تصدر بشأنها قرارات نهائية و أن تحليها إلى قاضي التحديد و التحرير فور تبلغها أمر المباشرة المذكور. – الآثار التسجيلية المترتبة على أمر المباشرة: إن صلاحية استماع العقود العقارية من بيع و شراء وانتقال في المنطقة العقارية التي صدر من أجلها أمر المباشرة بالتحديد والتحرير تنتقل إلى القاضي العقاري فور صدور أمر المباشرة و ذلك لنفس الغاية التي من اجلها تتوقف المحاكم عن النظر في الدعاوى في المنطقة العقارية المفتتح بها أعمال التحديد و التحرير. التحديد و التحرير الابتدائي 1- التحديد والتحرير الابتدائي. 2- الأعمال الفنية. 3- تنظيم محاضر التحديد التحرير و الحقوق و البيانات الواجبة التدوين. 4- قواعد تعيين اسم المالك المفترض . التحديد و التحرير الابتدائي: قبل حلول اليوم الأول عينه القاضي في أمر المباشرة لبدء الأعمال تكون فرقة التحديد و التحرير توجهت إلى القرية و استقرت في البناء الذي استؤجر لإقامتها و اصطحبت معها الآلات و الأدوات الفنية و المطبوعات كما تكون سبقتها إلى ساحة القرية أحجار التخوم التي ستزرع على حدود العقارات. و قد توخى واضع القرار رقم /186/ من تكليف المهندس رئيس الفرقة المساحية بإجراء التحديد و التحرير الابتدائي السرعة في إنجاز هذا العمل نظراً لخبرته الأراضي و تجوله المستمر فيها و خبرته في التعرف على حدودها و ذلك في ظروف مناخية بالغة الصعوبة و القساوة هذا فضلاً عن النفوذ الذي يتمتع به لدى الفلاحين في المناطق التي يعمل بها بسبب و جوده الدائم بينهم و احتكاكه المستمر بهم طيلة مدة العمل فإذا عرف كيف يحوز ثقتهم تمكن من تمييز أقوالهم و إفاداتهم الصحيحة من غيرها والقضاء على الكثير من المنازعات خلال العمليات. و لم يجبر واضع القرار /186/ أي محذور من تكليف هؤلاء المهندسين المساحيين بإجراء التحديد والتحرير الابتدائي الذي يهدف إلى معرفة حقيقة التصرف بالعقارات و حقيقة حدودها و تنظيم مخططات مساحية لها ذلك لأن أصحاب العلاقة يقومون هم بهذا التحديد و تقتصر مهمة المهندس المساح على تدوين بياناتهم و مدعياتهم سواء في محاضر التحديد و التحرير أو في المخططات المساحية ثم استلام الوثائق و المستندات التي يبرزونها و تسجيل المنازعات و الاختلافات التي تحصل أمامه حول الحدود أو حول الحقوق العينية العقارية و بدون أي تدخل منه تاركاً الفصل فيها فيما بعد للقاضي. و المهندس المساح لا يلعب والحالة هذه دوراً فعالاً في العمليات الابتدائية و لكن يجب عدم اعتباره بمثابة الكاتب البسيط بل له صفة الكاتب بالعدل و يتحمل مسؤولية خاصة بشأن البيانات التي يتلقاها و يدونها من واجبه أن يستشير القاضي في البيانات والمعلومات التي تعطى لهم ويجدها مخالفة للواقع على الطبيعة والوثائق المبرزة لديه وعلى القاضي من جهة أخرى أن يمارس رقابته على أعمال المهندس المساح طيلة مدة العمليات الابتدائية و ذلك عن طريق جولات تفتيشية يدقق خلالها أعماله ويجيب عن استفساراته فضلاً عن الجولات التفتيشية التي يجب أن يقوم بها رئيس العمال الفنية لمراقبة أعمال المهندس المساح من النواحي الفنية وقد نصت المادة /11/من القرار /186/ على أن يباشر المهندس رئيس الفرقة العمل بحضور المختار و أصحاب الأملاك والمالكين و المجاورين و المدعين بحق ، ثم نصت المادة /12/ على أن صاحب إذا لم يكن حاضراً فيجري التحديد بناء على أقوال المختار و المجاورين الحاضرين و يذكر ذلك في محضر تحديد العقار كما نصت على أن المهندس المساح لا يمكنه الشروع بالعمل إلا بحضور المختار أو حضور أحد أعضاء الهيئة الاختيارية. 1 – حضور المختار: نصت المادة /16/ من القرار /186/ على وجوب توقيع المختار و المهندس المساح على واحد من محاضر التحديد والتحرير التي ينظمها المهندس المساح وذلك تحت طائلة البطلان كما نصت المادة الفقرة الثانية من المادة /41/ على اعتبار شهادة المختار و المالكين المجاورين الموقعين على محضر التحديد و التحرير كافية و حدها لإثبات أن الامتلاك جامع لشروطه القانونية عند عدم وجود برهان خطي مخالف لذلك لا يجوز للمختار أن يفارق المهندس المساح طيلة مدة عمله في القرية كما لا يجوز للمهندس أن يقوم بأي عمل إلا بحضور المختار و إذا اضطر المختار إلى التغيب فيجب أن ينوب عنه فوراً أحد أعضاء الهيئة الاختيارية أما إذا غاب الاثنان فعلى المهندس أن يوقف عمل الفرقة. و إذا كان العقار الجاري تحديده واقعاً على حدود منطقة عقارية مجاورة فيجب أن يحضر عملية تحديده مختار تلك المنطقة غير المحددة فيجب أن يحضر عملية تحديده مختار تلك المنطقة المجاورة أيضاً وأن يوقع على محضر تحديده لن حدود ستشكل في المستقبل الحدود الفاصلة بين المنطقتين. 2 – حضور المالكين والمالكين المجاورين: إن نشر القرار الوزاري المتضمن افتتاح العمال و إعلانه ثم إعلان أمر المباشرة الصادر عن القاضي اعتبرهما المشرع تبليغاً صحيحاً و كافياً للمالكين كي يحضروا عملية تحديد عقاراتهم لأنه يستحيل عملياً إرسال تبليغ خاص لكل منهم فضلاً عن عدم إمكان معرفة أماكن إقامتهم من قبل الإدارة و من جهة أخرى فإن من وظائف المختار أن يدعوا المالكين أولاً فأول لحضور التحديد و الإدلاء بادعاءاتهم و الدلالة على حدود عقاراتهم. لذلك إذا وصلت فرقة التحديد إلى عقار ما لتحديده و تحريره بدائياً و لم يكن مالكه حاضراً فلا يوقف ذلك عمل الفرقة بل يستغنى عنه و تجري العملية بغيابه كما لو كان حاضراً و تستقي الفرقة المعلومات و البيانات المتعلقة بالعقار من المختار و من المالكين المجاورين و يشار إلى ذلك في محضر التحديد ولا يمنع ذلك مالك العقار من مراجعة المهندس و رئيس الفرقة فيما بعد للإطلاع لديه على محضر التحديد و تدوين ما لديه من اعتراضات و أقوال على ذلك المحضر. 3 - حضور مندوبي الوزارات و الإدارات والمؤسسات العامة : إن المشرع لم يعطي الوزارات والإدارات والمؤسسات العامة أية مميزة خاصة فيما يتعلق بأعمال0 التحديد والتحرير الابتدائي ،و أنه يترتب عليها ما يترتب على الأفراد من واجبات و عليها أن تحضر عملية تحديد عقاراتها و حقوقها العينية العقارية في المنطقة العقارية بواسطة مندوبيها والدفاع عن حقوقها المذكورة وإلا جرت العملية في غيابها ولا سيما و أن جميع الوزارات و الإدارات و المؤسسات العامة و شركات القطاع العام والمصارف تتبلغ أمر المباشرة بالأعمال. 4 - الأعمال التي يشتمل عليها التحديد والتحرير الابتدائي: يباشر المهندس المساح العمل في الموقع الذي اختاره في المنطقة العقارية حسب توجيهات رئيس العمال الفنية و هو أما أن يبدأ من مسقفات القرية و بعد أن ينهيها يعمل في أراضيها الزراعية أو بالعكس حسب وضع القرية وأهميتها و أهمية مسقفاتها و يقوم المهندس بالنسبة لكل عقار بنوعين من الإعمال و هما: 1 - عمل فني. 2 - عمل حقوقي. الأعمال الفنية التي يقوم بها المهندس رئيس رقة التحديد والتحرير الابتدائي أولاً – تنظيم مخطط التحديد والتحرير الابتدائي: نصت المادة /9/ من القرار رقم /186/ على أن يضع المهندس رئيس الفرقة تصميماً عاماً للتحديد أول فأول حسب إنجاز تحديد العقارات و الأموال غير المنقولة ووفق الأنظمة المساحية الخاصة بكيفية وضع المخططات الطبوغرافية. لذلك و بعد أن يعين المهندس حدود العقار على الطبيعة وفق إفادات و بيانات المالكين والجوار والمختار يرسم له مخطط فنياً ،و إذا حصل خلاف على الحدود بين الملاك المتجاورين فإن الجزء المختلف عليه لا يحدد عقاراً مستقلاً بل يحدد ضمن عقار الشخص الذي يضع يده على هذا الجزء وقت التحديد والتحرير و يظلل هذا الجزء بخطوط مائلة على مخطط التحديد و تكتب بجانبه جملة (( منطقة خلاف )) أو (( جزء مختلف عليه)) و يدون ذلك في محضر تحديد ذلك العقار كما يعين هذا الجزء على الطبيعة بواسطة أحجار التخوم النظامية. أما إذا كان من غير الممكن وقت التحديد تعيين الشخص واضع اليد على الجزء المختلف عليه فيصار عندئذ إلى جعل هذا العقار مستقلاً و ينظم له محضر تحديد و تحرير خاص به و يترك في هذا المحضر حقل (( اسم المالك )) فارغاً و يعتبر المتنازعون عليه جميعاً (( معترضين )) و تدون اعتراضات و ادعاءات كل منهم على محضر التحديد المذكور ليفصل بعد ذلك قاضي التحديد والتحرير في هذا الخلاف (( المادة /13/ من القرار /186/ )) و تطبق ذات الأحكام عندما يكون الخلاف واقعاً بين منطقتين عقاريتين متجاورتين على ملكية قطعة أرض كائنة على الحدود المشتركة بينهما فيصار إلى جعل هذه القطعة عقاراً مستقلاً ليقوم قاضي التحديد والتحرير بعد ذلك بالبت في موضوع ملكيتها وهل هي تابعة للمنطقة العقارية الجاري تحديدها أم إلى المنطقة العقارية المجاورة. والجدير بالذكر أن المهندس رئيس الفرقة لا ينظم مخططاً مستقلاً لكل عقار يقوم بتحديده بل تنظم مخططات العقارات على أوراق خاصة تحوي كل منها مخططات عدد من العقارات المتجاورة. ثانياً – مقياس مخطط التحديد لما كان من أهداف التحديد والتحرير بيان حدود العقارات و أشكالها و مواقعها و مساحاتها لذلك يجب أن يكون مخطط التحديد منظماً وفق مقياس تظهر معه جميع هذه التفصيلات بصورة واضحة لذلك أوجبت أنظمة المساحة النافذة في الدوائر العقارية أن يكون مقياس المخطط كما يلي: المقياس أنواع العقارات 1/500 للعقارات المبنية والأراضي صغيرة المساحة 1/1000 للأراضي متوسطة المساحة 1/2000 للأراضي كبيرة المساحة ولا يمكن أن نستعمل في تنظيم مخططات التحديد مقاييس أخرى إلا في القرى المملوكة على الشيوع التي يجوز أن تنظم مخططاتها بمقياس 1/5000 إذا جرى تحديدها شائعة . ثالثا – زرع أحجار التخوم أحجار التخوم هي التي تزرع على حدود العقار من قبل فرقة التحديد و التحرير ليمكن بواسطتها التعرف دوماً على هذه الحدود على الطبيعة وقد نصت المادة /14/ من القرار /186/ على أن هذه الأحجار يجب أن تكون من النموذج القانوني و توضح في رأس كل تغيير في اتجاه الحدود،أما إذا كان الحد متشكلاً من جدران أو حدود دائمة فلا تزرع على حدود العقار غلا الحجار الضرورية لتعيين الحدود. و قد عين القانون الصادر بالقرار رقم /292/ المؤرخ في 28/1/1925 النموذج القانوني لحجر التخوم و ضمن مواصفات معينة و هي انه يجب أن يكون من الإسمنت و أن يكون له رأس مربع طول ضلعه /15/سم و هذا الرأس هو الذي يبقى ظاهراً فوق سطح الأرض أما الجزء الأعظم من الحجر فإنه يزرع في باطن الأرض وقد بين القرار /292/ المذكور العقوبات التي تنطبق بحق من يعتدي على أحجار التخوم المساحية ،كما نصت المادة /721/ من قانون العقوبات على تطبيق عقوبة بالحبس لمدة لا تتجاوز الستة أشهر بحق من يهدم أو يخرب أو ينقل تخوم المساحة. تنظيم محاضر التحديد والتحرير و استلام الوثائق ينظم لكل عقار محضر تحديد خاص به فإذا كان عدد العقارات التي تتألف منها المنطقة /1000/ عقار فيكون عدد محاضر التحديد المنظمة لها /1000/محضر وقد عرفت الفقرة الثالثة من المادة /11/من القرار /186/ العقار بحسب الاصطلاح المساحي بأنه قطعة معينة من سطح الأرض له نوع شرعي واحد و موجود ضمن خط مقفل بما فيه من أبنية أو اغراس هي أجزاء متممة له و جار عليه حق ملكية أو حق تصرف لمالك واحد أو لعدة مالكين فيه على الشيوع و بحسب هذا الاصطلاح تتألف من العقار الوحدة العقارية المساحية و تقوم عليه الحقوق العينية غير المنقولة التي يجب قيدها في السجل العقاري و هذه الوحدة المساحية هي التي ينظم من اجلها محضر تحديد و تحرير خاص بها غير أن يوجد استثناءات لهذه القاعدة و هي الاستثناءات المنصوص عنها في المادة /23/ من نظام السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /189/ السنة /1926/ المعدل وعلى هذا فإنه يمكن تعريف محضر التحديد بأنه الوثيقة التي تدون فيها الحالة المادية والحالة الحقوقية للعقار والحقوق العينية المترتبة له أو عليه الواجب قيدها في السجل العقاري. تنظيم محضر التحديد والتحرير و توقيعه و استلام الوثائق نصت المادة /15/ من القرار /186/ على أن يدون المهندس رئيس فرقة التحديد و التحرير الإيضاحات الناتجة عن التحديد الابتدائي في محضر تحديد و تحرير ينظم لكل عقار أولاً فأول وفق تقدم التحديد الابتدائي، كما نصت على أن يكون محضر التحديد من النموذج الذي تعينه الإدارة ،والنموذج المستعمل حالياً الذي وضعته المديرية العامة للمصالح العقارية طبعته على ورق من نوع خاص من اللون الأزرق الفاتح يظهر عليه الحك و التحريف و تكون مهمة المهندس رئيس الفرقة إملاء حقول هذا المحضر بحضور المالكين و المالكين المجاورين والمختار عند تحديد العقار على الطبيعة و قبل أن ينتقل إلى العقار التالي ،أما إذا لم يحضر المالك عملية التحديد فينظم المحضر بحضور المالكين المجاورين والمختار و إلا فبحضور المختار وحده و يستقي المهندس رئيس الفرقة جميع المعلومات المتعلقة بالعقار عندئذ من المختار. و إذا أبرز أصحاب العلاقة وثائق و أسناد رسمية أو عادية فيستلمها رئيس الفرقة منهم مقابل وصل رسمي يعطيه إليهم إشعاراً بالاستلام يذكر فيه رقم و تاريخ و نوع الوثيقة الجاري استلامها التي تضم إلى محضر التحديد وقد نصت الفقرة الأخيرة من المادة /16/ من القرار /186/ على أن يختم محضر التحديد والتحرير الابتدائي بتوقيع المهندس و المالكين و المجاورين والمعترضين أو ممثليهم أو مختار القرية أو من ينوب عنه و أن كل محضر لا يحمل توقيع المهندس و المختار أو من ينوب عنه لا قيمة قانونية له. تنظيم محاضر التحديد والتحرير و استلام الوثائق 1 – تعريف محضر التحديد والتحرير: لم يأت القرار /186/ بتعريف محدد لمحضر التحديد التحرير و يمكننا أن نعرفه بما يلي: محضر تحديد و تحرير العقار هو الوثيقة التي تدون فيها الحالة المادية والحالة الحقوقية للعقار والحقوق العينية المترتبة له وعليه الواجب قيدها في السجل العقاري ، و ينظم لكل عقار محضر تحديد خاص به فإذا كان عدد العقارات التي تتألف منها المنطقة العقارية /1000/ عقار فيكون عدد محاضر التحديد المنظمة لها /1000/ محضر و قد عرفت الفقرة الثالثة من المادة /11/ من القرار /186/ العقار بحسب الاصطلاح المساحي بأنه قطعة معينة من سطح الأرض له نوع شرعي واحد و موجود ضمن خط مقفل بما فيه من أبنية و أغراس هي أجزاء متممة له و جار عليه حق الملكية أو حق تصرف لمالك واحد أو لعدة مالكين مشتركين فيه على الشيوع و بحسب هذا الاصطلاح تتألف من العقار الوحدة العقارية المساحية و تقوم عليه الحقوق العينية غير المنقولة التي يجب قيدها في السجل العقاري ،و هذه الوحدة المساحية هي التي ينظم من أجلها محضر تحديد وتحرير خاص بها غير انه توجد استثناءات لهذه القاعدة و هي الاستثناءات المنصوص عليها في المادة /23/ من نظام السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /189/ لسنة 1926 المعدل و من هذه الاستثناءات ما يلي: أولاً – إذا وجدت عدة عقارات متلاصقة لكل منها كيان مستقل بذاته إلا انه توجد بينها علاقة ركوب في الجدران أو الأبنية في الطوابق و هو أمر كثير الوقوع في الأبنية القديمة فإن هذه العقارات بسبب علاقة الركوب هذه تشكل(( كتلة عقارية )) واحدة و تعتبر من الناحية المساحية عقاراً واحداً له رقم واحد ويعتبر كل واحد من العقارات التي تتشكل منها هذه الكتلة مقسماً ويعطي له رقم تكميلي فإذا كان رقم الكتلة ((200)) مثلاً فإن رقم العقار الأول منها يكون ((200/1)) والعقار الثاني يكون رقمه ((200/2)) وهكذا ،وينظم للكتلة في هذه الحالة محضر تحديد وتحرير عام واحد كما ينظم ايضاً لكل مقسم من مقاسمها محضر تحديد وتحرير تكميلي برقمه التكميلي ينضم إلى محضر التحديد والتحرير العام . ثانياً – ومثال آخر هو الأبنية الطابقية المنصوص عليها في المادة ((811))من القانون المدني فإن البناء الطابقي يعتبر عند التحديد والتحرير كتلة عقارية واحدة يعطى لها رقم عقار واحد وينظم لها محضر تحديد عام واحد ثم يعطي لكل شقة من شققها رقم مقسم تكميلي وينظم لشقة ايضاً محضر تحديد وتحرير تكميلي . ثالثاً – ومثال ثالث القرى المملوكة على الشيوع وهي التي تكون ملكية أراضيها الزراعية مشتركة بين عموم أهالي القرية بحيث يكون لكل منهم حصة شائعة من كامل القرية وتعين هذه الحصة بوحدات قياسية متعارف عليها فتارة تعين الحصة ((بالفدان )) فهذا له نصف فدان وذاك له ربع فدان من مجموع الأرض …الخ . وتارة تعين الحصة الشائعة على أساس كمية البذار التي تستوعبها الأرض مثل (( الشنبل )) المتعارف عليها بمناطق حلب ومثل (( المـد )) المتعارف عليه في مناطق درعا وتارة تعين الحصة الشائعة على أساس السهام بحيث تعتبر القرية بكاملها ((2400)) سهماً والقرى الشائعة يجري استثمارها من قبل المالكين على الشيوع بأن تقسم قسمة مؤقتة تتجدد كل سنة أو كل سنتين أو أكثر علماً حسب التعامل المتفق عليه وتقسم الأمر بادئ الأمر إلى قطع كبيرة متجانسة التربة والقوة الإنباتية وتدعى القطعة الكبيرة (( مقسم )) أو (( سد )) أو ((موقع )) على حسب الاصطلاح المحلي ثم تقسم كل واحدة من هذه القطع الكبيرة بين عموم المالكين بنسبة ما يملكه كل منهم من كامل القرية ويستثمر كل منهم القطعة المعطاة إلية خلال المدة المتفق عليها فإن انتهت هذه المدة تعاد القسمة مجدداً ويحصل كل مالك على قطع جديدة غير التي حصل عليها في القسمة المؤقتة السابقة وهكذا . وعندما يراد إجراء التحديد والتحرير في أمثال هذه القرى الشائعة يعتبر كل (( مقسم )) أو ((سد )) أو (( موقع )) عقاراً واحداً وينظم له محضر تحديد وتحرير عام واحد ثم ينظم لكل حصة شائعة من هذا العقار الكبير محضر تحديد وتحرير تكميلي يذكر فيه اسم صاحب الحصة ومقدارها والحقوق المترتبة لهذه الحصة أو عليها كما لو كانت عقاراً مستقلاً . 2- تنظيم محضر التحديد والتحرير الابتدائي وتوقيعه واستلام الوثائق : نصت المادة /15/ من القرار /186/ على أن يدون المهندس رئيس فرقة التحديد والتحرير الإيضاحات الناتجة عن التحديد الابتدائي في محضر تحديد وتحرير ينظم لكل عقار أولاً فأول وفق تقدم التحديد الابتدائي ، كما نصت المادة على أن يكون محضر التحديد من النموذج الذي تعنيه الإدارة . والنموذج المستعمل حالياً الذي وضعته المديرية العامة للمصالح العقارية طبعته على ورق من نوع خاص من اللون الأزرق الفاتح يظهر عليه الحك والتحريف . وتكون مهمة المهندس رئيس الفرقة إملاء حقول هذا المحضر بحضور المالكين والمالكين المجاورين والمختار عند تحديد العقار على الطبيعة وقبل أن ينتقل إلى العقار التالي . أما إذا لم بمحضر المالك عملية التحديد فينظم المحضر بحضور المالكين المجاورين والمختار وإلا فبحضور المختار وحده ويستقي المهندس رئيس الفرقة جميع المعلومات المتعلقة بالعقار عندئذٍ من المختار . وإذا أبرز أصحاب العلاقة وثائق وإسناد رسمية أو عادية فيستلمها رئيس الفرقة منهم مقابل وصل رسمي يعطيه إليهم أشعاراً بالاستلام يذكر فيه رقم وتاريخ ونوع الوثيقة الجاري إستلامها التي تضم إلى محضر التحديد . وقد نصت الفقرة الأخيرة من المادة /16/ من القرار /186/ على أن يختم محضر التحديد والتحرير الابتدائي بتوقيع المهندس والملاكين والمجاورين والمعترضين أو ممثليهم ومختار القرية أو من ينوب عنه وأن كل محضر لا يحمل توقيع المهندس والمختار أو من ينوب عنه لا قيمة قانونية له . الحقوق والبيانات التي يشتمل عليها محضر التحديد والتحرير الابتدائي بينت المادة /86/ من القرار /186/ الحقوق والبيانات التي يجب إن يشتمل عليها محضر التحديد والتحرير الابتدائي وهي : 1-النوع الشرعي للعقار . لقد حددت المادة /86/ من القانون المدني السوري الأنواع الشرعية للعقارات وهي – الملك – الأميري المتروك المرفق – المتروك المحمي والخالي المباح أو الموات . 2- وصاف ومشتملات العقار: هذه الأوصاف يجب أن تذكر في محضر التحديد بدقة ووضوح وتشمل في الأبنية ذكر مواد البناء ومشتملات البناء وفي الأراضي لا بد من ذكر فيما إذا مشجرة أو سليخ وهل هي بعل أو سقي . 3- موقع حدود العقار : النموذج القديم الذي كان مستعملاً في سورية بالنسبة لمحضر التحديد كان فيه حقل خاص تدون فيه أرقام العقارات المجاورة من جهاته الأربعة وكذلك أرقام أحجار التخوم المحيطة به أما الآن فاستغنى عن هذا الأجراء بالنموذج الجديد باعتبار أن كل هذه الأمور موجودة على مخطط تحديد العقار . 4- اسم وشهرة وعمر و جنسية المالك المفترض : لقد أطلق القرار /186/ على المالكين بموجب التحديد والتحرير الابتدائي اسم المالكين المفترضين لأن ملكيتهم تبقى افتراضية إلى أن يجري تثبيتها فيما بعد بقرارات تصدر عن القاضي العقاري . كما يجب تدوين اسم وشهرة وجنسية أصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقار ويجب أن يكون الاسم مشتملاً على ذكر الأب والشهرة والجنس والعمر والجنسية والمهنة بصورة واضحة مانعة للالتباس . 5- حصص المالكين المفترضين : يعتبر العقار بكامله مساوياً /2400/ سهماً وتعين الحصة الشائعة لكل من المالكين أو أصحاب الحقوق من الأصل المذكور وذلك عملاً بالمادتين /16و36/ من القرار /186/ . 6- الحقوق العينية المترتبة للعقار أو عليه : مثل حقوق الارتفاق وحقوق الانتفاع والحقوق العينية الأخرى سواء أكانت أصلية أو كحقوق الرهن أو التأمين أو حق الوقف وغير ذلك كما يجب بيان حق الارتفاق ومداه وكذلك شروط حق الانتفاع ولمصلحة من ومدته وكذلك الأمر بالنسبة لبقية الحقوق . 7- سبب التملك او التصرف والوثائق المؤيدة لذلك : إذا كانت الملكية أو التصرف مستندين إلى وثيقة رسمية أو غير رسمية أبرزها صاحب العلاقة إلى المهندس رئيس الفرقة فيجب ذكر ذلك في الحقل الخاص في محضر التحديد وتضم الوثيقة إليه أما إذا كانت الملكية أو التصرف مستندتين إلى الحيازة مدة التقادم المكسب بشروطه القانونية فيدون رئيس الفرقة ذلك في الحقل الخاص من محضر التحديد مع مضمون شهادة المختار المؤيدة لذلك ولشهادة المختار أهمية في إثبات أن الحيازة التقادم المكسب جامعان لشروطهما القانونية عند عدم وجود برهان خطي مخالف لذلك ((المادة/ 41/من القرار /186/ في فقرتهما الأخيرة )) . ويجب أن يدون عند ذلك مدة التصرف وسببه وهل هو الأرث أم الشراء من متصرف سابق أم غير ذلك . 8- الاعتراضات على ملكية المالكين المفترضين وأسماء المعترضين ومحلات إقاماتهم: في حال وجود معترضين على ملكية الشخص الذي دون اسمه كمالك مفترض في محضر التحديد يدون المهندس رئيس الفرقة هذه الاعتراضات في الحقل الخاص من محضر التحديد مبيناً اسم المعترض ومحل إقامته ومضمون اعتراضه والوثائق التي قدمها تأييداً للاعتراض . 9- توقيع رئيس الفرقة والمختار والمالكين والمالكين المجاورين : نصت الفقرة الأخيرة من المادة /16/من القرار /186/ على أن يختم محضر التحديد بتوقيع المهندس رئيس الفرقة وتوقيع المختار وبما أن للمهندس رئيس الفرقة صفة الكاتب بالعدل فإن عدم توقيعه على المحضر يجرده صفته الرسمية وكذلك الأمر بالنسبة للمختار الذي ألزمه القانونية بحضور عملية التحديد والزمه بالتوقيع على المحضر إشعاراً بأن هذا المحضر نظم بحضوره أما المالكون المجاورون فلا يشترط توقيعهم على المحضر إلا إذا كانوا حاضرين عملية التحديد ، وإذا رفض أحدهم التوقيع يشار إلى ذلك على المحضر ، أما المعترضون فيجب أن يوقعوا على المحضر في ذيل اعتراضهم المدون عملية . تنظيم السجلات المتممة علاوة على مخططات ومحاضر التحديد والتحرير التي ينظمها المهندس رئيس الفرقة فأنه ينظم السجلين المتممين التاليين : 1-جدول التحرير : وهو الجدول المنصوص عليه في المادة /17/ من القرار /186/ ويتألف من قسمين الأول يجري إملاؤه من قبل رئيس الفرقة ويدون فيه خلاصة كل واحد من محاضر التحديد والثاني يبقى فارغاً إلى أن القاضي يقوم باستلام المحاضر والفصل فيها وإصدار قراراته بشأنها وبعد ذلك يقوم الكاتب بإملاء هذا القسم الثاني مدوناً فيه صورة كل واحد من القرارات التي أصدرها القاضي بشأن تلك المحاضر ثم تصدق هذه الصورة من القاضي إشعاراً بمطابقتها لأصلها ويصبح هذا الجدول حاوياً خلاصة محاضر التحديد والتحرير والقرارات الصادرة بشأنها ويسلم هذا الجدول إلى رئاسة الأعمال الفنية لتقوم بالاستناد إليه بوضع المخططات المساحية النهائية على ضوء التعديلات التي قررها قاضي التحديد ومحكمة الاستئناف الناظرة في قراراته . 2- الفهرس الهجائي بأسماء المالكين : ويتضمن أسماء المالكين المفترضين الذين وردت أسماؤهم في محاضر التحديد مرتبة حسب تسلسل الأحرف الهجائية بحسب ألقابهم ومشار إلى جانب كل اسم على أرقام العقارات التي يملكها . قواعد تعيين أسم المالك المفترض أولاً – إن عمل المهندس رئيس فرقة التحديد والتحرير ليس دائماً سهلاً وغالباً ما تعترضه صعوبات وعقبات في تعيين اسم الشخص الذي يجب أن يدونه كمالك مفترض للعقار في محضر تحديد ذلك العقار لذلك وضعت له المادتان /12و13/ من القرار /186/ القواعد التالية ليسير على موجبها وهي : 1- إذا كان صاحب العقار غير حاضر لعملية التحديد والتحرير الابتدائي لعقاره فيجري تدوين اسمه كمالك مفترض في محضر التحديد بناء على إفادة المختار والمالكين المجاورين الحاضرين وعندئذٍ يشار إلى ذلك في الحقل الخاص من المحضر . 2- إذا وقع خلاف أمام رئيس الفرقة بين شخصين أو اكثر على ملكية العقار وادعى كل منهم الملكية أو حق التصرف فيدون رئيس الفرقة في حقل اسم المالك اسم الشخص الحائز فعلاً للعقار سواء كان لديه سند تمليك أم لا ويدون الباقين كمعترضين ولو كانوا يحملون إسناد تمليك مع تدوين مضمون اعتراضاتهم . 3- إذا حصل خلاف على الملكية أو التصرف كما تقدم ولم يتمكن المهندس رئيس الفرقة من معرفة الشخص الحائز فعلاً للعقار فيترك حقل المالك من محضر التحديد فارغاً ويسجل الجميع كمعترضين في حقل الاعتراضات مع الإشارة إلى عدم تمكنه من تعيين الحائز واضع اليد . وهذه الحالة تحدث غالباً في العقارات غير القابلة للزراعة وفي العرصات أو عندما لا يتمكن المختار من إعطاء شهادة جازمة باسم الحائز الفعلي للعقار . 4- إذا كان الخلاف متعلقاً بالحدود بين عقارين فعلى المهندس أن يرسم الحدود في مخطط التحديد وفق وضع اليد الفعلي ويشير فيه إلى الجزء المختلف عليه بمخطوط مائلة مع تدوين جملة (( منطقة خلاف )) ثم يدون اعتراض الطرف الآخر في محضر التحديد . 5- يبت قاضي التحديد والتحرير في جميع الخلافات التي تحصل بين المهندس وبين المالكين وغيرهم خلال عمليات التحديد والتحرير الابتدائي . 6- وإذا تبين لرئيس الفرقة أن الإفادة التي أعطاها المختار بشأن ملكية العقار تخالف ما شاهده هو بنفسه على الطبيعة فعليه أن يشير إلى ذلك على محضر التحديد مثال ذلك : إذا أفاد المختار إن العقار يعود إلى فلان بالتقادم المكسب بشروطه القانونية في حين أن العقار بحسب مشاهدات رئيس الفرقة هو (( بور )) أو (( صخري ))و غير مستعمل أو غير قابل للاستعمال فعلى رئيس الفرقة عندئذ أن يدون شهادة المختار كما وردت دون تعديل وإن يدون هو ملاحظاته الشخصية بهذا الشأن تاركاً الفصل في الموضوع فيما بعد لقاضي التحديد والتحرير . ثانياً – وهناك صعوبات أخرى تعترض رئيس الفرقة في تعيين اسم المالك المفترض وذلك في حالات معينة نورد فيما يلي أمثلة منها وما يجب على رئيس الفرقة عمله بالنسبة لها : 1 – أرض زراعية بتصرف بها صاحبها بموجب سند تمليك ويوجد ضمن هذه الأرض عدة دور للسكن بناها فلاحون يعترفون أن الأرض التي أشادوا عليها تلك الدور هي للمالك صاحب السند وأنهم أشادوا الدور من مالهم ويعترف بذلك المالك وليست لدى الفلاحين نية تملك الأرض المشاد عليها الدور ففي هذه الحالة يقوم المهندس رئيس الفرقة بتنظيم محضر تحديد خاص لكل دار فيدون اسم مالك الأرض في حقل المالك المفترض ويدون اسم باني الدار كمعترض بحق الاعتراضات . 2 – أرض زراعية يتصرف بها صاحبها بموجب سند التمليك ويوجد ضمنها عدة دور بناها آخرون ويدعون ملكية الأرض المشادة عليها تلك الدور أما حامل السند فيعترف لهم فقط بأنهم ينوا الدور على أرضه من ما لهم ففي هذه الحالة تطبق الأحكام الواردة في الفقرة 2 من البند أولاً أعلاه . وينظم رئيس الفرقة محضر تحديد لكل دار على حدة ويدون اسم حائز الدار كمالك مفترض ويدون اسم حامل السند بالأرض كمعترض في حقل الاعتراضات . 3 – أرض زراعية تتصرف بها الدولة بموجب سند تمليك أو بموجب حكم قضائي وتوجد عليها دور سكن بناها الفلاحون من مالهم الخاص . ففي هذه الحالة تطبق أحكام المادة /925/ من القانون المدني التي تنص على عدم سريان التقادم على الحقوق التي هي تحت إدارة أملاك الدولة لذلك يقوم رئيس الفرقة بتنظيم محضر تحديد مستقل لكل دار وتسجل الدولة في حقل اسم المالك المفترض سواء أدعى الفلاحون ملكية الأرض أم لا فيسجل اسم باني الدار في حقل المعترض . (1) . 4 – الأراضي الشائعة في القرى : وهي كثيرة في سورية وتكون ملكية الأرض في هذه الحالة مشتركة بين عموم أهالي القرية وتكون حصة كل واحد منهم معينة بموجب وحدة قياسية معينة تختلف بين قرية وأخرى ومحافظة وأخرى بحسب العادات والأعراف المحلية فتارة يكون الفدان هو الوحدة القياسية وتارة يكون القيراط وأحياناً على أساس كمية البذار التي تستوعبها الأرض مقدرة بالشنبل أو المد وأحياناً تعين الحصة الشائعة على أساس السهام وغالباً ما تكون القرية الشائعة مؤلفة من عقارين زراعيين فقط الأول من نوع السقي والثانية من نوع البعل وكل واحد من أهالي القرية يملك حصة في كل من هذين العقارين لذلك عند إجراء تحديد القرية على الشيوع بنظم لأراضيها الزراعية محضر تحديد وتحرير الأول للعقار ( السقي ) والثاني للعقار ( البعل ) وستحيل عندئذ عملياً إدراج أسماء وحصص جميع مالكي القرية في محضر التحديد والتحرير وهم يتجاوزون المئات فضلاً عن الحقوق المترتبة على كل واحد من هذه الحصص من رهن وتأمين وحق انتفاع … الخ لذلك يجري العمل في هذه القرية عند تحديدها على الشيوع وفق ما يلي : آ - ينظم محضر تحديد وتحرير أصلي للعقار ثم ينظم ( محضر تكميلي مستقل بحصة كل واحد من المالكين في هذا العقار وتعتبر هذه المحاضر التكميلية جزءاً لا يتجزأ من المحضر الأصلي وتضم إلى إضبارته ويكون عددها بعدد مالكي المحضر الأصلي ويذكر في المحضر التكميلي اسم صاحب الحصة المفترض ومقدارها بحسب الوحدة القياسية المتعارف عليها والحقوق المترتبة عليها من رهن أو تأمين أو حق انتفاع أو حجوز كما تذكر الاعتراضات الواردة على ملكية المالك المفترض … الخ . ب - وعندما يقوم قاضي التحديد والتحرير بالنظر في محضر التحديد والتحرير الأصلي والبت فيه وفي الخلافات والمنازعات الواقعة على كل حصة من الحصص الشائعة فإنه يعد ــــــــــــــــــــ (1) - بلاغ المديرية العامة للمصالح العقارية رقم 7654/ب تاريخ 6/7/1969 المحضر التكميلي العائد للحصة المتعلق بها النزاع مشكلاً لدعوى مستقلة ويصدر بشأنها قراراً مستقلاً يدونه على المحضر التكميلي العائد لها . ج - وإذا كان الخلاف متعلقاً بالحدود المشتركة بين العقار الأصلي وعقار آخر يعود لقرية مجاورة فتعتبر عندئذ الدعوى قائمة على المحضر الأصلي بكافة محاضره التكميلية ويدون القاضي قراره الفاصل في هذا النزاع على محضر التحديد والتحرير الأصلي ( 1 ) . 5 - الكهوف والمغائر : تصادف فرقة التحديد والتحرير خلال عملها كهوف ومغائر ويجري تحديدها وتحريرها بحسب وضعية الكهف أو المغارة وضمن الحالات التالية : آ - إذا كان الكهف موجوداً ضمن حدود العقار الجاري تحديده وعائداً له فيكتفي عندئذ بذكر الكهف ضمن أوصاف العقار في محضر التحديد والتحرير . ب - وإذا كان الكهف ممتداً تحت عدة عقارات وهو عائد لأحدها فتؤلف تلك العقارات كلها عندئذ كتلة عقارية طابقية وينظم للكتلة محضر تحديد أصلي واحد وينظم لكل عقار من العقارات التي تتألف منها محضر تكميلي مستقل على غرار ما ذكرناه في الأراضي الشائعة ويذكر الكهف ضمن أوصاف العقار العائد له ذلك الكهف في محضره التكميلي كما ينظم رئيس الفرقة مخططاً طابقياً مفصلاً يضمه إلى اضبارة المحضر الأصلي . ج - وإذا كان الكهف عائداً لعقار إلا أن هذا الكهف ممتد تحت قسم من الأملاك العامة فينظم رئيس الفرقة عندئذ محضر تحديد وتحرير للعقار ويذكر الكهف ضمن أوصافة مع ذكر أنه ممتد تحت قسم من الأملاك العامة وفق ما هو مبين على مخطط التحديد كما يدون ملاحظة على محضر التحديد بلفت فيها نظر القاضي إلى وجوب التحقيق عن ــــــــــــــــــــــــــــــــ (1) – التعليمات الخاصة بوظائف القضاة العقاريين الصادرة عن المديرية العامة للمصالح العقارية المنشورة عام /1947/ تاريخ حودث امتداد الكهف تحت الأملاك العامة وإذا كان هذا الامتداد حصل قبل نفاذ قانون الأملاك العامة الصادر بالقرار رقم /144/ تاريخ 10/6/1925 أم بعده كما ينظم رئيس الفرقة مخططاً خاصاً للكهف ويوقع من قبله ويصادق عليه رئيس الأعمال الفنية ويربط بمحضر التحديد والتحرير . د - وإذا كان الكهف موجوداً بكامله تحت الأملاك العامة ويدعي شخصاً معيناً ملكيته فينظم له عندئذ محضر تحديد وتحرير وفق التفصيل الذي بيناه في الفقرة (ب) أعلاه (1) 6 - الممرات الخاصة : التي هي ليست من الأملاك العامة وإنما اقتطعها أصحابها من أملاكهم وخصصوها للمرور الخاص إلى العقارات التي يملكونها . فملكية الممر تكون مشتركة بين أصحاب العقارات المستفيدة من ذلك الممر . وعند إجراء التحديد والتحرير ينظم للممر المشترك المذكور محضر تحديد مستقل كما لو كان عقاراً مستقلاً قائماً بذاته ويدون في حقل اسم المالك من المحضر عبارة ( ممر خاص مشترك بين العقارات ذوات الأرقام كذا وكذا ) . 7 – الجوامع والمساجد : وقد اعتبرها المرسوم التشريعي رقم /204/ لعام 1961 من الأوقاف الإسلامية لذلك يجب عند التحديد والتحرير تسجيل الجوامع والمساجد باسم وزارة الأوقاف وينظم محضر تحديد خاص لكل منها سواء كانت واقعة في المناطق ( الملك ) أم في المناطق ( الأميرية ) (2) 8 – التلول الأثرية : وهي كثيرة ومنتشرة في كافة المناطق السورية وخاصة في المناطق الشمالية منها وهي بصورة عامة من الآثار ولا يكتسب الأشخاص أي حق عليها مهما تطاول الزمن وجوده فيها عملاً بالمادتين ( 5 ) ( 20) من المرسوم التشريعي رقم /89/ لعام /1947/ اللتين تنصان على أن احتلال الأماكن الأثرية من قبل الأفراد لا يكسبهم أي حق فيها . ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ (1) – بلاغ المديرية العامة للمصالح العقارية رقم 6283/3ب/2 تاريخ 20/5/1968 لذلك عند التحديد والتحرير يجب أن تسجل تلك التلول الأثرية باسم الدولة 9 - الأملاك العامة : وقد عرفها قانون الأملاك العامة الصادر بالقرار رقم /144/ تاريخ 10/6/1925 المعدل وعدد أنواعها ونظم شؤونها وأحكامها فضلاً عن المواد الخاصة بالأملاك العامة الواردة في القانون المدني السوري وخاصة فيها المادتان /90/ و/ 88 / وقد نصت المادة /6/ من قانون السجل العقاري الصادر بالقرار رقم /188/لعام 926 المعدل على ان الأملاك العامة لا تسجل إلا إذا كان لها أو عليها حقوق عينية واجبة التسجيل لذلك فإن الأملاك العامة الخالصة من كل حق لا تنظم لها عند إجراء التحديد والتحرير محاضر تحديد بل يكتفي برسمها على مخططات التحديد وتكون على هذه المخططات باللون الأصفر إذا كانت من الأملاك العامة البرية وتكون بالأزرق إذا كانت من الأملاك العامة النهرية أو البحرية . والأملاك العامة بموجب الأحكام القانونية المذكورة الناظمة لها لا يجوز لأي كان أن يكتسب ؟أي حق عليها بالتقادم . غير أنه قبل نفاذ القرار رقم /144/ آنف الذكر حدث إن بعض الأفراد أو بعض الجماعات اكتسبوا على الأملاك العامة أو ملحقاتها حقوق عينية عقارية مثل حق سطحية أشجار زرعت في حرم الأنهار أو حق سطحية أبنية أو ركوب بالبناء فوق الطريق العام وهذا ما يسمى ( السيباط ) أو حق ركوب بالبناء فوق مجاري المياه العامة فهذه الحقوق التي اكتسبها الأفراد على الأملاك العامة قبل أن يوضع القرار رقم /144/ موضع التنفيذ هي حقوق اعترف بها القرار المذكور واحترمها بعد التثبت من أنها اكتسبت فعلاً قبل نفاذه ( 1) . ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ (1) بلاغ المديرية العامة للمصالح العقارية رقم 4462/5ب/2 تاريخ 23/4/1967 (2) بلاغ المديرية العامة للمصالح العقارية رقم 7375/108-6/1 تاريخ 25/5/1966 ويتم ذلك عند وجود نزاع بطريق الخبرة التي يتم بواسطتها معرفة عمر البناء أو الشجر لذلك وعند إجراء التحديد والتحرير فإن الجزء من الأملاك العامة البرية أو النهرية أو البحرية الذي توجد عليه حقوق مكتسبة للأفراد على الوجه السالف الذكر ينظم له محضر تحديد وتحرير خاص يذكر فيه الملك العام كما يذكر الحق العيني المكتسب عليه وأسماء مكتسبية وهذا المقصود من المادة /6/ من قانون السجل العقاري آنفة الذكر . ـــــــــــــــــــــــــــــــــــ (1) اجتهاد محكمة الاستئناف المدنية الأولى بدمشق بقرارها رقم (525) تاريخ 18/12/1972 تسليم الوثائق وإعلان ختام الأعمال الابتدائية وقبول الاعتراضات نصت المادة /18/ من القرار /186/ على أن يقوم رئيس فرقة التحديد والتحرير عند انتهاء لإعمال في المنطقة العقارية الجاري تحديدها بتسليم الوثائق التي نظمها إلى قاضي التحديد والتحرير بموجب محضر ينظم على نسختين يوقعه القاضي ورئيس الأعمال الفنية وتذكر فيه الوثائق المسلمة بالتفصيل ويتم ذلك عملياً على الوجه التالي : أولاً : يودع رئيس الفرقة ( إضبارة التحديد الابتدائي ) عند رئيس الأعمال الفنية في المحافظة وهذه الإضبارة تحتوي الوثائق التالية : آ - مصورات التحديد . ب - محاضر التحديد . ج - جدول التحرير . د - الفهرس الهجائي للمنطقة . هـ- أرومة دفتر الوصولات التي استلم بموجبها رئيس الفرقة المستندات التي قدمها إليه أصحاب الأملاك . و - أمر لمباشرة الأعمال الذي صدر عن قاضي التحديد والتحرير . ز - القرار الوزاري الذي افتتحت بموجبه الأعمال . ح - الجريدة الرسمية والجرائد المحلية التي أعلن فيها قرار افتتاح الأعمال . ثانياً : يقوم رئيس الأعمال الفنية بتدقيق إضبارة التحديد الابتدائي ويتأكد من أنها نظمت وفق الأصول الفنية الصحيحة وإنها لا تحوي أخطاء أو نواقص كما يدقق كل واحد من محاضر التحديد والتحرير الابتدائية ويتأكد من أنها مستوفية للشروط القانونية وتحوي جميع البينات التي ينص عليها القرار رقم /186/أما إذا وجد نواقص أو أخطاء فيطلع عليها قاضي التحديد والتحرير لتستكمل تحت إشرافه . ثالثاً : ينظم رئيس الأعمال الفنية مشروع قرار بختام أعمال التحديد والتحرير الابتدائي في المنطقة العقارية ويرسل هذا المشروع مع كامل الإضبارة إلى قاضي التحديد بموجب ضبط استلام تذكر فيه جميع الوثائق المسلمة . رابعاً : وعندما يستلم القاضي الإضبارة يقوم بتوقيع قرار اختتام الأعمال الابتدائية ويوقع معه إعلاناً موجهاً إلى أهالي المنطقة العقارية يعلمهم فيه لهذا الاختتام ويجري تبليغ هذا الإعلان بإلصاقه على باب دائرة القاضي وتسليم نسخة منه إلى مختار المنطقة ليتولى تبليغ مضمونه بمهمته إلى الأهلين . كما تسلم نسخة إلى كل من دائرة الأوقاف والمصرف الزراعي ودائرة أملاك الدولة ودائرة الأشغال العامة في المحافظة وإلى المديرية العامة للمصالح العقارية . خامساً : واعتباراً من تاريخ إلصاق ختام التحديد والتحرير الابتدائي على باب دائرة القاضي يحق لكل شخص يدعي بحق من الحقوق على العقارات التي جرى تحديدها وتحريرها ولم يكن قد قدم اعتراضاً إلى رئيس الفرقة أن يعترض لدى القاضي وذلك خلال مهلة ثلاثين يوماً . ويقدم الاعتراض إلى ديوان قاضي التحديد والتحرير خطياً أو شفهياً ضمن الأصول التالية المنصوص عليها في المادتين /20-21/ من القرار /186/ وهي : آ - إذا كان الاعتراض شفهياً يقوم كاتب القلم بتدوينه في دفتر الاعتراضات الذي يفتتح لهذه الغاية ويحوي سبعة حقول يدون فيها الرقم المتسلسل للاعتراض واسم المعترض وأرقام العقارات التي يشملها الاعتراض ونوع الاعتراض ومحل الإقامة الذي اختاره المعترض وتوقيعه وتختم جميع صفحات الدفتر بخاتم المحكمة. ب - وإذا كان الاعتراض خطياً فيدون أيضاً في دفتر الاعتراضات باستثناء الحقلين الخامس والسابع حيث يذكر فيها إن الاعتراض قدم خطياً وضم إلى محضر التحديد المتعلق به الاعتراض . ج - يقفل دفتر الاعتراضات يومياً بشرح يتضمن ذكر عدد الاعتراضات المقدمة خلال ذلك اليوم . د - يعطي الكاتب لكل معترض وصلاً يتضمن تاريخ تقديم الاعتراض وأرقام العقارات المشمولة به . هـ - على المعترض أن يتضمن اعتراضه المستندات والوثائق والبينات التي تؤيد الاعتراض ولذلك أهمية كبيرة يتوقف عليها قبول الاعتراض أ, ترقينه من قبل القاضي . و - يحق للأوصياء والوكلاء القانونيين كما يحق الأقارب والأصدقاء أن يقدموا اعتراضاً باسم من يمثلوهم أو باسم قريبهم أو صديقهم على أن لا يحق بعد ذلك للقريب أو للصديق حضور المحاكمة إلا إذا كانوا يحملون وكالة تخولهم ذلك . ز - كل اعتراض يقدم بعد انقضاء مهلة الثلاثين يوماً التي تبدأ من تاريخ إلصاق ختام التحديد والتحرير الابتدائي على باب دائرة قاضي التحديد والتحرير لا يجوز قبوله . ح - ولما كانت مهلة الثلاثين يوماً المشار إليها هي من مهل السقوط فتطبق بشأنها الأحكام العامة عندما يصادف نهاية هذه المهلة يوم عطلة رسمية .