[المحامي منير صافي]

القيد المؤقت أو القيد الاحتياطي

لما كان القصد من إحداث نظام السجل العقاري هو شهر الحقوق العينية وذلك بطريقة قيدها في السجل العقاري وبذلك تصبح هذه الحقوق حجة على الكافة من تاريخ قيدها في السجل العقاري . ولكن قد يكون الحق الذي جرى قيده محل نزاع ، أو يكون الحق الذي جرى قيده معلق نفاذه على شروط معينة وخوفاً من أن يتصرف من قيد الحق باسمه بهذا الحق إلى الغير حيث هذا الأخير بحسن نيته استناداً إلى بيانات السجل العقاري هذه الأسباب أوجد المشرع ما يعرف بالقيد المؤقت أو القيد الاحتياطي وقد نظمت هذا القيد المواد ((25و26و47و74و75 من القرار 188)). الحالات التي يجوز فيها طلب القيد المؤقت وهي : 1-حالة استناد طلب القيد المؤقت إلى صك أو سند :ويقصد بالسند كل ورقة تثبت الحق الذي يطالب المستدعي الإعلان عنه ، كصك الوصية الذي لم يطلب تنفيذه بعد ولم يبلغ بعد إلى الورثة فيمكن للموصى له أن يطلب وضع قيد مؤقت على العقار العائد للموصي وذلك لمنع الورثة من التصرف بالعقار الموصى به ، ويعود تقدير قيمة الصك أو السند إلى أمين السجل العقاري الذي له حق قبول المطلب أو رفضه . 2-حالة استناد الطلب إلى اتفاق الطرفين : وذلك عندما يتفق طرفان في عقد عادي على بيع عقار أو إنشاء حق عيني على إجراء قيد مؤقت ريثما يعمدان إلى نقل الملكية أو الحق العيني نهائياً على اسم المشتري . 3-حالة استناد الطلب إلى قرار صادر من رئيس المحكمة البدائية :إذ أنه لرئيس المحكمة الابتدائية الذي يقع العقار ضمن نطاقها أن يأمر بوضع القيد المؤقت إذا تبين له أن طلب المستدعي له ما يبرره . 4-حالة رد طلب القيد من قبل أمين السجل العقاري دون أن يمنع طالباً القيد مهلة لإزالة الموانع وثم استئناف قرار الرد إلى محكمة محل العقار : في جميع الحالات المبينة أعلاه يقدم طلب القيد المؤقت بعريضة موقعة من ذوي الشأن أو من أحدهم فقط . 5-لأمين السجل العقاري أن يجري القيد المؤقت في الحالات التالية : آ- حالة منح مهلة من قبل أمين السجل العقاري لطالب القيد لتمكينه من إزالة موانع القيد المطلوب . - فإذا تقدم شخص آخر بطلب قيد على العقار أثناء المهلة الممنوحة لطالب القيد الأول على العقار نفسه فعلى أمين السجل العقاري أن يدون قيداً مؤقتاً لمصلحة المستدعي الأول . - فإذا رد طلبه فيما بعد يرقن القيد المؤقت حكماً ((م75 من القرار 188)). ب- إذا طلب أحد الأشخاص إجراء قيد أو شرح وكان ذلك يستلزم تحويراً في خريطة المساحة فلا يحق لأمين السجل العقاري تدوين هذا القيد أو هذا الشرح إلا بعد إتمام عملية التحوير وإنجاز العملية الطبوغرافية وبالتالي إجراء القيد النهائي وعلى أمين السجل العقاري أن يدون قيداً مؤقتاً. لحين إجراء القيد النهائي ( المادة 26 من القرار 189 ) . ج – إذا رد أمين السجل العقاري طلب القيد المؤقت أو قرر ترقينه فيكون قراره قابلاً للاستئناف أمام محكمة مكان العقار وهذه تنظر في الاستئناف في غرفة المذاكرة ، فإذا فسخ قرار الرد أو الترقين أمرت المحكمة أمين السجل العقاري بقيد الطلب على أن يعطى رتبته بحسب مركز قيد الطلب في السجل اليومي ويكون قرار المحكمة نهائياً ( م 80 من القرار 188 ). وعلى أمين السجل العقاري في حال استئناف قرار الرد المقدم إليه بطلب قيد مؤقت أن يدون في الصحيفة العينية قيداً مؤقتاً للحق المطلوب تسجيله . مدة القيد المؤقت أو الاحتياطي 1 – إن مدة القيد المؤقت هي عشرة أيام إذا استند القيد إلى صك أو سند وشهر واحد إذا استند هذا القيد إلى ترخيص من رئيس المحكمة ويمكن جمع المدتين معاً لتصبحا أربعين يوماً وستة أشهر على الأكثر باتفاق الطرفين وطيلة مدة الدعوى إذا أقيمت ضمن مفعول القيد المؤقت ودونت على صحيفة العقار العينية ( م 9و47 من القرار 188 ) . ويزول مفعول القيد المؤقت أيضاً إذا انقضت المهلة المعطاة من أمين السجل العقاري لإزالة المانع من التسجيل القطعي (م74و75 من القرار188). ويستمر مفعول القيد المؤقت الذي يجريه أمين السجل العقاري بالاستناد إلى المادة (26من القرار 189 ) حتى انتهاء معاملات المسح وتسجيل الحق المدعى به والذي جرى من أجله تدوين القيد المؤقت . وفي كل هذه الأحوال على المستدعي أن يختار له موطناً مختاراً في مركز المكتب العقاري . إجراءات القيد المؤقت هي نفس الإجراءات المتبعة في قيد الحقوق العينية العقارية . آثـار القيـد المؤقـت: إن القيود التي تدون لمصلحة الغير في الصحيفة العينية العقارية بعد تاريخ القيد المؤقت لا يحتج بها على المستفيد من هذا القيد كل ذلك مشروطاً باكتساب صاحب القيد المؤقت الحق العيني و من ثم قيده النهائي خلال المدة المحددة لمفعول القيد المؤقت و في هذه الحالة يعتبر صاحب القيد المؤقت قد اكتسب الحق الجاري بشأنه القيد المؤقت منذ تاريخ هذا القيد،أما إذا انقضت مدة القيد المؤقت دون قيد الحق نهائياً في الصحيفة العقارية تسقط آثار القيد المؤقت. أما الأشخاص الثالثون فلا يؤثر القيد المؤقت في حقوقهم و في علاقاتهم القانونية مع المالك. فالمستأجر لا يجبر على دفع بدل الإيجار إلى من أجرى قيداً مؤقتاً و تبقى علاقته الإيجارية قائمة مع المالك السابق لحين يقيد المالك الجديد حقه السجل العقاري و على هذا فإن القيد المؤقت أو الاحتياطي لا ينقل ملكية الحق العيني بل يعين رتبة تسجيله ابتداءً من تاريخ القيد المؤقت (( م/25 / من القرار /188/)). ترقـين القيـود إن قيود السجل العقاري ليست مؤبدة و هي قابلة للتغيير و الزوال و هذا التغيير يجب أن يشار إليه في صحيفة العقار العينية و هو يحصل بواسطة قيد عكسي في الصحيفة العينية حيث يوجد القيد المطلوب ترقينه و يسجل الترقين بتاريخ حصوله ويتم بوضع خط بالحبر الأحمر تحت متن القيد و يذكر في الوقت نفسه في ذات القسم من الصحيفة الصك أو المستند القانوني الذي اعتمد لإجراء الترقين (( م /32/ من القرار/189/ )) و يوقع الترقين من أمين السجل و يمهر بخاتم الدائرة ((م /79/ من القرار/188/ )). أسبـاب الترقيـن يتم الترقين إما باتفاق خطي أ و بحكم قطعي أو بحكم القانون ،و عندما يتم الترقين بالاتفاق أو بحكم قطعي يجب أن، يكون الاتفاق مشتركاً بين جميع ذوي الشأن كي ينتج الترقين آثاره،فترقين حق الإرتفاق عن صحيفة عقار مرهون أو مؤمن عليه لا يحتج به على الدائن صاحب الرهن أو التأمين إذا رفض الموافقة عليه أو لم يكن طرفاً في الخصومة التي انتهت إلى الحكم الصادر بالترقين. أما الترقين بحكم القانون كترقين حق الانتفاع المقرر لمدى الحياة فهذا القيد يزول بوفاة المنتفع و الذي يكفي لإجراء ترقينه إبراز مستندات تثبت هذه الوفاة. و يتم الترقين إما بناءً على طلب من صاحب المصلحة و أما من أمين السجل العقاري . و مثال الترقين بناءً على طلب : (( إذا أبرز المدين موافقة خطية صادرة عن الحاجز برفع الحجز (( م/28/ من القرار /188/ )) يتم الترقين دون حاجة إلى استصدار قرار برفع الحجز)). أما الترقين حكماً فيتم من قبل أمين السجل العقاري في عدة حالات هي: آ – عندما تنقضي مهلة القيد المؤقت (( م/29/ من القرار /188/)). ب – إذا وجد مانع يحول دون قيد الحق و أعطى أمين السجل مهلة للمستدعي لإزالة هذا المانع و تقدم أثناء هذه المهلة شخص آخر بطلب قيد آخر فدون أمين السجل قيداً مؤقتاً لمصلحة المستدعي الأول ، ثم رد طلب القيد المقدم من هذا الأخير لعدم إزالة المانع ضمن المهلة الممنوحة، فعلى أمين السجل العقاري في هذه الحالة ترقين القيد المؤقت (( م /75/ من القرار/188/ )). ج – في حالة افتراض أمين السجل سقوط الحق العيني المقيد : في هذه الحالة و قبل إجراء الترقين على أمين السجل أن يجري تحقيقاً و أن يستصدر قراراً من المحكمة المختصة بسقوط الحق بغية ترقينه (( م /28/ من القرار /188/ )). و مثال ذلك: أن يكون القيد قد وضع لحفظ حق انتفاع ثم يظهر أن المنتفع توفي قبل أن ينقضي القيد أو قبل أن تستكمل معاملة إجراء تسجيل حق الانتفاع النهائي أو أن الحق المطلوب تسجيله ووضع قيد مؤقت لأجله سقط نتيجة لإبراز وثيقة تثبت أن الحق انقضى بالوفاة أو غير ذلك. إجراءات الترقين إن إجراءات الترقين هي مماثلة لإجراءات القيد وعلى رئيس المكتب العقاري المعاون أن يذكر في المحضر الذي ينظمه البيانات التالية : 1. رقم الصحيفة العينية للعقار الذي يتناوله الترقين . 2. تعيين القيد أو الشرح أو القيد المؤقت المطلوب ترقينه . 3. بيان سبب الترقين ونوع الصك أو الوثيقة التي تثبت هذا السبب ( م 77 من القرار 188 ) . وعلى أمين السجل العقاري أن يتحقق على مسؤوليته من أن الأوراق المبرزة تجيز الترقين وأن لا قيود السجل العقاري ولا أحكام القانون تحول دونه وأن الحكم القاضي بسقوط الحق العيني وترقينه صادر في مواجهة الأشخاص الذين يعنيهم هذا الحق ( م 78 من القرار 188 ) . رفض أمين السجل الترقين إن قرار أمين السجل العقاري برفض الترقين قابل للاستئناف أمام محكمة البداية الكائن في منطقتها العقار ( م 80 من القرار 188 ) . اشكالات القيد والترقين وقد تنشأ هذه الإشكالات عن الاعتراض على القيد في السجل العقاري أو عن الطعن بقرارات أمين السجل العقاري برفض القيد أو الترقين أو عن إبطال وتحوير القيد الجاري بدون حق أو عن تصحيح الأخطاء الكتابية الواقعة في الصحيفة العينية أو خريطة المساحة . 1 - الاعتراض على القيد كل اعتراض على إجراء معاملة عقارية يجب أن يتم عن طريق القضاء بشكل حجز احتياطي يبلغ بواسطة دائرة التنفيذ إلى أمين السجل العقاري الذي يسجله في صحيفة العقار . واعتباراً من تاريخ هذا التبليغ لا يمكن إجراء أي قيد جديد على العقار وفي هذه الحالة على المعترض أن يقيم دعوى إثبات حجز ويسجلها في صحيفة العقار وخلال مدة أقصاها ثمانية أيام من صدور قرار الحجز وإلا فإنه يتوجب على أمين السجل أن يرفض الاعتراض حكماً ويزول مفعول الحجز ( م 81 من القرار 188 ) . 2 - الطعن بقرارات أمين السجل العقاري المتضمن رفض القيد أو الترقين : يجيز القانون لأمين السجل العقاري حق رفض طلب القيد أو الترقين وفي هذه الحالة عليه أن يعيد للمكتب العقاري المعاون الأوراق المودعة إليه وأن يرفقها بإفادة خطية يبين فيها أسباب الرفض ( م 96 من القرار 188 ) . إن قرار أمين السجل العقاري برفض القيد أو الترقين قابل للاستئناف أمام محكمة بداية العقار وعلى أمين السجل في حال حصول الاستئناف أو يدون قيداً مؤقتاً للحق المطلوب قيده وتبت المحكمة في غرفة المذاكرة بالاستناد إلى الوثائق المبرزة في قرار أمين السجل العقاري وتتخذ قراراً إما بتصديق قرار الرفض أو تأمر أمين السجل بإجراء القيد أو الترقين وفي هذه الحالة تكون للقيد المرتبة التي تعود له بحسب ترتيب قي الطلب في السجل اليومي وقرار المحكمة في هذا الصدد قرار مبرم ( م 80 من القرار 188 ) . 3– حصول القيد أو الترقين بدون حق : إذا حصل القيد أو الترقين أو التحرير بدون سبب قانوني فكل شخص تضرر من ذلك أن يحصب على إبطاله أو تحويره وذلك إما برضاء صاحب العلاقة أو بقرار قضائي ( م 15 من القرار 188 ) . يحصل التحرير مثلاً إذا قيد عقار على اسم شخص باعتباره الوريث الوحيد ثم ظهر فيما بعد وريث آخر فيجري تحوير القيد وذلك بإضافة اسم الوريث الآخر ويبطل القيد مثلاً إذا تبين أن الشخص الذي قيد العقار باسمه ليس بالوريث . ويلاحظ أن التحوير أو الإبطال لا يتم إلا بقرار قضائي ولا يملك امين السجل الغقاري هذا الحق و القرار القضائي يكون قابلاً للطعن بالطرق المقررة في القانون على غرار سائر الأحكام القضائية . في الأحوال المتقدمة لا يشترط أن يكون الشخص المستفيد من القيد المطعون فيه سيء النية ما لم يكن من الغير ( م 15 فقرة 5 من القرار ي188 ) ذلك أن من يقيد على اسمه حقاً عائداً لسواه لا يمكنه الاحتجاج بحسن النية لاكتساب هذا الحق أما إذا كان من قيد الحق على اسمه قد اكتسب بحسن نية من شخص آخر كان مغتصباً له كالوارث الظاهر فيستقر له هذا الحق اعتداداً بحسن نيته وكذلك الحال بالنسبة للشخص الذي يكتسب الحق بالاستناد إلى قيود السجل العقاري . 4 – تصحيح الأخطاء الكتابية الواقعة في الصحيفة العينية أو خريطة المساحة . على رئيس المكتب العقاري أن يصحح القيود المخالفة للأصول أو الساقطة سهواً وكذلك الأغلاط الكتابية الملحوظة في الصحيفة العينية إذا كان ناتجاً عن الوثائق ولا سيما الخرائط المستند إليها بتنظيم الصحائف أو لتدوين سائر القيود اللاحقة ( م 15 من القرار 188 ) و ( م29 ) من القرار 189 ) . ويعتبر من الأغلاط الكتابية البسيطة عدم المطابقة بين قيود الصحيفة ومضمون السندات والوثائق المبرزة تأييداً للتسجيل ( م 15 من القرار 188 ) و ( ( م30 و31 من القرار 189 ) أو عدم المطابقة بين الوثائق المكملة بعضها لبعض . والخطأ في كتابة النوع الشرعي للعقار بين ملك وأميري وغير ذلك لا يعتبر من الأخطاء الكتابية ولا يسقط طلب التصحيح بانقضاء مدة السنتين المنصوص عنها في المادة ((31من القرار 186)) ، يجري التصحيح من قبل رئيس المكتب العقاري وبناءً على طلب ذوي العلاقة فإذا رد طلب التصحيح توجب على أصحاب العلاقة تقديم طلبهم إلى المحكمة المختصة . تسجل التصحيحات بتاريخ يوم حصولها ويتم ذلك بوضع خط بالحبر الأحمر على القيد المصحح ، ثم يذكر التصحيح نفسه والقرار الذي قضى به ، ولا يكون لهذا التصحيح مفعول رجعي ((م 15من القرار 188 )) و((م 32من القرار 189)). ويجب أن يذكر التصحيح على سند الملكية ويقوم رئيس المكتب بذلك حيث يطلب هذا من صاحب العلاقة إبراز سنده ((م31 من القرار 189)). وإن قرارات التصحيح التي تتم من قبل المحكمة المختصة تخضع لجهة التبليغ إلى نفس أصول التبليغ في القرارات الأصلية . وأن قرارات التصحيح لا تسقط بمرور الزمن العادي ، كما لا يجوز أن تؤول إلى إلغاء الحقوق المكتسبة والمقيدة بصورة قانونية قبل تدوين القيد المختلف عليه ((م15 من القرار 188))، غير أنه يحق للفريق المتضرر من القيد القديم الادعاء بعدم قانونية هذا القيد تجاه الغير الذي اكتسب بسوء نية حقوقاً عينية بالاستناد إلى القيد المذكور ((م 14و15فقرة 5من القرار 188)). مراجعة السجلات والوثائق العقارية وكيفية الحصول على نسخ منها: يمكن معرفة ما تحتويه هذه السجلات إما بالاطلاع عليها أو بأخذ نسخ عنها ، ويتم الاطلاع على وثائق ومستندات السجل العقاري لقاء رسم يدفعونه على أن يتم هذا الاطلاع بحضور أمين السجل أو أحد موظفيه ، ولا يتاح لهم استنساخ الصحيفة العقارية أو أخذ خلاصة عنها (( م90 من القرار 188)). وتطبق هذه القاعدة على خرائط المساحة ويتم الاطلاع عليها بحضور أحد موظفي المساحة ((م 90من القرار 188 )) . ومحافظة على الوثائق وخشية ضياعها أو التلاعب بها حرمت (( المادة 91من القرار 188 نقلها وأوجبت الاطلاع عليها في المكتب العقاري المعاون ، وحرمت على المحاكم أن تأمر بجلب دفتر الملكية أو خرائط المساحة أو السجل اليومي ، وإنما سمحت بجلب الوثائق الثبوتية التي بني عليها التسجيل وذلك فقط في حالة الادعاء بتزوير قيود السجل العقاري ((م 87من القرار 188 )). أما بالنسبة لأخذ نسخ عن وثائق السجل العقاري فقد نظمت ذلك المادتين (( 86و87 )) من القرار 188 ، واعتبرت أن النسخ أو الخلاصات التي يعطيها أمين السجل العقاري تعتبر سندات رسمية. مسؤولية الدولة وموظفيها إن (( المادة 95من القرار 188))،حددت مسؤولية كل من أمين السجل العقاري ورئيس المكتب العقاري المعاون وحددت الحالات التي يجب فيها مساءلتهما كإهمال تدوين قيد أو قيد مؤقت أو ترقين في السجل غير قانوني وجعلت هذه المسؤولية شخصية وتكون الدولة ضامنة لهذه المسؤولية عند عجز الموظفين عن الدفع آثار القيد في السجلات العينية (( حجية القيد)) : إن أهم الآثار التي رتبها المشرع على قيد الحقوق العينية العقارية في السجل العقاري بغية إيجاد الثقة التامة بها و هي: - أولاً: القيد في السجل العقاري ينشئ الحق العيني . - ثانياً : عدم جواز الاحتجاج على الغير بالحقوق العينية غي المقيدة في السجل العقاري. - ثالثاً : للقيد في السجل العقاري قوة ثبوتية مطلقة يحتج بها على الكافة و هو ما يعرف بمبدأ مشروعية القيد في السجل العيني. رابعاً : عدم سريان التقادم في مواجهة صاحب الحق المقيد. و قبل البحث بالتفصيل في كل مبدأ من المبادئ الأربعة المقررة أعلاه نقول بأن المقصود بحجية القيد في السجل العيني هو مدى قوة هذا القيد في إثبات الحقوق المقيدة ، فقد يكون القيد حجة في مواجهة الكافة إلى حين ورود قيد جديد يليه لتصرف جديد أو إبطاله لتصرف مقيد أو يوجب القانون قيده ،فالقيد يظل حجة في مواجهة الكافة حتى و لو كان التصرف المقيد عرضة للبطلان أو عدم النفاذ ما دام صاحب المصلحة لم يتقدم بقيد البطلان أو بقيد دعوى البطلان و الحجية بهذا النطاق تكون مطلقة لا يحدها شيء فيما قيد في السجل. و قد لا تصل هذه الحجية إلى هذه الدرجة من القوة و ذلك عندما يكون التصرف معيباً بعيب يصيب وجوده أو صحته أو نفاذه أو عند ما يعتد المشرع بنية أطراف التصرف موضوع القيد ،و يشترط لكي يكسب القيد حجيته أن يكون أطرافه حسني النية ،فإن هذا القيد لا تتوافر له الحجية باعتبار أن هذه الحجية مقيدة بشرط هو توافر حسن النية. و سوف نتناول المبادئ الأربعة التي تشكل حجية القيد و بعدها سوف نتناول حجية القيد في كل تشريع من التشريعات العربية التي أخذت بنظام السجل العنني. أولاً – مبدأ الأثر المنشيء و المقرر للقيد و في السجل العيني لا بد من التفريق بين معنى الأثر المنشئ للقيد و بين مصدر الحق،فمصدر الحق هو السبب القانوني الذي ينشأ به لحق وفقاً لقواعد كسب الحقوق في قانون ما ،و لكن بالنسبة للحقوق العقارية لا يكفي وجود هذا السبب كي ينشأ هذا الحق لصاحبه بل لا بد من قيد هذا الحق في السجل العقاري حتى يعتبر أنه كسبه،أي أن القيد هو الذي أنشأ الحق و ليس التصرف. و في هذه الحالة يعتبر القيد له أثر منشيء للحق،و قد لا يكون القيد سوى إجراء يرد على السبب المنشأ للحق فيعلنه و يكون دور القيد في هذه الحالة هو عملية إشهار فقط للتصرف لا تؤدي إلى زوال دور هذا التصرف كمنشأ للحق و هذا هو المأخوذ به عادة في نظام الشهر الشخصي. و نرى فيما يلي دور الشهر العقاري في إنشاء الحق وفقاً لكل من هذين المذهبين: 1 – القيد مصدر الحق العيني العقاري: تأخذ بعض التشريعات و خاصة المتقدمة منها في تطبيق نظام السجل العيني بقاعدة أن القيد هو مصدر الحق العيني وليس التصرف فبتمام القيد ينشأ الحق أو يتغير أو يزول و ذلك سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير و دور التصرف في هذه الحالة يقتصر على التوصل إلى مرحلة القيد. و تبلغ الحجية هنا حدها الأقصى إذ تنفصم العلاقة بين التصرف و بين الحق العيني الذي ينشأ و في هذه الحالة نجد أن الحق العيني الذي نشأ بالقيد فقط لا يتأثر بالعيوب التي تكون قد شابت التصرف من بطلان أو عدم نفاذ و يصبح القيد مطهراً للتصرف مما يكون قد علق به من عيوب. و يصبح القيد في السجل العقاري هو عنوان الحقيقة التي لا يمكن إثبات عكسها إلا إذا شاب قرار القيد ذاته أي عيب،فإذا كان قرار القيد حكماً قضائياً فقد يكون معيباً بعيب الانعدام أو عدم الولاية ،و هذه عيوب لا تلحق القيد ذاته و لا تلحق بالتصرف الذي بني عليه القيد و إنما تلحق القرار الذي أمر بالقيد و تجعله معدوماً. و من التشريعات التي أخذت بهذا النظام قانون تورنس المطبق في استراليا. 2- التصرف هو مصدر الحق العيني : ذهبت بعض التشريعات ومنها التشريع التونسي إلى اعتبار أن الحقوق العينية العقارية تنتقل بين المتعاقدين بمجرد توقيع العقد ودون حاجة إلى قيد هذه الحقوق في السجل العقاري ، وأن القيد ضروري لمجابهة الأشخاص الثالثون الذين لم يكونوا طرفاً في العقد وله قوة ثبوتية تجاه الغير وعلى هذا فإن الحق ينشأ عن الصك أو العقد الذي يستند إليه لإجراء القيد ، وتبرير ذلك أن العقد يلزم الطرفين ويترتب عليه نقل الحق العيني بمجرد توافق الإرادتين ودون حاجة إلى إجراءات شكلية كالقيد في السجل العقاري . وأن إجراء القيد في السجل العقاري يقتصر أثره فقط على شهر الحقوق الواردة فيه واكتسابها قوة ثبوتية مطلقة تجاه الغير وأن الحق العيني في هذا النظام يظل مرتبطاً بالتصرف وجوداً وصحةً ونفاذاً ، أي أن القيد في السجل العقاري لا يطهر التصرف سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للعير . وللقيد في ظل النظم التي تجعل التصرف كمصدر الحق العيني أما حجية مطلقة إذا جعل للقيد حجية دون النظر إلى حسن النية ، وإما حجية مقيدة إذا أعتد القانون بسوء النية. وليس معنى الحجية المطلقة هنا أنه لا يمكن الطعن على التصرف موضوع القيد بالطعون المعتادة ، ولكن لا يكون لهذه الطعون من أثر في حق الكافة إلا من تاريخ قيدها في السجل أو قيد الدعوى الخاصة بها . ومن التشريعات التي أخذت بنظام التصرف لمصدر للحق العيني العقاري على أن يتوقف نشوء هذا الحق أو نقله أو تقيده أو زواله على إجراء القيد ، التشريع الألماني والتشريع السويسري ، ومن التشريعات العربية المصري في القانون رقم /142/ لعام /1964/ والليبي ، والكويتي ، والعراقي ، والمغربي بالنسبة للقيود اللاحقة وليس بالنسبة للقيد الأول . الإستثناءات لمبدأ الأثر المنشئ للقيد يجوز أن تكتسب ملكية عقار أو حق عيني عقاري بحكم صادر عن القضاء وذلك بقرار يقضي بقيد عقد البيع العقاري العادي جبراً في السجل العقاري ، بقرار يقضي بقسمة عقار شائع بين الشركاء ، أو بإحالة المبيع بالمزاد العلني على اسم المزايد الأخير . وفي كل هذه الحالات يصبح المحكوم له مالكاً للعقار من تاريخ صدور الحكم وليس من تاريخ قيده في السجل العقاري . كما أنه في حالة الوفاة يصبح الوارث بحكم القانون مالكاً في عقارات التركة قبل قيدها على اسمه في السجل العقاري ، ولكن لا يكون الانتقال هذه العقارات على اسم الوارثين أي أثر تجاه الغير إلا من تاريخ قيدها في السجل العقاري . إن جميع التشريعات العقارية العربية استثنت الميراث من الأثر الإنشائي والتقريري للقيد باستثناء الجمهورية الليبية . ثانياً : مبدأ عدم الاحتجاج بغير الحقوق المقيدة في السجل العيني : لما كانت الغاية الأساسية من إنشاء السجل العقاري هي شهر الحالة القانونية والمادية للعقار لتمكين الغير الذي يريد التعاقد بصدده أو القيام بأي إجراء حوله من الوقوف على حقيقة العقار ومدى الحقوق العائدة له والأعباء المترتبة عليه . ومن أجل تحقيق هذه الغاية ينبغي قيد جميع الحقوق العائدة للعقار أو عليه بحيث أن الحق الغير مقيد في الصحيفة العقارية لا يمكن الاحتجاج به سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير . فالقيد في هذه الحالة هو مناط الاحتجاج فيما بين المتعاقدين وبالنسبة للغير وذلك بالنسبة لجميع الحقوق العينية العقارية وبالنسبة لجميع التصرفات المنشئة أو الناقلة أو المغبرة أو المزيلة للحقوق العينية العقارية وجميع التصرفات المقررة لهذه الحقوق . وسواء كانت هذه الحقوق عينية عقارية أصلية أو تبعية وكذلك الحال بالنسبة للأحكام النهائية المثبتة لهذه التصرفات ، ومن ذلك يتضح أنه بغير القيد في السجل لا يمكن الاحتجاج بالحق . الاستثناءات لمبدأ عدم الاحتجاج بغير الحقوق المقيدة في السجل العيني قد يرد استثناء لهذا المبدأ في بعض التشريعات وذلك بالنسبة لبعض التصرفات التي يكون من شأنها تقرير حق عيني أصلي أو تبعي فيما بين المتعاقدين دون الغير . وهذا ما سلكه المشرع الليبي حيث نصا المادة /52/ من القانون الليبي على تسجيل التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير ويسري هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالاً مورثة . كما أن المشرع التونسي أخذ بإمكان الاحتجاج بالحقوق العينية الأصلية والتبعية فيما بين المتعاقدين ولو لم تقيد بالسجل . كما يوجد استثناء آخر من هذا المبدأ أخذت به كافة التشريعات العقارية العربية ويتضمن أن الحقوق تنتقل بالإرث ولو لم تقيد في السجل . ووجود هذا الاستثناء ينال من قوة السجل العيني إذ لا يجعل سلسلة الملكية فيه عن العقار متصلة وأن المشرع الليببي في بالمادة /53/ من القانون الليببي ألغى هذا الاستثناء ونصت على أن العقارات المورثة لا تؤول إلى الورثة إلا بعد تقديم إعلام شرعي من المحكمة المختصة بحصر الإرث وبيان نصيب كل وارث وتسجيل حق الإرث . ثالثاً : للقيد في السجل العقاري قوة ثبوتية مطلقة يحتج بها على الكافة . وهذا يفترض مبدأ مشروعية القيد . إذا أن من يكتسب حقاً بالاستناد إلى قيود السجل العقاري يقرر له هذا الحق بصرف النظر عن السبب سواء كان التصرف المنشيء للالتزام بنقل الحق العيني صحيحاً أو معيباً. إذ أنه يفترض أن قيود السجل العقاري متمتعة تجاه الغير بقوة ثبوتية مطلقة تجعل إجراء التعاقد واكتساب الحقوق على العقار على أساسها بمأمن من أي مطالبة أو اعتراض. وتورد بعض التشريعات استثناءات على هذا و ذلك المبدأ بقصد تحقيق التوافق بين المصلحة العامة المتمثلة في تدعيم الائتمان العقاري في البحث وتسهيل تداول العقارات وبين مصلحة صاحب الحق الحقيقي في البحث عن حقيقة كل تصرف تم القيد بناء عليه وإبطال القيود التي تكون باطلة . وللتوفيق بين هاتين المصلحتين فإن بعض التشريعات اشترطت للأخذ بمبدأ مشروعية القيد في السجل العقاري حسن نية أطراف التصرف ومن التشريعات التي أخذت بمبدأ افتراض المشروعية دون النظر في نية أطراف التصرف المقيد وما قد لابسه من غش أو سوء نية القانون المصري رقم /142/ لعام /1646/ والمرسوم الليبي وتشريع تورنس ومن التشريعات التي يتشرط لقيام مبدأ افتراض مشروعية القيد بالسجل أن يكون قد تم بحسن نية التشريع الألماني والسويسري والسوري واللبناني . ( المعهد القضائي 13/2 قرار /188/ لعام /1926/ ) والتشريع المغربي ( م16/2 من ظهير /9/ رمضان سنة /1331/ ) والتشريع التونسي ( م305/2 ق رقم /5/ سنة /1965 ) . رابعاً : مبدأ عدم سريان التقادم على الحقوق المسجلة في السجل العيني في المناطق التي لم يؤسس فيها السجل العيني يعتبر التقادم كسبب من أسباب كسب الحقوق العينية العقارية ضرورة تقتضيها مصلحة الجماعة . ولما كان من أهم الغايات التي قصد إليها المشرع السوري ومشرعي الدول العربية التي أخذت مبدأ السجل العيني هو التخلص من هذا الوضع وإعطاء الملكية وباقي الحقوق العينية العقارية المدونة في السجل العيني الحماية التامة من جميع التعديات وإعطاء الثقة والطمأنينة و الاستقرار في نفوس من يتعاملون مع أصحابها وإعطاء قيود السجل العيني القوة الثبوتية المطلقة . لذلك أخذت القوانين العقارية لكل من مصر وليبيا وسورية ولبنان والعراق والمغرب وتونس والأردن بمبدأ عدم سريان التقادم في حق المالك المقيد في السجل العيني . - إن أهم الآثار التي رتبها المشرع على قيد الحقوق العينية في السجل العقاري بغية إيجاد الثقة التامة بها وهي : أولاً – القيد في السجل العقاري ينشئ الحق . ثانياً – عدم جواز الاحتجاج على الغير بالحقوق العينية الغير المقيدة في السجل العقاري . ثالثاً – للقيد في السجل العقاري قوة ثبوتية مطلقة يحتج بها على الكافة . رابعاً – عدم سريان التقادم في مواجهة صاحب الحق المقيد . وقد سبق في المحاضرة السابقة أن تكلمنا بالتفصيل عن الأثر الأول وفي هذه المحاضرة سوف نتناول الأثر الثاني والثالث وفق ما يلي : مفعول القيد في السجل العقاري تجاه الغير : إن الغاية الأساسية من نظام السجل العقاري هي تنظيم الملكية العقارية وشهر الحقوق والأعباء المتعلقة بالعقارات لإطلاع الغير عليها ، فإذا لم يتم شهر الحقوق والأعباء المتعلقة بعقار ما اعتبرت هذه الحقوق والأعباء مبدئياً غير سارية بوجه الغير لذلك فإن : - المبدأ هو عدم سريان الحقوق والأعباء غير المسجلة في السجل العقاري تجاه الغير غير أن البعض من هذه الحقوق والأعباء الواجبة التسجيل يسري بوجه الغير رغم عدم قيدها أو تسجيلها في السجل العقاري لذلك فإنني سأتناول هذا الموضوع وفقاً لما يلي : 1 – مبدأ سريان الحقوق والأعباء غير المقيدة على الغير . 2 – الحقوق والأعباء الغير واجبة القيد في السجل العقاري . أ – إن شرح مبدأ عدم سريان الحقوق والأعباء غير المقيدة على الغير يستوجب بيان مضمون هذا المبدأ وتحديد المقصود بالغير الذي لا تسري بوجهه الحقوق والأعباء غير المقيدة . -المبدأ : أقر المشرع السوري واللبناني هذا المبدأ في المادة /9/ من القرار رقم /188/ التي نصت على ما يلي : (( إن الحقوق العينية العقارية المرخص إحداثها بموجب القانون والقصورات العقارية والحجوز وكذلك الدعاوى العقارية المتعلقة بعقار أو بمال غير منقول مسجل ، يجب حتماً أن تدون في الصحيفة العينية لكل عقار أو مال غير منقول في دفتر الملكية ،ولا تعتبر موجودة تجاه الغير إلا بقيدها في السجل العقاري وابتداء من تاريخ هذا القيد ويجب أيضاً حتماً أن يقيد في صحيفة العقار العينية كل تحوير يطرأ على الحدود ، وكل حق ارتفاقي ينشأ عن شق أو تقويم الطرقات والأنهر والأقنية والسكك الحديدية ، ليكون له مفعول تجاه الغير )) . من هذا النص يتبين أن الحقوق العينية العقارية غير المقيدة في السجل العقاري تعتبر غير موجودة تجاه الغير فلا يكون لأصحابها الاحتجاج بها في وجهه . فمن يشتري عقاراً ولا يقيد عقد شرائه في السجل العقاري لا يمكنه الاحتجاج بشرائه بوجه أي شخص اكتسب ملكية العقار أو أي حق عيني عليه وقيد حقه في السجل العقاري يطبق هذا المبدأ ليس على الحقوق العينية العقارية فحسب ، بل أيضاً على الأعباء والقصورات العقارية والحجوز والدعاوى العقارية وكل تغيير أو تحوير يطرأ على حدود العقار وكيانه المادي أو وضعه القانوني ، وكذلك لكي تبقى الصحيفة العينية المرآة التي تعكس حقيقة العقار المادية والقانونية فيتمكن من يرغب في التعامل بشأنه من الإطلاع على كل ما يتعلق به من حقوق وأعباء بمجرد أن يلقي نظرة واحدة على صحيفته العينية . يقتضي الملاحظة هنا أن المادة /9/ من القرار رقم /188/ ذكرت كلمة الحجوز مما يعني أنها تشمل الحجز الاحتياطي الذي لا يسري على الغير إلا بقيده في السجل العقاري والمعلوم أن تقرير هذا الحجز يتم من قبل المحكمة المختصة فإذا تم قيده على صحيفة العقار العينية نتج عن هذا القيد حقاً عينياً لصالح الحاجزين . أما بقاء هذا الحجز وسقوطه فيخضع للأحكام الواردة بشأنه في قانون أصول المحاكمات المدنية فإذا لم تقم الدعوى بالدين خلال مهلة ثمانية أيام من تاريخ قرار الحجز سقط الحجز تلقائياً (1) . وهنا يمكن لأمين السجل العقاري أن يشطب إشارته بعد مراجعة أصحاب العلاقة أما إذا أقيمت الدعوى بشأن الدين موضوعه خلال المهلة المشار إليها فيما سبق استمر الحجز بمفاعليه وأصبح بقاؤه أو سقوطه رهناً ببقاء الدعوى أو سقوطها . وإذا لم تسقط دعوى إثبات الدين لأي سبب من الأسباب يصبح الحجز الاحتياطي مرتبطاً ببقائه أو زواله بالنتيجة التي تنتهي إليها هذه الدعوى فإذا قضى الحكم الصادر بنتيجتها بتوجب الدين تحول الحجز الاحتياطي إلى حجز تنفيذي أما إذا قضى برد الدعوى وعدم توجب الدين يسقط الحجز الاحتياطي . المقصود بالغير : وضع المشترع السوري مبدأ عدم سريان الحقوق والأعباء غير المقيدة في السجل العقاري على الغير ولم يحدد ما هو المقصود بهذا الغير ولأجل تحديد هذا الغير يقتضي الرجوع للمبادئ العامة حيث يعتبر من الغير كل شخص لم يكن طرفاً في العقد . وبالفعل عرفت محكمة التمييز البلجيكية في أحد قراراتها الغير بأنه كل شخص لم يكن فريقاً في العقد غير المسجل ولا فرق بين أن تكون المنفعة التي يتذرع بها قد نشأت عن حق عيني على العقار أو عن أي سبب آخر مشروع . وهذا التعريف ينطبق على المادة /9/ من القرار رقم /188/ فيكون من الغير إذا كل شخص لم يكن طرفاً في العقد غير المسجل في السجل العقاري له مصلحة في استبعاد تنفيذ هذا العقد بالاستناد إلى حق عيني مترتب له على العقار أو إلى سبب آخر مشروع . وعملاً بهذا المفهوم يعتبر الخلفاء الخصوصيون والدائنون العاديون من الغير ، وكذلك يعتبر من الغير جماعة الدائنين في حالة إفلاس صاحب الحق العيني ، فمشتري العقار الذي قيد حقه في السجل العقاري يعتبر من الغير بالنسبة لكل شخص آخر يدعي حقاً غير مسجل على العقار ذاته حتى وإن كان هذا الشخص قد اكتسب حقه على العقار قبل المشتري ، وكذلك يستطيع الدائن العادي التمسك بعدم نفاذ التصرف الجاري على عقار المدين الغير مقيد في السجل العقاري لأجل الإبقاء على العقار في ذمة المدين وحجزه والتنفيذ عليه . -------------------------------------------------------- (1) – المادة /315/ من قانون أصول المحاكمات المدنية . أما الورثة وإن كانوا كالدائنين من خلفاء المورث العموميين فإنهم لا يعتبرون من الغير لأنه بمجرد قبولهم التركة يحلون محل مورثهم في العقود التي أجراها هذا الأخير ويلتزمون بتنفيذ جميع التعهدات الصادرة عنه بما لا يتجاوز الحصة التي تؤول إليهم من التركة ومن التعهدات التي يلتزم الورثة بتنفيذها البيوعات العقارية التي يكون المورث قد أجراها ، فيلزم الورثة بتسجيلها . ويكون الأمر كذلك بالنسبة للموصى لهم بوجه عام أي بنصف التركة أو ثلثها إذ أنهم لا يعتبرون من الغير بالنسبة إلى التصرفات التي يكون الموصى قد أجراها على عقاراته . وبالمقابل فإن الحال تكون على عكس ما تقدم إذا أقدم المورث عل عمل يكون من شأنها الإضرار بالورثة الذين يعتبرون من الغير بالنسبة لتصرفات المورث الضارة بهم . – القوة الثبوتية للقيد في السجل العقاري : إن مبدأ عدم سريان الحقوق والأعباء غير المقيدة في السجل العقاري على الغير يستتبع نتيجة ملازمة له مفادها أن للحقوق والأعباء المقيدة في السجل قوة ثبوتية مطلقة تجعل من يكتسب حقاً في مال غير منقول عن حسن نية والاستناد إلى قيود السجل العقاري مقراً في مكتسبه . (المادة /13/ من القرار رقم /188/ ) . إذ أن من يشتري العقار من الشخص المقيد باسمه هذا العقار يعتبر أنه اشترى من المالك الحقيقي حتى وإن كان العيب يعتري السند سبب قيد العقار على اسم البائع غير أنه إذا كان للقيد قوة ثبوتية مطلقة تجاه الغير الحسن النية دون التأثر بالعيوب التي قد تعتري السند المبرر له فإنه بين المتعاقدين وذوي العلاقة ، تختلف قوة القيد تبعاً لما إذا كان هذا القيد ناتجاً عن أعمال التحديد والتحرير أو عن عقد أو عمل قانوني لاحق للتحديد والتحرير . القوة الثبوتية المطلقة للقيد الناتج عن أعمال التحديد والتحرير ( القيد الأول ) . يبقى القيد الذي يدون في السجل العقاري على أثر عملية التحديد والتحرير عرضة للمنازعة من قبل ذوي العلاقة حتى انقضاء مهلة السنتين المحددة في المادة /31/ من القرار /186/ والمادة /17/ من القرار رقم /188/ أو مدة التقادم الطويل المذكورة في المادة /17/ من القرار /188/ التي أجازت لذوي الشأن إقامة دعوى التعويض خلال هذه المدة عند توفر شرط الخداع . أما بعد انقضاء مدة السنتين يصبح القيد الناتج عن أعمال التحديد والتحرير مجرداً عن أسباب كسب الملكية أو الحق العيني التي أدت إليه ، ويصبح القيد بحد ذاته المصدر الوحيد للحق المتمثل فيه ، فلا يجوز بعدها الطعن به باعتبار أن هذا القيد يتمتع بقوة ثبوتية مطلقة تجاه الكافة ولا يعود من الجائز الطعن به من أي كان . قوة القيد اللاحق لأعمال التحديد والتحرير . يكون للقيد الجاري في السجل العقاري بعد القيد الأول الناتج عن أعمال التحديد والتحرير قوة ثبوتية نسبية بين المتعاقدين وأصحاب العلاقة ذلك أن هذا القيد يبقى مرتبطاً بالسند المبرر له ولا يصبح مصدراً للحق بحد ذاته بمعزل عن العقد أو الوثيقة المبررة له ، فبقاء القيد اللاحق لأعمال التحديد والتحير يرتبط ببقاء العقد أو الواقعة القانونية التي كانت سبباً له، حتى إذا اعتبر هذا السبب غير صحيح زالت قوة هذا القيد بإجراء قيد آخر معاكس له كأن يتقرر بطلان عقد البيع الذي كان سبب قيد العقار على اسم المشتري عندها تزول قوة القيد الناتج عن عقد البيع بتنفيذ حكم البطلان الذي من شأنه أن يؤدي إلى شطب القيد الجاري سنداً لهذا البيع وتدوين قيد آخر مفاده إعادة الملكية إلى البائع . هذا فيما يختص بالمتعاقدين وذوي العلاقة أما بالنسبة للغير فتكون قوة القيد الثبوتية مطلقة في جميع الأحوال مع مراعاة الاستثناءات الواردة على مبدأ عدم سريان الحقوق والأعباء غير المسجلة على الغير والتي سنعرض لها فيما يلي : – استثناءات مبدأ عدم سريان الحقوق والأعباء غير المقيدة على الغير : إن مبدأ عدم سريان الحقوق والأعباء غير المقيدة في السجل العقاري على الغير لا يسري على إطلاقه ، فبعض الحقوق والقصورات العقارية معفاة من القيد وتكون نافذة رغم عدم قيدها هذا إضافة إلى أنه في بعض الحالات لا تترتب على المبدأ النتيجة الملازمة له إذ أن القيود المسجلة في السجل العقاري تفقد فعاليتها المطلقة في هذه الحالات وتكون غير نافذة بوجه ذوي العلاقة . أ – الحقوق والأعباء المعفاة من القيد : إن بعض الحقوق والقصورات العقارية تكون معفاة من القيد وهي تنتج مفاعيلها كاملة وإن لم تكن مقيدة في السجل العقاري ، تتوزع هذه الحقوق و القصورات بين حقوق الارتفاق الطبيعية والقانونية وبين القصورات المختصة بالهبة والإفلاس . حقوق الارتفاق الطبيعية والقانونية : حق الارتفاق هو الحق الذي يترتب على عقار معين لصالح عقار آخر أو مؤسسة عامة، وتنشأ حقوق الارتفاق إما عن وضعية الأماكن الطبيعية للعقارات فيكون الارتفاق طبيعاً وإما عن نص القانون ويعتبر الارتفاق قانونياً . الارتفاق الطبيعي : ينشأ الارتفاق الطبيعي عن الوضعية الطبيعية للعقارات ، كحق مسيل المياه المترتب على الأراضي الواطئة الصالح الأراضي التي تعلوها وتعفي هذه الارتفاقات من واجب القيد في السجل العقاري ، وهي مع ذلك تسري على الغير الذي لا يكون له التذرع بجهلها باعتبار أنه يمكن للغير التحقق من وجودها بمجرد إلقاء نظرة على أماكن العقارات القائم بينها الارتفاق . الارتفاق القانوني : الارتفاق القانوني هو حق يفرضه القانون على عقار معين لصالح عقار آخر أو لصالح المنشآت العسكرية أو الهاتفية أو الكهربائية ، وهذا الارتفاق لا يخضع للقيد في السجل العقاري وهو رغم عدم قيده يسري على الغير الذي لا يكون له أن يتذرع بجهل وجوده باعتبار أن لا جهالة لأحد في القانون ويدخل في إطار هذه الارتفاقات ارتفاق المرور الذي يقرره القانون لمنفعة العقار المحاط من كل جهاته إلا أن ارتفاق المرور يستلزم تحديد الممر بصورة دقيقة فيخضع الممر المحدد للقيد في السجل العقاري (1) وكذلك يخضع للقيد في السجل العقاري ارتفاق فتح النوافذ والشبابيك (2) وهذا ما يعني أن بعض الارتفاقات القانونية يتوجب قيدها في السجل العقاري لتسري على الغير والبعض الآخر منها معفى من القيد فيسري على الغير رغم عدم قيده في السجل العقاري فيتم تحديد ما إذا كان الارتفاق واجب القيد أم لا تبعاً لما هو وارد في نص القانون الذي أحدث الارتفاق . ومن الارتفاقات الخاضعة للقيد ارتفاق المرور وارتفاق المطل ... الخ ، ومن الارتفاقات غير الخاضعة للقيد في السجل العقاري الامتيازات العقارية حيث تسري على الغير رغم عدم قيدها في السجل العقاري ومن هذه الامتيازات تلك الخاصة بالنفقات القضائية الناشئة عن بيع العقار وتوزيع قيمته ، وبدلات المثل المتوجبة للدولة عن اكتساب العقار ورسوم الانتقال والغرامات عن البيانات اللازمة . الهبات : إن الهبات تنقل ملكية العقارات إلى الموهوب له ، إلا أن القانون خول الواهب حق الرجوع عن الهبة في حالات عديدة من ضمنها جحود الموهوب له تجاه الواهب أو نحو أحد من أقاربه أو في حالة أن يرزق الواهب بعد الهبة ولداً يظل حياً إلى وقت الرجوع ... الخ المادة /469/ من القانون المدني وهذا يشكل عبئاً من شأن استعماله إلغاء ملكية الموهوب له للعقارات أو الحقوق العينية الموهوبة ولا يخضع هذا الحق لموجب التسجيل فإذا استعمل الواهب حقه بالرجوع سرى الرجوع على الموهوب له . إن التقييد المشار إليه أعلاه يسري على الموهوب له رغم عدم قيده في السجل العقاري فإذا تحقق شرط هذا التقييد تمكن الواهب من استعادة العقار الموهوب طالما انه لم يزل جارياً على ملكية الموهوب له ، أما إذا تصرف الموهوب له بالعقار فباعه لشخص آخر حسن النية عندها لا يبقى بإمكان الواهب سوى مطالبة الموهوب له بالبدل . ---------------------------------------------- 1 – تمييز لبناني /22/ أيار /1970/ ، المصنف في الاجتهاد العقاري ، ص /388/ . 2 – استئناف بيروت /12/4/1961 ، المصنف في الاجتهاد العقاري ، الجزء الأول ص 402 . الإفلاس : في حال شهر الإفلاس فإن ذلك يؤدي إلى رفع يد التاجر المفلس عن إدارة أمواله والتصرف بها منذ صدور حكم الإفلاس ويشمل ذلك جميع أموال المفلس المنقولة وغير المنقولة وقد أوجبت المادة /10/ من القرار /188/ تسجيل حكم الإفلاس في السجل العقاري متى كانت أموال التفليسة تشتمل على عقارات أو حقوق عينية عقارية وذلك إشهاراً لهذا الحكم ومنعاً للغير من اكتساب الحقوق العينية من المفلس بعد إشهار إفلاسه إلا أن المسألة التي أثارت نقاشاً هي معرفة مصير التصرفات التي يجريها المفلس بشأن عقار أو حق عيني له وذلك قبل تسجيل حكم الإفلاس وجرى التساؤل أيضاً عن مدى تأثير العلم بشهر الإفلاس بالنسبة للأشخاص الذين تعاملوا مع المفلس بالشراء لحقوق عينية عقارية في الفترة الواقعة ما بين صدور الحكم بالإفلاس وتاريخ تسجيل هذا الحكم في السجل العقاري وما هو حكم التصرفات التي سبق وأجراها المفلس خلال فترة الريبة وقبل صدور الحكم بإعلان الإفلاس فقد رأى فريق انه تماشياً مع أحكام المادة /80/ من القرار /188/ لا بد من تسجيل حكم الإفلاس وحكم افتتاح التصفية القضائية حتى يمكن الاحتجاج بهما تجاه الغير وبين المتعاقدين وبالتالي فلا يمكن لجماعة الدائنين أو وكيل التفليسة الاحتجاج بشهر الإفلاس ضد الغير حسن النية أي الذي أجرى تعاقداً مع المفلس في وقت كان يجهل فيه أن حكم الإفلاس قد صدر وبهذا الرأي أخذت محكمة النقض السورية وأصدرت القرار بتاريخ 8/12/1962 (مجموعة المبادئ القانونية لعام /1963/ صفحة /151/). ويفترض أصحاب هذا الرأي أن التصرف قد جرى لمصلحة غير الدائن أما إذا كان حاصلاً مع أحد الدائنين وبقصد الوفاء بدين فيكون التصرف باطلاً لإخلاله بمبدأ المساواة بين الدائنين ورأى آخرون أن المادة /617/ من قانون التجارة أوجبت على المفلس أنه عند صدور حكم بإفلاسه أن يرفع يده عن إدارة أملاكه والتصرف بها بشكل مطلق وبالتالي وبناء على ذلك يكون باطلاً كل تصرف منه يؤدي إلى نقل حق عيني إلى الغير حتى لو كان هذا الغير جاهلاً أو غير عالم بصدور حكم الإفلاس أو أن حكم الإفلاس لم يشهر بعد بقيده في السجل العقاري ولأن أيضاً قانون التجارة قد جرى بتاريخ لاحق للقرار /188/ ولو شاء المشرع اشتراط تسجيل حكم الإفلاس حتى يؤدي على رفع يد المفلس لكان فعل وبذلك فإن المشرع أراد أن يضحي بالدين العقاري لمصلحة الدين التجاري وإننا نرى الأخذ بهذا الرأي لأن المادة /623/ قانون التجارة أجاز إبطال تصرفات المفلس أثناء فترة الريبة وقبل صدور حكم الإفلاس أو تسجيل أية إشارة تفيد توقف المفلس عن الدفع فالأحرى أن يجري ذلك بعد صدور حكم الإفلاس وقبل قيده في السجل العقاري وبالتالي لم يعد يجدي البحث بالنسبة لمن تعاقد مع المفلس من غير الدائنين في مسألة العلم أو عدمها في مجال تطبيق أحكام المادة /14/ من القرار /188/ وهل التصرف الذي أجراه المفلس مخالفاً للأصول أو جارياً بدون حق . ولكن مسالة العلم بالإفلاس قبل شهره في السجل العقاري تبقى موضوع بحث عندما يجري التفرغ من قبل من تعاقد مع المفلس إلى الغير . فإذا تبين أن الغير كان عالماً بأن الحق قد آل إلى من تفرغ له عنه من مفلس كانت غلت يده نتيجة حكم بإفلاسه حتى لو لم يكن الحكم قد سجل في السجل العقاري فإنه لا يقر له في مكسبه ويمكن لجماعة الدائنين المطالبة بعدم سريان هذا التصرف بوجههم أما إذا لم يثبت علمه بذلك فإنه يقر في مكتسبه ويصبح بمنأى عن أية مطالبة أو دعوى ب – حالات القيد غير النافذ : يفقد القيد في السجل العقاري قوته الثبوتية المطلقة ويمسي غير نافذ فيما إذا تم إجراؤه لصالح الغير السيئ النية أو نتيجة لتواطؤ تم بينه وبين من تصرف بالعقار أو الحق العيني أو إذا كان القيد بدون وجه حق . حالة الغير السيئ النية : إن القوة الثبوتية المطلقة لا تكون إلا للقيد الذي أجري استناداً إلى سند صحيح صادر عن صاحب الحق بإجرائه أما إذا كان القيد يستند إلى سند باطل صادر عن غير صاحب حق في إجرائه فإنه يفقد قوته الثبوتية ولا يكون لمن اكتسب حقاً مستنداً إليه وعالماً بالعيوب التي تعتريه أن يتذرع بقوته تجاه صاحب الحق الحقيقي مثلاً كأن يشتري شخص عقاراً بموجب عقد بيع باطل لعيب في الرضا أو لعدم مشروعية السبب ، ثم يعمد المشتري إلى بيع العقار لشخص ثالث . أو أن يتوفى شخص وينتقل عقاره بالإرث إلى شخص آخر باعتباره وريثه الوحيد ، ثم يتبين فيما بعد أنه ليس سوى وريث ظاهر فيقدم هذا الشخص على بيع العقار الموروث من شخص ثالث . في هذه الحالات يطرح التساؤل عما إذا كان بإمكان البائع أو الوريث الحقيقي أن يستعيد العقار متذرعاً بعدم فعالية القيد الذي استند إليه الشخص الثالث لاكتساب حقه ؟ تعرض المشترع السوري لهذه المسالة في المادتين /13/و/14/ من القرار /188/ فالمادة /13/ نصت في فقرتها الأولى أن من يكتسب حقاً في مال غير منقول مستنداً إلى بيانات وقيود السجل العقاري يقر في مكتسبه ثم أضافت في فقرتها الثانية غير انه لا يمكن أن يتذرع بمفعول القيود الأشخاص الآخرون الذين عرفوا قبل اكتساب الحق ، بوجود العيوب والأسباب التي تدعو إلى إلغاء الحق أو إلى نزعه . ونصت المادة /14/ أن القيد يعتبر مخالفاً للأصول إذا جرى بدون حق ويمكن لكل من يتضرر من القيد الادعاء مباشرة على الغير السيء النية بعدم قانونية ذلك القيد فعلى ضوء مضمون هاتين المادتين يتبين أن المشترع السوري أجاز للمتضرر الادعاء بعدم قانونية القيد الذي أجرى في السجل العقاري بدون حق لمصلحة الغير السيئ النية . يبدو من تلك النصوص أن المشترع السوري ولأجل تقدير فعالية القيد اخذ بالاعتبار مسالة حسن النية أو سوء نية مكتسب الحق ، وهو بذلك قد أخذ جانب فئة من التشريعات التي أدخلت في حسابها حسن أو سوء نية مكتسب الحق (1) وذلك بخلاف الحال بالنسبة لفئة أخرى من التشريعات التي لم تقم وزناً لحسن النية أو سوئها (2) فيقتضي بالتالي البحث عن المقصود بسوء النية وحالاته وكيفية تقديره . المقصود بسوء النية . حدد المشترع السوري في المادة /13/ الفقرة الثانية من القرار رقم /188/ مفهوم سوء النية بأنه العلم بالعيوب والأسباب التي تؤدي إلى إلغاء الحق أو إلى نزعه واعتبر الاجتهاد السوري أن العلم الذي قصده المشترع في المادة /13/ من القرار رقم /188/ ليس مقيداً بالتدوينات --------------------------------------------------------- 1 – يندرج في إطار هذه الفئة القوانين المغربية والتونسية والسورية والسويسرية واللبنانية . 2 – يدخل في هذه الفئة القانون المصري رقم 142لعام1964 و القانون الليبي . الحاصلة على صحيفة العقار بل إن مجرد معرفة الخلف بأسباب إلغاء حق سلفه تكفي سواء اتصل به هذا العلم عن طريق القيود أو أية طريقة أخرى (1) . وإن ما يعزز القول بتوفر العلم بأية طريقة سواء أكانت هذه العيوب والأسباب مدونة في السجل العقاري أم غير مدونة فيه هو أن القانون اشترط لعدم سريان الحقوق المكتسبة مجرد العلم دون أي شرط آخر كالتسجيل في السجل العقاري أو أية طريقة أخرى وبالتالي فإن مجرد العلم هو بنظر المشترع دليل على توفر سوء النية وفقاً للمفهوم الذي أقرته المادة /13/ الفقرة الثانية من القرار /188/ وقد طبق الاجتهاد السويسري هذه الوجهة واعتبر أن الغير الذي علم خارج قيود السجل العقاري بالعيوب لا يعتبر حسن النية. وتجدر الإشارة أخيراً ن إلى أن القانون السوري لم يفرض على الغير المتفرغ له أو مكتسب الحق ولم يطلب منه التحقق من صحة قيود السجل العقاري ومن أن ملكية أو حقوق المتفرغ لا تشوبها الأسباب والعيوب التي تؤدي إلى نزعها ، وذلك بخلاف القانون السويسري والقانون المصري اللذان أشارا على العيوب التي علم بها الغير أو كان عليه أو باستطاعته أن يعلم بها وبالنتيجة يقتضي معرفة ما هي العيوب والأسباب التي تؤدي إلى نزع الحق أو إلغائه . العيوب يقصد بالعيوب المنصوص عنها في الفقرة الثانية من المادة /13/ من القرار /188/ عيوب الرضى المنصوص عليها في المادة /121/ وحتى /131/ من القانون المدني وهي الغلط والخداع والإكراه والغبن وكذلك عدم الأهلية باعتبار أن انعدام الأهلية يعني انعدام الإرادة وبالتالي انتفاء الرضى ويدخل في عداد هذه العيوب عدم مراعاة إحدى الصيغ القانونية المشترطة لصحة العقد. في مثل هذه الحالات إذا تم إبطال القيد الأصلي الذي اجري استناداً لعقد باطل يبطل التصرف أو التفرع الجاري لمصلحة الغير من قبل من اكتسب الحق بنتيجة العقد الباطل . -------------------------------------------------------- (1) – تمييز لبناني 30/11/67 ن.ق /1968/ ص /1301 فإذا كان مالك العقار قاصراً لا يملك أهلية التعاقد وباع عقاره من شخص آخر بموجب عقد جرى قيده في السجل العقاري فأقدم المشتري بعدها على بيع العقار من شخص ثالث يعلم أن بائعه اشترى العقار من قاصر لا يملك أهلية التعاقد و إن حق بائعه مشوب بعيب يؤدي إلى إلغائه فإن هذا الشخص لا يمكنه أن يتذرع بمفعول القيود ويتعرض لنزع ملكيته إذا تقرر إبطال البيع الأول . وقضى في هذا إطار بان سوء النية كان متوفراً لأن المشتري كان على إطلاع بإشارة الدعوى التي أقامها المميز عليه (1) وكذلك الأمر إذا تم مسح عقار على اسم شخص استناداً لعقد شراء كان قد أجراه هذا الأخير مع شخص محجور عليه أو كان قد اعلن إفلاسه فإن القيد الحاصل نتيجة هذا المسح يبطل إذا كان المشتري عالماً بأن من باعه العقار محجور عليه أو معلناً إفلاسه . أسباب نزع الحق إن أسباب نزع الحق تشمل كل ما يترب عليه نزع الحق ممن قيد على اسمه بمعنى آخر أنها تشمل جميع الأسباب التي يستند إليها أصحاب العلاقة لإقامة دعاوى الاسترداد ضمن مهلة السنتين وفقاً للمادة /31/ من القرار /186/ والمادة /17/ من القرار /188/ كما أنها تشمل جميع أسباب الاستحقاق مثل الملكية الصورية والملكية المعلقة على شرط إلغاء تحـقق ، والبيع مع حق الاسترداد إذا توفرت شروطه ، والإرث مع وجود وصية من شانها التأثير على مقدار الملكية ، وتدوين القيد خطأ أو بدون حق أو بسبب غير شرعي . وقضي في هذا الإطار بأن التسجيل يعتبر أنه جرى خلافاً لحق إذا لم يوجد له سند حقوقي قانوني شكلاً وموضوعاً كأن يكون السند الذي تم بموجبه البيع معدوماً (( الوكيل المعزول )) أو أن يكون السند الحقوقي مفقوداً (( خطأ أمين السجل )) أو أن يكون هذا السند غير ملزم (( الحكم غير النافذ أو المقاولات الشرطية )).(2) ================================================== == (1) تمييز مدني 2/2/56 نق 560 ،ص 165 (2) عفيف شمس الدين ص 198 في جميع هذه الحالات إذا كان الغير الذي اشترى العقار يعلم بالسبب الذي يؤدي إلى نزع حق بائعه كأن يعلم المشتري بأن العقار موضوع البيع جرى قيده على اسم بائعه بدون وجه حق عندها يعتبر هذا الغير (( أي المشتري )) سيئ النية ولا يكون له أن يتذرع بمفعول القيد الذي استند إليه لا كتساب حقه ويتعرض لنزع ملكيته من قبل المالك الحقيقي إذا حكم لهذا الأخير بدعواه . تقدير سوء النية : يقدر توفر سوء النية بتاريخ اكتساب الحق لا بتاريخ لاحق ، فإذا كان المشتري وقت الشراء حسن النية لا يعلم بالعيوب والأسباب التي تؤدي إلى إلغاء الحق أو نزعه فإنه يثبت في حقه ويستفيد من أثر القيد حتى وإن علم بتلك العيوب والأسباب بعد الشراء . ويكون إثبات سوء النية على عاتق من يدعيه ، ويتم هذا الإثبات بجميع وسائل الإثبات بما فيها البينة الشخصية والقرائن ، ذلك لأن مسألة سوء النية هي مسألة واقعية يمكن إثباتها بجميع طرق الإثبات ، ولا يخضع تقريرها لرقابة محكمة النقض . حالة الغير المتواطئ: تتناول هذه الحالة الغير الذي يبادر إلى قيد حقه في السجل العقاري بطريق الغش فيعتبر القيد الذي أجراه بهذه الطريقة غير نافذ بوجه من استهدفه الغش ، ترتكز هذه الحالة على القاعدة العامة المتضمنة أن (( الغش يفسد كل شيء )). التي إذا توافرت تعطل القاعدة المنصوص عنها في المادة /13/ من القرار رقم /188/ ، وما تضفيه على قيود السجل العقاري من قوة ثبوتية مطلقة ، فإذا أقدم المالك الذي باع عقاره بموجب سند عادي على بيعه مرة ثانية من شخص آخر بادر إلى قيد عقده في السجل العقاري قبل المشتري الأول ماذا يكون للمشتري الأول أن يفعل ؟ الأصل انه في هذه الحالة يتعذر على المشتري الأول تسجيل عقد شرائه لأن العقار خرج من ملكية بائعه ، كما أنه عملاً بمبدأ عدم سريان الحقوق غير المقيدة على الغير لا يسري حق المشتري الأول الناتج عن عقد البيع غير المسجل بوجه المشتري الثاني الذي قيد حقه في السجل العقاري. إلا أنه خروج على هذا الأصل أتاح العلم والاجتهاد للمشتري الأول الطعن بالقيد الحاصل لمصلحة المشتري الثاني توصلاً لإبطال هذا القيد واعتباره غير نافذ وبالتالي تنفيذ عقد الشراء الأول ونقل ملكية العقار على اسمه ، ورغم الإجماع على وسيلة الطعن هذه فإن الرأي انقسم حول شروط أعمالها . ففريق أول اعتبر أن مجرد علم المشتري الثاني بالشراء الأول الحاصل بسند عادي يكفي لإبطال حقه بالتسجيل إذا طلب ذلك المشتري الأول ، وأسند هذا الفريق رأيه إلى نص الفقرة الثانية من المادة /13/ من القرار /188/ (1) . وفريق آخر قال بوجهة استقرت علماً واجتهاداً تقضي بأن علم المشتري الثاني الذي سجل العقار على أسمه في السجل العقاري بأن بيعاً سابقاً عادياً حصل على ذات العقار لا يكفي للقول بإبطال البيع المسجل ،ما لم يكن قد حصل بين البائع والمشتري الثاني تواطؤ يهدف إلى تهريب العقار من المشتري الأول والحيلولة دون ممارسة هذا الأخير حقه في طلب التسجيل قضاء على اسمه (2) وأخذ أصحاب هذه الوجهة على الرأي السابق . بأنه يخالف نص المادة /13/ من القرار /188/ باعتبار أن هذا النص يشترط أن يكون الغير الذي يشتري حقاً مسجلاً في السجل العقاري عالماً بوجود عيب يشوب ذلك الحق المسجل ولما كان وجود عقد بيع سابق غير مسجل لا ينتج أدنى مفعول حتى بين المتعاقدين فإن علم المشتري الذي سجل شراءه بوجود عقد بيع سابق غير مسجل لا يشكل عيباً بالنسبة إليه ولا يؤثر على حقه بدليل أن القانون أعطى في المادة /65/ من القرار رقم /188/ حق الأفضلية لمن سجل شراءه أولاً في السجل العقاري . --------------------------------------------------- (1)– تمييز مدني 24/8/52 ن.ق 53/ص1، عن مجموعة زين ص /563/ .تمييز مدني 24/9/1953 المحامي /1953 ، ص 157 . (2)- تمييز مدني 16/5/58 ن.ق ص446 استئناف مدني 18/10/56 ، ن.ق 57 ، ص 54. كما أن فريقاً آخر لم يقم للعلم بالبيع الأول وحتى للتواطؤ بين البائع والمشتري الثاني أي اعتبار وتمسك بنصوص القانون العقاري التي لم تعط أية أهمية للعقود غير المسجلة ، ويكون من تعامل مع بائع لا تزال الملكية مسجلة على اسمه ، قد تعاقد مع مالك حقيقي لا تشوب ملكيته أية شائبة ولو كان يعلم بوجود عقد أول غير مسجل أو حتى لو كان متواطئاً مع البائع إذ أنه بتسجيله لعقده تكون الملكية قد خلصت له في وقت لم يكن قد تعلق بها أي حق عيني للمشتري الأول وأن قاعدة الغش يفسد كل شيء التي استند إليها أصحاب نظرية التواطؤ لا يستقيم الأخذ بها مع المبادىء التي اعتمدت في نظام التسجيل العيني سيما وأن هذه القاعدة لم ترد في نصوص القانون الوضعي وهي تخالف نص المادة /13/ من القرار رقم /188/ وما تضمنته من قوة ثبوتية مطلقة لقيود السجل العقاري (1). إلا أن الوجهة التي اعتمدها أصحاب الرأي الثاني هي التي استقرت في الاجتهاد والقسم الأكبر من الفقه وذلك استناداً إلى المبررات التي أوردها من تبني هذه الوجهة والتي سبق ذكرها فضلاً عن أن الأخذ بهذا الرأي يحول دون إفساح المجال أمام أصحاب النفوس الضعيفة والنوايا السيئة لاعتماد أساليب الغش والاحتيال بغية تهريب العقارات المباعة من الغير وحرمان هذا الغير من اكتساب ملكيتها بإجراء عقد آخر على تلك العقارات والمسارعة في تسجيلها أولاً في السجل العقاري . إجراء القيد بدون حق أو بدون وجه شرعي: نصت المادة /14/ من القرار رقم /188/ أنه يعتبر القيد مخالفاً للأصول إذا جرى بدون حق و كل من يتضرر من القيد يمكنه الادعاء مباشرة على الغير السيء النية ، بعدم قانونية ذلك القيد،كما نصت المادة /15/ من القرار رقم /188/ أنه يمكن لكل شخص تضرر في حقوقه بسبب قيد أو تحوير أو ترقين ، جرى بدون سبب شرعي أن يحصل على إبطاله أو على تحويره. إن هاتين الحالتين تستلزم أولاً تحديد ماهية القيد المجرى بدون حق أو بدون سبب شرعي و بالتالي بيان الجزاء الواجب إضفاؤه على القيد في هذه الحالات . ---------------------------------------------------- عفيف شمس الدين ، الوسيط في القانون العقاري ، ص /354/ وما يليها ماهية القيد: إن القيد القابل للإبطال المنصوص عنه في المادتين /14/و/15/ من القرار رقم /188/ هو القيد الجاري بدون حق أو بدون سبب شرعي . و يبدو أن المشترع قد أقتبس نص هاتين المادتين من نص المادة /974/ من القانون المدني السويسري التي ذكرت عبارتي (( دون حق)) و ((العمل القانوني غير الملزم)). و هذا ما يطرح السؤال حول المفهوم القانوني لعبارتي (( دون حق )) و ((دون سبب شرعي)). من جهة أولى يعتبر القيد أنه أجري بدون حق إذا كان السند الذي اعتمد أساساً للتسجيل معدوماً أو لا قيمة قانونية له،مثل حالة الوكيل المعزول بتاريخ سابق للتصرف ، أو حالة الحكم غير النافذ ، أو حالة الوكالة المزورة،أو في حالة انتحال هوية المالك ، أو عندما يكون المالك ممن يمنع القانون عليهم التصرف أو الاكتساب ، كأن يكون المالك قاصراً أو فاقد الأهلية محجوراً عليه بسبب العته أو السفه أو تاجراًُ أعلن إفلاسه ، أو محكوماً عليه بحرمانه من حقوقه بإدارة أملاكه أو التصرف بها بسبب جناية ارتكبها،أو حالة كون العقد قد شابه أي عيب من عيوب الرضا المؤدية إلى إبطاله ، أو حالة الشراء من قبل أشخاص منع عليهم القانون شراء بعض الأموال بسبب صفتهم والولاية التي تعود لهم بالنسبة للأموال موضوع البيع،و بصورة عامة فإن عبارة دون حق تشمل كل مخالفة تقع في عملية القيد،و تؤدي بالتالي إلى اعتبار القيد جارياً بدون حق سواء أكانت المخالفة متوفرة في جانب المتفرغ أو في جانب المكتسب أو في التصرف نفسه.أما السبب غير المشروع فهو لا يقتصر على ذلك المنصوص عنه في المادة /137/ من القانون المدني والمحدد بأنه السبب الذي يخالف النظام العام و الآداب العامة وأحكام القانون الإلزامية ، بل إنه يشمل أيضاً جميع الحالات التي يتم فيها القيد أو الترقين أو التحوير دون سند قانوني ملزم، كأن يحصل القيد أو الترقين نتيجة خطأ مادي وقع فيه أمين السجل العقاري أو استناداً لعقد تم إبطاله أو على أساس أن من نقل العقار على اسمه هو الوارث الوحيد ثم يظهر أن ثمة ورثة آخرين و موصى لهم لم يظهروا أنفسهم بعد. -مصير حقوق المالك الحقيقي أو المتضرر من القيد الجاري بدون حق أو بدون سبب شرعي. أجازت المادة /14/ من القرار رقم /188/ للمالك الحقيقي أو للمتضرر من القيد الجاري بدون حق إمكانية الادعاء بعدم قانونية ذلك القيد،كما أجازت المادة /15/ من القرار عينه لكل من تضرر في حقوقه بسبب قيد أو تحوير أو ترقين جرى بدون سبب شرعي أن يطلب إبطاله أو تحويره. إن إبطال أو تحوير القيد الجاري بدون حق أو سبب شرعي من شأنه إعادة الحق العيني إلى المالك الحقيقي له، إلا انه أحياناً قد يتعذر إعادة الحق العيني إلى مالكه الحقيقي بسبب إقدام من اكتسبه على نقله إلى الغير الحسن النية ،و عندها لا يعود بإمكان المالك الحقيقي إلا المطالبة بالتعويض. المطالبة بالحق العيني: إن المطالبة باستعادة الحق العيني تتم في حالتين هما: - الحالة الأولى إذا كان الوضع الناشئ عن القيد أو التحوير أو الترقين الجاري بدون حق أو بدون سبب مشروع لا يزال على حاله و لم ينشأ عليه أي حق للغير ،كأن يكون العقار لا يزال مسجلاً باسم من قيد على اسمه بدون وجه حق أو بدون سبب مشروع ، عندها يكون للمالك الحقيقي أن يطلب إبطال القيد أو تعديله بما يؤدي إلى إعادة تسجيل الحق على اسمه،و في هذه الحالة يقدم الطلب بوجه المستفيد من القيد المجرى بدون حق أو سبب مشروع سواء أكان هذا الأخير حسن النية أو سيئها (( المادتين /14/و/15/ من القرار رقم 188)). - الحالة الثانية و هي إذا كان الغير قد اكتسب حقاً على العقار أو على الحق العيني بعد إجراء القيد أو التحوير أو الترقين الحاصل بدون حق أو سبب مشروع ،و كان هذا الغير سيئ النية ،أي عالماً بوجود أسباب أو عيوب تدعو إلى إلغاء حقه أو إلى نزعه و هي تلك المتمثلة بكون القيد الجاري لمصلحته قد أجري بدون حق أو استناداً لسبب غير مشروع غير معتبر قانوناً ،في هذه الحالة يمكن للمتضرر أن يتقدم بطلب الإبطال أو التصحيح بوجه الغير السيئ النية (( المادة /14/ فقرة أخيرة من القرار رقم /188/ )). و في هاتين الحالتين تتم استعادة الحق العيني إما بترقين أو بتحوير أو تصحيح القيد المجرى بدون وجه حق أو بسبب غير مشروع و إعادة قيد الحق العيني على اسم مالكه الحقيقي و إما بإعادة القيد المرقن إذا كان الضرر ناشئاً عن عملية ترقين. المطالبة بالتعويض: الأصل إن نص كل من المادتين /14/ و/15/ من القرار رقم /188/ لم يتضمن أية إشارة إلى إمكانية مطالبة المالك الحقيقي أو المتضرر من القيد الجاري بدون حق أو سبب شرعي بالتعويض،إلا أنه رغم خلو النص في هاتين المادتين على إمكانية المطالبة بالتعويض فإن ذلك يبقى ممكناً سنداً لنص الفقرة الأخيرة من المادة /13/ من القرار رقم /188/ و الذي تضمن أنه في جميع الأحوال يبقى للفريق المتضرر الحق بإقامة دعوى شخصية بالعطل والضرر على مسبب الضرر. و يبدو أن هذا النص يتوافق أيضاً مع نص المادة /975/ من القانون المدني السويسري التي أخذ عنها نص المادة /15/ من القرار رقم /188/ والذي أورد صراحة إمكانية المطالبة بالتعويض. إن المطالبة بالتعويض البدلي يكون ممكناً في حالتين أيضاً هما : - الحالة الأولى و هي إذا اختار المتضرر العدول على طلب الحق الأصلي و اختار طلب التعويض عن العطل والضرر اللاحق به،و ذلك فيما إذا كان يعود للمتضرر طلب الحق العيني أصلاً. - الحالة الثانية و هي إذا كان الحق العيني قد انتقل بعد إجراء القيد أو التحوير أو الترقين إلى شخص ثالث حسن النية،أي إذا كان هذا الشخص الثالث جاهلاً بأن القيد أو التحوير أو الترقين قد أجري دون سبب مشروع ،وذلك لأنه في هذه الحالة يقر الغير في مكتسبه. أما التعويض الواجب إعطاؤه هنا فيكون بمقدار قيمة العقار أو الحق العيني كما هي مقدرة بتاريخ الحكم النهائي أو في اقرب وقت لتاريخ صدوره.